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天堂也不过如此：三大古董级地产彰显价值典范！| 海外

古玩界有句话叫“珍品往往可遇不可求”。这在地产界同样适用。想要打造一个属于自己的天堂，也需等待缘分。现在，缘分已经到来，蘇富比國際房地產带来全球三大古董级地产，极高的收藏价值令人向往。

岛上牧场，世外桃源

几百年来，夏威夷群岛的莫洛凯岛（Molokai）一直是夏威夷王室、企业大亨和自然爱好者的心中绿洲。这里有雪白的沙滩、翠绿的海水和茂密的热带雨林，原生态美景仿佛能让人重生。目前，岛上的莫洛凯牧场（Molokai Ranch）正在出售，这是离天堂最近的机会。

莫洛凯牧场由55575英亩的土地和35%的岛屿组成，是夏威夷州最具投资价值的地产。站在辽阔的牧场上远望，蓝色的天空透亮，绿色的草原无边无际，白色的浪花拍打着高高的山崖。僻静的海滩连绵，葱翠的热带雨林繁茂。无论朝哪个方向看去，入目的景色永远是美不胜收，想要沉醉于原生态的自然风光。除了牧场以外，该地产还包括农业土地、自然保护区、商业及住宅建筑、高尔夫球场、海滨度假酒店以及散落各处的300多幢林中小屋。多样化的物业形态让牧场具备了极为灵活的收益潜力，可以放牧畜群、种植粮食，或是打造成旅游度假胜地。这片牧场的主人更会成为夏威夷五大私人土地拥有者之一。莫洛凯牧场拥有超过20英里长的海岸线，是进行各种海上休闲活动的绝佳所在，漫步、冲浪、潜水、垂钓……你还可以到牧场南面的海岸欣赏五彩斑斓的珊瑚礁，这里拥有夏威夷最广阔的珊瑚礁，原生态礁石超过14000英亩。

虽然这是一片世外桃源，但与现代社会的联系却相当便捷。不管是私人飞机，还是商业空中服务，30分钟内就能抵达檀香山（Honolulu）的主要城市中心和其他人口更多的岛屿。抓住这绝无仅有的机会，夏威夷将保护房主的隐私。

$260,000,000 USD | Maunaloa, Hawaii | Carvill Sotheby’s International Realty

海滨之家，匠心精制

毗邻巴哈马首都拿骚（Nassau）的天堂岛（Paradise Island）是一个风景秀丽的海洋世界。这里有世界上最瑰丽的亚特兰蒂斯（Atlantis）酒店和世界最大的室外水族馆。目前，岛上有一套宏伟的住宅正在出售。拥有它，你就能随时领略传说中失落的古国魅力。

这套豪宅占地约1.5英亩，拥有246英尺长的美妙沙滩。它的南边与海洋俱乐部高尔夫球场（Ocean Club Estates Golf Course）接壤。豪宅配备全部度假设施，包括超大的泳池、泳池甲板、户外淋浴以及配有空调更衣室的专业网球场。豪宅面积约1858平方米，是一个精心设计的舒适家园，白色的波浪形外观与海滨环境自然融合。走进室内，一个2层楼高的巨大客厅是宴客的梦想之地。

这里设立了数个独立的会客区域，同时配有开放式厨房和用餐区。私人书房及电视机房远离主客厅，其独立的客厅内还配有小酒吧和冷酒器。巨大的客厅前方，是一个完全由玻璃窗封成的阳台，海洋、沙滩以及岛屿的美丽景色触目可及，夜晚还能看见天上璀璨的繁星。豪宅共有12间卧室和17间浴室，隐蔽于郁郁葱葱的热带景观之间，确保绝对的个人隐私。主卧位于一楼，带有1个浴室及2个盥洗室，同一层上还有3间全部配有定制内嵌家具的卧室、1个员工区以及配有烘洗一体机的洗衣房。二楼另有8间卧室以及7间储物空间宽敞的浴室。

