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嘴硬？多倫多豪宅熱銷市場興旺不受加息影響 | 加拿大

蘇富比國際地產最新報告稱，多倫多正成為加拿大豪宅市場的領頭羊。數據顯示，今年上半年，大多倫多地區價格400萬元(加元，下同)及以上的豪宅炙手可熱，與去年同期比，成交量近乎翻倍。央行若本周三(7月12日)加息，對多倫多豪宅市場影響不大。

蘇富比稱，與2016年1月至6月相比，今年該價位的多倫多豪宅的成交量飆升92%。相比之下，100萬及以上價格的住宅成交量增幅僅為41%。考慮到多市獨立屋的平均價格已經攀升至150萬元上下，在很多人心目中，100萬元的住宅已經不能算作是豪宅了。

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嘴硬？多倫多豪宅熱銷市場興旺不受加息影響 | 加拿大 — 今年上半年，大多倫多地區價格400萬元(加元，下同)及以上的豪宅炙手可熱，與去年同期比，成交量近乎翻倍

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值得關註的是，在整個大多地區，今年6月房屋交易比去年同期急跌37.3%。整體房屋平均售價，自4月起環比逐月下滑後，6月同比再攀升6.3%至793,915元。

大多地區100萬元豪華公寓走俏

蘇富比最新數據顯示，2017年大多倫多地區價值100萬元及以上的公寓最受追捧，銷量比2016年同期攀升98%。

盡管多倫多公寓是資金不足的首次置業者的入市選擇，但現在也在吸引著富裕人士，即使他們不得不選擇面積更小的單元。

依據蘇富比國際地產加拿大公司周壹(7月10日)公布的報告，整個大多倫多地區，2017年上半年，價格100萬元及以上的公寓單位成交量，攀升98%至758套;價格400萬元或更高公寓，增幅150%，至15套。

整個大多地區，價格100萬至200萬元之間的公寓單位，成交了670套，比2016年同期的336套攀升99%。在多倫多市區，100萬元及以上的公寓單位銷量，攀升66%至641套。

蘇富比首席執行官亨德森(Brad Henderson)對《多倫多星報》表示，豪華公寓熱銷的部分原因是，多倫多地區整體房價上漲所致。他說：“多單元民居(物業)，無論是公寓還是鎮屋，正在成為升級房屋買家或合適面積住宅買家的選擇，因為他們在關註更能夠負擔得起的居所，希望選壹個好區，仍有足夠的空間放置他們的物品，保持他們的生活方式。”

蘇富比對多倫多五大高端社區進行調查後，公布的年中“高端房產報告”(Top-Tier Real Estate Report)還顯示，開價過百萬的公寓單位最搶手，賣得最快。

今年3月至6月間，多倫多Rosedale-Moore Park社區的公寓，市場待售時間平均只有16天;在多倫多的Annex社區，奢華公寓的市場待售時間稍長，平均需要27天;Bridle Path、Lawrence Park和Forest Hill社區的行情，在前兩者之間。

利率微漲不會影響高端房市

雖然風傳加拿大央行可能在7月12日加息，但蘇富比國際地產稱，央行微漲利率對加國房市的影響將微乎其微，尤其是高端房市。

蘇富比報告顯示，今年5、6月份大多倫多地區的高端住房交易僅略有收縮。蘇富比首席執行官亨德森對CBC表示，與把相當大比重的收入用於住房開支的普通加拿大人相比，高凈值人士更不容易受到利率調漲的影響。

依據蘇富比報告，今年1月1日至6月30日成交的高端住宅，在大多倫多地區達14,292套，與去年同期相比，增長了41%。

不過在安省政府推出16項冷卻房市的政策之後，例如向外國買家額外征收15%的物業稅等，今年5、6月份大多地區的高端房市交易略有回落。

亨德森稱，如果加拿大央行作出加息0.25%的決定，未來很長時間再加息，總計加息0.50%，那對房市將是很小的影響。

如果央行大幅加息，例如1%或2%，那將給整個加拿大房市帶來“不利影響”。

中國買家更中意多蒙兩地

有所謂中國地產網站報告，預計2017年中國大陸買家的海外置業投資總額將達到1,060億元。根據今年的物業搜索，大陸地產投資者在加拿大最大的目的地城市依次是多倫多、蒙特利爾、溫哥華、渥太華和維多利亞。

該網2017年對查詢加拿大物業的2,500多名中國消費者的調查顯示，他們想到加國買房的首要原因是教育(24.2%)、投資(31.9%)和自住(75.1%)。

據《赫芬頓郵報》報導，自去年夏天溫哥華推出外國買家稅以來，豪宅市場交易大幅放緩。2017年上半年，價格在400萬元及以上的住宅交易大跌52%。100萬元及以上的住宅也下滑了23%至2,385套;卡爾加裏則重聚人氣，成交量攀升24%至395套。

溫哥華房市走勢可供其它城市參考

整個大溫地區房市卻在去年成交量急劇下降後，出現反彈跡象。今年6月溫哥華房屋交易整體下降了11.5%，但受助於公寓市場的堅挺，整體基準房價還上漲了7.9%，至998,700元。

