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一直以來，倫敦的房地產市場都受到海外投資者的青睞。

根據英國《星期日泰晤士報》公布的富豪榜，倫敦吸引了全球近十分之一的億萬富豪定居，共有104位身家在10億英鎊以上的頂級富豪在倫敦置業居住。

2015年，就有中國企業家曾豪擲8000萬英鎊（約合7.72億元人民幣）在倫敦肯辛頓區購置豪宅。就連這筆交易中繳納的印花稅都創下了英國的歷史紀錄。

然而時過境遷，近期受英國“無協議脫歐”風險，印花稅上漲以及英國央行加息等因素影響，倫敦樓市陷入低迷，成交量大幅下降。

據英國最大的住房信用社Nationwide統計，今年8月，英國平均房價下跌0.5%，而倫敦地區跌幅達到0.6%，這是2012倫敦奧運之後最大的單月跌幅。

脫歐前景影響倫敦樓市

據路透社對約30名樓市專家進行的季度調查顯示，這些專家預計，受英國脫歐的直接影響，英國倫敦房價今年將下跌1.6%，明年有可能下跌0.1%。

2016年6月，英國民眾公投決定退出歐盟，英鎊彙率一夜之間大跌。英國預定明年3月退出歐盟，受“無協議退歐”疑慮影響，英鎊持續走弱。上周二（8月28日），英鎊兌歐元跌至近一年低點。英鎊走弱本應使得英國房產對國外投資者更具吸引力，但脫歐的不確定性令部分投資者慢慢撤離。

“隨著傳統海外投資者撤離，購房者數量減少，倫敦中心區的房產市場正變得蕭條。英國秩序混亂的脫歐加劇了這一趨勢。”地產咨詢公司Building Value的創始人Tony Williams表示。

英國地產經紀公司John Charcol的資深主管Ray Boulger表示：“短期來看，脫歐的不確定性將會導致倫敦的房價進一步下跌，尤其是那些高估值房產。”

7月底，畢馬威（KPMG）在RE-Invest峰會上發布的調查顯示，英國脫歐已經削弱了投資者對英國房地產的興趣。畢馬威對來自22個國家的75位房產投資者進行了一項調查，這些投資者控制著超過6500億美元(約合4990億英鎊)的房產。

調查結果顯示，51%的投資者希望減少對英國房地產的投資，46%的投資者打算繼續保持與此前同水平的投資，只有3%的投資者計劃增加投資。

畢馬威的英國房地產主管安迪·派爾（Andy Pyle）表示：“目前，投資者還是相對謹慎。大多數投資者傾向於長遠考慮，他們更關心的是脫歐對英國產生的長期影響。”

據當地房產媒體The Real Deal報道，中國投資者對倫敦的投資熱情也有所減弱。

黃金地段年交易量創新低

2008年金融危機，英國倫敦房價遭遇重創。但自2009年以來，倫敦房價持續上漲。

英國《衛報》報道，在經歷過一輪輪強勁上漲之後，倫敦地區的房價令眾多購房者望而卻步，倫敦高漲的二手房印花稅也打擊了部分買房者的信心，同時，倫敦的限購政策也影響了部分投資者。

整體而言，倫敦房地產市場目前比較低迷，總體交易量下跌6.5%，新建住宅銷售額下降超過12%。據《金融時報》報道，截至今年7月，倫敦市中心黃金地段的年交易量降至3831筆，為金融危機以來的最低水平，較去年同比下降8.3%。

盡管據房地產網Rightmove的研究報告，7月份倫敦房價下跌了約0.5%，但目前倫敦的房價水平仍維持在一個相對高位。

房地產顧問咨詢公司London Central Portfolio（LCP）的數據顯示，今年8月，英國倫敦平均房價約60.9萬英鎊，遠遠高於全國平均30.1萬英鎊的水平。而倫敦市中心的平均房價更是接近200萬英鎊。

此前，據彭博社報道，大量的倫敦人搬離倫敦，前往房價相對低廉的英格蘭北部和中部購置房產。英國房地產公司漢普頓國際（Hamptons International）的研究顯示，今年上半年，倫敦人在倫敦以外地區購買了3萬多套住房，同比增長16%。

《每日經濟新聞》記者了解到，2016年4月，英國財政部宣布開征額外地產印花稅，提高幅度約3%，根據房屋總價不同，印花稅從0~12%不等。如投資者購房用於出租或者購買非首套房，則需要額外支付3%的印花稅。以40萬英鎊的房產為例，新政之前，如果購房用於出租只需交1萬英鎊的印花稅，但現在要交2.2萬英鎊，這使得投資者的購房成本大幅增加，同時打擊了投機炒房行為。延伸閱讀：【英國購房印花稅政策解讀｜居外專欄】

LCP還指出，英國央行近期升息可能會進一步抑制購房，抵押貸款利率的上升將會衝擊倫敦的房地產市場。

受美聯儲加息影響，2017年11月英國央行10年間首度加息，今年8月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會再次收緊。這將會對倫敦的樓市造成進一步的壓力。

