奥克兰 – Page 8

在新西蘭購買期房的要注意些什麽？| 海外

隨著越來越多奧克蘭人對公寓的熱度增加，“期房”這個概念也正在逐漸地被新西蘭市場所接受。

不過，新西蘭的公寓市場還不算太成熟，在這裡買“期房”還是會冒一定風險的。近日，行業人士Maria Slade就在她出版的新書“新西蘭購房指南”中，專門提到了在購買“期房”前，12個你不得不知的問題，一起來看一下！

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1、搞清楚開發商背景

如果你對新西蘭的開發商並不熟悉的話，可以登錄這個官方網站，上面每家公司的情況都一清二楚。

還有一些網址也請記住，查是否有破產的，

.這個網頁上可以搜任何出現在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指導是被禁了的，只要掌握到那個director的名字，就可以去Insolvency and Trustee Service去注冊查看他們有沒有被卷入什麼案件工程。

當然，也不要省了在google上大肆“人肉”這些開發商的步驟，各種相關的新聞報道都留意一下，看看他們有沒有什麼項目是失敗的，或者進入了破產進程的……

2、查清楚他們拿到consent沒有

你可以去查一下開發商到底有沒有拿到建築許可，因為有時候有些開發商在沒有resource consent的情況下，就會打廣告，拿著一個空空的圖紙開始賣樓。

一般來說，一個合法的contract幾乎都會說，必須要在多少棟公寓已經“預售”掉以後，樓盤才會開始施工。這是因為出資人必須要在開發商接收到一定程度的“預售”之後，才會給項目放款。

3、知道合同上的Sunset條款

一定要保證自己的合同上有一個利於自己的Sunset條款，這個條款會允許你在開發商沒有在一定時間段內完成相應工程量的時候，進行取消並把你的押金給拿回來。

有些開發商故意要避免給你這個條款，因為他們不希望誤工給他們造成任何損失。

4、首付交給第三方

一定要確保你給的資金是給第三方的信托賬戶（比如律師）放著的，而且這筆錢的利息是你的。

5、小心“Entire agreement”條例！

合同裡面有一個叫做“全部同意Entire agreement”的條款，這些條款基本上的意思就是說，這個合同已經包含了你和開發商之間的所有問題，你們都已經同意了。這個條款就是被設計用來避免你後來跟他們扯皮的。

6、知道所見並非所得

大多數合同，都能使開發商在未經你同意的情況下，就直接對工程進行改變。

什麼直接把你的公寓的size提高個5%了，或者改變布局，使用不同的建築材料，改變車庫的位置……簡直不要太多見。

你在樓書上看到的那些漂亮得不得了的效果圖……真的就只是效果圖而已，那個效果是很難如實落地的。

根據房產律師的說法，如果你的公寓最後的樣子真的變得太厲害，那麼在你合同裡面應該是有條款，可以讓你減少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的權利

在資源管理法案中，有一項規定，就是期房買主有一個14天的“冷靜期”權利。也就是說，在你簽了合同後的兩周內的任何時間，你都可以改變主意，取消協議。

8、寬帶、水電、物管問題誰管？

這些問題事先都要搞清楚！因為有些開發商會和一些公司說好，只允許業主使用某一家公司的供電、供網等等，你想用別的根本沒辦法安。

還有開發商會來一個長期協議，指定某一家物管公司。

為了讓業主心甘情願的接受他們的“霸王規定”，一般業主可能會得到一些價格上的好處。不過這肯定還是損害了你的自主選擇權啊。

9、等到CCC，善用維護期!

一定要保證你最後一筆款，是在公寓拿到了CCC（建築合格證）之後。這才能夠保證開發商有動力去敦促施工過程。

CCC實際上就是在建築法之下，確認工程施工按照建築許可的原計劃進行的一項聲明。在交房後的維護期（maintenance period）內，業主如果發現單元有任何問題，可以告知開發商並要求他們付錢來修好。專家表示，這個維護期至少應該是90天。

10、要把以後花的錢考慮進去

開發商給你說的每年的物管費會是多少，往往並不表示你要交的錢也就這個數了，因為他們給你說的這個數，往往是沒有包含長期維護費用的。每家物管公司都有一個長期維護計劃（LTMP），而這個計劃裡面的維護費，到時候還是會你們業主去攤的。

雖然你的物業費一部分每年會放入一個長期維修基金（Long Term Maintenance Fund）裡面——這樣等到有大項目的時候，還是有錢去修的，但反正你的開發商應該不會主動去跟你說得這麼細，因為不想讓你覺得買了公寓每年要交這麼多錢，嫌貴。

另外還有以下兩點是大家應該心裡有數的：

信息不透明的問題需要改善

在工程完工以後，開發商是應該要提供一個叫做Turnover Disclosure Statement的聲明，上面會列清楚建築相關的維修建議，各種warranty的細節，以及使用產品的擔保期等等信息。但這個東西是給物管公司的，不是給業主看的。

