居外澳洲免费留学秘籍 – 2018年如何实现以房养学 | 澳洲

對於國人來說，澳大利亞向來以宜居與教育聞名，近些年隨著海外房產投資熱潮的興起，在澳洲投資房產的人也越來越多，有很多人也都希望可以實現“以房養學”。以房養學的核心概念就是通過出租與出售房產的收益，來支付留學所需的各種費用。不過近年澳洲火熱的房產投資需求已經使得澳洲房價飛漲，政府不得不出臺各項政策限制需求，為房價降溫。在這樣的大環境下，澳洲房價還能繼續上漲麽？“以房養學”是否依然可行呢？居外為您帶來獨家秘籍，為您詳細解析澳洲熱門留學城市以房養學的可能性：

 

壹、留學澳洲名校，中國學生的好選擇

在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大學排名中，澳大利亞共有35所高校進入世界千所大學排行。其中，六所高校躋身世界百強，分別為墨爾本大學(32)、澳洲國立大學(48)、悉尼大學(61)、昆士蘭大學(65)、莫納什大學(80)和新南威爾士大學(85)。可見在澳大利亞讀世界名校，選擇非常豐富。澳大利亞同時也是繼美國、英國之後，世界上國際學生數量第三多的國家。而這次入選的名校也無壹遺漏的聚集在我們所熟知的悉尼、墨爾本、珀斯、堪培拉、布裏斯班與阿德萊德等著名澳洲城市。

備註：《泰晤士高等教育》是壹份英國出版的高等教育報刊。泰晤士高等教育世界大學排名與USNEWS世界大學排名、QS世界大學排名、ARWU世界大學學術排名為公認的四大權威大學世界排名。

2017-2018澳洲名校排名（據泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大學排名）

數據來源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia

 

二、房租逐年增加，“以房養學”是明智之選

在眾多學生眼中，澳洲留學都是壹個極為不錯的選擇，出國留學選擇澳大利亞的中國學生不在少數，我們對澳洲教育認可的同時還對那裏的生活環境有著深深的向往，但是去澳洲留學不得不面臨壹個現實的問題，就是花費，澳洲留學費用雖然不及美國英國，但是也是比較高的。近年來，我們發現留學生的生活費，尤其是海外租房的費用，正在逐年增加。

來源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/

面對越來越高昂的留學租房費用，很多家長選擇“以房養學”的形式，通過購置海外房產，達到降低留學成本與資產升值的雙贏效果。為孩子出國深造、家庭財產優化配置做準備，“以房養學”可以稱得上是明智之舉。

延伸閱讀：“以房養學”的3個好處

  1. 省租金 既節省留學期間的租金費用，又給孩子創造更好學習環境；
  2. 補貼費用 投資房產所產生的穩定租金收益，可補貼孩子日常開支；
  3. 長遠投資回報 國外房市較為穩健，中長期持有，投資回報很可觀。

 

三、澳洲整體房價增幅放緩 但“以房養學”仍大有可為

2017年12月澳洲整體房價增幅放緩，許多城市出現環比房價下跌。特別是悉尼，房價同比增幅只有3.1%，顯著低於之前的水平。霍巴特、墨爾本與堪培拉則為房價增幅最高的三個城市。此外，布裏斯班與阿德萊德房價表現較為穩定，增幅緩慢上升。之前房價跌跌不休的珀斯，則似乎有望止跌反彈。

根據居外網海外房產分析師Adam Yang表示，目前澳洲房市處於調整期，當地政府對外國投資者的附加稅與貸款限制，加之澳洲房市可負擔性變差，都會影響房市需求。受到悉尼房價降溫的影響，2018年澳洲房市整體將繼續放緩。2018年悉尼房價整體增幅可能在2-4%的範圍內，在接下來幾年都可以逢低進行學區房價值投資，不過在目前暫不適合以房養學。而墨爾本、阿德萊得、布裏斯班與堪培拉等城市房價在接下來幾年將依舊上行，只要選擇得當，都可以找到適合以房養學的投資選擇。在這次的居外秘籍系列裏，我們將為您壹壹詳細解析這些城市以房養學的可行性。

當然，以房養學的首要前提就是資金規劃，這是壹項長期的資產配置行為。“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報，2年後的租金水平也預計將比現在高出不少。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

 

四、居外澳洲六大名校“以房養學”攻略

居外網選擇發布在《泰晤士高等教育》評選出來的世界排名前100的大學所在城市，多角度剖析了在這些城市是否適合投資學區房。希望給予有意在新壹年踏足澳大利亞，並投資學區房的投資者更多選擇。

悉尼大學以房養學攻略

墨爾本大學以房養學攻略

阿德萊德大學以房養學攻略

昆士蘭大學以房養學攻略

澳大利亞國立大學以房養學攻略

西澳大學以房養學攻略

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

責編： VX

辦理美國留學需要哪些材料？| 美國

去美國留學，手續壹定要帶全，否則不是出不去就是到了那邊再想起來可就晚了，所以辦理美國留學手續都需要哪些材料呢？下面壹起看看吧！

法律文件

有效的護照與簽證(請註意：在妳入境時，護照至少還有六個月的有效期;簽證也必須在有效期內)。學生的簽證資格證書I-20表格以及美國學校的錄取通知。入境-離境表(I-94表)。

另外，去美國留學妳還應該至少帶壹份妳的正式的出生證明或公證，以及無犯罪記錄公證，妳在美國申請各種身份證明和其他文件時也許需要。

學業文件

托福、雅思、GRE、GMAT、SAT等英文成績單。妳最近上過的中等學校、學院或大學的正式成績單，以及相應的在讀證明或學歷學位證明。申請學校時老師、教授或雇主的推薦信。如果這些文件不是英文的話，妳還需要準備好這些文件的英文翻譯件。

聯絡人信息

如果妳知道在當地負責安排接機的聯絡人的信息，請隨身攜帶。同時別忘了攜帶妳在美國的學校名稱、地址和電話號碼等信息，以備旅行延誤或碰到緊急狀況時使用。此外，去美國留學妳還需要帶上妳的家庭聯絡人的聯系方式以及妳的國家在美國的使領館或其他諸如教育機構或資助機構的名稱、地址和電話。請在托運的每件行李上加上標簽，寫清楚妳的名字，在美國的目的地地址與聯系人的聯系方式(通常可以寫就讀學校的地址與學校國際部的電話)，以備在行李延誤時方便航空公司按照上面的地址送達學校或目的地。

