Special Investment Column – Page 96

多图！一百万英镑在英国各地都能买啥样的房？| 英国

去年的500万人民币买小岛新闻，让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房，还不如去当桃花岛主…

今年，英国房产网站做了个调查：100万胖子在全国各地都能买啥样的房？伦敦人看完，欲哭无泪…

伦敦，贝丝瓦特（Bayswater）：单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区，100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的，就是这种白色的大楼带草坪。

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虽然只有一个卧室，但是面积80平米，相当宽敞，装修也是满现代的，外面还有个小小的花园。

伦敦，富勒姆（Fulham）：单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点，位于顶层楼，可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫，有很多好学校和精制餐厅，及受伦敦中产欢迎。

伦敦，海格特（Highgate）：双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区，风光优美，不过生活配套就没有南边那么fancy，所以相应的房子也会大一点。

同样的价格，在诺丁山（Notting Hill）也可以买到一间双卧室公寓，只不过楼上还住了人。诺丁山（对，就是休格兰特拍电影的那个诺丁山）距离切尔西很近，但是没有那么posh，更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿（Brighton），这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅，还带楼顶露台。

到了度假小镇康沃尔（Cornwall），一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅，真正实现面朝大海春暖花开，在自家阳台上就可以看海。

在索佛克乡下，这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅，看起来好像浮在草坪上。

除了奢壕的四个卧室，这栋房子还有三个会客厅，一个私家花园和两个浴室，还有周围的林地。

在中产热爱的通勤区萨里（Surrey），一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

在风景如画的小镇科茨沃尔德（Cotswolds），则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩（言下之意就是，只对有钱人出售…）。

那么，到更偏远一点的诺桑伯兰（Northumberland），也就是湖区的所在地，这么多钱可以买下一栋五卧室大宅，自带林地和游泳池！

在北部小镇莱顿（Ryton），可以买六卧室大宅，带按摩浴缸。

看完了，只觉得住在伦敦真的很苦逼…

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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一读搞定加拿大房贷（四）谈谈贷款利率和银行罚款 | 加拿大

前文说过，低息和通胀是现今的主旋律，全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下，房产，尤其是大多伦多地区的房产，更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款，已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么，利率，好比是这个杠杆中的定盘星，理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。

实际上，从贷款合同中所衍生出来的大多数定量的条款几乎都与利率有着千丝万缕的联系。比如，月供金额，其中本金和利息的比例，以及中途买房换房提前还掉贷款银行要课以的罚金等等。最近，有很多关于银行罚金的讨论，也有很多朋友建议Bruce写点关于这方面的东西来解答大家的疑惑。从这一篇起，我将层层抽丝剥茧，把贷款罚金之谜给大家慢慢揭开。

首先，咱们从基本的概念开始：挂牌利率和折扣利率。

作为普通消费者，你上银行网站看到的利率是这样的：

然后，你说这利率太坑爹了，哥去论坛转转，于是你看到的情况是这样的：

当然，你也可以拿起电话，或者微信Bruce，于是你看到的利率是这样的：

让我们再回到银行的网上利率，如下图，我已做了标注。

明白了没有，你拿到手的最终利率，其实就是银行精算之后的折扣利率。比如，你拿到5年固定2.79%，而此时的5年的挂牌利率是4.64%，就是说银行给了你1.85%的折扣。别以为这个数字无关痛痒，等到你因为要换房或者refinance转银行的时候，银行要罚你多少银子基本上就靠这个数字说话了。具体怎样计算，咱们下一篇再谈。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇：都在多伦多，差别怎么那么大？| 加拿大

放眼大多伦多地区，200万加元买到的独栋别墅长啥样？

前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题，Daisy分析了多伦多市，今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区，看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择？

首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇，一般开车一小时以内能到多伦多市中心；而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年超200万加元独栋别墅的成交分布（每个小红点代表一笔成交）。

全方位大数据视频更精彩哦！

（注：多伦多市的详细分析图，详见另一期文章：多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？）

为了便于读者了解，Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席，接下来的独立屋第一热点梯队是Richmond Hill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇，它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图，体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇：Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇，King国王镇是老牌的品质独立屋地区，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心，所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊，虽然也是产业中心，但一般被认为是加拿大的新德里，华人购买的不多，价格也不算高。

