伦敦 – Page 9

“倫敦之巔”不會“涼涼”，金絲雀碼頭2.0啟動

12月15日，多家英國媒體報道了位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的綠地英國“倫敦之巅”項目的最新進展。

綠地可能修改“倫敦之巅”項目方案的消息在市場上流傳甚廣。英倫投資客第一時間和綠地英國公司取得聯系後拿到官方的第一手回複，即綠地確實在重新全面評估倫敦之巅項目，可能會修改方案，但也可能保留，目前還沒有做出最終決定。

根據原方案，倫敦之巅預計造價達8億英鎊，高241米，總共67層，建成後將成爲英國乃至西歐最高的住宅建築。然而原方案中最具爭議的部分，在于倫敦之巅的設計，由于其並非四四方方的筒子樓，三葉草形狀的設計對工程要求非常之高。

另一方面，綠地也在回複中提到了倫敦住宅市場正在發生變化。

的確，在綠地取得項目規劃的2016年，英國公投決定脫歐，而後兩年，倫敦住宅市場有所冷卻。由于脫歐對新金融城支柱行業的衝擊、加之區域內短期供應較大，金絲雀碼頭確實在當前受到不少質疑。

不過同時，金絲雀碼頭2.0也開啓了緊鑼密鼓的招商，並在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報，未來人口導入有望的情況下，金絲雀碼頭的投資價值也到了重新評估的時候。

“備受爭議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？

脫歐造成銀行撤離了嗎？

2016年英國脫歐公投後，金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚囂塵上，過分悲觀的預期確實也對金絲雀碼頭的房地産市場造成了一定衝擊。

當前距離英國正式脫歐（2019年3月29日）只剩下100多天，英國已經和歐盟達成了脫歐協議草案，目前脫歐只剩議會投票這一不確定性，現在回過頭看這個問題，已經可以找到更接近真實情況的答案。

以位于金絲雀碼頭的大投行爲例：最新調查顯示摩根大通最多只會撤離700名員工；巴克萊的大部分業務仍將留在倫敦金絲雀碼頭，但會搬遷50名員工去德國法蘭克福；瑞士信貸（Credit Suisse）預計撤離50名倫敦員工到其馬德裏辦公室。

根據路透社在今年9月份開展的最新調查，相比之前信誓旦旦的威脅，目前只有630個金融崗位真正離開了倫敦。

另外金絲雀碼頭這邊，也在引進一些科技企業和政府機構，包括美國金融科技公司Motive Partners、英國藥品和醫療産品監管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律師事務所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對金融的依賴。

Crossrail通車延期，未來金絲雀人口是流入還是流出？

經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通車。

參考Jubliee地鐵線延伸工程對金絲雀碼頭房價的拉動，伊麗莎白線通車後，從金絲雀碼頭出發，6分鍾就能到達老金融城Liverpool Street，13分鍾就能到達邦德街。而通勤時間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價。

Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會因此流出還是流入？

金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts做了一些調查統計，數據顯示，由于大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預計未來10年（2018-2028）常住人口將增長6萬左右。

大倫敦市政府預測的數據則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個就業崗位，Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。

金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎？

金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）目前在緊鑼密鼓的施工中，最早一期將于2019-2020年完工，整體將于2023年全部落成。

伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭將規劃200萬平方英尺的商業辦公空間，增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。

除此之外，爲了留住那些准備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型，Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。

回到供應是否過剩這個問題，短期內金絲雀碼頭住房供給確實較爲密集，數據顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設，占Tower Hamlets整體供給的52%。長期來看，金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。

不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成，Crossrail也是2020年才通車，短期內的供需錯配仍然存在，至少2019還會是比較難得的買方市場。

總的來說，如果決定投資的話，有幾個點大家可以把握，比如這幾個項目裏，有些是商業用地轉住宅用地而來，因此其産權是250年而非英國常見的999年。

其次項目的位置也非常重要，是否處于金絲雀碼頭核心區，是否靠著地鐵或Crossrail，是否靠著金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。

對于金絲雀碼頭的投資價值，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑，畢竟二期造的如火如荼，“供應過剩”長期來看已經成了僞命題。當然如果真的決定投資的話，還是需要慎重考慮。

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來源：英中時報
排版：KYRA WANG

有這樣一個地方，被稱為倫敦市中心最後的“村莊”｜居外專欄

馬裡波恩（Marylebone）是置於繁華都市中的安靜“村莊”，也被人們稱為倫敦的最後一個“村莊”。

位於倫敦一區，離倫敦傳統富人區梅費爾（Mayfair）僅有十幾分鐘的步行之遙，與漂亮的海德公園也僅一個街區之隔。這裡有著寧靜舒適又好客的鄉村氛圍；溫馨的書店、家庭經營的糕點店、高檔的精品店、花園廣場……它將文化遺產、高品質生活和社區活力融為一體。

Marylebone以各色古典房屋建築而著稱：宏偉的喬治風格的廣場和階梯，以及愛德華和維多利亞時代的別墅改建來的公寓，讓這裡具足西方歷史人文氣息。而街巷轉角的愜意咖啡館、精美家飾店、熱鬧的酒吧餐廳、還有每周日的農夫集市……讓你在這時髦的社區裡瞬間融入這無法抵擋的生活氣息。

換言之，Marylebone在現代化的倫敦都市內，保留了當地傳統的特色——在這裡生活，既能享受倫敦一區優越的地理位置，同時又受益於馬裡波恩村（Marylebone Village）的寧靜——如果將Marylebone比做一位翩翩紳士，那麼他就是在富有而精致的外表下，有著友善而務實的內心。

英國媒體常常大談“為什麼人人都想住在Marylebone”，這裡對各年齡段的人都具有吸引力：發達的交通便於前往優質的學校和工作場所，因而吸引著家庭和上班族；同時，從Marylebone能方便到達西區各大餐廳和劇院，也因此吸引了一些老年人。

米其林餐廳聚集地

頂級廚師們也願意攜帶絕技在此安家落戶，開設門店。今年12月，米其林星級廚師Simon Rogan以及他的餐廳Roganic將永久搬至Marylebone。除了Roganic，該地的米其林餐廳還有Chiltern Firehouse和Trishna。

伊麗莎白線線上站點

新的邦德街伊麗莎白線火車站（Bond Street Cross Rail station）位於Marylebone的南部邊界處，將於2018年年底完工。伊麗莎白線鏈接倫敦市中心、金絲雀碼頭和希思羅機場，並將大大縮短旅行時間，這也使該地區更加具有吸引力。

豪宅鑒賞

這座三層別墅有著英國傳統住宅的古樸與大氣。它的前身是英國廣播公司BBC的辦公樓。

這套新改建的別墅有著完美的裝修，最大的特色是直通最頂層的中庭。使大量的自然光傾斜而下，遍布所有房間，使室內具有絕佳的采光性。

三層中的兩層設有開放式的格局。兩間主臥室都帶有淋浴衛生間和換衣間，另外還有兩間客房。房屋的設計簡約大氣，給戶主自大的自由度來選擇自己喜歡的室內設計和生活設備。

房屋還設有24小時禮賓服務，直接通往房屋的地下停車場。此外，戶主還可以享用附近的，位於攝政大街上的五星級酒店倫敦朗廷酒店（The Langham London）的豪華休閑娛樂設施。

