加拿大 | 移民人数创30年纪录,因何大规模接收移民

近日据本地媒体报道:联邦统计局最新公布的移民数据报告显示,截至今年七月,在过去的一年中共有32.09万移民登陆加拿大,比前一年度(24.08万人)相比大涨33.3%,增幅达到30年来的最高值。那么为什么加拿大要如此大规模地接收移民呢?

从去年联邦大选开始,便不断有消息称自由党将大幅改革现有的移民制度,使团聚和技术移民加拿大更为容易。

加拿大 | 移民人数再创纪录,因何大规模接收移民
事实证明,移民数的增长对加拿大的国际贸易颇有裨益

前不久加拿大移民部长麦家廉(John McCallum)访问中国并希望增加在中国的签证中心,加拿大政府对移民的开放态度得以进一步彰显。麦家廉对中国的访问时所发出的希望吸纳更多留学生移民的直白言论在华人群体中引起了强烈的关注和反响。在北京,他提出了在中国五个城市新开签证中心的设想,并且放话将对留学生移民“撤销门槛”,“希望留学生和游客人数翻倍”,一时间令诸多有志移民加国者兴奋不已。相比此前哈珀政府对华的保守态度,自由党政府对中国移民近乎展现出了急不可待的欢迎态度。

众所周知,自由党政府善打自由主义牌,对移民的态度历来温和。然而,自由党目前的开放姿态的真正原因却有待深挖。这不仅仅是其执政理念体现,更是当前社会状况下,人口与经济陷入困局的加拿大所不得不下的一剂猛药。

截止至本年7月,加拿大全国失业率高达6.8%,虽然这一数据比起自由党上任初期稍有好转,但将近7%的失业率仍让加拿大人感到不安。经济不景气、失业率高、人口老龄化,这些问题或许需要更多新移民的吸收来解决。

8月份,麦家廉在温哥华举行的一场有关移民问题的新闻发布会上一语道破天机:“加拿大需要更多新鲜血液”。这意味着,加拿大不仅经济不景气,人口老龄化问题已经到了十分严重的地步。

2015年9月,由加拿大统计局出台的一份报告显示,加拿大65岁以上的人口数有史以来第一次超过了15岁以下人口数。相比2014年,2015年的加拿大人口有0.9%的增长,这一增长在过去17年中却是最低。而这0.9%的人口增长中,移民群体占到了总数的60.8%。也就是说,假设加拿大不引入移民而仅仅依靠国民的分娩,其人口增长江城县近乎持平的局面,长远来看,负增长将无法避免。如果任由当前局势发展,二十年内,加拿大老龄人口将远超青壮年。

加拿大经济学家莫法特也随之提出警示:“随着加拿大人口老龄化的日渐严重,社会中将有越来越多的退休人群,而这无疑会给我们的健康福利系统和养老金系统增加非常大的压力,因为支撑和建设这些系统的青壮年人口数远小于从中获利的老年人口数。”

分析人士认为,之所以希望增加签证中心,这是加拿大移民部依照历史先例所做出的试图增加游客和移民数的尝试。加拿大之前曾经在数个国家实行过增开签证中心的做法,而这些举动无不例外地为加拿大带来了更多的游客及移民。如果计划顺利进行,这5个新的签证中心将被设立在成都、南京、武汉、济南与沈阳。依照麦家廉的说法,这5个新的签证中心将用于服务这些城市内潜在的大量留学生与旅客。

出访中国前,麦家廉曾多次直言不讳,在大量吸纳旅游人群来加消费之馀,希望能够引进和留住国际留学生与技术人才。他不仅在公开场合表示国际学生和技术人才是加拿大“最优先考虑的人士”,在同中国外交系统官员的会面时,他甚至表示,“要是现在的旅游和留学人数能翻倍就更好了”。

