美元走强 给新兴市场下半年走势带来压力

宏观经济增长放缓,政治和贸易紧张态势升级……对投资者而言,2018年下半年挑战重重。

新兴市场的蔓延威胁

美元走强和美国短期利率上涨动摇了新兴市场投资者的信息,投资者们纷纷抛售股票和证券。土耳其丶阿根廷丶印度尼西亚和印度等脆弱国家担忧情绪普遍,纷纷被迫抬高利率以防止货币走弱。

中国经济增长放缓,进一步削弱了新兴市场的投资情绪,投资者们对美国贸易保护主义的担忧日渐加剧。上个月,人民币跌至今年最低水平,在贸易紧张丶石油价格上涨的背景下,卢布也跌至最低水平。

中国大陆股票的晴雨表——上证综合指数显示市场已经进入熊市。这一趋势导致摩根士丹利资本国际新兴市场指数从今年的最高点下滑超过18%。

BlueBay资产管理公司新兴市场分析师蒂莫西·艾什(Timothy Ash)指出,新兴市场正“面临多种挑战的重重考验”。但这些考验不会导致像20世纪90年代那样的危机。他表示,新兴市场的政策制定者拥有应对此情况的“管理工具”。

发达国家股票的根本转变

美国资产出现紧缩迹象,今年标普500指数上升了1.7%,而在2018年初以来,欧洲国家指数几乎均呈负数。

富达国际基金的资产组合经理比尔·甘乃迪(Bill Kennedy)表示,“放眼全球,市盈率相对高于过去。高估值和货币紧缩并行,因此我认为可能会出现下降趋势。”

诸如特朗普贸易政策等不可预测的因素仍将继续存在,因此投资者被迫再度关注股票市值的根本推动因素,其中最重要的就是收益因素。标普500指数中增长最快的美国大型科技公司表现突出,其纳斯达克指数截至目前为止上升了8.6%。如果这些公司保持这一势头,那么耸人听闻的悲观新闻标题就不攻自破了。

甘乃迪表示,“在做投资决定时,不能只看市盈率。驱动未来六个月表现的是创造收益的公司。”

国债及其与全球收益率的关系

国债丶全球紧缩货币政策和不断增强的经济增长趋势共同作用,可能将宣告极低债券收益率时期的终结。

但这一情况尚未出现。10年期国债收益率在3%的水平上停滞不前。其他主要市场的债券收益率今年年初也有所增加,但后期逐渐趋缓。国债和其他债券的收益率的差额出现历史新高。

上个月,欧元区外围国家价格走弱丶收益率增加,这与其说是受到经济持续繁荣的影响,不如说是意大利地方政治紧张态势的结果。

在此情况下,固定收益投资者预计今年下半年不是全球经济出现停滞就是美国和其他市场间出现史上难见的差距。

Gam Investments的固定收益投资主任蒂姆·海伍德(Tim Haywood)指出有很多理由可以支持未来几个月收益将出现增加的观点。他表示,“已有证据表明收益增加的前提的确存在。”

尽管投资者的风险偏好“相对较低”,但“潜在的经济数据十分可观”。因此“看跌债券”的想法也是可取的。

公司债券的表现不尽如人意

信用市场上低端美国投资公司债券逐渐失去吸引力。10年期国债的穆迪BAA指数显示今年的风险溢价呈稳定上升,从2月初的155基点上升至6月底的200基点。

并购在市场上造成的影响十分显着:并购公司及其各部门的债券受影响最为明显,其市场风险呈现增加趋势。

另一大影响就是外国投资者需求降低。美银美林策略师的数据显示,截至6月22日,外国购买数量相比去年下降了13%。

英杰华投资集团公司美国投资信用负责人乔希·洛迈尔(Josh Lohmeier)表示,“由于外国投资者需求下降,新发行债券更具波动性和妥协性。我们主要考虑的问题就是如何避免并购。作为债券投资者,并购通常不是一件好事,因为它总是会造成资产负债表恶化。”

目前在欧洲,欧洲央行的一举一动成为了关注的焦点。欧洲央行将在今年年底停止购买政府和公司债券。

投资者想要先于央行行动的困境在于,欧洲公司债券已经面临严峻的压力,1月起,美银美林银行欧元投资型公司债券的价差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高级资产组合经理格雷格·彼得斯(Greg Peters)表示,“我们担心今年底欧洲央行符合资格名单的增加,但这一情况现在已经发生了。这使得事情更为复杂难办。”

随着差价的扩大,主要债券市场越来越难以预测。如果将去年的情况归纳为无差别购买,那么2018年信贷区别将‘重现江湖’。今年上半年,欧洲高收益债券市场上的10笔交易告吹,许多观察人士认为这创下了历史记录。

