英国私校凭啥牛?英国爸妈:砸锅卖铁也要送娃念!| 英国

Annie-700x190-20160119

英国私立教育举世闻名。目前,中国学生来英国私立寄宿学校读高中(即A-levels或IB)的占主流,但去英国读小学、初中的学生每年都在增加。

哈罗公学的学生抛草帽
哈罗公学的学生抛草帽

说起英国的私立学校,人们首先想到的可能是以伊顿公学为首的“九大公学”。其实英国现存的最古老的私立学校建于公元597年,此后英国设立了全世界私立学校的典范。

女王奶奶来看伊顿boy们了
女王奶奶来看伊顿boy们了

在英国,也有一对父母为了让儿子能入读每学期学费4000英镑的私立学校,不惜把全家人唯一的房产卖掉,还在网站上发起众筹活动……

为上私校非常拼
为上私校非常拼

英国东萨塞克斯黑斯廷斯市的出租车司机克莱格·摩根和妻子邦尼一直希望大儿子小克莱格能够得到最好的教育,而在夫妇两人的观念中,私立学校能够提供最好的教育

为此,摩根夫妇不惜要卖掉一家人唯一的一栋房子,来支付私校昂贵的学费。不仅如此,两人还计划将日常生活费用削减一半,甚至在网上发动众筹活动,希望得到网友的热心捐款,帮助他们实现梦想。

砸锅卖铁,节衣缩食,也要让儿子念私校
砸锅卖铁,节衣缩食,也要让儿子念私校

邦尼说:“我们相信私立学校提供的教育无与伦比。”

坚信儿子有才华

摩根夫妇一直认为儿子很有天赋,而现在就读的公立小学未能令他充分施展才华。

“我儿子6岁就能辨识所有路标,老师说他的水平至少比同龄人高两个年级。”邦尼说。虽然小克莱格在目前的公立小学获得“优秀”级成绩,但夫妇二人认为这并不足够。

下定决心后,夫妇二人安排小克莱格参加英国贝特阿贝私立学校的入学考试。结果,小克莱格顺利通过考试,成为贝特阿贝私立学校的一名学生。

贝特阿贝学校
贝特阿贝学校

节衣缩食撑儿子

4000英镑一个学期的昂贵学费令摩根夫妇“压力山大”。摩根一家人的生活开支都依靠克莱格开出租车挣钱。

邦尼说:“我们家每月纯收入为2300英镑,扣除水电等各种生活费用以及还房贷,每周大概只剩50英镑。”

于是,摩根夫妇决定以18.5万英镑的价格,出售目前全家所居住的唯一的房子。在等待买家期间,他们还把两个儿子的房间出租来换取收入。此外,他们还在众筹网站上发动网友募捐,希望能够获得11.5万英镑的支持。与此同时,一家人节衣缩食,在二手店买衣服、停止给孩子们零用钱,而且根本不敢考虑休假旅行。

尽管经济压力巨大,摩根夫妇却认为一切都是值得的。

“每天我接小克莱格放学,看到他脸上都充满学到新知识的兴奋心情,他热爱这所学校。”邦尼说。

“有朋友觉得我们疯了。”邦尼说。

在英国,私立学校的收费持续增长,从1990年至今涨了四倍。据估计,目前要把两个孩子送去读私校的话,合共需要至少50万英镑。

数据

目前英国共有2600多所私立学校。根据统计,2012年有91%的英国私立中学毕业生进入大学学习,其中,75%获得英国精英大学的录取通知书。

数据还显示,英国只有7%的学生进入私立中学学习,这7%的学生却占了牛津大学和剑桥大学新生比例的50%。

根据英国大使馆文化教育处提供的数据,截至2012年,英国私立寄宿学校的中国大陆学生总数为3708名,占英国私立寄宿学校国际学生总数的14%。

截至2012年,英国私立寄宿学校的中国大陆学生总数为3708名,占英国私立寄宿学校国际学生总数的14%
截至2012年,英国私立寄宿学校的中国大陆学生总数为3708名,占英国私立寄宿学校国际学生总数的14%

留学贴士

英国学校有3个学期。每个学校可以设定自己开学放假的时间,但须遵照一个通行标准:

  • 秋季学期:9月至12月中旬。10月底有一个一至两周的半期假。
  • 春季学期:1月初至复活节。2月有一周半期假。
  • 夏季学期:复活节之后至7月初。5月底有一周半期假。