“我们必须要吸引更多的学生来加拿大并让他们成为永久居民。” 麦家廉说。而他认为,阻隔国际学生来到加拿大就读的正是目前繁琐而严格的移民程序。因此,自由党将“改革移民程序”,“使之更欢迎国际留学生”。

相比学习哲学出身的保守党移民部长肯尼(Jason Kenney),经济学教授出身的麦家廉想必会将移民政策之于加拿大的经济意义置于考量因素的首位。

如果说人口结构是加拿大在未来数十年所要面临的长远问题,经济上的困局则是自由党政府当下所不得不正视的重大挑战。目前,为加拿大贡献最多国内生产总值(GDP)的三大产业分别是房地产、加工业和石油天然气开采。而伴随着过去几年内国际原油价格不断走低,加拿大的经济发展也受到很大影响。

相比1995年,在21年后的今天,加拿大的国内生产总值依然稳定在世界第十的位置,并无突破;而中国则在21年间从世界第七的位置扶摇直升至世界第二。而印度等一度被加拿大甩在身后的发展中国家,如今的经济实力也已经远超加拿大。伴随着自身经济的踏步不前与竞争对手的茁壮发展,加拿大政府的焦虑与日俱增。

加拿大乃至世界学术界对移民能否促进经济增长这一问题并无绝对意义上的共识。但迄今为止,大多数加拿大的知名研究都对移民能否带来积极的经济效果表现出了相对乐观的态度。

事实也证明,移民数的增长对加拿大的国际贸易颇有裨益。移民们和自己的原籍国来往密切,许多移民来到加拿大后依然保持着和自己原籍国的经济往来,而这样的往来积少成多,也很大程度上为加拿大的国际贸易做出了贡献。研究指出,加拿大和对加拿大的移民输出大国间的经济往来相较其他国家要密切许多。

此外,看重移民是自由党一直以来执政理念的重要组成部分,也是支撑杜鲁多父子在加拿大政坛安身立命的重要武功。在加拿大这样一个每四个国民中就有一个是移民的国家,抓住移民群体的选票显然是很有必要的。而2015年总统大选的投票结果显示,加拿大的30个移民居民超人口半数的投票区中,有26个将票投给了自由党。无疑,像他的父亲一样,杜鲁多凭借自己开放移民政策的许诺在获得投票权的移民群体中赢得了摧枯拉朽式的胜利。

值得注意的是,老杜鲁多决定实行宽松的移民政策时,加拿大正面临着经济低迷与高失业率的压力。但颇具争议的是,老杜鲁多政府在大量引入移民时并未考虑对移民的工作技能设置要求。在老杜鲁多治下,加拿大的移民系统由此前有针对性的招揽特殊人才转向了大量吸纳人口。以普拉蒙顿(Bob Plamondon)为代表的加拿大政治和历史学家们认为,宽松的移民政策一定程度上可被视作时任政府用以刺激经济的手段,但在更大程度上是老杜鲁多用以获取移民群体选票的政治策略。

相关资讯:加中签定协议 加不受理公民将被快速驱逐出境

(据约克论坛)

new-qrcode_简

 

加拿大 | 联邦政府开绿灯 房市又将重新起航

本周,加拿大总理杜鲁多主动联系华人媒体,就中加双方目前的一些现状及正在讨论的政策进行了讲解。目前讨论中,杜鲁多总理对硬度条款、房地产市场特别说话。

加拿大 | 联邦政府开绿灯 房市又将重新起航
移民部长买家连麦家廉表示联邦政府将不会出台政策阻止华人来加拿大购房

点击查看加拿大更多精品房源

在谈话中,杜鲁多总理强调中国已经冲单纯的出口大国成为了国际上面举足轻重的贸易伙伴,对加拿大更有重大的战略意义。加拿大非常希望能够与中国达成深度良好的伙伴关系,但是同时双方也承认目前仍有一些理念上的分歧需要通过进一步的沟通协调。