甚至在稳定的投资债券市场上,也有发行人选择取消交易,5月,惠而浦和贝塔斯曼就取消了原定的发行计划。

市场行情靠拢石油多头人士

今年上半年石油价格显着增加,5月布伦特原油价格上涨到四年来的最高水平,80美元/桶,这一水平一直持续到六月底。

下半年的主要问题是,过去12个月来原油价格60%的上涨是否已经达到顶峰。但大有理由相信原油价格仍将持续看涨。

委内瑞拉的石油产量显着减少。美国决意恢复对伊朗石油行业的严格制裁,而只要经济大环境保持上涨趋势,石油需求就会相对稳定。

不利的一面在于,沙特阿拉伯和俄罗斯明确表明不希望石油价格不受控制地上涨,因此将在下半年加大石油供给(相当于全球共赢的1%)。但一些人认为,面对四年来石油行业的投资不足丶供给受限的情况,这一供给量还远远不够。

RBC Capital Markets的迈克尔·特兰(Michael Tran)表示,“沙特阿拉伯承诺加大石油供给至10.8千桶/日,但鉴于此前累积的供给中断情况,这一数量在短期内还远远不够。”

与石油不同,金属市场则停滞不前。在全球贸易紧张丶信用紧缩和中国制造业发展放缓的压力下,今年上半年,伦敦金属交易所指数(该指数记录了铝丶铜丶锌等六大基础金属市场数据)下降了6%。

全球最大铜矿埃斯康迪达(Escondida)和中国外最大的铝供应商俄罗斯铝业公司(Rusal)都有可能推动金属价格的上涨(特别是俄罗斯铝业联合公司,如果其母公司EN+在8月5日前无法撤销美国对其的制裁)。

美元走强占主导地位

美元目前的强劲势头是否会保持下去还无法确定。这主要取决于美联储是否坚持实行今年原定紧缩政策下的利率,以及中美贸易紧张关系的发展情况。如果以上两个因素其一或二者皆出现缓和,那么投资者很可能将重返欧元市场,欧洲央行将逐步推进货币紧缩政策。

奥本海默基金公司的首席投资官克里希那·梅曼尼(Krishna Memani)表示,“如果美元走弱,则意味着美国的赤字失去了外国投资者的资助。” 

随着英国脱欧日程的进展,英镑将逐渐走弱。中国人民银行有意让人民币贬值,投资者也时时关注人民币的发展情况。

相对较强劲的人新兴市场的外汇可能能够抵抗得住美元走强的压力,在各大选举逐渐走向结束的情况下尤其如是。但最重要的选举是发达市场中的选举——美国中期选举。直到11月前,货币价格很可能在一定区间内震荡。

原文:金融时报
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在加拿大申请贷款的10步具体流程|居外专栏

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当你了解了在加拿大有哪些金融机构(银行)可以提供房屋贷款以后,那么,又怎样获得房屋贷款呢?具体的贷款流程有哪些呢?

1. 咨询房屋贷款专家,获得房屋贷款预批(Pre Approval)

一般来说,在计划购买房屋前,购房者最好先从金融机构(银行)了解自己能够获得多少贷款,或者说,根据自己目前的财务状况,自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则,购房者首先应该从金融机构(银行)获得一份贷款预批(Pre Approval)。

要从金融机构(银行)获得贷款预批,首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此,对于计划购买房屋者,有两种选择:一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜;二是咨询房屋贷款经纪公司,寻求专业代理。

对于选择前者,贷款申请人可以逐个咨询多家银行(金融机构),然后,从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说,贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司,并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款,申请人就需要逐个咨询至少两家银行;但是,如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款,一般地,贷款经纪公司代理多家银行,从理论上来讲,可以为贷款申请人节省时间。当然,如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司,这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案,或者想获得最低利率,有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。

加拿大,贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练,并通过专业考试获得执业牌照以后,才可以正式上岗;所以,这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务,帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品,为增进客户利益服务。

目前,由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业,更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。

2. 提交各种材料

要获得房屋贷款的预批,一般地申请人需要向金融机构(银行)提供相关材料。这些材料一般包括:

  • 个人的身份证件
  • 工作证明
  • 收入证明
  • 工资条
  • 报税的证明
  • 银行交易流水
  • 银行账单的证明等等材料。

金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款,或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地,银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中,银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额,同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是,请注意,一般地,在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率,并不是银行所给予的最后利率这个利率标准只是一种参考利率,而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息,银行才会给出最后确定的利率水平。

3. 根据贷款预批寻找满意的房屋

购房者获得银行的贷款预批以后,可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后,购房者一般要签订房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement)。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说,购房者在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款,那么,该买卖房屋的合同将作废。