免疫和接種證書

大多數的學校會隨同錄取通知，把要求學生提供的健康與免疫證明的具體規定和要求壹起寄給妳。妳需要在獲得簽證後去相關的醫院做體檢和接種疫苗，然後獲得相應的體檢報告和壹本在世界衛生組織通用的黃色封面的國際旅行預防接種證書。

其他文件

醫藥處方和醫療記錄

1、入境時，必須在入關表上申明妳所攜帶的藥品。有些藥物也許不允許被帶進美國。

2、妳如果定期吃處方藥的話，最好攜帶充分的藥量以及壹份用英語寫的處方。

3、如果可能的話，攜帶妳的詳細而最新的醫療記錄，不僅能幫助妳的美國醫生更好地了解最近以及過去的診斷和治療，也許還能幫助妳避免在美國花更多的錢重復這些檢查。

護照照片若幹;國內身份證、戶口簿復印件若幹;護照和簽證復印件若幹。

在妳明白上述規定後，再次提醒，下列文件壹定要放在妳的隨身行李中，而不是托運行李裏：

1、加了簽證的護照

2、機票

3、I-20表格

4、美國學校的錄取函以及其他校方簽發的重要文件

5、妳就讀過的中等學校、學院或大學的正式成績單，以及在讀證明或學歷學位證明

6、免疫證書和其他健康文件

7、重要的地址以及聯絡人的聯系方式

8、信用卡，足夠旅行用的支票、現金，最好能備有少量的美元零錢

9、筆，以方便填寫各種表格需要

10、其他重要的文件，包括妳的出生證明，保險卡、結婚證書等等

去美國留學妳還應該在妳的隨身行李中放入足夠兩三天換洗的衣服和個人用品，以及處方藥品、眼鏡和其他重要物品，在妳的托運行李萬壹丟失或未及時到達的情況下以備急需。

註：在妳旅行到美國以及在美國落地後，妳要隨身攜帶所有的重要文件。不要把這些文件放在行李裏，也不要借給或交給任何人，除非那個人能夠出示有關的身份證明，表明他或她有接受這些文件的授權。

上半部分的申請材料都是申請者本人的相關證明與材料，下面我們再說說跟父母有關的壹些證明材料：

1. 工作證明（中英文，需要寫明職位、薪資和工作時間）

2. 存款證明（壹般在15萬人民幣以上，凍結時間至少為6個月）

3. 出資人保證書（現在有不少學校需要提交這個材料，學校會提供相關表格，需要出資人和妳壹起到存款的銀行辦理，當著銀行的服務人員簽字，並要求銀行人員確認出資人在這間銀行的存款額，然後需要三方都在保證書上簽字。由於留學生沒有收入來源，所以需要父母來辦理）

上文中的申請材料清單基本上就是留學申請初期需要準備的壹些材料了，壹般會采用網申和郵寄等兩種方式進行材料遞交。如果妳想申請藝術類專業，之前參加過比賽的獲獎證明也可以壹並寄給學校，會為妳的申請加分不少。

把所有的申請材料都準備齊全之後，就要把材料寄出去了。郵寄材料需要註意壹下幾個方面：

1. 材料提綱（放在所有郵寄材料的首頁，把所有寄出的材料列壹個清單，方面學校查閱妳都提供了哪些材料）

2. 材料分類（自己準備壹個建議文件夾，把材料整理起來，有些2-3頁的材料不要使用訂書機裝訂，可以用曲別針）

3. 為了讓學校按時審核材料，郵寄的語言考試成績最好標明“非官方成績單原件”，如果語言成績還沒有出來，可以向學校申請成績延期遞交。

4. 記住申請的截止日期，有些院校是要求材料在截止日期前寄出，有些是要求在截止日期前收到，因此要弄清楚是哪壹個要求。寄出日期壹般以郵戳日期為準，所以同學們要估算好時間，提前寄出。

5. 郵寄的地址要是用官方提供的地址，用英文寫清楚。最好選用EMS、DHL、UPS等國際快遞。

6. 最後材料寄出以後要關註自己的郵件更新，查看學校是否收到材料，以及其他材料問題。

在所有的材料審核完成之後，需要面試的大學就要開始預約面試時間了，通常選用的面試方式是電話面試和視頻面試。面試的時候要註意自己的穿著，不要因為是視頻面試就忽略了它的重要性，面試表現的好壞會直接影響錄取的結果。希望您們都能早日拿到學校的OFFER。

 

來源：互聯網

排版：Shelly Du

 

2019年秋季留學申請開始 學子如何考量留學目的地？

憧憬人文環境，爭取節省開銷，向往安全地帶——學子這樣考量留學目的地

2019年秋季留學申請已經開始。

每年的8、9月，是欲赴海外留學的學子開始選擇學校的時候。“去哪個國家留學？”“去讀哪所學校？”這是准留學生們思考得最多的問題。

留學期間，就讀學校及其所處城市的環境，會對年輕學子的成長產生潛移默化的影響。在同一個國家的不同城市、在同一座城市的不同地區，情況都可能大不相同。因此，在選擇留學目的地時，需要具體了解，綜合考慮。

城市特色風貌 更吸引年輕人

世界那麼大，年輕人都想去看看。

許多留學生會依據文化、風格等人文因素來挑選留學城市。“每個城市都有它的個性和魅力，或清新雅致，或富麗堂皇，或豐富多彩。准留學生往往傾向於自己鐘愛的那一類型的城市。”北京優弗教育咨詢有限公司的留學顧問徐姍姍說。

王凌宇因為受《潘神的迷宮》、《午夜巴塞羅那》等拉美電影的影響，深深愛上了拉美文化，一直向往能到擁有熱情民風的海濱城市學習和生活。再三考慮之下，他在今年年初決定前往西班牙的巴塞羅那開啟自己的留學之旅。

“巴塞羅那擁有許多歐洲城市少有的繁華，而且藝術氣氛濃郁。在這裡，藝術的氛圍是彌漫在空氣中的，你很難不被感染。這座歷史悠久的西班牙城市，因著名設計師安東尼奧·高迪及其建築而聞名於世。”王凌宇感慨道。

