加拿大 – Page 84

度假屋銷售火爆非旺季也能壹天之內售罄 | 加拿大

五月的長周末通常是人們轉戰度假小屋的開始。但是，遠在今年積雪融化之前，來自城市的富裕的嬰兒潮壹代就已經開啟了度假區房地產市場的熱潮。

Muskoka和Haliburton的代理人認為，此舉大部分歸功於壹波新的50多歲的老年買家，退休後駕車去北方度假或遠程辦公。同時，他們在南方GTA還留有壹套公寓，以便在南方過冬。

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度假屋銷售火爆非旺季也能壹天之內售罄 | 加拿大 — 其最新統計數據顯示，與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%

Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表著Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地產經紀人，表示多倫多失控的房地產市場，最近已經開始降溫了，但是在度假小屋地區仍留有熱度。

其最新統計數據顯示，與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%，4月份的房產價值同比上漲了51.4%，達到$118.1百萬。中位價格為$485,000，較去年四月份上漲了30.4%。Taylor表示，截至五月底，會推出更多的海濱市場上市。但是Bob Clarke表示，在許多小屋上市之前，代理商就會找到買方和賣方。

往年通常情況下，很少會有投標競爭，度假小屋可能需要兩年的時間才能出售，但是自秋季以來，競爭性報價壹直在攀升，許多物業甚至在不是旺季的時候做到壹天之內售房。

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（据约克论坛）

誰能戳破加拿大樓市泡沫？| 加拿大

近日，一棟位於大溫哥華地區的全新住房，在中國香港的一家網站掛出售價——2099比特幣。

溫哥華，曾是全球最火爆的樓市之一。不過，眼下，加拿大最熱的房地產交易市場是多倫多。最新數據顯示，今年3月，多倫多平均房價漲幅創1989年2月以來的最大單月漲幅。

誰在投資這些地區的房產？

數據顯示，亞協羅森咨詢公司統計，2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。世邦魏理仕（CBRE）統計，去年一季度，溫哥華吸收了全加72%的地產投資。

那麼，加拿大房地產市場泡沫有多大？會不會被刺破？

《國際金融報》記者為此采訪了加拿大lovehomerealty地產經紀公司房產投資人DianaPeng、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林。

溫哥華房價飛了

2008年後，美國住宅房地產投資占GDP比重節節攀升，加拿大也一樣。如今，加拿大住宅房地產投資占GDP比重高達7.7%。

加拿大經濟形勢最好的幾個省，包括英屬哥倫比亞、安大略省等，經濟增長有四成來自於房地產與相關融資。

最熱的當屬溫哥華房地產市場。世界著名銀行瑞士UBS銀行指出，溫哥華房地產市場從2007年就開始了價格虛高。

2016年1月份，大溫哥華地區的平均房屋價格達到104萬加元。由於市場過熱，溫哥華不得不出手管控，向買房的外國公民征收15%的房地產轉讓稅。從2016年年中起，溫哥華房屋價格開始向下走。

不過，時隔9個月，溫哥華的房價又要“漲上天”。

根據大溫哥華地產局的統計，今年4月，大溫哥華區房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從分類來看，這個區域的公寓價格上漲最快，同比漲幅高達16.6%，環比則跳漲3.1%，至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%，環比上揚2.4%，至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%，環比漲幅為1.8%，至1516500加元。

截至目前，獨棟房屋價格已經接近去年高點，聯棟房屋和公寓價格均創下歷史新高。

換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫哥華地產局主席JillOudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，“這種失衡正在刺激價格上漲”。

多倫多緊隨其後

眼下的多倫多，正在緊追溫哥華，房產泡沫不斷膨脹。

官方數據顯示，大多倫多地區的房價已經歷連續兩年的兩位數增長。今年3月，多倫多平均房價較去年同期增幅達33.2%，至916567加元，為1989年2月以來的最大單月漲幅，也比2月房價環比上漲4.6%。

根據加拿大地產協會公布的數據，在大多倫多及周邊地區樓市帶動下，3月份加拿大全國房屋銷量創下歷史新高，平均價格則較去年同期上升8.2%。

面對大多倫多地區快速上漲的房價，安大略省政府4月份宣布，出台一系列樓市降溫措施。

安省的新政對該省房價起到指導作用。

加拿大lovehomerealty地產經紀公司經紀、房產投資人Diana Peng告訴《國際金融報》記者，地產局4月底公報數據顯示，較去年同期，安大略省售房價格增長了24.%，銷售量降低3.2%，“新政是4月20日實施的，按照過往3%的月增長來計算，考慮有條件銷售因素，預計4月20日之後的房屋價格較上月同期跌了大約6.1%”。