4. 提交房屋买卖合同和房产信息

当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后,需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行,以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大,关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸,所以,在签订了房屋买卖合同后,就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地,房产经纪都会有该信息的电子版;所以,在签订房屋买卖合同以后,请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪,以便最后从银行获得最后贷款批准。

5. 工作收入和银行信息资料更新

如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月,银行在做最后贷款审批时,一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息,确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化,确保申请人有足够的购房首付资金,而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明,以及有关所购买房屋的具体材料,确定是否批准贷款和贷款利率水平。

6. 银行批准贷款

一般地,银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内,银行批准了申请人的房屋贷款,那么,申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说,在取消该条件以后,房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。

一般地,银行批准了申请人的房屋贷款以后,会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为:Mortgage Commitment。请注意,一般地,银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是,只有申请人满足了这些条件以后,银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明,收入证明,银行的流水账单证明,首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求,银行在最后发放房屋贷款时,还需要贷款申请人继续更新工资条,银行流水账单等材料。此时,有些读者可能会问道,在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗?为什么在最后发放贷款前,银行还需要呢?因为银行要确保在最后发放贷款资金时,申请人的收入和债务没有恶化,银行的首付资金充足并合法。

7. 贷款合同一般包括的内容

贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题:能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中,除了这两个最重要的条件外,还包括其他条件。例如:

  • 所获得的贷款利率是浮动还是固定
  • 所获得的贷款是开放还是封闭
  • 贷款合同的期限是几年
  • 贷款的分摊期限是多少年(25年还是30年)
  • 提前还款的条件(pre payment privilege)
  • 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款
  • 罚金计算的方法
  • 谁来收缴房产税
  • 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等

在签订房屋贷款合同时,贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些,那么,在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以,贷款申请人要和贷款经纪全面沟通,确实获得适合自己的房屋贷他条件在内)才是最好的房屋贷款产品。

8. 向银行返回所签订的贷款合同,并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息

申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同,申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息:包括电话,电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后,会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说,在最后的交易过程中,购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前,贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如,要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。

9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意

有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后,就万事大吉了,只等着银行放款就可以了。其实,在加拿大获得房屋贷款的过程中,事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者,在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前,银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么,这时就会有人问,银行不是已经发放了贷款合同了吗?已经批准了房屋贷款了吗?但是,要记住,在已经批准的贷款合同中,银行设置了不少限制条件的。在这期间,只要在合同中的这些条件有可能被破坏,那么,银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化,那么,银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此,在最后获得银行的房屋贷款批准以后,和在银行最后发放房屋贷款之前,购房者(贷款申请人)切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如,不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件,同时,也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化;这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。

10. 与律师会面,签署各种文件

银行“最后”(这次确实是“最后”)批准房屋贷款,并决定发放房屋贷款以后,就会通知购房者的代理律师,并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件,包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后,购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。

以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程,可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段,并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样,才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。

(本文仅作为一般的信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪,并获得专业服务。房屋贷款经纪,一般为客户免费咨询服务。)

责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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全英留学性价比最高的城市居然是它!

图片来源:QS APPLICANT SURVEY 2018。

2018年英国留学秋季申请即将来临,有着英国留学计划的你,此刻正忙于刷新语言成绩,准备PS等材料,还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择?一组数据供你参考~

它是全英最适合留学的城市之一

在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中,全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力,以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中,伦敦拿得头筹,爱丁堡排名第十六,曼彻斯特位列第二十四,曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。

相比于冠军之席的伦敦,曼彻斯特生活费是其的五分之三,相比低40%。其留学成本之低、性价比之高,见微知著。

数据来源:QS2018最佳留学城市

它是蒸蒸日上的魅力之都,也是因足球兴盛的留学热地

曼彻斯特是座极富潜力的留学城市,它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心,是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史,有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。

曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说,这里国际生数量极多,仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件,和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。

世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍,是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一,也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。

 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷,而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高,这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一,也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力,也吸引了众多年轻留学生的目光。

它有着最受顶级雇主欢迎的高校

曼彻斯特市有五所大学,分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。

在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见,在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中,曼彻斯特大学位列头筹,紧跟其后四所大学分别是:伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。

众多优势有目共睹,使得留学生们近年来路转粉,直接pick曼城。

图片来源:HIGH FLIERS RESEARCH。

居住在曼城留学,你获得的将不仅仅是学位

在过去的25年里,英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计,英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年,这一数额并未达到,由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港,其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。

自2014年起,曼城租金已上涨25.4%;2014-2017年,曼城房价上涨37.6%。预计至2021年,曼城平均房价将进一步上涨28.2%,预计至2021年,曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。

