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入境觀光和城市“更新”需求增大 日本土地價格連續三年上漲

日本國稅廳本月早些時間發布的年度報告中表示，由於國際遊客和日本城市“更新”再開發項目的數量不斷增加，截至1月1日的土地價格已連續第三年上漲。

報告顯示，與去年同期相比，土地價格平均增長0.7％，且近兩年增長率連續提升，但主要城市與農村地區之間的價格差距持續擴大。

日本東京住宅建築的夜景

1992年，也就是能感受到所謂的日本“泡沫經濟”（20世紀80年代末爆發的資產通脹危機）余波的最後壹年，日本的土地價格達到了3,600萬日元（約214萬元人民幣）每平方米，而今年是日本土地價格持續上漲的第二年。

調查結果顯示，日本47個縣中有18個縣的土地價格有所上漲（包括東京、北海道、大阪、愛知和福岡），而去年僅有13個縣的土地價格有所上漲。這項調查覆蓋了全日本33.1萬個地點，其結果被用於計算遺產稅和贈與稅。

銀座購物區是日本最昂貴的地址，最近的土地銷售價格為每平方米264萬元人民幣

從日本各縣的情況來看，由於人們對酒店的需求旺盛，沖繩縣（尤其是首府那霸市）的土地價格漲幅最大，達到了5%。即將召開2020年奧運會和殘奧會的東京市以4%的漲幅位居第二，宮城縣以3.7%的增長緊隨其後。宮城縣首府仙臺正在進行再開發項目，這推動了整個縣的土地價格。

東京銀座購物區內，老字號文具店鳩居堂（Kyukyodo）前方有壹片地塊的價格高達每平方米4,432萬日元（約264萬元人民幣），是日本連續三十三年來價格最昂貴的土地。

29個縣的土地價格下降，其中秋田縣的地價跌幅最大，為2.3%。

“在全球利率都處於低點的背景下，大量投資流入房地產市場，其結果表明日本經濟增長十分強勁，” 日生基礎研究所（NLI Research Institute）副首席研究員Makoto Sakuma說。

然而，壹些分析師預計，在連漲五年的基礎上，東京平均地價還會繼續上升，並在奧運會前達到峰值。

2018年4月，東京2020年奧運會的主體育場正在建設中

總共有113位專家參加了日生基礎研究所發起的調查，其中有45%的專家認為大都市的地價“已經達到頂峰”或者“今年將達到頂峰”，而32%的專家預計大都市的地價“將於2019年”達到頂峰，還有13%的人認為“將於2020”年達到頂峰。

“奧運會結束後，東京市中心的奧運村會空出來，有大量的公寓會閑置，因此很難預測房地產市場的前景，”Sakuma補充道。

Tokyo Kantei房地產研究公司高級首席經濟學家Takeshi Ide指出，當經濟處於資產膨脹的泡沫狀態下，大城市郊區的物業價格也會上漲，而現在的情況與那個時候是有區別的。

Ide說：“在東京、大阪和名古屋三大都市區內，車站附近等壹流地段正在推高整體的地價。”

由於位於熱門滑雪勝地，海外遊客的住宿需求強勁，北海道俱知安釘二世高原古花園街已連續四年成為地價上漲最快的地塊，今年的價格增幅也高達88.2%。

該機構的報告持續表明，經歷了2011年的核泄露事件後，福島縣部分指定疏散區依然沒有多少土地價值。

居外精選日本在售土地

1. 沖繩總占地620平方米的土地

日本極具人氣的度假觀光地、以及城市中心區域的優良土地。購入土地後，ASSET・BRAINS可以按照妳的要求進行設計，同時也為您提供住宅建造。同時ASSET・BRAINS也提供代理租賃服務。
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2. 和歌山白浜釘總占地1717平方米的土地

土地位於和歌山白浜釘。視野寬闊，風景絕美，可瞭望大海是不可多得的絕佳土地。周邊有多家高級酒店。對面有以面朝大海，風景優美而享譽日本的川久酒店。可往別墅接溫泉水。也可停放小型遊艇。買下不管是用來建私人別墅，還是投資收益，都是極佳的選擇。
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3. 北海道二世谷釘MOIWA區內的土地

這壹塊地位於二世谷的MOIWA區內，鄰近MOIWA滑雪場及多個滑雪場。位置壹流是高級民宿及別墅的聚集區。土地現時進行整地開發，面積約11,332平方米，叫價4億日元。雖然價錢高但二世谷渡假村地區的升值能力高，而且並不經常有土地出售。另外同區亦有其他外資的渡假酒店發展項目，將進壹步帶旺此區。
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原文：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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如何避免購買泰國期房公寓所帶來的風險？｜居外專欄

