Tag: 伦敦房产投资

話說倫敦房地產市場又破了紀錄了——昨天（11月5號）超過250個買家連夜排隊買房，不到3個小時的時間，215套樓花全部被搶光光。

這套破紀錄的新建住宅，是位於西倫敦Hounslow的三一廣場，完工時間是在兩年後，2017年。

這個住宅項目全部是單身公寓和一居室，總價值超過六千萬英鎊，其實都沒有推向市場——它是Off-plan低調發售的，就這樣還是有250多個買家聞風而來……3個小時不到一掃而空。

在這短短的3個小時裡，平均每分鐘就有335,00英鎊成交，因為旁邊有250個“飢渴”的買家，有些都是連夜搭著帳篷來排隊的。

倫敦期房開售，3小時215套公寓被搶光

說到這裡，有必要說一下英國新房的發售規則。在英國，有些新盤發售是會提前設定好一個發售時間，邀請客戶來參加launch event，在活動上注冊興趣。很多在正式發售之前，會有pre-launch show，定向邀請高淨值客戶參加。還有一些熱門新盤，會不告訴你發售時間——而是一切就緒的某天群發郵件，回復郵件最早的幾十名，就獲得買房資格。還有一種就是這種連夜排隊的方式，先到先得。

說回這個破紀錄的三一廣場住宅項目，單身公寓面積從301平方英尺開始，一居室面積從484平房英尺開始——形像點說，很多戶型還不及一節倫敦地鐵車廂的面積大……

但是，倫敦房地產市場現在這麼火爆，小預算的樓盤已經是非常非常難得了。況且，三一廣場的這個項目，交通非常方便——五分鐘步行到地鐵站Hounslow Central Station（藍線）。公寓裡有整體廚房、整體衣櫥，即便是單身公寓，區域劃分和設計配套都非常講究——什麼叫做一房難搶，都是有原因的！！

開發商也說了，從來沒有在英國和倫敦有出手如此之迅速的樓盤，歸根結底是因為倫敦巨大的住房需求和供應量不足之間的矛盾。

在英國，業內有句話叫做‘Get on the Ladder’——不管怎麼樣，先上了房地產的樓梯再說。上了這個樓梯，接下來這個領域的游戲你就有了“玩”的資格。這個破紀錄的熱賣樓盤，你猜猜均價多少錢？——低於30萬英鎊，要知道現如今倫敦的房產均價已經過50萬鎊了。

Grazyna Morawska，一個年過六旬的母親是排在買房隊伍裡的第一個——她從周三早上9點鐘就開始排隊了——整整比發售時間提早32個小時。這位母親是從波蘭特意飛來倫敦哦！她買房的目的不是為了自己，是為了她兩個年過三十的兒子，Radomir 和 Monika。而她兩個兒子隨後也趕過來，三個人一起在夜間替換、輪流排隊。哎，天下的媽媽看來都是一樣的……

最後，告訴你一下，西倫敦Hounslow這個區域在過去一年房價上漲了21%，因為即將於2018年建成通車的Crossrail地鐵站經過此地，到時從這裡到倫敦市中心的邦德街，僅需要25分鐘哦。

 

 

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英國好學校是如何影響當地房價的？

在英國，最受歡迎的學校是可以強烈影響到周邊房屋價格的。據統計，全英最好的中學，其周邊房價要高出鄰居地段25%之多。

英國的公立學校也是“劃片兒”就近入學的。“片區”在英語裡叫做school catchment areas，這個區域有些可以非常非常小——即便同一個地段，在學校的不同側邊的房子，價格都可能有天壤之別，因此在英國，隔一條馬路的房價都大不相同，這句話一點也不誇張。數據統計，在全英前50所最好的學校1英裡之內的房屋價格，比同個區域的房屋價格平均高出16%。

為上好公立，英國父母爭買“學區房”

由於英國的公立學校是劃片區就近入學，因此好的公立學校對周邊房價的影響最大。在選擇公校還是私校這個問題上，最影響英國父母判斷的有兩個因素：一，家庭財政狀況，二，該公立學校學生往年被頂尖高校錄取的幾率。

舉個例子，Holland Park School是倫敦的一所非常優質的公立學校，為了能獲取一個入學資格，英國家長願意支付比同郵編的房子高出79%的價格來購買該校地段內的房子！位於英國柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英國家長更是瘋狂，願意支付比同地段房價高出223%的價格，僅僅為了給孩子爭得一席入學名額！在英國索利哈爾的Tudor Grange school，該校的catchment area房子價格比同地段高出94%，同樣是一房難求……

好的私校也能推升當地房價

對於英國的私立學校來說，“學區”的概念可能相對薄弱一些。但是地段仍然非常重要，尤其是對於離校近的私校學生，更有機會能夠參加學校的課外體育俱樂部。

薩裡郡是英國的傳統好學區，在Oxshott這裡有一所著名私校叫做Danes Hill School，該校旁邊的房價比薩裡郡平均房價要高出281%！在愛丁堡，著名私校St George’s School，則比當地平均房價高出129%。

小學的學區概念有多重？

根據倫敦政治經濟學院的調查研究，英國小學對學區房的影響，通常比中學更大。因為小學的教學質量更加良莠不齊。

英國的父母們往往在孩子還沒有到達入學年齡的時候就已經在尋找學區房了。好的公立小學，可以影響周圍房價增長40%之多。

其他影響房屋價格的因素

• 新的交通建設：2019年即將建成通車的倫敦貫城鐵路（crossrail），是近來全城矚目的焦點，因為它將對沿線的房價提升至少25%以上。
• 坐落在歷史保護區域：英國的房子“越老越值錢”，這句話也是沒錯的。不過賣家要注意老房子的維修和維護哦！因為歷史保護的房子，很有可能需要獲得當地政府的批准，才能夠進行翻修。
• 離地鐵站的遠近：在倫敦，越靠近地鐵站的房子越貴，是顯而易見的。通常在地鐵站500米之內的房屋價格要比1500米距離的，高出10.5%哦！