第三梯队的特点是地大房豪，这些市镇可称为多伦多市远郊市镇，但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远，但好处是房子真的是豪华，风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人，又不是上班族，那这些地区也是不错的选择。

声明：居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权，可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜！| 澳洲

虽然包括悉尼在内的澳大利亚几大城市的房地产库存水平较低，但2017年的房地产拍卖会数量仍有所上升。比如上周末，虽然悉尼的房地产库存水平较低，但一个周末仍举办了900多场房地产拍卖会，且拍卖清盘率高达82%。

房地产拍卖在卖家中间变得日益流行，对于买家来说，在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远，一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。

以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。

请牢记，在拍卖会上竞拍房产没有冷静期，因此一旦您拍下房产，过后就不能反悔了。

拍卖会前

1、确保您的律师在拍卖会当天您出价或竞拍之前已仔细检查过购房合同。

确保您打算竞拍的房产在合同中没有任何异常声明或任何特殊条款。

如果合同中存在任何异常之处，可能会影响您对该房产的心理价位或出价上限。

2、询问中介该房产已完成多少害虫报告和建筑报告，以及已有多少买家签订购房合同的意向

您可以通过真实买家的意向情况，更加清晰地了解该房产的受欢迎程度。相较于计算看房人数，签订购房合同的意向数量能够让您更加准确地估计该房产的受欢迎程度。真实买家会希望在拍卖会当天出价或竞拍之前看到购房合同。

3、提出提前出价竞拍请求，将房产一举拿下。

如果您非常喜欢某处房产，务必要积极主动，尽快向中介提出具有竞争力的价格，不要等到拍卖会当天。

受到房地产库存水平较低的影响，买家在购房时变得越来越积极，经常在拍卖会举办之前就提出颇具竞争力的价格。

比如，2017年3月，悉尼北岸市场有2/4的拍卖房产是在拍卖日之前售出的。

4、拍卖会之前设定自己的出价上限。

如果您希望在拍卖会上竞拍房产，务必确保您已设定当天的出价上限，并严格遵守。也就是说，在拍卖日之前在您的脑海中反复温习这个数字，并且如果拍卖竞价超出您的上限，也不要不愉快，还是要开心地退出竞拍。切勿让中介影响您在拍卖会上对于自己的出价上限的坚持。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边，让拍卖师看到您的出价，您也能够观察其他竞拍者的身体语言

拍卖会当天

1、在拍卖会上理解拍卖师的一言一行

如果您感到拍卖会进程过快，或者在理解拍卖师的一言一行和竞价上有困难，只需要求出席拍卖会的卖方房地产中介为您在纸上写下相应的价格即可。

2、拍卖会当天要早到

大多数拍卖会在星期六举行，因此，为避免遇到交通堵塞，请早点出发。

3、登记卡数量不多

参加拍卖会的登记卡数量不多。在悉尼，您如果想要在拍卖会上出价，必须进行登记并获得登记卡。这意味着，只有手中持有登记卡的买家才能出价，成为您的竞争对手。

这一点可以成为您的优势，因为如果参加拍卖会的有100个人，但只有您持有登记卡，那么严格来说您是唯一一位有资格参与房产竞价的买家，这样您也就不会急匆匆地报出自己的底价了。

4、站在哪里才能让拍卖师看到您？

不要藏在拍卖师或中介身后。

您在拍卖会上的最佳位置是后方中央或者侧边，因为这样拍卖师将能够看到您的出价，您也能够观察其他竞拍者的身体语言。

5、善用您的头脑出价，而不是情绪。

拍卖非常流行的其中一个主要原因是，它激发了竞拍者之间的竞争和情绪，以便可以不断抬高价格。

在出价时务必牢记自己设定的价格上限，如果您失手了，也不要伤心难过。

因为错失自己心爱的房产而失望沮丧，总比带着出价过高的悔恨离开会场要好得多。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实 | 澳洲

内容摘要

期房贷款只能通过私人借贷机构获得，并且利率非常高
期房单位面积不得低于50平方米
如果清偿超过18个月，将无法申请贷款融

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产，你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。（中国人在澳洲买房条件）

