香港之後新加坡也出手了:提高住宅印花稅 收緊貸款限額

在香港推出樓市大招,宣布征收相當於樓價5%的一手房空置稅不到一周後,新加坡也迅速加入了樓市調控的隊伍。

今日,新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示,新加坡將上調購買住宅物業的額外買方印花稅(Additional Buyers Stamp Duty,ABSD)稅率,並收緊貸款限額。新政策將從7月6日開始實施。

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段,該區的新建項目Marina One Residences 濱海盛景豪苑,現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇,售價約¥901萬-2,848萬 。居外物業編號:39990118 點擊查看房源信息

新加坡政府稱,該舉措旨在使房地產市場降溫,維持房價漲勢與經濟基本面一致。公告稱,在利率上升和住房供應面強勁的情況下,如果不加以控制,房產價格一味上漲可能會導致市場出現不穩定的回調。

ABSD是新加坡政府推出的房地產降溫措施之一,是在一般買家印花稅上添加的額外稅務。

此前,新加坡公民購買首套房時免除印花稅,但在購買第二、第三套及更多套私宅房子,分別需付額外7%和10%印花稅;對於永久居民,購買第一、第二及更多套房子,分別需付額外5%和10%印花稅;外國人和實體購買房子時,一律需付額外15%印花稅。

調整後,新加坡公民和永久居民購買首套住房的ABSD稅率仍然維持在0%和5%,所有其他上述個人的ABSD稅率均上調5個百分點,實體的ABSD稅率上調10個百分點,如果涉及到針對土地開發商,還需在上述基礎上再增加5%的額外ABSD。

華爾街見聞此前提到,2008年全球金融危機爆發之後,美聯儲實施QE政策,導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入,推動新加坡房價持續飆升,一躍成為亞洲房價第二高的城市。

為此,2009年開始新加坡實施樓市管控,政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%,同時對房屋交易征收高額印花稅。管控措施之後,新加坡房價在2013年見頂,隨後便開始長達近四年的下跌,直到去年三季度又開始重回漲勢。公告指出,過去一年裡,新加坡房價大幅增長了9.1%。


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來源:華爾街見聞
責編:Zoe Chan

美取消通过种族实现学校多元化政策 或对亚裔有利 | 美国

美国《世界日报》报道,当地时间7月3日,美国政府宣布取消鼓励通过种族来实现学校多元化的政策,虽然该决定并未改变美国现行与“平权法”有关的法律,但相关议题表明了政府在这方面的立场。有教育界人士表示,亚裔学子往后的学习压力或得以降低,进入各州名校的比例也可能提高。

这项政策的去除,源于日前的哈佛歧视亚裔案,出面控告的团体“公平入学学生协会”援引一项数据指出,2013年哈佛录取的新生,亚裔占18%,其余常春藤学府,包括布朗、哥伦比亚、康乃尔、普林斯顿及耶鲁大学,分别为14%到18%不等。

同年,加州大学洛杉矶分校的亚裔学生占34.8%,加州大学伯克利分校占32.4%,加州理工学院占42.5%。

事实上,加州选民早在1996年,通过209号提案,禁止大学在入学政策上考虑族裔因素。此诉状也特别指出,加州禁止种族歧视,正是加大亚裔学生比例较高的原因。

美国亚裔教育联盟主席赵先生表示,这是“天大的好消息”。他说,联盟曾于2018年3月,提交改变大学入学政策的一些想法,“很高兴政府采纳我们的建议,这是喜讯”。事实上,除了加州、佛罗里达州等8个州,有将近42个州的大学在某种程度上参考种族因素,歧视亚裔学生。

赵先生指出,有数据表明,42%私立大学、39%公立大学均使用超高标准歧视亚裔学生,均与因为前政府主推种族多元化,但却未严格推行限制使用不合理的种族因素有关。他并不反对多元化族裔入学,主要是不希望大学滥用“种族因素”。

 

来源:中国新闻网

排版:Shelly Du

美元走強 給新興市場下半年走勢帶來壓力

宏觀經濟增長放緩,政治和貿易緊張態勢升級……對投資者而言,2018年下半年挑戰重重。

對新興市場的蔓延威脅

美元走強和美國短期利率上漲動搖了新興市場投資者的信息,投資者們紛紛拋售股票和證券。土耳其、阿根廷、印度尼西亞和印度等脆弱國家擔憂情緒普遍,紛紛被迫抬高利率以防止貨幣走弱。

中國經濟增長放緩,進一步削弱了新興市場的投資情緒,投資者們對美國貿易保護主義的擔憂日漸加劇。上個月,人民幣跌至今年最低水平,在貿易緊張、石油價格上漲的背景下,盧布也跌至最低水平。

中國大陸股票的晴雨表——上證綜合指數顯示市場已經進入熊市。這一趨勢導致摩根士丹利資本國際新興市場指數從今年的最高點下滑超過18%。

BlueBay資產管理公司新興市場分析師蒂莫西·艾什(Timothy Ash)指出,新興市場正“面臨多種挑戰的重重考驗”。但這些考驗不會導致像20世紀90年代那樣的危機。他表示,新興市場的政策制定者擁有應對此情況的“管理工具”。