房產律師專家表示，這種聲明通常技術性很高，一般人都看不懂的。現在他們已經在呼吁開發商去出一個簡單版本，並給每一個業主都發一份，而且還應該寫清楚物管的LTMP會花多少錢。

信息越公開購買期房信心越強

現在專家們還在要求對“提前公開聲明”進行修改，給買家一個更為清晰的未來藍圖。

不過，房子還沒蓋就要給業主報告，這確實有點浪費時間。

在這方面你要知道的是，已經有各種努力在進行，來增強人們購買“期房”的信心。比如，已經有團體向政府提出了一系列建議，其中包括，在給業主的“提前公開聲明”中應該包含以下內容：

預估的物管費
開發商的背景資料、歷史、已完成項目
項目中自住者的比例
項目中是否有單元被賣給政府機構以做安置住房
資源及建築許可的列表
意向服務提供商合同的列表

（據新西蘭天維網）

誰說房市降溫了？奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭

房地產專門機構最近的壹份報告顯示，奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高。

The City Sales季度銷售報告顯示，奧克蘭公寓最新均價已經漲至每平米10000紐幣，這也反應了該領域的強勁需求。

誰說房市降溫了?奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭 — 奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高

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報告顯示，2005年，奧克蘭公寓均價僅為每平米4000紐幣左右，到2013年底，這壹價格攀升至6000紐幣/平方米，到2015年末的時候，價格升至了大約8000紐幣/平方米。

公寓整體均價方面，報告數據顯示，2005年時，奧克蘭公寓平均價格為25萬紐幣，2013年攀升至35萬紐幣，現在已經接近45萬紐幣了。想要找到便宜的公寓已經越來越難。

報告稱，“現在，投資者想要找到低於30萬紐幣的公寓機會已經非常渺茫。”

租金方面，2005年奧克蘭公寓的平均租金為每周300紐幣，但到了今年4月，奧克蘭公寓的平均租金已經接近每周500紐幣了。

報告同時預測，“根據當前的經濟預期和公寓市場環境，奧克蘭地區公寓租金還有望繼續上漲。”

該報告定義的奧克蘭CBD地區為Stanley St至Howe St，以及Quay St至Virginia Ave區域。

相關資訊：在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

（據新西蘭天維網）

新西蘭國會議員以親身經歷告訴年輕人如何買房句句是忠告 | 海外

年輕人該如何買房？國家黨國會議員Chester Borrows給出了三條建議：勤儉持家，能早別晚，量力而行。

Borrows是壹位老同誌，日前披露的國會議員財產狀況顯示他名下有兩套房。對於首次購房者，他的意見就是盡量節約開支，把錢省下來買房子。

“可以去同伴家看Sky（收費電視），也可以開壹輛老車。”Borrows日前接受采訪時說，“我的意思是盡早買房，但別指望壹次買個豪宅。”

他稱，自己就有朋友為了省錢，在公共場所看橄欖球賽直播。同時開壹輛5年或者10年的老車也會為首次購房者省下幾千到上萬紐幣，減輕買房壓力。

雖然看起來對買房很在行，但Borrows在國會裏還算不得“房叔”。數據顯示，在所有的國會議員中，116名議員擁有302棟房產或持有股份，其中53名議員名下房產達到或超過3棟。

Borrows對初次買房者的建議就是：靠自己，勤儉持家。

“節約生活開支，減少午餐花銷，多在家吃飯少去飯店。”他說，其他建議包括：盡量不出國旅遊，要旅遊就選擇在新西蘭境內。出門盡量住汽車旅館而不是酒店。這樣的生活要持續5年以上。

對於已經買房的人，他的建議是：盡快償還房貸，在重新裝修房子前想清楚是否必要。“如果要裝修，也要根據經紀人的建議，選擇低成本高質量裝修。”

Borrows稱，當初他和妻子Ella買首套房的時候也非常艱難。

“上世紀的80年代中期，在Taranaki買房要比現在艱難得多。當時利率超過了18%，通脹率達到了兩位數，工資跟不上通脹的步伐。整個1980年代和1990年代房價都在快速上漲。”他說，現在，已經輪到了他孩子這代人買房了。

“我看到他們在努力攢錢，想在惠靈頓或基督城買房。我兒子已經在Calgary買了房，他們夫妻倆只有中等收入。”他說。

Borrows接著講述了自己投資房地產的經歷。“我住在Hawera的壹套房中，名下另壹套房是惠靈頓的壹個公寓，2007年花了28.3萬紐幣買下。在那之前10年，這棟公寓只需要11萬紐幣。從1997年到2007年，價格上漲了2.5倍。接下來的10年，價格上漲了5萬紐幣。”他說。