费用

学生们需要支付住宿费和学费。小一点的学生平均费用是每学期6000多英镑;高级阶段的学生,每学期可能会超出9000英镑。

寄宿费通常涵盖了住宿、伙食、洗衣等,不鼓励给学生过多零花钱。学生可能需要支付额外的费用购买制服、书籍以及学校外的郊游旅行活动。

看完这个例子,我认为这对爸妈的决策是正确的。这种看似豪赌的决定,将改变孩子的一生。伦敦市长Khan出生在中下层家庭,父亲开公交车。但是他中学念的是名人辈出的Ernest Bevin College。如今当选伦敦市长,和当年的教育有重大相关性。

伦敦市长Khan中学念的是名人辈出的Ernest Bevin College
伦敦市长Khan中学念的是名人辈出的Ernest Bevin College

如果您有任何关于英国教育的问题,欢迎透过居外与我联系。

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

你买学区房,你关注澳洲名校;但孩子在学校意外受伤你该怎么办?| 澳洲

700x190

无疑,置业于澳洲无非三种初衷:生活需要、投资回报及下一代教育。读者可能会扫读关于澳洲房产的法律文章,因为你会觉得最终会聘请律师来把关。但若是关于自己子女在澳洲可能遇到的法律问题呢?你可能会对着手机阅读数次,甚是打印出来用高亮笔作笔记,因为没有人会完全代替你为你的孩子安全与成长来把关!

因此,此文会以“学区排名”系列作延伸,结合本人之前所作有关人身伤害主题的讲座文稿对在澳少儿在学校意外受伤,父母的处理方式作探讨与分析

一真实学校意外伤害事故导致该初中留学生终生失明
一真实学校意外伤害事故导致该初中留学生终生失明

一真实学校意外伤害事故导致该初中留学生终生失明 ——名校是重要!学区房是重要!但最重要的是孩子留学时的人身安全!

  1. 澳洲相关案例简述

HuiMing02

Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

  • 校园欺凌是使幼儿园到大学各阶段校方管理层与家长都非常困扰的话题,特别对于国际学生而言,因为语言与文化的隔阂,往往会引致潜在的校园欺凌,甚是种族歧视的危险。
  • 基本案情:St Patrick’s College是新南威尔士州Campbelltown地区一所知名的学校,并有着完整的反欺凌政策防止学校欺凌事件。Oyston是一名普通学生,但因为饱受长期的校园暴力而引发了严重的心理疾病,其家长随之将学校告知法院。
  • 法院判决:Oyston胜诉,学校需支付54万澳元整作为损害赔偿。判决理由为学校虽然有较为完善的政策,但学校并没有足够有效的措施来落实这些政策并实际保护学生在学校的基本身心健康。

Graham v NSW [2011]

  • 澳洲有着健全的校园巴士服务系统,但并非每一个学校都是义务提供此项交通服务。倘若意外伤害发生在校外,那么应该如何进行责任判定呢?
  • 基本案情:Graham患有残疾而无法正常行走,需要依赖学校巴士服务。后校方因客观原因中止了校园巴士服务并提早一个学期告知家长需自行妥善安排。一日,Graham在上学途中发生车祸而受到伤害。
  • 法院判决:学校不承担责任。校方合理中止巴士服务,并已传达此讯息予家长,则属父母监护责任范围。

Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman [1996]

  • 此案也属于校外意外事件,但判决结果却截然相反。
  • 基本案情:学生经常通勤的巴士车站在学校距离350米地方,曾在高峰期出现过学生意外受伤的事件,学校因此安排了值班老师维持上下车秩序。但之后仍有一孩子在上下车时意外伤害,学校是否有责任?
  • 法院判决:学校本无绝对义务在巴士车站进行秩序维护,但学校之后通过安排值班老师建立了监管行为的义务关系。这个关系具有延续性与依赖性,所以学校应对该受伤的孩子承担注意责任。

HuiMing03

  1. 澳洲学校意外事故的标准与分类
  • 学生:

学校意外事故中主体的定义包括公立或私立、走读或寄宿、义务教育学校或校外培训机构。

然而,一旦拥有社会角色的属性即不能定义为学校意外事故中的主体范畴。例如,接送孩子的父母在校园里意外受伤,负责孩子食堂餐饮的管理人员在校园意外受伤等。

也不包括收到学校录取通知书,还没有办理报到手续,已经办理毕业离校的但没有出校门的;

  • 时间:

校内时间:学校学习期间,上下课期间,补课期间等,但不包括学校已明确通知清校而学生无故逗留期间。

校外时间:校外活动、表演、集会、实习、郊游、参观或实践等。

不属于校方责任的范畴

  • 空间:

校园里,校园附近且校方建立了监管义务的区域。

校方组织的有管理责任的各类校外活动地点。

  • 事故分类:

HuiMing04

  1. 澳洲学校意外事故的归责原则

澳洲学校意外事故的主体多为低龄的学生,由于他们表达、判断能力的限制,常常会让责任归属的判断与搜证变得难上加难。因此,你可以不看学区排名,你可以不看购房合同,但你绝对不能不知道如何判断学校意外事故责任的基本原则!