这套豪宅位于海洋俱乐部地产内，该地产以汤姆·韦斯科夫（Tom Weiskopf）设计的18洞竞赛级高尔夫球场闻名，同时也在世界著名的天堂海滩（Paradise Beach）拥有一家私人俱乐部。拥有会员资格的海洋俱乐部地产居民还能享受亚特兰蒂斯酒店及赌场（Atlantis Resort and Casino）和唯一海洋俱乐部酒店（One & Only Ocean Club Resort）的设施，包括备用发电机、净水系统、安全系统、音乐系统、电梯、2车位车库以及员工住宿。

$39,000,000 USD | Nassau, Bahamas | Damianos Sotheby’s International Realty

罗马宫殿，绝美之城

罗马的萨凯蒂宫（Palazzo Sacchetti）堪称真正的古董，是文艺复兴晚期罗马最美轮美奂的建筑。它由圣加洛（Sangallo）建于1542年。圣加洛是著名的建筑师，建造了法尔内塞宫（Palazzo Farnese），并协助拉斐尔（Raffaello）建成了圣彼得大教堂（St. Peter’s Basilica），他将生命的最后时光奉献给了这幢“完美的建筑”。1608年，那不勒斯大主教买下它，邀请阿戈斯提诺·恰姆佩里（Agostino Ciampelli）在小教堂作壁画。17世纪下半页，这座宫殿转到佛伦罗萨的萨凯蒂侯爵手中。迄今，它已经有475年的历史了。

萨凯蒂宫有一个面积2025平方米的华美主楼层，一个275平方米的宏伟门廊将其与庭院相连。庭院里包括一个688平方米的壮美花园和一个70平方米的水神殿。该楼层包括12个绝美大厅，厅内立着栩栩如生的大理石雕像，天花板绚丽多姿，彩绘窗户美妙斑斓。这12个大厅均绘有最具风格的壁画，其中的地球厅留下了弗朗西斯科·萨尔维亚蒂（Francesco Salviati）的墨宝，其他名作还有皮得罗·达·科尔托纳（Pietro da Cortona）和加可比洛·德尔·孔特（Jacopino del Conte）的壁画。该楼层另外还有1个大厅、1个杂物间、1个厨房以及含有6个房间和1个浴室的食品储藏区。楼层的另一侧是一间独立的公寓，拥有4个房间、1个浴室和1个厨房区。人们可以通过美丽的长廊前往所有房间，如杂物间、书房、浴室和恰姆佩里绘画的礼拜堂。同一栋建筑的底楼是巨大的仓库，庭院里则有三个方便的停车位。

这座宫殿由几个独立的建筑单元组成，但它们都与华美的主楼层相邻。这些建筑单元包括：一座由5间公寓、阁楼、顶楼、2个地下室及1个车库组成的三层楼建筑，总面积650平方米，在维特罗奥比特里（Vicolo Orbitelli）有独立入口；一间毗邻华美楼层的公寓，面积130平方米，在茱莉亚路（Via Giulia）有独立入口；一座由地下室和一楼组成的二层建筑，面积240平方米，靠近水神殿，出入口在维克洛德塞法罗（Vicolo del Cefalo）；一座三层楼办公室，可以从庭院出入，其顶楼与主楼层相连。

萨凯蒂宫被称为罗马市中区的珍珠，奥斯卡获奖影片《绝美之城》曾在这里取景。它是罗马不朽的建筑杰作，必定会留传千古。

价格另洽 | Rome, Italy | Italy Sotheby’s International Realty

无论投资还是收藏，这三处古董级地产都别具特色，相信历史会证明它们的价值。

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责任编辑：Zoe Chan

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少了中国投资客曼哈顿Q3商办销量摔至5年新低 | 美国

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《ZeroHedge》报导，美国商用房产价格最高的纽约曼哈顿，过去相当吸引海外投资客，特别是中国企业集团，但当地大型商办今年第 3 季销量同比暴减 67% 至 9 亿 9910 万美元，一路降至 5 年来新低，与 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。（图片来源：wolfstreet.com） — 曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。图片来源：wolfstreet.com

