Special Investment Column – Page 96

Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

如果要问在整个大多伦多地区，华人投资置业的首选是哪，相信很多人都会回答奥克维尔。的确，在短短几年之间，奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调，以及面朝安大略湖的优美风光，从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而，目前奥克维尔的房地产市场已日趋饱和，不仅房价高涨，优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部，汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

居住环境：足以媲美奥克维尔

众所周知，奥克维尔之所以受到购房者的追捧，很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸，也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间，它都是一个独立的城市。直到2001年，才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨，Stoney Creek社区风光秀丽，静谧宜人。尤为难能可贵的是，虽然汉密尔顿是一座工业城市，但Stoney Creek却是一个传统的农业区，保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前，Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek，都会呈现出绿荫茂密，果木繁盛的景象。在近十几年，这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分，出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络：四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发，沿QWE驱车45分钟左右，即可到达多伦多downtown；驱车半个多小时，可到达尼亚加拉瀑布；沿407公路驱车40分钟，可到达皮尔逊国际机场。

房屋价格：远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告，2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100，较去年同期增长了25.33%。与之相比，Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半！

根据汉密尔顿地产协会公布的数据，Stoney Creek二月份售出房源84套，均价只有$562,707，远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是独立屋。

除独立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋，仅两套，均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下，Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多，独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说，相比奥克维尔，Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景：有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据，今年二月，汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%，其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数，仅为25.74%。由此可见，在升值空间上，目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

而在投资方面，Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势，那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势，另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发，驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学；30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路，到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外，汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市，在未来，将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时，汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展，吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”，也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”，将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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2016年中国台湾房地产市场回顾 | 海外

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。（新台币对人民币汇率）

中国台湾2016年房产新闻回顾分为“政策面”、“市场面”、“税务面”三大方面。与“政策面”相关的大新闻有4则：

加强建筑物安全。土壤潜势区的公布以及老屋买卖要“健检”这两个消息，受不少老屋主反弹。屋主们并非反对政府公布资讯，而是反对政府公布后，却没有相关配套的补强措施，造成未来买主购买后，衍生后续的追加成本。

加速都市更新

登记制度和全球发达国家接轨。目前的法规与建筑开发的相关法规，形成“日出和日落”条款的配套措施。在目前楼价持续下跌的趋势下，这些条例定必令开发商和地主在进行中的都市更新和合建案中，形成建筑面积缩减和单价下调的双重打击。

“税务面”相关大新闻有3则：

房地合一税出台。2016年起房地合一税正式实施后，套牢了许多投资客，成交量低迷一年多，也许当旧的奢侈税在2017年底“退场”后，投资客才能放手出售。

六市持有税大幅增加。中国台湾6个城市的持有税大幅增加，让买房收租的长期投资者裹足不前。尤其是台北市的新成豪宅，传闻曾有买家因持有税过高，宁愿损失订金也不愿意交屋。台北新落成的豪宅净租金报酬约为1.5%，而持有税超过1%，且不同于西方国家，可以作为收入的扣抵，因此租金所得缴完所得税后，需再扣除持有税，变相剥削业主的收入。

遗产赠予税的增加。当局增加遗产赠予税，使高达十数兆台币的在外资金回流减慢，拖累房地产市场发展。

光看政策面和税务面，看似中国台湾政府的招数打击了房地产市场，但我们却在“市场面”看到了希望。与“市场面”相关的大新闻有四则：

2016年中，板桥建商开了“降价完售”的第一枪。对周边同业和二手房屋开始形成强烈的降价压力，也带领大台北的房价纷纷降价，大大提高当地交易量。

政府推出“以房养老”专案，降低年老业主参与都市更新以及合建分售的意愿，也减少市场供应量，尤其台北市中心的老屋房价，因周边完善的医疗资源与生活机能，呈现“蜗牛步”极缓慢的跌势。

去年中国台湾成为全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地点，这可能是最鲜为中国台湾人知道的好消息，若更多外国人喜欢来台工作，自然对当地房地产业有正面影响。

去年中国香港移民中国台湾人数，首度超过1,000名。随着中国台湾少子化和人口老化影响，中国台湾将于5至10年逐步开放移民限制，为当地市场带来新的购买力。

综观以上10则2016年的房产热搜新闻，政策成为了中国台湾房地产市场快速流动的阻碍，加上政策和税务配套并不完善，民众在购买房屋时，需严谨计算未来财务负担。我认为，若中国台湾政府未来提出更多相关法案时，应先做足全套考量，包括参考房地产开发商、房地产中介平台等供应者，以及房屋买家等需求者的意见，并平衡各方的需要，才能推出更有利市场发展的政策。