從區域角度，目前的“受災”最為嚴重的區域是New Market、奧羅拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之後的房屋價格降幅約在10%左右。比較抗跌的主要是北部的KingCity，西區Burlington,Caledon等投資冷門區。

在DianaPeng看來，近期房價下跌的原因有三點，新政出台後，很多售房者是硬性需求換房，必須賣房，因此引發持觀望心理的投資者壓價;第二，5月和6月是安大略省樓市交易集中時段，上盤量增加引發價格降低；第三，貸款政策收緊。

“個人認為，100萬加元以上的房子確實有一定的泡沫。不過，從外來人口流入數量來看，安大略省的房產還是很樂觀。”Diana Peng預測，安大略省的房地產市場成交量會蕭條一段時間，不過，價格繼續下探的可能性不大，膠著一段時間後再慢慢回升。“但這段周期會維持多久呢？關鍵還是看數據的變化，以及政府的政策導向以及銀行的利率變化和貸款松緊度”。

誰能戳破這個泡沫

“加拿大房地產泡沫是一大潛在危機。雖然市場系統性危機的層級與2008年美國房地產市場不可相提並論，但有許多現像雷同。”復旦大學金融學博士後、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林告訴《國際金融報》記者，“加拿大以貿易立國，國際貿易額占GDP權重很高，外貿依存度常年保持在60%以上。金融危機後，全球貿易市場大幅萎縮，對加拿大的進出口貿易產生了較大衝擊和影響。而房地產市場景氣度上行，甚至適度過熱，對加拿大經濟的貢獻不小。”

程永林認為，雖然學術界對經濟泡沫的研究已有100多年歷史，但測量房地產泡沫的困難在於，一方面，無法確定房地產基礎性價格的正常值或區間，另一方面，難以在實踐中區分理性交易者和噪聲交易者，“對於加拿大房地產市場泡沫的研究和測度，需要甄別國內買家與國際炒家的權重。所以，政府部門傾向於采用指標法判斷住房市場泡沫，其中房價收入比是更為常用的評判指標”。

在北美，一旦房價增漲速度超過居民收入的增長速度，房價上漲勢頭將不會持續太久。眼下，加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節。

根據程永林介紹，國際組織Demographia所做的2017年國際住房負擔能力研究報告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》顯示，加拿大房價收入比情況是：溫哥華為11.8，多倫多為7.7，蒙特利爾為4.8，卡爾加裡為4.6，埃德蒙頓為4.1，渥太華-加蒂諾區是3.9，魁北克是3.6。

從這一數據分析，溫哥華和多倫多的房地產泡沫明顯，而其它地區的樓市基本處於較為理性發展和溫和上漲的狀態，對於拉動經濟增長有利。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

不過，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。

投資大師橡樹資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說，一個資產泡沫破滅存在兩個條件：價格夠高和杠杆夠大。

一直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，一直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。

不過，程永林認為，“樓市泡沫已經破滅的判斷，尚缺證據支持。加拿大的樓市調控政策應當分城施策，效果會更明顯”。

（據國際金融報）

加拿大為中國學生移民敞開大門 | 加拿大

加拿大紐芬蘭聖約翰斯——在這裏的北大西洋學院(College of the North Atlantic)，穿著羽絨服和連帽衫趕去上課的學生中，以紐芬蘭當地的白人為主。

壹名年輕的中國姑娘站在那裏，和兩個同學討論自己的將來。她的這兩個同學分別是壹個來自孟加拉國的男生，和壹個來自韓國的女生。

“這裏的環境真的很好，所以我想，為了健康，我也會留下來，”來自中國東部省份山東的費潔(音)說。另外兩人說，他們也打算在畢業後留下來，最終成為加拿大公民。

他們選擇的道路絕非偶然。加拿大目前擁有數十萬國際學生。這些國際學生是壹項政府戰略的壹部分。該戰略旨在通過大學系統篩選接受過良好教育、技術熟練的勞動者，借此改變加拿大的人口結構。這是針對加拿大人口老化，出生率放緩的壹個解決辦法，同時也是為了提振該國的稅基。

11月，聯邦政府對其名為“快速通道”(Express Entry)的電子移民挑選系統進行了調整，以降低國際學生成為公民的難度。此外，壹項有待參議院批準的議案將恢復壹項規定，把學生在加拿大留學時間的壹半算在獲得公民身份所要求的居住時間裏。