HuiMing05

遵循无损害无过错原则

  • 损害:即只有孩子受到了实质伤害才能追究过错方责任,同时满足上述文中澳洲学校意外事故的定义标准;
  • 注意义务:学校有相关责任,例如管理、说明警示或秩序维护等责任;
  • 违反该注意义务:需以普通标准与合理预测来判断过错方是否有过失行为且是否违反了该注意义务。

例如,家长不能要求老师他具有非常高的知识、能力或技能去把每一个孩子照顾得极其周到,这是苛求的。我们只能以一个通情达理的人的标准来看老师是否有违反义务。

  • 近因与受伤结果的关联:关联是否是直接关系?是否有第三因素介入?

例如,孩子在去学校之前已经受伤,在学校时又因其它因素将伤势加大,此时则不能追究老师全责,因为在发生学校意外事故前已有直接起因。

  1. 就学校意外事故方面,澳洲政府提供的法援救济网站
  • https://www.mychild.gov.au/resources/reports
  • http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
  • https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

因为澳洲《人身伤害法》与《侵权法》庞大的法律条文与案例,无法在凌晨2点的文章撰写中与读者全面分享。若有兴趣了解更多该方面知识的朋友可以透过居外与本人联络,我会统一发送本人之前于中澳父母教育协会讲座中对该话题分析的录音与部分文字稿。

注:

  • 感谢中澳父母教育协会副会长Siyu Huang对本人之前相关讲座的部分文字稿整理。
  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中美盛会云集洛杉矶 踏足梦幻之地好莱坞 | 美国

700x190

亲爱的读者,非常抱歉最近未与你们交流。这段时间我去了印度,这是一个非常迷人的地方,到处充满了反差与设计感。在印度我学到并经历了很多,甚至还在斋普尔(Jaipur)发现了一家正在兴建分时度假酒店,该酒店只允许印度人购买。

关于中国在洛杉矶地区的投资有许多有趣的故事。我鼓励大家投资我们这个神奇的城市及其周边地区。不愿用现金购房的投资者也可申请非居民贷款。

我对美国总统和中国主席习近平近期会晤很感兴趣。会晤的焦点似乎是经济与贸易,但在我们的新闻中很多人认为应该还有关于朝鲜问题的讨论。

现在又有越来越多的事件聚焦在美国与亚洲之间的关系以及商业往来上面。就在最近,中国和亚洲其他国家召开了一次会议,讨论了旧金山应对当前经济形势的不确定因素。上个月亚太商业展望(Asia Pacific Business Outlook)研讨会在洛杉矶举行,对于希望在亚洲及太平洋地区扩张其贸易及投资的商界领袖来说,这无疑是一次非常重要的活动,也是一个建立人际关系及学习的机会。第二届中国周暨中美加州经贸峰会将在下月举行。我殷切的希望能够在洛杉矶任何一个盛会上与您相见。

中国国家主席习近平与美国总统特朗普在位於棕榈滩上的海湖庄园(Mar-a-Lago)第一次会面
中国国家主席习近平与美国总统特朗普在位於棕榈滩上的海湖庄园(Mar-a-Lago)第一次会面

洛杉矶一年四季如春。对许多游客而言,来洛杉矶是为了享受其海滩城市特有明媚的阳光和闲适的生活。

另一个让您感兴趣的社区或许就是好莱坞。这里所提到的好莱坞并非充斥着电影明星及电影公司的梦幻之地,但夜生活非常丰富。好莱坞露天剧场便位于此地,该剧场整个夏季都会举办各种音乐类型的户外演唱会。其中一些音乐会还会燃放烟花,夏季的夜空中,美丽的焰火在剧场上方绽放,增强了音响效果。

好莱坞山(Hollywood Hills)有许多隐蔽的区域。我最近去过比奇伍德峡谷(Beachwood Canyon),这里是观赏好莱坞标牌的绝佳位置。目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间。对于那些喜欢洛杉矶繁荣市中心的文化活动但又不想购买共管式公寓的人群来说,比奇伍德峡谷(Beachwood Canyon)便一个很好的选择。此外,新潮时尚的银湖区(Silverlake)以及处处透露着贵族魅力并拥有漂亮住宅的帕萨迪纳(Pasadena)也是不错的选择。

