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悉尼最好的郊區在哪裡？房地產權威網站的真實評分告訴你

在澳大利亞房地產網站Homely上，隨意翻看人們對各自居住地的評價，悉尼周邊的一個地區看起來頗受當地人的喜愛。

——“山間隱藏的寶石”
——“悉尼最好的郊區”
——“無論你的年齡多大，這兒都是一個完美的居住地”
——“這是悉尼附近為數不多的，在黑夜裡行走完全不用擔心陌生人的地方”

他們評價和居住的地方，正是位於悉尼中央商務區西北28公裡的金斯蘭利（Kings Langley）。金斯蘭利是大悉尼和丘陵區的一部分，因其“寧靜”及“臨近所有高速公路”而被澳洲人熟知，它在Homely獲得了9.5的評分（滿分10分）。

“接近一切”的便利交通

金斯蘭利靠近M2、M4、M5和M7高速公路，可連接到悉尼附近所有主要城市——M4可以快速方便地前往Penrith和Blue Mountains，M7高速公路前往西部郊區，M2和M5可以到達機場以及你想去的任何地。搭乘718路公交車可以從Kings Langley前往Seven Hills，那裡有火車站和商店。巴士路線T61利用全新的傳輸方式，可以在不到20分鐘的時間內就從Kings Langley到達Blacktown或悉尼第二中央商務區Parramatta，那裡有更大的購物中心、火車站、醫院和大量的工作機會。

生活便利

金斯蘭利有多家購物中心。Kings Langley購物中心設有Coles和Woolworths超市、酒類商店、郵局、報刊和屢獲殊榮的肉類連鎖店Mardon Meats。Solander Centre內設有獨立的超市、藥房和一個很棒的外賣店。Old Windsor Road對面則是一家名為Circa的新零售店鋪，目前，它只有Woolworths超市和幾家專賣店，但很快它將成為金斯蘭利最主要的購物中心。

金斯蘭利有幾位醫生和牙醫，還有一名物理治療師和幾位驗光師。從金斯蘭利驅車10分鐘就能到達西北商業園區（Norwest Business Park）的私人醫院，Blacktown公立醫院也近在咫尺。

金斯蘭利是孩子們的天堂，這裡有8座公園以及悉尼最大的主題公園，還有自行車愛好者鐘愛的騎行車道。安靜的街道上，隨處都能看到安逸地散著步的行人和三三兩兩騎車的孩子們。

教育資源

Vardy’s Road Primary和Kings Langley Public School是這個區域最好的K-6學校之一，但遺憾的是金斯蘭利沒有高中。大多數父母選擇讓他們的孩子在附近的Seven Hills High，Crestwood High或Model Farms High接受高中教育。

現在，位於金斯蘭利（Kings Langley）最炙手可熱的街區Isaac Smith Parade，有一棟精致住宅正在售賣。這座獨具特色的住宅采用開放式布局，廚房、起居室、視聽室、一應俱全。4間臥室和1間書房的組合，能夠滿足成長型家庭各種需要。

從一樓的大門進入屋內，首先看到的是色調柔和的起居室。

與起居室相連的開放式廚房

與廚房相連的臥室和衛浴設施

一樓的後院約有十四米寬幅，戶外小酌、家庭燒烤、養花弄草最適合不過。

二樓的空間相對一樓更為緊湊，但也有兩件臥室可作為兒童房或者客房使用。

這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅，建築面積220平房米，只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。

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撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏

“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？”

答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时，对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款的等级

一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。

责任编辑：Zoe Chan

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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泰國房市觀察：不太平的7月過山車般翻轉的購房熱情｜居外專欄

7月的泰國很不太平。

普吉島的游輪失事將會成為受害人親友心頭一道抹不去的傷疤，在這裡我也借此機會向所有受影響的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的時間，在距事發地以北大約800英裡的清萊，12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救，總算讓世界各地密切關注此事件進展的人們都松了口氣。

那麼問題來了：上面這兩起事件與房地產有什麼聯系？

過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍，甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是，這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。