事实是，很多有关期房项目的事实有待公布。

每个经济学家都会提及的真正问题是澳大利亚（附设小浴室及小厨房）的单间公寓是否存在过剩。

据澳大利亚储备银行（澳储银行）估计，单单位于悉尼、墨尔本和布里斯班市中心，定于未来两年内建成的在建公寓总数将就高达3.8万套左右。

若是将这三个城市全部市场算在内，房地产市场研究机构CoreLogic指出，这一数字高达20万套（到2018年4月）。

市场肯定是有一些担忧，有趣的是澳洲银行最近几个月对此的反应。

你无法获得单间公寓房抵押贷款

为打击外国投资者大量收购房产，澳大利亚审慎监管机关（APRA）已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。

因此，中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。

这迫使多数购买计划流产，除非你愿意向私人贷款机构贷款，并支付相当高的利率（年利高达11.00%）。

然而，如果你找到一套新建的50多平方米的公寓单位，会如何？

结算不得超过3个月

如果结算超过3个月，你将无法申请抵押贷款。

过去，如果距离结算3-18个月，一些特定的澳大利亚银行允许你申请抵押贷款，但是如今这个选项不再可用。

为何如此？原因在于市中心公寓价格波动大，尤其是单间公寓。

你考虑过买标准房产吗？

虽然无法预测澳大利亚房地产市场的未来，不过，从澳联储以及澳洲审视监管局等权威机构到高级经济学家，均表示他们对市中心的公寓供应过剩的担忧。

然而，新建的标准住宅市场依然强劲，需求远远超过了供给。

通过获得外国投资审查委员会（FIRB）的购买批准，并与专家商谈选择正确的银行抵押贷款，中国投资者就仍然有机会投资澳大利亚房地产市场。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

如果要问在整个大多伦多地区，华人投资置业的首选是哪，相信很多人都会回答奥克维尔。的确，在短短几年之间，奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调，以及面朝安大略湖的优美风光，从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而，目前奥克维尔的房地产市场已日趋饱和，不仅房价高涨，优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部，汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

居住环境：足以媲美奥克维尔

众所周知，奥克维尔之所以受到购房者的追捧，很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸，也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间，它都是一个独立的城市。直到2001年，才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨，Stoney Creek社区风光秀丽，静谧宜人。尤为难能可贵的是，虽然汉密尔顿是一座工业城市，但Stoney Creek却是一个传统的农业区，保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前，Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek，都会呈现出绿荫茂密，果木繁盛的景象。在近十几年，这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分，出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络：四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发，沿QWE驱车45分钟左右，即可到达多伦多downtown；驱车半个多小时，可到达尼亚加拉瀑布；沿407公路驱车40分钟，可到达皮尔逊国际机场。

房屋价格：远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告，2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100，较去年同期增长了25.33%。与之相比，Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半！

根据汉密尔顿地产协会公布的数据，Stoney Creek二月份售出房源84套，均价只有$562,707，远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是独立屋。

除独立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋，仅两套，均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下，Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多，独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说，相比奥克维尔，Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景：有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据，今年二月，汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%，其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数，仅为25.74%。由此可见，在升值空间上，目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

而在投资方面，Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势，那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势，另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发，驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学；30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路，到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外，汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市，在未来，将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时，汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展，吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”，也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”，将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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2016年中国台湾房地产市场回顾 | 海外

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。（新台币对人民币汇率）

中国台湾2016年房产新闻回顾分为“政策面”、“市场面”、“税务面”三大方面。与“政策面”相关的大新闻有4则：

加强建筑物安全。土壤潜势区的公布以及老屋买卖要“健检”这两个消息，受不少老屋主反弹。屋主们并非反对政府公布资讯，而是反对政府公布后，却没有相关配套的补强措施，造成未来买主购买后，衍生后续的追加成本。

加速都市更新

登记制度和全球发达国家接轨。目前的法规与建筑开发的相关法规，形成“日出和日落”条款的配套措施。在目前楼价持续下跌的趋势下，这些条例定必令开发商和地主在进行中的都市更新和合建案中，形成建筑面积缩减和单价下调的双重打击。

“税务面”相关大新闻有3则：

房地合一税出台。2016年起房地合一税正式实施后，套牢了许多投资客，成交量低迷一年多，也许当旧的奢侈税在2017年底“退场”后，投资客才能放手出售。

六市持有税大幅增加。中国台湾6个城市的持有税大幅增加，让买房收租的长期投资者裹足不前。尤其是台北市的新成豪宅，传闻曾有买家因持有税过高，宁愿损失订金也不愿意交屋。台北新落成的豪宅净租金报酬约为1.5%，而持有税超过1%，且不同于西方国家，可以作为收入的扣抵，因此租金所得缴完所得税后，需再扣除持有税，变相剥削业主的收入。