至于想投资中国台湾房产的海外买家，建议可先以租屋方式在中国台湾居住一段时间，熟悉中国台湾市场氛围，并确定周遭生活机能与环境与想像中相符，再决定是否购买当地房产。以同属“亚洲四小龙”的新加坡及中国香港为例子，在新加坡出生的人有150万，同时在过去十几年内，增加了近300万移居者，是当地居民的两倍；而中国香港近年也开放予大陆新移民定居，却衍生出不少社会问题，亦影响了当地人的居住环境与质素。相反，中国台湾不论工作环境或人民友善度、医疗资源、生活品质皆不落后于周围东南亚国家，因此中国台湾房地产市场的增长与未来发展，仍然值得期待。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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要与时间赛跑？英国买房租房差距减小，只因买房成本增加太快 | 英国

Halifax最新报告指出英国首次购房者购房月支出与租房月租金差距缩小，只因购房成本增加太快。专家称房价增涨太快购房越早承担的成本压力越小。所以如今购房每月还贷£705 vs租房每月付租金£759，您准备选哪个？

对于英国人来说，到底是买房还是先租房是一个永恒的问题，愿景与现实间的纠结总是会带给两边各自不同的理由。但目前来看，在英国购买首套房的月支出是实惠于在外租房的，这点显而易见，只不过大部分英国人凑不足买房的首付。

截至目前为止，首次购房者在英购买三居室房产每月需要支出的花费约为705英镑，而如果租一套三居室则要花费759英镑的月租金。虽然买房仍然比租房划算，但目前二者月差距也不到60英镑，每年算下来约650英镑，年差额与去年数据相比减少约230英镑。大家来看看2008年到2016年二者之间差距的变化：

也就是说，由上表数据来看，2008年金融危机过后政府为鼓励经济恢复以及解决住房问题，廉租房数量明显增多，那个时候倒2009年基本是租房比买房便宜。不过情况在短短两年内发生了变化，2010年起买房的花费开始接近最后低于租房，到2011－2013年买房支出要比租房年花费少约1,000英镑。之后这一差距再次减小。

就地区来看，目前伦敦地区租房买房支出差距最明显，也就是说能买房最好尽快买房，一年可以节省近2,000英镑；富人区较多气候较好的英格兰西南地区紧随其后，买房花费也能比租房一年节省近1,000英镑。只有东安格利亚和约克地区二者差距较小。

虽然目前购房贷款利率已经为历年新低，但是每月需要支付的费用仍然逐步升高，Halifax将这归结于房价上涨过快，与5年前相比首次购房者不得不支付更多房款，对支付的比例达45%。

Halifax首席住房经济研究员Martin Ellis表示，在购房月支出方面，我们除了考量月还款数额，还将房产的地租，物业费，维修护理费，以及保险花费算入其中。但即使加总了这些，现在仍然是买房比租房划算，这点是毋庸置疑的。

目前对于首次购房者来说三居室房产首付均价为3.1万英镑，最便宜的北爱尔兰地区1.6万英镑，最贵伦敦地区约11万英镑，但英国家庭的平均资产却呈现下降趋势。根据英国最大保险集团Aviva本周公布的家庭资产报告，目前英国有25%的家庭月收入少于1,500英镑，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超过5,000英镑）占比则不到8%。平均存款和投资金额从去年夏天最高水平的4426镑下降到了3134镑，为2015年夏天3116镑以来的最低水平。

研究还显示，英国家庭拥有自己房产的比例（64%）为4年来最低水平。其中低收入家庭拥有自己房产的比例最低，为41%，而一年前该比为43%。而另一方面，高收入家庭拥有房产的比例为90%，高于2015/16年的88%。这可能是因为首次购房者难以获得房贷，或者低收入家庭被银行认为非“优质”借款人，因此在购房的道路上陷入“死循环”。

Aviva UK负责人Paul Brencher表示，虽然房贷利率为历史低位，但低收入家庭要符合贷款要求和存够首付仍然困难重重。由于收入增长停滞，很多人可能越来越难攒够购房首付，因此政府必须快速采取行动来根除这一波不平等的风潮。

