八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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英国房市3月月报:新房售价增幅持平,中部增长后劲惊人 | 英国

陈新宜-700x190

2017年3月英国房产月报如期而至,我们来看看本月房产市场又有哪些新的动向值得关注。

首先值得注意的就是根据统计,全国范围内本月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑,涨幅1.3%,这是既2007年以来非常大的月增幅(往年3月增长率基本都在0.9%上下)。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长,英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。

截至本月中旬,英格兰威尔士总体平均房价为310,008英镑,比去年同期上升1.3个百分点,虽然持续上涨,但为近十年来数值最高的3月增速之一(往年均在0.9%左右)。

图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照
图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照

分区域来看,除威尔士地区,英格兰所有地区房价在经历上个月上升后继续保持稳定增长,东米德兰月增幅最高达2.1%,门槛一向高的伦敦在上个月增长2.6%后本月仍然保持1.4%的增长。即使威尔士本月房价下降2.5%,但也是在上个月大幅增长8.1%的基础上进行小幅回落,房价仍在稳定增长中。与去年同期相比,英格兰所有大区房价都比去年有所增加,中北部最明显,比去年同期高出2%-6%。

图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化
图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化

房产均价方面,伦敦地区依旧最高,英格兰南部和东部次之,英格兰西南和西米德兰地区紧随其后,但值得注意的是中部区域房价增长大有赶超之势,房价年涨幅2.3%起步,而东米德兰地区(East Midlands)房价也首次突破了20万英镑大关,这是一个北部城市崛起的非常强劲的信号。

聚焦伦敦地区,截至月中伦敦地区平均房价为649,772英镑,较上月增长1.4%(8,656英镑),与去年同期相比也增加了0.9%(5,727英镑)。使伦敦房价持续两个月稳定增长的因素主要来自伦敦郊区房价上升的推动。

肯辛顿切尔西区(Kensington and Chelsea)房价仍在持续下跌,自上个月下降14.6%后本月再掉10.9%,汉默史密斯区(Hammersmith and Fulham)-1.9%,汪兹沃斯区(Wandsworth)-0.2%。这对于准备在西区定居的购房者是个利好消息,伴随高价房产的降温以及英镑近期走低,以稍低价格买到好房子的机会大大增加。但除了这三个区以及莫顿区(Merton)和伊斯灵顿区(Islington)维持不变,伦敦其它27个行政区房价都发生了不同幅度的增长。

图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区
图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区

使月度房价数据增长的主要集中在传统高价房产集中区域和南伦敦近郊,房价年涨幅最大地区仍旧是卡姆登区(Camden),上个月月报中月度年度涨幅均达到27%,本月再接再厉增加3.5%;威斯敏斯特区(Westminster)也是大幅增长了9.8%,恩菲尔德(Enfield),格林尼治(Greenwich),克莱顿(Croydon)等伦敦近郊区房价同样表现抢眼,年涨幅均超过了1%。

图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)

房屋出售时间方面,全国范围内近期的平均时间较之前有所减少,大概是一周的时间,为71天,“北多南少”的现状依旧持续,伦敦地区上月房产出售速度也变快不少,减少了7天至64天,房源放出2个月基本就可以售出,为全国最快。

图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势
图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势

经历了1月的房价开年“维稳期”(+0.4%)之后,本月房价可以说是强势回温,如果说上月大家都在开始制定开年目标,那么从本月开始一些实干的买家便付诸行动。根据数据来看,在经历脱欧公投等诸多不确定性使去年后半年房价出现停滞甚至下滑后,自年底开始的房价回暖至今大部分地区以及基本恢复到往年水平甚至更高。换句话说,脱欧影响的房价增长停滞现象已经基本消退。

Rightmove住房调研中心主管Miles Shipside针对本次3月月报表示,在最近的十年中,春季伊始的房价增幅一直都是较为平缓的,一直以来3月房价增速大约都在0.9%水平徘徊,而本月增幅则达到了1.3%。自2007年以来,高数值的3月房价增幅只有2016年大家争相在最后时刻抢购Buy-to-Let房产的时候,因为紧接着印花税新政就要实施,而今年我们又迎来了相似的高数值房价增长率。

