Special Investment Column – Page 97

学区好房价贵？【黄岚地产榜】首次独家大数据解读 | 加拿大

不论在多伦多还是在北上广深，好学区代表着高房价是不争的共识。但是魔鬼在细节里，对于大多伦多来说究竟好学校在哪里？它们和房价又有着怎样的关系？Daisy黄岚为您带来首份大数据图文解读。

首先让我们回顾一下2016年大多伦多各区的房屋均价。下图中颜色越深代表均价越高，可以看出King地区的均价最高（$1,289,683）、排第二、第三、第四的分别是Richmond Hill列治文山（$1,088,493）, Oakville奥克维尔（$1,018,151）, 和Markham万锦（$963,793）。前四位中除了King是因为独立屋豪宅特别多外，其他三个都是我们熟悉的拥有好学校的市镇。

从学校来说，加拿大的教育体系从小学到大学分类较多。小学和中学的排名成为很多家长或者投资者考虑的因素之一，这其中高中的排名更是举足轻重。【黄岚地产榜】选取了安大略省排名前20%暨前120位的高中（总计676所高中），让我们看看安大略省好高中都分布在哪里呢？每个红圆点代表一所排名前20%的高中，红色越深代表排名越靠前。（见下图）

我们可以看到，在安大略省境内大多伦多地区是绝对的好高中聚集区，其次是首都渥太华地区，再有就是学习氛围浓厚的大学城滑铁卢和伦敦地区（此伦敦非彼伦敦）

再聚焦细看下图“大多伦多地区好高中的分布”，有图有真相的【黄岚地产榜】终于首次验证了大多伦多地区好学区的房价明显较高这一事实。

最后Daisy还想借本期主题和大家分享一则信息。约克区今年将有4所高中成为IB学校，而因此约克区的房价格局在悄然发生变化。为什么这么说呢？目前整个约克区只有Bayview高中一所IB学校，Bayview高中校区的房源炙手可热。但由于房源有限，家长们不得不把目光放到IB学校以外的选择。鉴于目前约克区的这4所学校IB课程正在准备就绪阶段（4所高中的位置和2016年学区均价见下图），Daisy建议有相关意向的家长和买卖双方密切关注市场动向。

声明：居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权，可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——东湾 | 美国

太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动。包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是阿拉梅达县（Alameda County）/东湾（East Bay）市场。（旧金山房价走势）

房市要点一览

房价自2015年第四季度上涨7.7%

房产储量自2015年第四季度上涨15.3%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为24天

房产售价与要价的百分比为114.51%

线下交易的房源百分比为76.43%

房产均价为608美元/平方英尺

东湾2016年最后一个季度仍然延续了前几个季度的状态，销量走低，房价渐涨。第四季度的销售量比去年同期略有下降。房产储量几乎岿然不动，导致买家选择的余地非常有限——特别是价位较低的房产市场。买家数量与可售房产数量的不平衡使东湾房价的上涨速度高于旧金山湾区的其他地区。

高价房产市场经历过疲软之后，与去年相比，第四季度售价在200万到300万美元的房产竞争略有提升，售价高于要价的房产数量增加。同时，与2015年相比，买家提供的溢价降低，特别是针对高价房产。

中档房产

太平洋联合公司第四季度东湾阿拉米达县销售最接近房价中位数980,000美元美元的房产s所在地

6305 Melville Dr, Oakland, CA 94611
3室/2浴/2,170 平方英尺
售价：$980,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在东湾阿拉米达县出售的售价最高的房产。

70 Stonewall Rd, Berkeley, CA 94705
4卧/6浴/4,283平方英尺
售价：$3,350,000

前景预期

相对于旧金山湾区的其他市场，东湾仍然是性价比较高的选择，尤其是考虑到该地区靠近交通与就业地。雄厚的经济基础将确保未来一个季度旺盛的需求量，但房产储量紧缺以及抵押贷款利率提升的压力可能会阻碍房产销量的增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C | 加拿大

银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）Capacity（偿还能力）、 Capital（资产）、 Character（这个可以意会，不好言传，我姑且叫它社会定位，有点类似social standing）、 Collateral （质押）。

1、Credit

加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款，包括车贷学贷高利贷，Line，信用卡，每月必须还款的金额，债主的名字，你是否能按时付账单和信用卡，拖欠次数，金额，日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数（Beacon Score）以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中，680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一，并且，低于这个分数，银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS，从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外，信用报告上还有申请人过去的受雇记录，居住历史等等信息。