目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间
目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间

我还想补充一点,当地非影响力极大的报刊——《洛杉矶时报》于3月22日刊登了一篇名为“洛杉矶是全球房产买家在美国的首选市场”。文章写道,“参照国际标准,该地区的房产价格算是比较便宜。”“今年已是洛杉矶成为美国最佳投资选择的第二年。”因此在洛杉矶进行商业及住宅房产投资无疑是明智之选。

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

川普年代第一份的纽约房地产业绩报告 | 美国

Anthony-Tam-700x190

时光飞逝,我们已度过了2017年第一季度也是川普上任的第一个年代。在来自不同的第一季度市场报告显示整个城市的转售市场强劲。道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的报道说明:“这个市场的重要特征之一是二手市场,占市场的84%。“选举前的需求大增,然后我们看到转售增长,这是两年来最大的上涨。”曼哈顿的二手房数量比去年上升了7.7%,达到2,429户,而二手公寓的销售价格中位数保持在95万美元。这一上升导致整个曼哈顿市场回暖,总销售额增长了百分之五。

报告认为二手市场活动增加的一个重要原因是更多的卖家在价格上配合买家,而不是买家来迎合卖家的要求。例如:所有曼哈顿销售的折扣是4.2%,比去年高于2.1%。这数据不算高,但是翻了一倍。许多卖家一开始就开价过高。而买家却愿意的耐心等待。这造成了房子挂在市场的时间上涨了16.1%。在高端得公寓市场,价格继续下滑,开价过高的豪华二手公寓承受压力。虽然高端公寓的售价中位数超过400万美元,创历史新高6,975,006美元,而新开发的公寓销售价格中位数则上涨4.9%至2,734,510美元,这些数字反映了多年前卖出得新房开始过户也把数据提高导致了整体市场的两个记录:每平方英尺的价格上涨3.8%至1,778美元,平均销售价格上涨2.6%,至2,104,350美元。在道屋士房产公司(TOWN Residential)的报告里也呈现出相似的数据。平均和中位数销售价格均上涨3.7%。每平方英尺的价格平均每季微涨1.6%至1,789美元。在曼哈顿下城的中位数是整体最高的区域。3卧公寓的平均价格为7,129,575美元,两卧是3,085,000美元,一卧室的为1,200,000美元,而小套房为758,209美元。

JUWAI_APR_2017_01

JUWAI_APR_2017_02

新房市场价格节节败退,会是购买新房的时机

在Halstead物业发展营销的报告里,500万美元以下价位的买卖保持活跃。不过在新房市场保持每季度的72.4%,而每年度比例显著下滑。房价低于500万美元的新房户数也下降,这意味着价格合理的新房将面临短缺。由于开发商在高价位的新房调整价格,这促使了购买的动力。500万以上的房子比去年的21.5%涨至27.6%。

在美国大选已过,股市出乎意料的丰收和利率上扬有利于新房购买力,如果您有意想置入新房今年可是个好时机。

JUWAI_APR_2017_03

纽约市任然是美国最昂贵的居住城市之一

对于所有被遗忘的租凭市场,Apartment Listing表发布了其每月租金报告。没有什么大惊喜,两卧的中位租金为4,100美元,一卧的中位租金为3,200美元。切尔西是过去一个月租金最贵的地区,两间卧室的租金为6,500美元,一居室为4,400美元。西村租金涨幅最快,比去年同期增长3.1%。那里,一间卧室的中位租金是3,800美元。

JUWAI_APR_2017_04

 

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

2017年西班牙房市报告:当租赁业主,你准备好了吗?| 海外

700x190

2013年,马德里中央政府下放立法权,以规范自治区租赁市场,考虑到每个地区要求和条件不同,这是一个明智的措施。已经有数个地区朝着更规范方向发展,尤其是主要旅游目的地卡塔卢纳(Cataluna)和瓦伦西亚(Valencia),但大多数地区没有,包括那些没有重大旅游业的地区。多年来,西班牙实力强大的酒店一直呼吁更严格地控制私人租赁,主张公平竞争,但在某种程度上,我怀疑,这些要求是因潜在的缺乏竞争力,缺乏竞争力这一点目前仍然弥漫着西班牙的经济。正如前面提到的,西班牙旅游部数据显示,65%西班牙海外游客选择住酒店,但许多酒店可能有待改进。旅客更难租到私人租赁房产将无利於提高酒店的标准和竞争力,但在我看来,两个行业之间几乎没有的交叉;如果客户在西班牙私人租房中找不到他们想要的灵活性和隐私,我认为他们更有可能换到法国,意大利和葡萄牙进行私人租赁,而不是前往西班牙入住千篇一律的酒店。

