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你认为亚洲房价最高的城市是哪个？香港？上海？东京？

根据世邦魏理仕日前发布的《2019全球生活报告》，香港和上海确实名列前茅，但榜单中没有东京，也没有任何一个日本城市。

中国年轻人口口声声一直在喊着要逃离的北上广深这次上榜了3个，而既是首都又是经济中心的东京居然在全球房价大战中全身而退。

惊讶吗？

这份报告公布了全球住宅价格最高的十大城市分别为：香港、新加坡、上海、温哥华、深圳、洛杉矶、纽约、伦敦、北京和巴黎。我国的城市中，香港蝉联“全球房价最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅价格而言，全球房价最高的3个城市均位于亚洲。香港房价以套均123.5万美元的成交均价继续高居全球之首，新加坡以87.43万美元的套均价位居次席；上海紧随其后，以近87.26万美元的套均成交价排名全球第三。这三个城市的房价已经影响到了居民生活和城市发展。为控制持续高企的房价，以上三个城市都已出台不同程度的楼市降温措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是纽约，香港位列第3，洛杉矶位列第6。前10位中除了香港再无其他中国城市。

住宅价格和租金的绝对值是我们很关注的一个指标，在很大程度上体现了房产的价值，但对于投资者而言，这只是个参考，有几个更重要的指标需要多加注意。

房价的增长率意味着投资的回报率。很多海外投资者会偏向于投资那些短期内能带来大回报的房产，但《全球生活报告》却向我们展示了这种思路的不可靠性。

对于租金增长率排行榜，去年的前10中仅有3个城市坚挺地留在榜单上，分别是都柏林、上海和开普敦，其他城市都已经被更替了。入榜城市的变动非常大，租金收益的增长并不稳定。

租金增长率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分产业、政策受到政府的大力支持，但这部分红利对房产行业刺激的效果和时间并不稳定。

也就是说，如果投资者以今年的榜单为依据在海外租赁市场上进行短期投资，明年的收益并不能得到保证。这便涉及到了稳定性的问题。

世邦魏理仕英国住宅研究部主管Jennet表示，日益浓郁的创新氛围，不断增长的就业与常住人口，持续涌现的企业商机，共同推动全球热门城市迭代发展。这也解释了《全球生活报告》上榜城市频繁更迭的现象。

房产价值和增值的稳定性与行业、市场的成熟度有很大的关联。对于一个新兴市场，也许短期内有着喜人的增长率，但大部分投资者并不能预测到市场的拐点将在何时到来，这也给新兴市场的海外投资带来了一定的风险。

相对应的是成熟市场，高度发达的行业成熟度所带来的是规范透明的市场交易流程、较低的城市发展风险和稳定的房产增值空间。一个成熟的城市的发展规划往往是方向明确而有规律的，由城市发展机会带来的增值房产地图是有迹可循的。

东京，就是这样一个城市高度发展，房地产行业高度繁荣的地方。

以丰岛区为例，最近8年的房价并未出现急升急坠的惊心动魄，总体呈现稳步增长的趋势，房产依旧是资产保值增值的选择，不会出现资产停滞或缩水的风险。

市场的稳定性与抗风险能力有着很高的关联。

如《全球生活报告》中指出的，榜单城市的更替，很多是因为受到了金融危机的影响，比如纽约、多伦多、悉尼等。金融危机影响了这些城市方方面面的发展，也对城市的房地产行业造成了冲击。城市的抗风险能力在此时就显得格外重要。想要抵抗风险，首先就要挤干泡沫。

80年代初，日本经济高速发展，当时东京的地价相当于整个美国土地价格的四倍。后来，美国和日本发生贸易争端，美国逼迫日本签订“广场协议”，导致日元急速升值，资产价格泡沫破灭，日本进入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP为464万亿日元，2000年，日本GDP仅为534万亿日元。十年间GDP的平均年增长率是1.4％，这是日本第一个“失去的十年”。

2001年到2010年之间，日本GDP年增长率甚至不到1％，这是第二个“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫经济的最高峰时期，石狮子眼前的银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元，地价数字可谓是攀岩式的上升，随之而来的是泡沫般的虚假繁荣，抵不住最后一根稻草的压迫。

在这之后，日本的经济有了明显的回暖，房地产市场也有了明显的起色。社会风气不再高调浮躁，经济不再一味追求高歌猛进，而是稳步发展，在这过程中提高整个社会的物质、经济和科技基础，逐步提高抗风险能力。

作为一个成熟的城市，对不动产的需求是稳定的，这也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地产行业“泡沫现象”少，这也成为了抗风险的一大保障。

《全球生活报告》体现的是一个自然年度的数据 ，并没有体现一个城市长期发展的价值。

我们在做海外投资的时候，更应该从更长的历史发展周期来看待一个城市的机遇。投资，更多的是基于现在、投资未来。一个成熟城市、一个完整体系的房地产，会是一种稳妥的选择。

1 东京奥运会吸引外国资本

2011年12月新一轮东京都规划正式发布，2020年的东京在各方面、各行业的发展蓝图都可以在这一纸规划图文中找到线索。并且，2020年的东京将又一次迎来奥运会，城市发展再度加码。

今天的日本希望借助再次举办2020奥运会的契机来进一步提振经济。将东京作为经济增长特区，进行大规模的新开发和旧改工程。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……

2 利好消息不断

利好是房地产目前价格的底气，也是长期价值的支撑。近年来的奥运会，往往给主办城市的经济带来一度繁荣，2004雅典奥运会，雅典房价涨幅65%，2008北京奥运会前后10年间，北京房价上涨7-8倍，2012伦敦奥运会，园区周边最高上涨69%。东京的房地产市场相对比较成熟，未必有如此高的涨幅，但对不动产未来看涨的趋势是比较明显的。

东京自建都以来，已经迭代了多轮城市建设规划，始终以“亚洲首位城市”为城市发展目标。一个拥有长期规划的城市，一个拥有明确未来的城市，自然会是投资的好选择。

东京，作为一个与房地产市场长周期基本同频的成熟城市，泡沫风险低，未来预期高，收益稳健，是海外投资的不错选择。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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