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近日，有德國新聞稱：600套公寓被中國人買走，越來越多的中國股民逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。

近幾年，中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起，作為一種社會現像，不僅反映了國內政治、經濟、樓市環境的明顯變化，而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過了國內。

美國全國房地產經紀人協會稱，截至2015年3月底的一年中，中國買家在美國購置房產花費了286億美元，約占美國住房銷量的1%。NAR調查顯示，截至2015年3月底的12個月內，中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高，為16%，高於2013年的12%。加拿大買家的占比為14%，低於2013年的23%。

數據證明了中國人海外購房需求之旺盛，不僅快速增長，而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房，包括多種因素：比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。但是，近兩年中國人海外購房增長如此迅猛，他們真的了解發達國家的樓市嗎？

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中國人炒股，多數是聽消息和跟風的。中國人去海外購房，其實也多以跟風為主，不可能全面而系統的研究國外樓市，這些國家房地產市場化已有上百年歷史，有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。

其一，進入成熟期。一國或一城的房地產市場，是具有生命周期的，這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩，比如歐美多為2-3%；人口增長緩慢，年齡老化，其中日本和德國最為嚴重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設告別高潮期，只是小修小補。

典型現像是，二手房成交量遠大於一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等，都是圍繞存量房進行工作或展開業務的。而國內各方主要圍著新房轉。比如我國地方政府很重視土地出讓金，而發達國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國家有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構，而中國比較少見（大都市的二房東、群租房的經營模式非常粗糙，且不被政府認可）。

其二，房價漲幅較小。2003-2010年期間，我國房價持續大漲（除了2008年），很多人都習慣了年均兩位數的漲幅。而發達國家的房價則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數。

比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價指數上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價指數下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美國房價指數上漲了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顧百年，則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。

這樣的房價漲幅，在中國人看來，實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後，房價漲由就會變小，這是行業規律。在新房開發熱潮時期，市場需求旺盛，產品質量和小區環境不斷提升，所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後，城市與社區成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區，房價自然趨穩。另外，從需求端分析，歐美國家居民沒有投資房產習慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國家的租房比例多在30-50%之間。

其三，租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國家，但租金收益率卻低於後者。當前，我國大城市住宅租金收益率平均為2－3%，而歐美國家可達到4-5%，而日本東京甚至高達5-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。

中外存在這一差異的原因，可歸結為兩點：其一，租房需求有別。中國人能購房，則絕不租房，購房置業是種民族習慣。而發達國家租房觀念流行，美國房屋自有率只有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平穩，則房價漲幅越大，租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美。

長期投資股票，有兩塊收益：分紅與股價上漲。投資房產，則房租相當於股票分紅，房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產收益率，總體超過歐美。

2011年以來，我國多數三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年，國外只有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對此，有意在海外購房的中國人，不得不關注。

（據中國證券報）

15年前，我所在的布魯克林社區大多住著警察和消防隊員，現在則住著咨詢顧問和著名演員，或許很快，會見到更多來自中國內地的有錢人。

2007年，我從倫敦搬到紐約的時候，曾與一個巴西人和一個德國人競價購買我在布魯克林的這套赤褐色砂石住宅。我當時以為，國際買家對距離曼哈頓市中心45分鐘路程的陳舊住宅感興趣的高點也不過如此了，然而我錯了。

最近，早上起來後，我經常發現門廊上有中國房地產開發商丟下的傳單，表示願以現金購房。這還是在北京方面為支撐本幣，對資本外流施加了各種限制的情況下。

外國資金在曼哈頓和倫敦等豪宅市場一直扮演著重要角色。在紐約，雖然國際買家往往隨著美元兌他們本國貨幣彙率的相對強弱而時來時走，但Miller Samuel的總裁兼首席執行官、資深估價師喬納森•米勒（Jonathan Miller）告訴我，過去幾年外國買家占了曼哈頓豪宅市場的15%（基線值）。