最近泰國房產中介CBRE發表了一篇報告，文中顯示，自該公司在當地開業以來，30年間曼谷當地房價的增幅已經超過了1000%。即使是對2002年入手曼谷房產的買家及投資者來說，他們現在手中的房產價值也可以較當時輕松翻番，甚至達到當時價格的三倍。

上面這一系列數據想要表達的就是：即使在動蕩的年代，房地產板塊依然是一項穩定且看好的投資選擇。

目前泰國當局在國家的基礎建設方面投入了大量的人力物力，未來10年內，將會形成一個以首都曼谷為中心的規模龐大的交通網絡。

同時今年泰國的國民生產總值（GDP）增幅預計在3%左右，較2017年僅僅是略有下滑，而今年1%的通貨膨脹率較去年的1.3%反而表現更佳。

除此之外，大量投資泰國公司股票的泰國基金（Templeton Thailand Fund）一直以來是投資市場的風向標，它在房地產板塊相當活躍：目前房地產相關的股票已經超過了其控股總額的10%，其持股量排名前十的公司中有兩家來自房地產板塊。泰國基金在泰國當地管理的投資金額超過1.73億美元，而且和大部分海外投資者一樣，它經營的主要任務就是實現資產的不斷增值。

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自7月5日的普吉島游輪失事以來，居外網收到的有關泰國房產的問訊及咨詢直接減少了近乎一半。但是這項數據很快就出現了反彈，截至目前已經超過了6月底時的數據。

問訊及咨詢出現如此大幅度的下滑是完全可以理解的，但是後續如此快速的反彈卻是真正在我意料之外的。這其實是個好消息，因為中國買家是泰國目前最大的單一海外購房群體。

中國人是很精明的，即使受到悲傷情緒的影響，他們還是可以理性地判斷短期事件對於房屋價格的影響。現階段雖然泰國存在著一些消極的因素，但是當地房產市場中長期的投資潛力仍然是相當可觀的。

責編：Zoe Chan

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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全球富翁湧至“避難”推高房價新西蘭的外國買家購房禁令進入倒計時

作者：夏洛特·格雷厄姆·麥克萊（Charlotte Graham McLay）

大批百萬富翁紛紛赴新西蘭購買豪華的末日避難所，致使當地購房者無房可買，且房價飆升，因此新西蘭政府將出台相關禁令，禁止外國買主購買當地房產。

繼科技業億萬富翁彼得·泰爾（Peter Thiel）——貝寶（Paypal）創始人兼臉書（Facebook）早期投資者，還有因性行為不當指控而丟掉工作，名聲掃地的前NBC主持人馬特·勞爾（Matt Lauer）等一大批富有的外籍人士在新西蘭購置物業後，新西蘭政府正准備采取嚴厲措施以阻擋這一趨勢。

新西蘭吸引了眾多超級富豪在當地購下躲避世界末日的安全避難所。近年來，這已成為一種屢見不鮮的現像。領英（LinkedIn）聯合創始人裡德·霍夫曼（Reid Hoffman）去年在接受《紐約客》采訪時說道：“在新西蘭買房子已經是一件心照不宣的事。”延伸閱讀【居外看點：財富自由後，他們去新西蘭尋找詩意生活】

那些准備躲避世界末日的海外百萬富翁顯然十分青睞新西蘭溫和的氣候、寬敞的空間和干淨的水源，並把這裡當成了理想的避難所——但政府已經忍無可忍

然而，以總理傑茜達·雅登（Jacinda Ardern）為首的新西蘭中左翼政府指責這些末日准備者造成了重大住房危機，使新西蘭的無家可歸率達到了發達國家中的最高水平。

雅登女士所屬的工黨堅信，通過修改法律，禁止外國人購買該國大多數種類的住宅（修訂法案預計將在本周的議會上獲得通過）將有助於降低房價。再加上政府在十年內建造10萬套經濟適用房的計劃，新西蘭的劃區和基礎設施問題將得到妥善的解決，而境況不佳的建築業也會有所提振。

更早之前草擬的禁購法案更為嚴格，而現在的版本已經有所放寬。根據最新提交的法案，外國購房者可以購買大型樓盤或高層大樓中的新公寓。該禁令禁止非當地居民購買現房，但根據自由貿易規定，澳大利亞和新加坡籍的買主將不受此禁令限制。