這座聯排別墅的地理位置，有著令英國人向往的W1開頭的郵編，位於Marylebone的最中心地帶，比鄰梅菲爾、攝政公園和藝術氣息濃厚的費茲洛維亞區。在此居住可以盡享倫敦最後一個時髦“村莊”帶來的田園牧歌。The W1 London現正在居外網上以約¥9,563萬元掛牌出售。

責任編輯：Zoe Chan

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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歐洲房市最具吸引力10城：德國4城上榜沒有巴黎

《歐洲時報》刊文稱，自2018年6月至9月，在法國“黃馬甲”抗議運動之前，PwC專業事務所就房地產投資者對歐洲31個城市的房市觀感做了一項調查。調查稱，在歐洲最具吸引力的前10個城市中，葡萄牙首都裡斯本居榜首，巴黎未上榜。不過，其在投資者眼中的形像已明顯改善。2018年，法國房價仍呈漲勢，但大巴黎鄉村地帶價格下跌。

文章摘編如下：

裡斯本排名第一

榜首是葡萄牙首都裡斯本（雖然其2018年第三季度房產投資額只有6億歐元）。德國的4個城市（柏林、法蘭克福、漢堡、慕尼黑）進入前10名，但其房價與2017年相比太貴。

PwC專業事務所房地產業務負責人指出：巴黎不再屬於歐洲最具吸引力的前10名城市。自2015年至2017年，巴黎的房產投資總額從135億歐元降到105億歐元，減幅22%。2018年第三季度，再減到只有60億歐元。

盡管如此，在投資額方面，巴黎仍是歐洲第二大房市，落後於倫敦（150多億歐元）。然而，倫敦完美體現了在實際投資情況和投資者的感覺之間的極大差異。在投資額方面，倫敦仍是歐洲最大的房市。但由於英國面臨脫歐，倫敦被認為是歐洲最沒有吸引力的城市之一（31個城市中排名第29）。

這套2室1衛的翻修住宅位於葡萄牙裡斯本一棟全面翻新大樓中，臨近第五大道交叉路口。公寓已完成翻修，布局合理，功能健全；南北通透，采光極佳。其設計更是無可挑剔，充分體現了設計師的出眾品味，顯得優雅大方。
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延伸閱讀：【葡萄牙有望成為2018年全歐洲房價漲幅最大市場】

巴黎仍具吸引力

該負責人指出：“隨著民粹主義抬頭，政治不穩定成為投資者愈來愈重視的一個標准”。如果法國政府在住房市場和住房法中能夠提供良好對策，國際投資者對巴黎房市投資的“不利觀感將會迅速消失”。

該負責人還強調：盡管巴黎未進入歐洲最具吸引力城市的前10名，但巴黎的排名進步了3名。近年來，巴黎在投資者眼中的形像已明顯改善，一些亞洲和英國投資者都表示，對將來在法國投資非常感興趣。外國投資者尤其對“大巴黎”建設計劃和其350億歐元的預算非常感興趣。“這是未來10年的一個重要的投資良機”。延伸閱讀：【投資法國房地產‭：如何抓住“大巴黎”計劃契機？】

巴黎房價漲幅為法國之最

近幾個月來，法國波爾多等城市的房價略有下跌。但總體來說，2018年法國房市並未呈現疲軟之勢。全年全國房市交易數目應接近2017年的紀錄，房價也仍呈漲勢。

據最近公布的統計數字，至9月底，法國全國住房交易總數達95.6萬筆（套），房價也維持上漲，全國房價平均漲幅為2.9%，這主要歸功於房貸利率仍處於低水平。

巴黎市的房價漲幅仍是全國最高。9月底時，巴黎市的房價年漲幅為6.2%。公證人根據目前簽署的買房合同預計：2019年1月，巴黎市的平均房價將漲到每平米9670歐元。

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2019年房市有望重新平衡

ORPI房屋銷售集團總執行長指出，“我們注意到全國的房價漲幅明顯減弱。提供出售的住房數目減少。買主面對高價時，顯得愈來愈遲疑。也許2019年房市會開始重新平衡，使低收入家庭可以重新集資實現買房”。

最佳房地產經紀人網站總執行長指出：“根據我們的統計，自2018年年初以來，波爾多是房價唯一下跌的城市”。最近兩個月期間，只有3個城市（馬賽、尼斯、裡爾）的房價略微下跌，但最終算來，只是微跌，不能說是呈現下跌的趨勢”。

大巴黎鄉村地帶價格下跌

巴黎大區是否為法國全國的縮影？在巴黎大區的鄉村地帶，自2008年以來，房價跌了7.3%。

在小巴黎房價高昂，在其附近有一些比較貧窮、封閉、與外界隔離的地帶，這裡的房價在最近10年中大幅貶值。這些鄉村地帶位於巴黎大區的邊緣，2008年金融危機時，這些地段的房價曾大幅下跌，至今未恢復到危機之前的水平。據公證人的數據，10年來，這些地段的房價跌了7.3%。而同一時期，巴黎大區城市地帶的房價卻漲了5.5%。

這些鄉村地帶占巴黎大區面積60%，人口只占6%。住房主要是獨立房屋，買主主要是工人和職員，占三分之二，白領只占三分之一。房主的社會職業狀況正好與小巴黎和巴黎郊區城市相反。公證人指出：PROVINS、COULOMMIERS、CROUY-SUR-OURCQ屬於房市貶值地帶。

法國全國鄉村地帶也呈現類似的處境。10年來，全國鄉村地帶的房價貶值6.8%，而同一時期，全國平均房價卻漲了7.2%。在房價下跌的背景下，這些房主變窮了。因此，在鄉村地帶買房更容易，但可能墮入陷阱，房主以後可能不再能夠搬家到房價更貴的城市地段。

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

7張圖表揭露英國租房真相

過去10年，房價的飛漲繁榮了英國住宅市場，也促進了私人租賃房產市場(PRS)的興起，其中租房居住的家庭比例已經翻了一倍，且這一增勢還將持續。據萊坊預測，到2021年末，英國的PRS將增長24%，達到579萬戶。到2022年，市場價值將達到700億英鎊。

同時Resolution Foundation的報告發現，超過三分之一的年輕人將在出租房中度過一生。

該智囊團表示，40%的“千禧一代”(1980年-1996年出生)，在30歲前都在出租房中生活。這一比例是那些在1965年至1980年間出生的一代人的2倍。

那麼英國的私人租賃行業的現狀如何呢？為此BBC進行了一番調查。其中7個關鍵趨勢非常值得各位租客或投資者關注。

1. 想要更多空間？那就放眼別的城市

英格蘭典型一居室月租為£600，但這一數字掩蓋了倫敦和其他地方均值間的巨大鴻溝。比如倫敦Westminster部分地區，一居室平均月租金超過£3,500；而在蘇格蘭Argyll and Bute地區，同樣預算差不多是一年的租金。