蘇富比提醒，對旨在冷卻加拿大過熱房市的政策制定者們來說，最新數據乃“前車之鑒”，特別是溫哥華的房價，自新規生效以來並未大幅下跌。

報告稱，盡管成交量大幅下滑，但該省的外國買家稅可能無助於改善買家的住房負擔能力。蘇富比說：“到目前為止，很少跡象表明，外國買家稅及政府在2016年實行的其他相關政策與措施，實質上更好地解決了可負擔住房問題。”

蘇富比表示，外國買家稅“對房屋買賣產生了初步的抑制作用”，但外國人和當地人的興趣正在反彈，“(這種)趨勢預計將持續至今年第三季度”。

雖然安省房市改革對大多倫多地區將產生怎樣的影響，目前言之為時尚早，但蘇富比表示，結果可能不是朝著可負擔房市發展。

報告說：“行業專家警告，盡管消費者情緒初步低落，政策幹預可能會帶來意想不到的後果，但對(住房)可負擔性的影響有限。”

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（據加拿大家園）

加拿大央行7年來首次加息加元已漲瘋 | 加拿大

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加拿大銀行宣布關鍵利率上調至0.75% 七年來首次

加拿大銀行星期三(7月12日)宣布，將銀行基準利率上調至0.75%。此前多年，加拿大關鍵利率壹直為0.5%。

這是加拿大銀行7年來首次上調利率，對上壹次上調關鍵利率還是在2010年8月，因此被受各方矚目。

在四月中旬，加拿大銀行決定關鍵利率保持在0.5%，當時，加拿大中央銀行行長波羅茲(Stephen Poloz)稱，說加拿大經濟已經走上了“可持續增長之路”還為時太早。

央行加息消息壹出，加幣對美元匯率上升至78.03。

同時，對加拿大今年經濟增長幅度也從2.6%上升到了2.8%。

波羅茲表示，加拿大經濟增長勢頭強勁，消費上升，而通貨膨脹率可能升至2%。

這幾個星期，經濟分析人士壹直稱，加拿大央行會上調利率。

加拿大經濟不該依靠NAFTA談判

記者會上，有記者問波羅茲，這次加息是否考慮到美國特朗普政府對加拿大貿易政策的變化，以及NAFTA重新談判帶來的風險。

波羅茲則表示，不應該只看著美國的行動來決定加拿大的經濟政策。加息基於加拿大經濟現狀，以及全球經濟，包括歐洲與亞洲方面經濟增長等因素。

各大銀行需要時間消化這壹消息

而加拿大銀行主要銀行方面表示，利率上調表明央行對加拿大經濟有信心。

對個人來說，最重要的是妳的房貸可能會因此上升。

正準備購房的人士會有所猶豫，考慮自己的還貸能力。同時，也會冷卻房地產市場。

加拿大央行7年來首次加息加元已漲瘋

7月13日10:00，加拿大央行公布7月貨幣新政，加息25個基點至0.75%，符合市場預期，開創7年來加息先河。截至發稿，美元兌加元短線急挫逾75點，刷新去年10月以來低點至1.2823。

加拿大央行發表聲明稱，通脹疲軟似乎主要受到臨時性因素影響，預計通脹將在2018年中接近2%。

加拿大央行7年來首次加息加元已漲瘋!

加拿大央行壹如預期，宣布7年來首次加息，調高基準利率25個基點至0.75%，為繼美國之後首個加息的七大工業國(G7)成員。議息結果公布後，美元/加元急跌，跌破1.29關口，直將到1.28 ，創去年3月以來低點。

貨幣政策報告顯示，近期經濟數據提高了對經濟增速高於潛在增速的信心。進壹步利率調整將取決於未來數據，更加疲軟的通脹似乎主要因臨時性因素。下壹次利率決定將在9月6日公布。

加拿大央行預計今年第二季度GDP增速為3%，此前為2.5%，今年第三季度GDP增速料為2%。加拿大上調今明兩年的GDP增速預期，預計2017年GDP增速為2.8%，此前為2.6%，而預計2018年GDP增速為2%，此前為1.9%。出口或企業投資將有助於GDP增速上升。

加拿大央行上次加息要追溯至2010年，市場加息預期近期急劇變化始於該行第二號人物威爾金斯上月12日演說中提到，當地經濟增長擴大至不同地區和行業，當局官員有需要評估是否繼續實施超低利率。其後行長波洛茲在訪問中亦表示，上次2015年減息有助經濟自油價下跌中調整，剩余勞動力和生產力穩定地被吸收，此次議息將考慮這些因素。

憧景恢復加息，加拿大兩年期債息過去兩周已飆升26點子，加元最近沖上去年9月以來高位。

其實，加拿大率先跟隨美國加息不難理解，因為兩國是全球最大貿易夥伴之壹，輸美產品占加拿大出口75%，沒有其他G7成員的貨幣政策較美國聯儲局更緊密，加國央行之前按兵不動，主要是油價大跌令當地損失600億加元收入。

