中国买家 – Page 24

中国购房者涌至金边的豪宅泡沫越吹越大 | 柬埔寨

30岁的郭奇瑞（音译，GUO Qirui）表示，他经历了孤独的旅程，才从家乡来到他在柬埔寨首都金边租住的豪华公寓。这位中国零售市场主任已经在金边住了将近5年时间了。

郭先生现在住在钻石岛（Koh Pich）。目前，岛上住宅区的5大公寓项目或是在建当中或是已经完工。销售代理人和住户称，大部分住宅都卖给了目前尚未入住的中国人。

郭先生向路透社表示，“完工的公寓中一半都已经卖出去了，但到了晚上，房子仍是黑压压的一片，没有一盏灯是亮着的。”

金边钻石岛（也被称为Koh Pich）的一个建筑工地。岛上住宅区有5个公寓项目在建当中或是已经完工。

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中国购房者对金边高端房产的投资热潮引发了顾虑，人们担心这将进一步哄抬对大多数柬埔寨人而言本就难以负担的房地产市场。这一投资热潮与中国大城市房地产面临的快速增长趋势趋同。

莱坊房地产咨询公司在柬埔寨的负责人罗斯·韦伯（Ross Wheble）表示，截至今年年底，柬埔寨将建成22,828套豪华公寓，相比目前的8,942套增加超过一倍。

他补充道，其中有些公寓售价达到3,500美元（22,420元人民币）/每平方米。截至2020年，公寓的数量将攀升到3万套。很快，大部分的公寓将无法租出去，或难以找到承担得起售价的当地买家。

郭先生指出，“高端房地产市场已经出现了供过于求的现象。每个人都在担心房地产市场是否能持续繁荣。中国投资者买下这些公寓，但他们真的会入住吗？”

柬埔寨和中国的友好政治关系以及中国“一带一路”倡议的支持为柬埔寨吸引了大量的中国投资，推动了房地产和一系列新酒店和娱乐场所的建设，在西哈努克（Sihanoukville）等城市尤其如是。

世邦魏理仕房地产服务公司在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）表示，约4年前，金边公寓类房产的市场缺口和宽松的房产相关法律吸引了来自韩国、中国台湾和新加坡的开发商，促使其进军金边的公寓市场。他还补充道，5年前，金边只有1,500栋公寓住房。

霍奇以及其他房地产高管人员表示，2016年习近平主席访问柬埔寨，与柬埔寨达成了一系列双边协议，旨在加强两国关系。约从那时起，中国购房者开始涌入柬埔寨。

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在金边较为活跃的中国开发商包括广州粤泰集团和王子房地产（Prince Real Estate），其开发项目下共有超过1,000套公寓，规模超过其他国家的开发商。地产经纪人称，佳源国际集团和广州富力地产也在金边购有土地。后者的开发项目预计将建有约5,000套公寓。

霍奇表示，“整体而言，中国买家显然最为活跃。”

开发商纷纷转向中国购房者市场。路透社访问了金边的5处售楼中心（包括新加坡和韩国开发商的售楼中心），发现它们都雇佣了会说普通话的销售代理人。

销售代理人表示，许多购房者通过参加房产中介和开发商组织的购房旅游团来到这里，更有甚者，比如一位名叫江哲明（音译，Jiang Zheming）的北京人，虽然从没来过柬埔寨，但上个月就在这买了一套公寓。

47岁的工程师江先生表示，因为柬埔寨可以使用美元所以他才来此投资，他认为美元比人民币稳定，此外中国台湾开发商承诺他在金边市中心买下的80平方米的公寓每年能够带来6%的租金收益。

另一位让我们称其为亚力克斯（Alex）的中国购房者透露，他在金边市中心的一座公寓楼中的购买了不止12层的100多套公寓。他表示他不担心是否能将这些公寓租出去。他认为这些公寓与北京或上海商业区的公寓不相上下。

他说道，习近平的“一带一路”倡议是促使其做出购买决定的关键所在。金边是该倡议的起点，因此这里的开发项目才会如此繁荣。

佳源国际集团宣布其5月在金边投资了3,560万美元（2.28亿元人民币），称该项目是其在“一带一路”倡议领导下，拓展东南亚市场的优质开发项目的一部分。

广州富力地产在一份邮件中表示，金边的开发项目代表了其进军金边市场的目标，并称将面向当地和海外买家销售房产。

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但金边的部分居民，包括钻石岛的租户郭先生在内，对此表示怀疑。

房产的转售需求可能并不强烈，因为只有少数人能够支付得起租金为1,000美元（6,406元人民币）/月的1卧公寓。莱坊公司数据显示，大多数金边当地人的平均家庭月收入为600-700美元（3,843-4,484元人民币），因此难以承担高昂的租金。

世邦魏理仕和莱坊公司表示，已经有迹象表明市场日趋疲软。新开发项目的投建频率下降，同时，房东也放低了租金价格。

柬埔寨房地产中介世纪21湄公河区的总裁克雷克·索尼姆（Chrek Soknim）表示，他认为房地产市场发展速度的减缓对当地人而言并非坏事，因为这些公寓的房主几乎都是中国人。

“房产卖不出去是他们的问题。”

来源：The Business Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中國女首富買下悉尼最貴豪宅刷新最高價紀錄

澳洲悉尼豪宅區一幢豪宅近日以當地最高價成交，引起媒體關注。據悉，買家為中國女首富、藍思科技創辦人周群飛及其丈夫鄭俊龍。

綜合媒體報導，悉尼杜拉爾（Dural）一棟法式風情豪宅以1,085萬澳元（約5,253萬人民幣）成交，超出區域原最高售價紀錄，神秘中國買家在當地引起強烈反響。

豪宅內部建築面積達1,200平米，圍繞著修剪得整整齊齊的花園，附帶15米長泳池、網球場、馬廄、蔬菜園、運動場以及可停放六輛汽車的車庫，七間睡房均設有獨立浴室。

澳洲媒體Domain5月27日報導，此筆交易比當地成交價還高出200萬澳元，買家身份也一直神秘

消息人士透露，這個鄭俊龍就是中國藍思科技的副主席，也就是中國白手起家女首富周群飛的丈夫。據報導，周群飛是個工作狂，在澳洲購買豪宅相信是用作度假屋使用。不過，負責豪宅銷售的地產中介拒絕評論。鄭俊龍的法定代理人也駁回了鄭俊龍與周群飛夫婦是豪宅買家的說法。

