越南放寬外國所有權限制 迎來收購狂潮

隨著亞洲跨國公司逐漸意識到在亞洲經濟發展最快速的國家之一——越南建立辦公處的優勢所在,越南開始放寬外國所有權限制,做好准備迎接投資熱潮。

受中美貿易戰影響,各大企業擔心難以維持或擴展其在中國的生產工作,因此紛紛轉向“安全港”——越南。在此背景下,越南針對外國所有權出台新的政策。

為進一步吸引外國投資,越南財政部計劃對國家證券法做出調整,允許外國人持有越南公司的大部分股份,只要這些公司不屬於涉及國家安全的行業。這是越南自2010年以來第一個重大的法律修正案。

目前,越南整體公司的外國人所有權限制在49%,其中關鍵行業,如銀行和航空業的外國人所有權限制在30%以內。雖然關鍵行業的外國人所有權限制也將有所上調,但外國人仍然被禁止在這類行業的公司中持有100%股份。這一修正案將於2019年遞交給國民議會審理。

外國人所有權限制的取消意味著越南的收購和GDP或將雙雙增長。

中美貿易戰背景下,越南成為跨國公司的熱門選擇。圖為河內的交通高峰期。

在花旗銀行中負責幫助日本公司擴張越南市場的Tsuyoshi Yamashita表示,“突破49%的外國所有權限制將幫助外國公司獲得更多的管理權利,這將大達促使外國公司進入越南市場,擴大其在越南的業務。”

過去幾年來,日本公司已經開始紛紛湧入越南市場。2017年,日本成為越南最大的直接投資國,投資額達到91.1億美元,是2016年的三倍。2018年前三季度,日本對越南的投資額在104個國家和地區中躍居首位,占越南總投資額的28%。

6月,日本商社雙日株式會社以9000萬美元的價格收購了西貢紙業公司。住友商事株式會社和機械制造商三菱重工以及其他20家公司攜手越南房地產公司BRG集團,在河內建立“智慧城”,城內配備自駕公交車。日本永旺等零售商將入駐智慧城。

Yamashita表示,“越南城鎮化發展快速。房地產行業和熱力發電等基礎設施相關企業將獲得更多的外國公司青睞,共同發展業務。

越南河內的全新公寓,兩室一廳建築面積66平米,三室一廳建築面積115平米,預計2019年第三季度交房
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韓國和新加坡也是越南交易合作的主要貢獻者。

泛亞咨詢公司協力管理咨詢公司的國際商務咨詢分析師Roy Zuin Forney表示,“亞洲國家是越南並購市場的主要參與者。”

Forney指出,制藥業和銀行業的國內企業需要多樣化發展,因此這些行業將迎來更多的外國投資。越南收入水平的提高使得越來越多人能夠承擔起醫療費用,這進一步促進了制藥業的發展。因為越南法律禁止外國公司自行銷售醫藥產品,因此這類公司將會通過並購當地公司以打入越南制藥業市場。

熟悉越南並購問題的內部人士表示,印度制藥公司Renova Global正在“尋找並購機會”。Renova雖然在越南設有辦事處,但想進一步擴大其在越南的業務規模。

日本大正制藥公司也意識到了越南市場的潛力。2016年,該公司購買了越南上市公司 DHG制藥24.5%的股份,並於8月,DHG取消外國人所有權限制後再次購買7%的股份。10月,有消息稱,大正制藥計劃將再購買該公司2.3%的股份。

安永公司(越南)指出,東南亞國家擁有較高的智能手機擁有率和電子商務發展潛力,這將促使物流等行業越來越成為外國投資者的寵兒。

但大多數美國和歐洲公司對越南仍尚無興趣。一位華爾街投資銀行家表示,“這些公司大部分都在尋找操作透明、風險低的公司。他們希望公司已經擁有可觀的收益水平。按此要求,他們的選擇就大大減少。”

然而,這一情況或許將有所改變。安永公司表示,中美貿易衝突的升級導致“越來越多的公司將生產環節在中國移除。同時,隨著中國勞動力成本的提高,外國公司加速轉向越南等其他東南亞國家。但外國公司要想獲得越南公司100%的所有權還是需要通過相應的審批。

延伸閱讀:【中美公司將東南亞視為新供應基地 越南成為貿易戰的主要受益者


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來源:日經亞洲評論
翻譯:LPS

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

中美公司將東南亞視為新供應基地 越南成為貿易戰的主要受益者

針對中美公司開展的調查顯示,越南公司成為中美貿易戰的最大受益者之一。

中國和美國公司參加了此次調查。位於廣州的華南美國商會周一公布了該調查的數據。數據顯示,受中美貿易衝突影響,中美公司的市場份額遭受損失,而損失的市場份額被越南公司搶占。

越南外,中國公司下滑的銷售還受到印度、美國和韓國公司的影響,而美國公司的勁敵除越南外則是德國和日本。

7月以來,美國總統特朗普對價值2500億美元的中國進口品征收懲罰性關稅,迫使中國對其產業政策的關鍵構成部分做出改變。對此,中國也對價值600億美元的美國進口品加征關稅。

接受美國商會此次調查的中國和美國公司都表示感受到了關稅帶來的消極影響,其中,美國公司對消極影響的感受要高於中國公司。雖然219家受訪公司中僅有20%表示銷售損失超過1000萬美元,但所有受訪公司都指出貿易衝突最大的影響就是公司盈利的削減。

由於兩國可能向對方征收更多的關稅,因此大多數受訪公司表示他們考慮將生產、組裝和供應轉向第三個國家,其中東南亞是首選(調查數據:9月21日至10月10日)。

部分公司已經開始這麼做了。例如,松下將汽車電子產品的生產從中國轉移至泰國、馬來西亞和墨西哥。中國的歌爾(一家負責蘋果無線耳機組裝的公司)向供應商表明其打算將部分生產工作轉移至越南。中國聚酯纖維生產商浙江海利得新材料股份有限公司耗資1.55億美元在越南建立工廠。

美國和中國公司都表示受貿易戰影響,其市場份額被越南競爭對手瓜分

美國商會調查顯示,近一半的受訪公司感到中美衝突的影響不僅僅體現在關稅上。例如,44%的公司表示,貨物清關速度變慢。38%的公司表示,進出口審查更為謹慎,許可證的批准周期變長。

幾周前,北京和上海的美國商會對430家成員也展開了一項類似調查工作。調查結果與此次調查不相上下。最大的區別在於,在幾周前的調查中,近2/3的受訪公司表示盡管新關稅出台,但尚未計劃將生產移出中國。

美國總統特朗普和中國主席習近平預計於11月在阿根廷舉辦的20國峰會期間會面,但兩國的貿易衝突並不會因此獲得突破性的進展。

此次華南美國商會調查顯示,超過一半的受訪公司認為貿易戰的影響將至少再持續一年。54%的美國公司表示,特朗普的關稅政策不會對美國公司帶來任何好處,也不會改善商業環境。而大部分的中國公司表示,關稅戰將會促使中國加快經濟轉型和升級。

鑒於貿易衝突的影響,亞洲開發銀行近期將其對亞洲的經濟增長預期從5.9%下調至5.8%,並指出各國受中美貿易衝突的影響程度不盡相同,因為全球供應鏈中的貿易重心發生轉移,生產相似產品的經濟體將從中受益,東南亞尤其如是。


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“一帶一路”創造8萬個就業機會 南亞又一片投資熱土!