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夏至已至刘海热成条形码?信步“曼”游了解一下

确认过眼神,是来避暑的人

北半球入夏时,曼彻斯特的夏季均温为20℃。没有极端炎热天气,莅临此处,燥热之感云散烟消;温度又不会过低,依然是一个具有辨识度的凉爽夏日。啤酒、足球、音乐节,以及狂欢队伍,是曼彻斯特的夏季元素,燃气整个城市炽热的躁狂情绪。

或是畅享习习海风,或是漫步于铺满阳光的静谧小径,或是沉浸在温软沁人的漫迷花香,可爱的居民与净朗的景致交相呼应,这个几百年如一日勤奋开朗的老工业城市跃然视野。

此时情绪此时天,曼城寻清闲

净空朗朗,惠风徐徐,雨歇潇潇,几乎是曼彻斯特市的日常。曼城属温带海洋性气候,常年温暖潮湿,无极端天气,极宜居住。

曼彻斯特的冬季均温是8℃。微凉的街道上,浓雾驶入双车道的马路,行人放慢了步履缓缓奔行。树枝上积起厚重的雪片,远处海面的乌云不堪重负。冰魂雪魄的情境中,诗句与情话结满冰晶,海鸟留下的足迹剔透晶莹。微醺的日光,街市上气味琳琅,小酌逸致闲情,嘈杂喧嚣的人声里可能有艺术家的浅吟低唱,也可能有球迷们的助威呐喊。

说到球迷们,不可不提的曼彻斯特令人神往的足球文化。“在曼彻斯特,有世界上最好的足球,世界上最好的球迷,世界上最好的足球文化。”曼彻斯特有五十万人口,其中球迷至少有十二万人,近乎是总人口数的24%。

曼联的老特拉福德球场和曼城的伊蒂哈德球场几乎场场球赛座无虚席,居民为自己喜爱的球队热情而疯狂。一代又一代的孩子们投身足球运动,为曼城的足球队灌注着更多活力。足球运动燃烧起居民心中的躁狂情绪,被球赛萦绕的心境和思绪射线般抛出便遥不可及,欢腾的街头和咆哮的酒馆,显尽这个城市热烈的氛围和别样的足球文化景致。

有五光十“色”的景致,更有出“色”的投资前景

过去的25年里,英国为租而建的地产表现出强劲需求。从2014-2018年里曼彻斯特的房产资本增值和租金收益上看,到未来五年,租金仍将上涨20.5%,涨速高于英国平均水平的2.9%。仲量联行指出:“预计至2021年,曼彻斯特的房产回报增速将比英国平均水平高出115%”。投资者们亦有望得到持续上升的租金收益。

图片数据来源:尚选地产集团。

城市建设带动的就业的发展,优秀的办学设施也吸引了更多来自世界各地的学子,繁荣的科技文化与投资契机带入了众多商户,发达的交通加快了人潮的流速,然而房产相对于人口增长处在供不应求的状态。再加上曼城85%的人口选择租房,当地对房地产租赁市场对需求与日俱增。

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来源:居外原创

排版:Fern Wang

美国消费者信心调查:6月末信心指数环比微调

作者:消费者调查首席经济学家理查•德科廷(Richard Curtin)

6月初,密歇根大学(The University of Michigan)消费者信心指数为98.2,相比5月末的数据上升了0.2。英为财情(Investing.com)此前预测的指数为99.2。

密歇根大学

消费者信心指数在6月下旬回落至刚超越5月份的水平,而这种变化背后主要的原因是关税美国国内经济的潜在影响引发了人们的担忧。信心指数的下降幅度并不大,这是因为在过去3个月里,这项指数基本维持不变。人们普遍看好就业和收入前景,这对消费者信心起到了长久的支撑作用。尽管消费者预计未来一年内利率会几度上升,但这几次上升应该都与国民经济的长期发展前景呈现出轻微的下降趋势有关。

在未来的一年里,消费者仍然认为整体经济发展势头尚可,失业率预计会小幅度下降,而工资水平也会有所提高。消费者还预计,在未来一年通货膨胀率将上升,而上升的部分原因是能源价格上涨,还有一部分原因则是关税

每四位受访消费者中就会有一位主动提起关税对国内经济的潜在影响,而大多数受访者预计关税会对国内经济产生负面影响(共有26%的受访者提到了关税影响,而认为关税对经济有负面影响的受访者占了总受访人数的21%)。人们主要关注的是未来经济增长速度的下降幅度和通货膨胀的上升水平。

长期以来,消费者一致认为,与其他国家开展的贸易带来了价格更低廉,种类更多样的可选商品。在最近一次的调查中,调查机构向消费者询问了他们对国际贸易的看法。有三分之二的消费者认为与其他国家开展更多贸易活动对本国的经济发展有积极的作用(详细数据请见图表)。

