中国投资者 – Page 18

中國投資者就是那麼任性！1年內投資美國房產共220億美元

中國人出國投資移民人數不斷攀升，美國房地產經紀協會的數據顯示，2013年3月到2014年3月，中國人單是在美國買房就花了220億美元。

港媒稱，2015年《中國國際移民報告》指出，中國人出國投資移民人數不斷攀升，2012年輸出資金近200億美元，美國房地產經紀人協會「外國客戶在美置業報告」顯示，2013年3月到2014年3月，中國人共計花費220億美元，在美國買房，環比增長72%，超越其他所有外國客戶群體。

據中國香港《南華早報》網站4月17日報導，2015年《中國國際移民報告》由中國與全球化智庫編撰，社會科學文獻出版社出版。報告指出，中國向主要發達國家移民人數基本保持穩定，世界各地華僑華人總數為6000萬人，中國國際移民是世界上最大的海外移民群體，主要目的地包括美國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本、新加坡等。

中國投資者就是那麼任性！1年內投資美國房產共220億美元

推薦房源：美國房產

2013年，獲得美國、加拿大、澳大利亞永久居留權的中國人分別有7.18萬人、3.4萬人、2.73萬人。報導說，美國是中國人的首選移民目的地，而中國是美國永久居留移民的第二大來源國。

2000年到2013年，大約有90.3萬中國人獲得美國永居權。不過最近兩年，中國獲得美國永居權的人數出現遞減趨勢。 2011年有8.7萬人取得永居權，2012年減少到8.18萬人，2013年比2012年少9986人。在穩定的海外移民增長中，中國的出國投資移民人數也不斷攀升，大量資金輸出海外。報告指出，國際金融危機之後，很多國家迅速調整投資移民政策，拓寬了投資渠道，增加了配額，加快了審理速度。2013 年，有6895名中國人獲得美國EB-5投資移民簽證，是2010年772人的8.9倍。2012年，中國出國投資移民大約1.3萬人，高於2011年的 1.2萬人和2010年的8000人。以人均投資150萬美元計算，2012年，輸出資金近200億美元。

報導稱，除投資者本人需要面臨的投資安全、臨居轉永居不確定、融入能力弱等風險外，中國政府也面臨著洗錢漂白、畏罪潛逃、抽逃資金、衝擊外匯管制等風險。大量中國高淨值移民向海外流動，客觀上也帶動了國內金融機構和房地產公司的全球化，也推高了移民目的地的房地產市場。

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亞洲資本繼續驅動悉尼房市 50到100萬澳元最受外國買家關註

外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓

外國買家繼續驅動悉尼房市的超載步伐，佔了新州總需求的21%以上，佔全國需求也超過15%。

據《悉尼先驅晨報》報導，澳洲國民銀行（National Australia Bank，NAB）發佈的季度住房調查數據顯示，雖然澳洲住宅價格增長有所放緩，但悉尼依然跑贏全國，主要是受外國投資的驅動。

「我們認為主要動力在於亞洲投資，主要在於中國人。」NAB首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）稱。

外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓。悉尼的數據是NAB調查史上最高的。奧斯特認同一個觀點，即中國投資者喜歡將資金從中國轉移到悉尼房地產市場。「這裡是一個避難所，那是我們所談論的大眾觀點。」他說。

悉尼公寓不同價格區間的外國買家比例：（來源：NAB季度住房調查）

房地產機構Allen Wargent Property Buyers的負責人瓦根特（Pete Wargent）認為，投資增加已經開始對市場造成可衡量的影響。他指出亞洲投資在4個方面激勵或者說至少在影響澳洲的房地產市場：開放商資本推高土地價值、審批購買翻倍、中國遊客消費創紀錄、中國資本外流。

瓦根特特別提到中國香港Golden Horse集團在Erskineville購買的一個開發地塊，價格是3.5億，為同類交易中的最高價。「開發商繼續建設破紀錄數量的高層住宅供應，令人愉快的是，這種趨勢有助於大幅增加住宅總庫存。」他說。

瓦根特似乎也支持奧斯特的觀點，認為亞洲的資本正流入澳洲的房市。

NAB澳洲房價預測：（來源：NAB季度住房調查）

NAB預測澳洲全國房價到2015年末將平均增長4.4%。悉尼將依然大幅領先，增幅預計達到7.7%，其次是墨爾本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德萊德（0.4%）。

「到2016年，全國平均房價增速將放緩至3.4%，主要反映了我們對失業率上升、家庭收入增長疲弱、可負擔性擔憂（尤其是悉尼和墨爾本）、生活成本壓力和家庭高水平債務的預測。」奧斯特說。

「新州的整體消費者信心依然是最強的，其次是維州和昆州。南澳和北領地的消費者信心有所改善，但西澳的消費者信心依然是消極的。

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海外置業不是有錢就能任性

2012 年到2013 年間，中國投資者在澳大利亞地產外商投資者中名列首位，銷售額高達約60 億美元，此時，突然爆出許家印在澳大利亞購房“翻了船”，對如今大熱的海外房地產投資者如兜頭壹棒，不得不回頭審視自己。

估計許家印自己也沒有想到，去年剛剛砸下3900 萬澳元大手筆買下的位於悉尼Point Piper 的豪宅Villa Del Mare，今年就要因違規被勒令賣掉。

海外置業不是有錢就能任性

澳大利亞財長近日簽署文件，嚴令中國恒大地產集團董事局主席許家印旗下公司在90 天內，賣出去年以3900 萬澳元（約合人民幣1.9 億元）購買的海邊豪宅Villa Del Mare，且不論銷售價格多少，必須限期售出，否則將面臨起訴。