據Hometrack的分析，如果倫敦Brixton的SW4郵編一帶合租，三人合租一套公寓，平均每個人每月的租金差不多是£767。

而相同的預算，完全可以自己一個人在Southend或Milton Keynes這類倫敦通勤小鎮上舒舒服服低租個一居室。事實上，以這樣的預算，可以隨意在英國79%的郵編內租到一居室公寓，甚至包括布裡斯托。

如果想要更大空間，英國65%郵編所在地的兩居室月租都在£767以下。利物浦中心郵編L1的地區，兩居室月租約£751。

如果把地點換到利茲的LS8，同等甚至更少的租金就能租到三居室了。不喜歡利茲也沒關系，畢竟英國50%郵編所在地的三居室平均月租都在£767以下。

如果真的太喜歡大房子，但預算依舊是767英鎊/月，仍可以在英國410個郵編所在地自己痛痛快快地租個四居室。這些郵編涵蓋伯明翰、紐卡斯爾、斯旺西和格拉斯哥。

在利物浦，767英鎊可以租下一套兩居室。

在布裡斯托，767英鎊可以租下一居室。

在利茲，767英鎊可以租下一套三居室。

在倫敦的Brixton，767英鎊可以和別人合租一個房間。

在伯明翰，767英鎊可以租下一套四居室。

2. 哪些人在租房？

過去20年時間裡，私人房屋租賃數量增加了一倍多，年輕人更是租房主力軍。

同一周期內，年輕人擁有房屋產權的占比明顯下滑。

1995年至1996年，25至34歲的中等收入人群中約65%擁有一套房產，20年過去這一占比下挫至27%，倫敦和英格蘭東南部跌幅最大。

3. “花錢買清淨”

在英格蘭，整租一套一居室公寓平均要花£600，但合租的話，單人的房租瞬間就減少到£325。

如果願意找兩個室友合租，三居室裡一個房間的月租只要£250，連一居室租金的一半都不到。

在倫敦這樣的城市，合租並不少見。對許多年輕人而言，合租公寓是唯一的選擇。

倫敦一居室平均月租£1,237，但三居室中的一間月租僅需£582，每個月可以節省差不多£650。

4. 房租最貴的四個地區

租金收入比是衡量可負擔性的指標之一，住房組織建議租金占比不超過收入30%為宜。

倫敦人收入雖然高於其他地區，但租金會吃掉收入很大部分。舉例來講就是，倫敦一居室公寓租金可以占到平均收入的一半。

5. 劍橋郡租金漲勢最猛

倫敦租金最貴簡直毫不意外，但有的地方漲幅卻悄然完勝倫敦。

官方數據顯示，英格蘭東部一居室公寓租金由2012-13年的£495，一路升至2017-18年的£650，幾乎漲了三分之一。

特別值得一提的是劍橋郡，同時期租金飆升三分之二，從每月£450上漲至£750。其他租金增幅超過40%的地區還有倫敦的Barking & Dagenham區、布裡斯托、倫敦的格林威治區。

Northstowe是劍橋市一個新的開發項目，包括兩臥室公寓和3、4和5臥室住宅。位於劍橋和亨廷頓之間，地理位置優越，將成為一個充滿活力的新中心，擁有獨特的社區，在家門口享受一流的設施。除此之外，該地區的A14升級工作正在進行中，並將於2020年完成。
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雖然並沒有其他地方政府官方明確數據，但可以確定整個英格蘭只有8個地區一居室租金價格有所滑落。其中3處位於西北部，4處位於東北部，頗為意外的倫敦Kensington & Chelsea地區。

6. 倫敦租金嚴重失衡

在大城市，地段好的話，租金總是令人心痛的。這組數據揭示了地點在決定租金水平方面的重要性。

即使倫敦最租金便宜的SE2郵編一帶，但仍貴過全英其他主要大城市核心地段。但租金極高的地段也意味著差價是巨大的。

倫敦SW1X、W1J和EC2R郵編範圍內的一居室公寓月租超過£3,000。但倫敦也有3個一居室月租金不足£1,000的地區，分別是SE2、SE28和SE9。

7. 共享產權就真的便宜嗎？

共享產權允房產(Shared ownership)許居民部分購買一部分產權，其余部分以租賃形式支付房租。這意味著他們要為房產支付部分租金、服務費和以及貸款月供。但即便將所有成本疊加起來，還是比租房便宜。

BBC對倫敦市中心五英裡範圍內所有共享產權房產的總成本進行了分析，並將其與相應郵編的租金進行了對比。發現三分之二共享產權房產的居住成本比同區域的租房成本低。

但是也別高興的太早，倫敦的共享產權房產的平均開銷仍要吃掉年輕一族7成收入。

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來源：英國房產周刊
責編：Zoe Chan

倫敦外圍地區的廉價房產和新交通設施吸引外國投資者

行業專家表示，位於即將開放的Crossrail鐵路系統附近的倫敦外圍地區正吸引著外國房地產投資者的注意力。這些投資者們尋求比內倫敦的住房便宜的替代方案，同時仍需要去往機場和主要商業區的便捷交通。更多經濟適用房選擇對海外買家極具吸引力，因為外國買家購房需要額外繳稅，會帶來預期壓力，更不用說英國即將退出歐盟所帶來的經濟不確定性。

倫敦紹索爾（Southall）的一個發展地點，預計未來25年內將有超過6,000個新單位建成

首相特蕾莎·梅（Theresa May）於10月份宣布，就英格蘭和北愛爾蘭的非居民購買房產需另繳納1％印花稅，英國政府將於1月開始政策征求意見。在今年9月份，英國政府正考慮征收1％至3％的稅，以籌集資金來幫助無家可歸的人。此舉已比政府9月時的做法溫和許多。

SevenCapital房產開發公司的總監安迪·富特（Andy Foote）說：“雖然稅收的增加仍不會受到人們歡迎，但房產潛在的規模前景至少可以給全球投資者帶來安慰。對於中長期投資者而言，他們的目標是獲得資本增長和被動收入，同時增加初始投資，總的來說這1％的附加費用將是微不足道的。”

他還補充道，如果實施征稅，海外投資者將會進一步從內倫敦被引向更經濟實惠的地區。伯明翰（Birmingham）以及斯勞（Slough）和雷丁（Reading）等較小的地區可能會受到投資者的關注。由於經過完善的鐵路系統將有助於縮短從該地區去往內倫敦的通勤時間，所以這些地區未來價格的上漲潛力很有前景。

根據英國國家地產登記局（UK Land Registry）的數據，內倫敦行政區的平均房價在8月份下跌1.6％至583,251英鎊（約520萬元人民幣），而外倫敦自治市的房價則上漲1.2％至平均436,347英鎊（約389萬元人民幣）。

位於大倫敦西部邊緣地區的斯勞則擁有1.4％的增幅，達到了306,822英鎊（約274萬元人民幣）。仲量聯行（JLL）在2015年發布的研究預測，Crossrail鐵路項目附近地區的房價增幅將大於其他地區。