西班牙巴塞羅那

於沛文已經在德國的康斯坦茨學習和生活了1年。這座小城平淡寧靜的氛圍讓她的性格逐漸變得沉穩。“在康斯坦茨，沒有太多的喧囂。我大部分時候都過著教室—圖書館—宿舍‘三點一線’的生活。這讓我幾乎不會因身邊的瑣事分散注意力，有更多時間和精力專注於自己的學業與生活。”於沛文表示，她很喜歡這裡。

德國康斯坦茨

行業資源豐富 更受學子青睞

留學所在城市的行業資源豐富與否，關系到學子未來發展機會的多少。學校好且所處城市行業資源豐富，最受學子青睞。

一些學子因為這樣那樣的原因，沒有申請到理想學校和專業，也可以通過選擇行業資源豐富的城市來“彌補”一下。尤其那些已經對某個行業產生了興趣的學生，他們在選擇留學城市時，會傾向於那些擁有豐富專業資源的城市。因為在那裡能得到較多相關信息和實踐機會。

陳豪(化名)一直對計算機和工程機械領域很感興趣，但是由於當初標准化考試的成績不理想，沒有申請到最想去的學校。於是他申請了美國的華盛頓大學西雅圖分校。西雅圖在計算機軟件和航天技術等領域處於世界領先地位，微軟、波音等大公司的總部也在這裡。陳豪認為，在這座城市，他可以很好地發揮特長，在自己向往的領域繼續深造。

美國華盛頓大學西雅圖分校

徐姍姍說：“舉例來說，很多赴美留學生都喜歡紐約大學，一方面這要歸功於紐約大學那赫赫有名的商學院；另一方面就不得不提紐約大學的地理位置——位於紐約市中心，臨近國際金融中心華爾街。尤其是對於申請商科的學生來說，如果該城市能提供大量與金融相關的實習和工作機會，那麼這個城市是非常受青睞的。”

紐約市中心

消費水平高低 考驗錢包豐度

廈門英聯環球教育咨詢有限公司負責人葉毅斌認為，留學生在選擇留學目的地時，當地的消費水平也是他們的重點考量指標之一。“不同城市、不同地區的生活成本有較大差異。對於廣大工薪階層的留學家庭來說，留學城市的消費水平，很大程度上決定了學生最終的留學目的地選擇。”

金吉列出國留學咨詢服務有限公司留學顧問杜珂瑋說：“不同城市的經濟發展態勢不同，影響著留學期間生活費、住宿費和交通費等方面支出。經濟活躍的地方，往往物價就高，在該城市留學所需費用自然水漲船高。”

蘇格蘭愛丁堡

朱姝姝在決定赴英留學時，曾綜合考量了英國各個城市的消費水平，最終選擇了愛丁堡。她表示：“一方面，愛丁堡的交通費明顯低於英國的很多城市。以格拉斯哥為例，雖然它與愛丁堡相距不遠，但在格拉斯哥乘坐公共交通工具，如果不是購買長期票，則需要花費比較高的交通費。而在愛丁堡，只需要花1.6英鎊就能買到去全城任何地方的單程票。”

“除此之外，愛丁堡的住宿費用也比較低。我剛到愛丁堡的時候，還曾抱怨一間小小的單人間宿舍居然每周要花135英鎊。後來我發現倫敦的租金更高，同樣大小和條件的房間，在倫敦市中心一周的租金要230英鎊左右。” 朱姝姝說。

社會治安好壞 最為家長看重

近年來，留學生安全事件不時見諸報端。是否留學期間每天都要擔心自己的人身安全，就成了留學生特別是留學生家長十分看重的問題。

葉毅斌說：“美國留學生失蹤案、法國巴黎街頭的恐怖襲擊事件、澳大利亞墨爾本暴力事件等都是近期發生的惡性安全事件。留學生在海外的人身安全問題受到越來越多的關注。”對此，葉毅斌建議學子，在選擇留學城市時，需充分考慮該地的安全系數。

曾經就讀於法國蒙彼利埃綜合理工大學的楊頔，在蒙彼利埃生活了3年。“蒙彼利埃位於法國南部，由於與非洲大陸北部隔海相望，所以這裡比很多法國北方城市的社會治安情況更復雜。有人說巴黎和馬賽是法國最危險的城市，其實蒙彼利埃的‘留學安全系數’在法國也只能處在中游。”楊頔如是說。

法國蒙彼利埃

在一些旅游城市，小偷活動猖獗，巴塞羅那亦不例外。“作為歐洲著名旅游城市，巴塞羅那的治安並不盡如人意。在巴塞羅那街頭，偷盜扒竊經常發生，特別是在老城區和旅游景點，這種現像更為嚴重。我曾經兩次險些被偷，多虧朋友及時制止。”王凌宇建議，如果選擇到著名的旅游城市留學，日常生活中一定要對此多加警惕。

杜珂瑋認為，選擇留學城市前，需要全方面、多渠道地搜集城市的相關資料，多做比較，避免在對一個城市不了解的情況下，貿然盲目前往。“有條件的話，學子可以提前赴心儀的留學目的城市親身感受一番。如果條件不允許，也可以通過瀏覽當地旅游局的官網或觀看關於這座城市的紀錄片，還可以通過已經前往該地留學的學長，盡可能多地了解這個城市的情況，綜合考量後再做決定。”杜珂瑋說。


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來源：人民日報海外版
責編：Zoe Chan

美國部分高校留學新規 可憑高考成績直接錄取

“澳洲、加拿大、英國等地很多學校已經率先將高考成績作為留學生錄取標准，並且據此錄取的中國留學生在校表現良好。”近日，艾德菲大學國際招生處總監Shannon Paul在接受人民網記者采訪時表示，“艾德菲大學致力於建設國際學生友好型大學，將高考成績作為錄取標准將降低國際學生的升學難度。”

自2015年起，一些美國大學開始用高考成績代替留學申請者原本需要的SAT或ACT考試成績，不過仍要求申請者符合英語水平測試最低分數要求或通過面試測試。近日，紐約高校艾德菲大學、路易斯安那州立大學宣布采用中國高考成績作為錄取標准，這兩所大學將單純借助高考成績來錄取中國學生就讀其國際課程（即“國際大一課程”）。

“高考是一項高質量的考試，中國學生為此付出了巨大的努力，將高考成績作為錄取標准是十分可行的。我們不希望學生花三年時間准備高考，又要花費多年時間准備SAT或ACT。”路易斯安那州立大學國際課程總監Todd Ellwein在接受記者采訪時表示，他非常尊重並認可高考這一選撥性考試。