CIBC環球市場首席經濟師申菲爾德認為，加拿大央行加息的其中壹個原因是對金融穩定的憂慮，擔心當地家庭負債處高企及樓市熾熱。10家接受外電訪問的加拿大國債交易商中，6家預期加國利率到秋天時將升至1%水平。

加拿大央行聲明

加拿大央行聲明表示，近期經濟數據提振了未來經濟增長可能高於預期的信心，今後進壹步調整利率將取決於新的經濟數據表現。

加拿大央行聲明指出，預計產出缺口將在2017年底前後消失，遭遇4月份時候預期的2018年上半年。

但聲明也不忘提醒道，需要謹記的是，不確定性和金融系統脆弱性仍然存在。

加拿大央行行長和高級副行長上個月相繼表態，暗示現行的寬松政策已經走到盡頭。

加拿大央行二號人物、高級副行長威爾金斯稱，加拿大經濟持續增長，且增長的範圍有望進壹步擴大。經濟增長來源的行業和地區不斷擴大，這樣的跡象讓加拿大央行備受鼓舞。

加拿大央行行長波洛茲則表示，2015年的降息已見成效，隨著過剩產能消耗殆盡，央行需考慮其它選項。他的講話令7月加息預期飆升。

宏利資產管理(Manulife Asset Management)資深分析師Frances Donald稱，這對加拿大家庭而言是壹個很重要的信號，意味著他們的狀況可能很快會有變化。“如果這是為期數年緊縮周期的開端，則將對購房者、企業投資者和普通家庭產生明顯影響。”

加拿大帝國商業銀行高級外匯和宏觀戰略家Bipan Rai說：“鑒於過去幾個月加幣的漲勢加快，央行的加息期望也越來越高，對短期期貨合約的需求表明投資人在尋求保護。”

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（據加拿大家園）

房產市場放緩是什麽拖累了英國房價？| 英國

英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會(RICS)的月度英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。

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房產市場放緩是什麼拖累了英國房價？ | 英國 — 英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢

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本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

雖然增長減速，但湧正仍看漲英國房產市場。“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款，抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。

後市如何

預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。

另外，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多的可供出租房屋。

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（據FX168財經）

高房價刺激懷卡托養老院市場蓬勃發展 | 新西蘭

越來越多懷卡托老年居民選擇賣掉自有住房，搬進養老院。

目前，懷卡托養老院市場份額在全國範圍內的占比為9%，共有38家養老院、2,494間公寓和3,242名住戶。房地產和投資管理專業公司Jones Lang LaSalle研究顯示，這一市場份額還將增加。

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該公司出具的行業報告稱，2016年，75歲以上的懷卡托居民中，有11.1%的人選擇到養老院居住，較2015年時的10.9%有所上升。Retirement Villages Association New Zealand執行董事John Collyns確認，懷卡托地區有9家養老院在建，階段各異——有些處於設計規劃階段，有些已進入建設許可或實際建設階段。全部建成後，將新增公寓1,134間。

報告預計，到2043年，75歲以上人口數量將增加164%，這意味著每年需要新增1,654間公寓。2015-2016年，新增公寓數量為1,861間，即每周36間。

Collyns表示：“除全面的消費者保護措施和看護手段之外，驅動養老院市場發展的主要因素之一是，相較住房市場而言，養老院的可負擔性更好。隨著房價不斷屢創新高，出售家庭住宅後賺取房產淨值。愈發成為推動養老院市場發展的動力。2016年進行的一項社會調查顯示，通常而言，出售家庭住宅後，比起購買小戶型自助公寓，選擇養老院能夠獲得更多房產淨值收益。從根本上看，供不應求的狀況一直持續，導致養老院日趨成為老年人住房的主流選擇。養老院能夠提供的社會和健康益處已經得到證明，現在更是成為新西蘭住房供應問題的解決方案之一：人們兌現房屋淨值後，搬到可負擔、舒適、功能性強的養老院居住，將房屋空出來，其他家庭便得以搬入。”

當然，不是所有人都住的起養老院。Collyns承認，養老院行業已經意識到，需要提供一定數量的公益住房，並已和政府及社會組織合作，研究解決方案。

（據天維網）

畢業獲工簽可申移民專家：可吸引國際學生 | 加拿大

加華移民留學中心副總裁吳冰指，安省吸引國際學生主要有幾點原因，一是加拿大社會治安良好，父母將孩子送到加國放心；二是學費與其他國家同等水平的院校相比有較大優勢，加元低企更增加了這一優勢；三是加國有良好的移民政策，國際學生畢業後可以獲得三年的工作簽證，更有可能進一步申請永久居民，對國際學生有吸引力。

吳冰指安省大學對本地學生和國際學生收取的學費歷來相差較多，其中主要原因是本地學生享受有政府的撥款補貼，而國際學生只能根據自己享有的資源付全額學費。國際學生可能需要學校投入一些額外資源支持，她指安省大學對國際學生收取的學費不能說便宜，但是與其他國家同等水平的大學而言，仍有很大競爭力。