發達國家股票的根本轉變

美國資產出現緊縮跡像,今年標普500指數上升了1.7%,而在2018年初以來,歐洲國家指數幾乎均呈負數。

富達國際基金的資產組合經理比爾·甘乃迪(Bill Kennedy)表示,“放眼全球,市盈率相對高於過去。高估值和貨幣緊縮並行,因此我認為可能會出現下降趨勢。”

諸如特朗普貿易政策等不可預測的因素仍將繼續存在,因此投資者被迫再度關注股票市值的根本推動因素,其中最重要的就是收益因素。標普500指數中增長最快的美國大型科技公司表現突出,其納斯達克指數截至目前為止上升了8.6%。如果這些公司保持這一勢頭,那麼聳人聽聞的悲觀新聞標題就不攻自破了。

甘乃迪表示,“在做投資決定時,不能只看市盈率。驅動未來六個月表現的是創造收益的公司。”

國債及其與全球收益率的關系

國債、全球緊縮貨幣政策和不斷增強的經濟增長趨勢共同作用,可能將宣告極低債券收益率時期的終結。

但這一情況尚未出現。10年期國債收益率在3%的水平上停滯不前。其他主要市場的債券收益率今年年初也有所增加,但後期逐漸趨緩。國債和其他債券的收益率的差額出現歷史新高。

上個月,歐元區外圍國家價格走弱、收益率增加,這與其說是受到經濟持續繁榮的影響,不如說是意大利地方政治緊張態勢的結果。

在此情況下,固定收益投資者預計今年下半年不是全球經濟出現停滯就是美國和其他市場間出現史上難見的差距。

Gam Investments的固定收益投資主任蒂姆·海伍德(Tim Haywood)指出有很多理由可以支持未來幾個月收益將出現增加的觀點。他表示,“已有證據表明收益增加的前提的確存在。”

盡管投資者的風險偏好“相對較低”,但“潛在的經濟數據十分可觀”。因此“看跌債券”的想法也是可取的。

公司債券的表現不盡如人意

信用市場上低端美國投資公司債券逐漸失去吸引力。10年期國債的穆迪BAA指數顯示今年的風險溢價呈穩定上升,從2月初的155基點上升至6月底的200基點。

並購在市場上造成的影響十分顯著:並購公司及其各部門的債券受影響最為明顯,其市場風險呈現增加趨勢。

另一大影響就是外國投資者需求降低。美銀美林策略師的數據顯示,截至6月22日,外國購買數量相比去年下降了13%。

英傑華投資集團公司美國投資信用負責人喬希·洛邁爾(Josh Lohmeier)表示,“由於外國投資者需求下降,新發行債券更具波動性和妥協性。我們主要考慮的問題就是如何避免並購。作為債券投資者,並購通常不是一件好事,因為它總是會造成資產負債表惡化。”

目前在歐洲,歐洲央行的一舉一動成為了關注的焦點。歐洲央行將在今年年底停止購買政府和公司債券。

投資者想要先於央行行動的困境在於,歐洲公司債券已經面臨嚴峻的壓力,1月起,美銀美林銀行歐元投資型公司債券的價差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高級資產組合經理格雷格·彼得斯(Greg Peters)表示,“我們擔心今年底歐洲央行符合資格名單的增加,但這一情況現在已經發生了。這使得事情更為復雜難辦。”

隨著差價的擴大,主要債券市場越來越難以預測。如果將去年的情況歸納為無差別購買,那麼2018年信貸區別將‘重現江湖’。今年上半年,歐洲高收益債券市場上的10筆交易告吹,許多觀察人士認為這創下了歷史記錄。

甚至在穩定的投資債券市場上,也有發行人選擇取消交易,5月,惠而浦和貝塔斯曼就取消了原定的發行計劃。

市場行情靠攏石油多頭人士

今年上半年石油價格顯著增加,5月布倫特原油價格上漲到四年來的最高水平,80美元/桶,這一水平一直持續到六月底。

下半年的主要問題是,過去12個月來原油價格60%的上漲是否已經達到頂峰。但大有理由相信原油價格仍將持續看漲。

委內瑞拉的石油產量顯著減少。美國決意恢復對伊朗石油行業的嚴格制裁,而只要經濟大環境保持上漲趨勢,石油需求就會相對穩定。

不利的一面在於,沙特阿拉伯和俄羅斯明確表明不希望石油價格不受控制地上漲,因此將在下半年加大石油供給(相當於全球共贏的1%)。但一些人認為,面對四年來石油行業的投資不足、供給受限的情況,這一供給量還遠遠不夠。

RBC Capital Markets的邁克爾·特蘭(Michael Tran)表示,“沙特阿拉伯承諾加大石油供給至10.8千桶/日,但鑒於此前累積的供給中斷情況,這一數量在短期內還遠遠不夠。”

與石油不同,金屬市場則停滯不前。在全球貿易緊張、信用緊縮和中國制造業發展放緩的壓力下,今年上半年,倫敦金屬交易所指數(該指數記錄了鋁、銅、鋅等六大基礎金屬市場數據)下降了6%。

全球最大銅礦埃斯康迪達(Escondida)和中國外最大的鋁供應商俄羅斯鋁業公司(Rusal)都有可能推動金屬價格的上漲(特別是俄羅斯鋁業聯合公司,如果其母公司EN+在8月5日前無法撤銷美國對其的制裁)。