租赁注册立法

2016年5月,安达卢西亚成为最后一个对短期假期租赁市场进行立法的重要旅游目的地,安达卢西亚是西班牙最大的租赁市场之一,新登记制度预计将覆盖8万套房产,提供共40万个床位。此外,鉴于其独特的12个月超长赛季,该地区收益率增长潜力最高,所以我将详细介绍一些需求,虽然每个地区的立法有差异,但也有许多相似之处,这样你就可以了解大致所需的是什么。

首先,注册系统不同;农村房产已受单独的法律规范,另外有法律规则覆盖半径1公里的属于同一业主的三套或更多房产。与其他地区已经实施的法律有相同,2016年安达卢西亚新规影响到了典型的西班牙海外业主,他们在不住的时候将房产租赁给短期度假者,这类业主触犯西班牙酒店利益。根据酒店的说法,度假者都应该住在西班牙的酒店,酒店希望私人租赁市场尽可能地难以发展。在很多方面他们得到了他们想要的。

通过旅行社、房地产机构、印刷媒体、以及诸如Airbnb、Homeaway等租赁门户网站进行广告出租的房产,不管是按日、还是按周或按月出租,都必须到相关注册机构进行申请。在一些地区,注册是在市政厅完成,而在其他地区,是直接到旅游部门登记注册。一些地区收取登记费用,例如加利西亚(Galicia),但大多数不收取,而卡塔卢纳让各级市政厅决定是否收取费用,按照市政厅的意愿。在坎塔布里亚13业主必须向税务机关登记,我认为可以大胆推断所有地区将登记细节提供给税务办公室。在申请登记之时,坎塔布里亚也需要公众责任保险做到位。在安达卢西亚,注册是免费的,在其8个省份可以直接到旅游办事处进行登记。一旦注册号发布之后,该号码必须出现在所有的广告、发票和租户入住后必须完成的登记卡上。在一些地区禁止单人房入住,而安达卢西亚法令只允许私人租赁房产容纳人数少于15人,超过这个数字就必须进行酒店注册。若业主将房产租给同一个人的时间超过两个月,就可以忽略这些,因为这属于长期租赁,根据西班牙租赁法律,需要签订标准租赁合同。

基本配置要求

除了诸如入住前的清洗和提供干净的床单和备用床上用品等需求,安达卢西亚租赁房产所有卧室和起居室在5月和9月期间还必须装有空调,10月和次年4月之间装有加热设备。不允许装独立式的电器,所以我们所熟悉的那些滚轮式散热器以及摇摇晃晃的散热风扇再也看不到了。显而易见的解决方案是安装挂墙式分立加热/制冷电器,但我也喜欢以细线挂墙的存储板作为非常有效和低成本的背景加热板,尤其是在卧室。所有卧室必须有外部通风。大多数已将房产出租的业主租金有一个访客本,但现在他们还必须有一个投诉本以及一个信号牌通知租户房产可租。大多数业主已经一个信息文件,记载关于当地设施、地图、餐厅、兴趣点和要做事情等有用信息,现在这个信息文件可以在线提供,便于保持完整和最新更新。距离最近的医疗设施,如步行可至的医疗中心、医院和药店都必须提醒租客注意,还必须提供一个急救箱。还必须有一个当地联系电话,可一天24小时联系。

新立法给业主12个月宽限期,将房产提升到所需的标准,检查将从2017年5月开始。尽管考虑安达卢西亚的规模,这将是很长一段时间。2016年底,已经收到超过1万份注册申请,其中超过一半已经发行注册号码,但记住,据估计,在立法生效前,有8万套房产私人出租。有些业主已经退出租赁市场,但还有很长的路要走。

住客入住登记

但事实上,在没有被通知的情况下,尽责的优质房产业主已经提供了大多数法律规定所要求的租赁必备设备,但这次新增的管理规定将会吓到很多人,特别是如果他们没有一个基于本地的管理代理。再次强调,新规细节因地区而异,但在安达卢西亚,所有超过16岁的客人必须提供身份证或护照复印件,并在抵达时签署一份登记表,这些必须在24小时内通过邮件、传真或电子邮件发送给警方或国民警卫队,并且在离开前出示打印发票。这些都是要保存在文件中,一年的租赁合同和3份登记表格。这一切都开始感觉很像酒店操作,但是既然人们在抵达酒店必须出示护照,我不明白为什么他们在租赁私人住宅就不应该做同样的事情,尤其是在如今这样一个安全问题增加的环境下。总的来说,我完全赞成的新规则,我相信他们会随着时间的推移,提高标准,淘汰不合格的房产和业主。私人租赁即将变得更加专业,跟往日大不相同。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