2、Capacity

通过了信用审查，接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单：（贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支）/ 收入，根据申请人的信用分数，只要不超过某个比例就可视为pass。实际上，这也是最有可能产生变化，见证奇迹的环节。比如，同样的一笔租金收入，有的银行只允许50% offset，有的会允许80% offset。再比如，同样的自雇人士，有的银行不允许gross up，有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸，才能做到游刃有余，为客人的申请争取到最佳的结果。

3、Capital

这里主要是指申请人的资产状况，尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际，自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外，银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中，如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话，适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。

4、Character

这是一个Who are you的问题。通俗的讲，就是从银行的眼里看，你是混哪里的，混得咋样。具体一点，比如你是新移民还是老移民，什么的干活，新手还是老兵，全职还是兼职……

5、Collateral

这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱，像前不久那个叫价85万抢到148万的房，我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的，评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括：小于600尺的condo，房子位于人口低于特定数量的小镇，分成n个单间的rooming house，蓄洪区内的房子，历史上的大麻房，发生过严重刑事案件的房产，等等。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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找永久居民挂名购买澳洲房产？你必须知道的十件事 | 澳洲

“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，挂名人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权。

近日，海外人士李先生对昆士兰州黄金海岸一处价值70万澳币的房产垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学王女士，提出由自己作为实际出资人，由王女士作为挂名人替代李先生出价购买。结果，挂名人王女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。此时，李先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想约担心，辗转多处联系到了Mr. Law。Mr. Law闻后，点了一支Marlboro，吐了三个烟圈，提出如下十点，供她参考：

“挂名购澳房”可能的诱因1？规避签证或身份问题：对于99%的二手房，FIRB设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。所以，没有澳洲身份的李先生只能请求王女士作为“买家”挂名购买此房产。

（延伸阅读：《先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析》）

“挂名购澳房”可能的诱因2？间接获得首次置业的补贴或印花税减免：李先生作为有一定资产的海外人士，通常无法享受昆士兰州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而挂名人王女士则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人李先生获得优惠：

首次置业补贴（2万澳元）申请条件：

必须是澳洲永久居民或公民；
购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
购房者年龄满18周岁；
必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

购房者从未在任何国家购买过房产；
购房者从未申请过首次置业补贴；
新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
购房者必须年满18周岁。

“挂名购澳房”可能的诱因3？转移资产：根据澳洲家庭法，即使李先生以自己的个人名义购买此房产，该房产也会归为李先生和李太太双方的婚姻共同财产。但此案例中，李先生虽然实际出资，但因为挂名买家为王女士，所以李太太？细…思…极…恐！

（延伸阅读：《深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？》）

实际出资人可能面临的风险？澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的挂名人王女士一旦反悔，即使实际出资人李先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，李先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

若挂名人转卖该房产，实际出资人可以追回吗？在托伦斯登记制度下，当挂名人王女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人李先生的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，李先生已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究挂名人王女士的相应责任；同样，若无法证明，则？细…思…极…恐！

难道挂名人赚了吗？如果“挂名购房”考量的是挂名人的资格、条件以享受优惠或补助，则此后，挂名人王女士就失去了再次享受置业补贴或印花税减免的机会。掐指一算，优惠很有可能超过5万澳币！可见，王女士在作为挂名人的情况下为李先生节省了一大笔钱，那她再以个人名义购买房产时？细…思…极…恐！

如果有银行贷款呢？在2016年5月之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的挂名人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与挂名人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。此案例中，若实际出资人李先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对挂名人王女士的信用评级，或是强制要求王女士偿还贷款。

“挂名购房”中，实际出资人、挂名人与卖家三方的法律关系？“挂名购房”情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：

一个是由出借名义人（挂名人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
另一个是由出借名义人（挂名人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与挂名人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

“挂名购房”的风险如何降低？上述8点分析了“挂名购房”情形产生的诱因与当事人可能面临的风险。即使风险高，有时因为某些实际出资人的特殊背景与条件，他们不得不考虑“挂名购房”。此时，请务必牢记以下几点，竭力控制法律风险：

注意签订“挂名购房”协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的特殊的挂名合同关系，并由律师或太平绅士作为见证人。
注意保留双方洽谈、签订“挂名购房”协议时的证据，如邀请独立第三方作旁证、进行录音录像等。
注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条或还贷记录等），购房合同，缴税证明等书面证据材料。

“挂名购房”协议长什么样？怎么签？有效吗？请透过居外编辑部联系本人。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。）