美元走強占主導地位

美元目前的強勁勢頭是否會保持下去還無法確定。這主要取決於美聯儲是否堅持實行今年原定緊縮政策下的利率,以及中美貿易緊張關系的發展情況。如果以上兩個因素其一或二者皆出現緩和,那麼投資者很可能將重返歐元市場,歐洲央行將逐步推進貨幣緊縮政策。

奧本海默基金公司的首席投資官克裡希那·梅曼尼(Krishna Memani)表示,“如果美元走弱,則意味著美國的赤字失去了外國投資者的資助。” 

隨著英國脫歐日程的進展,英鎊將逐漸走弱。中國人民銀行有意讓人民幣貶值,投資者也時時關注人民幣的發展情況。

相對較強勁的人新興市場的外彙可能能夠抵抗得住美元走強的壓力,在各大選舉逐漸走向結束的情況下尤其如是。但最重要的選舉是發達市場中的選舉——美國中期選舉。直到11月前,貨幣價格很可能在一定區間內震蕩。

原文:金融時報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

在加拿大申請貸款的10步具體流程|居外專欄

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當你了解了在加拿大有哪些金融機構(銀行)可以提供房屋貸款以後,那麼,又怎樣獲得房屋貸款呢?具體的貸款流程有哪些呢?

1. 咨詢房屋貸款專家,獲得房屋貸款預批(Pre Approval)

一般來說,在計劃購買房屋前,購房者最好先從金融機構(銀行)了解自己能夠獲得多少貸款,或者說,根據自己目前的財務狀況,自己究竟能夠負擔起價值多少的房屋。根據這種原則,購房者首先應該從金融機構(銀行)獲得一份貸款預批(Pre Approval)。

要從金融機構(銀行)獲得貸款預批,首先要做的事情就是咨詢有關房屋貸款專家。在此,對於計劃購買房屋者,有兩種選擇:一是直接找各個銀行來咨詢房屋貸款的事宜;二是咨詢房屋貸款經紀公司,尋求專業代理。

對於選擇前者,貸款申請人可以逐個咨詢多家銀行(金融機構),然後,從中選擇自己所認為的最佳方案。對於選擇後者來說,貸款申請人當然也可以選擇多家房屋貸款經紀公司,並從中選擇自己所認為的最優貸款方案。如果選擇從大銀行尋求房屋貸款,申請人就需要逐個咨詢至少兩家銀行;但是,如果計劃從貸款經紀公司尋求房屋貸款,一般地,貸款經紀公司代理多家銀行,從理論上來講,可以為貸款申請人節省時間。當然,如果申請人計劃尋求至少兩家貸款經紀公司,這同樣需要投入時間。為了獲得最佳貸款方案,或者想獲得最低利率,有不少人都願意咨詢多家銀行或者房屋貸款經紀公司。

加拿大,貸款經紀免費為客戶進行服務。由於貸款經紀都是在經過專門訓練,並通過專業考試獲得執業牌照以後,才可以正式上崗;所以,這些房屋貸款經紀可以為客戶提供專業服務,幫助客戶免費獲得適合客戶具體情況的房屋貸款產品,為增進客戶利益服務。

目前,由於人們了解了房屋貸款經紀這個行業,更多的人開始尋求房屋貸款經紀的幫助獲得房屋貸款。

2. 提交各種材料

要獲得房屋貸款的預批,一般地申請人需要向金融機構(銀行)提供相關材料。這些材料一般包括:

  • 個人的身份證件
  • 工作證明
  • 收入證明
  • 工資條
  • 報稅的證明
  • 銀行交易流水
  • 銀行賬單的證明等等材料。

金融機構根據申請人提供的這些材料來決定申請人可以獲得多少貸款,或者說可以負擔起價值多少的房屋。一般地,銀行或者貸款經紀公司會通知貸款申請人這個貸款預批的結果。在銀行所發放房屋貸款預批文件中,銀行會通知貸款申請人可以獲得房屋貸款的金額,同時也會告訴該房屋貸款的利率。但是,請注意,一般地,在銀行所提供的房屋貸款預批中所提供的利率,並不是銀行所給予的最後利率這個利率標准只是一種參考利率,而且會比同期的利率高出10到20個百分點。銀行只有獲得了貸款申請人最後所要購買房屋的具體信息,銀行才會給出最後確定的利率水平。

3. 根據貸款預批尋找滿意的房屋

購房者獲得銀行的貸款預批以後,可以告訴自己的房產經紀尋求在該價格範圍內的房屋。當獲得自己滿意的房產以後,購房者一般要簽訂房屋買賣合同(Sale and Purchase Agreement)。在該買賣合同中一般會包含一個房屋貸款的條款。意思是說,購房者在一定的時間期限內(一般是7天到10天)必須從銀行獲得房屋貸款的批准文件。如果購房者在這期間無法從銀行獲得貸款,那麼,該買賣房屋的合同將作廢。