這是澳大利亞政府自2006 年以來首次打擊外國對住宅房產的投資。澳大利亞財長在聲明中稱，Villa Del Mare 由中國香港上市公司恒大地產旗下的Golden Fast FoodsPty，通過壹系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島註冊的空殼公司“非法”購買。

這則消息壹方面震動了對澳大利亞房地產投資抱有熱望的中國投資者，另壹方面，這只是壹次正常的執法行為，不會影響外國投資者對澳大利亞房地產的正常投資。

隨處可見的投資風險

由於人民幣進入緩慢貶值通道、國內缺乏具有永久業權並且收益穩定的可投物業，A 股市場又風險難測，中國高凈值客戶掀起了壹股海外置業風潮，澳大利亞是投資首選。

為什麽許家印的置業交易被澳大利亞官方叫停了?原因很簡單，觸犯了當地的法規。根據澳洲FIRB（海外投資審核委員會）的規定，自2008 年以後，居留簽證少於12 個月的海外人士禁止購買二手物業，即便用公司名義購買，但大股東的身份依然要符合該要求。

表面上看，Villa Del Mare 的購買者“金快餐”是壹家在澳大利亞設立的公司，但該公司的股權為壹家註冊在中國香港的外國公司，實際控制人為沒有二手房購買資格的許家印。因此，上述購買安排輕易就被識破，僅僅是壹樁很不高明的法律規避行為，加之許家印在購房過程中的高調表現和不避諱的實際使用行為，更讓該交易的非法性欲蓋彌彰。

事實上，根據澳洲統計局和FIRB 的數據顯示，過去7 年來，中國買家已在澳洲物業市場投入近200 億澳元，預計在未來7 年，數字還將增長近兩倍達360 億。而他們每年的平均投入為45 億澳元，占新房銷售總量的12%，多數集中在全國降價最高昂的地區，其中18% 在悉尼，14% 在墨爾本。

而目前正在征求公眾意見的澳洲財政部公布的壹篇公議文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework 加強澳洲外國投資綱要》顯示，這份長達33 頁的文件中，有八大部分提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業投資的審批，此外還專門列出壹章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有懲戒的亡羊補牢之舉。

那麽，當許家印這樣的富豪在海外投資都會因對當地法律和法規的不了解而栽了跟頭，作為投資者的我們又該如何呢？兩位澳洲資深投資人士，讓他們來為即將赴海外投資的妳支招把脈，或許能讓妳從中找到自己需要的那部分資訊。

海外投資的文武之道——要敢做、有度

我認為富豪許家印在澳洲的失手，決不意味著澳洲對海外投資者收緊政策和關閉投資大門，因為澳洲新房市場（公寓樓花和別墅期房）始終都對外國投資者們實施等同國民待遇的開放地產政策。所以單壹違規事件，不應該阻擋中國企業海外開疆擴土的趨勢和潮流。

但作為投資者，我們需要始終對海外資本市場充滿敬畏，將規避風險放在第壹位，投資行動中才可以無畏。

我們要做的第壹要務就是要了解投資目標國的市場環境與交易規則。惟有對海外投資目的地的離岸金融資產，包括房地產在內的市場多加了解，規避盲目應用國內短期形成的投資思維和投資習慣，才能避免未來的災難性後果。

拿許家印案例來分析，雖然表面上看澳洲開始嚴格遵循FIRB的審核要求了，但這恰恰給了海外企業和個人投資者們更加安全、合法、公平的投資澳洲的壹種保障和承諾。總結來看，澳洲房地產的市場仍有很多預期：

首先，既然不能違規購買二手房，投資者必然轉投全新物業，因此，別墅類新房價格增長在2015 年仍將持續；其次，海外投資者仍將大量湧入澳洲房地產市場，基於澳洲等同國民待遇的新房貸款政策；目前澳洲海外投資位列前四位的美國、加拿大、新加坡、中國等地無法在本國提供給購房人持續貸款的情況下，澳洲銀行和金融機構卻可以給予海外個人房產投資者最高300 萬澳元的貸款額度（相當於1500 萬人民幣的住房抵押和融資的上限）。

第三，澳洲目前正經歷60年來的最低住房抵押貸款利率, 4.6%的貸款利率甚至已經低於租金回報率了，全球地產投資可以實現在澳洲以租養貸、以房養房，因此在低空置率、高租金回報、住房供給關系緊張的市場行情下，不會阻擋中國房企進行澳洲房地產拓展的腳步；最後壹點，美元走強，澳元創新低，美元持有者大量收購和擁有沒有房地產稅、物業稅、遺產稅的澳洲房地產和土地資源儲備，只要澳洲稅務政策不變，匯率在低位徘徊的時候，澳洲房地產市場依然持續走強，成為世界各地房企和個人投資者的青睞之地。

如果投資者希望進行海外投資的話，那麽從房產財商教育者和離岸房地產配置專業角度，我的分析和建議有幾方面：

壹是國內個人投資者可以跟隨市場腳步進行資產風險分擔，規避人民幣貶值和單壹收入來源的風險；二是個人房產投資者在面對海外多國市場選擇時更應該摒棄中國思維和判斷方法，而是以投資目的地的業已成熟的投資規律和標準進行市場和產品的篩選；三是國內的個人房產投資者抵禦市場風險的能力更弱，因此更應該對未來的市場預期風險做離岸資產的風險分擔布局；四是個人房產投資者不應該被“海外”和“看不到”而把“不作為”當做借口，因為閉關鎖“思”是財富走向平庸甚至覆滅的前兆。