該國需要富有才華的移民去補充其分散、老化的人口。據負責移民事務的加拿大聯邦移民、難民及公民部(Immigration, Refugees and Citizenship Canada)稱，移民已占該國勞動力年凈增長量的75%，並且預計會在10年內達到100%。

這項戰略是建立在壹個已有十年之久的趨勢上的，2014年被正式提出。它似乎正在見效。在2015-16學年，加拿大的國際學生人數增加8%，增至逾35萬人，大約相當於該國人口的1%。美國的國際學生人數還不及該國人口1%的三分之壹。

在加拿大留學的國際學生人數預計會在10年內達到近50萬。而加拿大國際教育局(Canadian Bureau for International Education)進行的壹項調查顯示，超過壹半的外國學生希望留下來，成為加拿大公民。

加拿大國際教育局是壹個由教育機構組成的協會。其主席卡倫·麥克布賴德(Karen McBride)說，“就我們的教育制度在品質方面的美譽，我國寬容、安全的名聲，以及加拿大的教育成本和加拿大為國際學生提供的受到更長久歡迎的機會而言，萬事俱備。”

北大西洋學院的壹名孟加拉國留學生。加拿大降低了國際學生成為公民的難度，以應對人口老化和出生率放緩。

北大西洋學院的壹名孟加拉國留學生。加拿大降低了國際學生成為公民的難度，以應對人口老化和出生率放緩。ANDREW TESTA FOR THE NEW YORK TIMES

讓加拿大教育國際化勢必會對該國產生深遠的影響。壹些國際學生會成為公民，甚至晉升到掌握國家權力的職位。國際化會通過他們的家庭紐帶和更廣闊的視角，把加拿大和其他國家及文化結合在壹起。比如，加拿大的新任移民部長便是以索馬裏難民的身份來到加拿大，並在渥太華大學(University of Ottawa)獲得法律學位的。

但隨著加拿大社會構成的演變和以白人為主的勞動力大軍中受教育程度較低的人群覺得自己被推到了壹邊，這壹戰略可能也會引發與美國和歐洲出現的情況類似的緊張氣氛。

自70年代初加拿大支持多元文化主義以來，被其稱作“有色少數族裔”(visible minorities)的人急劇增加，已占該國人口的大約20%。

負責人口普查的加拿大統計局(Statistics Canada)預計，到2030年，這個數字將達到近30%。非白人將在多倫多和溫哥華的人口中占多數。

在發達國家中，加拿大的人均移民率屬最高之列。但迄今為止，加拿大人對移民的大量湧入表現出了非凡的鎮靜。盡管民調顯示，人們對新來者不斷湧入的擔憂逐漸增加——主要和沒有技能的敘利亞難民有關——但該國總體上依然對外來者持歡迎態度。

然而，在加拿大部分最知名的學校裏，非加拿大人已經在擠占當地學生的位置了。蒙特利爾麥吉爾大學(McGill University)的國際學生占學生總數的四分之壹。在海外學生占學生總數18%的不列顛哥倫比亞省，當地人開始抱怨當地學生之所以被拒絕，是因為學校更青睞支付費用更高的非加拿大學生。

不列顛哥倫比亞大學(University of British Columbia)因計劃投入1.27億加拿大元(約合6.7億元人民幣)，為進入該大學之前需要提升英語水平的國際學生，主要是中國學生修建壹個名為萬蒂奇學院(Vantage College)的學校而引發爭議。

2005年，來自中國的傑克·吳獲得了電氣工程學位。他和妻子從學生變成公民的過程花了大約兩年半時間。

類似的緊張氣氛也困擾著美國壹些越來越依賴國際學生的學費來平衡預算的學校。

國際學生支付的費用通常比國內學生高，並且很多國際學生，尤其是中國留學生，來自渴望在北美獲得立足點的富裕家庭。這些學生帶來的資金有助於補貼面向國內學生的教育，但也可能會扭曲當地經濟。

來加拿大的留學生中大約壹半來自中國，但政府希望再多些。最近被任命為駐華大使的前移民部長約翰·麥卡勒姆(John McCallum)在8月同中國官員舉行了會面，希望將中國內地加拿大簽證申請中心的數量增加壹倍甚至兩倍。現在，中國有四個加拿大簽證申請中心，這還不包括中國香港。