她舉例說，多倫多大學本科學費平均接近4.2萬元，但是與多大差不多水平的美國大學，學費一定是在5萬美元以上。多大算是學費較貴的本地大學，安省大學平均學費約2.3萬元，一些普通大學學費並不高，在安省以外加拿大其他省份，一些大學學費也非常有吸引力。相比之下，美國的普通大學學費通常在4至5萬美元，稍好一些的大學都要每年7、8萬美金。而以多倫多大學這樣的學校在國際上的排名，其學位的含金量仍屬非常高的。

加拿大有良好的移民政策，國際學生畢業後可以獲得三年的工作簽證，更有可能進一步申請永久居民

吳冰指招收國際學生對於安省大學是一個資源上的重要補充。以統計數字看，國際學生的比例亦屬合理。依報道2016/17年度安省國際學生人數為5.8萬人，按本科4年計算，同時在安省就讀的國際學生大約20幾萬人。而相比安省大學的數量，再加上眾多專上學院的數量，平均到全省每所學校中的國際學生比例不會過高。她指多倫多大學目前國際學生的比例大約占四分之一，已屬國際學生比例最高的安省大學之一。

（據星島日報）

美國EB-5創業家簽證、留學生簽證：在發生著什麼變化？| 美國

美國國土安全部（DHS）當地時間7月10日在聯邦公報（Federal Register）表示，將於7月11日發布“延期執行‘國際創業家條例’（International Entrepreneur Rule）”的通知，將於7月17日生效的“外籍創業者合法留美許可（parole）”，俗稱創業家“簽證”，將被推遲到明年3月18日。

DHS稱此舉是依照美國總統特朗普在今年1月25日簽署的行政令“改善邊境安全及移民執行”（Border Security and Immigration Enforcement Improvements），並表示將提案廢除整個創業家條例。

“國際創業家條例”於2017年年初、在奧巴馬政府的最後幾日發布，將給符合資格的外籍創業者發放合法留美的臨時許可，最長可在美停留五年。創業家“簽證”申請者需是近五年內在美創辦合法作業的公司，且具快速發展和創造就業的潛力；申請人需在該初創公司擁有至少10%股權，且在公司運營及發展中擔任重要角色；該初創企業須在一年內獲得美國投資人或機構的至少25萬元（美元，下同）投資，或政府撥予的10萬元以上資金。如果通過，申請人及其配偶、未婚或未成年子女則可獲發30個月，即兩年半的臨時留美許可，但只有其配偶能申請工作許可。

然而，DHS在通告中指出，仔細研讀總統行政令後，決定延遲執行創業家條例。其原因是該行政令要求DHS部長采取合適行動，以確保發放留美許可（parole）的當局是依照“移民與國籍法”（INA）的212（d）（5）條例作業，即以具體個案為基礎，只有在申請人顯示出急迫人道原因或留美許可將帶來極大公共利益時，才予以發放。

“國際創業家條例”亦更改驗證雇員身份及工作許可的I-9表格，將“美國公民海外出生證”的FS-240表格列入I-9驗證的可接受文件之列，但因該規定與創業家留美許可無關，因此將豁免於7月17日生效；但其余所有創業家條例都將被延至明年3月18日。

此消息已在創業小區引起強烈反彈，本月組織近80個團體致信白宮、要求保留創業家“簽證”的全美創投協會（NVCA），稱該決定令人失望透頂。NVCA主席富蘭克林（Bobby Franklin）說，在全球各國都在想盡辦法吸引人才、開辦創新公司的時代，美國新政府卻釋放完全相反的信號。

事實上，長久以來尤其以科技公司為代表的美國企業，多由外國人創辦。凱鵬華盈創投基金（KPCB）的報告顯示，美國TOP25家科技公司有1/4是第一、二代移民創辦；財富500強（Fortune 500）企業則有四成為移民或移民子女創立。

最受中國人歡迎的EB-5簽證可能消失

他們的兒子才剛剛一歲，李哲翰（Jehan Li）和齊米婭（Mia Qi）卻已投入50萬美元為兒子在美國訂制光明的未來——避開競爭激烈的中國教育體系和令人窒息的空氣污染。

去年12月，他們訪問美國。那對中國夫婦利用美國所謂的“金簽證”法律——外國人在美投入50萬美元即可獲得綠卡——為兒子的未來投資。

批評者說，那種快捷歸化對大富豪有利。它也是中國專業人士階層獲得美國居留權的最可靠方式，但卻有可能消失。

已實施將近30年的那個項目最近幾個月受到新關注，部分原因在於白宮高級顧問、川普女婿的家族公司利用那種簽證吸引中國投資者。

國會和川普政府正在考慮對投資者簽證改變規則，打擊洗錢和出售簽證欺詐。部分潛在改變，比如提高最低投資限額，幾乎不會對中國最富有者產生影響。但它們可能擋住處於上升階段卻仍把美國看做最佳機會的李哲翰夫婦等人。

對於投資簽證的辯論也涉及美國簽證政策的基本目的問題。有些人說，這種項目應當廢除，改為吸引高技術工人和逃避迫害的難民，而不是讓人們購買進入美國之路。有人則說這種實質性投資能幫助美國振興經濟，創造就業。