根據富比世估測，周群飛名下資產高達77.6億美元。藍思科技估值高達114億美元。
悉尼一直都吸引不少中國人在當地置業，杜拉爾更是中國富豪的新目標，今年1月當地一棟豪宅，由劉英霞（Yingxia Liu，譯音）和葉雲秀（Yunshou Ye）購入，成交價880萬澳元（約4,261萬人民幣），當時打破成交紀錄，沒想到這紀錄只維持約兩個月便又被打破。

另據多維新聞報導，豪宅交易已獲澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）批准。

豪宅內部建築面積達1,200平米，有家庭劇院、泳池、網球場、馬廄、蔬菜園、運動場及可停放六輛汽車的車庫

據傳豪擲重金投資海外房地產的周群飛，發跡過程堪稱傳奇，香港01報導，周群飛出身湖南貧困農村，16歲就輟學到深圳工廠工作，一路勤奮打拚，因出色表現贏得廠長賞識，而後創立藍思科技公司。

新浪網報導，周群飛在家中排行老麼，有三名兄弟姊妹。她出生時父親因自制炸藥炸斷二個手指頭，視力也嚴重受損。她五歲時，母親不堪經濟壓力自殺身亡。她曾形容自己的童年困頓，“吃完上一頓飯，下一頓飯得去籌備。”

香港蘋果日報報導，周群飛因困苦童年磨練出過人毅力，且好學不倦。她離家後到深圳發展，刻意選在深圳大學旁的“澳亞光學”工作，便於下班後讀夜校，並考取會計執照。她於2003年創辦藍思科技，憑著獨家的鍍膜視窗玻璃專利，在業界站穩腳跟。

藍思科技目前是全球最大的玻璃屏幕供應商之一，主要客戶包括Apple和三星。

居外精選悉尼豪宅：莫斯曼巴爾莫勒爾區4臥6衛別墅

由建築師設計的莫斯曼風格全新建築傑作，位於巴爾莫勒爾區（Balmoral）境內的“黃金地帶”（Golden Mile），坐擁絕美的海港風景，有道路直通海灘。

這是一套於不久前竣工的純磚體住宅，擁有40米寬的臨街面，風格獨一無二，建造和裝修過程中不惜巨資，為追求真正品質和優越生活方式的投資者打造出了考究的生活化空間。住宅建有華美而溫馨的定制式鐵藝門，設有多個優雅的開放式生活區，與私人陽台、戶外娛樂區和客廳流暢銜接，坐擁海港周圍的迷人風景。

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來源：世界日報
責編：Zoe Chan

邊看景邊買房：內地炒房團推高東南亞房產

今年，中國一二線城市紛紛收緊樓市限購政策。僅5月，貴陽、成都、哈爾濱等城市就出台政策以各種形式限制購房。中國被抑制的購房需求，轉向海外——中國內地和香港盯上房價低廉的越南、泰國等東南亞國家，迅速炒熱當地房產市場。

低價成為外籍中產階層在越南買房的主因，他們本身財產有限，但又想讓自己的投資組合更加多元化

｜擠滿中國人的芽莊

越南著名旅游城市芽莊得到投資者青睞，游客邊看景邊看房。越南媒體報道，近期，芽莊房地產價格因為來自中國強大的購房需求而快速上漲。

芽莊的房產銷售手冊大多有中文簡體和繁體的版本。大量中國人則借著在芽莊旅游的機會，邊看景邊看房，看上的直接成交買房。

芽莊一個樓盤，從不久前的700萬越南盾/平米（1,970人民幣/平米），快速漲至目前的1000萬越南盾/平米（約2,814人民幣/平米），漲幅超過40%。

當地一家報紙稱，中國人常常雇佣越南人作為自己的代理，在芽莊購買土地。通過這種方式交易的土地價值數百億。

中國人不僅在芽莊市內購買土地，還在沿海地區的幾個公社大量購買房產。

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越南慶和省土地注冊部門的一位官員表示，在越南，外籍人士允許直接從開發商手裡購買房屋和土地，但不許在個人間買賣。

他還聲稱，現在越來越多的越南人開始出售土地。

“為了防止這種情況，負責審查的特別部門應該加強審查力度，收緊審查措施。”

中國的易居企業集團CEO丁祖昱則號召越南修改法律，允許外籍人士持有產權從現在的50年放寬到100年。

｜中國炒房者的“香餑餑”

在5月23日早晨，胡志明市房價為港幣2,284元/平米，這一價格大約是香港平均房價的14%，或者新加坡平均房價的18%。在胡志明市的中心地帶的豪華樓盤從港幣3000元/平米到6000元/平米不等。這一價格不到曼谷7000到9000元港幣/平米的價格的一半，還不及香港的此類樓盤房價的10%。

低廉的房地產價格，使越南成為中國內地和香港炒房者的“香餑餑”。2017年，來自中國大陸、台灣、香港的買房者，占據所有外籍買房者的25%。2016年，這一數字是21%。進入2018年，這一數字絲毫減緩的跡像，繼續加速上升。今年一季度，越南房產市場的需求量上漲了300%，遠超去年同期的漲幅。

低價成為不少外籍中產階層考慮在越南買房主要原因，他們本身財產有限，但又想讓自己的投資組合更加多元化。舉例而言，70萬元人民幣可以在越南購買一所住宅，而在美國和澳大利亞，很可能要超過500萬人民幣。