新西蘭經濟貿易和發展部部長兼這項法案的負責人大衛·帕克（David Parker）表示，這項禁令所涉及的內容並不只是房價。

“在這個財富不斷集中的世界上，我們不希望海外小圈子裡的富人因為能夠開出更高的價錢，而贏取那些成功新西蘭人與生俱來的權利。”他說道。

然而，一些經濟學家及國際貨幣基金組織質疑這是否是新西蘭的真實情況。6月份公布的官方數據顯示，今年前3個月內轉手的物業中，被外國買主買走的物業只占3.3%。

但新西蘭最大的城市，也是國際人口統計組織（Demographia International）房價過高城市榜單上的常客——奧克蘭的中部地區，外國買主購買的物業占比高達18.7%。在南島（South Island）皇後鎮，一個風景宜人的度假村，9.7%的物業轉讓給了外國購房者。

“但是各處的房價都在漲，”奧克蘭咨詢公司Sense Partners的住房經濟學家Shamubeel Eaqub說道。

他也認為新法案可能會產生某種層疊效應，因為從最高端的豪宅市場中剔除外國購買者可以自上而下地釋放出可出售的房產，“但這會引發一個問題：實施這項舉措是否可以推動房價的大幅變動，”他說道。“我正在努力思考這個問題的答案。”

中國大陸居民是最常見的外國購房者，其次是來自澳大利亞、英國和中國香港的投資者。然而，自美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）當選以來，越來越富有，喜歡在新西蘭購買世界末日避難所的美國人常常登上國際頭條新聞。

瓦納卡湖上的阻尼灣（Damper Bay on Lake Wanaka），硅谷大亨彼得•泰爾在此擁有土地

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一家奧克蘭房地產經紀公司的經紀人格雷厄姆·沃爾（Graham Wall）的客戶包括文萊蘇丹（Sultan of Brunei）人和泰爾先生——此人僅在新西蘭居住了12天就獲得了公民身份，這件事引發了許多爭議。沃爾說，這項新法案讓一些富有的外國客戶感到不安。

“人們對此感到驚訝和困惑，因為以前新西蘭非常歡迎他們，他們無法理解這種新的敵意從何而來，”他說道。

沃爾說，富裕的外國地主為新西蘭人創造了成千上萬個就業崗位，還有數十億美元的旅游收入。他還補充道，這些外國人還會向當地學校和社區活動提供捐助。

許多富人購買的物業都位於或鄰近風景如畫的新西蘭南島皇後鎮一帶，而中產階級人群幾乎買不起那裡的房產。

皇後鎮的鎮長不希望政府把外國買家拒之門外。吉姆·博爾特（Jim Boult）表示，如果高端房產的業主受到禁令的限制而無法向理想的買主出售物業，那麼新西蘭的“國際聲譽”就會受到威脅。博爾特說，想搶奪皇後鎮的經濟適用住房的並不是外國買家，而是那些想購買度假別墅的新西蘭富人和澳大利亞人——不管怎麼樣，他們都不會受到這條禁令的影響。

占據皇後鎮山（Queenstown Hill）的絕佳位置，這塊獨特的1,907平方米地塊可以容納一座宏偉的山頂住宅，並已建有私人綜合設施，包括溫水游泳池、豪華水療中心、桑拿蒸汽浴室和最先進的健身房。

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三月，該地區計劃實施的一項社會住房計劃失去了一位歐洲投資者——基礎資本公司（Foundation Capital）的支持。這項即將實施的禁令使這家公司望而卻步。該項目的房產信托基金已經獲得銀行貸款，住房建設目前在持續推進，但發言人朱莉·斯科特（Julie Scott）表示，現在的條款和條件“絕對不像離岸投資模式下的條款和條件那樣富有吸引力”。她希望更為寬松的新法案可以重新激發投資者的興趣，讓他們回到新西蘭。

一位來自中右翼國家黨派的議員艾米·亞當斯（Amy Adams）表示，她聽說，由於投資者對新法律持謹慎態度，某些住宅項目現已擱置。然而，負責該法案的部長大衛·帕克否定了新西蘭似乎對外國投資持敵對態度的說法。