目前泰國有很多投資選擇。房地產是一個很受歡迎的選擇，但很多人好奇購買一個期房公寓單位是否一個很好的投資。畢竟，短期內你將無法看到成品，在施工過程中也很難對其進行檢查。

你努力工作掙錢，因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面，你的儲蓄能夠為你賺更多的錢是至關重要的。所有投資都是有風險的，所以如果你正在尋找一個確定的東西，祝你好運，並讓我們知道，如果你找到它。

如果你想要一個既有價值又有潛力的投資，購買一個期房公寓可能適合你。由於清邁的地價飆升，它們可能比購買已建成的單位便宜得多，並且您將很快得到升值。在許多情況下，現在購買比等待購買完成的項目更好。

話雖如此，購買期房公寓確實比已經完工的公寓更有風險。以下是購買期房公寓的一些風險，以及如何處理這些可能的風險。

公寓未完工或延遲交房

個人投資購買期房公寓最令人畏懼的是它不會完成。這是最壞的情況，因為這意味著你最終會花費數年的時間與開發商在法庭爭奪您的投資額。另一個擔心是如果您計劃租用該單元，則可能會造成租賃回報延遲。

如何避免這種情況：不要向從未有過成功建案的開發商購買房屋。相反，只選擇擁有大量投資組合知名度高的房屋建築商。或者雇佣第三方代理與律師在房產項目上做更為細致的調查。

清邁東方別墅（The Oriental）擁有多種面積的設計，由清邁最具經驗的單幢別墅開發商之一興建，其財政穩定性令買家可以享受可能是清邁市最慷慨的付款方案。大型項目幾年前已經動工，所有內設公共設施已經完成。點擊圖片查看房源信息

實際公寓將不會和照片一樣完美

許多想購買期房公寓的投資者利用銷售材料和營銷照片了解他們購買的公寓是什麼樣的。但是，這些僅僅是照片，您在這裡看到的內容可能不是您在項目完成時獲得的內容。

如何避免這種情況：沒有辦法真正了解項目完成時的外觀，但有幾件事可以幫助您下決定。首先是上網查找開發商已經完成的公寓照片。雖然藝術家效果圖可能會造成欺騙，但看到真實交易會讓您更好地了解公司提供的質量。

如果可能的話，您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售單位。雖然布局可能不同，但單位大小可能會相似。調查它的外觀，然後將其與宣傳冊子進行比較。您將能夠看到開發商的設計與實物的匹配程度。

曼谷Q Chidlom中的最高層東南朝向的轉角戶型，配有2間臥室。它是33層貴賓樓層唯一出售的住宅單元，獨享私人花園。 在此，您可欣賞到無遮擋的曼谷景色以及Phatumwananurak公園景觀。 住宅位於中央商務區的絕佳地段，也即曼谷高端住宅區/Chidlom購物區。點擊圖片查看房源信息

獲取最低成交價

通常大部分人認為，避開中介公司與第三方代理的介入，直接與開發商達成協議會獲取公寓的最低成交價以及更多相關贈送，而最後很多買家事後才知道上門客戶的價格往往與游客價無異。

如何避免這種情況：當開發商公開市場售價後，很多情況下上門客拿到的優惠幅度是固定的，並且無任何談判的空間，因為大部分上門客戶認為這個是最低成交價，無第三方介入可以省去一部分報酬。而作為一家優秀並且帶來大量客戶資源的代理則更受開發商重視，往往能夠為客戶爭取到意想不到的優惠等。

泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程（點擊圖片查看房源信息）
泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程；提供3或5間臥室房型及豪華會所（點擊圖片查看房源信息）

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責編：Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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澳昆州房產交易法律指南（2）產權交易法律流程（上）｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 主要稅務與（首次）置業補貼（主筆：林彙銘律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：

A. 合同簽訂 – 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：

  • 定名；
  • 量力；
  • 選房；
  • 出價；
  • 簽約；

B. 合同執行 – 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：

  • 投保；
  • 付定；
  • 查房；
  • 批貸；

C. 准備交割 – 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：

  • 核數；
  • 劃款；
  • 驗房；
  • 交割；
  • 後續事項。

因為篇幅原因，此專題分三篇章，《昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）》主要介紹合同簽訂階段的法律流程。

