配合一年一度的南洋產業展熱身活動，7位產業領域專家，包括發展商和房地產代理，為馬來西亞房市未來走勢把脈。為投資者們分享整體趨勢、消費稅如何影響產業市場、發展商該如何應對高成本時代，及未來產業旺區。
7專家把脈 馬來西亞房市嚴冬已過？
少了投機市場更健全
隨著消費稅開跑，我國產業市場進一步「冷卻」，不少人都在期盼，房地產市場嚴冬已過，展望回暖的一天。
怡克偉士（EKOVEST，8877，主要板建築）董事經理拿督林景清相信，市場現階段的變化只是暫時性，買家買慣了沒有消費稅的房屋，所以消費稅執行後還是會稍微遲疑。
他還說，現在包括買家及銀行都採取觀望態度，但隨著捷運工程2017年竣工，相關地段都會被帶旺，這段調整期不會維持太久，相信最長是一至兩年。
馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）總財務長郭盛進也贊同，但相對一年至兩年，他更樂觀，相信國人在習慣消費稅後，房產投資情緒會在3至6個月內回暖。
他指出，尤其是年輕的首次購屋者。只要地點好、有能力，看到對的房產還是會下手。所以，近期馬星集團的房產計劃亦著重可負擔房屋。
Chester房地產項目總監馬子爵也說，每個新措施執行初期一定會有緩衝期，觀望心態一定會有。
可是人都是健忘的，過去新措施執行後，過半年或一年後都會淡忘，需要適應或過度期，但暫時性的影響還是在所難免。
首季是傳統淡季
經驗豐富的產業經紀國際地產有限公司（GS Realty SdnBhd）主席兼執行董事饒安昌說，消費稅的影響，不侷限於房地產，而是全國各個行業。
他指出，從過往經驗來看，其實每年1月到4月的產業銷量都會稍慢，主要是因為家庭開銷比較大，算是傳統上的淡季。
因此，他認為，今年一月到現在的行銷和銷量等各方面影響都不大。預計，一般5月至6月市場就會回溫。
「大部分發展商也會選擇在這段期間推出新計劃，屆時市場就會再旺起來，動力維持至年底。」
展望今年趨勢，饒安昌相信全年銷量最多跌5%至10%，下半年動力料復甦。
「畢竟消費稅不會影響住宅房地產，頂多是發展商購買建材時成本增加。但一些稅務仍有下調空間，相信明年房屋價格也不會漲太多。」
消費稅沒影響外資情緒
大馬產業機構投資金融副總裁潘榮德說，消費稅確實影響到消費情緒，但對外國人來說，大馬房產還是一樣便宜，不會讓他們卻步。
他指出，產業市場外資購屋者的交投仍相當活躍，銷量還是很驚人！
MCT集團（MCT，5182，主要板房產）行銷及辦公樓租賃高級總經理張榮寶認為，消費稅對住宅產業銷售的影響相對小。
「如果有對的房產，又剛好符合預算，我覺得，購屋者不會因為消費稅而不買等待已久的理想房產。」
至於供需問題，林景清坦言，目前市場可能有供應過多的現象。但他認為，政府推出多項大型基建及大吉隆坡計劃，其中包括建造馬新高鐵，很多地段前景都相當好。
再者，房產買賣價格向來看信心，一旦買家調整好心態，相信購興就會回揚。馬子爵認為，衣食住行為人的基本需求，只要有人就需要屋子，即使不買也要租。
「且若以數據衡量，總人口持續增長，就一定會製造出需求。」
外資鍾情主題式房產
近年我國產業也吸引外資關注，尤其柔佛依斯干達特區也吸引了不少中資發展商入駐。
潘榮德說，他常跟外國投資者接觸，發現近期來馬尋找房產的趨勢，傾向具主題式、有概念的房地產，比如說養生醫療保健等與旅遊相關的項目。
「畢竟其他國家公寓已很多，所以不需再來大馬找同類型的房產。」
說到保健類型產業，他舉例：「外國房產有藍卡保健計劃，每棟公寓或社區內都有24小時診所服務，即使夜半緊急需要看診，也可致電醫生。這是一個趨勢，而且中國已有這類型的房產計劃，本地發展商也可考慮朝這方面概念去展開新計劃。」
潘榮德也建議發展商不再只是為了建而建，反而要推出新概念。其中，我國推行的第二家園計劃是很好的渠道，潘榮德透露，成功吸引許多中國買家到大馬置產，而不到發達國家申請綠卡。