為了最大程度地節約中國留學生的申請時間，據U.S。 News Global Education駐中國工作人員鄧凱介紹，艾德菲大學、路易斯安那州立大學兩所高校打破了美國一年只可1、3、4、5、9月份入學的規律，專門為中國學生開設了10月份（即期中）入學的學術英語課程，為期7至8周。課程結束後，學生可在第二年1月份根據語言成績，升讀國際學生直入課程、國際大一課程，或繼續就讀學術英語課程。


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來源：新浪教育
責編：Zoe Chan

“以房養房”有技巧！出租房屋該怎樣保值？| 加拿大

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眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麼今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

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其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麼當我們把房子租出去之後，應該怎麼做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1、注意門和鎖

首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2、檢查地毯

地毯一般不會存在什麼安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊干淨整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3、空氣過濾網

如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麼您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標准是一樣的——只要你覺得濾網髒了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，髒得不能再髒了，這才想到換。而是說，一旦覺得髒了，就立刻換掉。

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4、檢查通風管

房子裡的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是髒的，那房屋中的制熱效果會非常的差。

5、檢查電器

尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您注意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麼最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6、檢查天花板和屋頂

這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

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7、檢查房屋外立面

在檢查時尤其要注意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裡鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8、滅蟲除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麼一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裡買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裡栽種有樹木，那也要注意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇佣專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。

9、經常記得檢查水管

尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麼很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現像，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麼你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。

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10、檢查門窗

作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否干淨，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麼可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麼最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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留學加拿大該不該買房？當地金牌經紀人實話實說｜居外專欄

我是壹個母親，兒子的同學中有好多是來自國內的留學生。我又是壹名在加拿大多倫多工作多年的地產經紀，工作關系接觸了相當多的留學生。根據我的經驗談談到加拿大留學的孩子們到底該不該在加拿大置業？

能來加拿大留學的孩子，相當大的壹部分家境都還很不錯的。個別的家境條件壹般，但為了孩子讀書，讓孩子有個的美好未來，家長就是勒緊腰帶，也要送孩子出來讀書，這只是少數家庭。我呢，今天就主要從大部分家庭的角度來探討壹下吧。

從自住角度：

第壹，安全的角度

這是作為母親最為兒女擔憂的問題。這幾年發生在留學生身上的案件，讓我越來越不安！尤其剛剛在5月份，多倫多東邊世家堡多大校園附近的出租屋，因為著火，壹個剛剛18歲的多大女孩子被大火困在房間，等到消防員趕到，發現她臉朝下，已經沒了氣息……那天當我看到這則新聞時，我難過得無法直視新聞裏轉播的女孩子的照片。作為旁觀者，我都如此，我無法想像，孩子的父母怎麽能接受這樣的壹個現實，怎麽度過失去寶貝女兒的下半生……我只能默默地為他們祈禱！我不希望這樣的類似事件再發生！

還有不知道大家還是否記得幾年前約克大學那個死在出租屋的可憐的中國女留學生。如果她不是和別人合租，住在地下室，怎麽會受到騷擾，怎麽會可憐地在青春年華離開這個世界！痛定思痛，我想給送孩子們來加拿大讀書的家長們壹個建議：既然有能力送孩子出來讀書，就不要再吝嗇手裏的錢，再給孩子找個安全的住所，最低為孩子購買壹套小小的但又相對安全的公寓吧。

壹般的公寓都有24小時的安全門衛，如果有煙霧火警，立刻就有人知道。進出人員需要登記，陌生人也不容易進到公寓，從而引起不必要的人身安全問題。

第二：舒適的角度

國外公寓的設計和國內大部分家庭居住的公寓設計是類似的，而且還有很多優點。

從外部設施上，壹般的公寓除設有24小時的安全門衛，設有煙霧火警，公寓裏還設有免費的健身房，標準高的公寓還設有遊泳池、會客室、遊戲室等等，特適合年輕人 的節奏。

從空間上講，公寓面積較獨立屋小，不需要額外的時間和費用去打理屋子外邊的花、草、掃雪等等，因為這些都含在了公寓的管理費裏邊，有管理公司派專人打掃。

從內部配套上看，公寓裏的廚房配套設施（爐子、烤箱、微波爐、洗碗機和冰箱）和洗衣機、幹衣機等壹應俱全，屬於國內的精裝修房。只要您買上床、桌子和電視等必須品，分分鐘拎包入住的節奏，不需要費心思去裝修。

第三：便利的角度

從位置來說，公寓壹般建在交通比較方便的馬路邊，交叉口等附近，學生沒有車也可以通過地鐵、公交車來安排自己的上學及工作，既節省了時間又節約了買車和支付關於車輛的壹切費用。

第四：文化差異的角度

在加拿大生活，有壹個大家都必須特別註意的問題“信用記錄”。這個信用記錄可以影響很多。壹個人信用積累是靠信用卡使用，還款及時不及等很多方面慢慢累積起來的。學生剛剛來到加拿大，沒有信用記錄，又沒有收入來源，主要靠父母的資助來完成學業。加拿大尤其是安省的很多大學，只給第壹年的新生提供住宿服務，以後三年都要靠學生自己去學校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大，就給學生們租房子帶來很多麻煩，除了沒有信用記錄，還因為學生們年紀輕輕，很多不懂得保持房間的衛生，搞得壹團糟，久而久之，很多房東對年輕學生租住房子形成壹種反感，造成了越來越多的學生租房很困難。租費也不斷地因為競爭激烈和房價上漲而暴漲。

每壹年的夏天在租房旺季，當我代表房東拒絕出租給學生，或者我代表學生租客壹次次被房東經紀因無信用記錄無收入來源而被拒絕的時候。我會再壹次地說，如果學生們家庭條件許可，購買壹套屬於自己的房子吧，有壹套自己的小公寓就不會經歷那麽多沮喪和無奈。