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：

  • 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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【留學生選房寶典】多倫多大學附近公寓 投資自住必看｜居外專欄

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轉眼2018已經過半，加拿大各大學也即將迎來新學年，大學附近的公寓也迎來的租售火爆期，本期Daisy黃嵐為你帶來多倫多大學市中心聖喬治校區附近公寓市場分析和靚房推薦，希望對留學生的自住或投資都有所幫助。

多倫多大學（University of Toronto，簡稱UofT，UT），始建於1827年，是世界著名公立研究型大學，享譽全球的頂尖高等學府，主校區聖喬治校區（簡稱UTSG）位於多倫多市中心，校園環繞安大略省政府與皇後公園。

標志性的University College

根據2017年官方數據多大UTSG校區60,595名學生，其中中國留學生10,791,占了留學生總數的77%。明年入學的中國留學生申請數量竟高達12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只為大一新生提供一年的住宿，第二年學生們就需要在周邊公寓租住。

源源不斷的留學生的到來，構築了多大附近公寓的堅挺的價格和旺盛的購買需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的風向標，2016年底以來的公寓大幅漲勢就是從這裡開始！

先來看一下各樓盤一臥室Condo均價動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤）。可以看出適合留學生的的一房房源主要分布在多大的東部和北部，北部由於是多倫多著名的高端社區Yorkville，故樓盤更為高端，價格也較高，除留學生外，有很多高端人士自住或投資於此。

相對多大東部和北部，多大南部和西部的Condo選擇較少。

再來看下圖的兩臥室Condo的各樓盤動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤），我們會發現兩臥室由於配置和面積的不同，各樓盤在價格方面比上圖一臥室的有更大的差別，具體體現在多大北部Yorkville的樓盤均價明顯大幅高於多大東部的Condo，這也進一步說明了在人員構成上，多大東部更適合追求便利、實惠和小房型的留學生，而多大北部的Yorkville則有更多追求時尚和高檔生活品質的金領和成功人士。

接下來我們具體來看一下多大附近1.5公裡半徑範圍內各樓盤二手房的均價排行：

值得注意的是位於Yorkville的由Menkes開發的四季酒店公寓不論是一房均價還是兩房均價的排行均名列榜首，其他在一房和兩房均價都處於前列的樓盤包括由Bazis International開發的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton開發的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf開發的ONE Bloor等等…

多倫多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定義了奢華生活和個性化服務的標准，距離布魯爾街和市中心商業區僅幾步之遙。
居外物業編號：41231028 點擊查看房源信息

好了，本期多大附近公寓市場寶典就到這裡了。歡迎點擊查看居外網上更多多倫多在售房源，或透過居外聯系Daisy黃嵐，了解更多關於多倫多樓盤的買賣和出租。


責編：Zoe Chan

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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Royal LePage預測：2018下半年加拿大房價仍將上漲｜居外專欄

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根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage 7月公布的市場分析報告，加拿大的房價在今年第二季度升幅放緩，主要體現在大多倫多地區的房地產市場表現較為乏力，有些區域的房價出現了同比下跌。相比之下，在安省“金馬蹄地區”（注：“金馬蹄地區”是指安大略湖周邊，安省經濟最發達的一片區域），以及多倫多周邊一些城市則出現了完全不同的景像。由於許多買家從多倫多遷出，並在周圍更經濟的地區尋找住房，在這些地方反而出現了房價同比上升的情況。與此同時，蒙特利爾和溫哥華郊區的房價，則在第二季度出現了全國最高的同比漲幅。

經濟利好！下季度住宅價格預計攀升

在統計了全加拿大63個主要房地產市場後，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房價上升2%，“全國房價基准指數”（National House Price Composite）達到$613,968。如果考察不同的房源類型，雙層房屋的中間價格相較去年同期提升了0.8%，為$720,504。平層房屋的中間價格攀升了1.8%，為$512,979。在全國範圍內，公寓房的升幅要比獨立屋高得多，達到了8.1%，中間價格為$435,421。

Royal Lepage預測，加拿大第三季度房價將上漲，在未來3個月內，住宅價格將上漲1.9%。

“通常春天都是加拿大樓市的淡季，”Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說，“而且正如我們此前預期的，新的貸款壓力測試讓房地產市場的升幅大為放緩。因為在貸款能力較低的環境下，許多家庭不得不調整他們的購房計劃。而另一些沒受這一政策影響的家庭，則可能選擇暫時觀望。”