紹索爾（Southall）是外倫敦西部城市伊靈（Ealing）的一個區，其人口一半以上是南亞裔，由於Crossrail鐵路服務的升級，它將在未來20年內實現重大轉型。超過6,000套新房正在建設中，包括曾用作煤氣廠的占地85英畝的地塊，它將在25年內由伯克利集團（Berkeley Group）重新開發為3,750套住宅。其他項目包括由雷德羅公司（Redrow）開發的含302個單元的The West Works項目，由Galliard Homes公司開發的含118個單元的Greenview Court項目，以及由Stanhope和Network Homes公司開發的含550個單元的項目。

Greenview Court項目銷售代理公司蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）的中國區負責人凱瑟琳·謝（Catherine Che）表示，目前為止中國香港和大陸買家占到銷售量的四分之一。她說，吸引這些買家的是實惠的價格和去往希思羅機場只需8分鐘的Crossrail鐵路交通，以及去往倫敦市中心只需24分鐘的便捷交通——這比目前乘坐火車的方式節省了約15分鐘。

Greenview Court的118套高級住宅提供工作室、一臥室、兩臥室或三臥室公寓的選擇，分布在11個樓層。將於2020年第四季度完工，受益於即將在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。
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斯勞位於紹索爾以西的五個Crossrail車站，從斯勞乘坐直達列車去往金絲雀碼頭金融區的通勤時間將縮短至46分鐘，而目前則需要一個多小時，並且要換乘兩次。

謝指出，不管是2015年底推出了購買二手房額外增加3％的印花稅政策，還是2016年年中公投支持英國退歐，中國對英國房地產的投資需求一直保持彈性。

對於英國脫歐所帶來的不確定因素、美中貿易的緊張局勢，以及上海和香港股市暴跌將抑制投資者對英國房地產的興趣等情況，她並不表示擔憂。謝說：“中國買家，特別是那些追求高端房產的買家，並不是為了賺大錢而來英國投資房產的，他們主要是尋求一個安全的地方來存錢，並使他們的資產組合多元化。”

凱瑟琳·謝（Catherine Che），英國代理商蘇富比國際房地產中國區負責人

瑟拉菲娜·王（Seraphina Wong）是一位香港人，她於英國脫歐公投後在斯勞的Iron House項目中購買了一套住宅單元，用於投資以及給女兒今後使用。她表示，鑒於英國脫歐的不確定性，她對投資的價格上漲並不抱太大希望。“盡管如此，對我來說，這是一項經濟實惠的投資，斯勞有一個大型商業園，因此將其出租並不成問題。而且在Crossrail鐵路開始運營後，這裡對於在倫敦工作的年輕職場人士也會變得很方便。”王說。

原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

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“以房養學”：是跟風還是明智？｜居外專欄

我還記得，當年大學第一年在上海讀書的時候，學校周邊的房價還處於13000元/平方。而當我4年後畢業的時候，房價已經漲到了24000元/平方。畢業之後，我的媽媽在心裡算了一筆賬，“那會兒你剛去讀書的時候，如果我們在你們學校旁邊買個小戶型，這會兒得把你留學學費都賺出來了吧。”在那個時候，我也突然意識到了，“房子和讀書”這兩件事兒要是能用好了，產生協同效益，那這書念得價值翻倍。

其實這一做法並不是全新的概念，在留學移民圈，流行著一個“以房養學”（Buy for Uni）的投資新概念。以房養學，字面上來說，這是“靠海外購房供養海外留學，即通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學所花費的費用”。

｜“以房養學”的起源

這一概念最早起源於澳洲，澳洲作為一個中國留學生最愛的留學大國之一，以房養學這個概念更是被各位家長們用到了極致。首先來說是因為澳大利亞的房價並不高，一部分家庭能夠承擔的起；其次和房屋的保值有關，澳大利亞房屋租售市場背後是大量的、持續不斷的中國留學生的潛在需求；當然，政府的支持也是很重要的，澳大利亞政府非常鼓勵地產的發展，面對湧入的資金，自然是不會拒絕的。

那美國和加拿大又如何呢？同樣作為傳統的留學大國，美國和加拿大的“以房養學”卻比不上澳大利亞那般流行。原因一是在於美國和加拿大的房屋投資成本非常高，二是在於後續的養房成本，各類稅費和租房成本都會使得性價比劣於澳洲。

近幾年這一概念也風靡到了包括英國在內的歐洲地區。其中英國作為傳統的教育大國，除了以高教育質量著稱之外，“人際網”也成為很多家長青睞英國名校的原因之一。根據2017年的報告顯示，英國已經躍升為除美國之外的第二留學首選大國。另外除了劍橋、牛津之外，幾大坐落在倫敦的名校：帝國理工學院（IC）, 倫敦政治經濟學院（LSE）, 倫敦國王學院（KCL）等在國際上的排名連年攀升，也進入越來越多人的視線，使得英國留學在眾多選擇中脫穎而出。再加上脫歐等政策因素帶來的一系列不確定性，導致英鎊彙率走低，使得英國成為了投資熱門國家之一。

國際學生滿意度排行中，英國排名在本科生/研究型研究生/授課型研究生中均居第一。

International Student Barometer, i-graduate (2015, 2016)

｜英國為何成為以房養學新熱點？

先來看一個背景數據，據《歐洲時報》英國版報道，英國人的平均購房年齡在38歲，相比較而言，首次買房貸款的華人，年齡卻普遍在26-35之間，呈現年輕化趨勢。這部分人當中，買房的預算在20-30萬英鎊之間，並且都需要來自父母的支持。

英國人沒有積蓄的習慣，父母也鮮有支持，因此英國年輕人多數會選擇租房或者與父母居住在一起，很多處於可承受價格區間的房子都被來自中國、新加坡和中東的買家買走。當然也不乏英國本土的投資客，和來自世界各地的地產投資達人。而絕大多數投資買家（尤其是海外買家）的購房目的都是buy to let，以出租為主，十分看好英國的租賃市場，而倫敦則是海外買家在英國的首選地。這和倫敦地區居高不下的租售比以及相對友好的海外購房政策是分不開的。

調查顯示，這些海外買家中，60%以上是為了讀書，這種“以房養學”，不僅能夠賺回學費，甚至能夠帶來不少收入的投資方式，被越來越多的學生家長所青睞，也讓留學生海外置業這一群體壯大起來。

｜“以房養學”究竟如何實現“零成本留學”？

在計算收益之前，我們先來看看，留學到底需要花多少錢？

學費

不同的學校、地區、學習階段，學費都有所不同。作為非歐盟學生，中國學生在英國選擇攻讀本科以及研究生學位的平均學費在17,500英鎊每年（英格蘭地區），根據不同的專業，有的是3年，但是如建築，工程等專業一般為4年制，醫學則要時間更長。如果按照平均四年計算下來，學費一共高達70,000英鎊。而部分倫敦地區的名校，學費相對來說更高，如果你選擇的是商科，那就更要做好學費儲備了（IC金融系2016-2017年度學費為32,000英鎊/每年）；