從投資角度：

第壹：從公寓的安全性上來講

從房屋構造上來說的。在國內，大部分的房子是鋼筋混凝土結構的，即便是獨立屋，高級別墅，鋼混結構也是首選。而加拿大的房子，獨立屋、半獨立屋、鎮屋，基礎部分是混凝土，基礎以上全部是鋼木結構。這種房子有很多優點，但最大的壹個弊端是容易引起火災！尤其是在目前加拿大的出租市場上，很多出租屋的地下室並不符合政府要求的防火規範和建築要求。壹旦出現火災，雖然說房東要承擔壹定的責任，可是如果真的是失掉了生命，錢又有什麽用呢？

所以，留學生的家長們壹定要對加拿大的房屋類型和構造有所了解，慎重地給孩子建議。孩子們畢竟年輕，丟三落四，忘記關火，房子如果老舊，又超負荷用電，很容易引起火災。所以，相對而言，鋼混結構的公寓安全系數更高壹點，管理簡單，適合沒空打理房屋的年輕學生們。

第二：根據家庭負擔能力購買合適的物業

居住在公寓有很多好處。這是對獨自在外的留學生們講的壹個問題。如果有家長陪讀的小留學生們，那就要根據家庭的負擔能力購買適合的物業。現在有很多媽媽帶著讀小學或中學的小留學生孩子來加拿大留學。她們就要選擇在學區範圍內租住或購買房子。居住在大多倫多的很多學區房周圍的公寓裏，並不壹定就可以有資格選擇妳想就讀的學校，所以只有購買獨立屋或半獨立屋之類的房子。

這些房子壹般都有自己的前後院，花草樹木茂盛，適合家庭居住，如果是全新的房屋，設計新穎，智能設備都運用在家庭的每個角落，這樣的房子，每壹個人都會喜歡，有條件的話，怎麽能不買呢？

第三，從經濟學的角度上及壹個經紀人的角度來分析這個問題

很多留學生包括他們的父母經常來問我，給學生買房子合適嗎？這是我工作中經常遇到的問題。讓我用數據和大家談談吧。

2011年—2012年前後，多倫多市中心的公寓壹室壹Den的房子才40萬加元左右，壹室壹廳也就35萬加元左右，出租價壹室壹廳大概1500加元/每月，現在多倫多市中心壹室壹廳的房子平均大概在55萬加元左右，出租價壹室壹廳在2200到2500加元左右。看看這些數據，6年左右大概漲了20萬甚至更多，每年平均3萬的漲幅。

壹個多倫多大學的留學生學費壹年大概4萬加元，如果按照租住房子壹年大概在18000元左右。那孩子4年學習下來，房子的漲幅就可以抵消學費的四分之三，相當於和本地孩子壹樣在多倫多讀大學。學生大學畢業之後，如果留在本地，還可以繼續持有房子，不必為房價的漲跌而擔憂。如果離開，賣掉房子，還會賺回本金甚至更多。

學生在自己的公寓裏學習居住，避免了壹次次搬家，避免了安全的隱患，節省時間，節省金錢，這是壹筆多劃算的買賣。

第四，從市場需求來看

近年來多倫多房屋租賃市場非常火爆。每年有很多的留學生進入安省在多倫多及周邊學習。租房市場供不應求，導致很多學生在夏天入學季節租房時遇到很多困難。房東不接受留學生入住，入住需要交多個月乃至提前交完壹年的租金的……只要家庭條件還不錯的學生，我覺得父母都可以考慮在這裏投資壹套甚至多套公寓，壹來解決入住問題，二來是以房養房，不失為壹種好的投資策略。

第五，從匯率來講 

現在的加元兌換人民幣比率非常低，是歷史最低期。國內的房價已經相當高了，將國內房子轉成現金，將人民幣轉成加元在國外投資，雞蛋不能放在壹個籃子裏，這也是普通人理財都能明白的道理。

第六，外國人買房稅的退還問題 

2017年四月，安省增加了壹條外國人買房必須繳納15%的額外費用。這個政策的出臺，確實影響了壹部分人在安省的購買計劃。但是如果您是壹位留學生，並且購買的房子用來自住的，那兩年之後，您就有權力通過律師申請退稅，這也是留學生購買房子的壹個非常有利因素。

第七，受加拿大的移民政策影響。

加拿大是壹個多民族國家，近年來的移民政策壹直比較開放，每年有幾萬人來到加拿大。多倫多作為金融經濟的領頭羊城市，房子的需求量很大，選擇在大多倫多地區投資，不會有很大風險，是符合市場經濟規律的。

這些是我自己的壹些觀點。無論從家庭，從孩子的安全以及經濟方面，如果您是壹位留學生的父母，如果您認為我的觀點值得考慮，或者有任何的疑問，請咨詢我，我願意與您探討。


責編：Zoe Chan

 

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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居外說：洛杉磯學區房回報率怎麼樣？投資者需要注意什麼？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

洛杉磯學區房往哪找？

從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。

學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。

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什麼類型的房產有利投資？

除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。

大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。

我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。

投資學區房的回報怎麼樣？

美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。

我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。

如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。

這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？

美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。

洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。

另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。

投資者應該找哪些專業人士幫忙？

最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。

另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。 

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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“以房養學”：是跟風還是明智？｜居外專欄

我還記得，當年大學第一年在上海讀書的時候，學校周邊的房價還處於13000元/平方。而當我4年後畢業的時候，房價已經漲到了24000元/平方。畢業之後，我的媽媽在心裡算了一筆賬，“那會兒你剛去讀書的時候，如果我們在你們學校旁邊買個小戶型，這會兒得把你留學學費都賺出來了吧。”在那個時候，我也突然意識到了，“房子和讀書”這兩件事兒要是能用好了，產生協同效益，那這書念得價值翻倍。

其實這一做法並不是全新的概念，在留學移民圈，流行著一個“以房養學”（Buy for Uni）的投資新概念。以房養學，字面上來說，這是“靠海外購房供養海外留學，即通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學所花費的費用”。

｜“以房養學”的起源

這一概念最早起源於澳洲，澳洲作為一個中國留學生最愛的留學大國之一，以房養學這個概念更是被各位家長們用到了極致。首先來說是因為澳大利亞的房價並不高，一部分家庭能夠承擔的起；其次和房屋的保值有關，澳大利亞房屋租售市場背後是大量的、持續不斷的中國留學生的潛在需求；當然，政府的支持也是很重要的，澳大利亞政府非常鼓勵地產的發展，面對湧入的資金，自然是不會拒絕的。