 “目前，市場已經漸漸適應了新的規則，並開始逐步消化其影響。我們相信，在2018年下半年，房屋的價格和銷量都會有提升。” Phil Soper繼續說：“目前對房地產市場利好的因素並沒有改變。我們在許多大城市，依然面臨著住房短缺的問題。房屋依然供小於求。”

而在過去一個季度，加拿大的經濟指數也依然足以讓投資者看漲加拿大樓市。6月份，全國的失業率約6%，接近歷史最低點。政府和民間的商業投資也越發積極。

但在另一方面，加拿大的房地產市場也可能受“北美自貿協定”談判的影響。由於擔心可能和美國產生貿易戰，那些就業將受到直接影響的買家則會對購置新房采取更為謹慎的態度。

“目前加拿大的經濟多少有些不確定性，” Phil Soper總結說：“盡管和美國的貿易摩擦可能對經濟有所拖累，但全國住房市場預計仍將處於長期擴張性的階段，盡管提升速度比我們過去幾年看到的要慢。”

安省市場：多倫多房價溫和上漲，周邊區域價格飆升！

在2018年第二季度，安省經歷了迄今為止最顯著的對比：金馬蹄周邊城市的房價升幅顯著提升，多倫多市中心和郊區的房價升幅卻不是很高。這一現像的原因在於，大多倫多地區房價持續處於高位，這導致居民遷移模式發生了改變。這些因素包括首次購房者試圖在更遠的地方購買一套更廉價的房屋。還有退休人士則希望趁著高價出售他們在多倫多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的區域。

這一趨勢在以下幾個城市最為明顯：

  • Windsor（溫莎），
  • Belleville/Trenton，
  • Niagara/St. Catharines（尼亞加拉/聖凱瑟琳），
  • Kingston（肯辛頓），
  • London（倫敦【與英國首都同名】）
  • Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑鐵盧/劍橋區域）

這些區域的房價同比上升達兩倍，甚至更高。盡管大多倫多地區市場有所回落，買家們仍然傾向於在安省南部或臨近多倫多的區域購房置業。在第三季度結束時，預計大多倫多的房屋均價將較第二季度上升2.1%，達到$838,984。而渥太華的房價則將較第二季度上升2.2%，達到$449.140。

事實上，這種搬遷趨勢在Royal LePage此前一份針對千禧一代的調查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反應。該調查發現，對於加拿大千禧一代的受訪者來說，擁有住房非常重要，為此他們願意搬到另一個城市去買房。

同樣值得注意的是，年輕的家庭往往也會被一些他們經濟條件允許的住房類型所吸引，而這類房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他經濟較為發達的國家一樣，本質上是一種屬於公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受訪者表示，他們更願意購買獨立屋，尤其是那些已經有孩子，或者正打算要孩子的夫婦。超過一半（52%）的受訪者在買房時會考慮住在郊區，59%的人在買房時會考慮住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說：“那些如今已到退休年齡的嬰兒潮一代，他們也同樣渴望搬家去一些環境清幽，風景宜人的小城市頤養天年。如果算上這個因素，那我們也就能理解，為什麼像溫莎或尼亞加拉這樣的小城市房價升幅會遠遠超過多倫多，甚至躋身全加拿大房價漲幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多倫多購房的買家或許可以松口氣了。這和2017年多倫多樓市的火熱形成了鮮明對比。我們在2018上半年看到了房屋市場調整和政府干預所導致的結果。這些結果在大多倫多周邊的區域尤為顯著。在多倫多周邊房價急速上漲的時候，我們預計多倫多的房價將相對保持穩定，價格漲幅也會較為溫和。”

安大略省溫莎的3臥3衛獨立屋，現代化裝飾，帶家電出售，只售約¥177萬
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關於本次調查

本次Royal LePage的房價調查（Royal LePage House Price Survey）結論，是根據全加拿大63個最大的房地產市場上，3種最普遍房屋類型的銷售數據綜合而成。在房價調查中的房屋價值是基於Royal LePage全國房價綜合指數（Royal LePage National House Price Composite），並綜合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的數據分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地產咨詢和分析的可靠來源。對市場的預測，由Royal LePage的房地產專家根據其專業知識，以及對市場的判斷而做出。


責編：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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注意查收！這是一份來自東京麻布的驚喜

東京港區

大家還記得《東京女子圖鑒》裡對於東京港區的描述嗎？劇中將港區出身的女性個個都描繪成“白富美、女神”級別的人物。雖然電視劇裡多少都有點誇大的成分，但是不得不說港區憑借其發達的經濟、優美的景色、一流的生活配備等諸多優勢成為東京的“富人集聚地”，同時也是最令人向往的一塊區域。