在東西方海運交通的十字路口,它一直是絲綢之路的必經之地。馬克•吐溫曾描述它:“這裡除了雪,什麼都有。”

今天,南亞的這顆明珠正百廢待興。在東方大國所倡導的一帶一路上,它注定要散發耀眼的光彩。

它就是印度洋海域的斯裡蘭卡

斯裡蘭卡耗巨資填海造地 創造超過8萬個就業崗位

在首都科倫坡(Colombo)商業中心區的臨近海域,緊鄰科倫坡國際集裝箱碼頭,一片巨大的填海造地工程是眼下斯裡蘭卡最大的建築工地,也是正在興建的科倫坡港口城。

它將為斯裡蘭卡填出269公頃的土地面積,是迄今為止斯裡蘭卡最大的外資直接投資項目,由中國交通建設股份有限公司的全資子公司——中國港灣工程有限責任公司承建。

2014年9月17日,中國國家主席習近平訪問斯裡蘭卡,與斯裡蘭卡前任總統拉賈帕克薩親自為這個項目的開工揭幕剪彩。

斯裡蘭卡前總統馬欣達•拉賈帕克薩:我們去過世界上很多地方,所以我們也見過其它國家這樣的填海造地工程,現在斯裡蘭卡也有了這樣的項目。在承建方面,我們非常感謝中國的支持,協助我們發展經濟建設。

科倫坡港口城項目一級土地開發投資近14億美元,將帶動二級開發超過130億美元。絲綢之路上的這筆東方投資,將給斯裡蘭卡創造83,000多個就業機會。

桑吉瓦,中國港灣在職的高級技術人員。他曾被公派留學中國,後在迪拜工作生活了20年。如果不是科倫坡港口城的項目,他很難在斯裡蘭卡國內找到一個足夠國際化又能發揮他專長的工作,中國的這份投資讓他能徹底結束海外的漂泊。

中國港灣科倫坡港口城有限責任公機電工程師桑吉瓦:我所有的工作經驗幾乎都來自海外,斯裡蘭卡之外的國家。所以我想把這些經驗帶回到這裡,這是我的祖國。我希望能看到我的祖國發展起來。我計劃在我的任務完成的時候,帶著全家去看看科倫坡港口城。我敢肯定,當項目完工的時候會人山人海,斯裡蘭卡民眾都期盼著看到科倫坡港口城。

盡管今天的科倫坡港口城還在緊張建設中,但顯然它已成為一片投資的熱土,越來越多的中國民營創業者開始青睞斯裡蘭卡這片土地。

中國化肥遠銷斯裡蘭卡 帶去的不僅僅是產品 更是技術和友誼

2018年3月1日,科倫坡市中心舉行盛大的民眾慶典活動。

在游行的隊伍中有一張華人面孔,她來自中國,但卻有一個斯裡蘭卡著名的大姓——班達拉奈克。

以班達拉奈克命名的國際會議大廈是上世紀六、七十年代由中國無償援建的。至今依舊寬敞明亮,堅固如新,它是中斯友誼的見證。

慧敏•班達拉奈克,原名褚慧敏。30多年前,從中國遠嫁斯裡蘭卡,成為班家的成員,加入了斯裡蘭卡籍。這段人生經歷讓她自然而然地成為了今天一帶一路上中斯商貿合作的橋梁。自2015年以來,褚慧敏被中國民營經濟國際合作商會聘請為斯裡蘭卡及南亞事務高級顧問。

中國民營經濟國際合作商會高級顧問褚慧敏:2016年的6月,我們到中國去訪問。斯裡蘭卡主要是以水稻為主。中國有那麼多家企業要打進斯裡蘭卡市場,我就覺得在這裡頭應該挑一家。

姜升林,山東萊玉化工有限公司董事長。2016年他響應“一帶一路”號召,想把山東萊玉遠銷全球90多個國家的鎂鹽化肥也推廣到斯裡蘭卡。

經褚慧敏引薦,中國企業家與斯裡蘭卡全國水稻加工的大戶Araliya集團達成了投資合作。

波隆納魯沃,斯裡蘭卡的農業大省。一千五百年前,統治這裡的國王建造了一座巨大的人工湖,成為了這一帶重要的灌溉水源。波隆納魯沃古城被聯合國教科文組織定為世界文化遺產。

與姜升林合作的Araliya集團是斯裡蘭卡本國著名品牌,涉足十二個產業。旗下的水稻加工廠就設在波隆納魯沃。如今,Araliya集團的主席西裡塞納先生的水稻加工廠在斯裡蘭卡占全國大米市場份額的50%。

山東萊玉化工有限公司董事長姜升林:他說中國有很多的化肥廠也來找他,但都沒有接受。因為他們只是來賣化肥的,但你們不一樣,你們是給我們提供技術,我們是共贏。

絲綢之路上流轉的不僅是財富,還有各個民族在不同天地之間獨特的生存經驗。為了能讓斯裡蘭卡農戶接受來自中國的農業技術,姜升林決定用兩年時間在當地做試驗田,無償提供鎂鹽化肥,免費對農戶進行培訓。

中國民營經濟國際合作商會高級顧問褚慧敏:他們做了一年多的試驗田,已經在斯裡蘭卡深得人心了。我相信中國今後會在斯裡蘭卡的農業方面做出更大的貢獻。

印度洋是通向世界七大海域的鑰匙,斯裡蘭卡獨特的地理位置使之成為印度洋上的新利益中心,正在吸引著越來越多的投資。

中國租借斯裡蘭卡港口 開啟新的發展機遇

漢班托塔港離繁忙的歐洲至遠東國際主航線僅10海裡。全世界一半以上的集裝箱貨運、三分之一散貨海運和三分之二石油運輸都要途徑這裡,到中國北方港口最多12天,到達中東的迪拜僅5天。