2016年共有33.9万人加入首房购买大军，为2008年以来最多。为今看来，想要尽可能守住自己的钱包只能不断与时间赛跑，与同样准备买房的购房大军赛跑。而这样仍不知能否跑过购房成本的上涨…

英国房姐陈新宜Chloe专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲？深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家？英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月，中国著名导演，宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目，他将以涉嫌“故意瞒报金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分现金交易（Structuring）”两项罪名而被起诉。目前，英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控，而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判，因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

根据美国《银行秘密法案（Bank Secrecy Act）》规定，银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款，均需要上报。为了绕过相关部门的监控，拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在2010年3月到2011年12月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金，每次携带3万到7万美元现金，远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外，英达在2011年4月到2012年3月之间的先后将46.4万美元拆分为50次，分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户，并且每次金额都低于1万美元。

然而，英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意，因此银行申报了此可疑活动，并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

2、多部法规齐下！中澳两国严查不正当海外汇款（附澳洲“蚂蚁搬家”真实案例）

首先，针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为，中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此，中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作，对海外汇款展开严密监察。

此外，根据《2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》，各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息，如投资收入、资金余额等，以核查其是否就海外收入报税。作为交换，澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息，上报于澳洲国税局，转报予外国税务机关。

于此，任何大额的或非常规的海外汇款，或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是，纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的，会收到澳洲国税局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释，这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入，并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲华人“拆分现金交易”真实案例：

2016年3月，19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕，并将面临判刑。从2014年7月份开始，Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚，并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间，将405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中，每笔存款从2万澳元到8万澳元不等，并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而，Yi Feng向警方承认，自己仅是按照他人指示来处理现金，但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中，但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底，中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变，并且发布了新规：个人换汇不得再用于境外购房及投资，并出台了“七不准”政策，其中不得“境外买房”，“证券投资”等规定让很多打算在澳洲投资置业，移民生活的华人朋友 “不知所措”。

拆分交易（蚂蚁搬家）？小心被拉入“黑名单”！

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制，汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神，请亲友帮忙，借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是，外管局严格执行“分拆汇款”禁令，更设下“黑名单”，违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定，以下三种行为，将被界定为个人分拆结售汇（蚂蚁搬家）：

5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
合规建议！外汇与存款时的注意点：

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为，否则如果真的案发，负责业务经办的职员也会面临刑责，同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以，请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为，比如：

频繁发生大额交易，且与过去或目前的生意或工作不符；
许多资金用成百成千成万整数转移，多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易，并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合；
许多小额资金从海外转入后，被全部或大部转出或交易，并与客户的生意或历史不符;
没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款；
紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上，规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性，并交纳相应的税务。因此，在汇款、存款或收款时，无论是个人海外收入，或是他人赠予的财产，请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据，适时请寻求律师的专业建议与协助，以此完善并加强相关证据的证明力。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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蒙特利尔热门学区介绍（一）

上世纪80年代中期起，投资移民到魁北克省开始风行于中国香港和中国台湾，到后来很多内地的投资移民和企业家移民以及技术移民也纷至沓来，而其中大多数人选择定居在魁省最大的的城市——蒙特利尔。

居住在魁北克的华人移民往往非常重视子女的教育。因为这里是英语、法语双语区，对孩子的教育更有意义。一位在1989年移民的中国台湾投资人，其6个孩子几乎都能说4种以上的语言，现在旅居世界各地，无论是工作还是经商，都得心应手。加拿大的官方语言是英法两种语言，所以在渥太华为政府工作的人相当多的来自魁省。对于魁北克的英裔家庭，他们也非常重视子女的法语教育，因为法语不但是一门优美的语言，也是国际上流社会人士彰显身份的通用语言。当联合国五种工作语言的文件发生歧义时，均以法语文本为准。

一般说来，富裕地区的学校教学质量相对较高，蒙特利尔也不例外。因为教育的投资很多来源于所在地的房地产税。本文将对蒙特利尔市区华人居住率较高、相对高收入地区的居住环境，特别是该区的学校做一个简单的介绍。希望有助于您对蒙特利尔所有的区有个宏观的认识：