“人們都是基於收益率進行投資的，不會摻雜個人情緒，”帕克先生說。

他說新西蘭依然是一個理想的投資目的地，並贊揚了新西蘭所謂的“包容性”企業海外投資制度，還有處於高位的外國直接投資率。

今年早些時候，該法案還處於草擬階段時，政府委員會收到的一些文件請求立法者將高淨值個人（這些個人表示自己購買的房產價格可能遠遠超出新西蘭人的平均價格）剔除出此禁令的限制範圍。

然而，貿易部長帕克先生稱這些讓超級富豪享受特殊待遇的建議讓他感覺被“冒犯”了。

原文：英國電訊報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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澳昆州房產交易法律指南（3）置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免｜居外專欄

澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免（主筆：林彙銘律師）
昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

1. 置業昆士蘭州的主要稅務

1.1 基礎印花稅

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書（即書面文件）和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率，文件和交易類型不同，稅率也會有所差別。如今，有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅，現多稱為“交易稅”。

昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下：

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

如買的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
如買的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

1.2 海外人士附加印花稅

在2016年昆士蘭州的預算案出台以後，昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

澳大利亞公民
持有永久居留簽證人士
其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2016年10月1日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著，如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件，就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%的印花稅。

我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：

一般印花稅：×3.75%=22,500澳元
附加印花稅：×3%=18,000澳元
總印花稅額為：40,500澳元

1.3 土地稅

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅如下：

關於土地稅豁免的更多信息，請參閱以下文章：

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？︱居外專欄

2. 首次置業補貼與印花稅減免

與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同，澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下，昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大，主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業：

2.1 首次置業補貼

首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理，旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造，申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同，最多可高達2萬澳元。在2017年12月31日前簽訂交換的合同，昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後，或在物業建成拿到建成證明之後，即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。

申請首次置業補貼的主要要求如下：

必須是澳洲永久居民或公民；
置業者年齡滿18周歲；
不能以公司的名義購買；
置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
新房合同價值不超過750,000澳元；
必須在成交後12個月內提出申請；
至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月；
聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼；
聯名置業者只可以申請一次，並僅限於一套物業；
如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用，而且從來沒有住過此投資房，並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產，同樣有申請資格。

2.2 自住（房屋）印花稅減免

申請自住（房屋）印花稅減免的主要要求如下：

置業者以個人名義購買；
置業者年齡滿18周歲；
置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住；
置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租；
置業者必須是首次購買房屋，在世界上任何地方沒有擁有過房產；
置業者未曾申請過類似補貼。

印花稅減免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花稅減免

申請自住（空地）印花稅減免的主要要求如下：

置業者是首次購買空地，世界上的任何地方沒有擁有過任何房產；
置業者購買的空地價格少於$400,000；
置業者年齡滿18周歲；
置業者承諾在空地上建築自己的自住房；
置業者承諾只會在空地上建一套房子；
購買時，空地上沒有其他建築物的存在；
置業者未曾申請過類似補貼；
置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住；
置業者必須自住滿一年，且一年內不可出售或出租。

印花稅減免的幅度如下：

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：
- 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
- 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師
《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

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德國社會福利夢寐以求買環保房產送德國移民

一說到德國，大家就想到高精尖。

是的，德國是一個高度發達的國家，歐洲最大經濟體。世界一流的教育水准，從小學到大學，免費的公立教育，大家都知道去德國留學的含金量是非常高的，最知名的高等院校包括慕尼黑大學、亞琛工業大學以及科隆大學等等。德國的社會保障制度堪稱“從出生到墳墓”的完美，從生育、兒童、教育、工作福利補助到醫療、養老保險一應俱全，國民具有極高的生活水平。

今天居外推薦的項目位於德國西部的北萊茵-威斯特法倫州（Nordrhein-westfalen），是德國人口最多的州，也是德國經濟最發達的州，亞琛工業大學（是全世界最負盛名的理工科大學之一）和科隆大學都在這個州。這個項目就坐落在該州的迪倫（Dueren）地區的迪倫市中心，距離科隆只有半小時車程，到法蘭克福的火車也才一個半小時。