但另一方面,房价增长迅速,薪资水平与之相比仍然有不小差距,首次购房购房难度加大,因此市面上可能会出现不少“价格敏感者”,即对价格超出自己预期的房产产生抵触心理,因此也提醒广大房产卖家,售房定价不宜定的过于高昂,否则房子可能会滞留手中更久。

对于首次购房者,全国范围内门槛仍然是19.2万英镑;如果您准备购买二套房,那么至少要有26万英镑预算的准备;对于多套房购房者门槛稍有上升,达到了54.2万英镑,比上个月增加1万英镑。

以下为截至2017年3月20日伦敦32行政区房价趋势概览,供大家参考:

(数据来源:Rightmove)
(数据来源:Rightmove)

 

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泰国房地产投资:聚焦普吉岛北部 | 海外

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自2004年节礼日悲剧性事件发生以来,普吉岛土地价格上涨了三倍,其中以西海岸土地价格涨幅最高,尤其是传统优质的旅游目的地巴东(Patong)、卡塔(Kata)、邦道(Bangtao)、拉古娜(Laguna)、素林(Surin)。尽管全岛价格土地价格翻了三倍,普吉岛南部以及中部的土地均价超过每莱(rai,泰国土地单位面积)1000万泰铢,如暹罗房地产公司《2014年住宅市场的报告》绘制的图片所示。

从下图明显可以看出,普吉岛北部的土地价格滞后于其他地区。对于许多普吉岛居民而言,这似乎是有目共睹的,因为多年来普吉岛北部缺乏必要的基础设施和旅游吸引力令该地土地价格涨幅能与岛上其他地区并肩,然而这一切即将改变。(泰国吉普岛房价走势

来源:2014年普吉岛住宅市场报告
来源:2014年普吉岛住宅市场报告

2007-08年全球金融危机爆发后,泰国住宅物业开发集中在普吉岛西海岸的传统热门地区,南部越来越受欢迎的奈涵(Nai Harn)和拉威(Rawai)以及普吉岛中部枢纽卡图(Kathu)。相比之下,近年来北方新开发项目一直没有多少进展,仍然是岛上最不发达的区域。不过,未来这一切将改变,因为普吉岛北部改善基础设施的趋势显著,这将导致住宅物业开发需求日益增长。目前北部地区有两个深水小游艇船坞,分别在奥波码头(Ao Po)和游艇天堂(Yacht Haven)的,还有拥有泰国最高的教育标准和体育设施的普吉国际学院和学校,以及国际机场和普吉岛的小型民用机场(Airpark),加上三个高尔夫球场,包括蓝峡谷(Blue Canyon)(2个18洞球场)和观澜湖(Mission Hills)高尔夫球场。乐购莲花(Tesco Lotus)最近在塔廊(Thalang)新建了一家超级市场,Homepro家居和万客隆(Makro)也即将在乐购附近新开连锁店。从普吉岛北部前往普吉岛一些最好的海滩交通方便:沿安达曼海岸的奈扬(Nai Yang),迈考(Mai Khao),奈通(Nai Thon)和拉扬(Layan)有着绵延的白色沙滩,而且与巴东,卡塔和卡隆的海滩相比,几乎空无一人。2015年至2016年期间,普吉岛机场扩建完成,来往普吉岛北部更加快速方便。对于越来越多以普吉岛作为基地和往返东南亚地区的普吉岛居民而言,北部是理想选择。

尽管最近当地基础设施有所改善,北部地区的土地价格仍然处于合理水平,我们现在看到越来越多的个人买家希望利用这里较低的土地价格来建造大型住宅的趋势。寻找土地银行的长期土地投资者也被吸引到北部,因为该地区土地价格的涨幅滞后于普吉岛的其他地方,有很多好机会买到具有巨大的增值潜力、价格合理的土地。我们预计未来北部的土地价格将会上涨,因为北部吸引力与日俱增,地产商和个人买家希望利用目前地价较低的优势。