西安大略大學(University of Western Ontario)校長阿米特·查克馬(Amit Chakma)說，加拿大壹些較小的高質量機構還有大量的容量，因為隨著高中畢業生提交的申請減少，它們無法讓教室裏坐滿學生。2012年，查克馬領導的壹個政府顧問小組制定了該戰略的核心內容。

實際上，吸引海外學生的不僅僅是大城市。全加拿大的高中、學院和大學都在經歷國際學生的大量湧入。過去壹年裏增長最快的是小島愛德華王子島(Prince Edward Island)。那裏是加拿大最小的省。與此同時，育空學院(Yukon College)的網站也被翻譯成了中文、日文、韓文和葡萄牙文。

就連廣闊的加拿大中部地區也分到了自己應得的壹杯羹。比如，薩斯喀徹溫應用科技學院裏賈納分校(Saskatchewan Institute of Applied Science and Technology in Regina)擴大了自己的國際英語語言測試系統課程，以滿足非加拿大人帶來的需求翻番。為了符合移民條件，他們須通過該英語水平考試。

傑克·吳(Jack Wu)來自中國，現在管理著水電輸電線路電路保護系統的設計。他曾在北大西洋學院設在聖約翰斯的分校學習，後於2005年從安大略省雷克海德大學(Lakehead University)獲得電氣工程學位。他和妻子是通過壹個面向在紐芬蘭與拉布拉多省留學者的省級項目移民的。從學生變成公民的過程花了他們大約兩年半的時間。

“我們的女兒出生在這裏，”坐在典型的加拿大快餐連鎖店蒂姆·霍頓(Tim Hortons)裏的他自豪地說。“她們是紐芬蘭人。”

相關資訊：加拿大成博士安省置業貸款、匯市和房市深度分析

（據加拿大家園）

多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產？

多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）

工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？

利於資產增值。

保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。

穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。

稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？

近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。

原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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慎買樓！全球樓市泡沫風險史上最高 | 海外

正當國人仍然迷醉於“買樓必賺”的神話之中，加拿大較早前已爆發了類似2008年美國的次按風暴，全球樓市泡沫風險亦已升至歷史新高。

據外國傳媒報道，Home Capital集團是加拿大最大非傳統銀行類的房貸供應商，從今年3月底以來，股價已暴跌近七成，市值大幅蒸發了35億歐元，原因是該公司在2年前放貸過度寬松，沒有真正核實客戶的收入證明，“違規”貸款導致了加拿大整個房貸金融系統爆發“擠提潮”，一度令市場擔心Home Capital會否成為“加拿大版雷曼兄弟”。

不過，由於Home Capital所占的房貸總額只占整個加拿大房貸市場不足1%，於是事件並未鬧大，現時亦已被美國總統特朗普風波所掩蓋。不過，這已是全球樓市警號。

高盛最近發表報告指出，新西蘭樓價被高估的程度是G10國家之中最高，之後是瑞典、加拿大、澳洲、挪威。當中新西蘭樓市會崩潰的可能性高達40%以上、瑞典高達35%以上、加拿大是約30%；挪威、澳洲、瑞士樓價崩潰的可能性介乎20至25%。高盛指出，倘若真的爆煲，時間極有可能在未來5至8季之內。

G10國家包括比利時、荷蘭、加拿大、瑞典、法國、瑞士、德國、英國、意大利、美國、日本。

事實上，早前亦有報道警告，全球樓市“最後狂歡”恐已玩完了！主因是中國外彙儲備已連升3個月，印證中央限制走資已見成效，內地人“走出去”買樓難度甚大。近年內地買家根本就是全球房地產的主要購買力，加拿大、澳洲、英國、法國、中國香港等樓價之所以上漲，內地買家“功不可沒”，如今已不能再隨意入市了。

（據東網）

非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？

最大房屋貸款額

對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。

對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。

房屋貸款違約保險

盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。

一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。

對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。

最低首付資金計算

在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。

此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大購房，首付資金來源有哪些？ | 加拿大

當您為購買房屋申請貸款時，一般都要有首付資金。根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件，例如利率和償還貸款的條件等。