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家买什麽好？| 海外

随着房地产市场崩盘，买家偏好转向现代风格建筑，大量玻璃和平顶设计，而随着建筑活动再次开始，这种趋势只会加速。但每个趋势都有一个适用期，我想知道，以前被视为超级未来派和独一无二的建筑现在是不是看来有点过度——2016年年底的时候，我曾为之服务的数位客户明确强调，对于那些“白盒子”，他们甚至连看都不想看，他们想要的房子外部装潢偏向传统的西班牙建筑风格，但内部装潢却要完全的现代化。

因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑，我认为买家偏好开始偏向个性主义，至少最高端的市场是如此，我认为安达卢西亚（Andalucía）的两个新项目将在2017年独领风骚，远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján，五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等，每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助，定于2017年初开工，2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德（Sotogrande）将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区（La Reserva de Sotogrande）将制定新标准，并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外，还会有少量的特殊住宅，被称为“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计，这些住宅将跻身全球最好的房产之列。

房地产市场重心仍然偏向于转售市场，转售在2016年房产交易中比例约为82％，不过这其中包括银行销售数字，因为银行收回被视为第一次销售，因此随后被最终业主购买被视为转售。虽然全国范围内的建筑许可证批准正在上升，但在项目审批和销售预备之间总是有时间滞后，所以我不能预见短期内买家购买偏好是否会发生实质性变化。比起内陆地区，市场重心更偏向沿海地产，在我看来，对于非常特殊的买家而言，农村现在不过是一个利基市场。买家被挤出沿海市场转向内陆的日子已经不复存在，买家选择在农村买房并不是因为他们特别想要一个农村房产，而是因为这里的房价在他们的预算范围内，我认为将来这种光景将不复存在。

马贝拉市（Marbella）与马拉加市房产成交量占马拉加全省2016年成交量的一半左右，不过，马贝拉在2015年9月废除建筑规划法（PGOU）之后便处于不利地位。建筑规划法废除之前，2015年1月至9月期间，492个建筑许可证获批，而2016年同期，即2016年1月至9月，仅有128个建筑项目获批，其中78个项目是个人住宅，另外50个项目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波纳（Estepona）457个项目获批建筑许可证。这并不是因为马贝拉建筑许可申请量减少，而是因为马贝拉市政厅不得不重新规划该市建筑，等待审批的项目已经排成长龙。有位开发商同事在等待18个月后终于在2016年12月收到了新安达卢西亚（Nueva Andalucía ）3个别墅项目的许可证。

所以，2016年的市场全部都是关于转售，预计2017年也将是这种情况，在我看来，这是必然的发展。事实是，黄金地段的最佳地段早在多年前就已经房屋林立，我对客户的建议是，买二手房，经济效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到独立式住宅需要全部拆除重建的情况，也不要因此退缩，因为即便如此，建筑成本仍然具有竞争力。几乎肯定你将拥有一套成品房，每平方米价格比新建房更便宜，若是公寓或联排别墅，比新建房或近几年来新建的房子，面积也将更宽敞，位置更佳。然而，非常清楚的一点是，新建房一上市，海外买家就如同飞蛾扑火样被吸引过去，即使是相对于转售房产，新建房价格过高，面积较小，地段也不是最佳。关于这一点，我也觉得费解，我将在这份报告后面部分讨论房价趋势时进行讨论。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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墨尔本期房税收优惠取消长期空置住宅将要收税 | 澳洲

近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。

本地居民购房租房优惠政策增加

其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：

针对60万澳币以下住房首次置业，免除印花税，75万以下有印花税折扣；
在边远地区购房首次置业优惠奖金加倍；
州政府直接和首次置业购买者作为共有人共同购买房产以帮助首次置业者承担购房费用；
通过更快的规划审批提高房产供应；
通过租赁法律改革以及鼓励提供长期租赁选项等地为租房者提供更多更好更稳定的租赁机会；
为本地居民提供更多的公共住宅支持并为无家可归者提供更多居住帮助。

投资者购房税收优惠减少

上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：

目前在维多利亚州购买期房，购买者仅仅只需要按照签署合同时土地价值为基本税基征收印花税，会节省大量的印花税。维多利亚州政府为了确保该优惠仅仅适用于真正需要房屋居住者，将从‪2017年7月1日起实施新政，该税收优惠将不再适用于投资者，仅会适用于a 将来会将购买的房屋自住的购买者；或者能够满足首次置业优惠税收政策的首次置业者。2017年7月1日前签署购买房产合同的将不受此限制。