國會創立EB-5簽證項目時，在老布什總統時期擔任美國移民和歸化局法律總顧問的庫克（William Cook）說，我們是否要找人才，我們是否需要資金。說到底，政府需要資金。他們卻有可能排除能出資金的人，盡管他們可能是世界上的最優人才。

在北京一家商場必勝客（Pizza Hut）吃午飯時，38歲的李哲翰談到，有很多方式移民美國，但EB-5項目最容易。擔任民用建築設計師的他對邁阿密的一家住宅摩天樓投資，獲得簽證。

他說，那唯一要求就是資金。同其它移民項目不同，人們不需要在美國有親戚，也不需要特殊才能、高學位或專業成就。

美國2008年發生金融危機之後，可靠又便宜的資本難以到手，地產商開始大量采用EB-5簽證項目。開發商對於EB-5簽證投資者僅僅支付4%-8%的利息，遠遠低於傳統融資方式的12%到18%的利息。當局證實那一項目至少創造10份就業之後，簽證持有人就能申請綠卡並收回投資。

李和擔任一家地產公司客戶服務代表的妻子一年收入10萬美元。那高於北京的平均水平很多，但並沒有進入大富豪行列。

他們賣掉李的父母幾十年前購買的、位於北京郊區的四臥室住房，能拿出50萬美元。他們自己在北京市西南租賃一套兩臥室公寓。盡管擁有住房才是可靠的投資，但他們為了兒子，把租房當做一種犧牲。

在美國2016年發出的8500張EB-5簽證中，82%都到了中國投資者手中。十年前，中國人僅占這種簽證的12%。

中國移民中介說，中產階級投資者由於近年來收入增加和地產升值而湧向這個項目。但那種通往美國之路可能很快被堵死。

國會對EB-5簽證的授權今年9月到期，而國安部正在考慮將50萬美元的投資限額提高到135萬美元。

加州民主黨參議員範仕丹（Dianne Feinstein ）批評投資簽證是向富豪出售國籍。她和共和黨參議員格拉斯利（Charles E. Grassley）提出要廢除這種簽證的法案。

川普女婿賈瑞德·庫什納（Jared Kushner）妹妹為新澤西的豪華公寓項目到北京吸引中國投資者之後，國會議員提出更多批評。但這種項目可能很快改變。白宮發言人肖特（Michael Short）說，川普政府正在評估改變EB-5項目，包括提高投資限額。北京移民顧問劉先生說，這種不確定性引起中國投資者蜂擁而上。

由於該簽證項目有國籍限制，中國投資者要等7-10年才能拿到綠卡，而2015年之前只需要等待5年。

來美留學越來越麻煩了：留學生恐變一年一簽

為加強國家安全，並加大監管國際學生，國土安全部（DHS）資深高級官員近日提交一份“要求國際學生每年需重新申請美國簽證” （reapply for permission to stay in the United States every year）的議案，國安部發言人拉潘（David Lapan）雖對此提案不願置評，但他確認，目前的國際學生簽證部分，的確是國安部正在評估的計畫之一。

根據華盛頓郵報10日報導，這項提案將使數以萬計的留學生，帶來額外的成本與更繁雜的程序，而依照國土安全部系統的“學生與交換學者計畫”（SEVP）公布報告指出，美國目前持F學生簽證和M職業專業簽證的國際學生達118萬人，分布在全國8774座學校，其中77%的學生來自亞洲，中國學生以36萬2368人高居各國榜首，如果新提案落實，包括36萬多名的中國留學生，都將受到影響。

報導提到，目前這項計畫還在初步規劃階段，預計真正實行，至少還要18個月。拉潘表示，DHS正在評估包括美國留學的國際學生等移民計畫，以確保這些計畫可以促進國家利益，加強國家安全和公共安全，同時維持移民制度的完整性。

部分國安部官員表示，140萬名的在美留學生與交換學者中，約有2.8％逾期居留，這個比率比一般簽證逾期居留人數高出兩倍。以前每位學生只要在入學前，向主管國際生的 SEVP繳交200元的一次性費用，新提案將要求留學生每年都需要繳交這筆費用。

丕優研究中心今年6月時，曾根據國土安全部所2016會計年逾期居留統計而進行分析，其中逾期居留的簽證總數達62萬8799件，如以簽證種類區分，學生占4萬2493名，比率達2.74%，為所有逾期簽證中滯留美國最多的一類，而在簽證過期後續留美國的中國留學生有7545名，高居所有國家冠軍。

此外，新提案中，考慮將規定在學生簽證上，明白列出預計攻讀學位的截止日期，這也意味著如果大學畢業後要申請研究所，必須重新取得學生簽證。而假使國際生無法按時完成學業或畢業，也必須重新申請延長簽證。

目前的美國學生簽證，只要學生在學校注冊並遵守規則即可，且在轉換學校時，也不需要重新申請簽證。

這項提案披露後，立即遭到許多大學與組織反彈，國際教育工作者協會（NAFSA）要求國土安全部重新考慮是否推行此項新政策，因為國際學生對美國來說是一項資產，不是一種威脅。