此外，外籍人士在越購房也是法律允許的，越南房地產業允許將每棟住宅樓30%的公寓賣給外籍人士，但外國人只能持有房屋50年產權。

居外精選越南房源：芽莊金蘭灣發展項目

開發商：芽莊海灣投資股份公司
地段：慶和省金蘭市D14D富國長灘地皮
價格：1,800美元/平方米
總占地面積：29英畝
所有權：50年的公寓所有權和無限制別墅所有權
項目設計：總共4座建築物，超過5,000個公寓，126個商店和主題公園
公寓面積：32-40平方米
公寓交付期：2019年12月

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不僅投資者看好，開發商也紛紛挺進越南房地產市場。新加坡知名地產公司凱德集團，在胡志明市進行樓盤開發，該項目在香港開售，60-100平米的房產售價在180萬元港幣左右。該項目預計2020年第四季度完成。

一位在香港金融領域工作的外籍人士，他的中國妻子在胡志明市花200萬元港幣買下87平米的公寓。他表示，“我們買房主要是為了投資。越南的社會主義政府比較穩定，我們認為這個國家會像中國一樣快速發展。”

｜越南之前，已炒完泰國

泰國一線城市房產價格較越南一線城市高出一倍不止，中國人在泰購房需求抬高了這一房價。泰國房地產開發商尚思瑞的總裁在公開場合稱，去年上半年該集團銷售額同比增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”，增長最為迅猛。該公司也因此於去年把在中國的辦事處從一個擴展的四個。

分析人士稱，從去年開始的中國人赴東南亞買房的熱潮主要有兩個原因——中國開展全國範圍的樓市調控措施，使全國房地產市場的交易量大幅下降，投資需求被極大抑制；與此同時，東南亞各國的房地產市場普遍疲軟，需求低迷，使房價處於地位，投資吸引力高。再者，這些地區多為旅游目的地，中國人比較熟悉，旅游還能帶來租賃預期，有著高於國內房產的投資回報率。

與此同時，加拿大、英國、澳大利亞等國家都在稅費等環節上加大了對外國人投資的限制，一緊一松之下，更加劇了這一趨勢。

但從此前在泰國投資的中國人反饋而言，也不是沒有缺點，比如高昂、不透明的物業管理費，不規範的房產中介；此外，除了曼谷這類大城市，泰國芭提雅、普吉等城市的交通配套還有待完善，也為房地產投資帶來不確定因素。

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來源：BBC中文網
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

越南房價低廉已成中國買家的新尋寶地

因房價比鄰國新加坡和泰國低，越南正在迅速吸引香港和大陸的投資，並成為熱門的投資目的地。

根據越南房地產商業服務（CBRE）提供的數據，去年中國大陸、中國台灣和中國香港的買家占東南亞地區外國買家總交易量的25％，高於2016年的21％。

在線房產平台居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士表示，鑒於北京對資本外流的持續控制，越南相對較低的價格對中國買家非常有吸引力。

羅雪欣說，“海外資產有限的買家可以在快速增長的市場上購買房地產，實現投資多元化。即使你在買不起澳大利亞或美國價值500萬人民幣的住房，你也可以用留在海外的錢購買越南一棟70萬元人民幣的房子” 。

她補充道，“2018年第一季度中國買家對越南物業的需求同比增長了300％以上。投資者們對越南的喜好程度仍低於泰國或馬來西亞，但需求在增長” 。

為了充分將需求資本化，高德置地將於本周六在胡志明市推出新的中高端住宅項目De La SOL，在香港銷售，面積為60至100平方米的住宅單位總價為180萬港元（約合147萬人民幣），或每平方英2,800港元。與之相比，新加坡每平方英尺價格為15,000港元，而泰國每平方英尺為6,000港元。

高德置地越南公司首席執行官Chen Lian Pang表示，自2016年高德置地在胡志明市啟動首個項目以來，中國香港買家數量仍居外國買家榜首。他說道，“我們有一些來自新加坡和中國大陸的買家，但並不是很多。過去兩年，我們已經向香港市場出售了至少300套房子”。

De La SOL開發項目預計2020年第四季度完工，是高德置地這家在新加坡上市的公司在越南的第12個項目，其中10個項目在胡志明市，另外2個在河內。越南是該公司僅次於新加坡與中國的第三大核心市場。

該項目位於胡志明市第4區，與香港上環區類似，總值1億7700萬美元，共有三座塔樓，482套住房，到核心商業區（又稱第1區）約10分鐘車程。首付款為購買價格的10％，剩余的90％可分兩年支付，從2019年1月起至2020年最後一個季度。

Chen Lian Pang補充道，“這樣的價格，你在新加坡只能購買公共住房。新加坡的房價已經飽和，我們不確定價格持平將持續多久。泰國[住房市場]供過於求，價格不再便宜。”

中介介紹道，胡志明市市中心高端物業的價格為每平方米3,000美元至6,000美元（約合19,240至38,500人民幣），約為曼谷同等物業7,000至9,000美元每平方米價格的一半，價格不到香港物業的10％。

越南作為東盟成員國，在2015年7月才向外國投資者開放房地產市場，比其他成員國泰國和馬來西亞晚得多。越南允許非當地居民擁有50年租賃期的公寓的法律於2015年生效，開發商可以將每棟大樓的30％的住宅出售給外國人。

Chen在十多年前將胡志明市比作上海浦東地區，當時該地區正在進行包括地鐵系統和機場航站樓在內的一系列基礎設施建設，這些基礎設施的建成有助於提高房價。他說，胡志明市可能會跟隨上海浦東的腳步，房價在未來10年內將上漲4至5倍。

盡管越南銀行的房屋貸款不向外國買家提供，但他們對胡志明物業的興趣只增不減。

在香港金融業工作的Abhinav Maheshwari和他的中國夫人購買了胡志明市87平方米的公寓，支付了200萬港幣。他表示，“我們的購房是為了投資。鑒於社會主義政府的政治穩定，我們認為越南有可能像中國一樣發展”。