针对很多投资者空置持有房产以等待资产升值，一个全新的税种，住宅空置税，会征收以便减少在墨尔本内城和中城区空置房率。该住宅空置税会针对一年内空闲超过6个月多住宅征收，税率为房产价值的1%，每年征收。该税总会从‪2018年1月1日起征收。当然该政策会考虑将拥有合法理由的房产，比如休闲度假屋，市区工作通勤用公寓，遗产，以及临时需要在海外的本地居民拥有的房产等等，排除在外。

上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。

澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：

澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。

目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。

和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。

该新政将于‪2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。

此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。

住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。

（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 | 加拿大

根据大多伦多地产协会三月初的最新统计报告，整个大多地区二月在MLS系统上共达成了8014宗房地产交易。而去年二月的交易数还只有7583宗。虽然2016年恰逢闰年，去年二月要比今年二月还多出一天，但今年二月的同期交易数依然增长了5.7%。

报告中的数据还显示，多数房产持有人依然倾向于将持有房产视为一项长期投资，而独立屋以及Condo公寓的销售增幅显得尤为强劲。而且这种强劲的增幅已经持续了一连数年之久。

然而与这种旺盛的市场需求形成对比的，是大多地区新房源的紧缺。今年二月，在MLS系统上新挂牌的房源数量为9834栋（套），较去年同期下滑了12.5%。

在这一供求关系的作用下，今年大多地区的房屋均价较去年二月上涨了27.7%，为$875,983，其中均价升幅最高的依然是独立屋。而Condo公寓的均价也继续保持着两位数的增长。

从地区角度上看，多伦多地区二月成交数额居大多地区之首，为2900套，均价$859,186。其次是皮尔区，成交1,626套，均价$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全区的90%以上。Halton 区二月共成交788宗，均价$1,015,544。其中，Oakville地区成交346宗，成交均价高达$1,300,827。

来自大多伦多地产协会的经济分析师，Jason Mercer表示，正是目前楼市的供求关系，导致了多伦多房价增长地如此迅猛。而类似这样的增长趋势很可能还将持续很长一段时间。

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区二月独立屋交易3721宗，独立屋均价$1,205,815。其中，多伦多地区成交793套，均价$1,573,622。

皮尔区成交715套，均价$986,268。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计439宗交易，但均价最低，仅$850,433。交易数量排第二的是密西沙加，233宗，但均价最高，达到$1,222,347。Caledon地区仅售出43套独立屋，均价$1,093,827。

Halton区二月共成交490套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出224套，均价$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均价$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均价$936,532。最后为Halton Hills，仅售出53套，均价$824,672。

半独立屋

二月大多地区共售出651套半独立屋。皮尔区售出最多，共244套，均价$700,774。其中，Brampton售出130套，均价$649,957。密西沙加售出106套，均价$768,268。Caledon仅售出8套，均价$632,250.

多伦多市共售出半独立屋199套，位居第二；均价$1,085,484，位居第一。

Halton区仅售出35套，均价$717,531。其中Milton售出16套，均价$672,288；Oakville售出12套，均价$814,542；Burlington和Halton Hills仅分别售出5套和2套，均价分别为$684,300和$580,500。

Condo镇屋

二月Condo镇屋共售出546套。多伦多市售出最多，达189套，均价$596,736。

皮尔区销售量屈居第二，共173套，均价$527,780。其中密西沙加售出121套，均价$559,891。Brampton成交52套，均价$453,062。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共75套，均价$556,473。其中Oakville数量最多，为33套，均价$608,397。Burlington售出27套，均价$570,385。Halton Hills成交10套，均价$400,040。Milton成交数量最少，仅5套，均价$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地区二月的热点房源类型，共售出2360套，均价$481,194。其中超过半数集中在多伦多，共1632套，均价$515,424。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为325套，均价$358,061。其中密西沙加位居全区第一，售出282套，均价$362,125。Brampton销售数量位居第二，共42套，均价$323,221。Caledon仅售出1套高价位Condo，因此均价居全大多地区最高，为$675,000。

Halton区二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均价全区最低，为$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均价排名第一，为$585,972。Milton和Halton Hills分别售出10套和4套，均价为$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均价$742,413。

多伦多市共售出68套，均价$878,329。皮尔区售出160套，均价$641,157；Halton区售出99套，均价$744,817。

皮尔区中，Brampton售出最多，为121套，均价$610,092；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$756,314。