那美國和加拿大又如何呢？同樣作為傳統的留學大國，美國和加拿大的“以房養學”卻比不上澳大利亞那般流行。原因一是在於美國和加拿大的房屋投資成本非常高，二是在於後續的養房成本，各類稅費和租房成本都會使得性價比劣於澳洲。

近幾年這一概念也風靡到了包括英國在內的歐洲地區。其中英國作為傳統的教育大國，除了以高教育質量著稱之外，“人際網”也成為很多家長青睞英國名校的原因之一。根據2017年的報告顯示，英國已經躍升為除美國之外的第二留學首選大國。另外除了劍橋、牛津之外，幾大坐落在倫敦的名校：帝國理工學院（IC）, 倫敦政治經濟學院（LSE）, 倫敦國王學院（KCL）等在國際上的排名連年攀升，也進入越來越多人的視線，使得英國留學在眾多選擇中脫穎而出。再加上脫歐等政策因素帶來的一系列不確定性，導致英鎊彙率走低，使得英國成為了投資熱門國家之一。

來自OECD 2016年的調研

國際學生滿意度排行中，英國排名在本科生/研究型研究生/授課型研究生中均居第一。

International Student Barometer, i-graduate (2015, 2016)

｜英國為何成為以房養學新熱點？

先來看一個背景數據，據《歐洲時報》英國版報道，英國人的平均購房年齡在38歲，相比較而言，首次買房貸款的華人，年齡卻普遍在26-35之間，呈現年輕化趨勢。這部分人當中，買房的預算在20-30萬英鎊之間，並且都需要來自父母的支持。

英國人沒有積蓄的習慣，父母也鮮有支持，因此英國年輕人多數會選擇租房或者與父母居住在一起，很多處於可承受價格區間的房子都被來自中國、新加坡和中東的買家買走。當然也不乏英國本土的投資客，和來自世界各地的地產投資達人。而絕大多數投資買家（尤其是海外買家）的購房目的都是buy to let，以出租為主，十分看好英國的租賃市場，而倫敦則是海外買家在英國的首選地。這和倫敦地區居高不下的租售比以及相對友好的海外購房政策是分不開的。

調查顯示，這些海外買家中，60%以上是為了讀書，這種“以房養學”，不僅能夠賺回學費，甚至能夠帶來不少收入的投資方式，被越來越多的學生家長所青睞，也讓留學生海外置業這一群體壯大起來。

｜“以房養學”究竟如何實現“零成本留學”？

在計算收益之前，我們先來看看，留學到底需要花多少錢？

  1. 學費

不同的學校、地區、學習階段，學費都有所不同。作為非歐盟學生，中國學生在英國選擇攻讀本科以及研究生學位的平均學費在17,500英鎊每年（英格蘭地區），根據不同的專業，有的是3年，但是如建築，工程等專業一般為4年制，醫學則要時間更長。如果按照平均四年計算下來，學費一共高達70,000英鎊。而部分倫敦地區的名校，學費相對來說更高，如果你選擇的是商科，那就更要做好學費儲備了（IC金融系2016-2017年度學費為32,000英鎊/每年）；

  1. 住宿

即使聽慣了國內的高房價，我讀書前在倫敦找房子的時候卻還著實嚇了一跳。與國內的月租收費方式不同，倫敦很多時候是以“周”來報價的，更凸顯了倫敦的寸土寸金。以倫敦政治經濟學院周邊（倫敦市中心Holborn地區）房租為例，如果你想要在公共交通15分鐘範圍內，找到一個環境不錯的小套間（En-suite，房間有獨立浴室，但廚房和客廳共享）,周租金在455英鎊（折合人民幣4004元），整月租金則高達1萬7千左右。如果你選擇價格相對低廉一些，但配套設置齊全的學生宿舍，就要做好擠校車地鐵通勤30分鐘以上的准備了。此類學生宿舍的租金在395英鎊左右，月租金大約在1萬5千人民幣左右。

與LSE情況相同的是，倫敦其他幾大名校的地區都處於核心地區，比如帝國理工所在的南肯辛頓（South Kensington）地區，國王學院所在的滑鐵盧（Waterloo，倫敦重要的中心交通樞紐之一），倫敦藝術大學所在的國王十字區域（King’s Cross）等，月房租的均價都在8000-13000人民幣之間。

  1. 生活消費

吃穿住行，留學生還要加上游遍英國大江南北甚至歐洲大陸的費用，一年保守估計也需要15萬人民幣。如果你還要進行必要的社交活動，豐富一點娛樂生活和購物需求，則需要更多的預算。

按照這三大花費，我們可以看到，在英國倫敦地區想要安安心心的念一年書，花費約在45萬人民幣。而倫敦地區，按照簽證擔保費的要求，每月生活費基准為1265英鎊，四年總生活費為60,720英鎊，約60萬人民幣。在英國留學四年學費加上生活費至少需要花費130,720英鎊，約120萬人民幣，這可是一筆不小的開銷。

有人可能會問，既然房租這麼高，為何一定要選在學區附近，住得遠一些不好嗎？以我的親身經歷而言，學習效率與離學校的圖書館距離，某種程度上來說是成反比的。當時我就住在離學校大門步行5分鐘的距離範圍內，不管是平時上課、小組討論還是考試，都不會因為如同“織女和牛郎”一般的距離而受到影響。畢竟住在倫敦6區，享受了低房租，卻因為倫敦時不時的交通大罷工而硬生生錯過了期末考試的例子也不少。這中間的取舍，也是需要一定衡量和考慮的。

以上僅分析了大學階段的成本，隨著近年來低齡留學熱的興起，很多家庭在孩子年紀更小的時候（英國寄宿一般最低年齡限定為8歲，也就是從8歲起，非父母陪讀的小留學生就可以獨自來英國上學），選擇將他們送出來，接受最傳統的英國教育，那麼對這樣的家庭來講，“以房養學”的投資時間更長，從長遠來講收入更加豐厚，因此投資的必要性也更強。更有甚者，父親或母親一方選擇來英

巧用“以房養房”創造最大投資收益｜居外專欄

如果你曾有過在英國租房的經歷，就知道英國的房租價格十分高昂，由此也滋生了一群“職業房東”。

盡管相比起國內房價瘋漲的情況，英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態，但是從租房回報率這個角度而言，英國卻是另外一番景像。