蒙特利尔各区一览

Westmount 西山区

座落在蒙城山顶，离市中心咫尺的西山区是加拿大有名的富有地区，财产占有度排加拿大第五名。与其它前4名不同的地方是西山区除了商界富豪；还受到政界高层的青睐——很多顶级官员如总理等都在此拥有府邸；同时西山区也是最富有的知识分子的集中地。过去5年来，其独立屋地产升值居蒙特利尔首位，达65%。优美的居住环境和高雅的社区是西山区的最大特点。其表现之一是该区既拥有国际星级的私立学校，也有星级的公立小学和中学。由于公立学校是以住居地为录取标准，所以西山区的居民能享受星级公立学校教育培养子女。

有名的公立学校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂法语小学
Westmount Park Elementary School 西山公园英语小学
Ecole International de Montreal 蒙特利尔国际法语中学
Westmount High School 西山英语中学

西山区更有国际知名的私立学校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格兰普女子学校
Villa Sainte-Marcellines 圣马尔塞琳英法西三语学校
Selwyn House 塞尔文男子学校
St-George School of Montreal 圣-乔治小学及中学

就读这些私立学校的往往是家族和家族社区的孩子，他们从学前班开始在这里读书一直到大学预科。由于这些家族都是豪门、政客和高级知识分子，子女从小在一起学习，自然形成了一个同学网。孩子们成年工作后，这些“校友”往往形成一个可以互相照应的社群。

2、Mont-Royal 皇家山区

皇家山区是离市中心不远的在蒙城大岛北部的一个豪华区域。该区独立屋5年以来，价格上涨了59%。从历史上来说这个区的居民主要是英国贵族。随着蒙城移民的增加，该地区是富有移民首选之一。皇家山区并不座落在山上，但确实一个地地道道的花园城。高雅的建筑、满眼绿荫和周到的市政服务，以及它在蒙城优越的地理位置，使该区成为蒙城最具房地产投资的区域。

皇家山区的学校不负该区的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利尔著名的5星级小学；公立中学Pierre Laporte不但为大学输出了大量的科技专业学生，该校的音乐人才在北美也排得上名次。还有该区的公立中学Ecole Secondaire de Mont-Royal，大学升学率达98%。

3、West Island 西岛

西岛指的是指蒙特利尔市中心以西的地区，上图中的蓝线左边的各个小的市政区域合称为西岛。蒙特利尔西岛居民的经济状况比较好。有些区域非常小，但极为富有，如Baie-d’Urfé，Beaconsfield等。由于是近郊，房价相对便宜，几十万加币就能享受靠近湖边的独栋别墅了。西岛交通方便、环境优美，优秀的学校也很多，因此有许多华人选择了在西岛定居。

西岛以英语为主，但由于魁北克的移民法律，非英语国家来的新移民只能就读公立法语学校，这一点在上次关于法语欢迎班的文章中有详细的阐释。在西岛，有两个公立学校委员会分管着当地的法语学校和英语学校。法语公立学校委员会名为：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英语学校委员会是Lester B. Pearson School Board。网上可以根据居住地点的邮政编码找到相应的公立中小学。同时西岛这一片区域也有非常多的优秀学校，如法语公立小学École Primaire Saint-Rémi, 英法语私立小学Academie Marie-Claire，知名英语私校Kuper Academy、Collège Charlemagne等。

4、St-Laurent 圣劳伦区

St-Laurent圣劳伦区是蒙城北部偏西的一个比较大的区域。其南部地区居住着较多的中东及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人开发出来的Bois Franc公寓及连体房是新中产阶级的首选，很多华人都在此区置业。在Bois Franc西边，有着梦幻般的高档独立房区。最贵的高达1700万。业主多数来自意大利（如魁北克法拉利老总）、中东石油国及部分亚洲高级自由职业者，如医生等。

这个区最近的一个极具盛名的学校是Ecole Pasteur, 全省统考第一名。而附近的公立中学Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省统考中排名第五，该校的学生来源于公立小学Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先为大家介绍四个学区。在择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询天绮移民。

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——马林县 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是旧金山北湾的马林县（Marin County）。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区：贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下跌4.2%

太平洋联合公司季度报告：2016年第4季度——马林县 | 美国 — 马林县房产房价一年趋势

房产储量自2015年第四季度减少5.9%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为61天

房产售价与要价的百分比为100.31%

线下交易的房源百分比为76.32%

今年秋天，马林县房产市场活动进展减缓，到第四季度末期重新恢复，年同比略有提升。但是，马林县2015年整体房产销量低迷。特别是售价100万美元以下和300万美元以上的房产受到挑战。低价位房产的储量不足限制了销售量，而大部分买家对高价位房产仍然保持谨慎态度。