联邦不插手房地产

移民部长买家连麦家廉表示联邦政府将不会出台政策阻止华人来加拿大购房。麦家廉表示,是否出台针对投身加拿大房地产行业的外国投资者限制政策将有各省政府来决定。

虽然没有明确表示,但是不少正在观望中的房地产业者都认为这或许是联邦政府开的一个绿灯,联邦政府不插手的情况下一些省仍然会成为房地产投资的宝地。

此外,移民部部长麦家廉也表示各省政府可以自行决定对国际留学生得招生问题。他指出,联邦只在是否通过国际留学生成为永久居民这个方面有决定权。

人权及引渡

随着中加经济贸易等关系加深,人权等问题也提上台面。

总理特鲁多表示在人权方面中国与加拿大仍有许多需要讨论协商的方面,尤其在涉及到国际引渡的问题。

杜鲁多表示,加拿大最原则的问题在于中国对罪犯的处罚条款。加拿大将不会在知道罪犯引渡后将会被采取死刑的情况下配合中方进行引渡。特鲁多将这个要求形容为最后的底线,兵千表示即使面对美国及其他国家加拿大的标准也是如此。

在人权问题上,杜鲁多承认存在的分歧较大,但是两国也在积极的讨论,力求达到圆满的结果。目前加拿大国籍Kevin Garrate已经通过协商安全被送回加拿大,这也彰显中国政府对于谈话的诚意。

在访谈中,杜鲁多表示将会积极促成一个开放的沟通平台,力求中加两国在未来的几年内达成更好的合作伙伴关系。

相关资讯:杜鲁多太狠了 执政10月剥夺184人加国身分

(据温哥华找房网)

new-qrcode_简

 

美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言:曼哈顿房价2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约 数同比下降 20%,但比上季度增 长 12%。虽然销量较上 年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微 增 5%。

曼哈顿方位图

 

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平 上个季度的价格。这些中位数价格 比去年增长 18%。平均售价下跌 至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓 的中位数价格同比均有所增长。 每平方英尺均价同比显著增长,每 平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

 

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长,这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动,如Greenwich Lane、卡内 基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年 和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

销量3434个单位较 上年第2季度减少14%,签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿 的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得 从挂牌到出售的平均时间有所 增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统 舱公寓外所有卧室类型公寓的待 售天数都有所增加。一卧公寓录 得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的 增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一 季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯 一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有 最大增幅,同比增长 27%,而 一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应 月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三 种供应不足,其中统舱公寓的 供应月数为 3.6 个月,一卧公寓 为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个 月。三卧以上公寓单位是唯一超 出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所 有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达 至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。 每平方英尺的中位数价格同比增 长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去 年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类 型的公寓定价相比去年都有所增 加,但相比上季度,结果喜忧参 半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅 最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低 价位的房产销量减少。统舱公寓 录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准,对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

 

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%,但活跃挂牌量的市场份额要高的多,为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

 

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降,2015年第二季度占销量的58%,而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

 

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反,西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

 更多曼哈顿精品公寓尽在科可兰( Corcoran)。科可兰( Corcoran)是一家致力于高端纽约物业的房产集团。科可兰理解客户的个性化需求,为不同客户提供不同的服务,做到量体裁衣,以客户为中心,最大程度地保证客户利益;科可兰有着深刻的市场洞察力,为您提供创新卓越的服务。实现您的置业梦想!

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

 

澳洲 | 买家注意!“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付,“先租后买”受害者增多。

    点击查看澳洲更多精品房源

据Domain报道,一项新报告显示,那些想通过先租后买(rent-to-buy)协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的:买家同意一个膨胀的物业价格,然后支付市场租金(或高于市场租金)及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买,那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于,买家如要买房,须要在租约到期前和银行再贷款。

然而,那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心(Consumer Action Law Centre)对此表示,至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高,而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中,买家要同意膨胀的物业价格,然后支付定金和分期付款等,在某些情况下,买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而,买家须在几年内再贷款,而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房:从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》(Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.)。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况,但卖点都是相同的:“轻松容易拥有房产”,“不通过银行就能买房”等等。