4. 提交房屋買賣合同和房產信息

當購房者通過自己的房產經紀人簽訂了房屋購買合同以後,需要把該合同和有關該房產的具體信息的材料遞交給銀行,以便獲得銀行關於房屋貸款的最後批准。在加拿大,關於所購買房產的具體信息就是房產經紀人推介該房產時的一張介紹紙:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大購房者認為這是非常一般的廣告紙,所以,在簽訂了房屋買賣合同後,就把這張“廣告紙”扔掉了。這實際上為後來的工作帶來一些不方便之處。一般地,房產經紀都會有該信息的電子版;所以,在簽訂房屋買賣合同以後,請自己的房產經紀把房屋買賣合同和該房產MLS信息的電子版發給房屋貸款經紀,以便最後從銀行獲得最後貸款批准。

5. 工作收入和銀行信息資料更新

如果從拿到銀行的貸款預批到簽訂房屋買賣合同之間超過一個月,銀行在做最後貸款審批時,一般還需要申請人提供最新的銀行賬單信息和申請人的工作收入信息,確保申請人的工作收入沒有出現任何向差的方向變化,確保申請人有足夠的購房首付資金,而且確保這些首付資金的來源合法。最後銀行根據申請人所提供的有關收入證明、工作證明和銀行證明,以及有關所購買房屋的具體材料,確定是否批准貸款和貸款利率水平。

6. 銀行批准貸款

一般地,銀行會按照房屋買賣合同所要求的獲得貸款的時間期限給貸款申請人是否能夠獲得貸款批准的答復。如果在該期限內,銀行批准了申請人的房屋貸款,那麼,申請人就通知自己的房產經紀取消房屋買賣合同中關於獲得房屋貸款的條件限制。也就是說,在取消該條件以後,房屋購買者將有責任履行房屋買賣合同所賦予的責任。

一般地,銀行批准了申請人的房屋貸款以後,會給申請人一份房屋貸款的文件。該房屋貸款文件的英文名稱為:Mortgage Commitment。請注意,一般地,銀行所批准的該貸款合同是一份有許多條件設置的。這些條件設置的意思是,只有申請人滿足了這些條件以後,銀行才會最後發放房屋貸款。這些條件一般包括貸款人的工作證明,收入證明,銀行的流水賬單證明,首付資金的證明償還某些現有債務等等。不少貸款申請人在簽訂該貸款合同時並沒有完全注意到這些具體的條件。這些條件其實也要求,銀行在最後發放房屋貸款時,還需要貸款申請人繼續更新工資條,銀行流水賬單等材料。此時,有些讀者可能會問道,在當時銀行審批貸款時不是已經要了這些材料了嗎?為什麼在最後發放貸款前,銀行還需要呢?因為銀行要確保在最後發放貸款資金時,申請人的收入和債務沒有惡化,銀行的首付資金充足並合法。

7. 貸款合同一般包括的內容

貸款申請人在尋求房屋貸款時一般最關心兩個問題:能夠貸多少款和貸款的利率是多少。其實在一份房屋貸款合同中,除了這兩個最重要的條件外,還包括其他條件。例如:

  • 所獲得的貸款利率是浮動還是固定
  • 所獲得的貸款是開放還是封閉
  • 貸款合同的期限是幾年
  • 貸款的分攤期限是多少年(25年還是30年)
  • 提前還款的條件(pre payment privilege)
  • 貸款人可以以多大的比例增加或提前償還貸款
  • 罰金計算的方法
  • 誰來收繳房產稅
  • 現有的房屋貸款是否可以和房屋信用貸款結合使用等等

在簽訂房屋貸款合同時,貸款人要仔細了解這些貸款條件。這些條件都是和貸款利率非常相關。如果貸款申請人獲得的貸款利率低一些,那麼,在這些方面的貸款條件可能就會要求嚴格一些。所以,貸款申請人要和貸款經紀全面溝通,確實獲得適合自己的房屋貸他條件在內)才是最好的房屋貸款產品。

8. 向銀行返回所簽訂的貸款合同,並提供律師的有關信息和更新有關個人收入信息

申請人在貸款合同簽字以後並將該貸款合同返還給銀行。隨所返還的貸款合同,申請人還要向銀行提供為完成該房屋交易的代理律師的有關聯系信息:包括電話,電子信箱和辦公地址等。銀行最後批准房屋貸款以後,會將有關房屋貸款的文件交由律師處理。也就是說,在最後的交易過程中,購房者的律師就該房產和與該房產的相關貸款從法律名義上登機在購房者的名下。這就完成了從法律意義上的房產交易。在獲得銀行最後審批房屋貸款並發放貸款資金前,貸款申請人必須滿足貸款合同所要求的各種條件。例如,要提供貸款申請人最新的銀行信息和工資條等文件。