曼哈顿大型商办每平方英尺均价同比下滑 19% ，比去年 Q1 高峰时期下降 32% ，但与今年 Q1 相比呈现增长，约与 2015 年 Q3 表现持平。

再如以下图表所示，每平方英尺均价会因为季节性等因素变化，但按此趋势看来，难以恢复 2016 年 Q1 高峰。

曼哈顿商办平均每平方英尺价格。图片来源：wolfstreet.com — 曼哈顿商办每平方英尺均价数据来源：Commercial Cafe

第 3 季最大的买卖交易是位在哈德逊街 375 号，一栋 19 层楼高丶地坪 100 万平方英尺的高级房产，由 Trinity Real Estate 公司所收购。 但上季唯一未见的是由中国买家带动的大笔交易，例如中国海航集团今年 5 月以 22 亿美元收购公园大道 245 号，推升今年 Q2 销售，该收购案几乎是 Q3 整体交易规模的 2 倍以上。

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中国买家“缺席”，主要与中国政府加强跨境交易的监管有关，目前中国大陆对海外投资受限，包括“房地产丶饭店与娱乐事业”。也就是说，中国企业集团过去几个月的大肆购买，与现在因为中国政府担心企业债务攀升而受抑制形成对比，而这些过去特别受中国投资客青睐的地区如曼哈顿，也是最先感受到剧烈变化的市场之一。

来源：钜亨网

责任编辑：Zoe Chan

海通证券：泡沫下中低端板块及可做民宿奢侈房仍有机会 | 越南

胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的房价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，越南房价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对房市做出过度反应，中短期内房市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

一、越南房地产发展阶段

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以本篇关于越南房市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1. 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的房价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2. 调整期 （2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制房价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压，成为房市引爆的转折点，而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。

3. 快速发展期 （2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，房市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二、影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1. 经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

2. 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3. 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a. 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

b. 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

c. 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4. 金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。

a. 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

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b. 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

三、越南房地产的潜在投资机会

未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1. 直接投资房地产业

综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，需求更多会集中在此类住房。

2. 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四、投资越南地产业面临的风险

1. 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》，房价入息比率（房价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的房价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地房价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2. 需求错配风险

未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

3. 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成房价的波动。

4. 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

作者：黃少明海通国际证券宏观研究部董事总经理
来源：华尔街见闻
原文发布日期：2017年10月13日
责任编辑：Zoe Chan

住在风景里在苏梅岛最美海滩别墅畅享人生 | 海外

无论是豪华体验以及时尚度而言，东南亚的私人别墅再全世界范围内都称得上是首屈一指的，而作为仅次于普吉岛的第二热门大岛，苏梅岛早就以它的绝美风景享誉全球。近年来，不仅是游客们，不少有眼光的投资者都将目光投向了这里。相比游客聚集的酒店或者度假村，一栋豪华度假别墅更能让人安心体会苏梅的美。曾跻身“东南亚地区十佳别墅”榜单的罗望子别墅（Baan Tamarind）便是其中的佼佼者，无论是投资还是自住，都是最好的选择。在这里，不仅可以享受到最顶级的美食美景和居住体验，甚至还可以毫无顾忌地在私人泳池里来一场放肆的“裸泳”。

独一无二的所在，遇见梦想中的岛屿仙境

从一个默默无闻的小岛，发展成为泰国境内最顶级的海滨度假胜地之一，苏梅岛用了20年，与旅游业发展已非常成熟的普吉相比，苏梅岛一直保存着一份原始风味及自然淳朴的气息，犹如热带地区中的世外桃源，以其独有的魅力吸引着全球各地的游客，无论是岛上的细软沙滩、美丽佛寺和丛林瀑布，还是周边岛屿原始自然的热带风光，都是游客心之所向。极具代表性的干净、狭长白沙滩，更是每个人梦想中的热带岛屿仙境。

住在风景里在苏梅岛最美海滩别墅畅享人生 | 海外 — 罗望子别墅所在的大佛海滩，因海滩上有一尊大佛而得名，位于苏梅岛北海岸，是苏梅岛的地标之一

罗望子别墅所在的大佛海滩，因海滩上有一尊大佛而得名，位于苏梅岛北海岸，是苏梅岛的地标之一，因旅馆酒店较少，相比其他海滩更为清净温和，以美丽静谧著称，适宜游泳和嬉水，同时，这里还是苏梅岛的交通中心，机场就在附近，车程只要15分钟，海滩也有开往涛岛的渡轮，无论是前往其他景点还是来回机场都非常方便。