700x190

10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国房市3月月报:新房售价增幅持平,中部增长后劲惊人 | 英国

陈新宜-700x190

2017年3月英国房产月报如期而至,我们来看看本月房产市场又有哪些新的动向值得关注。

首先值得注意的就是根据统计,全国范围内本月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑,涨幅1.3%,这是既2007年以来非常大的月增幅(往年3月增长率基本都在0.9%上下)。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长,英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。

截至本月中旬,英格兰威尔士总体平均房价为310,008英镑,比去年同期上升1.3个百分点,虽然持续上涨,但为近十年来数值最高的3月增速之一(往年均在0.9%左右)。

图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照
图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照

分区域来看,除威尔士地区,英格兰所有地区房价在经历上个月上升后继续保持稳定增长,东米德兰月增幅最高达2.1%,门槛一向高的伦敦在上个月增长2.6%后本月仍然保持1.4%的增长。即使威尔士本月房价下降2.5%,但也是在上个月大幅增长8.1%的基础上进行小幅回落,房价仍在稳定增长中。与去年同期相比,英格兰所有大区房价都比去年有所增加,中北部最明显,比去年同期高出2%-6%。

图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化
图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化

房产均价方面,伦敦地区依旧最高,英格兰南部和东部次之,英格兰西南和西米德兰地区紧随其后,但值得注意的是中部区域房价增长大有赶超之势,房价年涨幅2.3%起步,而东米德兰地区(East Midlands)房价也首次突破了20万英镑大关,这是一个北部城市崛起的非常强劲的信号。

聚焦伦敦地区,截至月中伦敦地区平均房价为649,772英镑,较上月增长1.4%(8,656英镑),与去年同期相比也增加了0.9%(5,727英镑)。使伦敦房价持续两个月稳定增长的因素主要来自伦敦郊区房价上升的推动。

肯辛顿切尔西区(Kensington and Chelsea)房价仍在持续下跌,自上个月下降14.6%后本月再掉10.9%,汉默史密斯区(Hammersmith and Fulham)-1.9%,汪兹沃斯区(Wandsworth)-0.2%。这对于准备在西区定居的购房者是个利好消息,伴随高价房产的降温以及英镑近期走低,以稍低价格买到好房子的机会大大增加。但除了这三个区以及莫顿区(Merton)和伊斯灵顿区(Islington)维持不变,伦敦其它27个行政区房价都发生了不同幅度的增长。

图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区
图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区

使月度房价数据增长的主要集中在传统高价房产集中区域和南伦敦近郊,房价年涨幅最大地区仍旧是卡姆登区(Camden),上个月月报中月度年度涨幅均达到27%,本月再接再厉增加3.5%;威斯敏斯特区(Westminster)也是大幅增长了9.8%,恩菲尔德(Enfield),格林尼治(Greenwich),克莱顿(Croydon)等伦敦近郊区房价同样表现抢眼,年涨幅均超过了1%。

图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)

房屋出售时间方面,全国范围内近期的平均时间较之前有所减少,大概是一周的时间,为71天,“北多南少”的现状依旧持续,伦敦地区上月房产出售速度也变快不少,减少了7天至64天,房源放出2个月基本就可以售出,为全国最快。

图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势
图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势

经历了1月的房价开年“维稳期”(+0.4%)之后,本月房价可以说是强势回温,如果说上月大家都在开始制定开年目标,那么从本月开始一些实干的买家便付诸行动。根据数据来看,在经历脱欧公投等诸多不确定性使去年后半年房价出现停滞甚至下滑后,自年底开始的房价回暖至今大部分地区以及基本恢复到往年水平甚至更高。换句话说,脱欧影响的房价增长停滞现象已经基本消退。

Rightmove住房调研中心主管Miles Shipside针对本次3月月报表示,在最近的十年中,春季伊始的房价增幅一直都是较为平缓的,一直以来3月房价增速大约都在0.9%水平徘徊,而本月增幅则达到了1.3%。自2007年以来,高数值的3月房价增幅只有2016年大家争相在最后时刻抢购Buy-to-Let房产的时候,因为紧接着印花税新政就要实施,而今年我们又迎来了相似的高数值房价增长率。

但另一方面,房价增长迅速,薪资水平与之相比仍然有不小差距,首次购房购房难度加大,因此市面上可能会出现不少“价格敏感者”,即对价格超出自己预期的房产产生抵触心理,因此也提醒广大房产卖家,售房定价不宜定的过于高昂,否则房子可能会滞留手中更久。