海外投資要信息對稱透明

作為壹名在澳洲長大，曾經在澳洲國家銀行工作過的華人，我認為，此次許家印在澳洲投資的話題之所以被爆出來，很大程度上得益於其個人的明星效應以及中國媒體扭曲解讀了澳洲政府的真實目的。

需要明確的是，澳洲政府並非針對某壹個人的行為，而是查整個相應的事件，因為澳洲法律規定，海外投資者不管怎樣利用結構設計或變通方式來澳洲獲取二手房都是不允許的。這並不是針對中國投資者的，而是很久以前就已經有了。

這就好比在北京，外國人炒房或是買車必須搖號壹樣，都是有相應的法律法規。以前可能這條行政法律沒有被很好地執行，但現在不壹樣了。所以對普通投資者來說，接下來去澳洲的投資最需要註意的就是信息的透明與對稱, 確定投資風險的高低。

所以如果有條件的話，建議投資者在進行海外投資時，選擇有知名的、有資信的布局全球資產配置的投資機構，為什麽呢？因為對專業的機構來說，投資是長期的市場行為，作為市場的參與者，機構與機構之間可以有效避免出現信息的不對稱，同時，由於專註於長期的市場聲譽，所以他們會盡量幫投資者賺到錢，才能走得更遠。

而對於中國人來說，房地產的確是比較好的投資渠道，壹個原因是杠桿比例高，銀行對房貸的授信比例大，另壹個這也是個人可以選擇抵禦通脹最好的辦法。那麽澳洲的房地產行業之所以非常適合個人投資，主要是三點，壹個是源於其價格的透明，不會因為海外投資者而出現提價等現象；第二是澳洲的房子是永久產權，世代傳承；第三就是澳洲的房子約等於每7 年翻壹番的，那麽在有80% 的資金是來自銀行杠桿的情況下，資本的內部收益率就很可觀。值得註意的是，目前澳洲的房貸得益於澳洲的貨幣政策五十年來新低，投資者借來的資金極其低廉，而且澳幣兌人民幣呈現的也是單邊走低的態勢——比如去年此時，人民幣對澳幣大約在1:6.32左右，而今年已經到了1:4.8 左右，等於說國人去澳洲投資買房已經無形中打了個折。

還有重要的壹點就是，投資者最好多註意當地政策的變動，這樣可以有效避免出現違規的情況：比如海外人士在澳洲不能買二手房；海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在壹年內開工建房；有長期簽證的澳洲非永久居民可以購買壹套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3 個月內出售；而以上所有的房產購置都需要申請FIRB 並事先獲得批準。

76%中國投資者在美置業現金買房每18個月翻番

現在越來越多的中國人在海外置業，有房產商表示，50萬到700萬美元的房產，很多由中國人以現金方式購買。近日，有業內人士分析並總結了中國購房者在美國房產投資時的一些共同特點。

中國人海外置業者越來越多。

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1、購房前會花時間研究

房產界業內人士Andrew Taylor 4月5日表示，中國買主購房前通常會做很多功課，除了參加為期一週的「開放參觀日」外，還會通過網絡、個人社交平台，以及房產展覽會來瞭解市場情況。

與客戶直接交流非常重要，通常親自參加房產展覽會的商家會有很多機會與客戶簽訂協議。

中國人海外購房前會做很多功課，包括參加房產展覽會、網絡調查等。

2.76%購房者是現金支付

中國人如果遇到非常信任的房產中介，就會介紹給自己的很多親朋好友、同事同學等。所以那些誠實守信、給客戶提供幫助的房產中介，接過一個中國客戶後，接下來可能就會有很多人前來與之合作。

中國人購房的一個特點是，對於信任的中介，會廣泛推薦給親朋好友。

另外據統計，中國人購房76%都是現金支付，其他的是一些投資房地產的商家，用貸款方式購房。

3.中國海外購房者迅速增加

中國海外國購房的人數正在迅速增加。英倫銀行（The Bank of England）預計，未來幾年內，中國赴海外投資購房的人數將增加6倍。

對於美國房產中介來說，中國購房者不會減少。事實上，以現在的增長速度來看，中國富人在美國購房數量以每18個月翻番的速度增加。

另據《南華早報》報導，根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計，美國50個州中，有46個州的最大或第二大購房人群是中國人。數據顯示，到2014年3月為止，中國人投資美國房地產共220億美元，相當於美國房地產國際銷售總量的四分之一。

操縱EB-5項目審批美國前移民局局長被查

日前國土安全部發布對前移民局局長、現任國土安全局副局長馬約卡斯（Alejandro Mayorkas）的調查報告，指出其操縱投資移民（EB-5）項目審批速度與結果。這壹調查讓許多申請投資移民的華人慌了，他們擔心調查會殃及池魚，自己的簽證會被取消，甚至到手的綠卡也難保。

美國前移民局局長被指控操縱投資移民（EB-5）項目審批速度與結果

美國每年1萬個投資移民名額中，來自中國大陸的華人是主要爭搶者。早在2014年1月，國務院（Department of State）向移民律師協會（american immigration lawyers association）發出的預測報告中就指出，“中國籍申請者占了投資移民總數的80%以上”。壹旦投資移民項目出現問題，被牽連的投資者中絕大部份都是中國人。因此，移民局前局長壹出事，中國投資客都慌了陣腳。

馬約卡斯被調查壹事這周已在微博、微信等社交網路上傳的風風火火，極具想像力的網友們甚至把它比喻成“美國白宮版的甄嬛傳”。投資移民申請者開始在網上瘋傳“數萬華人綠卡難保”，鬧得人心惶惶。