迪倫是一個頗具德國特色的安靜城市。位於德國北威州西部，隸屬於科隆行政區，距離杜塞爾多夫約40公裡，科隆約20公裡。迪倫人口約27萬。整個迪倫共有21所學校，其中14所學校設有國際班。

對於移民德國，大家的觀念可能還在技術移民，其實想移民德國還有其他方式。比如說Aurequus Group的企業家移民項目，就是由專家幫助您注冊公司，根據您個人情況量身定制商業企劃書，以您公司的名義來購買政府指定的德國迪倫環保城房產（房產的業主是您個人，房產包括房屋的永久產權以及地皮也是您的），6個月之內就能獲得有效期為3年的德國居留證，3-5年可以換德國永居卡。

相比其他歐洲國家的移民項目，Aurequus Group的項目花費低，辦理手續簡單，周期短，不需要資金來源審查。沒有移民監，居留證期間每年登陸一次；永居卡期間每半年登陸一次即可。無風險，德國是由聯邦議院制定的移民法，2011年以後才有，而且采取的是聯邦制，就是由政府頒發法令，地方政府執行，一切都以地方政府為主，自由度非常大。而我們擁有背景強大的德國本地律師團隊，保障您順利移民德國。Aurequus Group的服務期5年，移民不成功全款可退。

如您對德國迪倫環保城感興趣，請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41240097.htm 查看更多詳情。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約公司Aurequus Group提供

責編：Zoe Chan

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投資澳洲房產如何選擇最適合你的律師？

在英聯邦法律體系的國家中，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業地產還是住宅地產，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外置業的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹，幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。

在澳房投資法律服務中，律師的職責與委托流程

在澳大利亞法律體系中，律師的身份是法院的組成部分，是法院的工作人員，首先對法律和法院負責。盡管在具體案件中律師收取客戶的律師費，為客戶提供法律服務，但是律師必須在遵守法律規定，遵循正義公平原則的基礎上，才能為客戶爭取最大利益。比如客戶要律師做偽證，律師沒有別的選擇只能拒絕。在物業投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

買方律師在為客戶服務時，會為客戶提供一份律師收費協議，明確告知客戶和律師的委托關系。律師代理產權轉讓手續是基於委托人和律師或律師事務所協商一致而形成的委托代理關系，委托人與律師事務所協商簽訂的委托代理合同，是規定律師代理委托人辦理具體法律事務的合同，它確定了律師事務所與委托人在代理該項法律事務過程中的權利義務關系。

根據相關法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作（除非特殊情況並且利益雙方明確知情和同意），必須避免利益衝突。那麼買方的律師在該購買合同中，一旦確定為買方律師，只能為買方工作，為買方爭取法律權益提供法律服務，不能也不是為賣方或者賣方的代理工作。

作為律師，其專業範圍也只能僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值，是否會漲價增值，是否好出租，租金有多少，是否有景觀，是否旁邊有幼兒園、學校、公共交通、購物中心等，房屋建設進度，房屋建築質量如何，屋內裝修標准是否合格，以及自己能否貸款，能貸多少，貸款利率，如何還貸，彙率走勢如何等等諸如此類關於房產投資、貸款、外彙等的問題，律師作為法律專業人士（而非投資分析師）不能夠，也不可以，更不應當提供任何建議或者答案。

總體而言，律師在產權轉讓（Conveyancing）過程中主要工作可以分為以下：

1、購房合同：在簽署購房合同之前代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款，以其專業角度盡可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。

2、交換合同及支付定金：由於國內的外彙管制，通常中國買方需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這是，律師可與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保買方能夠正常履行合同條款。

3、印花稅計算：印花稅的計算繁雜，一般購房者可能並不了解，而律師不但可以幫助買方准確計算所需購買房產的印花稅金額，還可根據買方的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前，律師都會向買方確認印花稅的金額，並幫助買方完成所有相關文件、表格，確保滿足法律、法規的要求。

4、所有權轉讓：澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行，律師會起草房產轉讓證書，提醒買方按照正確的方式簽署轉讓證，並在房產交割前及時檢查證書的有效性，是否能被政府部門接受，確保買方在交割後順利成為新的房主。