他補充道，“從長遠來看，我們也認為這也增加了投資的多元化，不再僅僅持有與美元掛鉤的港元資產。我可能會考慮越南的其他城市，如峴港，我的一些朋友買了別墅”。

近年來越南的房價一直在上漲，這是由該國2009年至2013年的住房大幅回落推動的。去年，越南經濟增長率為6.8％，而直接外國投資迅速增加，導致房價略有上升。

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根據仲量聯行的數據，截至2017年最後一個季度，胡志明市的新房價格年內上漲3.6％，而別墅和聯排別墅上漲13.6％。

越南這樣的發展中市場的回報率很高，風險也可能很高。

居外網的羅雪欣女士表示，“越南市場不如先進國家市場穩定，房地產泡沫和崩潰的風險更大。我建議打算在越南置業的買家做好盡職調查，尋找具有持久價值元素的物業，例如水景、地理位置優越和高質量的建築。”

雖然大多數房地產行業內部人士預計越南房地產市場在2018年將繼續增長，但她表示，有人擔心明年物價可能會觸及泡沫水平，如果不開放更多的土地開發則尤其如此。

高德置地的Chen表示，“越南房地產市場最糟糕的時代已經結束”。該公司在越南擁有超過10億美元的資產，並且是1994年首批進入該市場的外國開發商之一。

但他也提醒潛在買家選擇具有完成開發建設的資金實力，並提供完善的物業管理服務的開發商。

中國香港海外物業代理商亞洲銀行家俱樂部的創始人兼首席執行官Kingston Lai表示，投資者在越南出售公寓時，必須支付總銷售價格的2％作為交易成本，在胡志明市可獲得6％至8％的租金收益率，高於香港的2%。

他還說道，外國人可轉租或出售他們的房產給當地和其他外國投資者，“但是他們無法向允許持有永久產權的當地人購買住房” 。

居外推薦越南房源：胡志明市新華珍珠（Sunwah Pearl Binh Thanh）

豪華濱江住宅項目，位於Binh Thanh區90 Nguyen Huu Canh，即胡志明市中心地區的西貢河和城市主要的南北大道之間。由新華集團（香港）開發，新華珍珠是一個豪華的綜合體開發項目，由豪華公寓、辦公空間和商業中心組成。該項目的住宅部分由一棟45層高和兩座50層高的大廈組成，其中包括會所、游泳池、水療和健身中心、餐廳和超市。精心的設計確保大多數公寓充分利用自然陽光。公寓有一到三間臥室，面積從52平方米到133平方米不等。

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原文來源：南華早報
翻譯：LPS
排版 & 責編：Zoe Chan

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當一所美國音樂學院迎來中國買家

20年前萊德學院（Rider College）買下了鄰近的威斯敏斯特合唱學院（Westminster Choir College），那是普林斯頓市中心的一所深受喜愛但陷入困境的學院，當時人們紛紛稱頌萊德是音樂界的救世主。管理層表示，延續學院的顯赫歷史是十分重要的，那裡的學生曾參與首版《幻想曲》（Fantasia）原聲軌錄制，還曾與伯恩斯坦（Bernstein）和托斯卡尼尼（Toscanini）合作。

然而，萊德學院對威斯敏斯特學院的最新計劃，與當時的想法大相徑庭。

現在已變成大學的萊德稱它正面臨可怕的財務困難，希望以4,000萬美元的價格將威斯敏斯特賣給一家營利性的中國公司。根據提議，買家北京凱文教育技術公司將保留該學院在普林斯頓的課程和教職員工，同時打算發展威斯敏斯特的品牌特許經營。

新澤西州普林斯頓的威斯敏斯特合唱學院培養過歌劇演唱家、合唱團指揮和音樂教師，但現在已被掛牌出售

“這就像把你的孩子轉給另一位家長，認為他們可以給孩子一個更好的未來，比我們所能給的更好，”萊德大學的校長格雷戈裡·G·戴洛莫（Gregory G. Dell’Omo）說。“是的，這是一個艱難、悲傷的決定，但差不多是種出於愛的狠心吧。”

不過，威斯敏斯特和萊德的一些教授根據最近的財政數據質疑凱文在高等教育方面的經驗。許多人也對戴洛莫失去了信心，他原是零售行業的人力資源主管，於2015年8月上任。

“萊德並沒有陷入危機：這純粹是一種恐嚇戰術，為他想做的事找理由，他是想賺一筆意外之財，”社會學教授、在美國大學教授協會（American Association of University Professors）萊德分部任職多年的傑弗裡·R·哈爾彭（Jeffrey R. Halpern）說。“他其實是我們所說的美國高等教育公司化的典型體現。”

萊德和威斯敏斯特相隔八英裡。在兩校為生存而掙扎的同時，很多大學，尤其是那些只有地方或地區聲譽的大學，面臨著入學人數和政府支持的縮減。

1899年在波士頓郊外成立的私立大學艾達學院（Mount Ida College）於今年4月關閉。在賓夕法尼亞州，蘭德公司（RAND Corporation）剛剛敦促幾個州立大學進行重大改革，甚至是合並。在新澤西州北部，受信用評級下調影響的德魯大學（Drew University）去年秋天為了鼓勵學生申請，將學費降低了20%。

對威斯敏斯特以及它的439名學生來說，接下來的幾個月可能是最關鍵的。

2017年6月，威斯敏斯特的一群校友在曼哈頓聯邦地區法院起訴萊德，稱出售將違反萊德與威斯敏斯特的合並協議。今年2月，普林斯頓神學院（Princeton Theological Seminary）在州法院提出，這項交易將違背對最初的土地捐贈者所做的承諾，它可以對這片土地提出權利主張。與此同時，另一群對凱文的交易感到擔憂的校友、教師、家長和捐贈者剛剛成立了一個新的非營利組織——新澤西州普林斯頓威斯敏斯特基金會（Westminster Foundation），“以確保該校繼續存在”。

這種不確定性已經降低了學生對威斯敏斯特的興趣。該校一年的學費為37,650美元。據教師們估計，新生和研究生規模將是平常的約110人的一半。

“這是個艱難的選擇，我知道這個學院正在經歷什麼，現在它沒有很多選擇，”前新澤西州州長托馬斯·H·基恩（Thomas H. Kean）表示。他曾於1990年至2005年擔任德魯大學的校長，一直在積極努力保護威斯敏斯特。“它是它所在的領域最好的學校之一，不僅是在新澤西州，而且是在美國和全世界。失去它會是一個悲劇。”