可以确定的是,在消费者们亲身感受到产品价格和国内就业情况的实际变化之前,他们对高关税所造成影响的看法可能还会变化。虽然关税可能只对整体GDP的一小部分产生直接影响,但这种负面影响很快就会扩大,并造成消费者信心的普遍下降。

 

原文:sca.isr.umich.edu
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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澳洲各首府城市房租对比:霍巴特涨最快悉尼最贵 | 澳洲

据9号台报道,霍巴特被认为是目前澳洲房市发展最快的州府城市,过去12个月中,这里的中位周租金增长了10%以上。

房产数据分析机构CoreLogic的新数据显示,随着买家对霍巴特房市需求增大,该市房价上涨,过去一年中,霍巴特的中位周租金增长了10.7%。尽管租金出现较大增幅,但霍巴特仍是澳洲房租第三便宜的州府城市,整体中位周租金为418澳元。

CoreLogic的研究者在《季度租赁回顾》( Quarterly Rental Review)中指出,以往,霍巴特是租金最可负担的州府城市,然而,随着近几年租赁需求增大,这里的租金水平已经超过阿德莱德珀斯,并且逼近布里斯班

此外,房产供应量减少,也是近几年霍巴特房价和租金升高的影响因素之一。

目前,全澳房租最贵的城市仍是悉尼,这里的中位周租金为583澳元(包含独立屋和单元房在内)。

随着悉尼房市自2012年11月以来首次出现降温,该市的中位租金在过去3个月中下滑了0.3%。

全澳租金最便宜的州府城市是阿德莱德,整体中位中租金为375澳元,在过去12个月中上涨了2.2%。堪培拉的中位周租金则为536澳元,上涨4.5%;达尔文中位周租金464澳元,上涨1.7%;珀斯居民平均每周支付377澳元房租,下滑0.2%。

墨尔本是澳洲第二大租赁市场,这里的中位周租金为447澳元,在过去一年中增长了3.1%。布里斯班的中位周租金为435澳元,在过去一年中同样出现上涨,涨幅为1.2%。

研究者指出,如悉尼和墨尔本等市场的房租可负担性不高,这意味着房东们不太可能高估房产租金,冒失去客户的风险。

数据还显示出,租金增长放缓情况普遍存在于州府城市,而不是偏远地区。

据悉,目前全澳的中位周租金为429澳元,年同比增长了1.8%。

各州府城市独立屋中维州租金情况:

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各州府城市单元房中维州租金情况:

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来源:澳洲新快网

排版:Shelly Du

千辛万苦成功移民,孩子上学却受限?新移民选校误区解读!| 加拿大

很多家长为了孩子未来的教育移民加拿大,可是真到孩子择校时又会遇到很多问题措手不及。

千辛万苦拿到魁省移民,孩子上学却受限?魁省英语公立学校、魁省接受政府资助的英语私立学校不可以就读?仅可就读法语公立学校、法语私立学校和不接受政府资助的英语私立学校?很多魁省新移民感到不解,我有了身份反而更受限,这是为何?

原来,魁省居民都受到魁省语言法限制。

在魁北克,英语学校分为两种:公立英语学校和私立英语学校。

在魁北克由于受到语言法的限制,英语学校不是想上就可以去上的。针对魁北克居民,如果想入读公立英语学校,或者接受政府资助的私立英语学校的中学部,必须拿到许可。政府关于如何才能取得许可的说明法案,下面为大家总结如下:

1,孩子在加拿大接受了大部分的英语的小学或者中学的教育

2,孩子的兄弟姐妹在加拿大接受了大部分的英语的小学或者中学的教育

3,孩子的父亲或者母亲在加拿大接受了大部分的英语的小学或者中学的教育

4,孩子的父亲或者目前于1977年8月26号之后在魁北克上学,并且拿到了certificateofeligibility;

上述第一或者第二种情况,孩子父亲或者母亲,有一方必须是加拿大公民。第三种情况,父母双方都必须是加拿大公民。如果一个孩子能够拿到certificateofeligibility,接受英语教育,那么这个孩子的兄弟姐妹也可以拿到certificateofeligibility.

另外还有一种情况,是政府评估后,由于人道主义原因或者其他方面原因,孩子有可能也能拿到certificateofeligibility。

(可参考网址:http://www.education.gouv.qc.ca/en/parents-and-guardians/instruction-in-english/eligibility/ )

从以上政府的规定可以看出,基本上新移民或者说绝大多数的魁北克人是没有办法拿到certificateofeligibility,从而直接入读英语公立学校的,而必须接受法语教育。

那么问题来了,作为加拿大新移民,孩子的学校要怎么选?