來自New Plymouth的國會議員Jonathan Young也分享了自己第壹次買房的經歷。“我的首套房只有1000平方英尺，是壹棟新建的三臥室房。由於我自己就是項目經理，所以我在房子上投入了大量精力，自己去找打折的建材，甚至為了省錢自己建造了廚房。”他說，之後他又自力更生建了兩棟房，每次都是自己動手。

“我最近自建的這棟房，花了壹整個夏天假期打地基。大部分挖掘工作都是自己完成的，其他工作包括粉刷等也是我自己做的。這省下了數以千計的紐幣。”Young說。

上世紀80年代，他搬到了奧克蘭，在這裏買了房。

“當時的利率是22.75%，我們全家收入的50%貢獻給房貸，生活很艱難。”他說。

新西蘭統計局最新數據顯示，新西蘭目前的住房自有率為63%，較1991年的73%出現直線下滑。

（據天維網編譯）

“新西蘭優先”：新西蘭限縮移民政策 | 海外

澳洲甫於4月18日表示將廢除被外國移民當成永久居留跳板的“457工作簽證”，以保障本國人工作權，新西蘭隨即跟進，翌日宣布提高技術移民收入門檻等新措施，藉由緊縮移民條件控管人數，解決移民量創新高帶來的衝擊。

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新西蘭移民部長伍豪斯（Michael Woodhouse）在演說中指出，即便仰賴海外勞力的產業發現招募外籍勞工變得困難，政府也不多作辯解，“我們絕對奉行新西蘭優先的原則”。

就在紐國公布最新移民政策的前一日，澳洲宣布取消以外國專業人員和高技術勞工為對像的“457工作簽證”。美國總統川普周二也簽署一道行政命令，限發專供外籍人士申請的“H-1B工作簽證”，聲稱要幫助就業機會受到技術移民威脅的美國勞工。

新西蘭移民措施變革，包括提高技術移民的收入門檻。據英國《衛報》報導，一般技術移民年收入門檻提高到近5萬紐元，高技術移民年收入起碼要達到7.3萬紐元。

此外，發給低技術勞工的工作簽證，效期縮短為3年，而且簽證到期後須經過一段等待期，才能重新申請。

根據新西蘭統計局的數據，去年新西蘭的移民人數突破7萬創歷史新高，以來自英國、中國、印度、菲律賓、南非最多，其中大多選擇在人口將近150萬的第一大城奧克蘭落腳。

移民到新西蘭的人數創高，給奧克蘭及其他大城造成衝擊，住房短缺、交通壅塞、人口過多的憂慮日深，新西蘭頒布新移民措施的目的，正是為控管移民人數。

這系過去6個月來，新西蘭第2度緊縮移民政策，由於新西蘭將於9月舉行大選，許多選民對移民湧入甚感憂心下，移民政策料成為選戰焦點。

（據工商時報）

加州三市為全美最具競爭力房地產市場 | 美國

美國房地產公司Redfin發布的最新報告顯示，在房源不斷減少以及房價不斷飆升的現狀下，加利福尼亞州的聖荷西成為全美最具競爭力的住宅房地產市場。

據《聖荷西信使報》報道，Redfin的這份報告是對今年3月份的房地產數據進行分析得出。報告分析稱，今年3月聖荷西（San Jose）69.6％的售出住房成交價超出上市價，這一比例位居全美第一。按照同樣的標准，全國第二大最具競爭力的住宅房地產市場是舊金山（San Francisco），該市3月份有66.7％的售出住房成交價超出上市價。名列榜單第三的是奧克蘭（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交價超出上市價。

美國僑報網引述加州房地產中介公司Sereno Group創始人、首席執行官特拉帕尼（Chris Trapani）說，造成這種現狀的原因在於供求關系。他說：“住房房源緊張導致買家之間的競爭愈發激烈，房價就會隨之不斷上漲。”特拉帕尼指出，春季是房地產市場的周期性旺季。進入春季以來，買家數量不斷增加，然而房源仍然處於歷史低位，因此，在舊金山灣區南部房地產市場出現成交價超出上市價的現像極為正常。

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特拉帕尼說，大部分出現“成交價超出上市價”的是150萬美元（209萬新元）以下的房子。

事實上，“成交價超出上市價”也是一個全國性的趨勢。根據Redfin的數據，3月份美國在售房屋數量同比下降13％，房源數量連續第18個月下降。

與此同時，全美房價同比上漲7.5％，房屋中價達到27萬3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在兩周內進入交易階段，其中21.7％的房屋成交價超出上市價。

全美房地產市場中，從上市到交易用時最短的是丹佛和西雅圖，僅需8天時間。列在後的是奧克蘭和聖荷西，分別平均需要13天和14天。

灣區房地產市場的供不應求，有目共睹。聖荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中價上漲11.3％，達到95萬7000美元。在舊金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中價上漲8.2％，達到118萬5000美元。而在奧克蘭，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中價上漲11.6％至65萬美元。