2017年12月9日,斯裡蘭卡將漢班托塔港租給中國人使用,租期99年。它與科倫坡的大型集裝箱貨櫃碼頭一南一北遙相呼應,將為21世紀海上絲綢之路提供重要的中轉。

正在建設中的斯裡蘭卡南線高速將於2019年全線貫通。到時候,從漢班托塔港到科倫坡將從原來的4個半小時車程縮短為兩個小時,直達科倫坡港口城。

合作、共贏、互利、互惠,一帶一路投資所引發的縱深效應和集群效應,正在讓斯裡蘭卡,這座緊鄰南亞全球大市場,又沉寂於印度洋洶湧波濤之中的神奇島國,煥發出寶石一般耀眼的光芒。

無數個體在“一帶一路”的倡議下,最終將書寫屬於這個時代的傳奇。

居外【跟隨一帶一路去看房】專題

 


來源:央視財經
責編:Zoe Chan

賭博熱潮席卷貢布 中國投資正改變柬埔寨

貢布是柬埔寨的文化瑰寶之壹但根據喬治·斯蒂利斯George Styllis所寫的文章從中國湧入的大量賭資讓這個小鎮的居民心神不寧。

1863年到1953年的殖民統治時期,法國人經常前往貢布縣波哥山(Bokor mountain) 上草木茂密的高地以躲避悶熱的天氣。他們在那裏建立了壹片飛地,飛地中建有教堂,郵局和壹間宏偉的酒店。在內戰和大屠殺造成的混亂中,酒店變成了壹片廢墟,只留下了宛如洞穴的黑色窗戶和令人毛骨悚然的灰色外墻。

作為壹座歷史的紀念碑,它壹直屹立於原處,直到今年才被翻修壹新,以貢布波哥宮酒店(Le Bokor Palace)——壹家豪華酒店兼賭場的名義重新開張。波哥目前只有兩家賭場,但當地剛剛開始建設壹個面積為1800公頃的度假村。待這項工程結束之後,預計還會出現更多賭場。這壹切都反映了柬埔寨發展賭博旅遊業的意圖。中國禁止現場和網絡賭博,而柬埔寨的賭場正在試圖迎合中國玩家對這兩類活動的需求。由於現在想獲得賭場牌照簡直易如反掌,而且當地監管政策十分寬松,柬埔寨已經燃起了壹場正在重新塑造城市面貌的賭博淘金熱。

受影響最明顯的地方莫過於距離貢布僅兩小時路程的西哈努克城了,當地居民都很擔心自己所在的城市會步其後塵。西哈努克城的制造業,旅遊業和賭博業都十分繁榮,而且該城市在中國“壹帶壹路”貿易路線項目中具有重要的戰略地位。在這些因素的強力推動下,西哈努克城已經成為中國投資者在柬投資的核心地點。

西哈努克城首個住宅和商業綜合體開發項目D’Seaview,位於城中最美麗的海灘,設有24小時保安、遊泳池、設備齊全的現代化健身房、郁郁蔥蔥的寧靜花園、壁球場和壹個停車場,為所有住客和客人提供充足舒適的空間。
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過去,這裏還只是壹個漁村,只有背包客偶爾出沒。現在,西哈努克城的街道上已經滿是中國出資建設的超市,令人註目的公寓和賭場。急速的開發項目讓街道變得千瘡百孔,最近該城市的主要市場更是經歷了史上首次嚴重積水。

今年34歲的Som Annie和她同齡的法國男友Damien Pradayrol 最近剛剛離開西哈努克前來貢布。這對情侶發現自己已跟不上西哈努克飛速發展的步伐。隨著大批外國人湧入該城市,住房需求不斷上升,房價飛漲,生活成本也大幅增加。他們現在正經營壹家旅館。他們之前合租了壹個小房間,每月的租金為75美元,後來租金突然快速上漲。他們在壹年內被迫搬家四次,第四次租用的那套公寓每月要付250美元,最後他們只得離開。

這對情侶說,他們所認識的其他經歷了類似情況的人也從西哈努克搬到了貢布。“我以前很喜歡西哈努克,但我現在不再喜歡它了,”Annie說。“我父母也在那裏租了壹間房子。合同到期以後他們就要馬上搬走,因為那間房子要出租給中國人了,”她說道。她的父母將搬到農村去住。

當地非政府環保組織“Mother Nature”的創始人之壹Alex Gonzalez-Davidson稱,當地居民普遍認為中方支持的投資項目顯得過於殘酷,幾乎完全沒有考慮當地人民和環境的情況。“許多中國公民和投資同時湧入這些地區,這在多數情況下往往會迫使當時居民離開,或降低當地人的生活水平。”

西哈努克城已成為中國現代帝國野心的象征,它也是中國嘗試用政治力量進駐柬埔寨的突破口。這讓人們更加擔心柬埔寨的各個省會逐壹淪陷。“現在柬埔寨可以從中國那裏得到自己所需要的壹切,而中國也可以從柬埔寨索取他們想要的東西,”金邊壹名都都車司機說道。

柬埔寨主要城市的地圖

中國在推動柬埔寨經濟方面發揮了重要作用,並出資讓柬埔寨建設了許多當地急需但無力負擔的設施,如全新高速列車和機場。同樣,柬埔寨從農業到零售業等各個行業都受益於該國與中國蒸蒸日上的貿易往來,而不少國民也從房地產交易和其他風險投資中滿載而歸。

然而,Cambodian Investment Management金融服務公司的首席執行官Anthony Galliano表示,這樣的經濟發展其實是壹種交易。“雖然中國的投資資本加速了柬埔寨的基礎設施建設和經濟發展,有利於柬埔寨的發展,但中國也用這些資本謀取了壹些私利,”他說道。他表示,這些私利包括利用低成本勞動力,還有避免雇用當地人,轉而為中國大陸的工人創造就業機會。

貢布Kamchay水電站大壩是用中國提供的資金建造的

柬埔寨新開設了壹個占地1000公頃的經濟特區,此特區內設有由中國出資建設的深海港口和煤電廠,但這兩套設施因其對環境的不利影響而廣受詬病。目睹西哈努克變化過程之後,許多貢布人對城市中的工業項目往往抱有敵意。

柬埔寨財政部副主任Ros Phirun在接受英國廣播公司(BBC)采訪時表示,為了保護當地“生態旅遊”環境,目前政府不打算讓投資者在貢布以內波哥以外的地區建設賭場。然而,將於明年新港開通時啟用的遊輪將在南海岸上來回行駛並停靠於西哈努克,屆時中國遊客和賭客將乘船前往貢布。