威斯敏斯特最初是1920年在俄亥俄州代頓市的一所長老會教堂成立的，後來遷往紐約州伊薩卡，最後於1932年搬到了普林斯頓。雖然沒有紐約的茱莉亞學院（Juilliard School）或費城的柯蒂斯音樂學院（Curtis Institute of Music）的威望，但它培養了許多大都會歌劇院（Metropolitan Opera）的歌唱家，以及許多合唱指揮和音樂教師。

但是，在上世紀90年代初，由於債務不斷增加、入學人數不斷減少、設施不斷老化，這所學院幾近倒閉，遂被想涉足藝術領域的私立學院萊德並購。

不過，在2008年的經濟衰退之後，萊德的入學率下降了12%，2016年略有反彈。根據穆迪投資者服務公司（Moody’s Investor Service）的數據，萊德目前有88%的收入來自學生，所以，它比其他同行更依賴學費。去年11月，穆迪以出售威斯敏斯特的潛在影響為根據，將萊德的前景調整為負面。

“作為我們財務以及未來戰略的一部分，我們無法做出威斯敏斯特所需的投資，”戴洛莫說，此前他在位於匹茲堡郊外的羅伯特·莫裡斯大學（Robert Morris University）擔任校長。

戴洛莫已推動將更多“需求更高的職業”課程納入到萊德提供的課程中，例如計算機科學和體育管理。他重啟了將威斯敏斯特搬到萊德的新澤西州勞倫斯維爾主校園的方案，並出售位於普林斯頓的這塊23英畝的校區，這激怒了教師、學生和校友們，他們表示那裡的聲學環境和私密氛圍無法復制。

之後，萊德又與普林斯頓、茱莉亞、歐柏林（Oberlin）等學校進行接觸，希望它們接管威斯敏斯特，但是沒有收到任何報價，因為這個合唱學校可能“對於這個小眾市場來說太大了”，戴洛莫說。他說，僅有的幾個可行報價來自海外，而深圳證券交易所上市公司凱文給出了最出色的方案。

凱文在北京經營著兩所K-12國際學校，並與曼城足球俱樂部和美國職業棒球大聯盟合作進行體育教育。因此，該公司對威斯敏斯特這所為兒童和成人提供音樂課程的音樂學院特別感興趣，此外還有它的威斯敏斯特繼續教育（Westminster Continuing Education）計劃，以校園夏季課程為主。

“他們理解品牌塑造，”戴洛莫說。目前的想法之一是由凱文在其他地方開辦新的威斯敏斯特學校。

根據協議，威斯敏斯特的下一個學年仍將由萊德管理，學生的助學金將由以非營利機構身份在當地開展業務的凱文承付。戴洛莫還說，兩位有資格認證和音樂教育經驗的美國顧問正在協助完成轉交工作，普華永道會計師事務所正在對凱文進行審計。

凱文的最大股東之一是由國家控股的八大處控股集團。在凱文和八大處均被列為董事的徐華東，1978年至2000年曾在中國人民解放軍內擔任領導職務。

凱文拒絕了采訪要求，稱“凱文教育對任何未決交易發表評論是不恰當的”。

但在3月份接受中國媒體采訪時，凱文的董事長，曾在大學參加過合唱團的徐廣宇，談起了威斯敏斯特如何成為該公司提供廣泛“素質教育”這一全球化戰略的“重要組成部分”。徐廣宇還說“無論說是我們的音樂教育資源、體育教育資源，方方面面都是共享的。”

繼2015年全通教育集團早早獲得成功後（雖然未能持續下去），中國企業日益留心與教育相關的合並活動。但對凱文來說，“盈利前景並不樂觀”，因為公司的營收狀況低迷。

萊德的教職員工感到更加懷疑。在一份新報告中，3位現任及退休教授根據公開數據指出了凱文的高負債和負現金流，並批評戴洛莫和萊德董事會“沒有履行盡職調查義務及信托責任”。

萊德大學校長格雷戈裡·G·戴洛莫表示，出售威斯敏斯特“這就像把你的孩子轉給另一位家長，認為他們可以給孩子一個更好的未來，比我們所能給的更好”。

受教員工會委托的東密歇根大學（Eastern Michigan University）會計學教授霍華德·J·班西斯（Howard J. Bunsis）在一份28頁的萊德財務分析報告中寫道：“宣稱萊德可能破產或倒閉，是對萊德大學財務狀況的荒謬表述。”

威斯敏斯特的校訓是“spectemur agendo”，意思是“根據我們的行為來評判我們”，許多學生說他們擔驚受怕，特別是如果未來入學率暴跌的話。

但長期擔任鋼琴教授的英格麗德·克拉菲爾德（Ingrid Clarfield）表示謹慎的樂觀。在前不久的音樂教師全國協會會議上，一些曾赴中國執教的教育工作者令她感到鼓舞。

“我說，你們就跟我直說吧，他們認為這對威斯敏斯特和凱文都會是非常有利的舉措，”她說。“我真的需要堅信這一點。”

來源：紐約時報中文網
責編：Zoe Chan

10萬中國人湧入馬尼拉菲律賓房市火了！

在馬尼拉的主要金融區及其周邊地帶，新移民的跡像無處不在：供應熱氣騰騰的中國火鍋和餃子的餐廳、Mall of Asia商場的普通話廣播以及不斷飆升的房地產價格。

據彭博社報道，自2016年9月以來，估計有10萬以華人為主的移民湧入菲律賓首都的各個地區，這股大潮正在以異於其他世界城市中心的方式席卷馬尼拉的房地產市場。中國投資者多年來一直在大力買進香港、倫敦和紐約的高端住房，以便將資金轉移到海外；但是馬尼拉這波新熱潮的背後卻是另外的推手：當地蓬勃發展的博彩業。