英鎊貶值 倫敦租金上漲

對海外投資者而言，今年英鎊的持續走弱使得倫敦的房產相對以前便宜。加之倫敦目前租房市場需求旺盛，租金升高，使得大量的海外投資者湧入倫敦租房市場。

雖然上周四歐元兌英鎊彙率來到0.899，但仍遠低於4月觸及的年內高點0.862。截至目前，歐元兌英鎊為0.90，英鎊彙率仍處於相對低位。

英國最大的租房公司Homelet的數據顯示，當前倫敦租房市場供不應求。倫敦的平均租金目前已上漲至每月1615英鎊，約合2100美元，這是自該公司2011年開始記錄租金數據以來的最高值。目前，英國全國的平均租金為每月937英鎊，遠遠低於倫敦地區的租金水平。

據The Business Times報道，今年上半年，倫敦已出租的房屋中有12%的房產屬於海外房東，去年海外房東的比例為7%。《每日經濟新聞》記者了解到，這些“海外房東”大約三分之一來自西歐地區，20%來自亞洲地區，14%來自北美地區。

以西班牙藥劑師Agus Marcos Blanco為例，在2016年英國進行脫歐公投後，他曾判斷英國的房租會下降。現在隨著倫敦的房租保持上漲勢頭，他又重新想要在倫敦購置房產來進行出租。目前他已經看中了倫敦東部一套兩居室的公寓並且出價競購。

居外推薦英國房源

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來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

退歐還未成真，英國樓市的泡沫就先破了。

房產中介機構Acadata數據8月13日公布報告顯示，今年7月，英國房產均價為30.2251萬英鎊（約合265萬元人民幣），環比下降0.2%，已連跌五個月，創2009年以來最長連跌。

Acadata報告稱，英國全國房價年化增速降至1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低6%。國內最火爆樓市倫敦量價齊跌，二季度銷量同比下降7.3%，市內將近三分之二的區房價下跌。

報告指出，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通脹增速跑贏薪資給樓市施壓。倫敦的房屋均價是全國平均水平的兩倍多，也是全國樓市最受打擊的地區。

法國興業銀行經濟學家Albert Edwards預計，過去十年，英國房產價格增長逾50%，隨著房產泡沫逐步縮小，英國房價可能跌幅高達12%。

Edwards認為，英國央行過去十年的貨幣寬松助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行加息，制造房產泡沫的需求勢必枯竭。

Acadata也認為，今年8月英國央行加息料將進一步降低樓市活動。

華爾街見聞上月文章就提到英國樓市繁榮消退的跡像：今年7月英國全國房屋開價下降0.1個百分點，為七個月以來首次下降，其中倫敦房價下降0.5個百分點，小戶型價格降幅高於大戶型。

英國《衛報》稱，截至今年3月，倫敦地區房價在過去的一年中已經下跌高達15%。下圖的英國房價同比增長數據來自英國全英房屋抵押貸款協會Nationwide。

（以上圖表來自華爾街見聞數據頻道）

文章認為，倫敦樓市的不濟直接反應了市場對英國樓市的擔憂：一方面，退歐協商遲遲未能落定，為英國樓市增加風險，尤其是倫敦能否保持全球金融中心遭到質疑；另一方面，英國央行將上調利率，增加按揭貸款負擔，也引起市場擔心。

受美聯儲進入加息通道影響，去年11月英國央行十年間首度加息，本月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。

延伸閱讀：【居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低】

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

想要知道壹個地方的房產，是否值得投資，有怎樣的可收益預期，收益回報的周期是多久…

這種圍繞著房產投資的諸多問題，幾乎所有的投資人都遇到過，也都為此頭痛過壹陣子。分析到這類房產投資相關的金融問題，說復雜很復雜。但說簡單，也無非就是供給和需求的關系。

供給方面，大體上就是政府每年的新建住房了。這點我們左右不了。當然英國開發商的建房效率是業界公認的低，房源供給壹直跟不上，這對我們海外投資人而言是好消息。

至於需求，能夠影響到的因素就有很多了。比如說去年的英國脫歐事件，會改變壹部分海外投資人對英國房產的需求，或者是印花稅的改革會影響到需求，不勝枚舉。

供給和需求在壹個城市的現狀，體現在房產市場上，最直接的就是房價的變化。現有房源下，需求量大了，房價壹定會漲，而且房產的出售時間壹定會短（這裏的出售時間是指掛牌之後到找到買家的時間，而非交易時長）。

基於這個最基本的模型，英國著名房產網站就房源，出售周期和房價的研究，找出了2017-2018年這壹年時間裏英國房產最供不應求的地點。

這個地方在哪兒呢？倫敦？曼城？伯明翰？亦或是劍橋牛津？

都不是，這個去年英國房產市場最供不應求的地方，叫 Newport。

過去壹年時間裏，Newport 的房源儲量下降了將近40%，樓房要價漲了7%，最重要的，在這個地方的房子，掛牌出售之後平均只要50天就能找到買家。當地的中介機構表示，每天都有人來買房。