5、房產交割：在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。

6、向土地局注冊所有權：律師會在房產交割後，與當地相關政府部門聯系，以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。

如何選擇合適自己的律師

現在法律行業就像是一個雙盲的市場，客戶抱怨找不到好律師，律師也會抱怨找不到案源。絕大多數買方在簽署購房協議時都會聘請律師進行，但仍然有例外。如果客戶原來就有一些投資經驗，並且時間充裕，願意鑽研相關法律法規，那麼仍然可以自己操作相關的法律事宜。不過對於大部分人來說，有一位專業的法律從業者幫助客戶進行產權轉讓，可以更好地保護交易安全與個人權益。

從建立信任的角度，當事人找到合適律師的相關途徑有：

一是通過投資經驗豐富的“過來人”推薦口碑好的律師。

二是通過中介推薦律師：有買方擔心使用中介推薦的律師會產生利息相連的問題，其實不用擔心，有過切身體驗的買方通常都會承認，專業中介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是，作為從業多年的中介，對行內的律師可能也多少打過交道，貌似互相競爭的中介之間也常會互相交流客戶回饋，對律師的狀況也要比外行人更了解。中介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營，他們只收取服務費，不可能去勾結中介做坑害買方的事情、冒丟掉牌照的風險。而賣方有自己的律師，中介推薦的律師與賣方律師沒有直接利益關系，只代表買方利益為買方服務。

三是通過媒體曝光率：一些律師會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。此外，還可以到一些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產律師都會附有詳細的背景介紹，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

買方容易陷入兩個誤區，一是誤以為律師級別越高越好，接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格，傾向於選擇最便宜的律師。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的業務，需找持有其他州牌照的律師。

此外，建議不要太糾結於律師費價格。建議不要與律師壓價格，如同真正聰明的投資者只求最專業的相關服務，不屑向房產中介與貸款中介索取回扣一樣，只貪圖最低的價格，很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

責編：Zoe Chan

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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宜居指數高於悉尼和墨爾本新南威爾士的海邊淨土

在澳大利亞房地產資訊平台homely（類似房產領域的大眾點評）上，你可以看到澳洲各地居民對所住城市的評分和真實評價。有趣的是，悉尼、墨爾本等“大城市”好像並不如我們以為的那樣受歡迎。由於“交通擁堵” 、“房價高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（滿分10分）。

反觀悉尼近郊的海濱城市尤米納海灘（Umina Beach），因其更優異的自然環境和寧靜的生活氛圍，受到人們的追捧，被認為是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米納海灘是中央海岸度假者的熱門目的地，與布裡斯班水域國家公園接壤。旅游者們在此地這裡體驗著壯觀崎嶇砂岩地貌、叢林徒步、與野生動物親密接觸。尤米納長長的沙灘是中央海岸最受家庭歡迎的海灘之一，非常適合游泳和衝浪。攀登到附近的山頂，可以看到尤米納和與它相鄰的艾特蘭海灘（Ettalong Beach），壯麗的美景一直延伸到棕櫚灘南部。

尤米納海灘也是熱愛家庭生活人士的首選。全區雖然面積不大，卻有9個公園，占總面積的6.3％；年輕夫婦和有孩子的家庭人口占比超過70%；鎮上有三所不錯的公立學校，孩子們騎車或者步行就能到達。也難怪有人舉家從悉尼搬遷至此，只是為了讓孩子們住進“有更多臥室的房子，在更好的環境裡長大”。

現在，在距離尤米納海灘800米，距離海灘主街500米的牛津街28號，有一棟豪華住宅即將完工。這棟帶有花園、雙車位車庫的4臥室宅院，非常適合全家人居住。起居室、飯廳和臥房采用全開放式結構，寬敞明亮。主臥配備了獨立浴室和步入式衣櫃。屋內安裝了中央空調、報警系統和全套的Fisher and Paykel家電設備。

住在牛津街28號，你可以在附近的購物街買到所需的一切——澳洲兩大超市Coles、Woolworth；美食連鎖商店ALDI；不斷增加的專賣店、餐館和咖啡館；提供當地美食的Umina Beach Surf Club，全天供應美味的餐點。毗鄰衝浪俱樂部和海灘，還有一座造價300萬美元的休閑公園，設有燒烤設施，是一個非常棒的家庭聚會場所。