9. 房屋交割前房屋貸款人應該特別注意

有許多人認為在返還了所簽訂的貸款合同以後,就萬事大吉了,只等著銀行放款就可以了。其實,在加拿大獲得房屋貸款的過程中,事情遠沒有這麼簡單。因為銀行答應把錢借給購房者,在銀行通知房產交易律師進行最後交易登記前,銀行有權利在任何時候取消已經答應的貸款。那麼,這時就會有人問,銀行不是已經發放了貸款合同了嗎?已經批准了房屋貸款了嗎?但是,要記住,在已經批准的貸款合同中,銀行設置了不少限制條件的。在這期間,只要在合同中的這些條件有可能被破壞,那麼,銀行可以隨時取消所批准的貸款合同。因為銀行現在所批准的房屋貸款是依據申請人現有的債務水平和收入水平所確定的。如果這些基本條件發生變化,那麼,銀行就立即會取消所批准的貸款合同。因此,在最後獲得銀行的房屋貸款批准以後,和在銀行最後發放房屋貸款之前,購房者(貸款申請人)切記不要做可能改變自己目前的債務水平和收入水平的事情。例如,不要繼續借債購買汽車或船艇等大的物件,同時,也盡量不要更換自己的工作。這兩種事情都會導致申請人目前的債務和收入水平發生變化;這將會導致銀行取消目前已經批准的房屋貸款。

10. 與律師會面,簽署各種文件

銀行“最後”(這次確實是“最後”)批准房屋貸款,並決定發放房屋貸款以後,就會通知購房者的代理律師,並將相關貸款的文件轉遞給該代理律師。該律師將完成所有法律文件,包括登記注冊借款人的房屋貸款。律師會通知購房者來簽署各種有關房屋貸款和購房的法律文件。簽署該文件後,購房者會從律師處拿到房屋的鑰匙。這筆房屋購買交易也就標志完成。

以上是在加拿大為購買房屋獲得房屋貸款的基本流程。了解這些基本流程,可以使房屋貸款申請人知道自己目前處於申請貸款的那一階段,並懂得在該階段應該注意哪些問題。只有這樣,才能確保貸款申請人能夠順利獲得適合自己具體情形的房屋貸款。

(本文僅作為一般的信息介紹,並不作為任何經濟決策的依據。關於申請房屋貸款的詳細信息和建議,請聯系您的房屋貸款經紀,並獲得專業服務。房屋貸款經紀,一般為客戶免費咨詢服務。)

責任編輯:Zoe Chan

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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澳洲各首府城市房租對比:霍巴特漲最快悉尼最貴 | 澳洲

據9號臺報道,霍巴特被認為是目前澳洲房市發展最快的州府城市,過去12個月中,這裏的中位周租金增長了10%以上。

房產數據分析機構CoreLogic的新數據顯示,隨著買家對霍巴特房市需求增大,該市房價上漲,過去壹年中,霍巴特的中位周租金增長了10.7%。盡管租金出現較大增幅,但霍巴特仍是澳洲房租第三便宜的州府城市,整體中位周租金為418澳元。

CoreLogic的研究者在《季度租賃回顧》( Quarterly Rental Review)中指出,以往,霍巴特是租金最可負擔的州府城市,然而,隨著近幾年租賃需求增大,這裏的租金水平已經超過阿德萊德珀斯,並且逼近布裏斯班

此外,房產供應量減少,也是近幾年霍巴特房價和租金升高的影響因素之壹。

目前,全澳房租最貴的城市仍是悉尼,這裏的中位周租金為583澳元(包含獨立屋和單元房在內)。

隨著悉尼房市自2012年11月以來首次出現降溫,該市的中位租金在過去3個月中下滑了0.3%。

全澳租金最便宜的州府城市是阿德萊德,整體中位中租金為375澳元,在過去12個月中上漲了2.2%。堪培拉的中位周租金則為536澳元,上漲4.5%;達爾文中位周租金464澳元,上漲1.7%;珀斯居民平均每周支付377澳元房租,下滑0.2%。

墨爾本是澳洲第二大租賃市場,這裏的中位周租金為447澳元,在過去壹年中增長了3.1%。布裏斯班的中位周租金為435澳元,在過去壹年中同樣出現上漲,漲幅為1.2%。

研究者指出,如悉尼和墨爾本等市場的房租可負擔性不高,這意味著房東們不太可能高估房產租金,冒失去客戶的風險。

數據還顯示出,租金增長放緩情況普遍存在於州府城市,而不是偏遠地區。

據悉,目前全澳的中位周租金為429澳元,年同比增長了1.8%。

各州府城市獨立屋中維州租金情況:

州府城市房租對比:霍巴特漲最快悉尼最貴 | 澳洲

各州府城市單元房中維州租金情況:

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房屋價格:約¥ 663萬

房型:4 臥 4 衛

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來源:澳洲新快網

排版:Shelly Du

大自然的贈禮——風水寶地溫哥華

作為世界最宜居城市排行榜連續多年的常客,溫哥華一直以它獨特的魅力為世人所津津樂道。城如其名,溫潤、舒適、華人眾多的溫哥華,確實值得我們去一探究竟。

溫哥華夜景

關於溫哥華

加國重鎮

溫哥華地理位置

溫哥華位於加拿大不列顛哥倫比亞省西南部太平洋沿岸,地處太平洋沿岸的優勢,讓溫哥華成為了加拿大重要的經濟中心,也是加拿大西部的政治、文化、旅游、教育和交通中心,擁有世界排名前20的英屬哥倫比亞大學,而發達的電影工業甚至讓溫哥華擁有“北方好萊塢”的美譽。

英屬哥倫比亞大學一角

華人家園

溫哥華華人街頭的“舞龍舞獅”表演

按人口來算,溫哥華是加拿大第三大城市。2016年加拿大人口普查顯示,溫哥華市區人口已達63.2萬,而且華人占據了相當多的比例,甚至在大溫哥華地區的列治文市,華人占比超過了50%。走在路上每2個人就能遇見一個華人面孔,真可算的上是一個華人家園。