住宿

即使聽慣了國內的高房價，我讀書前在倫敦找房子的時候卻還著實嚇了一跳。與國內的月租收費方式不同，倫敦很多時候是以“周”來報價的，更凸顯了倫敦的寸土寸金。以倫敦政治經濟學院周邊（倫敦市中心Holborn地區）房租為例，如果你想要在公共交通15分鐘範圍內，找到一個環境不錯的小套間（En-suite，房間有獨立浴室，但廚房和客廳共享）,周租金在455英鎊（折合人民幣4004元），整月租金則高達1萬7千左右。如果你選擇價格相對低廉一些，但配套設置齊全的學生宿舍，就要做好擠校車地鐵通勤30分鐘以上的准備了。此類學生宿舍的租金在395英鎊左右，月租金大約在1萬5千人民幣左右。

與LSE情況相同的是，倫敦其他幾大名校的地區都處於核心地區，比如帝國理工所在的南肯辛頓（South Kensington）地區，國王學院所在的滑鐵盧（Waterloo，倫敦重要的中心交通樞紐之一），倫敦藝術大學所在的國王十字區域（King’s Cross）等，月房租的均價都在8000-13000人民幣之間。

生活消費

吃穿住行，留學生還要加上游遍英國大江南北甚至歐洲大陸的費用，一年保守估計也需要15萬人民幣。如果你還要進行必要的社交活動，豐富一點娛樂生活和購物需求，則需要更多的預算。

按照這三大花費，我們可以看到，在英國倫敦地區想要安安心心的念一年書，花費約在45萬人民幣。而倫敦地區，按照簽證擔保費的要求，每月生活費基准為1265英鎊，四年總生活費為60,720英鎊，約60萬人民幣。在英國留學四年學費加上生活費至少需要花費130,720英鎊，約120萬人民幣，這可是一筆不小的開銷。

有人可能會問，既然房租這麼高，為何一定要選在學區附近，住得遠一些不好嗎？以我的親身經歷而言，學習效率與離學校的圖書館距離，某種程度上來說是成反比的。當時我就住在離學校大門步行5分鐘的距離範圍內，不管是平時上課、小組討論還是考試，都不會因為如同“織女和牛郎”一般的距離而受到影響。畢竟住在倫敦6區，享受了低房租，卻因為倫敦時不時的交通大罷工而硬生生錯過了期末考試的例子也不少。這中間的取舍，也是需要一定衡量和考慮的。

以上僅分析了大學階段的成本，隨著近年來低齡留學熱的興起，很多家庭在孩子年紀更小的時候（英國寄宿一般最低年齡限定為8歲，也就是從8歲起，非父母陪讀的小留學生就可以獨自來英國上學），選擇將他們送出來，接受最傳統的英國教育，那麼對這樣的家庭來講，“以房養學”的投資時間更長，從長遠來講收入更加豐厚，因此投資的必要性也更強。更有甚者，父親或母親一方選擇來英

英國擬對海外買家增稅華人房產投資者遇變數

因為脫歐決定沒有阻擋海外投資者不斷加速到英國投資房地產的趨勢，英國梅首相提出再提高海外投資者1%-3%的印花稅。

這個對越來越多人不住在英國、但到英國買房或者投資英國房產的華人投資者會有什麼影響？

英國首相特裡莎·梅在ABBA音樂聲中手舞足蹈登上保守黨2018年會。她再增加海外投資者未來購房稅的提議有吸引本國年輕人的意圖

｜英國市場吸引力

英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點，特別是在過去幾十年裡，不論對英國本地人還是外國人，買房者一視同仁。這是它吸引全球投資者的一個重要原因。

因為中國大陸樓市價格已經處於世界前列，在全球經濟大形勢變化、資產價格瘋漲已經成為歷史之際，中國大陸投資渠道有限，投資英國成為一種潮流，淨資產人群都爭做國際房東。

由於英國大城市住宅沒有跟上人口和經濟發展的“剛需”，英國城市房產近20年增值明顯，租金回報率高。不僅是商業地產，加之留學、移民等需求，居民住宅也是中國大小投資者關注和投資的重要區域。

過去幾年裡，中國萬科、碧桂園、綠地、恆大等等大開發商紛紛以不同方式投資英國的商業和居民住宅房地產市場。在倫敦市場一些資產價格已經在5年裡翻倍的情況下，很多華人投資者又將目光轉向曼切斯特等其它城市。中國最大的海外房產網居外網的CEO羅雪欣表示，2018年1月華人買家對曼城房產的詢價比前一年猛增255.6%。

｜脫歐反漲？

2016年英國全民公投決定脫歐，在此前後，很多反對脫歐的人士預測英國一旦脫歐將遭遇金融風暴，包括房價將出現大跌，金融機構紛紛逃離倫敦。

但兩年多後，倫敦作為國際金融中心之一的地位不僅沒有被說德語為主的法蘭克福和說法語為主的巴黎取代，相反的是，以亞洲投資者為代表的巨量國際資金相繼湧入倫敦等英國市場，特別是倫敦的房地產市場。

且不論歐洲俄國中東等其它地區的投資者對倫敦市場的投資，也不論前兩年或數月前中國投資者的大手筆，僅9月份中港投資者的表現可說明倫敦市場的吸引力：中國建設銀行在倫敦交易所發行10億美元債券反響熱烈、中國再保險近10億美元收購英國一保險公司、香港新鴻基10億英鎊買進地產開發項目、復星國際收購英國皇家交易所大樓、李嘉誠長子李澤鉅准備將英國資產公司在倫敦上市，等等。

與此同時，美國公司的投資也令人注目，包括股神級別的美國金融投資家沃倫·巴菲特近日宣布，他也看好倫敦的房地產市場，已經和英國合伙方簽署協議設立倫敦地產機構。

｜房地產門檻

英國城市規劃法律嚴格限制亂開發，規定必須保留公園、綠地等公共用地，像倫敦這樣的英國大城市保證了綠色發展的環境，但同時住宅開發跟不上人口和經濟增長”剛需”的情況越來越嚴重。這也是投資者看好英國房地產長遠發展的最重要因素。

但是，對遭受2008年金融危機打擊後經濟不振、工資不漲的英國本地年青人來說，外國投資者蜂擁而至、房價上漲不止並非好事。在倫敦租房價格也不斷上漲的情況下，很多購買倫敦住宅的投資者人都沒有來過英國，買房子就是為了出租，其中華人投資者不少。

有評論人士指出，從政治上來說，在備受英國選民關注的保守黨年會前，梅首相提出再提高海外投資者印花稅的建議，是為了吸引國內選民、特別是年輕選民的支持。

這次梅首相建議加的稅，針對的是未來要在英國購房但人不住在英國、不給英國政府交稅的海外機構投資者和個人投資者。對於已經在英國購房，或居住在英國的外國人或英國人毫無影響。

另外，有統計說，如果對海外買家新增1%的印花稅，將會為英國帶來每年4000萬鎊的收入；如果新增3%的印花稅，將每年給英國財政增加1億2000萬鎊的收入。這對需要資金的英國政府來說誘惑很大。