傍晚港區的景色

港區是日本東京都內23個特別區之一，是一個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區。港區位於東京東南方、緊鄰東京灣。曾經的日本第一高也是東京重要地標之一的東京鐵塔位於港區內。

娛樂最前沿的六本木是港區的，高端且商業設施豐富的寫字樓區新橋和汐留是港區的，歷史最久的歡樂街赤阪是港區的，富人們的高級住宅區高輪、麻布是港區的，東京塔芝公園是港區的，新型的游樂觀光區台場公園同樣也是港區的，被譽為交通樞紐的品川車站同樣也坐落於港區，日本五大民間電視台的總部也都在港區。除此之外，包括中國、美國、加拿大、荷蘭等國家的大使館也都在港區，港區同時還容納著高端時尚最前沿的南青山北青山等商店街。

六本木
港區新橋
汐留的摩天大樓
麻布宜人舒適的住宅環境

住在東京中心地帶是怎樣的享受？

在今年一項針對5,000名購房者實施的調查結果顯示，麻布十番（Azabu）被多數購房者列為他們置房買房的首要選擇。“麻布十番”的町名在1962年（昭和37年）成立，由麻布新綱町、麻布綱代町、麻布阪下町、麻布永阪町、麻布日窪町、麻布宮下町、麻布宮村町、麻布一本松町、麻布山元町、麻布新廣尾町等各一部分地區合並而成。

麻布十番以保留著民居和就是商店街的風貌而聞名。由於振興組合以建設“人們居住的城區”為目標的活動，吸引了來自12個國家的藝術家在該區進行創作雕塑，使得民居中又融入了國際性的藝術元素。麻布有別於原宿新宿等商業街不同的是，這裡保持著低調但又蘊含異國情調的風貌，無論是商店、酒吧還是飯店都給人一種低調且有神秘的美感。

麻布十番的秋天
麻布十番的商店街
冰川神社（火川神社的原型）

本期居外推出的位於東京港區麻布十番的房產是一座精裝的卓越非凡的奢華住宅，住宅占地超過187平方米，力求為您在時尚現代的南麻布區締造出世界一流的設計與規模。該住宅經過精心的構思與建造，配備有四間臥室套房、雙車位車庫、娛樂室、主廚房與輔助廚房、私人屋頂露台和開放式的全景起居室。公寓附近的Azabu Juban Station步行可達，出行交通十分便捷。

住宅所在位置
住宅平面圖
住宅的外觀

公寓配有24小時的保安以及遙控式的車庫，為您提供輕松便利的服務同時又不占用額外的區域面積，這樣的設計真可謂是方便高效又經濟。

遙控式車庫

開放式的起居室設有三面落地的全景窗，開闊的視野能為您提供出前所未有的靈感激發。亮堂的起居室三面采光，每天都能享受到充分的日照。沐浴在陽光下的綠蘿再搭上淺灰色的地磚讓整間房間充斥在低調又不失溫暖的氛圍內。

開放式的起居室

用餐區和廚房專為大家庭娛樂、准備美食而設計。廚房的設計干淨利落。特意將灶台和洗滌區分開的設計允許多人在廚房各自開工，讓整個備餐的過程變得整潔、有趣且高效。

用餐區特地安排在了靠近洗滌區的一塊，這樣不僅能躲過油煙還高效利用了空間。用餐區和廚房一體使得整個布局顯得更加干脆利落。

廚房
用餐區

當然了佳肴怎麼能少的了美酒和甜點呢？廚房內為此還特地設有烤箱和置酒區，讓您在享用美食之余還能增添幾分親手烘焙甜點的樂趣以及小酌美酒的怡情。

烤箱
置酒區

開闊的視野、高檔的家電以及時尚簡約的風格成為了這套公寓的代名詞。多層復式公寓的設計不能給予您有美景作陪的居家和工作區域，還為您增添了獨一無二的私人屋頂露台。樓頂的客廳配有應有盡有的居家娛樂設施，包括寬頻高速上網、已連接的有線電視以及洗衣房電視室等配備，為您的生活提供全方位的貼心照顧。

復式的設計
樓頂客廳
私人屋頂露台

私人屋頂露台正對著樓頂的用餐區，讓您一邊輕松享受戶外用餐的樂趣，一邊欣賞東京鐵塔和六本木新城的壯麗風景。絕佳的住房體驗再加上無與倫比的美景環繞，這樣的組合在東京市中心地區實為少見，目前的新建獨棟住宅中更是絕無僅有。