嗯…很多人可能要問了，這 Newport 是個什麽地方，之前怎麽聽都沒聽過？

仔細查壹下才知道。Newport 是威爾士壹東南角落的壹個小鎮，連城市都算不上。位於威爾士首都卡迪夫坐火車僅14分鐘。

原本名不見經傳的 Newport 緣何在去年壹年的時間裏成為了英國房產市場的壹個大熱點？

這主要和它的地理位置有關。

上面說到 Newport 位於威爾士東南，西街威爾士首都Cardiff，東臨英格蘭的Bristol，聯通它們的是壹條叫做 Severn Bridge 的跨河大橋。

地理位置決定了威爾士南部的人想前往英格蘭，必先經由 Newport 上橋，前往Bristol。英格拉的人想去威爾士也是壹樣的道理。

然而，由於大橋的維護費用高昂，所以設置了路費關卡。和中國的高速收費站性質差不多。但這個費用著實昂貴。經常來往兩地的人士壹年要被收掉上千英鎊的過路費。這也是為什麽英格蘭西南和威爾士民間層面的商貿溝通壹直不尷不尬。

可去年，英國政府突然宣布將於2018年取消 Severn Bridge 的過橋費，這使得 Newport 的房價突然水漲船高。威爾士南部，尤其是來自卡迪夫的買家大量湧入，正是看準了 Newport 這個交通樞紐的優秀位置。

長期影響以及對英格蘭影響

當然，Newport成為最新的熱點，並不意味著我們就迫不及待要去威爾士買房了。Newport 目前的平均房價為 £175,944，和很多倫敦通勤小鎮的房價持平。而壹個是短期熱點，明年會怎樣猶未可知。而另壹個是長期穩定的收益回報。有這筆錢，肯定不如去買倫敦通勤小鎮的房來得劃算。

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Chorleywood的房價增長快速，能夠快速增長，很大壹部分原因要歸於它便捷的交通聯系，坐地鐵到倫敦馬裏波恩只要31分鐘。

此外，還要歸功於它優質的教育資源，當地的StClementDanesSchool被Ofsted評為“傑出”中學。

話說回來，Severn Bridge 取消通行費，Newport 房價升溫，長期來看會對英格蘭帶來什麽樣的影響呢？

首先是人口的流入

這次的通行費取消，無疑給市場透露了這麽壹個訊息：即未來的英國政府，將在某種程度上加強和鼓勵民間層面的貿易和交流。

這次的通行費取消就是壹個信號。因為英國與歐洲的分道揚鑣已成定局，隨著距離2019年3月29日最終日期的臨近，英國將作為壹個整體和歐洲以外的世界獨自接觸。那麽國內擰成壹股繩就非常有必要了。

威爾士與西南英格蘭，東米德蘭茲接壤面積最大，當各項利好政策放出，就會帶來壹個人口的大量流動。西南英格蘭的單壹行政區 Bristol，Birmingham 有望成為繼倫敦之後英國的第二大超級大都市。 

其次是經濟的發展

當英國與威爾士之間各個由自文化和歷史的壁壘逐漸消除，人口流動增加，勢必將帶來經濟的蓬勃發展。

壹部分是來自旅遊的收入，這也是在額外的同行費用取消之後將會出現最直觀的變化。英國人酷愛度假，但選擇地點有很多。所以有個通行費之後返到限制了許多家庭的度假計劃。

而到2018年末，預計西南地區附近，如 Bath，Bristol，Chippenham，乃至更遠壹些的Southampton和Oxford，都將迎來旅客人數的增加，旅遊行業收入增加。

再者是人才流入帶來的壹個良性循環。那些已經工作的，或是有了相對穩定生活的人。很可能是從Bristol等高房價區去往威爾士買相對廉價的房。

但這只是短期內的現象。壹方面已經工作的人有自己的存款，可以直接買下威爾士便宜的房子，再者在壹個區域生活時間長了，不願意離開自己的圈子太遠也是人之常情。

而從長期來看，威爾士的年輕人在政府鼓勵刺激兩地交流之後，有了更多的選擇。所以受益最大的地點，還是在倫敦。其次是以伯明翰為核心的中部地區。事實上從今年開年這壹趨勢就已經初現端倪。倫敦和米德蘭茲地區房價漲幅很大，不乏壹部分人是瞄準了未來的機會。

英國將在2018年末取消Severn Bridge針對通行英格蘭與威爾士的過橋費，尋常家庭壹年或可節省上千英鎊。這透露了壹個訊息，即英國在徹底脫歐之前，意圖充分整合國內資源。

短期內，Newport等威爾士交通樞紐型城市成為受益者，房價漲幅迅速，由於價格已經起來了，漲幅空間十分有限。而從長期來看，倫敦，布裏斯托，巴斯，伯明翰等英格蘭高度發達的城市必然是受益者。不但經濟提升，房價也會水漲船高。

 

來源：互聯網

排版：Shelly Du