從宏觀角度看，隨著各國利率上升，全球房地產市場也開始進入了調整期。在一些國家和地區房地產市場進入拐點之際，英國政府也擔心今後本國的房地產市場泡沫越來越多，所以給未來新到的房地產投資者設限，也可能有未雨綢繆之意。

此外，多國的房地產市場事實證明，你越限制，卻越有人要買，而且是要趕在新稅落實之前買。因此也有評論人士認為，在新政落實前，不排除可能出現一波“搶房潮”。

居外推薦倫敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城6萬平方米的商業中心之中，亞馬遜總部也位於此，是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站，這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線，及將在2019年投入使用的伊麗莎白線（30分鐘即可到達希思羅機場）。這裡也不乏奢侈品店、米其林餐廳、各式咖啡館和酒吧，讓住戶盡享城市生活便利。只需搭乘15分鐘地鐵可到達多所高等學府以及尖端研究機構，包括倫敦大學學院、倫敦商學院、倫敦政治經濟學院。項目深受周邊白領和國際學生的喜歡，適合投資買家。
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｜時間的考驗

但如果英國政府未來繼續提高對海外投資者英國購房的稅收，勢必會對未來房地產買家造成影響。

對海外買家再增稅能否實行？這有待於首先是執政的保守黨黨內取得多數共識。然後也要得到議會其它黨派的支持，最終得到議會批准後才能形成政策。

也就是說，在靴子（政策）落地實施之前，投資者尚無需繳納可能新漲的稅收。

目前英國各方共識尚不明確，但倫敦金融城的反應最快，英國上市的大型地產公司股價次日應聲下跌，6億英鎊隨即蒸發。這也就是對這項提議非正式投出了自己的一票。

另外，英國脫歐日期不斷迫近而英國與歐盟能否達成協議尚無法逆料，對市場來說，最大的一個不確定因素將是英鎊的彙率，這將也是對未來華人投資英國收益的重大決定因素。

來源：BBC中文網
責編：Zoe Chan

脫歐日期臨近英國高端房產市場前景如何？｜居外專欄

脫歐的腳步日益臨近，距2019年3月29日正式脫歐這一天只有大概五個月的時間。在英國政府與歐洲的談判陷入焦灼狀態之際，英國首相特蕾莎·梅又提出一項新的針對海外買家加稅的政策。很多國際的高淨值買家對此時的投資方向心存疑慮：是機遇還是風險？倫敦豪宅代理巨擘Beauchamp Estates常務董事Gary Hersham對以下幾個問題的解答希望能夠或多或少地為您未來的投資方向掌舵。

Q1: 從廣義上和長期的角度來講，脫歐將如何影響英國的高端房產市場？

A: 英國是世界上政治、社會和經濟最穩定的國家之一。首都倫敦也是世界上文化最多元且友好開放的城市之一。這些因素使英國成為世界舞台的中心，也使倫敦和英國其他城市成為國際性的商務中心，吸引並連接著全球的精英人士和傑出企業。

從短期來講——這確實造成了一些不安，但是歐洲只是英國貿易往來的伙伴中的一部分；很多國家是先於歐洲共同市場成立以前就與英國建立了貿易合作。歐洲雖然是英國最鄰近的貿易伙伴，但是卻不是唯一的。

英國吸引人的社會文化和經濟，以及地理位置，會使英國高端房產市場的需求一直存在，因為高淨值人群總會在倫敦尋找自住或投資的房產。脫歐的不確定性也許會使銷售量下滑，但是並沒有極大地改變房產的價值。

從長遠來看——因為倫敦的商業與文化魅力，這裡的頂級高端房產依然會非常受歡迎。而有限的豪宅房產數量，會確保高端房產保有良好的投資價值。而目前的彙率變動，被很多國際買家視為購買房產的好機遇。

Q2: 最近首相特蕾莎·梅將對海外買家多征收3%的印花稅，您對此怎麼看？

A: 今年的保守黨大會期間，英國首相、保守黨領袖特蕾莎·梅宣布，外國買家在英國買房可能會被征收額外3%的印花稅。這是政府應對英國住房危機的策略之一。

新增的稅收可能會導致倫敦最受歡迎地區修建新房的速度進一步放緩，也可能導致開發商降低售價。

如同之前的“第二房產印花稅”一樣，新提出的政策有可能導致房產市場出現短暫的購買熱潮，因為一部分還沒有最終下定決心的人可能會趁沒有加稅之前採取行動。

另外值得注意的是，這只是針對不是英國納稅人的海外買家征收的稅款，也就是說如果你已經在英國工作或生活，便不會為此受到影響。而且該政策是一個提議，具體是否施行還沒有確定。

延伸閱讀：【英國擬對海外買家增稅華人房產投資者遇變數】

Q3: 很多買家視目前英國房價下跌為購買的好機會，但是有些人則等待房價進一步下降。您對此怎麼看？

A: 現在看到的，因為脫歐而造成的價格下降已經呈現見底回升的趨勢。其實對海外買家來說，主要是彙率的波動造成了10%到20%的折扣。

彙率下降和脫歐的不確定性帶來的機遇正在結束，因為目前的價格已經非常低。很多買家認為，過去的12個月中是很多買家在英國鎖定房產的絕佳時機，特別是市場上最高端的那些房產。

倫敦頂級豪宅“VICTORY HOUSE”——全新建築，達到世界最高標准，讓您體驗極致的奢華。坐落在倫敦的中心地帶，就在肯辛頓宮對面。設有頂級安保系統和電動門，起居室/舞廳、6個臥室，浴室配有淋浴間，還有泳池、水療、健身房、電影院、書房、花園，以及屋頂露台、私密停車處。
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Q4: 在充滿不確定性的市場條件下，Beauchamp Estates有怎樣的優勢能夠確保買家的青睞？

A: Beauchamp Estates的總部位於倫敦，並且在世界各地的主要城市設有辦公室。這使我們得以在世界多個地方為客戶提供服務。Beauchamp Estates在這個領域已經有40年的經驗。以極大的熱忱持續地提供專業的服務使Beauchamp Estates成為全球高淨值人群的首選購房顧問。

Beauchamp Estates一直保持著“小型精干”的企業規模，這使我們能夠非常多樣靈活，不被大公司的結構和流程所限制；公司的規模雖小，但是在業界卻有著很高的地位。在超過千萬英鎊的房產銷售量方面，居業界領先地位。我們對客戶的需求回復及時迅速，並有很好的口碑，加上豐富的經驗和以客戶為中心的理念，使我們擁有很多忠實客戶。

責任編輯：Zoe Chan

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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合住模式吸引倫敦房地產投資者重回市場

越來越多的年輕人表示感到孤獨。為此，新房地產開發項目打出四大賣點：便捷、社區、互聯互通與城市生活。

倫敦的房地產投資市場已經很久沒有好消息了。最新數據顯示，倫敦房地產市場發展放緩，同比下降1.9%，平均收益持續處於較低水平。

過去12個月以來，倫敦24個區的房價呈下降趨勢，僅9個區的房價有所上升。

然而，倫敦房地產的其中一大市場——合住市場卻呈現另一番繁榮景像。香港等亞洲地區合住市場的受歡迎程度已經呈現出不斷增長的趨勢。

隨著“共享經濟”的繁榮發展，此類“個人住房面積縮小、公共設施區域擴大”的公寓街區已經成為了不可逆的發展趨勢。預計截止2025年，這一市場的價值將達到3350億美元。