有人猜測，在此次調查報告中被提名的三個區域中心的投資人雖然許多已經拿到兩年的臨時綠卡，但已審批的申請的有效性卻遭到質疑，這使得他們綠卡轉正的路將會異常艱辛。就算在此次調查報告中倖免於難的區域中心的投資人也不能掉以輕心，“投資移民背後隱藏的問題正在浮現，還有許多大型區域中心正在嚴格被審查，未來還有更多醜聞會被揭露”，大批投資人的簽證和綠卡都十分危險。

不過，律師張軍認為網上這些傳聞杞人憂天，甚至聳人聽聞。盡管馬約卡斯被調查，但目前既沒被起訴也未被定罪，甚至就連他在移民局多年的工作，社會各界評價也褒貶不壹。國土安全部部長Jeh Johnson和美國移民律師協會（American Immigration Lawyers Association）都力挺馬約卡斯，認為EB-5項目雖然有些問題，但他壹直努力工作並致力於解決問題。

張軍認為，國土安全部和移民局目前還未對投資人的綠卡給出任何說法，投資人現在就相互謠傳綠卡不保，不免有些誇大其詞。他建議，涉及三個被點名的區域中心的投資人可在未來關註發展態勢，尤其是區域中心的商業項目是否會結束。即使綠卡有可能遭遇問題，也會經過漫長的聽證程序，不會“明天就忽然將綠卡取消”。而繞過區域中心，通過自創項目辦綠卡的投資者更是不在這次風波中，無須擔心。

另壹位不具姓名的律師表示，網上自媒體不負責任亂造謠，讓許多客人甚至移民中介都慌神了，這幾天連續接到幾起咨詢，都是擔心綠卡會遭殃。他表示，美國是法治社會，推翻政府的裁定必須要上法庭，而且是大訴訟。

張軍表示，區域中心從幾年前“破敗不堪”，到現在如雨後春筍般冒出500至600個，發展確實有些太快，導致區域中心良秀不齊。移民局從上世紀90年代開始，每段時間對投資移民項目的審查重點都會有所不同。從最初不存在區域中心，到10多年前整治有問題的區域中心，到近來來，審查重點轉向投資人資本來源的合法性。尤其在中國政府“獵狐計劃”之下，移民局更會註重金錢合法性，中國貪官現已很難獲得投資移民審核。

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歐洲“黃金簽證”有人歡喜有人憂經濟政策風險和文化困境

近兩年，一些歐洲國家推出的“黃金簽證”吸引了不少人。政策涉及的各類投資中，購買不動産門檻較低，受中國人偏愛。國人腰包鼓了，投資渠道豐富了，于國于民都是好事，但被“黃金簽證”吸引到歐洲的中國投資客有人享福，也有人上當。投資被騙、貪腐被查等案例，同時揭示出海外投資的複雜性，需令國人提高警惕。

近兩年，一些歐洲國家推出的“黃金簽證”吸引了不少人

誰在歐洲買房？

2012年，葡萄牙向歐盟以外的外國人發放權限更大的簽證，吸引外國人到當地進行購買地産等投資，這項正式名稱是“黃金居留許可計劃” 的政策也叫“黃金簽證”，等同于“變賣居留權”。歐債危機中，采取類似做法的還有塞浦路斯、希臘、匈牙利、拉脫維亞、西班牙等，目的很簡單，吸引外資，緩解政府財政困境。

從數字上看，“黃金簽證”確實吸金，葡萄牙尤其收穫大。截至今年2月底，葡萄牙政府用“黃金簽證”吸引外資逾13億歐元，希臘收入超過2億歐元。塞浦路斯地産開發協會數據顯示，過去兩年地産行業吸引外資超過10億歐元。

根據官方統計，希臘近兩年來有500多名外國人獲得“黃金簽證”，俄羅斯人最多，有185人；其次是中國人，119人；埃及人以33人位居第三。截至2月底，通過購買不動産獲得葡萄牙“黃金簽證”的有2088例，中國人占1777例，遠高于位列第二、僅有74例的巴西。塞浦路斯目前約有1500名中國人通過投資拿到當地永久居留權。

青睞“黃金簽證”的中國人又是哪些人呢？大多是北京上海等一綫城市的中産階級，年齡基本40多歲，百分之六七十帶著孩子，他們看中的是塞國的教育。

優質教育和晚年安樂是大部分中國人在歐洲買房的動機，投資目的主要是提升生活品質。但今年年初，外媒報道在葡萄牙的一名中國投資客竟是被通緝的貪官，也曝出“黃金簽證”的黑色一面。

歐洲買房有風險

2014年年底，葡萄牙政府因“黃金簽證”爆出醜聞，導致內政部長辭職；同時，中國投資者聲稱在葡買房被騙的消息也見諸報端。這些都提醒著相關中國投資人：歐洲買房畢竟是遠距離大額投資，存在經濟風險、政策風險和文化困境。

如何避免風險？

要找經過認證的房地産公司，多聽取法律專家意見，小心那些聲稱自己辦事效率高的人。

投資海外還不能忽視語言和文化差异。當地分析人士認爲，語言困難不僅影響投資人的决斷，而且會影響購房人移民後的生活，例如葡萄牙就有不少人獲得居留後便打道回府，因爲難忍在异國他鄉無親無故的寂寞。

語言困境在塞浦路斯會好一些，因爲那裏曾是英國殖民地，當地英語教育水平較高，但風險猶存，尤其是涉及塞島北部地區的話就更麻煩。

2014年有中介推出移民塞島北部項目，僅僅數萬歐元的費用和簡單手續吸引了不少中國人，可據中國駐塞浦路斯大使館提醒，塞浦路斯北部地位特殊，不被國際社會承認，房産産權關係較爲複雜，實屬不宜投資之地。