基於這種現實情況，今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念：“以房養房”。

｜什麼是以房養房？

如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手，那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場，在英國的外國投資者更加青睞的，則是更加單純意義的“買房出租”，即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求，投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售，獲得一筆不菲的投資收益。

在英國，常見的以房養房（Buy-to-let）主要分為以下幾類。

  1. 只購買一套投資房

優勢：在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下，還能夠有盈利。（與國內不同的是，在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式，且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。）

  1. 購買一套自住房，一套投資房

優勢：無論是全款或是貸款購買自住房，物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國，且經濟來源在國內的買家，額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下， 其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。

  1. 購買一套自住房，兩套投資房

優勢：通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息（在英國，自住房貸款不可只還利息）和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款，以房養房的優勢更為突出，長期回報也更加可觀。

  1. 抵押貸款，利用房屋增值購置新房

優勢：房屋增值，利用抵押貸款（Re-Mortgage）取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。

｜以房養房的投資真的靠譜嗎？

根據City A.M的報道，英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次，創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產，而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。

房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示，不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的，長期來看，仍舊是一個具有具有潛力的方向。

倫敦成為投資者的重點區域，最大的優勢是“貸款友好”，主要其次是“供需不平衡”。

｜獨特的貸款方式

前面說到英國的“以房養房“收益穩定，各類法律法規都比較完善，其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。

如果你是以出租房屋為目的買房（buy-to-let），你有兩種可以選擇的貸款方式。

一、本息償還貸款（Capital Repayment）

這種貸款方式與國內相似，即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額，本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同，你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。

還款方式：每月還款金額包含利息和本金

最高貸款年限：30年

貸款優勢：隨著還款的進行，未清余額逐月減少，可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。

二、貸款期內只支付利息（Interest Only）

這種貸款模式的意思是，在貸款期限內，每個月你只需要償還銀行利息，而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金，所抵押到房產將會被掛牌出售，賣房所得將會補齊所欠金額，剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房，不適用於自住房。

還款方式：每月只還利息

最高貸款年限：25年

貸款優勢：每月還款壓力小，投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益；首付投入小，此類投資房貸款按照租金計算可貸金額，在年薪不高的情況下，這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。

三、二次抵押貸款（Remortgage）

二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為，新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案，也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年，銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐，但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值，所貸金額也減少了，所需貸款的比率因此降低，相應的利率從而變得更低。所以，近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。

這種模式聽上去很吃虧，也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息，但是你每個月相對而言付出的利息是很少的，首先可以減輕你的月貸壓力，其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息，更重要的是，受到通貨膨脹的影響，今天你向銀行借的錢，10年之後已經貶值，而你購入的房屋在享受租金收入的同時，也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售，除掉銀行的本金，就是你的淨收益了。

我們做一個簡單的計算題，如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室，而你的首付只有35萬英鎊，加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款，我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式（年利率為1.69%-3.59%）。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月（租金年增長率約2%），中介托管和房屋維護約為租金收入的14%，物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下：

如果你在5年之後選擇出售該房屋，位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢，不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多，生活越來越便利等因素，這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。

從上圖可以看出，你的首期投入僅有35萬英鎊，其余房屋出租過程中產生的費用，租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候，僅僅五年時間，就賺到了22萬英鎊左右的收入，並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本，且淨賺20萬英鎊。

南埠廣場（South Quay Plaza）位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段，68層的高端房產臨水而建，全透明玻璃窗的設計，完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全，交通四通八達，15分鐘內可以抵達城市機場，將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
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｜需求大於供應的倫敦租房市場

隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一，來英國求學的學生數量連年增長，倫敦因為是政治經濟文化的聚集地，同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校，自然成為家長的首選。

除此之外，作為英國脫歐的後續影響之一，輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極，認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一，阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。

這些人群對於租房都是剛性需求，在保證了市場需求之後，我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月；在金融城，房屋租金也達到2000英鎊/月。

根據《The Telegraph》年初發出的新聞，倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”，一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月，相比巴黎的2747英鎊/月高出不少，同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍（1427英鎊/月）。

｜“以房養房“的潛在風險

同所有的投資一樣，“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外（稅費、房屋維護、中介托管等支出），房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。

其中最為突出的風險在於，房屋貶值和維護成本的升高，倫敦的很多房屋年齡都比較大，各類設施老化嚴重，這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限，還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險，房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區，房價自然也會停滯不前。相較而言，新建房屋在租賃環節優勢明顯，相對應的風險也較低。

同時，你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題，續約，維修，保證房屋安全等問題，都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦，這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說，比較好的方式是直接進行中介托管，英國的房地產行業非常成熟，提供類似服務的中介也很多，良性競爭之下，中介托管費也都在合理的範圍之內，大多數中介也會自己合作的維護公司，定期對房屋進行檢查維護，為房東省去了很多後顧之憂。

英國的以房養房市場，總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響，仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間，選擇租金潛力巨大的區域，選擇保值升值快的優質項目，以及合適租住的房屋類型（一居室、二居室等），對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。


責編：Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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名校云集 到西雅圖買房投資的另一個理由！

基於重視教育的傳統，國內買家到海外買房時偏愛學區房，而擁有眾多世界壹流大學的美國自然備受國內買家推崇。不過，如今隨著舊金山、洛杉磯等傳統熱門城市房價暴漲、投資成本隨之增大，越來越多國內買家把目光轉向了另壹些教育資源豐富、但房價較低的新興城市如西雅圖。接下來，將為大家介紹美國西北重鎮西雅圖以及華盛頓州的教育資源。

盤點美國最聰明城市西雅圖的名校資源

在2013年北美“最聰明城市”評比上，西雅圖居首，該排名基於6個因素：經濟、環境、環境、城市治理、宜居性、流動性和居民。在當地，年齡25歲及以上的居民中，52.7%的人擁有學士或更高的學歷，良好的素質與當地數量眾多、特色鮮明的優秀大學是分不開的。西雅圖除了擁有華盛頓大學、西雅圖大學這樣的世界名校，還具有西雅圖城市大學、華盛頓州立大學、西雅圖太平洋大學等眾多學校。

 