一位行人走過倫敦巴爾金（Barking）區的河畔住房開發項目的一排商店，樓上便是住宅物業。

倫敦可承擔的住房選擇難以滿足較高的住房需求，這為此類合住房產的發展提供了條件。

對於大部分人而言，相比其他城市，倫敦仍然獨具吸引力。倫敦仍然是人才、學生和商人的聚集地。

在普華永道的“機遇之都”排行榜上，倫敦高居榜首。香港和新加坡分別位列第九和第二。

但不可否認的是，倫敦的房價對大部分人，特別是年輕一代而言，是難以承擔的。同樣，香港和新加坡也面臨這一情況。

倫敦的住房市場也難以吸引投資者。轉售市場的投資也幾乎毫無起色。租房成為了主要的選擇（35歲以下人士中，65%選擇租房），但受限於工資水平和通脹壓力，租客難以支付更高的租金，因此租房收益較低。

租客的租房期待也有所改變，特別是在技術、工作和社交方面。

不論是支付租金還是住房報修，年輕一代的租客更喜歡通過網絡或手機應用等方式進行溝通。

他們與他人溝通互動的方式也有所改變，近期的研究表明，酒精消費呈下降趨勢，在千禧一代和Z世代（用“X”、“Y”和“Z”代表時代源於美國，“Z”代表未來）中尤其如是。

越來越少的人願意晚上出門與朋友們聚會，然後第二天在社交媒體上進行互動。相反，16-24歲的人群顯示出最嚴重的孤獨感。

合住市場的出現很好地適應了這些變化趨勢和日益增加的住房問題。新開發項目主打四大賣點：便捷、社區、互聯互通和城市生活。

位於倫敦市中心的One Kensington Gardens住宅開發項目，97間寬敞的公寓位於肯辛頓宮對面，提供花園與世界一流的設施。
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新興技術、公共現代廚房、用餐室、起居區、共享辦公室和健身房是這類開發項目的標配。一些合住開發項目還設有游戲室、水療中心、餐廳和影院。

這類住房可接受短期租賃合同（有的甚至接受短至幾天的租期），滿足年輕一代租戶在城市甚至是全世界範圍內自由移動、探索新體驗的需求。

雖然租戶必須犧牲其私人居住空間，但相比居住在倫敦普通的公寓中，他們能夠享受到更多的公共設施，結交更多的朋友，接觸更多的商業機會。

年輕一代面臨快速發展的數字時代和極具合作性和靈活性的生活環境。合住模式融合了私人、社交和工作生活，為三者的平衡提供了新的可能。最重要的是，合住公寓的租金較低，每月能為租戶省下約25%的租金。

這所公寓位於北倫敦，距離West Hampstead車站僅3分鐘路程，公寓周圍有很多學校。這是一所服務式公寓，除了基本的高端住宅標准設置，住宅內還配有花園，環境極佳。另外還有24小時保安服務，在您不在家時為您收取快遞。
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2016年推出的The Collective是英國首個大型合住項目。該項目向租戶承諾：“無需走出大樓就可享受一切服務”。

自那以後，大倫敦政府將合住模式列入住房形式之一。開發商紛紛提交在金絲雀碼頭、斯特拉特福、伊爾福德和倫敦橋建立合住公寓的開發計劃。

自此，The Collective為其合住擴建項目籌集了4億美元的資金，旨在重現其WeWork、Airbnb和優步等共享經濟項目的成功。

Airbnb最早的支持者，德國企業家Jonathan Teklu也是The Collective最新一輪融資的投資者之一。

一輛公共汽車經過倫敦威斯敏斯特區（Westminster）的混合住宅和商業用途建築 – 新星大樓（The Nova Building）。許多年輕人無法負擔購置自己的房產，因此合住的概念越來越受歡迎。

雖然合住項目前景看好，但這一投資市場並非沒有挑戰。首先，合住項目的規劃方針及其定義仍缺乏明確統一的標准。

其次，由於這一市場沒有前車之鑒，因此，要想在長期內推出符合標准、適合的合住公寓並提供良好的住戶體驗並非易事。

投資合住市場需要對每個項目投入足夠的耐心。務必制定可行的規劃方案，購買位於中心地段、交通便捷的高價值房產。從中長期看來，合住市場的投資前景堪比此前英國出現的學生住房市場投資熱潮。

來源：南華早報
責編：Zoe Chan

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政策解讀：倫敦限購對中國買家意味著什麼？｜居外專欄

今年2月，正在中國人准備歡度春節的時刻，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了針對本國賣家的倫敦全新購房政策-“買房優先權計劃”（First Dibs）。

薩迪克·汗在2月5日中的聲明中表示，整個倫敦地區，對於價格低於35萬英鎊（約人民幣315萬）的新建房屋，倫敦和英國本地的購房者（UK residents）將擁有優先購買權，對於海外買家則有三個月的限售期。

綠色通道向誰打開？

根據倫敦市政廳發布的消息，此次的“買房優先權計劃”（First Dibs）將惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，這意味著，只要你擁有英國的居住權，無論是持學習簽證還是工作簽證，都屬於政策惠及人群。

這項被稱為“標志性”的倫敦限購政策將會正式實行，帶來的影響暫不可知。根據目前公布的計劃中，已有多家英國著名開發商和建築商加入了“買房優先權計劃”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地產市場占據主要份額的地產商。

2017年6月的政府數據顯示，倫敦地區的房屋均價已經達到481,556英鎊（約434萬元人民幣），而首次購買者的房屋成交價則為422,246英鎊（約380萬元人民幣）。巨大的購房壓力讓英國的年輕人多選擇租房居住或者與父母一起居住。

事實上在此之前，倫敦已經針對年輕人出台了“Help-to-Buy”政府援助購房政策，迄今為止已經幫助了35萬人，其中包括30萬首次購房者。

“Help-to-Buy”政府援助購房政策於2013年發布，主要是英國政府為幫助購買價值不超過60萬英鎊房產、首付在5-20%之間的英國購房者提供房產價值20%的借貸，注意：前五年免息，此後支付1.75%的年息，貸款只需在賣出房產時返還即可。

Help-to-Buy的一些限制條件如下：

所購買的建築是全新的；
所購買房產價格限制在60萬英鎊以內；
僅限於自己居住，而不能作為投資；
房產開發商需參與到此項計劃中；
購房者須為英國公民或擁有永久居留權的外國公民

為何限購來的如此突然？

其實不然，選擇在這個時候發布限購消息，並不是一件令市場意外的事情。繼新西蘭，澳大利亞限購之後，英國限購也被認為是一件遲早的事情。

此次倫敦市長出台的限購政策，被認為是倫敦市長薩迪克·汗為獲得年輕人選票的一個舉動，早在2016年薩迪克競選市長時，他就承諾要做“倫敦人的市長“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手幫助年輕人買房，也力證其未食言。