風水寶地

溫哥華城市俯瞰,依山傍水

國人對風水這一概念是特別看重的,在他們看來,風水好的地方,聚財、納福、養身、富貴。而溫哥華三面環山,一面靠海,地勢平坦,東部有綿延的落基山脈,西面直接楔入太平洋,這樣的地理優勢,配合著溫哥華溫潤如玉的氣候,天生就是一塊不折不扣的“風水寶地”。

而現在,有一處風水絕佳的宅院正在溫哥華靜候它的主人。

風水寶地,風水好宅

西溫哥華風水好宅外景

溫哥華的環境、風水能在加拿大名列前茅,而位於西溫哥華的這處房產,不僅是加拿大最受追捧的房地產市場之一,而且算的上整個大溫哥華地區風水最好的區位之一。

豪宅所處地理位置

這棟豪宅地處西溫哥華的高檔豪宅區,由於地勢比周圍稍高,站在家裡便可以欣賞到城市中心、遠處海岸的美景。

豪宅遠眺,空氣清新,視野開闊

根據一些風水專家的說法,這套豪宅位於罕有的 “風水寶地”——面海靠山, 可謂是左有青龍、右有白虎。而豪宅的右側有一條小溪流向下,水流曲折。

豪宅旁的涓涓細流

這間豪宅建築面積4,000平方英尺(約372平米),精湛的裝潢工藝、寬敞開闊的居住空間尤其適合大家庭的入住。娛樂室,媒體室,會議室一應俱全,這裡不僅是一個居家良選,同時也可以是一個多功能的商務聚集基地。

高端、雅致、帶超大屏電視的客廳,做一個家庭影院也毫不過分
寬敞明亮、采光充足的會客廳,超大的空間,讓主人工作會談、親友聚會都游刃有余
大氣、整潔的家庭餐廳,在這裡進食還可以享受窗外的美景
臥室之一,整面的玻璃落地窗,屋外的山林盡收眼底

按風水學的說法,這樣的地理位置可以使藏風聚氣而令生納福納財、富貴無比;而外洋寬闊能容萬馬,則可致後代鵬程萬裡、福祿延綿。這樣鬼斧神工的自然山水,作為一個家庭的居住之所,確實是相當不錯的選擇。

除了自身屬性優良外,周邊配套也相當出色。通過大氣恢弘的獅門大橋,只消一個小時不到的車程可以到達溫哥華市中心,斯坦利公園和基斯蘭奴社區的景色盡收眼底。

獅門大橋

不去市中心,生活是不是不方便?當然不會。到達最近的私人高爾夫球場、私人俱樂部、海灘、購物中心和社區中心等搜娛樂生活場所,只需要10分鐘的步行。

好房不常有,尤其是像這樣位置、風水都一流的宅院,就更是一房難覓。而現在機會就在眼前,點擊:http://www.juwai.com/39720617.htm,你就有機會擁有它。


注:本文屬於商業贊助內容,素材由居外簽約房產經紀Darren Aun
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撰文:Leo Li
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

資產管理公司預測:無視貿易戰危機 全球經濟增長仍然強勁

作者:Fulcrum資產管理公司董事長兼Prisma Capital Partners聯合創始人—加文•戴維斯(Gavyn Davies)

在最近一個月的全球經濟活動報告中,Fulcrum預測模型顯示繼2018年初的經濟減速後,經濟增長率出現回升。盡管美國和中國的部分預測性商業信心指數出現了一些令人擔心的跡像,但美中兩大經濟體的近期數據呈穩定增長。

如果貿易戰會(也的確極有可能)對這兩大經濟體造成損害,那麼這一情況還尚未發生。

歐元區的經濟增長遠低於2017年下半年。盡管如此,其增長率保持穩定,且面對美國和中國的強勁增長也不會落後太多。

總體而言,全球經濟活動增加了4.4%,高於趨勢水平0.6%,相比數月前高出整整一個百分點。

但對目前全球經濟活動的樂觀看法背後存在十分嚴重的風險。美國的財政刺激和貨幣緊縮令美聯儲頭痛無比,因為以過往經驗來看,這在經濟周期晚期無法輕易實現軟著陸。

此外,過去幾周來特朗普政府強化的貿易保護主義主張令各大新興市場驚慌失措,並促使了美元的新一輪升值。

盡管理智的經濟分析指出相比目前全球國內需求增長率的波動,全球關稅稅率的增加帶來的直接影響相對較小,但金融市場可能會趁勢獲得控制權並引發經濟模型沒有預料到的收縮效應。

市場上悲觀看法的傳播速度則更快(雖然傳播範圍並不一定比樂觀看法來得大),而且新聞標題對貿易戰帶來惡果的誇張描述也助長了悲觀看法的傳播。

2015年至2016年期間,在美聯儲緊縮貨幣政策的同時,中國金融系統也實行明顯的緊縮政策,中國資產和人民幣也成走弱趨勢。相比2017年,目前人民幣兌美元彙率下降了一半。