坐落于大佛海滩的柔软沙滩上，罗望子别墅背依繁茂苍翠的热带棕榈林，前绕细软的白沙，距离碧绿海水仅一步之遥，出门即可踏入。别具一格的景色保留了最初的美好，没有污染的海滩，青绿色如绿宝石般璀璨耀眼的海水让人不禁感叹这片海域的纯净。

别墅所在水域质朴而又纯粹，如果想一探海下风光，可以带上浮潜工具，随海水飘荡，尽情欣赏五彩十色的小鱼们，还可以预约专业教练带领深潜水下，近距离探索巨蚌、海胆、海鱼、珊瑚等，用眼睛记录无法想象的斑斓风光，轻松满足梦想的假期。

传统设计融合现代科技，折射奢华热带海岛生活格调

在田园诗般的热带花园里，罗望子别墅占地面积达 1650 平方米，内部面积达495 平方米，拥有3栋楼阁及5间卧室，宽敞广阔的空间足够家人朋友们结伴而行，且配备了自动切换的备用发电机，且所有外部边界都有运动传感器全时间监测，夜间更有海滩保安巡逻，提供了奢华与安全并重的住宿体验。

靠近别墅，就能看到配有10人用餐区和按摩沙发床的凉亭，居住者可以一边和亲人朋友享用美食，一边近距离欣赏苏梅岛特有的美丽风光。不想在室外又不愿放弃风景也没有关系，别墅客厅位置极好，眺望出去即可以欣赏到海滩日落的景色，夕阳的余光伴着海水的折射，美得不像话。

别墅里的每间房都采用了天然木材天花板及柚木地板，配备床头艺术品和阅读灯、步入式衣橱、梳妆台或写字台，整体设计风格将传统东南亚文化与现代科技完美融合，兼具美观与实用，且每间房拥有独特的景观，目光所及之处，皆是苍郁茂盛的大树和地毯般的草坪，自然风光间穿插搭配着东南亚文化特色的装饰，令人心旷神怡。别墅还配有5间浴室，每间卧室和浴室的装修都在简洁中透露着精致。

生活就是度假，租赁自住均可享超高回报率

泰国是一个从不排华的国家，并且物价便宜，与马来西亚相比，泰国普遍便宜20%，来过泰国的人都很清楚，房产价格非常具有吸引力。众所周知，泰国的舒适气候造就了高质量的旅游资源，吸引大批游客，每年接待入境游客上千万，旅游淡旺季并不明显，租金回报率高达8%-15%，不少国内高端人士也早早盯上了这一块“估值洼地”。

作为成熟的明星旅游景点，苏梅岛是泰国最适合度假或自住的地方之一，这里的房产不仅仅是价格低，增幅与泰国旅游业的发展趋势直接相关，未来的投资回报可想而知，罗望子别墅更附送精美装修，并配备各类家电，完备的配套设施更是锦上添花。

此外，随着游客对旅游体验要求的提升，如今前往东南亚旅行的游客越来越倾向于租一栋豪华度假别墅去享受假期而非简单入住旅客酒店，若是选择出租，也完全不用担心租金回报率。

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责任编辑：Shelly Du

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悉尼CBD优质办公室抢手空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲

面对澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来相对较好的日子，澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观，那么自然更愿意拓展业务和增聘人手，到头来所需的办公室空间自然亦要增加。

截至今年9月份的3个月里，除了布里斯班和堪培拉之外，其余各大澳洲首府城市的中央商业区（CBD）办公室空置率均见回落；当中，悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说，办公室租金未来可能会因此而水涨船高……

物业顾问公司仲量联行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是：新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。

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悉尼CBD优质办公室抢手空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲 — 澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点

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企业增人手扩充写字楼

仲量联行研究部主管巴伦坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心，而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。

引伸去看，公司增加人手，当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，创下2008年以来最低水平，其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里，较瞩目的办公室租赁项目，包括澳洲国民银行（NAB）将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place，一签就是12年合约。

AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲，明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。

顶级办公室租务最活跃

布里斯科并称，与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后，发现优质办公室的确可遇不可求，结果就是降低业主减租的意欲，并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳（Tim O’Connor）表示，租赁活动主要集中在顶级（Premium）办公室，悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲，得益于多个行业领域正在扩张之中。