雖然這可能會給像Damien和Annie這樣飽受房東貪念之苦的住房租戶造成困擾,但其他人可以借此發財。現年26歲的胡椒種植園工人Chem Makara表示,他擁有的小屋價格已翻了壹番,而且幾乎每周都有來自金邊的買家向他詢價。盡管這聽起來挺不錯,但對於Makara來說,保護貢布的田園風光和標誌性歷史遺跡比賺壹筆快錢更加重要。“貢布是壹個特殊的地方。我們住在這裏是因為我們想親近自然。”

被問及對波哥新酒店的看法時,他表示,不管這座酒店有多富麗堂皇,“人們還是更喜歡以前的廢墟。我發現所有外國遊客都會打聽它的去向。它很特別。它有歷史的底蘊。”


延伸閱讀
:【居外看點:柬埔寨金邊,全球增速最快房產市場的背後

 

來源:英國廣播公司
翻譯:LPS

責編:Zoe Chan

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居外看點:柬埔寨金邊,全球增速最快房產市場的背後

在中國建築商和購房者的推動下,柬埔寨或將迎來全球增長最快速的房地產熱潮。

柬埔寨金邊

2016年,中國主席習近平訪問金邊,旨在擴大“壹帶壹路”倡議的覆蓋面。此次訪問為金邊帶來了200多位有意投資大量資金在金邊興建高樓的投資者。

如今,曾在20世紀60年代以法國殖民地時期建築和現代高棉建築聞名的金邊已經發生了翻天覆地的變化。傳統建築被昂貴的摩天大樓取代,而金邊家庭收入中位數僅為11000美元/年。

國際房地產公司萊坊在柬埔寨的負責人Ross Wheble表示,“金邊的發展速度令人難以置信。高端公寓供應過剩,目前,房地產銷售和租賃市場都出現了放緩的跡象。只有少數的柬埔寨人都夠承擔如此高昂的房產,而房地產市場要想持續發展,就離不開國內需求的支持。”

壹個男人在岸邊釣魚,河對面是壹棟在建中的建築

在中國房地產熱潮中賺得盆滿鍋滿的的開發商和投機者在習近平“壹帶壹路”的推動下,尋找願意提供優質土地以供投資的沿線國家政府,在這壹趨勢推動下,許多亞洲國家迎來了房地產熱潮,金邊就是其中的典型例子。

這些項目給所在國造成了問題:這些國家在同意中國開發項目的同時喪失了主導權,導致中國開發商可以隨意擡價,並排擠當地居民。馬來西亞總理馬哈蒂爾(Mahathir Mohamad)禁止外國人在該國購買價值1000億美元的中國項目(這些項目是前總理Najib Razak批準的)。他後來又表示,外國人可以購買房產,但不能獲得簽證。

柬埔寨,中國投資項目的勢頭尚無減弱勢頭。與中國建立起密切關系的首相洪森(Hun Sen)在7月的選舉中再度延長了其長達33年的任期。美國指出這場選舉有失公平,因為他遣散了其反對黨。

金邊萬谷湖區壹個中資建築工地的入口

世邦魏理仕數據顯示,2018年第二季度,金邊高端公寓的平均售價為3200美元/平方米,相比2013年高出60%。地方刊物報道稱,Doun Penh商務區的土地價格達到9000美元/平方米,近乎2014年的3倍。

世邦魏理仕數據顯示,今年金邊公寓供應量預計將翻番,達到超過2萬套。柬埔寨作為東南亞第二貧窮的國家,壹些獲批的開發項目對其而言規模太過宏大了。

廣州粵泰集團的港口灣項目在金邊河岸建有24座高層建築,而總部位於澳門的新建業集團(Sun Kian Ip Group)計劃投資27億美元,建設壹座133層的雙塔世貿中心,該建築將成為為全球最高建築之壹。

政府還計劃投資800億在金邊北部以洪森的職位和生肖命名建立“Samdech Techo Dragon City”(首相龍城)。 

Graticity房地產發展公司在萬谷湖的One Park項目

在其他壹帶壹路地區,中國出資的項目已經使中國成為東南亞國家60億美元外債中近壹半外債的債權國。中國已經成為柬埔寨最大的債權國、貿易合作夥伴和投資者。

柬埔寨全國最高經濟委員會高級顧問Mey Kalyan表示,柬埔寨歡迎中國的投資,但同時也擔心對中國的過度依賴。“我們必須制定戰略對中國投資進行管理,以免除後患。我們不能讓單壹的國家控制投資。”

柬埔寨發展理事會數據顯示,2017年,柬埔寨外商直接投資幾乎翻番,達到63億美元。今年早些時候,中國公司承諾投資70億美元興建新項目,包括連接金邊和西哈努克(Sihanoukville)的高速公路。

海岸城市西哈努克和暹粒省(著名寺廟吳哥窟的入口)也是中國投資者的熱門選擇。去年,土地管理、城市規劃和建設部批準了3000多個項目,總價值達64.2億美元,是2015年的2倍,當時習近平還未訪問柬埔寨。

Wheble表示,“從貨幣和收益來看,中國投資者十分樂意投資美元經濟體,因為這樣的經濟體更為穩定。但相比之下,他們對資本升值和租金收益就沒那麽感興趣了。”​

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柬埔寨大多數新的公寓存量房被中國投資者買下,他們既不住在那裏也沒有在那裏租房,導致壹些開發區(如巴薩克河岸高端開發區)建成的高樓大廈陷於詭異的黑暗之中。

當地開發商WorldBridge 國際有限公司的董事長Rithy Sear表示,“中國開發商建成項目後就等著,因為他們不在乎是否會吸引當地買家。”

柬埔寨是巨大的美元經濟體,且其政府與中國交好,這為中國開發商在中國外盈利提供了機會。盡管柬埔寨的地價和公寓價格顯著飆升,但這與中國相比仍是小巫見大巫。

Rithy表示,“對中國投資者而言,這不過是小菜壹碟。”

Wheble表示,盡管如此,市場上還是出現了壹些降溫的跡象。公寓業主曾經可以在外國人租房市場獲得30美元/平方米的租金,但今年,他們不得不將租金降低了40%。開發商開始建造更小、更便宜的項目,或轉變已有項目的用途。

Intan Kosem的開發公司建造了擁有13套公寓的Habitat公寓項目。他表示,“我認為公寓市場已經面臨終結。市場上的建築項目太多了。這些項目建成以後,市場將明顯供過於求。”