环球建议,如果您打算在魁省生活,如果孩子的年龄还小,那么把孩子送入法语公立学校不失为一个好的选择,孩子可以流利使用英法双语。

但是绝大多数英语私立学校到了中学阶段,就开始接受政府的资助,所以如果想要继续在接受政府资助的私立学校里的中学部读书,就必须拿到certificateofeligibility。要不然就转学到不接受政府补助的私立学校的中学部。

因此,如果您的孩子年龄比较大了,建议直接去上不接受政府资助的私立学校完成所有初等教育学业。以下列举不接受政府资助的蒙特利尔英语私立学校给大家参考:

1、The Study 女子学校

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地址:3233 The Boulevard,Westmount,Quebec,H3Y 1S4

位于蒙特利尔Westmount 住宅区的The Study 是一所以盛产知性婉约女性学者而著称的老牌私立女校。

它是魁省排名第一的英语私立学校,也是魁省第一所打破语言法限制,独立运营的私立学校,如今拥有从幼儿园至11 年级共365 名学生。学校由Margaret Gascoigne 女士于1915 年创建,学校秉承着她“给予年轻女孩最好的教育”的办学理念,针对年轻孩子的生理和心理特点,“因材施教,因性施教”,最大程度地培养年轻女孩的学术专注力和社会领导力。

2、Kells Academy 凯尔斯学院

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地址:6865 De Maisonneuve West, Montreal, Quebec, H4B 1T1

凯尔斯学院成立于1978 年,位于蒙特利尔,教学语言是英语。学校提供幼儿园至12 年级的课程,拥有学生300 余人,平均每班级15 人,师生比例1:8。该校有约23%的学生都是来自全世界35 个国家的留学生,适合喜欢国际化氛围的学生申请。除此之外,凯尔斯学院有极佳的艺术和音乐教学,热爱艺术的学生可以选择申请此校。

3、Kuper Academy 库伯学院

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地址:2975 Edmond,Kirkland,Quebec,H9H 5K5

Kuper Academy 是一所位于蒙特利尔西岛的英法双语私立学校。学校涵盖学前教育,小学和中学三个阶段,提供幼儿园至11 年级的课程。学校坐落于蒙特利尔西部,自1986 年成立至今,发展迅速,由一所小学校发展到今天拥有三个校区,先进化教学设备,集中学与小学一起的学校。

学校致力于提供一个安全的教育教学环境给学生,创建灵活的双语教学课程,鼓励与激发每个孩子的最大潜能,包括智力,精神和身体方面。时,培养学生养成良好的积极的学习态度,尊重并欣赏每个人在社会中

的不同价值。

4、College Prep International

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地址:7475 Sherbrooke Street West,Montreal,Quebec,H4B 1S3

CPI 座落在魁省的蒙特利尔市,是一所提供5 至11 年级教育的英语私立学校,成立于1944 年。学校位于政治家及商业人士的聚集之地舍布鲁克大街西7475 号,与康考迪亚大学相邻。距离市中心十几分钟的车程,交通便利,临近各种公共交通设备,如公交车105,162 号线,地铁站,火车等。学校以法语作为第二外语进行授课,专注于学术的发展与追求,以良好的纪律而闻名。

5、Emmanuel Christian School 伊曼纽尔基督学校

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地址:4698 Boul. St. Jean , Dollard des Ormeaux, Quebec, H9H 4S5

伊曼纽尔基督学校是位于蒙特利尔的一个双语基督学校,成立于1975 年,学校距离商业中心以及蒙特利尔老城区交通便捷。学校融合多种文化背景并有十分出色的语言课程,设置从幼儿园至11 年级的课程,从小学开始就提供双语课程,英语法语轮换教学(一天法语授课,一天英语授课),中学阶段提供英法平行课程设置(同一门课程既有英语授课班,也有法语授课班)。

英语授课的班级人数较少,大概6 至19 人,法语授课的班级人数则多一些,约20 至25 人。学校在2017 年2 月起决定放弃政府补贴,以便无条件地向学生敞开大门,自17 年9 月起,学生再也无需魁省语言许可就可以申请入学。

6、North Star Academy Laval 北极星学院

地址:950 Élodie-Boucher, Laval, Quebec, H7W 0C6

北极星学院位于蒙特利尔北边的拉瓦勒,是一所英法双语私立学校,提供7 至12 年级的课程,主要教学语言是英语和法语,平均每班级10 至18 人。北极星学院的使命是确保每个学生都热衷于学习,激发学生的好奇心,让孩子们成为全面发展的公民、杰出的领袖和具有较强价值观的人。学校专注于数学、语言、科学和计算机的教学,同时也为学生提供艺术、音乐、体育等丰富多彩的课程。