另外，除了瀏覽中國人在網上分享的購房經驗貼，每個開發商的情况都不能忽視，對于開發項目、資金實力、是否欠銀行貸款或國家稅款等信息都要明察。

“黃金簽證”既然是歐洲國家爲解困而出的新政，政策變動的風險也是事實。例如馬耳他政府迫于輿論壓力于2014年提高了購房入籍的門檻，希臘本想讓外國購房者滿7年後獲得公民身份的法案也因爲新政府上臺懸而未决。

葡萄牙“黃金簽證”貪腐案之後，非但沒有收緊簽證政策，還擬將政策擴大到科研和文化領域。可以預見，歐洲國家對外國投資、尤其是中國投資的需求短期內不會改變。但對“不差錢”的中國人而言，如果認爲只是有錢就可在歐洲享福的話，那就錯了。不管在歐洲或是中國，打造優質生活更需要金錢之外的投入。

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華人移民律師劉鵬解讀英國移民新政策

每年4月6日，內政部移民政策和實施細則都會進行一輪變動。今年4月6日漸近，內政部又要動哪兒？哪些人群、機構、行業又將受影響？政策爲什麽這麽變？大選之年，變動反映出英國政府對移民問題怎樣布局？

每年4月6日，英国内政部移民政策和实施细则都会进行一轮变动。

英語考試只認雅思三一

本科以上畢業證仍爲有力證明

2月20日，內政部網站公布了其承認的英語考試成績名單，僅保留了雅思和倫敦三一學院的英語考試，此前名單在列的培生PTE考試、City and Guilds考試及劍橋英語等本土英文考試全部被斃。2015年4月6日起，申請來英留學者，只能提交雅思或倫敦三一學院的考試成績。不過表格也明確了過渡期，在2015年4月5日前取得的其他英語考試成績，可使用到2015年11月5日。

2014年2月，英國爆出托業考試替考醜聞。隨後，內政部將提供該考試的美國ETS從認可的外語考試成績名單中剔除，幷取消了57所私立院校的簽證擔保人資格。資深移民律師劉鵬（Peter Liu）告訴《英中時報》，在他看來，今年4月後實施的簡化名單，無疑是這輪運動的進一步清理。

受華人關注的是，申請永居者亦需提供英語能力水平的證據。此前，英國大學本科以上的畢業證即可證明申請者的英文水平已達到至少B2水平（相當于雅思各項5.5分）。今後，大學畢業證依然可作爲英語語言能力證明嗎？

劉鵬律師解讀說，企業家移民及永居申請，要求申請者英文水平達到B1，即相當于雅思各項4分，遠低于英國大學本科學歷的英文水平。所以2015年4月6日後，受英國移民局認可的英國大學（大部分university畢業證都被接受，但 college需再次確認）本科以上畢業證，依然可用于這些類別的簽證申請。

有英語培訓機構專家認爲，考試類目精簡後，也將清理一批提供不再被需要的考試的培訓機構的業務，考生目標更清晰，也算是一項利好。

企業家真實性考察貫穿始終

學生畢業後留英選擇“仍有空間”

2013年PSW簽證關閉後，Tier 1企業家簽證成爲一些畢業生留英的重要途徑。不過，由于企業家簽證易被濫用，這項簽證細節一直在完善。2015年4月6日起，該簽證政策最重大的變化，是真實性考察將由原來的只針對初次申請者，改爲將延續到續簽及第五年轉永居。申請到簽證幷不意味著高枕無憂，在持有該簽證的5年內，你會一直受到移民局對你進行的商業活動真實性的考察。

此外，提交商業計劃，4月6日後也成爲必須。此前這通常都是放到補充材料中“錦上添花”的。可見，對商業計劃本身的質量，要求也越來越高了。劉鵬律師建議：對一些有錢但沒有創業經驗的年輕創業者來說，加入合適的項目成爲“英國合夥人”，成爲一個高效的選擇。他建議申請者尋找英國政府指定的創業園區及優秀的初創企業，通過合作取得共贏。

有畢業生覺得，PSW取消後，如果畢業後不能立馬找到工作，或資金不足無法通過其他途徑留下，留英“福利”少了很多。有分析文章認爲，和一些國家推出留學生畢業後可留在當地一定時間的舉措相比，英國留學優勢較先前失去了一定吸引力。對此，劉鵬律師認爲，大部分T4學生簽證的非課程時間，學生有權全職工作。以來英讀研究生的留學生爲例，課程時間爲每年的9月到來年的9月，而學生簽證的時間會多給半年，直到第三年的1月底。這多出來的時間，恰恰可以對留學生進行“分流篩選”：有留英意願、有能力的學生，會早早開始尋找工作機會、創業機會。而事實證明，這部分學生留下來的幾率也更高。

劉鵬律師說，雖PSW已關閉，但T5短期工作類型及T1畢業生企業家簽證類型，都對留學生開放。英國政府一直致力于將真正的人才留下。這兩類簽證的開放，恰恰體現了英國政府對“真正人才”定義的升級：相較PSW，僅僅拿到一張畢業證書還不足以證明你是一個優秀的人才，你需要的是尋找到實際工作機會的能力；或更進一步，有一個好的商業構思，爲英國本地市場提供就業機會。