值得注意的其他趋势包括越来越多的普吉岛西海岸新住宅开发项目向内陆地区发展,如彻恩塔雷(Cherng Talay)、拉扬,以及更北边的奈索恩(Nai Thon)、麦卡奧(Mai Khao)和奈杨。这种与日俱增的趋势是由于这些内陆和欠发达地区的土地价格较低。邦道海滩周围1公里的土地价格已经受大型度假村开发推动而上涨,特别是拉古娜度假区的继续扩张。对于房地产开发商而言,为保持销售价格与市场需求一致,住宅开发商不得不转至土地价格较低的新地方。

受中央购物中心(Central Shopping Mall)扩建计划和The Mall集团(暹罗百丽宫)在该地区开新开购物中心的计划推动,普吉岛中部地区的土地价格近年来一直呈上涨趋势。近年来,中央地区的公寓开发项目有所增长,这进一步推助地价的上涨。

普吉岛南部的土地价格与普吉岛中部的价格差不多,南部住宅物业发展稳步增长,因为该地区土地价格远远低于西部海岸。南部有一个繁荣的外籍人生社区;划船和潜水爱好者的查龙(Chalong)码头,通往受游客青睐的奈汉海滩交通方便,并配备必要的基础设施,以支持日益增长的需求。

在任何投资中,回报不会永久性的增加,投资者必须考虑过往表现和未来前景。再次重申,岛上的北部落后于普吉岛的其他地区,然而,普吉岛的土地价格的上涨已经唤醒了投资者对普吉岛潜力的注意力,岛上北部前景极佳,未来发展将优于当前的土地价格。

 

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题!| 澳洲

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虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》,但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影,又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片,而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!

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  1. 案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲(范冰冰饰)为了达到生二胎的目的,她与丈夫秦玉河决定“假离婚”,在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后,她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过,便起诉到法院要求确认双方是假离婚

开庭后,办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情,判决李雪莲败诉,自此,“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服,先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲!”,从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访?为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”?李雪莲不是第一个,也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。

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  1. “假离婚”的两种情形

在中澳两国,“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况:

  • 通谋离婚:指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为,例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策,或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等;
  • 欺诈离婚:指一方当事人为了达到离婚的真正目的,采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚,以骗取对方同意暂时离婚的行为,例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”,或转移财产等。
  1. 中国法中的“假离婚

中国的“假离婚”很多且目的五花八门,但集中在房产方面比较多,如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例:一优质中学附近的小区开盘,一夜之间婚姻登记处人满为患,大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务,或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚,也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种,一旦解除婚姻关系,双方便取得再婚权利,财产分割便可进行。因此,从法律层面来讲,《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言,对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形:

  • “假离婚”当事人均未与第三人结婚的,其离婚可以被宣告无效:现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚,婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果,“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的,当事人对已经发生法律效力的离婚调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者法律,可以申请再审裁定撤销。因此,如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的,仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。
  • “假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的,应承认其再婚有效:此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后,婚姻关系就已解除。因此,中国法中没有“假离婚”,一旦办理离婚登记且未被宣告无效,那么就是真离婚!此时如果在“假离婚”期间一方变心,另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎,再买几套房子?细思极恐

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  1. 澳洲法中的“假离婚

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话,那你就OUT了!澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”,请看具体案例

一真实客户咨询:“我婆婆已经和澳洲当地人结婚,2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法:等婆婆拿到绿卡后,和我老公”假离婚“,老公依母子团聚签证赴澳办身份,之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份,最后我再和老公在澳洲复婚,通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行,有没有风险性?