今年,Sino Great Wall國際工程公司以金融危機和“嚴重的不可控風險”為由中止了價值27億美元的Twin Tower項目。該項目的所有方Thai Boon Roong集團和Sun Kian Ip則堅持繼續執行該項目,並於3月破土開工。Sino Great Wall並沒有對電話和郵件詢問做出回應。

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同時,金邊的高樓大廈不斷建立起來。2011年以前,金邊還沒有超過15層樓的建築。企業棲身在古老的別墅或店屋建築中,佛教寺廟和經過20多年建築復興於1975年完成的現代高棉建築交相輝映。

這壹改變給金邊底層人群帶來了變化,成千上萬的家庭被迫離開萬谷湖地區。萬谷湖在被填平以供建設開發項目前,是金邊市宗信的壹處湖水,其規模曾是中央公園湖的10倍。該項目屬於柬埔寨執政黨的壹名議員。過去十年,該黨的勢力時強時弱,直到2016年,在壹名中國人的資金支持下,才得以重振旗鼓。

 

 

來源:彭博
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2018清邁房產50萬究竟買個啥?|居外專欄

清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展,呈現光明前景。那我們今天來徹底分析下截至2018年底在清邁50萬人民幣究竟買個啥?

說起泰國第二大城市清邁的房價,大部分聞名而來的投資者至今依舊停留在20-30萬人民幣可以買公寓,100萬人民幣可以買個超值別墅的印像。你說是不是,到底有木有?

您~是不是或多或少有聽聞清邁低成本與高品質生活的鮮明對比?

您~有沒有規劃過提前購房以備養老

您~是否知道泰國擁有世界一流的醫療技術與設施配備並且私立醫院擁有翻譯陪同!並且價格比中國更實在!

您~是否比較過中國度假旅游城市的機票?千百元的機票就可抵達清邁,躲避嚴寒盡情享受氣候溫暖的泰北生活!

您~是否曾想為了避免國內的應試教育,遷居海外,考察報名加入當地最好的國際學校,同樣的歐美教師,教學成本遠低於其他國家,為孩子說一口流利英語報考歐美學校做下銜接的鋪墊工作?

您~是否關注海外資產配置,距離中國最近的東南亞國家泰國已是全球購房的TOP 1目的地

您~是否倍感後悔,人民幣的大幅度貶值已經不同程度的增加了您的海外配置房產的資金成本?

您~是不是經常關注泰國房產走向,遲遲不肯下手?比對曼谷、芭堤雅、普吉、清邁的房價租金比?

以上的種種理由將泰國房地產市場從“供過於求”推向至“供不應求”的發展階段!若您同意上述的觀點並且想從此篇分析報道中一探究竟!

為求驗證清邁房產未來長期供不應求的必然性我們先從房產法律的結構與其優勢和弊端分析開始:

購買清邁買房的幾大優勢與弊端分析

優勢:

  1. 永久產權
  2. 無公攤面積
  3. 免費車位
  4. 精裝修含家具家電
  5. 總價低、租金合理
  6. 外國人可以合法購買公寓
  7. 外國人可購車、辦理養老簽證、教育簽證、陪讀簽證等長期居留
  8. 泰國未加入CRS共同申報准則至2022年,至2022年前泰國買房開戶不需要提供個人稅務號

弊端:

  1. 外國人無法購買土地、別墅、酒店、客棧
  2. 注冊公司51%的股份持有人必須是泰國公民
  3. 相比較別墅,公寓的售價更高,有悖於中國市場行情的認知
  4. 泰國市場疲軟,租售給泰國人所需的周期更長

分析:

根據以上內容參考我們推測分析出以下幾點將長期推動清邁公寓市場的欣欣向榮。

  1. 外國人無法購買別墅土地,導致購買公寓的需求增加,公寓價格持續走高
  2. 由於公寓價格走高導致泰國人更傾向於購買別墅,由此別墅與地價升高
  3. 由於地價升高再次影響房地產公寓開發售價
  4. 泰國未加入CRS共同申報准則,將會吸引更多投資者,購房需求擴大房價亦走高
  5. 綜合上述四點,巨大的市場導向,與需求導向必然將令公寓的49%外國人份額供不應求,這也就解釋了為何近年來購買清邁公寓的人數與日俱增!

清邁公寓項目開發已越發成熟,越來越多環境優美,設計優異的公寓已在市面上出售,自2009年泰國房產逐漸成為熱門關注點後,截止到2017年,泰國的房地產價格每年上漲了10%-12%!

在清邁——房地產市場正在上漲,現在是時候了!

2018年9月由昂思領在清邁開售的代表作The Arise“阿睿思”其中的外國人份額49%共計90間房僅一個月時間便售罄,按照目前清邁公寓的售價,接受度最高的大約在68,000~78,000泰銖每平米,而阿睿思小戶型27平米定價約40萬人民幣起,30多平米的小戶型定價約50萬人民幣。以下是圖賞:

底層帶小院的房價備受追捧大約售價在60萬人民幣~當天售罄!

感謝您讀完全文,以下是內幕分享:The Arise“阿睿思”第二期的預售定於2018年,CNTHAI中泰之家提前內部預定將於10月的第一或第二周開始,第一時間聯系我們預定底層花園套間或任意挑選您所中意的戶型與位置!

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責編:Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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為什麼說菲律賓房地產業增速短期內將持續超越大陸?

美國總統唐納德·特朗普在最近訪問菲律賓時延續其一貫惜字如金的作風,稱菲律賓擁有“最優質的房地產”。

這位房地產商出身的總統提到了菲律賓作為美國在東南亞地區軍事盟友的戰略重要性。然而,他卻沒有忘記表達對菲律賓房地產市場的看法。這背後主要的原因當然是因為:菲律賓在基礎設施方面的大額支出,穩定的增長和外國投資者的投資興趣,菲律賓的房地產市場正呈現出良好的發展勢頭。

菲律賓房市現如今出現了變化:自住業主比偶然出現的投資者要多,而且分析師表示目前菲律賓房地產的繁榮以實際的剛性需求而不是“變化多端”的投機為主。

每次談及菲律賓住宅房產都不得不提到該國近期令人印像深刻的經濟統計數據。2017年,菲律賓全年GDP增長率為6.7%,這是東南亞地區的最高水平。占經濟活動70%的消費支出同比了增長6.1%。