NAFSA副執行主任威爾奇（Jill Welch）說，要求國際生每年重新申請簽證，是“重復又沒必要”的舉動。美國大學協會（Association of American Universities ）言人利貝羅（Pedro Ribeiro）更直言，這個政策對政策本身及操作者而言，都將是一場夢魘。

即將升上大四的香檳伊大中國留學生方如表示，現在的F1學生簽證，一般不論你申請大學或研究所，都會一次給五年有效的美國簽證，如果改成一年一簽，等於又回到2014年11月前的舊簽證方式，而且更加嚴格，“來美國唸書真的越來越麻煩了。”

（據【留美學子】讀者文摘）

未來五年英國房產投資熱點出爐！| 英國

英國最古老的銀行巴克萊（Barclays）5月底發布巴克萊英國房地產指標報告（Barclays UKProperty Indicator report），報告中預測了未來五年英國房地產漲幅與房價，以及投資熱點分析。

而巴克萊也公布了英國未來房價漲幅前二十的區域，報告除了依據租賃趨勢，就業水平，通勤時間，當前房價之外，還對來自英國的高淨值投資者進行調查訪問，以研究購買房屋或投資物業的地點及原因，因此這份報告非常具有未來指標性。

首先來看全英國的房價增長預測：

根據研究，盡管經濟和政治氣候不穩定，英國房地產市場仍然火熱，英國各地的房價在2017-2021年期間的平均價格漲幅預計為每年1.31％。預計2017 – 21年期間的總體增長預計為6.1％。

目前英國平均房價為274,000英鎊（資料來源：巴克萊銀行）。根據預計增長6.1％，到2021年，英國平均房價將近30萬英鎊（£290, 714）。

上表為地區性的平均值估算，再來看英國未來房價漲幅前20的區域：

排名前十的地區中有四個位於倫敦，分別是排名第一的Richmond upon Thames（未來五年上漲39.10%，每年上漲6.82%），第四名的Camden（未來五年上漲33.90%，每年上漲6.02%）和第五名的Westminster（未來五年上漲31.90%，每年上漲5.70%），以及第七名Wandsworth（未來五年上漲31.10%，每年上漲5.56%）。

使用英國地圖來看未來投資熱點：

倫敦在今年第二季度價格增長減緩，為五年來漲幅比例最低，要落後於英國其他地區。

更細部來看，這些投資熱點幾乎位於倫敦與倫敦附近區域，前15名投資熱點：

巴克萊銀行財富與投資執行長Dena Brumpton表示：

“房地產仍然被視為投資市場的重點，報告中的高淨值投資者通常擁有三以上個物業，而四分之一以上投資者表示，未來會計劃購買房產，因為他們認為倫敦房產市場相對成熟，可以提供長期的投資安全保障。”

報告顯示大部分投資熱點依然位於倫敦，雖然英國經過了脫歐，提前大選等負面題材影響，但依據各項經濟報告，及投資數據來看，投資者對於英國還是具有強大的信心，尤其是身為歐洲金融中心的倫敦。近期英鎊暴跌，反而讓海外投資者紛紛將資金投入，表示倫敦還是非常具有未來投資潛力的。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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美女飛機猥褻女子強人所迫被警方拒捕-熱點

據美媒報導，美國俄勒岡州一名27歲女子海蒂(Heidi McKinney)在當地時間7月10日被法院判定在家中軟禁8個月，同時附加3年緩刑。原因是在去年的5月份她在飛機上猥褻一名19歲的女子，並且用下流的語言騷擾對方，海蒂的未婚夫後來告訴當局，她當時喝了一些酒，並說：“這是她不會喝酒，卻硬要喝酒的結果。”

事情發生時間是在去年5月8日，當時McKinney乘坐一架飛機，這架飛機的航班是從內華達州的拉斯維加斯起飛，飛往她家–俄勒岡州的波特蘭，她自己住在波特蘭郊區。事發時飛機剛起飛，McKinney先是在受害者的座位上坐了下來，然後她摸索受害者的乳房和下體隱私部位，同時還舔了一下對方耳朵，試圖強迫她喝她自己私自帶上的飛機的酒，還把瓶子扔到了對方的腿上。

根據法院記錄，受害者試圖和McKinney禮貌地談話。但在此期間，受害者表示McKinney問了她一些私人問題之後，開始吹噓自己富有，還稱對方是“窮鬼”。

飛機在降落波特蘭機場後，McKinney就直接被警方拘捕了。她最初被指有虐待性接觸，但鑑於她對此有認罪的行為，法院適當的減輕了些許判定。

隨後以2500美元(約17002元人民幣)保釋出了警局。 McKinney最終在今年的3月份認罪表示自己違反當時受害者的意願，侵犯了她。受害人的代理律師在訴訟申明中表示“她侵犯受害者的身體，其中包含大腿內側，並用一系列下流的語言侮辱和騷擾受害者。讓受害者身心都到騷擾。”檢察官表示，這名19歲的受害女子因為這此被McKinney無緣無故的侵犯，讓自己身心都受到了“很深的創傷”，並將在餘生因為這件事件留下了很大的陰影。