对于首次购房者,全国范围内门槛仍然是19.2万英镑;如果您准备购买二套房,那么至少要有26万英镑预算的准备;对于多套房购房者门槛稍有上升,达到了54.2万英镑,比上个月增加1万英镑。

以下为截至2017年3月20日伦敦32行政区房价趋势概览,供大家参考:

(数据来源:Rightmove)
(数据来源:Rightmove)

 

英国房姐陈新宜Chloe专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

泰国房地产投资:聚焦普吉岛北部 | 海外

Richard-700x190

phuket01

自2004年节礼日悲剧性事件发生以来,普吉岛土地价格上涨了三倍,其中以西海岸土地价格涨幅最高,尤其是传统优质的旅游目的地巴东(Patong)、卡塔(Kata)、邦道(Bangtao)、拉古娜(Laguna)、素林(Surin)。尽管全岛价格土地价格翻了三倍,普吉岛南部以及中部的土地均价超过每莱(rai,泰国土地单位面积)1000万泰铢,如暹罗房地产公司《2014年住宅市场的报告》绘制的图片所示。

从下图明显可以看出,普吉岛北部的土地价格滞后于其他地区。对于许多普吉岛居民而言,这似乎是有目共睹的,因为多年来普吉岛北部缺乏必要的基础设施和旅游吸引力令该地土地价格涨幅能与岛上其他地区并肩,然而这一切即将改变。(泰国吉普岛房价走势

来源:2014年普吉岛住宅市场报告
来源:2014年普吉岛住宅市场报告

2007-08年全球金融危机爆发后,泰国住宅物业开发集中在普吉岛西海岸的传统热门地区,南部越来越受欢迎的奈涵(Nai Harn)和拉威(Rawai)以及普吉岛中部枢纽卡图(Kathu)。相比之下,近年来北方新开发项目一直没有多少进展,仍然是岛上最不发达的区域。不过,未来这一切将改变,因为普吉岛北部改善基础设施的趋势显著,这将导致住宅物业开发需求日益增长。目前北部地区有两个深水小游艇船坞,分别在奥波码头(Ao Po)和游艇天堂(Yacht Haven)的,还有拥有泰国最高的教育标准和体育设施的普吉国际学院和学校,以及国际机场和普吉岛的小型民用机场(Airpark),加上三个高尔夫球场,包括蓝峡谷(Blue Canyon)(2个18洞球场)和观澜湖(Mission Hills)高尔夫球场。乐购莲花(Tesco Lotus)最近在塔廊(Thalang)新建了一家超级市场,Homepro家居和万客隆(Makro)也即将在乐购附近新开连锁店。从普吉岛北部前往普吉岛一些最好的海滩交通方便:沿安达曼海岸的奈扬(Nai Yang),迈考(Mai Khao),奈通(Nai Thon)和拉扬(Layan)有着绵延的白色沙滩,而且与巴东,卡塔和卡隆的海滩相比,几乎空无一人。2015年至2016年期间,普吉岛机场扩建完成,来往普吉岛北部更加快速方便。对于越来越多以普吉岛作为基地和往返东南亚地区的普吉岛居民而言,北部是理想选择。

尽管最近当地基础设施有所改善,北部地区的土地价格仍然处于合理水平,我们现在看到越来越多的个人买家希望利用这里较低的土地价格来建造大型住宅的趋势。寻找土地银行的长期土地投资者也被吸引到北部,因为该地区土地价格的涨幅滞后于普吉岛的其他地方,有很多好机会买到具有巨大的增值潜力、价格合理的土地。我们预计未来北部的土地价格将会上涨,因为北部吸引力与日俱增,地产商和个人买家希望利用目前地价较低的优势。

值得注意的其他趋势包括越来越多的普吉岛西海岸新住宅开发项目向内陆地区发展,如彻恩塔雷(Cherng Talay)、拉扬,以及更北边的奈索恩(Nai Thon)、麦卡奧(Mai Khao)和奈杨。这种与日俱增的趋势是由于这些内陆和欠发达地区的土地价格较低。邦道海滩周围1公里的土地价格已经受大型度假村开发推动而上涨,特别是拉古娜度假区的继续扩张。对于房地产开发商而言,为保持销售价格与市场需求一致,住宅开发商不得不转至土地价格较低的新地方。

受中央购物中心(Central Shopping Mall)扩建计划和The Mall集团(暹罗百丽宫)在该地区开新开购物中心的计划推动,普吉岛中部地区的土地价格近年来一直呈上涨趋势。近年来,中央地区的公寓开发项目有所增长,这进一步推助地价的上涨。