過去一周,金融市場的資金流動情況與2016年初的危機情況有所相似。全球股票基金外流接近本世紀歷史水平,中國又開始出現資金外流情況。4月起,新興市場貨幣兌美元的彙率下降了11% ,迫使諸多新興經濟體加強力度緊縮國內金融政策,政策利率和信用價差不斷增加,資產價值嚴重縮水。

盡管只有出現賬戶赤字的經濟體才會上調利率,但此前認為具備較強勁經濟要素的經濟體目前廣泛實施緊縮政策。

而政策利率下降的中國卻是一個例外。但總體而言,與此前美元走強的影響相似,此次美元走強,外加保護主義的威脅對許多新興經濟體國內的金融情況帶來的危害。

到目前為止,新興經濟體金融環境陷於暗淡,但經濟活動尚未受影響,不過很快就會有所反應。

目前,金融震蕩、抵消性政策頻繁出現,因此Nowcast預測模型顯然無法預測目前這一情況下的全球經濟活動。Nowcast預測模型模型就不是為這種情況而設計的。

而其他預測方法也同樣無濟於事。主流的宏觀經濟模型,如美聯儲FRBUS模型在預測關鍵轉折期經濟活動上向來無能為力。而專家分析則是對歷史相似經驗的選擇性、印像性解讀,未免有失偏頗。

特別的結論能夠讓人脫穎而出,這成為了人們發表博人眼球的結論的不當誘因。或許一些人的能力已經達到專家水准,足以預測此類金融環境下的市場活動。但菲利普·泰洛克(Philip Tetlock)開創性的開就結果表明要做到這一點是很困難的。

經濟評論領域總是存在各種陷阱,如今的情況也不例外。這就是為什麼Nowcast預測模型能夠相對更有效的原因。因為該模型使用的是從大量近期數據中進行篩選的公正方法,旨在得出最新的增長率預測數據。這相比此前預測主要經濟體增長率是否將出現重大變化的舊方法而言更為有效。

央行發現,Nowcast預測模型雖然難以避免誤導性信號的影響,但對政策制定者和投資者而言都十分有益。

目前,中美貿易戰成為了關注焦點所在。任一國家的經濟活動出現下滑,都會引發全球資產和信用市場下行風險的顯著增加。

目前為止,兩大經濟體仍然保持強勁。Nowcast模型預測美國增長將達到3.6%,十分接近本日歷年的平均水平。這一預測結果並未引起爭議,因為其與第二季度國內生產總值增長追蹤模型所預測的數據大致吻合(如美國亞特蘭大聯儲CDPNow模型預測數據為3.8%,紐約聯儲為2.8%)。

Nowcast模型對中國的預測結果更為出乎意料,在大多數經濟體的零售額和固定資產形成走弱,國內生產總值增長率下滑至6.5%的情況下,中國卻顯示出8%以上的增長幅度。

最後,簡要說一說歐元區的情況。歐元區主要經濟體(包括德國)的增長顯著下滑,目前在1.8%左右徘徊。自2017年起歐元區“迎頭趕上”的勢頭看來只是曇花一現,不過其出現經濟衰退的危險較小。


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原文:金融時報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

為提高移民質量 澳大利亞技術移民簽證最低分調高 | 澳洲

澳洲網刊發文章稱,隨著赴澳移民數量的不斷攀升,其造成的問題也日益得到關註。雖然澳大利亞民眾對赴澳移民仍持開放態度,但移民過多也導致了高房價,就業難和城市公共設施不足等問題。近日,聯邦內政部(Departmeng of Home Affairs)發布的最新文件修改了壹般技術移民邀請制度(Expression of Interest,以下簡稱EOI)門檻分數,這將對赴澳技術移民造成巨大的影響。

技術移民EOI調整為65分

根據澳大利亞內政部文件,從當地時間2018年7月1日起,壹般技術移民的EOI最低分數將升高至65分。該變化涉及的簽證類別為189獨立技術移民簽證、190州政府擔保簽證和489親屬擔保以及偏遠地區州政府擔保簽證。

與此同時,聯邦內政部還宣布從當地時間7月1日起,使用信用卡支付簽證費用或其他申請費用時,手續費將從之前的0.98%上漲到1.32%。

除此之外,簽證費用對於之前持有醫療保險卡和養老金卡的申請者則有相當大的減免,統壹改為285澳元。

為提高移民質量 澳大利亞技術移民簽證最低分調高 | 澳洲

州政府簽證擔保大改革

據報道,新變化對189類別和489類別的親屬擔保簽證影響不大,但對190類別和489類別的州政府擔保簽證來說,無疑產生了巨大的影響。

在此之前,許多職業只需55分甚至50分即可獲得簽證邀請,但在新規則修改之後,州政府擔保的申請人在申請489類別簽證時最低需55分,申請190簽證時,則需60分。

同時,內政部文件也提到,已經在州政府擔保簽證(190類別和489類別)得到60分(包括州擔保額外加分)的申請人,需在當地時間7月1日之前遞交簽證申請。各州的申請標準也有所變化。

據報道,在新州,EOI得分高者可以申請;在南澳,擁有1年工作經驗或在南澳大學畢業的學生可以申請;在塔州,有過2年學習經驗者可以申請。根據內政部於當地時間6月6日的EOI官方邀請報告顯示,本次189類別簽證只邀請300名候選人,489類別簽證僅有5個名額。