McKinney最初被判定送到Multnomah縣的一處監獄，被判定有三度性虐待罪，雖然這是一項輕罪。根據網上監禁記錄，受害者在一封法院申明中寫道，她選擇原諒McKinney，因為她需要繼續自己的生活，希望麥金尼能得到她所需要的幫助。

然而以前的法庭記錄顯示，她在2008年和2015年有過酒後駕車的行為。她於2007年12月27號被捕，並被指控在醉酒駕駛和魯莽駕駛。她後來被定罪了DUI。她在2015年也因DUI而被定罪。

BHHS最新房主情緒調查：房市信心指數攀升利率仍是憂慮重心 | 美國

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日發布的最新房主情緒調查顯示，當前及未來各代房主對於美國經濟及房地產市場持樂觀態度。但上漲的利率繼續成為未來房主擔心的問題——尤其是千禧一代——他們表示迫切希望在房貸利率進一步上漲之前購房。

整體來看，62%的未來房主和61%的當前房主表示，他們對於美國經濟比較滿意，來自這兩個群體的受訪者均強烈表示，宏觀經濟前景是影響其房地產決策的關鍵因素。在問及對房地產市場的看法時，68%的未來房主和70%的當前房主持樂觀看法，相較於上一輪調查，比重分別上漲5個百分點和4個百分點[1]。有近一半的當前房主將走低的利率作為其看好房地產市場的首要原因，且43%的當前房主還指出，上漲的房價是催生樂觀情緒的一個因素。

受訪者還將房地產市場的強勁勢頭歸因於逐步加快的房屋建設，四分之三的受訪者認為，因新建導致的在售房屋數量增加，是推動房地產市場出現迅猛發展勢頭的一個因素。另外，75%的當前房主和83%的未來房主認為，市中心新建房屋逐漸增多，人們可以選擇離工作地點較近的地方居住，這是首要因素。

“自2015年首次開展該調查以來，我們從沒見過受訪者對房地產市場和經濟表現出如此高漲的樂觀情緒，” Berkshire Hathaway HomeServices總裁兼首席執行官Gino Blefari表示。“房貸利率近期有所上調，但仍接近歷史低點，我們預計未來薪資將有所增加，就業市場好轉，房屋建設速度加快，從而繼續令購房成為許多美國人頗具吸引力且現實可行的投資方式。”

利率仍是首要擔憂；房屋庫存吃緊

樂觀情緒與對利率上調的不確定性並存，尤其是千禧一代（在本調查中是指年齡在18至34歲之間的人群）。68%的千禧一代未來房主表示，他們迫切希望在利率繼續上調之前購房，五分之一的千禧一代未來房主表示，希望在房貸利率上調之前購房。同時，55%的千禧一代未來房主還因利率上調前景，表示對購房一事“感到氣餒”。

“千禧一代表現出的緊迫感表明，他們了解目前房貸利率正處於歷史低點，是購房的有利時機，” Blefari表示。“不過，我們還認識到，利率上調會令購房過程困難重重。切記一點非常重要，即從歷史標准來看，利率和房貸利率仍處於低點，在嫻熟的房地產專業人士的指導下，未來的購房者能夠找到同時滿足自己的需求和財務目標的房子。”

在許多市場住宅緊缺的情況下，現有房主及千禧一代不願靈活的尋找住宅，而潛在房主及嬰兒潮一代的則最為靈活

許多市場房屋供應吃緊——尤其是價格較低的入門級房屋——這向購房者提出了另一個挑戰。開發商同業組織稱，今年，開發商將作出響應，更加關注低價房屋，這可能會成為推動猶豫不決的千禧一代購房的重要因素。在本輪調查中，70%的未來房主表示，目前他們願意等待——雖然未來房貸利率有可能上調——只要能夠購得滿足自己需求的房子。

“年輕購房者告訴我們，他們不一定希望購買傳統的起步房，因為久而久之還要進行整修，” Blefari解釋道。“他們希望拎包入住，不想再拿著錘子敲敲打打，給自己找麻煩。”

友好的鄰居是最重要的鄰裡特征

在尋找新房時，受訪者選擇的最重要的鄰裡特征居然是：友好的鄰居。未來購房者將友好的鄰居（50%）排在“精確的房價”（39%）和“堅信未來購房將成為絕佳的投資方式”（37%）等財務考慮之前。未來購房者看重的其他鄰裡特征包括，可以步行（45%）和優質學區（41%）。

當前和未來房主最想要的房屋便利設施是大型步入式衣櫃，排名超過露台/陽台和木地板。受訪者指出，節能家電和智能家居功能是最重要的房屋裝修設計趨勢，比如學習型恆溫器和自動照明設備。

“有趣的是，上漲的消費者樂觀情緒如何在春夏購房旺季中釋放，”Blefari表示。“所有房地產市場都有本地特色——每個市場都有各自的特征和具體情況。您可以聯系當地的房地產專業人士，了解如何在目前的環境中充分利用市場優勢。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情緒調查采用的方法