提到墨尔本，CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了两个百分点，是2012年初至今首度降至7%以下，大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面，过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。

供应呈不足租金势上涨

奥康纳指出，在悉尼和墨尔本，办公室租户所面对最大的挑战，就是现有商厦的办公室楼面供应短缺，预计业主于未来12个月会缩减租金折扣，从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数，数字是4,100平方米，当中以来自中小型企业的租赁最活跃，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯，当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面，是连第4个季度录得正数，累计净吸纳5.14万平方米楼面。

至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了，主因是州政府部门的办公室进行整合，致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数，录得-1.84万平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是，布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。

仲量联行的办公室租赁部主管巴尔（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲级办公室的供应将越趋紧张，整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值，但幅度相对温和得多，仅为负3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不过，当地优质办公室的有效租金（Effective Rent）其实不降反涨，于今年第3季按季上升0.7%，按年计则上涨2.9%。

（来源：澳洲新快网）

责任编辑：Shelly Du

深度：销售量大涨21% 现在到伦敦买豪宅正当时 | 英国

话说，由于脱欧进展不顺，各种政策上的不确定，使得伦敦房市也跟着“不确定”了一把。

有人建议抄底，有人建议观望，总之众说纷纭，让人不知道该听谁的。

全球首富，Zara的老板Amancio是完全没在怕脱欧的。由于租金上涨，Amancio在牛津街和Devonshire House的商业地产，在一年当中增值了9000万英镑。

不过，Amancio老伯毕竟是有钱买楼的人，个人投资者也没有几个能做到向他这样大进大出。很多人担心：就算趁着英镑低迷抄底，房市万一不景气，那不就把钱给套死了？

其实，如果你瞄准的是价值1百万-1千万英镑的房产，那一定要抓紧时间买房了。

帮女王奶奶管钱的Coutts银行，对7月-9月的房市做了个总结最近出了份报告：

买这个价位的房子，平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

这间名叫Coutts的银行，成立于1692年。与其说是银行，倒不如说是一间私人理财公司。母公司NatWest被皇家苏格兰银行收购后，这银行自然就成了其中一个分支。

除了英国王室成员，这家银行的客户还包括富商巨贾。

Coutts银行的报告承认，由于脱欧带来的诸多不确定性，高端楼盘经历了一段时间的滞销期。卖家和中介为了吸引买家，一般会在询问价（asking price）上给折扣。

在印花税上涨，买房出租首付比例上涨的双重压力下，投资者的成本虽然提高了，但是房产的平均原始价格却已经回覆到2013年的水平了。

银行资本管理和贷款部的负责人James Clarry告诉《标准晚报》：

“弱英镑和房价降低，吸引了很多国际买家和本土买家。和去年同期相比，奢华户型的销量增加了21%。我们对市场前景充满信心。”

就伦敦范围内，这个价位的房子，有不少是精装公寓。很多开发商其实对投资者非常瞭解：能够负担得起的人，一般都是富二代学生或者投资移民高净值人士，所以对区域和户型选的选择，可以说是正中靶心了。