愿意竞价高于要价的买家数量逐渐减少——特别是对高价位房产——与前几个季度相比，竞标大战越来越少见。总体来说，只有售价低于100万美元的房产保持了个位数的增值率。

可售房产的数量仍然紧张，特别是相对实惠的房产。经历了今年早期的增长之后，售价高于200万美元的房产储量保持稳定。但是，由于高价位房产的销售速度放缓，房产储量每月的供应量稳定增长。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在马林县销售房价中位数接近$1,137,500的一套房产。

330 Ridgewood Avenue, Mill Valley, CA 94941
4室/3浴/1,712平方英尺
售价：$1,135,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在马林县售价最高的一处房产。

600 Seminary Drive, Mill Valley, CA 94941
5室/6浴/5,738平方英尺
售价：$5,374,500

前景预期

最近抵押贷款利率提高以及新一届政府施政的不确定因素可能会在第一季度制约马林县的房产市场活动。随着新一届政府对旧金山湾区经济影响的明朗化，未来几个季度的销量有望增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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普吉岛房市SWOT分析：情况没那么糟！| 海外

到普吉岛游玩或是居住在这里肯定耳闻过外籍人士对于这里房市的抱怨。当然，普吉岛房市确实存在一些让人困扰的问题：买家缺乏易得信息，市场缺乏监管，甚至没有多重上市服务系统（MLS）。目前市场有些疲软，转售/二级市场尚未全面发展，但我们相信，情况没那么糟糕，普吉岛房地产市场未来前景一片光明。（泰国吉普岛房价走势）

普吉岛房地产市场已经拥有许多优势，不久的将来将面临更多的机遇。

普吉岛房价非常稳定：外籍人士在泰国买房是不可能获得抵押贷款，因此几乎所有的外籍人士都是现金买房，这大大减少了市场债务规模。而且拥有房产的外籍人士大部分是退休人员，这些买家不会降价出售房产，因为房产是他们的退休计划的一部分，他们将会等待市场回暖，这将令普吉岛房价比其他地区更稳定。

过去十年，房屋建筑物的质量以及所用建筑材料标准有了较大的改善，现在泰国在建房产都是按照国际质量标准建造。

普吉岛房市有着大量的选择提供给买家：房产类型多样，位置和价格范畴也各有不同，可供买家选择。

相比其他国家地区相比，泰国房地产交易税相对较低，而且没有市政税。

与其他大湄公河次区域国家相比，泰国基础设完善：路况良好、还有国际一流的医院和学校，普吉岛上的基础设施也一直在不断改善。随着普吉岛国际机场的扩张，普吉岛变得越来越便利。欧洲、中东、俄罗斯、澳大利亚以及东南亚其他国家都可直飞普吉岛。普吉岛游客增多必将意味着更多的潜在的购房者。

普吉岛改善的生活方式是吸引外国人的主力。居住在普吉岛主要优点还包括该岛的气候、泰国文化、泰国菜以及国际美食、海滩、完善的外籍人士社区和体育活动项目。

享有“安达曼海上的宝石”之美誉的普吉岛是泰国最著名的旅游景点之一。岛上旅游业已经繁荣了一段时间，旅游人数年复一年的增长。这里有着一流的酒店行业，支撑着该岛旅游业的发展，也为普吉岛提供了巨大的经济效益，还会有更多的豪华酒店品牌加入，从目前趋势来看，未来普吉岛的酒店行业将更加繁荣。

对于想在普吉岛买房或是开展房产开发或是相关业务，这里有着大量的机会。

转售价值优：《暹罗房地产住宅市场报告》研究调查发现，普吉岛平均价格低于新建房，这意味着业主有机会通过租金回报和资本收益获得高于平均水平的投资回报率（ROI）。

公寓和别墅楼花新开发项目为那些早期买家提供大量不错的选择。

当前越来越多的家庭将普吉岛当作整个东南亚地区商业的中心，这种趋势日益明显，而这一趋势背后依靠着普吉岛强大的基础设施，正如此前 PG文中所提，普吉岛正成为国际教育目的地，目前来来看，这一趋势没有减弱的迹象。