其实,卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱,到头来却发现无法完成买房梦,最终不得不退出这样的买卖协议,并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此,他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而,随着各主要城市的房价不断飙升,房子的可负担性也越来越恶化,人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示,针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查,悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此,这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前,此类营销手段仍然处在法律的灰色地带,最好的办法是阻止消费者进入这些交易中,让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外,《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》(Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act)对其他形式的金融建议实施严格的规定,而这些交易也不应该例外。还有,为确保符合国家标准和对违规者实施制裁,承办商应根据国家信用法规获得牌照。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 维州学生2020年破百万 政府增开4校

随着孩子长大,墨尔本多克兰区(Docklands)的家长越来越担心了。

孩子一旦达到学龄,他们就只有两个选择——搬家,或者每天在早高峰时间长途跋涉去其他地方的学校上学。

教育部长参观小学。(《时代报》图片)

  点击查看澳洲更多精品房源

据《时代报》报道,维州政府计划新建4所学校,以缓解州内学位紧张。

政府周二宣布,“未来数年内”,将在多克兰和北墨尔本各建一所小学,在渔人湾(Fishermans Bend)建一所小学、一所中学。

政府还将购置地皮,扩建艾尔伯特公园学院(Albert Park College)。

多克兰的家长呼吁开建新校已有15年时间。各界政府都作出类似承诺,一直以来已经进行了3次调研。

墨尔本家长表示,由于学位紧张,孩子们都要挤在教室里面,“享受的空间还不如散养家禽”。部分学生抱怨身体酸痛,因为教室座椅不够、只能坐在地上。

教育部长梅里诺(James Merlino)表示,多克兰的新学校最为先进,可在一两年内开始招生。政府已经确认了5处备选校址,将会在6个月内进行购买。目前尚未清楚建校成本书目,但政府表示将会列入预算优先项。

梅里诺表示,不排除采用公私合营的形式。其余3间学校也已经进入规划。

梅里诺表示:“墨尔本和维州的入学率在飙升。我们了解到了市区的压力,墨尔本和部分偏远地区城市都出现了大规模增长。”

到2020年,维州学生数量将达到100万名。未来5年内,学校需要再吸收9万名学生

(据澳洲新快网)

 

海外 | 哥斯达黎加圣何塞精美豪宅:与自然和谐相处,尽享豪华风范生活

圣何塞(San José)是中美洲国家哥斯达黎加的首都和人口最多的城市,也是圣何塞省的首府。市内绿树成荫,马路两旁种有金合欢树、茶花和玫瑰花栽满各家庭院,一片葱绿,整个城市宛如一个大花园,因此,圣何塞又有“花城”之雅称。这处包含四个楼层的住宅位于哥斯达黎加首都圣何塞(San Jose)市的西侧,由德国裔瑞士建筑师J. Van Wilpe设计而成,卓尔不凡,精美无比,还可以享有漂亮的自然景观。

身处世外桃源尽享自然美景体验圣何塞独特的异国风情

这套住宅占据一个珍贵的独特位置,住宅位于海拔4000英尺的Santa Ana丘陵上,宛如一处私密的世外桃源。大宅很适合投资者在其中享受放松的生活,打发宁静的时光,同时欣赏河谷以及山脉美景。在自己家里,与好友亲朋相聚,喝喝酒或者享受咖啡,一边享受户外美不胜收的自然美景,如此惬意的事,都能在此实现。