積分制簽證被拒將不能上訴

旨在打擊濫用上訴權凑永居者

爲打擊一些持有學生簽證者逾期滯留的狀况，2014年10月20日開始，內政府針對學生簽證做了重大修改：在境內學生簽證或學生家屬陪伴簽證申請被拒，將不再有上訴權，只能申請行政覆議。今年3月2日後，這個影響範圍擴大到所有積分制簽證或其陪伴簽證。行政覆議的申請提出後，移民局一般會在28天內處理；覆議不能提交新證據。

有華人擔心，行政覆議期間在英國待著合不合法？上訴權本是確保公平的，取消掉是不是有失公平？劉鵬律師分析，行政覆議期間，申請人在英國仍然是合法居留。反觀之前，部分申請人濫用上訴權，即使由于自身的問題，如提供假材料，錯交漏交材料，對移民法規不瞭解導致的拒簽，許多申請人仍抱僥幸心理去上訴，拖延居英時間，尤其是有永居打算的申請者。在英國，上訴案需要至少3-6個月的審理時間，在這段漫長的期間裏，政府需耗費大量人力物力；另一方面，逾期滯留的申請人也可能會給政府帶來相應負擔。因此，政府縮緊上訴政策，同時又確保覆議權，總體看是公平合理的。

投資移民政策又將調整

200萬鎊需提前抵英開戶

繼2014年11月6日100萬鎊投資移民“漲價”爲200萬鎊後，今年4月6日起的變更則是，申請人要先在英國開設銀行賬戶，持有銀行賬單或證明信，才能提交簽證申請。這意味著，過去很多申請人幷不需要提前來英做先期準備，以後這一趟是免不了了。利好則是，除“漲價”和資金提前到位之外，新政策取消了投資的補倉要求，從而使整個投資過程更加合理，也相應降低了投資人的資金風險。

劉鵬律師分析說，根據實操經驗，“漲價”後會有一段時間的冷靜期（2015年第一季度官方數據還未公布），但這個冷靜期會很快過去，希望移民英國的高淨值人士依然會開始行動。

他表示，從他接觸到的大部分移民英國的高淨值人士來看，移民英國主要爲孩子教育，除此之外，英國的綜合實力在全球範圍內的排名，也是跟其他國家相比最大的吸引力之一。

政策宗旨：只吸納 “真正人才”

大選在即：管控移民聲浪甚囂塵上

距英國大選還有約兩個月。2月底，英國統計局公布季度性報告：到2014年9月，英國的淨移民數爲29.8萬人，比聯合政府2010年上臺時的數字高出5.4萬。這也是自2005年來最高的數字。數據細化了移民來向：即便受制于複雜的簽證限制，歐盟外移民還是進來了4.9萬人；而完全可以自由流動的歐盟移民，則來了4.3萬人。這給首相卡梅倫先前“沒有如果、沒有但是，一定要削减至五位數（10萬人以下）”的目標，結結實實扇了個大嘴巴。

牛津“移民觀察”機構指出，英國經濟增長、失業率降低的表現，使移民削减的目標難以完成。該機構主席瑪德琳•桑普頓稱，要是英國經濟比歐盟別的國家差，移民自然就不會涌進來。

政界紛紛批評首相的目標不切實際，弱化了政府乃至保守黨自己的公信力。面對尷尬，政府最大的動作便是拿海外學生開刀，同時，家庭移民和專門來英國蹭福利的那些移民，也受到一定擠壓。不過，商界、教育界人士及工党三番五次警告，移民應區分對待：對低技能移民應限制，對非法移民應嚴格執法。無論如何，驅趕對英國經濟尤其是教育産業做出貢獻的國際學生，是飲鴆止渴。

安全和移民部部長詹姆斯•布羅肯希爾表示，相比海外學生，更棘手的原因來自于歐盟移民自由的流動，以及來英後輕鬆享受到政府福利。首相官方發言人也說，政府將在避免歐盟移民享受到福利和稅收抵免上落力，讓“來英打工”對他們失去吸引力。不過，對五位數的移民目標，保守黨目前仍保持口風不變。

綜上，一方面，政府對中國學生和旅游者示好，希望吸引更多的學生和旅客；另一方面，大選在即，各政黨管控移民的言論又甚囂塵上。根據從業多年的觀察和總結，劉鵬律師認爲，無論哪個政黨上臺，英國想要看到的都是更活躍的經濟、更高的就業率。對學生簽證、旅游簽證這些沒有永居導向的簽證來說，更多的短期移民來英，都將促進英國的經濟發展及就業率的提升。而另一方面，政府在持續收緊具有永居導向的各類簽證類型，如投資簽證、企業家簽證及工作簽證等。這些簽證類型的收緊，都將最終對于長期移民進行更嚴格的篩選，以確保能够留在英國的移民能真正爲英國經濟做出貢獻。今時今日，英國政府對“真正人才”的定義有所升級，不同簽證類型的收緊和放鬆幷不矛盾，都出于同樣一個初衷。

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中國人美國買房：年輕人愛公寓投資者愛獨立屋

洛杉磯地域廣大，各地的房屋市場生態也大相徑庭，來自中國的買家則根據各自情況不同選擇不同的房屋種類。房屋地產中介稱，中國的投資者首選仍然是獨立房，而年輕人則會根據工作地點選擇增值潛力較大的房屋種類，其中很多人都會選擇購買樓房公寓。

獨立屋是中國投資者在美國購房的首選，年輕人則偏愛公寓

房屋中介艾斯特·林（Esther Lin）說，中國的年輕壹族壹般都是首次購房，類似聖塔莫尼卡這樣的地方很不容易找到獨立房，而且價格昂貴，剛畢業和年輕工作者則會選擇購買樓房公寓。她指出，如果在洛杉磯市中心和聖塔莫尼卡這樣的地方購買公寓，增值潛力就會很大，但是如果在比較偏遠的類似於河濱縣地區購買樓房公寓，增值潛力就有限，有的時候不增反降。