我听到这问题时,连忙解释其思路的错误性和风险性(不禁竖起大拇指,内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用)。

较为官方的解答可为:

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的,里面会注明她是否有子女,子女目前的婚姻状态;

如果老公在25岁以下并且单身的情况下,经济上完全依靠他妈妈,可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请;如果年龄超过25周岁,那么就要申请家庭最后成员移民,目前此类申请,移民局给出的官方评审周期为56年以上。

  • 另外,最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问:

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定,夫妻一方之前已经拥有房产的,另一方在购买新房时不享受首置业津贴,但在“利诱”下,曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过,是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身,以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑,不能!且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

  • 骗取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈,因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈,可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。)

 

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

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导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区:美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下跌4.2%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少5.3%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为89天
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为98.51%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为42.78%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

今年下半年——特别是第四季度——纳帕县的销售活动相对强劲,成为旧金山湾区唯一一个房产销量高于去年的县区。该地区得益于对高价房产特别旺盛的需求,因此今年的销售活动有明显提升。低价位房产的销量与去年保持在同等水平,且受到房产储量不足的制约。

旧金山湾区的其他地区不同,纳帕县的购房者一直在相互竞争,与去年冬天相比,以高于要价出售的房产数量增多,特别是低价位的房产。可售房产不足仍然是阻碍市场进一步发展的最大制约因素。

市场统计数据8d87115f6a073dd6498204e2f799a53e

中档房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县销售房价中位数接近616,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
  • 2室/1浴/884平方英尺
  • 售价:600,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县售价最高的一处房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
  • 4室/5浴/3,639平方英尺
  • 售价:2,595,000美元

前景预期

典型的季节性情况,以及新一届政府施政的不稳定因素,可能会阻碍第一季度的房产销量。但是,纳帕县相对实惠的房价将吸引更多购房者,因此未来几个季度的房产需求量将会增加。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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多图!一百万英镑在英国各地都能买啥样的房?| 英国

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去年的500万人民币买小岛新闻,让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房,还不如去当桃花岛主…

500万人民币买小岛
500万人民币买小岛

今年,英国房产网站做了个调查:100万胖子在全国各地都能买啥样的房?伦敦人看完,欲哭无泪…

伦敦,贝丝瓦特(Bayswater):单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区,100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的,就是这种白色的大楼带草坪。

伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓

点击查看英国房源

虽然只有一个卧室,但是面积80平米,相当宽敞,装修也是满现代的,外面还有个小小的花园。

伦敦,富勒姆(Fulham):单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点,位于顶层楼,可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫,有很多好学校和精制餐厅,及受伦敦中产欢迎。

伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓

伦敦,海格特(Highgate):双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区,风光优美,不过生活配套就没有南边那么fancy,所以相应的房子也会大一点。

伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓

同样的价格,在诺丁山(Notting Hill)也可以买到一间双卧室公寓,只不过楼上还住了人。诺丁山(对,就是休格兰特拍电影的那个诺丁山)距离切尔西很近,但是没有那么posh,更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿(Brighton),这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅,还带楼顶露台。

布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅

到了度假小镇康沃尔(Cornwall),一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅,真正实现面朝大海春暖花开,在自家阳台上就可以看海。

康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅

索佛克乡下,这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅,看起来好像浮在草坪上。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

除了奢壕的四个卧室,这栋房子还有三个会客厅,一个私家花园和两个浴室,还有周围的林地。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

在中产热爱的通勤区萨里(Surrey)一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅

在风景如画的小镇科茨沃尔德(Cotswolds),则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩(言下之意就是,只对有钱人出售…)。

科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅

那么,到更偏远一点的诺桑伯兰(Northumberland),也就是湖区的所在地,这么多钱可以买下一栋五卧室大宅,自带林地和游泳池!

诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅

在北部小镇莱顿(Ryton),可以买六卧室大宅,带按摩浴缸。

莱顿六卧室大宅
莱顿六卧室大宅

看完了,只觉得住在伦敦真的很苦逼…

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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一读搞定加拿大房贷(四)谈谈贷款利率和银行罚款 | 加拿大

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前文说过,低息和通胀是现今的主旋律,全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下,房产,尤其是大多伦多地区的房产,更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款,已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么,利率,好比是这个杠杆中的定盘星,理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。

实际上,从贷款合同中所衍生出来的大多数定量的条款几乎都与利率有着千丝万缕的联系。比如,月供金额,其中本金和利息的比例,以及中途买房换房提前还掉贷款银行要课以的罚金等等。最近,有很多关于银行罚金的讨论,也有很多朋友建议Bruce写点关于这方面的东西来解答大家的疑惑。从这一篇起,我将层层抽丝剥茧,把贷款罚金之谜给大家慢慢揭开。

首先,咱们从基本的概念开始:挂牌利率折扣利率

作为普通消费者,你上银行网站看到的利率是这样的:

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然后,你说这利率太坑爹了,哥去论坛转转,于是你看到的情况是这样的:

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当然,你也可以拿起电话,或者微信Bruce,于是你看到的利率是这样的:

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让我们再回到银行的网上利率,如下图,我已做了标注。

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明白了没有,你拿到手的最终利率,其实就是银行精算之后的折扣利率。比如,你拿到5年固定2.79%,而此时的5年的挂牌利率是4.64%,就是说银行给了你1.85%的折扣。别以为这个数字无关痛痒,等到你因为要换房或者refinance转银行的时候,银行要罚你多少银子基本上就靠这个数字说话了。具体怎样计算,咱们下一篇再谈。

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

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放眼大多伦多地区,200万加元买到的独栋别墅长啥样?

前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题,Daisy分析多伦多市,今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区,看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择?

首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇,一般开车一小时以内能到多伦多市中心;而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年200万加元独栋别墅的成交分布(每个小红点代表一笔成交)。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

全方位大数据视频更精彩哦!

(注:多伦多市的详细分析图,详见另一期文章:多伦多独立屋大数据动画分析:200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅?

为了便于读者了解,Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席,接下来的独立屋第一热点梯队是Richmond Hill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇,它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图,体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇:Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市,Mississauga密西沙加市,和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇,King国王镇是老牌的品质独立屋地区,而Vaughan旺市,和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心,所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊,虽然也是产业中心,但一般被认为是加拿大的新德里,华人购买的不多,价格也不算高。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

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第三梯队的特点是地大房豪,这些市镇可称为多伦多市远郊市镇,但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远,但好处是房子真的是豪华,风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人,又不是上班族,那这些地区也是不错的选择。

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

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【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大?| 加拿大

声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜!| 澳洲

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虽然包括悉尼在内的澳大利亚几大城市的房地产库存水平较低,但2017年的房地产拍卖会数量仍有所上升。比如上周末,虽然悉尼房地产库存水平较低,但一个周末仍举办了900多场房地产拍卖会,且拍卖清盘率高达82%。

房地产拍卖在卖家中间变得日益流行,对于买家来说,在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远,一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。

以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。

请牢记,在拍卖会上竞拍房产没有冷静期,因此一旦您拍下房产,过后就不能反悔了。

拍卖会前

1、确保您的律师在拍卖会当天您出价或竞拍之前已仔细检查过购房合同。

确保您打算竞拍的房产在合同中没有任何异常声明或任何特殊条款。

如果合同中存在任何异常之处,可能会影响您对该房产的心理价位或出价上限。

2、询问中介该房产已完成多少害虫报告和建筑报告,以及已有多少买家签订购房合同的意向

您可以通过真实买家的意向情况,更加清晰地了解该房产的受欢迎程度。相较于计算看房人数,签订购房合同的意向数量能够让您更加准确地估计该房产的受欢迎程度。真实买家会希望在拍卖会当天出价或竞拍之前看到购房合同。