簡約時尚大方的設計風格和獨立的四層建築規模讓這套公寓已經成為了購房者的心頭肉，其炙手可熱的程度和東京的炎熱天氣可是有的一拼呢。點擊http://www.juwai.com/41216435.htm，或致電居外客服熱線 400-041-7515 了解更多詳細信息吧！


注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Shirley Yan提供

 


文字：俞文
責編：Zoe Chan

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漫談加拿大人的“愛國主義”｜居外專欄

每年7月1日是加拿大國慶日。加拿大人將這一天的國慶日稱為“加拿大日”（Canada Day），它是加拿大10個國家性法定假日之一，全國放假一天。 

“加拿大日”由來

許多歷史學家都認為，加拿大的原始居民是印第安人。第一批到達現在叫做“加拿大”這個地方的人，是一萬五千年前從亞洲經由連接亞洲和北美洲的陸地即現在的阿拉斯加（Alaska）而來的。他們的後代就是我們熟知的印地安人。

1535年，歐洲航海家雅克•卡蒂爾來到了現在被稱為魁北克的地方，有兩個年輕的原住居民用Kanata一詞為他指路。Kanata在原住民的語言裡表示村莊或聚居區。卡蒂爾後來就用Canada一詞表示自己發現的新大陸。

1867年，英國議會批准英屬北美法於1867年7月1日生效。1879年，加拿大聯邦政府將這一天定為節日, 起初稱作“加拿大自治日”。直到1982年，英國政府通過《加拿大法案》，並把修改憲法的權利移交給了加拿大。 同年10月22日，根據這一法案，才將稱呼了一個多世紀的“加拿大自治日”正式改名為“加拿大日”，即加拿大國慶日。

楓葉國的慶祝方式

很多人都熟知加拿大被稱為“楓葉之國”。她的國旗就是以白色的底面烘托出一片有11個角的紅楓葉，從而使楓葉成為加拿大的像征。

每年7月1日前夕，商店裡會擺滿各類印有紅色楓葉標志的商品，預示著加拿大日的到來。7月1日全國放假的“長周末”期間，各個城市都會舉行形式多樣的慶祝活動。民眾或舉家或結伴，穿著有加拿大國旗的鮮紅T恤衫或者大帽子，甚至披著加拿大國旗，參加在各地公園舉辦的富有加拿大色彩的娛樂節目。在公園裡，人們品嘗著小吃，舉家在草地上野營，輕松地觀賞著草坪搭建的舞台上舉辦的音樂節。在“加拿大日”的晚上，各個城市還會在市中心等地燃放盛大的煙火。

除了這些傳統節目外，這一天的另一項重要內容，就是取得入籍條件的移民在當天宣誓加入加拿大國籍，成為加拿大聯邦共和國的公民，從此擁有選舉權和被選舉權，並領取加拿大護照。

隱形的“愛國”

盡管媒體也有質疑，加拿大公民對加拿大的國家認同度與其他國家相比並不是最高的，甚至提出公民的省籍認同度高於國家認同度。但不可否認的是，作為一個已經有著150年建國歷史的國度，在這個舉國歡慶的時刻，民眾流露出的愛國情緒，卻非常的自然樸實。加拿大人普遍重視家庭相聚的時刻，所以這樣的節日不僅是屬於國家的，更是屬於每一個加拿大居民的。

在加拿大日的這一天，來到公園，你可以看到身披國旗的男子，臉上塗著加拿大國旗彩繪的孩子，甚至套著加拿大國旗圖案衣服的寵物狗。他們或仨倆好友，或幾口之家，伴著藍天白雲的晴好天氣，度過一個慵懶開心的午後。在公園的大草坪上，搭起的舞台上，樂隊的歌手唱著民謠或流行歌曲，穿插著祝願游園民眾度過一個美好的假期。沿著河邊長廊，筆者還看到了一個民間詩人愛好者的團體，輪番登台朗誦自己寫的詩歌。

加拿大地處北美的北部，氣溫常年偏低。在民眾看來，“加拿大日”正值氣溫適宜景色美麗的夏季，因此假期也更像是一個親友外出聚會日，亦或是一個可以休閑放松的短暫夏日假期。國與家，此刻完美的結合在了一起。


責編：Zoe Chan

 

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兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄

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在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

  • 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
  • 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
  • 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
  • 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
  • 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：

  • 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
  • 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
  • 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
  • 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