普吉岛南部的土地价格与普吉岛中部的价格差不多,南部住宅物业发展稳步增长,因为该地区土地价格远远低于西部海岸。南部有一个繁荣的外籍人生社区;划船和潜水爱好者的查龙(Chalong)码头,通往受游客青睐的奈汉海滩交通方便,并配备必要的基础设施,以支持日益增长的需求。

在任何投资中,回报不会永久性的增加,投资者必须考虑过往表现和未来前景。再次重申,岛上的北部落后于普吉岛的其他地区,然而,普吉岛的土地价格的上涨已经唤醒了投资者对普吉岛潜力的注意力,岛上北部前景极佳,未来发展将优于当前的土地价格。

 

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题!| 澳洲

700x190

虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》,但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影,又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片,而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!

movie01

  1. 案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲(范冰冰饰)为了达到生二胎的目的,她与丈夫秦玉河决定“假离婚”,在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后,她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过,便起诉到法院要求确认双方是假离婚

开庭后,办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情,判决李雪莲败诉,自此,“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服,先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲!”,从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访?为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”?李雪莲不是第一个,也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。

movie02

  1. “假离婚”的两种情形

在中澳两国,“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况:

  • 通谋离婚:指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为,例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策,或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等;
  • 欺诈离婚:指一方当事人为了达到离婚的真正目的,采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚,以骗取对方同意暂时离婚的行为,例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”,或转移财产等。
  1. 中国法中的“假离婚

中国的“假离婚”很多且目的五花八门,但集中在房产方面比较多,如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例:一优质中学附近的小区开盘,一夜之间婚姻登记处人满为患,大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务,或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚,也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种,一旦解除婚姻关系,双方便取得再婚权利,财产分割便可进行。因此,从法律层面来讲,《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言,对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形:

  • “假离婚”当事人均未与第三人结婚的,其离婚可以被宣告无效:现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚,婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果,“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的,当事人对已经发生法律效力的离婚调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者法律,可以申请再审裁定撤销。因此,如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的,仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。
  • “假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的,应承认其再婚有效:此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后,婚姻关系就已解除。因此,中国法中没有“假离婚”,一旦办理离婚登记且未被宣告无效,那么就是真离婚!此时如果在“假离婚”期间一方变心,另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎,再买几套房子?细思极恐

movie03

  1. 澳洲法中的“假离婚

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话,那你就OUT了!澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”,请看具体案例

一真实客户咨询:“我婆婆已经和澳洲当地人结婚,2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法:等婆婆拿到绿卡后,和我老公”假离婚“,老公依母子团聚签证赴澳办身份,之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份,最后我再和老公在澳洲复婚,通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行,有没有风险性?

我听到这问题时,连忙解释其思路的错误性和风险性(不禁竖起大拇指,内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用)。

较为官方的解答可为:

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的,里面会注明她是否有子女,子女目前的婚姻状态;

如果老公在25岁以下并且单身的情况下,经济上完全依靠他妈妈,可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请;如果年龄超过25周岁,那么就要申请家庭最后成员移民,目前此类申请,移民局给出的官方评审周期为56年以上。

  • 另外,最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问:

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定,夫妻一方之前已经拥有房产的,另一方在购买新房时不享受首置业津贴,但在“利诱”下,曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过,是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身,以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑,不能!且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

  • 骗取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈,因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈,可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。)

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

700x1902

导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区:美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下跌4.2%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少5.3%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为89天
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为98.51%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为42.78%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

今年下半年——特别是第四季度——纳帕县的销售活动相对强劲,成为旧金山湾区唯一一个房产销量高于去年的县区。该地区得益于对高价房产特别旺盛的需求,因此今年的销售活动有明显提升。低价位房产的销量与去年保持在同等水平,且受到房产储量不足的制约。

旧金山湾区的其他地区不同,纳帕县的购房者一直在相互竞争,与去年冬天相比,以高于要价出售的房产数量增多,特别是低价位的房产。可售房产不足仍然是阻碍市场进一步发展的最大制约因素。

市场统计数据8d87115f6a073dd6498204e2f799a53e

中档房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县销售房价中位数接近616,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
  • 2室/1浴/884平方英尺
  • 售价:600,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县售价最高的一处房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
  • 4室/5浴/3,639平方英尺
  • 售价:2,595,000美元

前景预期

典型的季节性情况,以及新一届政府施政的不稳定因素,可能会阻碍第一季度的房产销量。但是,纳帕县相对实惠的房价将吸引更多购房者,因此未来几个季度的房产需求量将会增加。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任