邻国市场：与普吉岛相比，新加坡和中国香港的房地产市场现在极其昂贵，这些地方的房地产投资者中许多现在都开始将目光转向普吉岛，因为在普吉岛看到更多的投资机会，或是已经因为中国香港和新加坡房价太高被挤出市场。

尽管你可能会听闻普吉岛房地产开发市场方兴未艾，新建房产的市场需求持续。

普吉岛海洋产业体系已经完善，并且非常成功，在政府的支持下，普吉岛的海洋产业目标是继续发展扩大。媒体最近大肆宣传普吉岛计划上吸引更多的超级游艇到岛上码头。

任何业务/投资总会面临着最完美的计划被破坏的威胁。下一个黑天鹅事件几乎是不可能预测，虽然，一些人事后会跟你说“我早就告诉过你了”，但普吉岛房地产市场存在一些潜在的威胁。

东南亚地区的其他旅游胜地：普吉岛附近其他旅游胜地，包括泰国国内其他地区和东南亚地区邻国，可能会吸引走普吉岛的游客。但是这些地区很多方面仍难以望其项背。

泰铢进一步走强：这一点不大可能，因为我们已经结束量化宽松计划，很有可能在今年晚些时候开始提高利率，而明年泰国利率水平似乎保持低位。这将导致资金从泰国出逃，流入西方国家，从而令泰铢兑美元和其他主要货币走软。

再次发生政治动荡：目前不存在这种问题，因为军事管制政府稳定了泰国经济和政治环境。在将权力归还给选民之前，泰国执政团队全国和平与秩序委员会（NCPO）计划实行政治改革，这将为未来的泰国政治提供一个稳定的基础。

通过分析市场，我们认为普吉岛的优势和机遇远远大于劣势和潜在的威胁。尽管市场目前疲软，我们希望这只不过是寻常的经济走势影响了世界各地的房地产市场。普吉岛最辉煌的日子还在后头。

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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澳大利亚房产拍卖入门六问 | 澳洲

在澳大利亚出售房产有两个最常用的方法，一是通过私人（出售）条约，二是通过房地产拍卖。跟其它很少通过拍卖出售房子的国家不一样，诸如美国，澳大利亚接受这种售房形式，并且在大多数省会城市拍卖是业主最受欢迎的售房途径之选。

悉尼和墨尔本是澳大利亚最大的两个城市，同时也是进行房地产拍卖数量最多的两个城市。2017年，悉尼每周末拍卖房产平均略低于1000套，墨尔本则平均超过1200套，而且2017年悉尼拍卖清盘率为80%，墨尔本约为75%，这意味着这两大城市房产主要是在拍卖日那天售出，因此买家准确地理解什么是房地产拍卖非常重要。

1、什么是房产拍卖？

房产拍卖是汇集潜在买家，公开竞标一套房产。通常是由房地产经纪人和拍卖人进行拍卖，并需遵守严格的规则。整个招标过程是公开，如果锤子落下，并且你是出价最高的人，你就必须当时当地签合同。这意味着你必须确定你所竞标的房产是你可以购买得起的。

2、房产拍卖在市场上挂牌销售多久？

房产通常在拍卖日之前在市场上挂牌销售3至4周。

3、我可以房产拍卖日之前买房吗？

可以，在大多数情况下，业主很乐意在拍卖日之前出售房产，如果提前报价是可以接受的。

4、房产拍卖在哪里进行？

通常在验房后或开放参观后在房子现场进行，或是在拍卖行的房间或是酒店会议室进行。

当房产准备进行拍卖，将会写明拍卖地点、日期和时间。

在澳大利亚，最常在星期六白天进行拍卖出售。

5、保留价格有什么作用？

拍卖房产之前，卖方将指定一个保留价格，也就是房产出售的最低价格，如果出价持续高于最低价格，拍卖锤落下那刻就是该套房地产出售之时。

如果你是成功中标的出价方，你必须签署销售合同并当场交订金（通常约购买价格的10%）。

6、如果出价一直未达到保留价格水平，会怎么样？

如果出价最终未能达到保留价格水平，房产就会以流拍处理，与参加拍卖的潜在买家进行谈判商议就会开始。

JP小建议：

作为旁观者参加一些拍卖会可以熟悉拍卖流程。如果价格被抬得太高，你需要能够走开。这可能是你最大的决定之一，所以有必要做出正确的决定，尽可能准备充足，充分了解房产信息。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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蒙特利尔买房好还是租房好？——浅谈蒙特利尔房市 | 加拿大