另外值得一提的是尤米納海灘的房價。由於越來越便利的城際交通（無論是搭乘火車還是自駕，從尤米納到悉尼只需要一小時左右的時間），近一年來，尤米納房價有快速攀升的趨勢。房價的中位數在新南威爾士州排名649位，房價的漲幅卻達到了13.85%，排名第284位。由此可見，該地區的房價還有很大的增長潛力。無論是自住還是投資，盡早出手一定是明智的做法。

homely上一位當地人如此評價尤米納海灘：

“17年前我們在這裡購買了兩處房產，一處在山坡上，一處是靠近主街的公寓（步行15分鐘到海灘和商店）。誠實地說，我們在租金回報、資本收益方面取得了相當大的回報。隨著時間的推移，這個地區已經發生了極大的變化和發展，基礎設施和翻新的區域設施帶來新的生活……17年前，我們全家從悉尼搬到這裡是一個明智的選擇。我們至今還慶幸，在尤米納海灘房價增長前買了房子。現在的房價雖然遠不如我們購買的那麼便宜，但市場上仍有一些稍縱即逝的機會……”

牛津街28號即將於2019年完工。相鄰的地塊還將建造一所相同配置，面積略小的宅院。如您對這此房產感興趣，請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看價格詳情。

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文字：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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世邦魏理仕報告：柬埔寨房產業不受選舉影響依然強勁

世邦魏理仕最新報告顯示，2018年第二季度，柬埔寨房產市場的增長依然強勁。公寓、辦公和工業房產業均為房產市場的繁榮發展做出卓越貢獻。

然而，於7月29日舉行的選舉的不確定性影響了投資者的投資信心，導致市場投資熱情有所降溫。世邦魏理仕表示，這一不確定性成為導致新投資不足的“最顯著因素”。

盡管如此，2018年第二季度仍有2,000所公寓完工，房市公寓總供應量達到11,830套，實現了20%的季度環比增長。

7月23日，世邦魏理仕在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）告訴《高棉時報》（Khmer Times），“投資者對金邊公寓的投資情緒仍十分高漲，地段好、質量高的項目仍能達到可觀的預售率。針對當地購房者的較為便宜的房產市場也十分景氣。”

霍奇表示，公寓市場的房價整體相對穩定，高端公寓的價格平穩上升。

但他解釋道，由於房主爭搶租戶，租金受下行壓力影響有所下降。他表示，“最新一季度數據顯示，中檔公寓的租金下降了12%，高檔公寓下降了5%。”

霍奇指出當地和外國公司不斷發展，此外，部分機構從傳統別墅中搬出，轉而選擇現代辦公樓，因此辦公房產的需求仍十分強勁。

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相比上個季度，辦公空間的供應量下降了3.3%，而其整體入駐率創下新高，達到了近88%，相比今年第一季度上升了5個百分點。

霍奇表示，辦公空間供應量的下降是因為舊的辦公樓需要重新裝修或進行再開發，因此不包括在現有供應房產中，這意味著辦公房產向高質量發展，以滿足租戶的需求。

他表示，“未來兩個季度，新的辦公房產將進入市場，這些項目包括Keystone、East Commercial Center、E.SUN Tower和Diamond Twin Tower ，屆時辦公樓供應量將有所增加。”

霍奇表示，由於7月底的大選帶來的不確定性，今年前五個月（相比2017年下半年），工業房產業的投資有所下降。

他指出，今年前五個月獲批建設的工業房產項目總數為26個，建築總面積達到140,000平方米。

“工業房產業仍處於供不應求的狀態，其中高檔工業房產尤其如是。在不享有提前出租承諾的優勢下，大部分地主都不願意建立高質量的工業房產。”

他表示，“有的租戶願意接受低質量住房，有的則傾向於定制建造房產，工業房產的租金整體較為穩定。”

對於大選對投資信心的影響，霍奇表示，“選舉總是會造成房產市場發展的放緩，因為投資者們都在等政治環境回到非選舉時期的狀態再進行投資，這是全球的普遍情況。”