那麼，首付資金從哪裡支出呢？一般地，關於首付資金有以下幾種來源。

1、自己的儲蓄資金

這是從過去日常生活中生吃簡用所節約下來。一般來說，金融公司給您提供貸款時，首先要保證您有足夠的首付資金。這些資金要求在您個人的銀行賬戶上至少存在三個月。

2、從RRSP賬戶中提取資金

如果您是第一次購買房屋，您可以從您的RRSP賬戶提取資金作為首付資金。最大的提取量為25000加元。提取的這部分資金，您不用向加拿大稅務局補交稅收，但必須在未來的15年內重新還到RRSP賬戶。如果與您共同購買房屋者，也是第一次購房者，他（她）也可以從他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。這樣，你們就可以獲得50,000加元的資金。同時，加拿大稅務局對第一次購買房屋者有明確的規定。這是指在過去四年內沒有屬於自己的住房。在加拿大，這個規定被稱為Home Buyer Plan。

3、從直系親屬獲得的資金

對於購買房屋者來說，即便有房屋貸款，即便首付的比例可以最低達到5%；但是，一下子要拿出一筆資金，對許多人來說，都不是一件容易的事情。所以，有時候，就需要親戚朋友的支持。根據加拿大金融公司（包括銀行），在審批房屋貸款時，對資助首付資金的親戚有明確的規定。英文稱Immediate family，中文可以翻譯為直系親屬。這是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。這些親屬資助您購買房屋的不用償還的資金，可以作為您的首付資金來源。

4、從朋友借來的資金

有時候，為了籌集資金，您可以從您可以信賴的朋友處借款，作為您的首付資金。有些金融公司可以把此作為您的首付資金來源，為您提供房屋貸款，但是，您從朋友借來的這部分資金仍然被認為是您的債務。在計算您的家庭債務率時，要考慮這部分債務。這樣的評估結果實際上會提高您的貸款風險。

5、從金融機構獲得的貸款

除了從朋友處借款外，您也可以從金融機構獲得貸款，作為首付。例如，用其他房產作為抵押獲得信用貸款（Line of Credit），或者用您的信用卡等獲得貸款。與從朋友處獲得的借款性質相同。這部分借款仍然被認為是您的債務，在計算您的債務率時必須考慮在內。這將提高您的總債務率水平，同樣，也增加了您的貸款風險。

所以，在考慮您的首付資金來源時，必須仔細考慮，權衡利弊。

（注意：本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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海外買家這樣對付5萬外匯管制：誰說要用加幣？比特幣也可以 | 加拿大

每年5萬美元的購匯額度，著實讓壹些想在溫哥華置業的中國買家們頭疼，不過，最近又有了壹條新出路：誰說買房只能換加幣了？比特幣也可以！

據報道，溫哥華高貴林的壹個住宅在知名交易平臺Craigslist上出售的，報價2099比特幣。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

海外買家這樣對付5萬外匯管制：誰說要用加幣？比特幣也可以 | 加拿大 — 比特幣購房成了規避限制的新方式

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按照現在的匯率，1比特幣等於2388.48加幣！那麽，2099比特幣換算成加幣為$5,013,412.82元！就現在的高貴林房價來說，雖然是新房，但也並不便宜啊。

該廣告出現在Craigslist的溫哥華和中國香港房地產網頁上。但它沒有列出臥室和浴室的數量，也沒有面積大小。

廣告提到，這所房子是“地球上最熱的房地產市場之壹，世界上最宜居的地方”。

這個說法倒可能有點過時了，溫哥華的住房市場在過去壹年中已經有了相當大的降溫。

但是，如果說這個廣告代表了些什麽，那就是外國買家仍然有其他門路在溫哥華的房地產市場上玩耍，只是他們現在換了壹種方式。

中國壹直在打擊外匯流出。中國的投資者，除了每年每人5萬美元的購匯限制，還需要填寫購匯用途，外匯嚴令禁止用來買房。

許多中國投資者都在尋求新的方式輸出資金。數據顯示中國買家是比特幣上漲的最重要的推手，對於人民幣貶值和對資本管制的雙重擔憂，都是刺激中國買家大幅購入比特幣避險的原因。2016年比特幣漲幅及成交量最大的區域都在中國，中國市場的比特幣交易量占全球90%以上。人民幣的下滑正值比特幣的增長。

事實上，國內比特幣價格目前飆漲至10,235元，以5月15日人民幣兌美元官方收盤價6.8839計算，達到1486美元。對於比特幣市場買家來說，他們可以用美元購買比特幣，再以人民幣兌換。目前比特幣在中國市場的活躍程度，顯示出中國買家對於比特幣避險的強烈動機。隨著中國投資者對於將資金投入到國際市場的需求，加密式貨幣——這種既沒有透明度也不具備政府對正規貨幣的監管力——已經成為了中國市場的新選擇。