7、Stanstead College 斯坦斯岱学院

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地址:450 Dufferin Street, Stanstead, Quebec, J0B 3E0

Stanstead 学院坐落于魁北克东部,占地面积600 英亩,是一所男女私立走读寄宿学校(本地生可以选择走读,国际生需住学校宿舍)。学校设置7 至12 年级课程,每班级平均有学生13 人,在校总人数约200 人。学校建于1872 年,距今已有一百多年历史。初建时,学校是一所男女混校,在1959年改变成男校,又于1979 年重新恢复为男女混校。1977 年,学校决定不再接受魁北克政府的补贴,由此产生的独立性使得学校允许所有学生在没有语言许可的情况下申请入学。超高的师资与学生配比和严谨高质的教学体系使Stanstead 学院成为了进入加拿大、美国名牌大学的摇篮。

8、Bishop’s College School 主教学院

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地址:80 chemin Moulton Hill,Sherbrooke,Quebec,J1M 1Z8

BCS 成立于1836 年,位于风景秀丽的魁北克东部,占地面积约350 英亩,是加拿大顶尖的英语私立中学之一。学校提供7 至12 年级课程,提供全日制寄宿和走读两种学习方式。学校以独特的教学方式针对学生们程度的差异,个别指导,每个学生均能得到悉心照顾和关系。学生来自世界30 多个不同的国家和地区,包括加拿大、美国、中国、德国、墨西哥等。自2017 年9 月起,BCS 将提供IB 文凭课程。

 

来源:环球移民

排版:Shelly Du

澳洲房产购买流程详解

澳洲房产购买流程如下:

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1. 预定房屋

购房者选定了满意的房子后,需支付一笔订金(一般是2000-5000澳币)来让中介向开发商申请保留该物业;订金会在成交后规定时间内退还给购房者。

2. 签订购房合同

中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了律师并充分理解合同条款后签字;同时开发商也需要在购房合同上签字,并提供一份双方签署的合同给购房者,购房合同就此生效。

3. 申请海外人士购房许可

作为不属于澳洲公民的海外人士,同样也可以购买澳洲房产,并可以享受澳洲本地的贷款政策,房产可以用来作为投资、以房养学、休闲度假等方面。海外人士购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会(FIRB)批准。FIRB拥有绝大部分的楼盘的配额;对于没有申请FIRB的那部分楼盘,海外购房者可直接向澳洲海外投资审核委员会提交购房申请,这一选项仅适用于非澳大利亚公民。购房者另外需填写一份申请表格并递交FIRB审核,这个过程通常是由购房者的代表律师协助完成。

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4.支付10%的购房首付金

购房者需要在合同规定的时间内(一般为10个工作日)支付购房款的10%作为首付。支付方法:这笔订金可以支付到开发商律师的信托账户,购房者也可以选择存入自己的账户再由其银行出具一份担保;银行收取一次性开户费(250澳元),并有一年65%的管理费。如果是以 银行担保(Bank Guarantee)的方式支付订金,购房者在房屋交割前还可以获得这笔定金的存款利息(根据当时的利率而定,但通常都比当下的利率高)。

5. 房屋施工

购房者在此施工期间不需支付任何费用。

6. 申请印花税减免和首次置业补助

澳洲公民或永久身份的首次购房者可以向政府申请印花税减免和首次置业补助。以新洲为例,现在购买低于$75万澳币以下的房产可以拿到$1.5万澳币的首次置业补助。

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7. 交割前验房

开发商在房屋完工后会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中,查出的问题将被记录在案,开发商将尽快安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何质量问题,开发商也会负责及时维修。

8. 保修及室内设施的维护和使用

在每季度交付的物业管理费中,已经包括了房屋保险,因此不需要另行支付额外的费用。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险,即一共五年保险期。

9. 交割

房屋交割的当天,购房者需将购房的全款支付给开发商,购房者的律师会持合同和房款,与开发商的律师会面完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。

英国房产税最大的一次变革

英国房产税实际上就是印花税(Stamp Duty)。英国所有的房屋在购买时必须按照政策缴纳印花税。在英国的房产类型有两种:永久产权(Freehold)和租赁产权(Leasehold)。购买了房产以后,永久产权(Freehold)每年不需要缴纳地租(每年几百英镑)和物业费(每年一千多磅)。买了租赁产权(Leasehold)的物业就需要每年缴纳这两笔费用。

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伦敦英国财长奥斯本2014年12月3日发布了一份“秋季财政报告”, 报告明确了一系列关于房产印花税(SDLT)的调整政策,并在2014年12月4日开始生效。此次改革被认为是英国历史上对房产市场作出的最大胆的改革计划。