  • 無法適用當地居民/公民的免稅額度
  • 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
  • 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程（上）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 房產交易流程（下）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 主要稅務與（首次）置業補貼

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

以下與各位分享《澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款》

  1. 讀者常見問題：林律師，我沒有澳洲綠卡，中介說也可以夠買澳洲房產，是真的嗎？

重點條款解讀 – FIRB：

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（2017年7月1日起，最低申請費為5,500澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；
  • 可選擇自住，亦可選擇投資；
  • 與簽證狀態無關；
  • 在某些情況下可以豁免無須申請，常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。
  1. 二手房：
  • 如果買方具有澳大利亞臨時居留身分，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；
  • 同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：
  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當此房產不再作為主要居所後的3個月內必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

  1. 讀者常見問題：我老婆不讓我買這個物業了，但是我前天已經合同都簽了！怎麼辦啊？

   重點條款解讀 – 冷靜期：

  • 當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有5 個工作日的合同冷靜期（拍賣往往不會附有冷靜期）。
  • 在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額25% 的罰金。

  1. 讀者常見問題：林律師，這買房合同也太長了吧！都是英文，簡直天書一樣！怎麼讀啊？

重點條款解讀 – 標准合同條款：

  • 在昆州房買賣中最常見的是REIQ合同，這個標准合同得到了昆士蘭律師協會和地產協會的雙重審合。但是，這並不代表使用標准合同一切手續都會得到簡化。
  • 事實上，如果買方不聘請律師，就需要非常仔細的閱讀合同條款，並且明確了解各種可能發生的情況。如果買方沒有按實履行合同條款，將有可能導致合同被賣方終止。合同上規定的時間對合同執行來說是至關重要的。

  1. 讀者常見問題：我有一個朋友前兩周簽的買房合同，但是上周末大洪水有點淹沒了一樓木柱，買家讓賣家修好，賣家打死不願意，怎麼辦啊？

重點條款解讀 – 風險轉移：

  • REIQ標准合同規定，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買家承擔。
  • 買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。如果購買的是公寓或連體別墅等有業主委員會介入的房產則會由業主委員會購買共同的房屋保險。

  1. 讀者常見問題：貸款下不來或者我不滿意貸款金額的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 貸款條款：

  • REIQ標准合同規定，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額””貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。
  • 合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。
  • 買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

  1. 讀者常見問題：通過建築及害蟲檢查報告，我發現這個房子有很嚴重的白蟻的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 建築及害蟲檢查條款：

  • REIQ合同規定，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間””房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。
  • 同樣，買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

  1. 讀者常見問題：賣家昨天電話裡給予了我一些承諾，我要怎麼做可以免得他抵賴呢？

重點條款解讀 – 特殊條款：

  • 口頭承諾達成的條款很難取證，因此很難保護到買家，因此我們建議任何條款的達成都要以書面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊條款的。但是在撰寫特殊條款時必須非常小心以免造成合同意思不明確。如果加入特殊條款，建議您向律師咨詢，由律師按照您的意願起草條款以確保您的最大利益。

  1. 讀者常見問題：這個物業有一個泳池，但是看上去都已經很久沒打理了，怎麼樣才能證明這個泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重點條款解讀 – 泳池安全證書：

  • 在達成合同之前，賣家有義務向買家提供揭露申明，說明物業中是否含有泳池，並且泳池是否有泳池安全證書。
  • 如果賣家無法確定泳池是否可以被安全使用，那麼賣家有義務要請一名持牌泳池檢測人員進行泳池安全檢測，以確保該泳池是符合安全規定，例如標志、護欄和建築規範等等。