下面就给大家举几个例子：

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

现在到伦敦买豪宅正当时销售额大涨21% | 英国 — Hampstead：外交官住的地方，有公园，有文化气息，犯罪率低

点击查看伦敦房源

另外，现在英镑对人民币居然破8.8了。

这是截止写稿时间24小时内的英镑/人民币走势图：最低点在8.70160，最高点在8.81245。

对美元倒是没有特别出色的表现，最高点在1.32681，最低点在1.31134

对于英镑上涨，《电报》的解释是：由于英国经济在第三季度涨势超出预期，达到0.4%。

在这样的背景下，英格兰央行下周加息在望。

就在昨天，由于央行代理行长Jon Cunliffe说“会不会加息依然有待讨论”，话音一落，英镑马上小幅下挫，说明市场鼓励加息。

这也就是说，英格兰央行如果下周四通过加息决定，房市又要经历新一轮变动。

加息之后，通货膨胀和消费将受到抑制，那也就是说，人们会渐渐倾向于存钱而不是花钱。

如果排除其他影响因素，那么买家就会减少，从而让房价下降。

从长期来看，加息的作用还包括刺激货币升值。所以说，大家一定要瞅准剁手时机，寻找英镑尚弱，房价尚低的时段剁手。

在英镑升值之前结束所有的交易，接下来的时间就当是存钱吧~由于加息，经济增长和投资行为必然放缓，假如你需要在短时间内做买卖房产的交易，盈利空间是不大的。

所以…那话儿怎么说来着？伦敦房市就是全世界土豪的银行啊，存着不贬值。

（来源：悦居英国）

责任编辑：Shelly Du

最新：新西兰将限制外国人买房买农场华人或受到较大影响 | 新西兰

海外买家将不再被允许在新西兰购买房产，外国人在新西兰“买买买”将成为历史。10月25日，新西兰当选总理、工党领导人杰辛达·阿德恩与其联盟夥伴——新西兰优先党领导人温斯顿·彼得斯在惠灵顿签署了联盟协议，协议内容包括禁止非新西兰居民购买现房(不包括期房)。《澳大利亚人报》25日称，新西兰新政府此举旨在应对不断飙升的房价，这也是工党、新西兰优先党和绿党在漫长的组阁谈判中的一个重要议题。

阿德恩25日称：“我们同意禁止外国买主购买现有住房，并将对外资购买新西兰农场和关键基础设施采取限制措施”。组阁协议内容还包括削减移民数量，同时削减低质量的国际教育课程。一向被认为是反移民活动家的新西兰优先党领导人彼得斯当天表示，新政府此举向外界传递了一个明确的信息，那就是从此以后新西兰对外“概不出售”。此前，他曾“点名”反对中资企业收购新西兰公司。

此前公开的多项数据显示，在新西兰购买房产和农场最多的并不是中国人，但中国人却屡屡“躺枪”。英国广播公司(BBC)25日称，“中国投资者是新西兰房产市场最大的外国买家之一”。

《环球时报》记者25日致信工党的住房事务发言人，即候任的住房部长询问此事，没有得到回应。新西兰学界不少人认为，工党虽然宣布要禁止外国人买房，但具体细则还没有出来，怎么实施，没有确切说法。只有一个主导思想就是不能让外国人买新西兰的现有住宅房屋，但是可以买期房，以推动新房建设。对华人社区民众来说，现在对新政府上台不确定性的恐慌，要大于实际政策的影响。　　

据悉，新西兰政府的限制购房政策很可能圣诞节后就会实施。一位新西兰媒体从业者25日告诉《环球时报》记者，预计很多华人会受到较大影响，但具体结果如何还要看政策实施情况。她认为，工党的新政策未必是针对哪个群体或者族裔，因为国家决策的出台要解决的是整个社会存在的问题，毕竟新西兰目前的房价确实过高，移民政策也有值得商榷之处。

（来源：环球时报）

责任编辑：Shelly Du

居外课堂：海外留学如何实现“以房养学”？

“以房养学”，顾名思义就是靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。这个概念通常在澳大利亚和美国这种情况较多见，已成为21世纪最新颖的留学方式，掀起了一股热潮。那么，海外留学如何实现“以房养学”呢，且看居外网解析。

实例讲解 “以房养学”如何操作

我们如何从专业的投资角度去理解“以房养学”？居外以一个真实的案例：以在美国新泽西贷款购买45万美元一套2房公寓为例，讲解以房养学的实际费用支出，并与普通租房方式的费用进行对比。帮助大家更直观地了解以房养学的做法。

在美国新泽西以45万美元买了一套2房公寓，贷款70% = 31.5万美元，首付13.5万美元；其中1房自住、1房出租。

支出：

4年房贷支出31.5万×5.6%×4年=7万美元；

学费+生活费=3万×4年= 12万美元；

收入：

4年租金总收入：租金每间300美元/周×52周×4年=6.24万美元；

子女自住节省房租300美元×52周×4年=6.24万美元；

4年房价每年升值7%：45万×7%×4年= 12.6万美元；

留学4年后，出售房产后的盈利状况为：

57.6万（卖出价）-45万（购房价）-7万（房贷支出）-12万（学费、生活费）+12.48万（租金收入+子女房租节省）=6.08万美元。

由此可见，“以房养学”不仅减少家庭支出，还有盈余，一举两得。

为便于计算，上述案例在计算中省略了买房时的税费和房产税支出，实际操作过程中的数值计算可能略有出入，但无论如何，相比于传统留学全部租房的方式，以房养学的方式还是能节省不少费用、甚至有很大投资前景的。对于资金条件较好的家庭，全现金付款购房能节省房贷方面的费用，而且长期持有（案例中只以4年计算）可享受房产增值带来的回报。