 

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根據萊坊最新研究數據，在過去的12個月內，倫敦外的房價漲幅高於倫敦主要城區，但考慮到倫敦市區一如既往的旺盛的租住需求，倫敦主要城區的租金上漲幅度，還是高於外倫敦。

以下這張“倫敦房市地圖”，詳細說明了截至2015年3月，倫敦主要各區的房產買賣和租賃市場的最新數據。對於將要入手倫敦房產的人士來說，具備一定的參考價值：

房產買賣

倫敦東區房價漲幅最高的5強為：

• CANARY WHARF 10%
• Wu WAPPING 9.5%
• RIVERSIDE 8.7%
• BATTERSEA 7.9%
• HYDE PARK 7.2%

相比過去3個月以來的房價漲幅，最高的倫敦五個區域分別為：

• CANARY WHARF 2.8%;
• WAPPING 1.8%;
• MARYLEBONE 1.4%;
• RIVERSIDE 1.3%;
• ISLINGTON 1.1%.

租賃市場

倫敦黃金市中心租金漲幅最高的5個區為：

• ST JOHN’S WOOD 11%,
• MARYLEBONE 8.8%,
• HYDE PARK 8.5%,
• KENSINGTON7.6%,
• SOUTH KENSINGTON5.5%.

較過去3月個以來的租金漲幅，最高的五個區域則分別為：

• HYDE PARK 3.7%;
• BELGRAVIA 2%;
• KENSINGTON 1.7%;
• MAYFAIR 1.2%;
• HAMPSTEAD 1.1%
• ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿倫敦和外倫敦來進行比較的話，房產買賣方面，過去1年裏，倫敦房價漲幅為3.3%，而外倫敦為5.1%；房屋租賃方面，倫敦在過去12個月的租金漲幅為4%，高出外倫敦的0.5%.

對於海外投資者來說，學區房是考慮最多的房產類型之一。

學生住房投資超20億英鎊 三年漲幅20%

英國學生住房投資被一些業內人士稱為“20億行業”，原因在於，英國的學生住房投資總價值已經連續3年超過20億英鎊，5年內投資增幅超過20%。CBRE（世邦魏理仕）認為，在短短幾年間，英國學生住房投資已經從小眾投資市場成功“突圍”，正朝著英國房產主流投資方向發展。

傳統上講，包括零售、辦公用房、工業用房在內的商業地產投資是英國房產投資的主流，個人房產投資僅占一小部分。但是，這個已經確立的“命題”正在慢慢改變。因為在學1區附近的房屋出租者從不擔心住房入住率的問題，此外，他們還有著更穩定的租金收入和房產增值收益。

根據2013-2014學年的學區房市場來看，倫敦地區由於基礎租金較高，所以增長穩健，漲幅約為0.7%，但在三年內漲幅卻高達20%。與此同時，英國其他區域的學區房租金漲幅超過4%，入住率甚至高於倫敦。對於學區房出租者來說，除了房產增值帶來的投資回報外，持續增長的租金收益將會加速“成本回收”過程。

那麼投資英國的學區房應有哪些注意事項呢？

1、根據首付預算選擇學區房地點

由於倫敦中心區與倫敦其他區域的房屋價格差距較大，不同城市住房價位也各不相同，所以投資者需根據首付預算來選擇較為合適的學區房屋。

對於預算在100萬人民幣以上的買家，可以選擇在倫敦中心區投資學區房產。

而對於預算在50萬~100萬人民幣左右的買家，可以選擇在倫敦週邊區域或其他城市購買學區房。

2、根據自身需求選擇學區房位置

目前，學區房大致分為兩種，一種是位於學區的一般性別墅或公寓，還有一種是專業學生公寓。對於有“自住”與“投資”兩需的投資者，建議選擇學校附近的居民型住房，這種住房並沒有出租條件限制，投資者可根據自身情況進行選擇。

而對於僅有“投資”需求或者僅為兒女購買住房的買家，建議您選擇其他城市學校附近的專業學生公寓，這些學生公寓有嚴格的條件限制，即自住者必須為學生，且房東只能出租給當地學生。

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自印花稅政策改革後，大量海外買家涌入租賃市場，使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收，成爲了豪宅市場揮之不去的陰影，賣家也在觀望市場，期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢，賣家更不願降價出售，轉而先放租1~2年，直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示，與同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計，去年12月到今年1月份，豪宅租賃的需求量迅速上漲82%，形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中，海外租客數量劇增，大多從海外移居到倫敦的人口裏，俄羅斯人占最大比重，其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說，俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客，而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長，中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去，倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人，每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區，新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人，巴西人也成爲了第三大主力軍，根據房屋中介統計，這一群租客更傾向于外觀華麗，配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報 法國租客爲主流

對于房主來說，一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋（Kinghtsbridge） 梅費爾（Mayfair）此類的黃金中心地段的頂樓公寓，每周租金可達1萬英鎊，三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋（Knightsbridge）一間帶衛生間的臥室，每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋（Knightsbridge） 或梅費爾（Mayfair）的房産每月可收較高租金，但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說， 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲，有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享，或在度假期間將房屋短租，也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位，特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策，法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓（south Kensington），靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長，續約的租客越來越多，租賃活動非常穩定，似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出，越來越多的中東投資者進入租賃市場，去年接近年底時，豪宅租賃需求旺盛，倫敦中心地段租賃房源匱乏，這對打算長期投資的業主來說是個好消息，因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲，租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢，最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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