“就經濟增長而言,菲律賓在年輕人口強勁消費支出的支持下,依然是亞太經合組織國家中的佼佼者,”戴德梁行亞太地區研究部門執行董事Sigrid Zialcita說。

“此外,本屆政府正在加大政府開支,並強調基礎設施支出的重要性,”她補充道。她所指的是菲律賓總統羅德裡戈·杜特爾特(Rodrigo Duterte)的計劃,即所謂的3B (Build, Build, Build)策略,亦稱大建特建政策。根據這項計劃,菲律賓政府將把基礎設施支出增加到8.44萬億菲律賓比索(約1680億美元)。

長期以來,馬尼拉大都會一直被視為一個與現代城市毫不相關,雜亂無章的海島郊區,但杜特爾特總統雄心勃勃的建築計劃似乎可以加強其凝聚力

萊坊Santos房地產咨詢公司提供的數據顯示,菲律賓豪華住宅2017年的年均價格增長率最高,為28%,其中馬尼拉大都會(Metro Manila)內多個中央商務區的房產均價達到了每平方米35萬比索。與此同時,大城市預售公寓的銷量增加了24%,達到52600套,突破了高力國際的最高紀錄。

在海外工作的菲律賓人(OFW)構成了菲律賓的主要住房投資者群體之一,去年其彙款總額創下了新紀錄——228億美元。由於來自新加坡、香港、中國、盧森堡和美國的投資者承諾將向該國注入新資金,外國直接投資(FDI)也於十月飆升至20.17億美元的新高。

菲律賓政府已經將經濟改革提上了日程,分析師們認為這些改革舉措是促使外國資本進一步湧入菲律賓的催化劑。這些措施包括有計劃地降低外國零售商在菲律賓境內設立分店的最低實收資本要求;取消對外國購房者100%持有的投資住宅的限制;放寬對外國承包商參與房地產項目的要求。

Gentry Manor是一棟17層的公寓項目,它位於馬尼拉大都會帕拉那克(Paranaque)西城(Westside City)南海灘區(South Beach District)。這家酒店式公寓擁有設計精美的公寓單元,並在建築內引入了一個高端零售中心。56平米1臥1衛新房只售約¥191萬。
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不得不說,到目前為止,菲律賓房地產行業的前景還是一片光明。然而,菲律賓長期以來一直處於混亂狀態,並因此聲名狼藉。此外,無政府狀態也對剛剛穩定下來而且脆弱不堪的形勢造成了威脅。2016年時,國際信貸評級機構穆迪(Moody’s)和標准普爾(Standardand Poor’s)公司將菲律賓評級為有“政治風險”的國家,這是因為杜特爾總統向毒品走私者發動了一場血腥的戰爭,至少有1.2萬人已經在這場戰爭中喪命。

去年,與伊斯蘭國勾結的恐怖分子圍困菲南部城市馬拉維,而杜特爾特總統隨後宣布的戒嚴令也讓國際評級機構大為驚慌。Leechiu Property Consultants發布的數據顯示,2017年,第三方商業提供商(BPO)在馬尼拉大都會占用的辦公建築面積急劇下降26%,跌至3.85萬平方米。

盡管如此,這樣的變化尚未演變成一場全面的危機——起碼國際人士對杜特爾特與眾不同的“嚴厲之愛”領導風格的看法不會受到大幅影響。12月,惠譽國際(Fitch)提高了菲律賓的主權信用評級,承認目前沒有“證據”表明打擊非法毒品交易的戰爭削弱了投資者的信心。

“盡管菲律賓依然存在政治風險,但考慮到其作為亞太地區投資中心的強大吸引力,它的投資市場依然可以正常運轉,”Zialcita說。

杜特爾特在外交忠誠方面可以說是不走尋常路。他原本和特朗普總統建立了親密的關系,後來又轉變為與中國的戰略盟友,而中國與菲律賓在南海地區存在領土爭議,有大量房地產受到了此爭議影響。在他的任期內,菲律賓加入了“一帶一路”倡議。為推動此項目,中國在全球範圍內投入了大量資金,啟動了多項大規模的建設工程。

根據中國最大的海外房地產門戶網站居外網提供的數據,2017年第四季度,中國買家詢問菲律賓物業情況的次數相比去年同期激增了246.4%。

“(中國投資者)認為自己的投資已經得到了中國政府的認可,因為中國政府偏向於那些和一帶一路倡議有關的國家。”居外首席執行官羅雪欣(Carrie Law)說道。“他們還認為,大規模的開發項目和不斷增強的商業聯系將導致菲律賓的物價上漲,而這對於所有在短期內進行的房地產交易來說將是一個利好。”

有部分驅動力來自於可觀的回報。菲律賓的租金收益率高於6%,超過了中國乃至整個亞洲(印度尼西亞除外)的所有城市,”她補充道。

確實,馬尼拉房地產的租金收益率比曼谷(4%)、新加坡(2.9%)和上海(2%)都要高。“現在的馬尼拉就像30年前的香港和新加坡,”萊坊Santos公司的首席執行官Rick Santos說道。

蘇富比國際房地產在居外網上掛牌的菲律賓馬尼拉馬卡迪中央商務區1臥1衛68平米房源
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除了中國這一金融富礦將為杜特爾特總統的基礎設施項目提供資金外,還有另一項因素有利於直接或間接推動房地產行業發展——《稅制改革加速與納入(Tax Reform for Acceleration and Inclusion,TRAIN)法》。這項法案將帶來20年來菲律賓最全面的一次稅制改革。這套法案還規定年收入低於25萬比索的公民可免繳個人所得稅和高價值物業招致的遺產稅。

“由於個人所得稅減少導致購買力增加,再加上房屋租賃交易增值稅(增值稅)的免稅額已從1.28萬菲律賓比索增加至1.5萬菲律賓比索,這項法案可能會提高租房的需求,”Zialcita說。“這反過來又會鼓勵投資者購買更多房產以應對更高的租賃需求。”

TRAIN法案去除了價格介於250萬至320萬比索之間的住宅物業的增值稅免稅額,而這可能導致房屋的合同價格上漲。也就是說,TRAIN法案為房地產投資者創造了長期的投資潛力。據估計,今年這項法案實施後,菲律賓政府將獲得將近900億菲律賓比索的額外收入,其中大約70%的資金將分配給“大建特建”計劃。

“這些基礎設施項目應該可以釋放出農村地區的土地價值,”高力國際菲律賓公司研究部門經理Joey Roi Bondoc說。“隨著地方分權化不斷推進,大幅增加的公共基礎設施支出應該為從事建設,運營和維護(O&M)的關鍵運輸基礎設施企業提供新的機遇。”