“以房养学”的三大优势：

省租金既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境；
补贴费用投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支；
长远投资回报国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。

哪些房子更适合“以房养学”？

价位不要过高，30万美元-60万美元的价格较为适中。持有成本相对较低，抗风险能力较强。
选择临近大学的学区房，有庞大的学生需求群体，易出租，并且交通购物便利，升值潜力大。
选择紧凑的公寓型项目，物业完善，同时也方便出租另外的房间。

居外网“以房养学”投资建议

“以房养学”能最大限度地为孩子的留学生活和家庭的理财投资提供一定保障,带来可观收益，不过作为一种投资行为，必然存在一定风险，为此，居外提醒,投资时需要格外留心几个方面:

切忌盲目跟风投资前需分析个人及家庭的资产配置是否适合“以房养学”的操作,毕竟房产的收益不是一朝一夕就能获得“回吐”的。对于大部分留学家庭来说，在海外购买通常要以贷款方式实现，首付资金不少。如果仅仅是安排孩子留学已经动用到家庭大部分的储备基金,建议慎重考虑海外投资。

优选房子地段房子的位置直接决定了其升值潜力和出租转手的难易。建议选择海外大城市或学校较集中地区域。

留意市场汇率相对于海外各国稳健增长的房价趋势，当前各国汇率的波动却起伏不定，变化较大。尤其是澳元兑人民币的汇率近年来经历了多次波折起伏，为此，瞅准适当的时机进行投资,利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化也很重要。

选择可信赖的机构 “以房养学”作为投资理财新概念,也不可避免地存在一定风险,而大部分购房者对海外投资置业操作并不熟悉,所以,通过专业的海外房产网站如居外网，尽可能详细地了解投资信息,亲自考察,多加对比很有必要。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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居外看点 | 里昂证券：中国内地买家大幅推升中国香港房屋需求 | 中国香港

据法国里昂证券（CLSA）数据显示，如果中国大陆的一小部分新房地产买家将其注意力引向中国香港，中国香港的房地产市场需求可能会显著增长。

里昂证券公司房地产研究总监王艳（Nicole Wong）表示，如果中国一线城市的新房交易额的1％转向中国香港，对中国香港房屋的需求可能会增加10％。

来自上海，现在在中国香港浸会大学（Hong Kong Baptist University）学习的Eva Liu计划未来在中国香港买一套公寓。

她称：“2003年，我的家人在上海买了一座房子，花费一百万元左右。现在的价值已经上涨到1,000万元左右。”

她补充道：“由于我们的家庭计划未来迁往中国香港，所以我们迟早会卖掉上海的房子，转而在中国香港买一套较小的房屋。”

里昂证券表示，如果中国一线城市的新房交易额的1％转向中国香港，对中国香港房屋的需求可能会增加10％

点击查看中国香港房源

里昂证券根据中国香港环亚经济数据（CEIC）和米德兰地产（Midland Realty）数据而编制的统计数据显示，2016年，中国一线城市新建公寓销售额达1.8万亿港元（2303.6亿美元），而在中国香港新房销售额共计1,900亿港元。

在中国大陆的613个城市中，只有北京、上海、天津、重庆和广州被列为一线城市。

王艳亦表示，越来越多的内地人士获得在中国香港居住权，可能会对中国香港房市带来强劲的用户需求。

“他们中许多人在这里工作了很长时间，在这里住了七年后就可以领取中国香港身份证。那么他们不再需要为购买有居留权的公寓单位支付额外的印花税，”王艳称。

“他们中的很多人都有良好的家庭支持，薪水也高。他们认为中国香港是他们的居所，所以他们会考虑在中国香港买房，”她说。

据入境事务处介绍，2016年，按照内地专业人士的入境方案，事务处共处理了12,307份入境许可证，另外，按照资本投资入境计划，向中国公民发放了29,578张许可证。