“如果不考慮單一的大額投資，那麼相比去年，今年柬埔寨房產的數據十分可觀。”

霍奇還表示，他預計選舉後，房產項目的數量和價值將會飆升，創下新高。

土地管理部門數據顯示，2018年前五個月，建築投資達到17.8億美元，全國有1,370個項目獲批投建。

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原文：Khmer Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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泰國教育體系靠譜嗎？看完這篇文章就知道！｜居外專欄

相信每個人都經歷過高考，因為它是高三學生最重要的轉折點。在考試期間學生們都有共同的煩惱及壓力，而這些煩惱都是必然的。考試通過的學生可以踏入新的學習環境、可以追求自己的夢想。泰國教育制度自古以來一直都在不斷地完善其不足之處並取得卓越的進步，其中高考就是一個例子。本篇文章將給大家分享泰國高考各個階段的演變。

第一個時期為1961年前，由於泰國特殊的社會背景以及教育體制，泰國各大學通常自主進行人才的選拔，通過設置題目和標准來實現各自需求的實現。

第二個時期為1961―1998年間，這一時期的特點突出的表現為高校的聯合考試向國家統一考試的過渡。這一階段教育體制的集中化趨勢逐漸加強，一方面，使得教育權力也日漸向中央集中；另一方面，也使得高考的地位和重要意義日益凸顯。在這一過程中，我們亦可以將其細分為三個階段：

1961―1962年的聯合考試雛形期、1962年的多所大學聯合考試期。
1963―1998年的統一考試期，泰國對於多元人才需求的日益重視，開始加強院校人才培養的多層次、多樣化意識。

第三階段則以統一考試為標志，開始了泰國制度化考試的新時期。

1999―2005年之間，高等教育委員會在結合國際經驗和本國國情的基礎上，將“一年一考”更改為“一年兩考”，與此同時，開始重視學生高中學習期間的成績，並首次將其納入國家的高考評價制度之中。

第四個時期為2006―2009年之間，高考制度出現了巨大的變化，多元化的招生錄取制度開始形成。考試制度逐步重視對學生的賦權，尤其是考試項目、高考時間與學生息息相關的項目等，其日益增強學生自主選擇權，使得考生對自我命運的掌控也得以增強，同時也顯示出了泰國高考制度“以人為本”、“以考生為本”的理念。

第五個時期為2010年至今，該階段的主要特點便是將GPA從整個評價體系中進行了移除，同時將A-NET改為AT（能力測驗），以此來突出人才競爭時期對於能力的高度關切。也就是說，整個評價體系再次進行了重構：

第一，由於GPA的取消，GPAX的比例得到相應提高，其權重由原先的10%上升為20%。

第二，O-NET仍然維持在30%左右。

第三，AT測試的權重設置為50%，這其中又進一步細分為GAT（普通能力測試）和PAT（專業能力測試）。其中，為GAT給予10%―50%的權重設置，此項目意在考察個體是否具備完成本科學業任務的能力；為PAT給予0%―40%的權重設置，以此來考察個體的專業基礎知識掌握情況。

在考試的制度上各個國家的高考制度都不一樣，在中國是屬於“一考制”，全國在規定時間內統一進行考試。而泰國是分兩次考試，即：O-NET （每年2月）和 GAT PAT（每年3月）之後再以幾部分按百分比合算的成績及學生個人的專業基礎知識掌握情況來申請大學。

泰國的大學錄取制度是相對科學和全面的，高中三年的各科分數和綜合表現分，占錄取總分數的20%；高中基礎知識考試占30%，此外泰國還學習美國的學術能力評估測試模式，把高中的高等知識考試改為”一般能力傾向測試”和“學術能力傾向測試”，前者占10-50%，後者占0-40%，這兩個能力的測試所占的比例也是取決於各個大學和專業的規定。

每年除了統一考試之外，高中階段成績非常優異的學生，可以在高三那年的7月份憑GPA（高中三年的綜合評價成績）向大學申請免試入學。

總之，泰國的高考制度非常靈活、科學，側重於對學生綜合能力的要求，因此學生在校的學習生活也是多樣化。

責編：Zoe Chan

清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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