技術移民政策愈發嚴格

在此之前,聯邦政府已經對技術移民(永久)簽證進行了壹系列調整,降低了技術移民配偶的最高年齡限制,申請獨立技術簽證(189類別、190類別)以及邊遠地區技術簽證(489類別)的移民配偶年齡在超過45歲後,將不會獲得額外加分。對於此改變,內政部稱,降低簽證申請者及其配偶加分年齡限制,將有助於澳大利亞的經濟發展。因為這些抵達澳大利亞的移民年紀越大,他們在澳大利亞勞動力市場的參與度就越低。

與此同時,參議院評估委員會(Senate estimates)也表示,由於技術和擔保工作簽證數量的減少,澳大利亞本財年(2017至2018財年)的移民配額將大幅減少,或比19萬計劃人數還要少2.5萬人。

 

來源:中國新聞網

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6月新西蘭各地平均房產要價出爐 奧克蘭繼續跌!| 新西蘭

房產網站realestate.co.nz最新統計數據顯示,6月份奧克蘭房產的平均要價(asking price)為931,339紐幣,較上月下降2.4%。

上次奧克蘭房產平均要價在93萬紐幣左右是在去年8月和10月間。

6月份全國範圍內的房產平均要價保持穩定,為646,231紐幣,較5月份下降了0.3%。

中奧塔哥湖區的房產平均要價上漲3.7%,略高於90萬紐幣。

Taranaki地區房產平均要價較上月上漲13.1%,達到455,636紐幣,新上市的房源數量同比下降18%。Realestate.co.nz發言人Vanessa Taylor表示,該地區是供需情況影響房產要價的典型案例。

6月份,全國新上市的房源數量同比下降9.9%。

北島除惠靈頓外各處的新上市房源數量均有下滑。全國範圍內,6月共有8136處新房源上市。

與去年同期相比,奧克蘭地區上市新房源數量下降14.8%,共有2936套。

“從2014年到現在,我們還沒見過奧克蘭6月份的新房源數量低於過3000套。”Realestate.co.nz發言人Vanessa Taylor表示。

而南島的七個地區有三個地區新房源數量比去年6月有所增加。其中,Nelson & Bays新房源數量上漲16.1%,Marlborough上漲10.6%,Canterbury上漲3.2%。

Realestate.co.nz發言人Vanessa Taylor表示,該網站6月有超過80萬的獨立訪問量,而6月在售房源為22,605套,這表明房產市場的買方需求依然旺盛。

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6月新西蘭各地平均房產要價出爐 奧克蘭繼續跌!| 新西蘭 6月新西蘭各地平均房產要價出爐 奧克蘭繼續跌!| 新西蘭

房屋價格:約¥ 414萬
建築面積:153平方米
土地面積:437平方米
房型:4 臥 2 衛 2 車庫

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來源:天維網編譯

作者: Lily H

排版:Shelly Du

日媒:奧運村將改建為公寓群 奧運後東京地價走勢難料 | 日本

日本共同社7月2日報道稱,2020年東京奧運會和殘奧會腳步臨近,東京最高公路沿線地價(路線價)已連續5年上漲。然而有分析指出地價將在奧運會開幕前達到峰值,而奧運過後奧運村將作為大量公寓供向市場,這也使得今後的地價難以預測。

日生基礎研究所今年1月公布了基於專家等113人的問卷調查結果匯總的報告,近八成人預測東京房地產價格將在奧運會前達到峰值。具體來看,認為已經達到峰值和2018年達到峰值的合計占45%;認為2019年和2020年分別為32%和13%,2021年和2022年以後合計僅9%。

關於理由,該研究所分析稱是考慮到了今年9月自民黨總裁選舉後的貨幣政策、2019年英國脫歐以及消費稅率提升至10%等因素。地價高企格局將在奧運會開幕前結束的觀點浮出水面。

日本不動產經濟研究所主任研究員松田忠司也表示,奧運會使知名度上升,訪日外國遊客可能會進壹步增多,但同時列舉擔憂因素稱雖然在全球主要城市中較為便宜,但近年來的高漲使其作為投資對象的魅力被削弱。松田認為難以預測奧運前後是否會達到峰值。

備受關註的是位於東京都中央區晴海5丁目在建的奧運村。根據東京都的計劃,奧運後多家開發商將對其進行改造,建成24幢總計5650戶的公寓群。部分公寓計劃於2022年度末前後開盤。

距離東京中心地區銀座和丸之內較近的區域從未有過如此大量住房成批出售的先例,松田推測隨著交通基礎設施的完善,可能出現供應刺激需求的良性循環。另壹方面,稅理士法人Legacy的經理小松宏多表示:可能會有許多人作為遺產稅對策或出於投資目的購買東京灣沿岸的公寓。即使是當前供應量也很充裕,對於價格能否維持到5至10年後懷有疑問。

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日媒:奧運村將改建為公寓群 奧運後東京地價走勢難料 | 日本

日媒:奧運村將改建為公寓群 奧運後東京地價走勢難料 | 日本

房屋價格:約¥ 420萬
建築面積:109平方米
房型:3 臥 1 衛

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來源:環球網

排版:Shelly Du