遗产赠予税的增加。当局增加遗产赠予税，使高达十数兆台币的在外资金回流减慢，拖累房地产市场发展。

光看政策面和税务面，看似中国台湾政府的招数打击了房地产市场，但我们却在“市场面”看到了希望。与“市场面”相关的大新闻有四则：

2016年中，板桥建商开了“降价完售”的第一枪。对周边同业和二手房屋开始形成强烈的降价压力，也带领大台北的房价纷纷降价，大大提高当地交易量。

政府推出“以房养老”专案，降低年老业主参与都市更新以及合建分售的意愿，也减少市场供应量，尤其台北市中心的老屋房价，因周边完善的医疗资源与生活机能，呈现“蜗牛步”极缓慢的跌势。

去年中国台湾成为全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地点，这可能是最鲜为中国台湾人知道的好消息，若更多外国人喜欢来台工作，自然对当地房地产业有正面影响。

去年中国香港移民中国台湾人数，首度超过1,000名。随着中国台湾少子化和人口老化影响，中国台湾将于5至10年逐步开放移民限制，为当地市场带来新的购买力。

综观以上10则2016年的房产热搜新闻，政策成为了中国台湾房地产市场快速流动的阻碍，加上政策和税务配套并不完善，民众在购买房屋时，需严谨计算未来财务负担。我认为，若中国台湾政府未来提出更多相关法案时，应先做足全套考量，包括参考房地产开发商、房地产中介平台等供应者，以及房屋买家等需求者的意见，并平衡各方的需要，才能推出更有利市场发展的政策。

至于想投资中国台湾房产的海外买家，建议可先以租屋方式在中国台湾居住一段时间，熟悉中国台湾市场氛围，并确定周遭生活机能与环境与想像中相符，再决定是否购买当地房产。以同属“亚洲四小龙”的新加坡及中国香港为例子，在新加坡出生的人有150万，同时在过去十几年内，增加了近300万移居者，是当地居民的两倍；而中国香港近年也开放予大陆新移民定居，却衍生出不少社会问题，亦影响了当地人的居住环境与质素。相反，中国台湾不论工作环境或人民友善度、医疗资源、生活品质皆不落后于周围东南亚国家，因此中国台湾房地产市场的增长与未来发展，仍然值得期待。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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要与时间赛跑？英国买房租房差距减小，只因买房成本增加太快 | 英国

Halifax最新报告指出英国首次购房者购房月支出与租房月租金差距缩小，只因购房成本增加太快。专家称房价增涨太快购房越早承担的成本压力越小。所以如今购房每月还贷£705 vs租房每月付租金£759，您准备选哪个？

对于英国人来说，到底是买房还是先租房是一个永恒的问题，愿景与现实间的纠结总是会带给两边各自不同的理由。但目前来看，在英国购买首套房的月支出是实惠于在外租房的，这点显而易见，只不过大部分英国人凑不足买房的首付。

截至目前为止，首次购房者在英购买三居室房产每月需要支出的花费约为705英镑，而如果租一套三居室则要花费759英镑的月租金。虽然买房仍然比租房划算，但目前二者月差距也不到60英镑，每年算下来约650英镑，年差额与去年数据相比减少约230英镑。大家来看看2008年到2016年二者之间差距的变化：

也就是说，由上表数据来看，2008年金融危机过后政府为鼓励经济恢复以及解决住房问题，廉租房数量明显增多，那个时候倒2009年基本是租房比买房便宜。不过情况在短短两年内发生了变化，2010年起买房的花费开始接近最后低于租房，到2011－2013年买房支出要比租房年花费少约1,000英镑。之后这一差距再次减小。

就地区来看，目前伦敦地区租房买房支出差距最明显，也就是说能买房最好尽快买房，一年可以节省近2,000英镑；富人区较多气候较好的英格兰西南地区紧随其后，买房花费也能比租房一年节省近1,000英镑。只有东安格利亚和约克地区二者差距较小。

虽然目前购房贷款利率已经为历年新低，但是每月需要支付的费用仍然逐步升高，Halifax将这归结于房价上涨过快，与5年前相比首次购房者不得不支付更多房款，对支付的比例达45%。