美国 | 哥斯达黎加圣何塞精美豪宅:与自然和谐相处,尽享豪华风范生活
这处包含四个楼层的住宅位于哥斯达黎加首都圣何塞(San Jose)市的西侧,由德国裔瑞士建筑师J. Van Wilpe设计而成,卓尔不凡,精美无比
美国 | 哥斯达黎加圣何塞精美豪宅:与自然和谐相处,尽享豪华风范生活
在住宅随时随地可以享有漂亮的自然景观,欣赏宛如花园的圣何塞(San José)
美国 | 哥斯达黎加圣何塞精美豪宅:与自然和谐相处,尽享豪华风范生活
大宅很适合投资者在其中享受放松的生活,打发宁静的时光,同时欣赏河谷以及山脉美景
美国 | 哥斯达黎加圣何塞精美豪宅:与自然和谐相处,尽享豪华风范生活
住宅位于圣何塞是哥斯达黎加首都,这里土地肥沃,气候宜人,年平均气温20℃左右,四季如春

圣何塞是哥斯达黎加首都,位于中部高原的肥沃谷地,当地气候宜人,年平均气温20℃左右,四季如春,鲜花盛开, 非常适合居住。这座城市的住宅普遍盖得较低,结构轻巧,大部分是二层别墅型小楼房。街道依山而筑,忽上忽下,别有风趣。市区除中央大道宽敞外,其它街道比较狭小,许多古老建筑至今仍保持着一二百年前的风貌。18世纪的西班牙式教堂、钟楼矗立在新型的、现代化的建筑群之中。城市建设也有特殊格局,各区都有教堂,其前面必有一个小型公园,公园旁边则必有一所学校。

住在这里也能享受别有风味的异国风情。圣何塞是著名的旅游胜地。这里的伊拉苏火山是哥斯达黎加中部的间歇性火山,位于圣何塞东北;博阿斯火山,位于中央谷地的西北部,距圣何塞 57公里。拉萨瓦纳公园是圣何塞最大的公园,位于西郊。园内有国家体育场和体育馆,各种球类运动场,游泳池和田径运动场等。园内的艺术博物馆,展出19世纪和20世纪哥斯达黎加的雕刻和绘画作品。生活在这里,可以充分享受度假风情。

加拿大 | 大多伦多奥克维尔楼市综述:9月房价涨幅令人咋舌!

奥克维尔楼市,从今年开年以来持续火热,除了在今年的7月有略微的降温以外,其余都呈现逐步走高的趋势。

平均价格

8月的均价为104.6万,比去年同期上升了16.2%;9月的均价为106万,比去年同期上升了31.1%,涨幅令人咋舌。

奥克维尔房产均价涨幅惊人

成交数量

8月的成交数量为309套,9月的成交数量为339套,比去年同期均有大约20%的上升。

成交数量同比上升20%

新上市房源

9月开始,新上市房源数量有明显增加,从8月的356套增加到544套,但这两个月仍然少于去年同期。

新上市房源同比减少

在售房源数量

从今年的3月开始,在售房源不但大大少于去年同期,而且基本呈现逐月减少的趋势,至8月仅为345套,9月上升到419套,仅为去年同期的60%左右。

在售房源数量呈现逐月减少的趋势

平均成交天数

8月曾经上升到20天,9月又下降到了16天,比去年同期缩短了整整一周时间。

平均成交天数同比缩短一周

Brittney专业点评

由于今年市场上的在售房源数量过少,而求购者又甚多,因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计,对于中国买家追捧的好学区的独立屋,总价又在150万加币以内的刚需房来说,实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅,所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。

最近有很多朋友们问我,未来房价会不会下跌,因为目前有银行收紧了购房贷款,而加拿大政府似乎又有打压的政策出台,是选择立即下手还是持币观望为好?这个问题很难回答,因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看,虽然买房的顾客很多,但很多是把未来的置业需求提前了,今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多,造成目前的房价在涨,但租金却在下跌。

去年下半年以来,国内二、三线城市的房产市场井喷,财富效应非常明显,造成了当前市场的资金充沛,随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政,已经让国内的楼市急剧降温,希望进而也能影响加拿大楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外?这也是个未知数。总的来说,回顾过往的历史,这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高,如果您执意如此,建议给自己设定一个期限,或者三个月或者半年,如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场,不然,后果您懂的。