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在總統杜特爾特的領導下，菲律賓政府於19個月前開始頒發博彩經營許可證，之後共有50多家招待海外華人賭客的離岸博彩公司拿到了許可證。雖然投注是遠程進行的，但賭場運營商需要在馬尼拉雇佣說中文的人處理從市場營銷、客戶咨詢到海外客戶付款手續的各種事宜。

由此導致的移民雖然只占馬尼拉大都會地區1,290萬人口的一小部分，但卻推動中國勞工所青睞街區的房價創下新高。隨著業主將寫字樓和商鋪改成設置牌桌和網絡攝像機的博彩中心，馬尼拉商業地產市場正在復蘇。這也提振了Ayala Land Inc.和SM Prime Holdings Inc.等當地開發商的利潤。

盡管沒有公開的官方數據透露有多少中國人進入了馬尼拉，但知情人士表示，菲律賓的離岸博彩運營商自2016年末以來雇用了約20萬名勞工，其中多數為中國人，而且一半以上抵達了首都地區。菲律賓移民局表示，其無法立即提供相關數據。

這有望提振菲律賓經濟並正在幫助加強該國與中國的關系——後者是杜特爾特的優先事項。然而這就意味著，如果這兩個國家中任何一個突然改變互聯網賭博或移民政策的話，馬尼拉的房地產市場很容易受到衝擊。

過度依賴中國買家的危險，在去年有沉痛領悟的馬來西亞飛地新山身上一目了然：在中國管控海外房地產投資、需求突然枯竭之後，新山受到了海量房屋空置的困擾。

“集中風險可能是個潛在的問題，”Bank of the Philippine Islands駐馬尼拉的經濟學家Emilio Neri稱。

另一些人則只看到了機會。中國合肥的房地產經紀人黃強（音）預計，馬尼拉房價將因源源不斷的中國務工人員而獲得提振–這些勞工服務的對像不僅是離岸賭客，而且還有經常光顧實體賭場的內地客戶。

黃強自己平時就賭得很大，他去年11月首次來到馬尼拉、在Bloomberry Resorts Corp.旗下賭場Solaire下注，並意識到馬尼拉可能不止可以讓他過把賭癮。他計劃在這個城市建造一個500平方米的展廳，來吸引中國的房地產投資者，並且很快就將簽署兩個樓盤的公寓推介合約。

他說，他選擇了一個博彩業蓬勃發展的地區，因為那裡的房地產升值潛力最大；並補充道，他已經遇到了組團買房的中國游客。

菲律賓群島銀行駐馬尼拉的經濟學家內裡表示，資金集中風險會是個潛在擔憂。而其他人則只看到機會。合肥房地產中介黃強（音）預計，馬尼拉的房價會因中國務工人員湧入而獲提振。這些人服務的對像不僅是離岸賭客，還有那些經常光顧實體賭場的中國賭客。他說還遇到過組團赴菲購房的中國游客。

這股潮流的最大受益者之一是馬尼拉馬卡蒂區的公寓——緊鄰中國務工人員工作的博彩中心。馬卡蒂鄰近的灣區，房價2017年第四季節上升創紀錄的27%。當地一家房地產咨詢公司負責人說，若不是離岸博彩業，菲房產業去年就崩盤了。

居外精選菲律賓房源：馬尼拉大都會馬卡蒂Century Spire

Century Properties房地產公司是菲律賓豪華摩天大廈開發領域的先驅，如今與頗具前瞻性眼光的建築師Daniel Libeskind以及豪華家具領域的領先公司Armani/Casa攜手合作，共同推出菲律賓豪華的地標性居住大廈開發項目——Century Spire，將成為菲律賓都會區天際線的一部分。

Century Spire項目位於菲律賓首屈一指的金融區內，而且占據優越的位置，靠近大型企業、休閑以及商務設施乃至多家跨國企業集團的大型總部。

建築面積：47平方米
房型：1臥1衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：城市景觀朝向東南
房價：PHP 18,513,603（約¥238萬）

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延伸閱讀：【東南亞房產投資，錯過了新加坡和馬來西亞？不要再錯過菲律賓了】

來源：鳳凰國際iMarkets
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

中國投資者最喜歡的新加坡熱門區域

新加坡國土面積707.1平方公裏，傳統上從房產分區角度來說，新加坡壹共分為28個郵區區位（從第壹郵區到第28郵區）。那麽哪些地區是國內投資者最喜愛的選購區域呢，居外網將國內投資者通常在新加坡買房投資的區域整理如下，如圖所示。

烏節路 (中部，第9 郵區) – 頂級購物娛樂帶

濱海灣 (中央商務區，第1-2 郵區) – 新金融商圈

東海岸 (東部，第15 郵區) – 新加坡最受歡迎的濱海區

武吉知馬 (中部/西部，第10 郵區)- 高檔住宅綠化區

碧山 (中北部，第20 郵區) – 新加坡中心地帶

勿洛 (東部，第16 郵區) – 美食遍布的東部地區

山景 (西北部，第23 郵區) – 位於新加坡西部的私人住宅區

巴耶利峇 (中東部，第14 郵區) – 潛力無窮的東部新寵

白沙 (東部，第17 郵區) – 豐富的休閑娛樂設施

榜鵝 (東北部，第19 郵區) – 21世紀濱水新鎮

西海岸 (中西部，第21 郵區) – 世界級娛樂場所與科研中心薈萃地

在以上所有地區遠東機構均有種類多樣、各具特色的房地產項目供您選擇。

居外解讀

傳統上來說，新加坡富人居住在第9，10.11區，也就是新加坡武吉知馬，烏節路，紐頓郵區壹帶，但是更多的本地富豪喜歡居住在第9區的武吉知馬壹帶（著名影星李連傑就住第9區武吉知馬），空氣清新，靠近新加坡各大頂尖名校。是新加坡人最喜歡的居住郵區之壹。