2017年3月，Edelman Intelligence通過在線方式采訪了2,521位受訪者。受訪者是當前房主（目前擁有自己主要居所的個人）或未來房主（目前沒有房子，且在未來六個月內可能購買自己主要居所的個人）。當前房主的誤差範圍是+/-2.18%，未來房主的誤差範圍是+/- 4.36%。

關於Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位於加利福尼亞州爾灣，是一家房地產經紀商，致力於開創住宅房地產市場的新紀元。該公司是為數不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司，是房地產市場中可靠、誠信、穩定和長久的代名詞。請訪問www.juwai.com/berkshirehathawayhs。

[1]上一輪調查的統計數據是指，Berkshire Hathaway HomeServices於2016年12月發布的第六輪房主情緒調查中包含的數據

相關資訊：首次購房者的困境：當做了所有應做的而無法成功時

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首次購房者的困境：當做了所有應做的而無法成功時 | 美國

當你做了所有應做的事之後會發生什麼呢？與有實力的中介合作、獲得事先批准以及完成整個抵押貸款和承銷流程，仍無法購得你的夢想之家？

我希望不會發生這種情況，但事實上這種情況很常見，而且經常不是任何人的錯，只能怪罪市場。全國很多地方都是強勁的賣方市場，一套房子掛出去幾天（或幾小時）內經常會收到多個購房要約。

毫不誇張地說，此類市場往往令人沮喪。以下是作為首次購房者應對艱難的賣方市場的幾種方法：

1、提出簡潔的購房要約，尤其是存在多個購房要約的情況下

雖然你可能很喜歡房子裡的定制織物，或者想要起居室一角那一張小小的手工咖啡桌，但賣家可能會拒絕一起出售自己的私人物品（而且也沒有規定他們必須要這樣做）。我強烈建議提出簡潔、直接的購房要約，切勿對賣家提出過多要求。

另一種提出直接購房要約的方法是刪除一些千篇一律的附加條款，所有其他購房者的購房要約中會包含這些條款。比如，如果你已經完成了銀行承銷流程，就等著購買你的夢想之家了，你是否真的需要貸款條款？如果向銀行貸款不成問題，那麼就讓賣家知道你已經做好了萬全的准備，是一位有實力的購房者。當然，每個市場的情況都有所不同，當地的房地產經紀人是你獲取這一問題相關建議的最佳來源。一定要與他/她討論一下這個問題，確保實現你的最佳利益。

我的建議：如果房款不成問題的話，只需在購房要約中提出估價條款，賣家便免除擔心。我們又回到了我最初提出的那個概念：購房要約越簡潔，附加條件越少，賣家越有可能選擇你，而不是其他與你競爭的購房者。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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2、切勿因為小錢而錯失你的夢想之家

不要誤解我的意思，我不是貶低買房的重要性。我知道，在很多情況下，我們正在談論的可能是你人生中最大的一筆金融投資，每一分錢都要用在刀刃上……有時如此。大多數國家的房價都在穩步攀升，如果你身處“熱門”市場，看到你所購房產的價格超過同一地區的其他房產，從而讓你感到房子“買貴了”，這種情況一點也不罕見。我知道，為你的首套房多花5,000美元意味著很大一筆錢，但仔細分析一下，你可能會因為買一杯拿鐵的小錢而錯失你的夢想之家。

你可能會問，5,000美元的拿鐵怎麼講得通？好吧，讓我們假定以下這種情況：你出價30萬美元購買一套房產，首付20%，利率4%。不考慮任何附加費用（比如保險、稅金等）的情況下，每周實際上只需多支付4.32美元而已，這不就是買一杯拿鐵的錢嘛。

US001 — * 假定利率為4%，首付20%。不考慮任何附加費用。（僅用於說明目的）

現在，讓我們假定樓市繼續走高，你在30萬美元的價格時錯失了你的夢想之家。房價和利率雙雙上漲。上表第一種情況中的“B”和下表第二種情況的月供差異約為186美元，折合每周46.52美元。在我看來，我寧願每周放棄一杯拿鐵，而不是將近50美元的投資收益。你同意嗎？

3、當所有其他方法失敗時……充分發揮創造力！

雖然你和你的中介已經盡了最大努力，但有時仍會事與願違，還是會錯失你的夢想之家。當出現這種情況時，要充分發揮創造力。向你希望入住的地區或社區的房主郵寄親筆信。告訴房主他們的房子正是你想要的，然後詢問他們是否知道附近還有誰可能正在考慮賣房。當你親力親為，讓房主知道你正在認真考慮買房時，你會驚嘆於自己收到的回復。你還可以讓中介聯系以前掛牌出售，但尚未賣出的房子。由於大部分市場的房價都在上漲，所以現在可能是接觸潛在賣家，鼓勵他們掛牌售房的絕佳時機。

無論你做什麼，切記在房地產行業中，創造力絕對是“神器”，能夠幫助你購得自己的夢想之家。因此，如果你感到沮喪的話，一定要堅持下去！你的夢想之家可能就在轉角處，而你只需要詢問即可。

作者：Chuck MacPhee

Chuck MacPhee是Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties的持牌房地產經紀人，他還是奢華房產專家和REthink Council成員。

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