「因為我國生活水平相對便宜，適合移民及遷移前來經商，且手續非常簡便，甚至提供10年免簽證福利，相當不錯。」
他說，外資眼中的熱門景點還是在大吉隆坡。
熱衷發展綜合城鎮
九十年代，我國產業市場發展以去中央化（decentralization）為主軸。當時發展商紛紛主打在距離吉隆坡30公里範圍內，發展面積1000至3000英畝的城鎮。
張榮寶說，甚至還有產業發展計劃遠到50公里以外，如武吉布倫東（Bukit Beruntung）；那個年代也非常流行高爾夫球場。
2000至2008年的產業發展潮流，他稱為「升級市場」（upgraders market）。這時候推介的產業大部分是豪華排屋、半獨立式和獨立式等洋房為主，也流行發展綜合型城鎮。
2009年至今，則被譽為「增值市場」（enhance market）。
「現在區區20英畝的面積就可以發展綜合型城市，如I公司（IBHD，4251，主板產業股）在莎阿南的i-City城鎮，及MCT集團的One-City，小小面積，發展總值卻可高達50億令吉。」
以前森那美（SIME，4197，主板貿服股）在梳邦再也的旗艦發展計劃，面積達3000英畝，發展總值才20億令吉。
他預見，2015年後，大馬產業市場將出現兩極化，即吉隆坡市中心的產業價格會去到超級高端，周圍地區則趨向大眾市場。
「吉隆坡市中心的產業價格需外資等來持續推高，這樣才能帶動吉隆坡周邊地帶的產業價格。」
產業價格料續揚升
目前，產業市場內，供應過剩情況確實存在，且產業價格也正處於盤整期。加上消費稅推行，不少購屋者都採取觀望的態度，所以短期產業市場還是看淡？
但林景清認為，產業市場的基本面依然健全，長期內，價格將繼續趨揚。而且，消費者會慢慢開始接受消費稅，並習慣消費稅的存在。
他堅信，市場因消費稅放慢投資步伐，只是情緒反應，一旦做好心理準備，接受消費稅，房屋買氣就會開始恢復。
且長期內，吉隆坡和巴生谷的產業市場仍由大吉隆坡的發展計劃支撐，且政府也大力發展捷運和輕快鐵等基本設施，都是產業市場的長期支撐因素。
饒安昌說，吉隆坡和巴生谷的土地越來越少，長期內，產業價格不會下滑的。
儘管最近有打房措施，產業市場短暫回溫，但，像土地交易等競爭卻非常激烈，一片地，就可吸引10個發展商競標。
現在進場撿便宜貨
出席者堅信，房市目前放緩只是短暫的調整期，房價長遠還是往上。林景清說，目前只是個調整期，到某個階段購興會回揚。
「有本錢的人現在買進，便會是日後賺錢的機會。但很多人一直等待，看到真正想買的房產時卻已沒有便宜貨了。」
MCT集團（MCT，5182，主要板房產）行銷及辦公樓租賃高級總經理張榮寶直指投資者過慮，觀望太久，實則會失去機會。
「很多人左看右看，看了很久還是在看。」
但是，市場走勢不會等人。
有捷運，住得遠沒問題
張榮寶認為，隆市房價飆漲沒有壞處；屆時，本地人可繼續分散，住在近郊區，即便距離隆市50公里以外的巴生、士毛月和汝萊等也無大礙。
「大馬人的生活方式和中港台等大城市也不一樣。早上會到城裡上班，但放工後，會傾向於在城市外圍，生活環境更好的住宅區居住。」
張榮寶補充，發展商最近頻頻在舊區推介新的發展計劃，產業價格和素質都高，也協助推高當地的產業價值。
「如馬星集團近期在吉隆坡甲洞華友花園（Taman Wahyu），也帶動了該區房價。」
潘榮德則補充，而且吉隆坡的土地也受到許多外國人青睞。因此產業價格料在需求不斷下維持。
交通打通城市命脈
古人是靠河流打開城市命脈，現代人則依靠高速大道、捷運和鐵路等。
是的，郭盛進就認為，這是未來發展的主軸。除了可負擔房屋，他認為，未來無論是以地點、價格等種種考量，第一點是圍繞著基建設施如大道、高鐵、捷運等，這些基建經過的地點都是熱點。
第二點則是最後是在有地房產方面的保安措施，所以馬星集團，接下來會推出更多圍籬保安社區（Gated&Guarded）類型的產品。
捷運高鐵帶旺沿線產業
90年代，我國注重高速公路的發展。現在政府更大力推動捷運、輕快鐵和電動火車等的發展。