一個新趨勢是，他們正向布魯克林這樣的邊緣社區擴展，布魯克林的聯體別墅（town house）售價通常相當於紐約中心地段的約三分之一，而無論美元如何走強或疲軟，外國資金——尤其是中國資金——都不挪地。米勒說：“即使在2015年美元開始上漲時，中國人也沒有離開，他們只是搬到了布魯克林，或休斯頓，或其他二線城市，而且他們還在購買更便宜的、有更大升值潛力的房產。”

這一轉變部分可能關系到去年年初的一件事，當時美國財政部開始調查在曼哈頓購買總價達到或超過300萬美元的房地產，在邁阿密購買總價達到或超過100萬美元的房地產的外國有限責任公司，以阻止可疑的億萬富翁進行洗錢行為。

然而資金仍不斷流入，2016年中國對美國直接投資更是創下紀錄，最受歡迎的兩大領域分別是科技——看看百度（Baidu）在硅谷的最新擴張計劃——和房地產。

就像日本人在上世紀80年代末買下洛克菲勒中心（Rockefeller Center）一樣，中國人在2014年買下華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）已成為這一趨勢的文化標志。值得注意的是，科技和商業房地產——也有中國資金大量流入——也是目前美國泡沫化最嚴重的兩個行業。

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上述一切告訴了我們關於全球經濟的幾件重要事情。首先，這一切反映了全球各房地產市場已與各自所屬國家經濟完全脫節。自2008年以來，美國房地產市場大規模復蘇，但其中一半以上增長歸於少數幾個沿海市場及富有的內陸市場。大多數美國中產階層將他們的絕大部分財富投入到房地產，但很少有人見過紐約或舊金山富裕房主所享有的升值。正如跨國公司飄在在3.5萬英尺的高空上，遠離全美民眾的擔憂，沿海地區精英也是如此，而這兩大趨勢都激化了政治上的不滿。

第二，它反映了中國富豪對本國經濟運行軌跡的擔心程度。不管人民幣是強是弱，中國的資本都在不斷湧入紐約或邁阿密（或倫敦、或溫哥華）。這暗示了兩點：首先，中國富豪對這個中央王國（Middle Kingdom）的政治和經濟未來仍存在巨大擔憂。第二，就像中國的所有事一樣，想要流向國外但還未流出的資本量是龐大的。米勒說：“這些天我們不止看到寡頭和億萬富豪在買房，我們還看到大量普通百萬富翁想在布魯克林買套獨棟別墅，而不是在曼哈頓買套豪華共管公寓（condo）。”

正如約瑟夫•斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）等經濟學家多年來所說，國際貨幣基金組織（IMF）最近也開始承認的，全球化金融體系給各國經濟帶來了重大風險，各國在控制自己的本土市場方面遇到越來越多的麻煩。

在倫敦、溫哥華，普通百姓（甚至是專業人士）買不起房，在布魯克林也日益是這種情況。在倫敦的梅費爾和紐約曼哈頓部分區域，入夜後沒有亮起燈光，因為全球精英當作資產配置一部分所購買的公寓無人居住。這當然也撥旺了民族主義和民粹主義的火焰，其結果已體現為英國脫歐，以及政治分化在美國和歐洲抬頭。

這也凸顯出反全球化浪潮的古怪性。如果你看一看目前遭受拷問的的新自由主義的所有支柱——包括商品、人力和資本的自由流動，對全球資本流動的拷問最輕，但全球資本流動的作用力是強大的。15年前，我在布魯克林住的那個社區裡大多還是警察和消防隊員，現在那裡住著麥肯錫（McKinsey）顧問和著名英國演員，或許很快還會有一兩位來自武漢或重慶的百萬富翁。

隨著一雙鞋子500美元、一片奶酪30美元的高檔店鋪相繼開業，你可以看到財富的作用。但我好奇的是，入夜後燈光是否還會亮起？如果不會，這對我們的政治將意味著什麼？

（據英國《金融時報》）