中國也曾出現“比特幣購房”

無獨有偶，比特幣購房這件事，早在13年11月，就已經在中國出現。

上海盛大網絡集團旗下房地產開發公司在浦東的樓盤項目中正式試水比特幣支付。購房者如果需要使用比特幣支付房款，那麽就將以人民幣計價的房價折算成比特幣打入到該公司的比特幣賬戶裏去，而匯率則是按照下訂單當天的行情計算。

對於此種做法，業界眾說紛紜。贊成者覺得銷售手段新穎，反對者認為炒作手法高調實則無益。

相關資訊：全球豪宅價格漲幅前五中國占三多倫多第三 | 加拿大

（據加西周末）

《2017年中國留學白皮書》發布：美國連續三年是留學首選 | 美國

留學目的國的選擇傾向如何？計劃留學人群正處在哪個階段？哪些專業最受中國學生青睞？5月16日，在《2017中國留學白皮書》發布會現場，北京新東方前途出國咨詢有限公司區域經理兼重慶分公司總經理曹亮，重慶新東方前途出國總經理助理趙敬東，重慶新東方前途出國總經理助理兼美國部經理韋曉麗等詳細解讀了最新的出國留學大數據以及行業現狀。

連續三年發布白皮書統計全國40個城市真實數據

《2017中國留學白皮書》總體涵蓋五個部分的內容，分為中國留學現狀、最新各國留學教育體制及趨勢、最新各國留學考試指導、中國留學生海外消費調查、中國留學生歸國就業調查。

據了解，今年已經是新東方前途出國第三年連續發布《中國留學白皮書》，主要通過網絡媒體在全國範圍內的線上調研、覆蓋全國40個城市及地區的線下調研等方式，共計回收有效樣本6217份。此外還通過涵蓋數萬家媒體的網絡數據監測等形式，基於收集的大量數據分析得出結論。同時，白皮書結合了新東方服務學生歷年留學大數據，綜合進行比對分析，以呈現中國留學生群體的新變化趨勢。

留學人群呈年輕化趨勢美國連續三年是留學首選

從數據分析上來看，在留學國家的選擇上，美國連續三年仍是留學首選，50%的學生傾向選擇美國，英澳加緊隨其後，德國、中國香港、新西蘭和法國的占比較去年有小幅提升，留學目的國分布的整體格局較為穩定。此外，低齡留學家庭在選擇留學國家時，除傳統教育強國美國外，新西蘭、加拿大也深受家長們的青睞，這很可能是因為它們的性價比較高。

在今年的調研中，目前正就讀於中學及以下的計劃留學群體，已達到全部調研人群的30%。此外，對於適合留學的最低年齡階段，約3成家長認為高中階段就可以出國留學。總體而言，留學人群仍呈年輕化的趨勢。

對比2016年，決定留學人群出國留學的因素主要來自於內在自我提升的驅動：如拓展國際視野與豐富人生經歷是出國留學最主要的目的，占到了61%。相較之下，應試壓力、周圍人的影響、氣候等外在壓力因素則處於次要位置。

海歸歸國就業已成大勢但整體反應工作滿意度偏低

教育部數據顯示，2016年中國留學生人數已達54萬。而隨著中國綜合國力的提升，國內經濟的迅速發展帶來了更多就業機會，更多學生願意歸國就業——73%的留學人群計劃完成學業後歸國就業。不少留學人群願意在當地工作一段時間後回國就業，希望海外工作經驗對未來就業有幫助。

海歸就業呈現多元化態勢，調查發現，從事研發/研究工作和銷售、市場工作的各占四分之一左右，從事生產、運營工作占18.3%，從事財務管理工作、行政工作、人力資源工作分別占10%、9.7%、6%。

清晰、科學的職業生涯規劃是個人職業發展的“指南針”，對個人職業的順利發展具有重要的作用，然而調查結果並不樂觀，擁有清晰職業規劃的海歸不到一半，只有47.6%非常明確自己的發展方向，剩下的人中，42.2%尚未確定今後的發展方向，10.2%持無所謂態度。超八成海歸覺得“學非所用”，工作滿意度整體偏低。而85後海歸薪酬則較低，集中在5000-10000元區間。

（據華龍網）

多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

6、商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。

就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？

在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。

比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

土地開發包括生地熟地

有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）

超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）

兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）

經濟型酒店（132間客房）

投資便利店需要注意哪些因素？<