Halton区中，Oakville售出45套，数量最多，且均价最高，达$854,762。Milton销售数量数量第二，为34套，均价$643,623。Burlington售出18套，均价$676,861。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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重大利好！英镑继续跌，房贷又放宽，投资英国正当时 | 英国

话说，脱欧公投至今，英国商界和政界一直是激流暗涌。最新消息称，梅姨不顾上议院反对，决定在3月15日启动脱欧条款，比之前预定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收购奶酪刨么？我就静静的看着国内的土豪买下金融城，买下金丝雀码头，买下海德公园…

瞧，住在英国，好山好水好空气好八卦，除了食物比较暗黑，风比较魔性，还有啥好抱怨的？

不过，说到安居乐业，英国本地人一定要抱怨一通：中国房价涨涨涨，我们英国人完全能体会啊！你们那边蜗居，我们这边租蜗居好么？这个现象在伦敦尤甚。据调查，65%的伦敦人（不光是年轻人哦）选择租房和裸婚。

所以，好不容易来到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最后还是… 连做房奴的资格都木有么…?

一直按兵不动的英国央行，看在眼里，记在心里… 终于出手了！据英国各大媒体报道，英国央行最近微调了之前的政策，让贷款人能更容易地获得超过年收入4.5倍以上房贷。该调整将会即时生效。

之前是什么状况呢？帮大家复习一下好了：

2014年，英国金融政策委员会向审慎监管局（Prudential Regulation Authority）和金融行为管理局（Financial Conduct Authority）提议，建议这两个机构应该“确保房贷机构在每个季度，不要让新批准的住房贷款总数中，贷款收入比在4.5或者更高的贷款比例超过15%”。

这个规定其实非常模棱两可，而且如果用季度来作为时限其实很不好控制。现在，作为英国央行一部分的金融行为管理局，已经确认会将目前固定的季度限额改为年度限额。

虽然，这只是一个技术上的调整，但对于想要获得高房贷收入比的贷款的买家，是具有非凡意义的。因为这样一来，房贷机构可以更轻松灵活的管理限额，而不是每个季度都得小心翼翼，不肯放贷。

有了这项利好，年轻人完全不用啃老，爸爸妈妈也可以乐享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的贷款收入比是个基准线，之前央行怕很多人无力偿还借款导致坏账，一直在放贷方面卡的比较死。毕竟有了次贷危机那种前车之鉴，又加上英国人天生谨慎保守的作风，金融机构放贷前都会做很详细的背景调查，比如申请人的地址要是频繁更换，贷方就会觉得他居无定所，从而质疑他的偿还能力。

英国房贷专家Ray Boulger表示，这个改变意味着贷款机构批准贷款金额为4.5倍年收入的额度，可以增加约10%。从短期来看，更多的属于此范围的贷款申请将会被批准。

不过，Boulger也指出，因为很多房贷产品都有6个月的有效期，但房贷公司并不知道贷款人能多快完成房贷申请，那么政策一出，申请人必然会增加，那么这个15%的名额很快就会被占满，所以一些房贷机构可能会把这个比率调低到13%，以应对突发状况。

所以，如果想要搭上这趟“顺风车”，就要赶快申请哦！再说，英国皇家特许测量师协会RICS发布研究报告称，未来五年，英国房租总体增幅会超过25%，而房价增幅则大约20%。也就是说，租房的成本比养房的成本还要高了！

当然，目前有一种说法是：脱欧以后，很多人要撤出英国，造成大量房源闲置，人口变少，房价不就应该降了嘛？

那么，看看欧盟统计局的数据好了：到2050年，英国人口将持续增长，领跑全欧（那时候已经脱了），房价还是会蹭蹭上涨啊！2015年（绿色）和2050年（蓝色）三国人口的数据图，从左到右依次是德国，法国和英国。

Annie02 — 2015年（绿色）和2050年（蓝色）德国，法国和英国的人口数据图

那么，英国都有哪些区域，适合居住/投资呢？伦敦就不和大家说了，因为目前，很多英国人都把目光投向了价格低洼地——曼城最近可是变得越来越火了。身为全英第二大经济重镇，曼城生活现代，发展迅速，而且房价才是伦敦的50%啊！

日前，上议院以358票对256票，要求对梅姨提出的脱欧草案重新修正。修正的焦点不意外，还是欧洲移民问题。

据英国《电报》称，梅姨将在启动Ariticle 50后，宣布在这个时间之后入境英国的欧盟公民不再自动获得永居权，然后，反对党当然就把梅姨的态度解读为限制欧盟公民自由入境了。