在笔者从事蒙特利尔地产经纪多年的经验中，有不少刚到蒙城的朋友都纠结过到底是在蒙特利尔买房好还是租房好。本文结合目前最新房产统计数据，以及租房网站的房租走势，为您分析一下蒙市房产市场，究竟是买房划算，还是租房省钱。

根据加拿大房产局（CREA）2016年公布的数据，目前加拿大房屋平均售价为$480,743（包括独立房，半独立房，联排住宅，公寓住宅以及复式公寓等各种房型）。其中，蒙特利尔市的平均房价为$349,218，平均月供为$1,206，房产税每月平均所缴金额为$240。而蒙城家庭平均年收入为$75,010，这与加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋价格、平均月供支出却是这四大城市中最有优势的。

表一，表格来源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一个知名租房类网站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利尔市的各类房屋平均出租价格，其中大单间的平均价格为$855.00，是所有房屋种类中租金唯一低于千元的房屋类型。按照下列价格表显示，一室一厅的租金将近每月一千一百加币，二室一厅的租金将近一千五百加币，而三室一厅的租金价格则是高达两千一百加币。

根据另一知名房租出租类网站PadMapper对2016年十月份加拿大各大城市的房租与九月份的对比数据也可以看出，加拿大近两月的房租增长率最高的城市当属多伦多，十月份比九月份的的一室一厅房租上涨了4.6%，而二室一厅的租金则上涨了4.8%。蒙特利尔在整个加拿大城市对比数据的排行列表中排名第四位，九月与十月对比分别上涨了3.9%和4.5%。打个比方，如果蒙城一室一厅的租金在2016年九月份为$1,000，那么此房屋的价格在十月份则增加到了$1,045。按小时工资为$10.75计算，那么就相当于租房者在十月份对他的房屋多支付了近4个小时的工资。但即便如此，蒙特利尔的房屋租赁价格也比其他大城市的要低。如下图所示，一室一厅（3 ½）的价格为$1,070， $1,380则为二室一厅（4 ½）的价格。

比较上图与CREA公布的数据（表一）可得出结论，蒙特利尔是加拿大的四大城市中唯一一个买房的月供低于其城市二室一厅（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的两室一厅的平均房租还要多将近一千加币甚至更多。就蒙特利尔的情况而言，既然个人或家庭每月都要准备大笔支出用于房屋的租赁或是按揭上，那么花费到租房子上不如投资到买房子上。因为前者纯属支出，而后者却是投资。月供中约有50%的钱是还本金了，另50%是还银行利息，相当于自己做了个零存整取的投资产品。并且在加拿大，土地和房屋的所有权是终身制，也就是说，一旦一块土地或是一个房屋被一人买走，那么除非这个人将这块土地的拥有权或是房屋的所有权转让给另一个人，否则他就是这块土地或是在这块土地上的这个房屋的终身所有人。长远看来，在开销相同的情况下，在蒙特利尔买房投资肯定胜过花钱在蒙特利尔租房。这个加拿大第二大城市，其平均房屋价格仅仅三十五万加币，不到两百万人民币的房价放在当今国内房市也是极具竞争力的。

但是，购房置地乃是民之大事，每个人要以个人的自身条件做出选择。房屋的市场价格是考虑的重要因素，但也要考虑到更多实际的问题：比如自身的经济实力，以及房地产市场的走势等等。对于那些初来乍到的新移民，在蒙特利尔的前几年是相对困难的适应期，笔者建议可适应一段时间并结合自家的经济状况考虑买房事宜。其实相比买房，租房自然也有许多好处，比如：租客不用考虑房子本身的装修以及维修。租客的两个责任就是按时交房租，尽力保持房子的状况，所以租房也算是用消费买省心了。

最后总结一下，笔者认为对于有购房能力的家庭或个人来说，眼下正是在蒙特利尔买房的好时机，但是对于出自一般收入家庭的留学生和刚刚登陆的新移民来说，租房一段时间也是不错的选择。只是租房一定不是长久之计，大家都还要为买房做准备，并且按照蒙特利尔目前的房屋购买量，以及租房的金额的变化趋势做判断，先下手为强，在蒙特利尔买房是非常值得考虑的。

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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