3、提出提前出价竞拍请求,将房产一举拿下。

如果您非常喜欢某处房产,务必要积极主动,尽快向中介提出具有竞争力的价格,不要等到拍卖会当天。

受到房地产库存水平较低的影响,买家在购房时变得越来越积极,经常在拍卖会举办之前就提出颇具竞争力的价格。

比如,2017年3月,悉尼北岸市场有2/4的拍卖房产是在拍卖日之前售出的。

4、拍卖会之前设定自己的出价上限。

如果您希望在拍卖会上竞拍房产,务必确保您已设定当天的出价上限,并严格遵守。也就是说,在拍卖日之前在您的脑海中反复温习这个数字,并且如果拍卖竞价超出您的上限,也不要不愉快,还是要开心地退出竞拍。切勿让中介影响您在拍卖会上对于自己的出价上限的坚持。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,让拍卖师看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言
您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,让拍卖师看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言

拍卖会当天

1、在拍卖会上理解拍卖师的一言一行

如果您感到拍卖会进程过快,或者在理解拍卖师的一言一行和竞价上有困难,只需要求出席拍卖会的卖方房地产中介为您在纸上写下相应的价格即可。

2、拍卖会当天要早到

大多数拍卖会在星期六举行,因此,为避免遇到交通堵塞,请早点出发。

3、登记卡数量不多

参加拍卖会的登记卡数量不多。在悉尼,您如果想要在拍卖会上出价,必须进行登记并获得登记卡。这意味着,只有手中持有登记卡的买家才能出价,成为您的竞争对手。

这一点可以成为您的优势,因为如果参加拍卖会的有100个人,但只有您持有登记卡,那么严格来说您是唯一一位有资格参与房产竞价的买家,这样您也就不会急匆匆地报出自己的底价了。

4、站在哪里才能让拍卖师看到您?

不要藏在拍卖师或中介身后。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边,因为这样拍卖师将能够看到您的出价,您也能够观察其他竞拍者的身体语言。

5、善用您的头脑出价,而不是情绪。

拍卖非常流行的其中一个主要原因是,它激发了竞拍者之间的竞争和情绪,以便可以不断抬高价格。

在出价时务必牢记自己设定的价格上限,如果您失手了,也不要伤心难过。

因为错失自己心爱的房产而失望沮丧,总比带着出价过高的悔恨离开会场要好得多。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实 | 澳洲

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内容摘要

  • 期房贷款只能通过私人借贷机构获得,并且利率非常高
  • 期房单位面积不得低于50平方米
  • 如果清偿超过18个月,将无法申请贷款

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产,你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。(中国人在澳洲买房条件

事实是,很多有关期房项目的事实有待公布。

每个经济学家都会提及的真正问题是澳大利亚(附设小浴室及小厨房)的单间公寓是否存在过剩。

澳大利亚储备银行(澳储银行)估计,单单位于悉尼、墨尔本和布里斯班市中心,定于未来两年内建成的在建公寓总数将就高达3.8万套左右。

若是将这三个城市全部市场算在内,房地产市场研究机构CoreLogic指出,这一数字高达20万套(到2018年4月)。

市场肯定是有一些担忧,有趣的是澳洲银行最近几个月对此的反应。

你无法获得单间公寓房抵押贷款

为打击外国投资者大量收购房产,澳大利亚审慎监管机关(APRA)已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。
 
因此,中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。
 
这迫使多数购买计划流产,除非你愿意向私人贷款机构贷款,并支付相当高的利率(年利高达11.00%)。

然而,如果你找到一套新建的50多平方米的公寓单位,会如何?

结算不得超过3个月

如果结算超过3个月,你将无法申请抵押贷款

过去,如果距离结算3-18个月,一些特定的澳大利亚银行允许你申请抵押贷款,但是如今这个选项不再可用。

为何如此?原因在于市中心公寓价格波动大,尤其是单间公寓。

你考虑过买标准房产吗?

虽然无法预测澳大利亚房地产市场的未来,不过,从澳联储以及澳洲审视监管局等权威机构到高级经济学家,均表示他们对市中心的公寓供应过剩的担忧。
 
然而,新建的标准住宅市场依然强劲,需求远远超过了供给。
 
通过获得外国投资审查委员会(FIRB)的购买批准,并与专家商谈选择正确的银行抵押贷款中国投资者就仍然有机会投资澳大利亚房地产市场

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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