對於中國的投資者來說，大部分選擇購買獨立房。然而，艾斯特·林說，獨立房有的擁有花園遊泳池，壹些中國買家經常不在，很難打理，所以有的也會購買樓房公寓。這樣壹是比較安全，二是比較有隱私，進出有管控。她還指出，有的地方購房生態經常變化，例如前壹陣在亞凱迪亞200萬美元以上價格的豪宅市場很好，但是因為中國的反腐，很多買家的錢不能及時從國內匯入美國，所以這些人就退而求其次購買樓房公寓。

然而，艾斯特·林指出，壹些中國人非常在乎永久的產權，他們希望購買的房屋世代可以傳承下去，所以這樣的族群壹定會在美國購買獨立房，而不是購買樓房公寓。

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澳洲房產限購令影響中國買家熱情？移民律師支招

澳洲聯邦政府近期宣布了多項針對外國投資者在澳洲投資房地產的限制性措施。參加“投資澳洲”論壇的中國嘉賓認為，相關措施如同“限購”，為了抑制澳洲房價過快上漲，一定程度上會影響中國投資者的熱情。但澳洲駐華商務公使柯邁高（Michael Clifton）則表示，聯邦政府此舉旨在引導外資更好地促進澳洲經濟發展。

澳洲聯邦政府2月宣布將要求外國投資者在澳置業需進行登記並繳納申請費。其中，購置總價100萬澳元以下的房產，購房者需繳納5000澳元申請費。如果澳洲房產價值超過100萬澳元，則申請費漲至1萬澳元，隨後房產價值每增加100萬澳元，申請費再增1萬澳元。

而聯邦政府目前也正就500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目相關申請條款進行重新審核，有媒體報道稱，新出台的政策將對重大投資者簽證申請人投資房地產進行限制，僅允許將500萬澳元投資中的10%投入住宅開發基金。

澳洲房產限購令會影響中國買家熱情嗎？

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地產投資開發經驗的梅雷迪思（Ian Meredith）則認為，聯邦政府此舉為了讓澳洲房地產市場更有序地發展。澳洲此前已有規定，外國投資者不能購買已建成的二手住宅用房，只能購買全新住宅、或新規劃用地。

對於新購房者需要支付5000澳元或以上的申請費，梅雷迪思說，這並不會影響投資者的熱情，“如果您決定花費百萬澳元去購房，不會在意這些小數額的花費。盡管有媒體對此進行炒作，但大部分開發商認為，這並不會影響任何人。”

昆州貿易投資暑北京代表處總監黃勇表示，因為聯邦政府跟各州政府沒有隸屬關系，上述針對房地產市場的限制措施出台後在昆州具體還會有所調整。但他了解到，新州政府已出台了類似限制措施。

“因為（一套住宅）本來幾十萬澳元就可以買下來，但是現在中國人去炒，最後一套就可能賣到幾百萬甚至上千萬澳元。所以這個政策開刀也是為了撫平當地民眾情緒。”黃勇說。

對於聯邦政府對重大投資者簽證政策進行審查，柯邁高說，“澳洲政府希望將（重大投資者簽證申請者的）投資基金直接用於提高澳洲的生產力和促進經濟，而目前部分資金並未起到對澳洲經濟有利的作用”，所以希望對相關政策進行調整。

黃勇也表示，目前重大投資者簽證申請人大多是中國人，他們較多購買各州政府債券，雖然對政府債權是個好事，但是對澳洲經濟來講並不是一個很好的現像。“聯邦政府更多希望把這個錢放到高新技術產業，希望能發展高新技術產業”。

在“投資澳洲”論壇上，來自昆州Hopgood Ganim律師事務所的律師黎德花對有意進行投資移民的中國申請者給予提醒，應當謹慎選擇投資移民項目，當心投資“打水漂”。

“有的人認為，澳洲投資移民的項目只要是過了移民審批的都是穩當的，但其實不是。”黎德花說，每個投資方案都是有風險的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投資方案當中，很多方案都沒有注明不可控風險的範圍程度，這就有可能誤導投資者認為都是穩賺的方案。“雖然很多投資公司指出有投資擔保，但如果仔細看條文就會發現，擔保是在投資盈利的前提下才會生效，如果沒有盈利就不會生效。”黎德花說。

黎德花還提醒有意投資移民者，做好移民申報文章是關鍵，如果符合移民標准，文章做好就只是走一個程序。

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“中國買家”湧入紐約個人資本和企業資本各有投資經

在紐約這個資本和運氣開拓出來的十里洋場，房地產投資並不是世界級富豪的專利。帝國大廈、時代廣場、洛克菲勒中心……從波峰到谷底，紐約一次又一次見證了來自世界各地的冒險家的命運。但「中國買家」的實力早已不能小覷。

「中國買家」湧入紐約，個人資本和企業資本各有投資經

安邦、復星、萬通、萬達、綠地、鑫苑、SOHO，無論你是否瞭解房地產，這一長串名字裡你總能認出來一兩個。

2009-2014年間，中國房企投資口徑在250萬美金以上的投資總金額超過150億美金。而在個人投資人方面，根據美國房地產經紀人協會（NationalAssociation of Realtors）的最新統計，僅2013年3月到2014年3月，中國買家在美國投資超過220億美金，約佔國際買家投資總額的四分之一。其中76%的中國投資人選擇了全現金買房，39%的人買房自住，56%的選擇出租賺錢，5%選擇了商業地產。