(所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理。)

奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象,一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号,另一方面也是由于前期涨幅过大,市场本身也需要做适当回调。7月下旬,温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策,对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动,本期专栏我会分享对这个政策的看法。【阅读原文

 

蒋蓓专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却 旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨,让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导,受高房价及低库存选择少的影响,潜在买家没有像过去那样抢房,使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示,在经过多年两位数的房价增长後,丹佛洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显,8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年,美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消,每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下,购房者在离开市中心较远的地区买房,以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说:“市场开始出现价格疲乏,购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房,”“在过去三年间房价大幅上涨,在很多市场,房价已经远远超出2006/2007年的高峰,使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示,自10年前金融危机以来,西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美,特别是在科技业方面,导致住房需求激增。在过去的五年里,丹佛旧金山奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间,全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨,让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司(Coldwell Banker)丹佛地区资深经纪人佩里(Wade Perry)表示,过去几年涨得太猛了,自今年初以来,房价增长已经放缓许多。他说:“买家也开始抗拒,并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数(Median)达到353,300美元,比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一,但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
奥斯汀,受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入,平均房价上涨8.1%,但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元,但仅比去年同期增加0.6%,而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出,旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓,但在其它以科技股为主的西部城市,如俄勒冈州波特兰市,当地房价在八月猛增了20%,与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图,今年房价比去年增长15%,而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围,今年八月房价比去增长了5.1%,而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场,许多购房者被迫到郊区买房,这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如,在丹佛郊区的Arvada,八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun表示,这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵,人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌,将有买家再次匆忙买进。”

互联网资讯综合整理

美国 | 2017美国房租缓升 西岸科技城市涨最快

华盛顿州最大城市、微软总部所在的西雅图市被预测为2017年美国房租涨幅最大的城市

美国房租多少钱?科技热潮正带动全美国房租上涨,据美国最大房地产资讯网Zillow周五(10月7日)发布的预测,这一势头在2017年有所放缓;而房租涨幅最大的十座城市中,西海岸的科技中心城市占去七席。

据美媒“商业内幕”(Business Insider)报导,近年来,年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引,纷纷迁居西雅图旧金山等高科技产业集中的城市,由于房源有限,带动当地房租不断上涨。好消息则是,据Zillow预测,全美的房租中位数明年只会提升1.7%,和今年较去年6%的涨幅相比,堪称大幅放缓。

“先前我们看到有些地方房租涨了10%,预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔(Svenja Gudell)表示,“这仍很高,不过应能让一些租房者减轻点重负。”

2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为:

  1. 西雅图(Seattle)— 7.2%
  2. 波特兰(Portland)— 6.0%
  3. 丹佛(Denver)— 5.9%
  4. 辛辛那提(Cincinnati)— 5.2%
  5. 旧金山(San Francisco)— 4.9%
  6. 洛杉矶(Los Angeles)— 4.8%
  7. 萨克拉门托(Sacramento)— 4.7%
  8. 圣地亚哥(San Diego)— 4.7%
  9. 凤凰城(Phoenix)— 4.6%
  10. 圣何塞(San Jose)— 4.5%

互联网资讯综合整理

日本 | 安倍经济学命运 决定日本房市走势

安倍经济学带来日本经济复苏,随着 2020 东京奥运会各种设施的投资,使日本房地产活力回升,东京楼市出现过热后,近期开始降温下滑,有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”“不久房地产泡沫将破灭”等。

日本房地产投资顾问的长嶋修则认为,目前日本房地产谈不上什么泡沫,处于调整期,今后的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。

他表示,年初开始的日元升值,使外国投资者裹足不前,之后金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示,给楼市浇了一盆凉水,带来了房地产回落的局面。

 长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”,今后日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学,继第一支箭金融缓和,第二只箭财政出动之后,第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时,是否具有上调工资的底力,以此使家庭收入增加,带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。

(据钜亨网)

new-qrcode_简