这时候，一直carefree的欧洲公民才大梦初醒。据内政部统计，去年最后一季度，政府一共给32,000人颁发了永居证，比前年同期增长了560%！

结果，上议院这个投票，让梅姨原本打算在3月15日就启动脱欧条款的计划不得不搁置。因为上议院的意见在13-14日才能发回让下议院重审，审不完的话… 就没法开始脱。即使最后下议院否决修正案，要正式启动脱欧条款，怎么也得等到三月底。

而现在，虽然梅姨对保守党占优势的下议院有信心，但是工党老大Jeremy却频频赞扬上议院，倒时候搞不好会弄出什么幺蛾子。

自民党的人也跟风说，他们一定会反对梅姨启动脱欧条款。党魁Tim Farron表示，会尽所能促使第二次公投发生… 所以，此时的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敌我。

除了“内乱”，据彭博社报道，英国的零售业和房市也不容乐观。零售业的销售量整个滑落不说，房价涨幅远远不到预期。

到今年二月为止，英国全国房价在三个月内增长了5.1%，比一月的5.7%要低。这个房价涨幅，也是脱欧之后的第二个低点。很多国内，战斗民族和中东的买家都闻风而来抄底了！

根据零售业研究机构British Retail Consortium的数据来看，非食品类的零售销售额出现了自2011年来的首次下降。

于是，在政治和经济的双重压力下，英镑又一次毫无悬念的跌了！

据彭博社报道，上议院修正提议一出，英镑对十个主要国家的货币就跌到了七周以来最低点。

下图显示的是英镑对主要货币贬值的百分比，贬值率最高的竟然是挪威克朗：

英镑兑美元跌0.6%，为1.2230。美元坚挺背后的原因，根据分析家的意见，是市场认为美联储将在本月加息。路透数据显示，投资人现预计美联储在本月加息的概率高达87%。

在谈到此次英镑下跌时，ING的分析师Viral Patel说：“上议院的表决增加了脱欧的不确定性，但是英国近期的经济数据也不容乐观。投资界希望看到尽快启动脱欧条款，这样，一切不确定性将烟消云散。”

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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20万澳币商业投资移民（188A），入股合伙还是买断生意？ | 澳洲

问：您好！请问对于英语没基础的新移民，要满足20万澳币的商业投资的话，是入股做合伙人好，还是买断生意好呢？

答：感谢您的提问，作以下几点概述：

首先需要强调一点，188A商业创新临时签证的目的是吸引经商创业人才，为澳洲注入资金，创造就业机会。因此，主要面向的申请人对象为企业法人、股东或高管，并且要求他们有成功的经商管理背景。签证获批之后，需要在澳洲经营2年生意，并且参与日常管理工作。（澳洲188A的申请条件）

其次，188A对20万澳币的商业投资金额要求只有在堪培拉、昆士兰（为新政，另需60万安家费）和阿德莱德地区；悉尼为50万澳币；墨尔本为40万澳币；其它地区一般没有数额限制。

第三，移民法对20万澳币的商业投资是入股合伙还是独资生意没有明确要求，两者均不会影响签证的审批，主要是谁担任Director的问题，即对签证获批与否更多影响的是您对此澳洲生意的管理与经营。因此，您提问中对于商业因素的考虑其实会多余法律因素的考虑，即这应该是a commercial consideration more than a legal consideration。所以，询问法律意见之后，您也可以询问商业分析师（Business Consultant）的意见。

第四，介于以上分析，我们给的建议是：

1、入股合伙：合伙人一定要有积极的合作关系以及完善的合伙协议，如果能够互相配合，取长补短，有协同精神，当然合作商业运作会更成功。因此，这也能帮助您更顺利的获签888永居签证。（切记，合伙协议的重要性以防止合伙纠纷，并且每个合作伙伴要配备自己的律师，这样未来发生诉讼状况不会因为利益冲突而不得不撤销一直用的常务律师。）

2、独资生意：在澳洲经营生意，英语虽然不能说是必备条件但仍然非常重要。因此，您也需要考虑自己除英语技能外的其它商业运作能力是否可以承担下整个生意与商业管理。

案件各有不同，难以全面覆盖回答要点与因素，详情可透过居外联系本人询问。同时，感谢李晓雨律师与鹿鸣律师对此问题的建议补充。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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