紐約的房地產市場遵循著一個冷血而又溫情的鐵律：它始終大開大合，不斷成就大英雄，300多年來從未失效。但與此同時，它也會細心地給最微末的一筆資金留下屬於自己的投資機會。

這幾年在紐約嶄露頭角的「中國買家」們無疑也是在投資著兩座城市。在目前動輒數億美金的大市場下，還有無數規模較小但同樣利潤豐厚的市場。在這裡，有著同樣觸手可及的「美國夢」。

房地產企業的紐約：海外投資窗口期的集體選擇

從最早的錯愕到如今的麻木，國人對中國企業海外的地產投資大單早已見怪不怪，但質疑之聲卻從未稍歇。

那麼中國企業海外投資，特別是地產投資的背後考量到底有哪些呢？

中鐵信託北京業務部總經理、美國哥倫比亞大學訪問學者劉爭春先生，從國內投資業界的角度，對這個問題，有著局內人的冷靜思考。

劉爭春認為，中國資本本身就具有全球配置的需求，特別是在美元進入升值週期之後，當然首選美國。再加上美國對海外資金投資本國房地產的限制是各國中最少的，有能力的企業自然不會錯過此機會。而美國房產，特別是紐約房產市場的一路回暖，也降低了中國資本在此投資的風險，無疑也為中國房企來美國地產市場淘金吃下了一顆定心丸。

而在具體的投資方式上，根據不同的風險考量，不同企業有不同的策略。

張欣家族的投資方式是「孤膽英雄」式的，不尋找本地合作夥伴，只進行純粹的財務投資。在經濟週期下行時，以低的價格買一個樓，不摻入自己的團隊和管理模式，只繼續收租。只要對市場走勢把握得當，風險相對較小。

萬科的投資方式則是「桃園結義」式的，與美國具有對等市場地位的地產企業進行合作。對於這種投資模式，紐約地產經紀公司CorcoranGroup的經紀人洪正陽表示，中國房企在美投資，只要想站穩腳跟，就得在美國本地尋找合作夥伴，合作開發。這種策略在風險上，自然比純粹的財務投資風險大一些，但在內部人才培養。行業網絡培植上的收益卻更值得考量。萬科集團和鐵獅門的合作、綠地集團和森林城集團紐約公司的合作，都是中國房企在美國「桃園結義」的例證。即便是鑫苑置業2012年3月宣佈購買土地、獨立開發的紐約住宅項目，也是其在美國與當地企業合作多年摸索出經驗後的結果。

除了上述的投資方式之外，隨著中國房企在美國投資經驗的積累和對本土投資市場的逐步適應，一些新的投資方式開始被嘗試。

其中最引人注目的就是私募股權房地產基金。這種以房地產為價格標的的基金，使得中國企業或個人來美投資房地產的風險被進一步攤薄，同時免除管理上的負擔。

美國鷲峰資本合夥人、風險管理專家丁大慶博士也表示，通過私募股權房地產基金來進行海外房地產投資已經成為中國一般機構投資者和高淨值個人投資者的最佳投資選擇。

個人投資者的紐約：腳踏實地的「美國夢」

個人投資者投資紐約地產，最為關心的就是房價問題。根據紐約最大住宅房產經紀公司之一的TheCorcoran Group的最新市場報告，2014年第四季度，曼哈頓住宅房屋的均價為每平方英呎1303美金，約合每平方米8.7萬人民幣。而根據美國人口統計局的數據，2010-2012年紐約市戶均年收入為5萬美金，約合31萬人民幣，即在紐約核心區的曼哈頓購買一套50平米的房產需要用約14年的收入。

相比之下，北京從2013年9月到2014年3月的半年中，東城、西城、朝陽、海淀四區成交房屋均價為每平方米6.7萬元人民幣。而2013年北京戶均可支配收入約4.3萬人民幣，在北京核心區買一套50平米的房產需用約77年的收入。

當然，大多數都會選擇貸款買房。據洪正陽介紹，目前紐約30年期放貸的平均利率為3.92%（首付多為20%），對國外買家來說，在美放貸的首付多為50%，貸款利率為5%左右。

而在北京，2月的平均房貸利率為5.68%（首付30%，二套房貸首付70%）。雖然央行在3月初宣佈降息，2月也已有外資銀行恢復了房貸85折優惠，但相比之下，美國房貸的優勢依然明顯。特別是對於買房投資的人士，國內的二套房政策依然是個很大的限制。

當然，個人投資者赴美投資房產，考慮得遠不止房價那麼簡單，除了資金上的投入和回報之外，在其它許多方面，都應做相應的利弊權衡。

在美國投資房產的一大優勢就是可以通過地產投資獲得移民身份，也就是人們所熟知的EB-5投資，除此之外，美國的生活環境更加優質、教育水平全球領先、生活成本相對合理、地產市場相對平穩成熟、房屋產權也沒有時間限制，並且在美國所購買的房屋可更方便地以撬動資金槓桿，讓不動產「動」起來。

當然，在美投資房產也有一定風險，比如美國的房產稅，如果是投資公寓，還需要每月繳納一定數額的物業費和維護費。另外，國內對人均換匯的額度限制也給跨境購房造成了不便。

不過，現如今，市場上已經出現了不少以國外房地產為價格標的的基金。投資門檻低、繞過人民幣換外匯額度的限制，這種「家門口」的美國房產投資方式，由於其最大限度平攤減少了風險以及跨境直接投資房產所產生的成本，正在被越來越多人所認識和接受。這種抹平投資壁壘，讓更多個人投資者參與到大博弈中的方式，或許將成為中國投資人在紐約地產市場上演的這出「雙城記」的大結局。

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