第10區就是國際著名的購物街烏節路的所在第啦，在該區購買房產的大部分買家都是外國人，本地人很少，因為豪宅價格都是400萬新幣起甚至過千萬新幣,這樣的價格只有新加坡本地人中精英中的精英才有經濟能力購買的，壹般來說是印尼華人在該區購買房產居多。

對中國大陸與臺灣買家來說，除了以上第9區和第10區很受外國人歡迎外，新加坡郵區第15區是很受中國買家青瞇的。該郵區主要是指新加坡東海岸地區。因為有海景和靠近新加坡東海岸公園，同時多所非常頂尖名校也在附近，去機場和市中心都很方便，所以很多中國買家特別是在來自中國內陸地區很少看到海景的中國買家，很喜歡購買東海岸壹帶的房產。

總的來說，新加坡的公共基礎設施是相當完善的，去全島各地都是非常方便，房產投資買家切忌因為盲目跟隨朋友買房而買房，而要非常清楚的明白自己買房的目的是為什麽？如果是為了子女教育，那買房的時候壹定要考慮附近學校問題。

延伸閱讀：新加坡房地產郵區劃分壹覽

內地客撐起中國香港一手豪宅：買下1/3房產創五年新高 | 中國香港

中國香港政府之前推出的買家印花稅（BSD），原意是希望遏止內地及海外人士來港炒樓，但事實證明無阻內地人到港買樓的決心，尤其是極具升值潛力的豪宅。中原地產的資料顯示，內地客占一手豪宅市場的比重，已升至近5年的季度新高。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，一手豪宅內地買家占金額比例升至近5年的季新高度，達到33.4%，相信是因為中國香港豪宅市道向好，吸引內地買家入市。

2017年第4季中國香港一手豪宅市場，已知內地個人買家占金額比重33.4%，占宗數比例28.9%。數字按季分別上升1.9及5.5個百分點，占金額為近5年的季度新高，反映內地資金持續流入中國香港豪宅市場，兼且集中於高價豪宅。

期內二手豪宅市場，已知內地個人買家占金額比例17.4%，占宗數比例14.6%，數字分別按季下降0.1及上升0.5個百分點。

整體方面，已知內地個人買家占金額比例26.2%，占宗數比例21.8%，按季分別上升0.5及2.0個百分點。去年全年，有較多內地個人二手買家的豪宅，包括貝沙灣34宗，14.76億元；凱旋門15宗，5.54億元；君臨天下12宗，4.25億元；寶翠園17宗，3.33億元。

2017年全年中國香港樓價累計升幅14.8%，為五年來最大，其中以面積大小劃分，D、E類大面積單位（實用面積分別100-159.9平方米及160平方米以上）全年樓價升11.2%，落後中小型單位同期近15%的漲幅。在內地客大力支持下，分析師預期，豪宅今年表現可追落後，升幅將會跑贏中小型住宅樓價。

超過三成的一手豪宅成交來自內地客。圖為在居外網上掛牌的港島南區貝沙灣三層洋房（點擊圖片查看房源信息） — 超過三成的一手豪宅成交來自內地客。圖為在居外網上掛牌的港島南區貝沙灣三層洋房*（點擊圖片查看房源信息）*

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人民幣於去年開始止跌回升，增加內地客的彈藥，加上中國香港樓市走勢強勁，即使辣招不斷出，但樓價亦未曾跌過，更令中國香港物業被看高一線。最新的中原城市領先指數CCL最新報167.96點，按周升0.2%，再創歷史新高。CCL（大型單位）表現更為突出，連續5周創歷史新高，平了2017年6月期間的紀錄。CCL（大型單位）最新報168.1點，按周升0.17%，連升8周共5.32%。

稅務局數字顯示，反映公司客及非本地買家入市情況的買家印花稅，2017年全年共錄得3,823宗成交，涉及稅收達87億元。單計去年12月份，買家印花稅成交多達534宗，涉及稅收達13億元創歷史新高，與2016年同期145宗及4.37億元比較，升幅2.7倍及2倍。

雖然內地豪宅去年的升幅亦不弱，而海外市場亦一向受內地客歡迎，但市場人士認為，中國香港的吸引力始終較佳，除了有樓價上升的因素，稅制簡單亦是賣點之一。雖然一筆過買家印花稅達30%，但相比在外國買樓，其後支出的確較少。於加拿大買樓出租，要交最高達25%的預扣稅；物業被視作遺產留給下一代，於美國更要交40%的遺產稅，所以未來中國香港豪宅仍會是內地客的最愛。

參考來源：路透、資本雜志
責任編輯：Zoe Chan

限貸征稅中中國買家紛紛撤離澳洲房市 | 澳洲

由於對國際買家征稅以及信用監管加強等因素，海外買家對澳洲房產的需求幾近降至冰點。前往澳洲購買住宅的海外買家在壹系列新政下數量急劇下降，澳洲當地的開發商們開始就此表達不滿。

根據澳洲當地房產開發商的數據，兩年前海外買家在澳洲購房者中數量占比40%，現如今海外買家的交易量下降到只占期房銷售量的1%，導致整個澳洲住宅交易量萎縮近20%。

碧桂園澳洲分公司營運總監胡國濤（Guotao Hu，音譯）說：“在我們看來，澳洲的海外買家正在急劇變少，背後的原因是澳洲銀行的房貸政策鎖緊、印花稅附加費以及中國政府的調控造成的’。” 從2018年1月1日開始，澳洲最後壹個開始對外國買家征收附加稅的南澳州也開始效仿其他地方，增加7%的附加費。

這也側面印證了澳大利亞最大公寓開發商梅麗頓（Meriton）公司創始人哈利·特裏古波夫（Harry Triguboff）在上周接受《澳大利亞金融評論》采訪時提到的海外買家“流失”過後，澳洲本土房地產業的景氣程度不是差，而是“非常糟糕”。

這種“行業的寒冬”迫使碧桂園迅速改變其澳洲公司的經營戰略方向，將業務重點轉移至項目總體規劃及土地開發，這也是碧桂園的強項。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