正如Bondoc所說,“基礎設施的黃金時代”將迫使開發商在馬尼拉大都會附近正在積極擴建道路網絡的省份(如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙)內啟動更多綜合性城鎮開發項目。

多台吉普車和其他車輛現在堵在了菲律賓城市內的擁擠街道上,而該國正在進行重大的基礎設施改革

杜特爾特似乎專注於翻修馬尼拉大都會的基礎設施以便分散資本。政府已公布多項計劃,包括加快馬尼拉大都會區第一個地鐵網絡的建設,並完成博尼法喬全球化城市——奧迪加斯中心接駁道路(Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road)和C-5 / 卡蒂普南立交橋(C-5/Katipunan Viaduct)項目。 

綜合性城鎮包含居住、工作、休閑和購物場所,對於正在尋找合適物業的人群來說極富吸引力。上世紀90年代末,菲律賓房地產開發行業巨頭Megaworld率先啟動了城鎮和網絡公園建設工程。據該公司預計,最近一系列政府項目將產生巨大的連鎖效應。

“隨著稅制改革計劃持續推進,消費者支出也不斷增加,我們發現今年投資和購買住宅物業的人也變多了,”Mega World International高級副總裁Marivic Acosta說。

“第三方商業提供商和POGO(菲律賓海外游戲運營商)租用的物業不斷增加,這將對住宅市場產生多米諾效應,而鄉鎮地區受到的影響格外明顯。”

私營部門為馬尼拉基礎設施提供發展動力的積極性也變得越來越高漲。菲律賓知名房地產開發商阿亞拉(Ayala)和建築公司伊頓地產(Eton Properties)合作搭建了一座可連接帕西格和奎松的橋梁。Megaworld母公司安德集團(Alliance Global Group Inc.)正在利用其資本性支出項目來建造一條長為2公裡的空中列車單軌鐵路,而政府不必出資,可坐享其成。

特朗普的發言往往難以取信於聽眾。然而,面對如此樂觀的宏觀經濟基本面情況,誇大菲律賓房地產發展的言辭已開始壓下質疑的聲音。無論是即將完工的馬尼拉57層摩天大樓,還是宏偉的“一帶一路”農產工業區,菲律賓的房地產開發項目現在都已做好充分的准備,即將迎來新一輪的蓬勃發展。

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來源:PropertyGuru – Property Report
翻譯:LPS

責編:Adam Chen, Zoe Chan

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泰國房市透明指數提升至亞太區第三

在房地產咨詢公司仲量聯行(JLL)發布的2018年《全球房地產透明指數報告》(Global Real Estate  Transparency Index,簡稱GRETI)榜單上,泰國位居全球第34名。

全球房地產透明指數調查每兩年進行一次。在最近發布的調查報告中,泰國房地產市場的透明指數相比2016年(當時泰國排第38位)出現了顯著的提升。

2018年全球房地產市場透明度指數(數據來源:仲量聯行)

榜單上還有另外6個東南亞國家。在所有上榜的東南亞國家中,泰國是透明度第三高的房地產市場,而印度尼西亞菲律賓越南緬甸分別排名全球第42、第48、第61和第73。

仲量聯行表示,第十次GRETI調查對世界各國的數據有效性、治理情況、交易過程、產權、法規/法律環境等因素進行了最為全面的比較。2018年的指數調查覆蓋了100個國家和158個城市的房地產市場,而納入考核體系的單個因素數量增加了36%,達到了186種。

仲量聯行執行董事Suphin Mechuchep表示,在過去10年裡,由於市場數據的有效性和獲取數據的便利性有所提升,泰國房地產市場的透明度持續提高。Suphin說,除了上市公司和房地產投資工具的發展對改善財務信息揭露情況做出了突出的貢獻外,更充分的監管執法,引入新房地產稅制度的計劃以及土地注冊處的數字化改革也將為泰國房地產市場透明度的進一步提升提供一定的支撐。

透明度的提高表明泰國房地產市場正逐漸趨於成熟。她說道:“高透明度可以幫助業主、投資者和房產使用者更准確地發掘機會並預測即將到來的挑戰,從而做出更明智的房地產決策。”

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英語國家主導全球最透明市場

新加坡香港日本等亞太地區的成熟經濟體將獲得重大的發展機會。它們可以利用這次機會,引入更多和房地產有關的技術,大力提升房地產市場的透明度。這些引領亞洲的房地產投資目的地正處於“高度透明化”的邊緣,並有望進入澳大利亞新西蘭美國英國等一流房地產市場的行列。

“房地產技術行業正在蓬勃發展,而亞洲的發展態勢更是迅猛。然而,相比北美和歐洲國家,亞洲引入的技術依然相對較少,”仲量聯行全球研究部門負責人Jeremy Kelly說道。“我們認為,在利用開放式數據項目促進房地產技術應用並探索區塊鏈技術的過程中,新加坡政府可以發揮關鍵的作用。”

“當然,有可能從這類行動中得益的對像並不只是透明的房地產市場。”他補充道。“它還有助於提升中國等半透明市場的透明度。中國的房地產技術行業充滿活力但缺乏傳統的數據來源,而上述措施恰好可以填補這個缺口。”

在另一個關鍵區域——可持續性的透明度上,新加坡和香港也擁有提升的潛力。提高對能源效率,碳報告和嚴格能源消耗披露的要求可以幫助這些國家和地區更進一步;在可持續性的透明度這一方面,日本已引領全球,而它所采取的做法值得效仿。

亞太地區在房地產透明度方面改善最為明顯

“自2016年以來,相比調查中涉及的其他四個地區,亞太地區整體的透明度提升最為明顯,”仲量聯行亞太區研究主管Megan Walters說道。“緬甸、澳門地區、泰國、印度和韓國的進步有力地支持了這一結論。”

部分亞洲國家在提升透明度的同時還打破了商業房地產投資額的紀錄。仲量聯行表示,2017年,亞太地區的房地產交易額創下了新紀錄——1,490億美元。

 


原文:The Nation

翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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泰國旅游業危機時刻:國人買房熱門地 被指旅游風險高

無盡傷痛與陰霾,普吉的沉船事故讓本應紅火的暑期泰國游變成黑白色。

當地時間7月5日下午,兩艘載有133名游客的游船分別在泰國普吉珊瑚島、梅通島傾覆,其中127人為中國游客。截至6日晚間, 127名中國游客中,16人死亡、33人失蹤,另有78人獲救,受傷游客已送當地醫院治療。