同時，在2016年末倫敦政治經濟學院（LSE）受托發布的調查顯示，華人買家已經占到倫敦房產海外買家的一半以上，來自中國香港、大陸地區、新加坡地區等的買家正在占有整個英國市場。主要下手目標不僅僅是面積較大，位於市中心的豪宅，還熱衷於搶購“剛需房“。值得一提的是，英國人們在之前的購買歷史中，很少有未修建就成交的傳統，但是海外買家的進入，使得很多還沒修建的房屋已經被搶購一空，本國居民在巨大的資本湧入面前，甚至連看房的機會都沒有。

是誰買了“倫敦人的房子”？

英國《金融時報》（Financial Times）在2017報道說，倫敦現在的房價對於年輕人來說是“prohibitively expensive”（使人卻步的）。

它曾算了一筆賬，假設現在在北倫敦，霍洛威路上有一個新裝修的套間公寓（Studio flat）正在出售，標價為250,000英鎊，為內倫敦區域中最便宜的房屋之一。假設你現在25歲想要購買這套房子，目前的收入是倫敦人的中等水平，即22-29年齡段中的29,900英鎊年收入。再假設你能夠從銀行得到4.5倍收入的貸款，每月存下來約20%的稅後收入，再扣除學生貸款和現在的房租。理論上，你需要41年零5個月才能存夠這套房子的首付。這還是在你是男性的情況下，如果你是位女性，根據女性的平均收入，你還需要額外9年才有可能存夠首付。

和很多資本主義國家的年輕人一樣，英國的年輕人很多是沒有存款的，家裡也很少對年輕人的房屋購置提供支持，這也導致現如今英國的年輕人承受不起倫敦房價。

與此同時，正如上文所提到的調查結果顯示，絡繹不絕的海外買家將目標對准了各個價格區間的房屋。尤其是50萬英鎊以下的房子，這個價格基本與倫敦地區首套房買家可承受的價格相契合。

海外買家的購房目的也是受到關注的重點之一。LSE的調查同時表明，海外買家在購入新建住房時，58%用於投資/出租，15%則為第二套房，僅有27%用於自住。由於英國眾所周知的豐富的教育資源，來自中國、新加坡、馬來西亞等地區的買家在購入倫敦住房時，主要是用於子女讀書居住，而中東地區的買家則常用於“度假使用”。

除此之外，政治變化所導致的經濟變化也是近年來倫敦愈發成為海外買家熱點的原因之一。

自2016年英國脫歐以來，尤其是持續走低的英鎊彙率使得英國地產受到越來越多的關注，倫敦作為世界金融中心之一，商業和住宅地產都被認為具有巨大的增值空間。

倫敦地區曾經嘗試過對第二套房增收3%的額外印花稅的房價調控政策，並將企業法人的購房交易稅從3500英鎊提高至7000英鎊。根據倫敦標准晚報（Evening Standard）2017年的報道顯示，盡管受到英國脫歐的不確定性以及新增的資本增值稅（Capital Gains Tax）的影響，倫敦地區，尤其是倫敦中心地區地產對於海外買家仍舊有很大的吸引力，專家預計將創造40億英鎊的價值，這些主要來自於中國和中東地區的買家似乎對於風險的承受能力遠超於英國市場預期。

盡管來自市場的反應是不確定的，City A.M.發布的數據調查中（2018年）發現，在發布限購令之前，收到資本增值稅的影響，海外買家正在“遠離”高價值地產投資 – 從來自倫敦的最貴區域的成交數據來看，海外的投資比例已經由去年的44%降到了35%。然而，在限購令聲明發布之後的數據統計表明，倫敦部分地區的高端房產迎來了海外買家的購買峰值，達到了五年以來的最高，因為正值許多高端房產折扣力度最大的時期。這些稀缺地區的高端房產此刻的價格正處於低谷，升值潛力巨大。在逐漸收緊的購房政策和縮水的房間面前，海外買家蜂擁“抄底“也就不是件怪事了。

居外推薦倫敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城中心，是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站，這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線，及將在2019年投入使用的伊麗莎白線（30分鐘即可到達希思羅機場）。項目位於6萬平方米的商業中心之中，亞馬遜總部也位於此。這裡也不乏奢侈品店、米其林餐廳、各式咖啡館和酒吧，讓住戶盡享城市生活便利。從摩天塔出發只需搭乘15分鐘地鐵可到達多所高等學府以及尖端研究機構，其中包括倫敦大學學院、倫敦商學院、倫敦政治經濟學院。項目深受周邊白領和國際學生的喜歡，適合投資買家。
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限得住嗎？

在令人垂涎的收益面前，即便是倫敦政府出台了限購政策，對於“不缺錢“的海外買家來說，短期來說不會有太大的影響。而是否能夠真正讓本國買家獲益，也仍舊是未知數。

此次限購尚未激起很大火花的原因之一在於“35萬英鎊“的這個房屋限額，對於倫敦的平均房價來說，35萬英鎊以下的房子並不多見。也就是說，這個”限購令“對於海外買家來說，意義並不大，暫時也沒有太大的影響。倫敦保守黨議員Andrew Boff 表示：“350,000英鎊的標准對於倫敦來說已經非常低了。相反，這一措施可能會導致開發商將房屋價格定在這個基准線以上以規避這一政策的影響，變相推動房價上漲。這無疑是他（指倫敦市長）最糟糕的決定之一。”

此次聲明之後，部分開發商也對此發表了看法。部分開發商表示，倫敦地區的大型房產開發項目基本都依賴於海外購房者，這些購房者能夠在建設開始之前進行預購，幫助開發商融資，有能力繼續工程項目。

英國著名房地產商Berkeley Group執行總裁Rob Perrins也表示：“國際買家一直是倫敦市場的重要玩家，他們在項目開發前就開始購買行為，這一系列行為也幫助了更多的廉租房和社區基礎設施的建設。”

而與英國保守黨有關的智庫“鮑集團”（The Bow Group）對這項限制海外投資的提議則表示支持。在一份2015年的報告中顯示，“鮑集團”表示，自從全球範圍內對房產的需求持續上漲的時候，供應端的相關政策對於價格的影響是微乎其微的，因此，對於面向海外購置方的限購是唯一一個能夠控制房價的措施。

盡管各方對於“倫敦限購”的反應不一，這次限購是倫敦向全球海外買家所發出的一個信號。限購之後，對於是否會拯救倫敦房價下降的趨勢，又或者是有其他針對海外買家的限購措施出台，也是無法預期的。

英國作為一個發達國家，生活的便利和優越性，教育資源的豐富和優質性，以及投資回報率的穩定性，都使得英國成為海外投資的不二選擇。面對中國內地嚴格的限購政策，中國買家也更加願意在海外進行投資，而房產投資又是其中最為穩定又具有增值潛力的選擇之一。在目前看來，海外房地產市場受政策的影響比較小，大範圍來說，都是市場供需關系決定價格變化；更進一步講，海外房產對於生活方式的更新換代也是非常關鍵的，不管是就子女的教育，還是居住環境而言，英國都是一個上佳的選擇。

責編：Zoe Chan

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