根据英国相关媒体报道,新的房产印花税费改革措施有效的优化了英国印花税的条例,将队英国房产市场的发展起到良好的推动作用。

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房产印花税征收的变化:

本次英国房产印花税政策的改变,主要涉及三大方面:

1. 计算方式:阶梯式计算,按照不同的成交价格区间征收特定税率代替原先按照房产的总成交价格方式计算;                

2. 征收区间:划分新的税率征收区间;

3. 税率变动:根据新的征收区间调整税率;

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具体新规如下:

区间1:房产最终成交价格在12.5万英镑(折合人民币约125万),不用交任何房产印花税;

区间2:房产价格在12.5万到25万英镑之间,超过12.5万的部分按照2%税率计算;

区间3:房产价格在25万到92.5万英镑之间,超过25万的部分按照5%税率计算;

区间4:房产价格在92.5万到150万英镑之间,从92.5万起,多出部分按照10%税率计算;

区间5:房产价格在超过150万的部分,统一按照12%税率计算。

以英国亨通房产旗下代理的一套70万英镑(约700万人民币)房产为例:

新政策下的类似国内水费的阶梯计算方式,70万英镑的房价应交税费将分割成3个区间:

区间1:0 – 12.5万英镑区间无需计算房产印花税;

区间2:12.5 – 25 万英镑区间将收取固定0.25万英镑房产印花税;

区间3:剩余第三区间多出部分按照(70 – 25)* 5% = 2.25万英镑收取房产印花税。

新印花税费:0 + 0.25 + 2.25 = 2.5万英镑

旧印花税费:对比旧政策房产印花税,70万英镑房产成交总额需按照4%的印花税率计算,2.8万英镑就节省成本0.3万英镑(折合约3万人民币)

简单解读英国房产税如何征收

小编今天主要为大家介绍英国房产税如何征收

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英国购房主要税费包括:印花税、个人所得税、资本利得税、遗产税、持有费用等。

印花税

在英国买房,房产交易成交时必须向税务局缴纳印花税,此一房产买卖交易才可以最终获得政府的认可。

英国在17年底开始执行印花税新政策,比起旧政策的“一刀切”形势,新形势为“进阶式”,针对全球首套置业的买房客户来说,政策执行下能节省缴税。

对于全球首套购房者来说,减免政策具体为:房地产成交价格中的125000英镑不用缴纳任何印花税,成交价格自125000至250000英镑之间的部分则依据2%的税率予以计算,更高的价格以此类推;

对于购买额外住宅的买房者,譬如投资者或购买第二套住宅的买房者,将征收额外的3%的印花税。也就是成交价格到125000英镑的税率是3%,125000到250000英镑的税率为5%。

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个人所得税

依据英国税法,英国常住人口和海外投资者,其于英国房产租赁的收入,都需要缴纳个人所得税。

按照英国最新的税法,自今年4月以后,个税的免税额上调到11500英镑,40%个人所得税的起征点将自42385英镑提升到45000英镑。   

如每年的租金收入超过£11500则需缴纳此项税务。海外房东的租金收入超过政府同意的养房支出的部分,若高于当年个人免税额度(2017年为£11,500),才需缴税20%。

租金收入 – 政府同意的养房支出= 需缴纳租赁收入税的计算基数。

资本利得税

资本利得税是对资本商品在出售或者交易时取得的收益部分征收的税金。而房产买卖的资本利得税只针对投资租赁房,自住房屋免征。

资本利得税税率为18%,即征收盈利部分的18%。但是银行的贷款利息,往来英国的飞机票,和这套房屋所有相关的费用都能抵扣在盈利部分中。

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遗产税

若个人投资者以其自身名义在英国置业,则无论他的户籍地或居住地在哪里,在其死亡后均要征收IHT,理由就是该房产位于英国。

也会有豁免的情况,例如如果该地产通过遗嘱或根据住所遗产法过户给在世居仍居住在英国的配偶;或在屋主过世前7年过户给子女也无需缴纳遗产税。

海外人士和本地居民享有同样的遗产税免税额,即每人32.5万英镑的免税额度,因此小金额的房产根本不用担心征收遗产税

持有费用

地租 – 对于非永久产权的房产,每年须交的土地使用费,一般200-500英镑/年不等;

物业管理费 – 按照房产面积(平方英尺)收取,并且跟物业配套服务水准以及地段密切相关。

市政税 – 这个税由房产所在地区的行政区收取,换得环保、治安、医疗等公众服务,一般由租客缴纳;

租赁管理费 – 海外投资者选择全权委托中介来管理房产是很普遍的,这部分费用一般为年租总收入的10%~15%左右。