華盛頓大學（University of Washington）創建於1861年，位於美國西海岸城市西雅圖，是世界著名公立研究型大學，公立常春藤之壹。2015-16年USNEWS世界大學排名第11位、2015-16年ARWU世界大學排名第15位。在2015-16年ARWU世界大學學術排名中，華盛頓大學醫學領域全球排名第3位、生命科學領域全球排名第5位、計算機領域全美第6位。教授隊伍中擁有252位美國院士，167位美國科學委員會學部委員和12位諾貝尓獎得主。華盛頓大學是美國太平洋沿岸歷史最悠久的大學之壹。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由！
華盛頓大學（University of Washington）校園實景，景色優美，尤其是櫻花開放的時候。現在每年華盛頓大學招收接近壹千名來自中國的新生

2015年9月16日，英國路透社研究和發布的全球最具創新力大學排行榜，華盛頓大學為全球最具創新力的公立大學第1位，世界大學排名第4位。華盛頓大學2014年研究經費13.9億美元，高居美國公立大學研究經費第壹位。自1974年以來，壹直是全美國接受最多聯邦研發經費的公立大學。

目前, 華盛頓大學擁有5.3萬學生，畢業生遍布全球。值得壹提的是，目前在北京、上海都設有華盛頓大學校友網絡，對有誌於回國發展的畢業生來說，能提供壹定的支持與資源。

2、美國西部地區最大學校——西雅圖大學（Seattle University） 私立

西雅圖大學（Seattle University）位於西雅圖市郊，始建於1891年，是全美28所基督教會設立的大學之壹，也是美國西北太平洋地區最大的壹所獨立大學。在校本科生和研究生已超過7，200名，分別在大學的8所學院學習。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由！
西雅圖大學

據《美國新聞和世界報道》，2015年度美國西部最佳大學排名，西雅圖大學以本科和研究生全部授課方式居於第5名，優勢課程包括：

  • 法律寫作專業研究生排名(Legal Writing) 第1名
  • 2015年美國大學金融專業排名(Finance) 第15名
  • 2015年美國大學會計專業排名(Accounting) 第14名

3、研究性名校——華盛頓州立大學（Washington State University） 公立

華盛頓州立大學（Washington State University，簡稱WSU）是壹所著名的公立研究型大學，成立於1890年，占地620公頃，擁有125年的悠久歷史。學校的主校區坐落在西雅圖市附近的普爾曼市（Pullman）。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由！
華盛頓州立大學校園實景圖

華盛頓州立大學是美國華盛頓州建立的壹所研究型大學，位列美國公立大學前50名，被美國新聞與世界報道評為壹級國家級大學，其中，酒店及飯店管理專業排名美國大學前5名，也是修讀學生最多的專業。

名校雲集 全美提升西雅圖投資潛力

此前，居外網從生活成本、高科技企業興起等角度對西雅圖買房投資進行分析，那麽上面介紹的教育資源方面的優勢又將給當地房市帶來哪些直接影響呢？

  • 極大提升房產吸引力 西雅圖乃至整個華盛頓州豐富教育資源帶來的直接影響就是極大提升了當地房產的吸引力！據統計，華盛頓州對中國買家的吸引力僅僅次於加州，位於全美第二，而大部分買家買房的重心就集中在華盛頓最大城市、也是大學最密集的城市——西雅圖！

舊金山、洛杉磯之所以成為最吸引國內買家的城市，除了華人集中外，當地匯集了斯坦福大學、加州大學等諸多世界名校是最直接原因，這也是當地房價火爆、壹直居高不下的重要原因！而同樣名校眾多，但西雅圖房價卻只有兩地的三分之二，所以極大地吸引了中國買家的關註！

經濟發達、就業機會多且房價合理，西雅圖自然成為難得的安居樂業之地！圖為西雅圖當地最為常見的house
經濟發達、就業機會多且房價合理，西雅圖自然成為難得的安居樂業之地！圖為西雅圖當地最為常見的house
  • 提供高品質居住環境 前面提到西雅圖受過高等教育的人口數量眾多，其實，放寬到整個華盛頓州也如此！據美國統計數據顯示，華盛頓州是全美各州中擁有最多受過高等教育及專門基於人口的地方。古人雲：與善人居，如入蘭芝之室，久而不聞其香，則與之化矣！眾多高素質匯集的地方，居住環境自然不差，這也是西雅圖近來成為新興熱門城市的原因之壹。
  • 增加就業機會 與美國很多大城市不同，西雅圖不僅匯聚有波音、星巴克等傳統企業，還有亞馬遜、微軟兩大高科技企業，由此提供了眾多就業機會，並營造了良好的工作環境。曾有網友評論：進入華盛頓大學計算機系，基本就是保證了壹個在微軟，或亞馬遜做程序員的工作崗位！經濟發達、就業機會多且房價合理，西雅圖自然成為難得的安居樂業之地！

與諸多大學為鄰 選擇西雅圖Lenora街大樓項目的另壹個理由

西雅圖Lenora街大樓項目位於美國華盛頓州西雅圖市中心的Belltown（貝爾鎮），是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目。其中24層為住宅，寫字樓共9層，壹層為零售店，還帶有5層地下停車場。西雅圖Lenora街大樓項目地理位置極佳，正好與諸多當地大學為鄰，這又是壹個讓妳選擇它的重要理由！

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由！
西雅圖市及周邊主要院校分布。可以清楚看到，Lenora街大樓項目周邊就由好幾所大學，與世界名校華盛頓大學也不遠
名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由！
西雅圖Lenora街大樓項目位於西雅圖市中心，是壹個集住宅、零售、辦公為壹體的綜合性開發項目。Lenora街大樓項目還是美國EB-5項目，現在投資50萬美元，即可全家移民西雅圖！

Lenora街大樓項目所在地Belltown（貝爾鎮）是西雅圖人口密度最高的社區，周邊匯集了眾多大學院校，如西雅圖城市大學（City University of Seattle），西雅圖大學（Seattle University），東北大學西雅圖分校（Northeastern University Seattle）等，周圍更環繞著世界名校華盛頓大學（University of Washington）、西雅圖太平洋大學（Seattle Pacific University）等大學。選擇Lenora街大樓項目，等於選擇了與諸多大學為鄰！

 

關於西雅圖Lenora街大樓項目

作為美國EB-5投資移民項目，Lenora街大樓項目是集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目，其中24層為住宅，寫字樓共9層，壹層為零售店，還帶有5層地下停車場。更多細節資訊，可點擊查閱。

選擇西雅圖Lenora街大樓項目 收獲美國綠卡與房產投資雙豐收

下壹個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓

為何越來越多人選擇西雅圖？

 

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