去年，碧桂園達成其在澳大利亞最大的壹筆海外交易，搶下了炙手可熱的墨爾本西部增長走廊溫德姆谷（Wyndham Vale）的未開發土地，該地面積363英畝，價值4億澳元。

澳洲第壹金融控股有限公司的管理總監王仁和（音）說，盡管業內人士已發出過不滿，但是澳大利亞仍然“搬起石頭砸了自己的腳”。

王先生說：“許多開發商決定停止建築開發，因為項目有可能獲批，但還沒有動工，因為可能會面臨賣不出去的局面。澳洲對於國際投資者而言，投資環境欠佳的名聲已經眾所周知。”

澳洲第壹金融控股有限公司主營業務為房產項目營銷並為小型開發商提供資金。他提到目前他的公司面臨客源減少，因為需要營銷的期房樓盤變少，而許多已經完成預售的開發商現在也面臨結算困難的問題。

澳洲房地產委員會曾警告澳洲聯邦政府，勿再繼續“妖魔化”海外投資者，因為正是海外投資者才提振了澳洲房產業的景氣度。

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澳洲開發商呼籲為國際投資者創造“更多便利，而非各種限制”

澳洲皇冠集團管理總監伊萬·蘇尼托（Iwan Sunito）對媒體說，澳大利亞應該鋪著紅毯歡迎來迎接投資者，而不是設置各種限制。

“這些限制海外買家的措施非常短視，在澳洲投資型出租公寓的市場需求也非常大。我們應該為海外投資者提供更多便利，而不是各種限制。比如說房貸，我們的銀行可以把貸款比例降到50%。目前的限制長遠而言只會傷害我們自己的經濟，因為它會降低政府的稅收收入，比如印花稅等。”

中國房地產開發商福星惠譽的執行總監劉浩（音譯）2014年售出了自己位於帕拉馬塔長廊（Parramatta Promenade）的幾套公寓。他說，在房地產周期的後半段增加印花稅、附加費並壓縮房貸只能表示國際投資者在澳洲會面臨不公平的投資環境，並不能幫助澳洲政府實現其目標。

他說：“很多開發商很興奮地進入市場，反而在開發過程中遇到行業下行。”

“中國人不會挑不受歡迎的地方來投資”

在悉尼有多處公寓項目的某主要中國開發商正在試圖進入諸如印度尼西亞等其他亞洲市場，提到“海外買家並不想在不受歡迎的國家進行投資。”

這位開發商提到，“在資本出海同樣困難的情形下，尋找海外投資標的的中國買家更傾向於到沒有“額外”附加稅的英國或美國進行投資。如果澳大利亞想要可持續的發展，它應該考慮放寬這些政策。”

正在冷卻的房產行業也迫使墨爾本的壹家中文地產信息平臺將業務重點轉移至其他國際市場。該集團去年在墨爾本並未向海外買家售出任何新公寓。楊總監說，“如果不轉向其他市場，我的生意就完了。”

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但也不是所有的開發商都損失慘重，海外買家並不是完全撤離了澳洲市場。很多已經把資產轉移出中國的買家仍然在尋找澳洲的高端及豪宅項目。澳洲本地的售賣代理The Agency說道，“開發商仍在購入土地，期待行業的復蘇。”

原文：《澳大利亞金融評論》

編譯：Maya

排版：Zoe Chan

責編：HY

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中國投資者湧向柬埔寨樓市中介加緊學中文 | 柬埔寨

近日美媒稱，在過去充斥著低矮樓房的柬埔寨首都金邊，有越來越多的高層建築正在拔地而起。一些大規模的項目越來越受中國投資者的青睞，而為了在柬埔寨賣好房子，房地產中介們也開始練起了漢語。

據紐約時報 1 月 9 日報導，中國近來掀起了一股在柬埔寨樓市投資的熱潮，很多人湧向金邊。而那裡過去主要是東南亞人、日本人、韓國人和一些西方人的投資目的地。金邊的許多大規模建築項目，開始把中國人視為他們的新目標。

據報導，萊坊 ( Knight Frank ) ) 房地產經紀公司緬甸分區主管羅斯 · 惠布爾 ( Ross Wheble ) 在電子郵件中說，” 過去，中國對柬埔寨的投資主要集中在基建方面，而過去 18 個月，我們看到中國開發商和個人投資者紛紛進入了房地產市場。”

他認為，對於即將推出的諸多高檔住宅而言，今年將會是重要的一年，” 金邊在去年新建了 2499 棟住宅樓，我們預測將會有另外 15688 棟在 2018 年完工。”

中國投資者湧向柬埔寨樓市中介加緊學中文 | 柬埔寨 — 柬埔寨新開發的房產，建築面積：113平方米，物業編號：34505089（點擊圖片查看詳情）

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在金邊市中心可以看到，一群操著一口流利普通話的銷售人員會在目的地恭候，給顧客展示樣板間。低樓層豪華公寓的售價為每平方米 2600 美元，頂層公寓售價高達每平方米 4000 美元。

銷售中介陳晶晶（音）說：” 買房的基本都是中國人。” 她指出，買家大多來自福建和浙江，此外還有來自上海和深圳等城市的買家，” 大多數人買房都是做投資，也有些人會買來住，因為他們在這裡開公司或做生意。”

據她瞭解，太子中央廣場約 90% 的公寓已經售出，約半數的中國買家是用現金支付。

據國際商報 11 日報導，近 20 年來，柬埔寨經濟平均增速保持在 7% 以上，經濟發展充滿活力，潛力巨大。且該國人口年輕、投資回報率高，這些優勢吸引了大批中國買家投資房地產行業。

另外，紐約時報稱，許多房地產開發商在營銷是也都突出強調：柬埔寨是中國 ” 一帶一路 ” 倡議的重要參與者，該項目利用數千億美元的國家及私人投資，旨在密切東南亞、中亞、歐洲及其他地區與中國的關係。而且，柬埔寨首相洪森是中國在東南亞地區堅定的盟友，北京在東南亞地區也有大量項目的開發計畫。

來源：觀察者網綜合

責任編輯：Shelly Du