  1. 讀者常見問題：林律師，您可以做什麼調查來保護我這個房產交易不上當受騙啊？

重點條款解讀 – 各項調查：

  • 在合同簽訂後到成交之前這段時間，買方應該安排各種必要的調查以確保其在此房產上的權利。一般需要到產權辦公室（Titles Office）進行調查，包括做房屋產權調查和規劃圖紙調查。
  • 產權調查可以確定登記在此房屋產權上的按揭貸款，以及有無任何妨礙物（如他人通行權或附屬建築物等），還可以檢查合同上的第號是否正確。買方還應該項產權辦公室調取將購買的地塊的規畫圖以確保在政府登記的地塊確實是自己將要購買的，並且合同上的面積也沒寫錯。
  • 買方還可以向房產所屬的是政府要求進行以下調查：
  • 此房產需交納的市政規費有多少，是否有欠繳規費；
  • 水費有多少，如有需要還可以安排特別的水表調查；
  • 此地塊的政府規定用途是什麼；
  • 房子的排污排水設計圖；
  • 是否有被淹水的紀錄；
  • 曾向政府提出的建築報告記錄以及審判批記錄等。
  • 買方還需要向政府的地稅部門調查現屋主是否需要就此房產繳納地稅。另外，交通規劃部門可以告訴買家政府現在或將來是否有計劃征用此土地。
  • 根據房產的所在地以及其特點，有些客戶可能會需要做一些特殊調查：
  • 地塊邊界的測量；
  • 昆士蘭鐵路部門的調查；
  • 公司調查以確定是否有公司欠款等；
  • 環境保護部門的調查以確定地塊是否受過污染；
  • 高壓電線調查；
  • 文化遺產調查；
  • 管理公司調查等等。

  1. 讀者常見問題：房屋交割後，有什麼類似中國的紅本本給我，證明我是業主嗎？

重點條款解讀 – 產權過戶文件：

  • 過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。
  • 如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。
  • 成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。
  • 在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。
  • 政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

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西澳房地產市場即將迎來激動人心的時刻！

人們預測，盡管面臨更高利率和更嚴格的貸款監管政策的風險，西澳大利亞（Western Australia，WA，後文簡稱西澳）房地產市場在未來兩年內依然可能取得全澳洲最為突出的表現。

上星期四（7月12日），澳大利亞國民銀行（NAB）表示，未來兩年內，西澳很可能將與昆士蘭一起成為澳大利亞資產増值的首要地區。

“盡管預期增長幅度已回調至0.7%（2018年第一季度的增長為2.0％），預計昆士蘭在未來12個月內依然是資產增值的全國領頭羊。從NAB披露的信息來看，增幅僅次於昆士蘭的就是西澳地區，其增幅預估值為0.6%（2018年第一季度增幅為1.3％），第三則是南澳/北領地（第二季度預估值為0.3%，第一季度為1.8%）。

經歷了礦業建設熱潮減退，人口增長率大幅下跌之後，西澳在過去三年裡一直是全澳大利亞表現最差的房地產市場。然而，根據西澳首府——珀斯相關部門發布的數據，由於貸款發放標准進一步提高，房源供應也大幅增加（尤其是悉尼），全國房價均有不同成對的下跌。

在未來兩年內，珀斯的房價預計將提升近2%——所有首府城市中的最高漲幅。

未來兩年內，西澳很可能成為澳大利亞資產増值的首要地區之一

此外，在過去的二十多年裡，西澳房主獲得的租金一直維持在最差水平。而到了現在，當地房屋租賃市場預計將會收緊。

專家預計今年租金將上漲0.1%，2019年則會上漲1.1%。自2014年年底以來到目前為止，當地租金已下跌將近20%。

與此同時，新南威爾士今年的房價預計將下降2.1%。到了2019年，那裡的房價可能還會下降1.8%。

NAB首席經濟學家Alan Oster警告說，市場的發展勢頭可能會被削弱。如果監管機構收緊貸款發放標准，市場則會受到更大的影響。

他說：“任何以解決可負擔性問題或消除人們對金融穩定性的擔憂為出發點，進一步收緊貸款發放標准或更改政府審慎型策略的做法都可能會對上述預測造成影響。”

居外推薦西澳大利亞商業房源

在距離珀斯CBD三公裡的波斯伍德（Burswood），特丁頓路（Teddington Rd）21號，有一棟獨特的兩層建築正在售賣。這棟建築的選址可說非常巧妙——緊鄰通往珀斯機場、奧斯本公園、坎寧谷、西珀斯其它商業區的主干道，同時，坐落在維多利亞公園繁華的咖啡廳和餐廳區，皇冠酒店及賭場，全新的珀斯Optus體育場之間。

特丁頓路21號外觀

特丁頓路21號獲得了3.5星的納貝爾評級（NABERS）。這個評級是“澳大利亞國家建築環境評估計劃”的簡稱，主要針對辦公室的能源效率進行測量和評估。評級較高的寫字樓在市場上將獲得更高的競爭優勢。3.5到4.5星的NABERS Energy評級與非評級建築相比，大約可實現2％至3％的市場溢價。

一樓大廳
二樓的半開放式工作站
功能齊備的茶水間

現在您可以低於市場價的價格，入手這套地理位置優越、功能區劃完備並配備高效節能系統的寫字樓。更多特丁頓路21號的相關信息請移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

 


原文：YourMortgage.com.au
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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