根据中原地产代理公司研究副主任Cary Wong Leung-sing的说法，大陆个人买家占中国香港第二季度高端市场交易总值的23.1％。

他说：“中国香港高端房地产市场蓬勃发展，大陆买家人数大幅增加。”居外网作为全球最大国际房产平台，中国香港房源超过1,000套。

对于没有永久性中国香港身份证的人士，印花税可大大增加购买中国香港房屋的费用。

这其中包括介于1.5％至8.5％之间的标准印花税率的两倍，以及买方的印花税，无论交易金额如何，买方印花税均为购买价格的15％。所以印花税总额可达23.5％。

原文来源：南华早报
发表日期：2017年9月18日
责任编辑：Zoe Chan

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墨尔本五大热门市郊购房区比较 | 澳洲

在距离墨尔本市中心14公里的内城区，有五个热门城区都深受买家青睐，却各具特色。那么，它们都有哪些不同呢？

据都门（Domain）新闻报导，如果想在距离墨尔本市中心14公里范围内买房，西区的阳光（Sunshine）区，东区的坎伯韦尔（Camberwell）区，北部的瑞泽瓦（Reservoir）区，东南的本特利（Bentleigh）区或西南的北阿尔托纳（Altona North）区都是不错的选择。

虽然这些区离市中心距离相同，但它们房价、街景、学校、犯罪率、公共交通选择、遗产保护规定、基础设施和房屋开发类型却各不相同。不过，每个区每个月都有新居民迁入，他们在权衡利弊后选择了合适自己的区。

对于已经在阳光区买房的数十名年轻夫妻和家庭来说，可负担能力是一个关键问题。强劲的房价增长潜力无疑也很吸引人。阳光区是这五个区中房价最低的，但是在过去一年里房价涨幅最大，高达19.6％。阳光区的房产中介公司说，悉尼投资者以及当地首次购房者对该区的兴趣飙升。

北部的瑞泽瓦区是一个新兴的区，当地的房地产市场也在升温。在该区南部有几个很受欢迎的区，如诺斯科特（Northcote）、桑伯里（Thornbury）和普雷斯顿（Preston）。瑞泽瓦距中央商务区只有14公里的车程，吸引了许多首次购房的年轻人。根据都门集团（Domain Group）的数据，过去一年中该区房屋中位价已经上涨超过10万澳元，达到76万澳元。该区以犯罪多发闻名，但只是一些特定区域不太好，总体来说还是不错的。

西南部的北阿尔托纳区也出现了很大的购房需求。房地产中介公司RT Edgar的主管罗伊斯顿（Joanne Royston）表示，寻求大块土地的开发商推高了地价。由于该区几乎没有遗产保护限制，开发商很看好这个地区，所以个人买家很难买到大地块的房子。但是，罗伊斯顿说新建的联排别墅吸引了家庭在该地区买房，房价迅速赶上了邻近的区。

点击查看墨尔本房源

墨尔本内东部和东南部是传统意义上的好区。这些区街道宽阔，地大房大还有遗产保护房屋。居外网作为全球最大国际房产平台，为全球华人提供超过50个国家丶480万套真实房源，包括投资房丶国外学区房丶移民房产等各类物业，当中有超过4600套在墨尔本，欢迎查看。

内城区东部的坎伯韦尔区的房价比北区或西区要高得多。坎伯韦尔区的房价自2010年以来爆涨，只有去年才出现增长放缓迹象。买家来该区买房是为了寻求大房子，而且该区不会被过度开发。

东南部的本特利区住房市场也在趋于稳定，因为很多新联排别墅和公寓投入市场。房地产中介公司Jellis Craig的瑞德（Calvin Reid）说，该区内有五个火车站，公共交通工特别方便。而且可以上好的私立和公立学校，如麦金农中学（McKinnon Secondary College），这是吸引家庭来这里买房的主要原因之一。

互联网资讯综合整理

责任编辑：Zoe Chan

岛上牧场，世外桃源

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一、越南房地产发展阶段

二、影响越南房地产发展的核心因子分析

三、越南房地产的潜在投资机会

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