而兩游船公司負責人被指無視警告違規出海。

7月8日,普吉游船翻沉事故遇難者升至41人,仍有15人失蹤

中國多年來是泰國旅游業重要客源地,中國游客數量持續增長。如果沒有普吉沉船重大事故,這一增長還將持續。

去年近1,000萬人次中國游客到泰國

泰國旅游和體育部統計顯示,2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3,500萬人次,其中中國游客量超過980萬人次,占比最高。

泰國旅游和體育部次長蓬帕努曾表示,這3,500多萬人次為泰國旅游業創收超過1.82萬億泰銖(約合3660億元人民幣);在數量和創收金額上對泰國旅游業貢獻最大的依舊是中國游客。2017年赴泰中國游客數量較2016年同期增長11.97%,為泰國帶來超過5,200億泰銖(約合1047億元人民幣)的收入,同比增長15.78%。

泰國開泰銀行研究中心曾預測,2018年泰國游客數量及其所創收入都將持續增長,預計今年全年外國游客量突破3,700萬人次,將為泰國旅游業創收約2萬億泰銖(約合4.028億元人民幣)。

就是在這個暑期旅游高峰之前,攜程曾表示,以泰國游線路為例,預計單月報名將超過10萬人,可以坐滿四五百架飛機。

中國旅游研究院《2018年暑期旅游大數據預測報告》顯示,暑期人氣最高的出境游目的地國家排名前5位的分別是泰國、日本、新加坡、俄羅斯、西班牙。東亞、東南亞仍是最受歡迎目的地;外幣兌換排行榜上,日元、泰銖、美元、港幣、林吉特居前列,暑期最熱門國家泰國的貨幣泰銖的兌換金額排名第二,同比增長118%。

中國年輕的富裕家庭在泰國置業

不只是旅游,泰國置業也成為很多富裕中國家庭的投資選擇。

居外網2016年的數據顯示,泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資,出於投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。陽光沙灘海岸,讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續五個月,泰國房產詢問量均同比增長100%以上,2016年9月同比增長甚至達到580%,增幅遠遠高於美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統目的地。居外網的統計,中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

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而2010年以前,幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統計顯示,近年在普吉島和清邁等旅游度假地區,中國購房者的比例已經達到20%;一些熱門房產項目中,中國購房者比例已經達到50%。

相關閱讀:【每兩個在曼谷購買公寓的外國人中,就有一個是中國人

泰國正擴建機場但安全未跟上

旅游業是泰國經濟的一大支柱,他們正擴建機場接待來自中國等蜂擁而至的游客。

2018年4月,泰國機場集團公司董事會剛剛批准曼谷廊曼、泰北清邁、清萊3座國際機場的改擴建方案,將在未來幾年總共投資494億泰銖(約合99億元人民幣)升級改造這三大機場。

國際游客不斷增多,讓這3座機場原有的設施不堪重負。全部工程完工後,年接待旅客能力可達到4,000萬人次。

清邁機場致力於在2025年前將客流量擴大到1,300萬人,以應對飆升的交通需求

但可惜,安全問題依舊是泰國旅游軟肋。就在今年6月下旬,《英國快報》(Express)援引英國恩茲利保險公司(Endsleigh)的數據,指出全球10個旅游風險最高國家排行榜中泰國居首。這家保險公司2017年有將近四分之一(23%)的保險理賠是在泰國完成的。

Endsleigh市場部負責人Julia Alpan表示:“泰國是度假者和背包客的熱門目的地,因此將它視為世界上最危險的觀光地並不奇怪。”從該保險公司的數據來看,有近四分之一的英國游客在前往泰國旅游前會加保旅游平安險,因為他們對赴泰旅行可能發生的意外災害、行李遺失及班機延誤等心懷恐懼。

泰國之後,智利和美國並列第二,各占保險索賠總額約15%。需要補充說明的是,有些國家因過於危險,保險公司不願承保,它們也就不會出現在上述統計中。

無獨有偶,2017年12月,世界經濟論壇(WEF)公布的2017旅游與競爭力報告,分析全球136個國家旅游狀況,排名出2017年全球旅游最危險的20個國家,泰國被列為第19名。在參加排名的136個旅游目的地中,在安全和安保方面,泰國的排名位列第118位。

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來源:中國網財經綜合
責編:Zoe Chan

海外置業:比較歐美和東南亞的優劣勢

近幾年海外置業漸漸成為海外投資的新動向,雖有不少人仍就偏好選擇歐美等老牌市場,然而東南亞這個新興市場同樣開始受到追捧。對於如何選擇合適的目的地,是抱有進行海外置業意向的投資者普遍關心的問題。小編接下來以歐美及東南亞為例,為大家列出海外置業需要考慮的因素。

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匯兌損益
 
簡單來說就是兩種貨幣的匯率波動而引起的損益風險。

就近年人民幣兌美元的跌幅趨勢來說,美國房地產目前來講並不具備優勢,不少投行更認為今年人民幣兌美元會下跌至6.8,因此認為今年暫且不宜到美國置業。

歐洲市場受到英國脫歐影響,歐元、英鎊大跌,盡管現在去歐洲買房置業會比較節省成本,但未來的漲跌仍存在不確定性,令房產有貶值的可能。

反觀東南亞各國市場則相對穩定,各國匯率波動小,可以說是全世界最安全的置業地區。

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投資成本與回報

投資成本主要看房價,歐美國家的平均房價只有中國二三線城市的水平,比如在美國洛杉機壹個面積為130平方米的共管公寓售價為28萬美元,即人民幣1.5萬每平方米。

歐洲平均房價也只是1.6萬人民幣每平方米,不過也要視乎國家,比如英國房價就比德國貴得多了。

東南亞同樣是因國而異,最貴的是馬來西亞的吉隆坡,但房價也只是人民幣3萬每平方米。

投資回報方面就是要看升值空間和租賃回報,顯然東南亞這個新興市場明顯具優勢,尤以馬來西亞為代表,除了房價有連續上升的動力外,它的租賃回報率達4.57%,比香港和新加坡要高。

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置業需求

若作居住或度假之用,環境和氣候亦是重要的考慮因素,歐美與東南亞各有自己的優勢。歐美適合旅遊,東南亞則更適宜居住或者度假。

不過中國去東南亞只需4-6小時航程且沒有時差;去歐美則要12小時以上航程,而且有時差。

比較移民政策方面的話,歐美國家對移民持縮緊態度,反觀東南亞則持鼓勵政策。

無疑東南亞各國是目前海外置業最穩定且投資回報最高的地區,當中以馬來西亞為首選,馬來西亞的永久產權和零遺產稅更對投資者的財產帶來保證,絕對值得各位投資者的重點考慮。