此外，隆新高鐵若建成，到時候也將改變整個吉隆坡市的景觀。
張榮寶相信，屆時可以吸引更多來自新加坡的公司，在吉隆坡成立辦事處。因為相對新加坡，吉隆坡的租金價格較低，可吸引更多商業活動。
「有了隆新高鐵，吸引高鐵線上的外州的人口如麻坡，到吉隆坡來工作更加容易。
「因為回家鄉更快速方便，屆時，更多人會把吉隆坡當做是週日棲息（weekday shelter）地，在家鄉有個週末居家（weekendhome）。」
那麼吉隆坡的產業也不愁沒有租客了，就可以填滿。
聚集人氣最重要
首都是國家的核心，只要有物流、人流、商流，錢就會流。
張榮寶解釋，早期吉隆坡的機場位於在新街場（即將發展為馬來西亞城市）。當時，物流朝向聯邦大道，工業發展需大塊平地，帶動八打靈再也、雙溪威及莎阿南發展，去到巴生港口。後來，在梳邦建立機場，聚集物流及商流後，自然又聚集人潮，向當地找商機賺錢。
至於未來哪一個方向會繼續興旺？
張榮寶認為是大吉隆坡的西南部。原因無他，就因為西部有港口，南部有機場，符合了「物流」的條件。
「吉隆坡東部主要是山脈，而且主要是住宅區，缺乏就業機會。北邊，曾因盛傳將興建機場而紅極一時，但最後機場卻建在南邊。」
「我們要看以大吉隆坡為中心，還有哪一個地區擁有大平原，可以大規模發展，供城市轉移，不必問風水師，都知道西南部最好。」
此外，以就業機會來看，張榮寶說，大吉隆坡計劃下，3個地區將吸引許多跨國企業，即吉隆坡城中城，吸引油氣及金融領域、八打靈再也有物流及製造業，接下來就是賽城的科技與資訊工藝。且有隆布大道（MEX）等高速大道，去到市中心，僅需短短半小時。
一條龍服務 助控制成本
當市場疲弱，產業需求不高時，產業發展商就會面對無法抬高產業售價的窘境，因此只能從控制成本著手。
張榮寶認為，如果無法控制土地成本，建材又受到令吉貶值的衝擊，就必須另想它法，控制建築成本。
「否則的話，產業價格太高，市場接受不了。」
現在發展商要節省成本，很多都提供「一條龍」服務，將大部分的工序，都變成內部處理，自己設計、直接到中國採購建材、建築，甚至是銷售都是內部資源完成。
這些工序若都減少依賴外包，至少都可節省10至20%成本。
「以前賺幅要20至25%，但現在行情不好，我們的產業賺幅即便15%都可以接受。因為我們在設計、採購和建築都已節省了成本。」
現在發展商最注重建築訊息模型，講究在建築活動開始前，設計階段起，就必須有正確的設計和資訊，減少錯誤。
「因為在建築期間任何更動都會造成工程變更令（variation order，簡稱VO），一個變更都將加重建築成本。」
且他說，設計師若能根據標準的建材尺寸來設計，建築時就可以減少不必要的浪費，因為不標準的設計，都要額外的費用。
模塊建築既快又好
使用模塊建築，不但大幅減少建築錯誤，更加速建築工程速度。業者認為，在手工人才缺乏的情況下，預鑄的建材更精準，成品更完美，有品質獲保證。
張榮寶說：「以前發展商一個月建築一層樓層，現在用模塊建築，4天即可建好。」
他還說，儘量使用本地人才，設計等至少都可節省2至4%。
消費稅衝擊建材開銷
郭盛進說，雖然住宅產業不受到消費稅影響，但建築時發展商還需支付一些消費稅，成本肯定也會遭受到消費稅的衝擊。因此，建築成本的消費稅，對發展商來說，是很大的挑戰。
不過，為了控制成本，該集團也放眼達到符合經濟規模，更謹慎的成本控制，最終目的就是不要把消費稅成本轉嫁給購屋者。
林景清說，無疑，消費稅推行將推高發展成本，但發展商是做生意的，都是「貴來貴賣」，即便發展成本上揚，一般都將轉嫁消費者。
另外，針對很多人甚至產業顧問公司都建議發展商，把焦點轉向發展可負擔房屋。但他認為，發展商若將一些土地轉換成可負擔房屋，犧牲掉的賺幅，也是要轉嫁到其他類型的產業。所以這邊廂有可負擔房屋，另一方面，別的產業還是得面對漲價的情況。
況且，目前市場上，太便宜的產業需求不高，大部分購屋者都會要求生活環境比較好的產業。