Halifax首席住房经济研究员Martin Ellis表示，在购房月支出方面，我们除了考量月还款数额，还将房产的地租，物业费，维修护理费，以及保险花费算入其中。但即使加总了这些，现在仍然是买房比租房划算，这点是毋庸置疑的。

目前对于首次购房者来说三居室房产首付均价为3.1万英镑，最便宜的北爱尔兰地区1.6万英镑，最贵伦敦地区约11万英镑，但英国家庭的平均资产却呈现下降趋势。根据英国最大保险集团Aviva本周公布的家庭资产报告，目前英国有25%的家庭月收入少于1,500英镑，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超过5,000英镑）占比则不到8%。平均存款和投资金额从去年夏天最高水平的4426镑下降到了3134镑，为2015年夏天3116镑以来的最低水平。

研究还显示，英国家庭拥有自己房产的比例（64%）为4年来最低水平。其中低收入家庭拥有自己房产的比例最低，为41%，而一年前该比为43%。而另一方面，高收入家庭拥有房产的比例为90%，高于2015/16年的88%。这可能是因为首次购房者难以获得房贷，或者低收入家庭被银行认为非“优质”借款人，因此在购房的道路上陷入“死循环”。

Aviva UK负责人Paul Brencher表示，虽然房贷利率为历史低位，但低收入家庭要符合贷款要求和存够首付仍然困难重重。由于收入增长停滞，很多人可能越来越难攒够购房首付，因此政府必须快速采取行动来根除这一波不平等的风潮。

2016年共有33.9万人加入首房购买大军，为2008年以来最多。为今看来，想要尽可能守住自己的钱包只能不断与时间赛跑，与同样准备买房的购房大军赛跑。而这样仍不知能否跑过购房成本的上涨…

英国房姐陈新宜Chloe专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲？深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家？英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月，中国著名导演，宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目，他将以涉嫌“故意瞒报金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分现金交易（Structuring）”两项罪名而被起诉。目前，英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控，而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判，因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

根据美国《银行秘密法案（Bank Secrecy Act）》规定，银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款，均需要上报。为了绕过相关部门的监控，拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在2010年3月到2011年12月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金，每次携带3万到7万美元现金，远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外，英达在2011年4月到2012年3月之间的先后将46.4万美元拆分为50次，分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户，并且每次金额都低于1万美元。

然而，英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意，因此银行申报了此可疑活动，并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

2、多部法规齐下！中澳两国严查不正当海外汇款（附澳洲“蚂蚁搬家”真实案例）

首先，针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为，中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此，中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作，对海外汇款展开严密监察。

此外，根据《2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》，各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息，如投资收入、资金余额等，以核查其是否就海外收入报税。作为交换，澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息，上报于澳洲国税局，转报予外国税务机关。

于此，任何大额的或非常规的海外汇款，或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是，纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的，会收到澳洲国税局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释，这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入，并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲华人“拆分现金交易”真实案例：

2016年3月，19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕，并将面临判刑。从2014年7月份开始，Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚，并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间，将405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中，每笔存款从2万澳元到8万澳元不等，并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而，Yi Feng向警方承认，自己仅是按照他人指示来处理现金，但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中，但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底，中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变，并且发布了新规：个人换汇不得再用于境外购房及投资，并出台了“七不准”政策，其中不得“境外买房”，“证券投资”等规定让很多打算在澳洲投资置业，移民生活的华人朋友 “不知所措”。

拆分交易（蚂蚁搬家）？小心被拉入“黑名单”！

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制，汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神，请亲友帮忙，借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是，外管局严格执行“分拆汇款”禁令，更设下“黑名单”，违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定，以下三种行为，将被界定为个人分拆结售汇（蚂蚁搬家）：

5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
合规建议！外汇与存款时的注意点：

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为，否则如果真的案发，负责业务经办的职员也会面临刑责，同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以，请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为，比如：

频繁发生大额交易，且与过去或目前的生意或工作不符；
许多资金用成百成千成万整数转移，多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易，并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合；
许多小额资金从海外转入后，被全部或大部转出或交易，并与客户的生意或历史不符;
没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款；
紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上，规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性，并交纳相应的税务。因此，在汇款、存款或收款时，无论是个人海外收入，或是他人赠予的财产，请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据，适时请寻求律师的专业建议与协助，以此完善并加强相关证据的证明力。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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