（據聯合早報）

穆迪警告：新西蘭躋身全球四大“房市崩盤論”國家 | 海外

新西蘭目前的情況和次貸危機前的美國非常相似，房價一旦逆轉很可能給經濟帶來巨大打擊，銀行業首當其衝。

全球著名評級機構穆迪警告說，由於高房價和高家庭債務，新西蘭是四個最容易發生住房市場崩盤的國家之一。

被穆迪認為存在泡沫而且最可能破滅的發達經濟體有新西蘭、澳大利亞、加拿大和瑞典。這四個國家的住房市場如果發生問題，可能會帶來溢出效應。包括中國在內的經濟體都將受到影響。

新西蘭房價在過去三年裡上漲了30%，與西班牙、愛爾蘭和美國在次貸危機前的情況非常類似。

新西蘭經濟的下行風險來自於對建築業的嚴重依賴、住房需求波動較大、利率上升衝擊和住房可負擔性壓力。

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盡管央行通過存貸比政策要求貸款人提供更多首付，一定程度上緩解了金融部門的信貸風險，但房價如果出現逆轉，國民經濟將受到破壞性影響，並且引發失業潮。如果政府認為形勢嚴峻，很可能還會被迫紓困銀行業。

在奧克蘭，房價中位數已經突破90萬紐幣，是一個家庭平均工資的10倍。奧克蘭已經躋身全球最不可負擔的城市之一。

創紀錄的淨移民流入、低利率和住房短缺共同推高了奧克蘭的房價。

穆迪認為目前的人口增長趨勢還將保持，但一旦出現逆轉將帶來大量的空置住房。住房空置率走高後房價會下挫，這將進一步抑制需求，帶來住房市場的崩潰。

此外中國加強對資本的管制和新的借貸政策都可能成為“風險之源”。

不過針對穆迪的評論，新西蘭銀行家協會首席執行官Karen Scott-Howman說，新西蘭各大銀行已經進行過央行主導的“壓力測試”，事實證明銀行能夠應對房市崩盤的衝擊。

“不要忘記，即使在全球金融危機期間，新西蘭也沒有一家銀行倒閉或尋求政府救助。”

“我們的銀行業有著強大、穩定和審慎的監管。”

（據新西蘭先驅報中文網）

總理：北岸房價雖然下跌但總體需求還是不少的 | 新西蘭

根據最新數據顯示，奧克蘭北岸房價已經連續三個月呈下降趨勢，但總理Bill English認為，人們對房屋的需求還是很強烈。

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QV的官方數據顯示，北岸2月的平均房價為119.7萬紐幣，比1月下降1.4%，但相比去年2月還是有11.2%的上漲。

周三，English宣布了壹項針對Long Bay Primary School的發展計劃，意味著會有越來越多的家庭搬到這壹區域居住。

“不僅僅是移民，原本計劃離開新西蘭的家庭也改變主意留下來了，”English說道。

English表示，雖然QV數據顯示最近房價有所下跌，但目前還不清楚這是否會成為趨勢。

QV發言人Andrea Rush也表示，房價下跌只是暫時的，需求仍然是由移民和投資者主導。

去年，儲備銀行實行新的LVR政策後，房價同樣有所下跌，在同年4月時再次回升。

根據QV數據顯示，北岸沿海地區（包括Takapuna、Devonport和East Coast Bays）2月的平均房價為136.3萬紐幣，相比1月下降1.7%。

Onewa地區（Glenfield、Northcote和Birkenhead）2月平均房價為96.3萬紐幣，相比1月下降0.9%。

而north harbour地區（Albany和Unsworth Heights）2月平均房價為117.6萬紐幣，相比1月下降1.2%。

相關資訊：悉尼CBD附近買房最少得花多少錢？

（據新西蘭天維網）

奧克蘭人口增長比預想的還快房價只能服從剛需？ | 新西蘭

在大家正在熱烈討論奧克蘭是否能建造足夠的房屋時，壹項新的數據發布顯示奧克蘭的人口增長可能比人們預想的還要快，意味著住房剛需將持續地增大。

這項由新西蘭統計局發布的最新“地方性人口調查”，是繼上壹次，即2015年2月報告以來的更新。這壹系列的報告以2013年的人口數據為基礎，推算出至2043年各地人口的預計情況。

奧克蘭地區人口預測

根據對出生率、死亡率以及移民數量等的估算，統計中按照“高位、中位、低位”三種情況顯示人口數據。如果按照“中位”的數據來看，2018年6月，奧克蘭的人口數量將達到近170萬人，這個估算結果比兩年前的報告中的“中位”人數多出了5萬人，而且比當時預估的“高位”人數也多。也就是說，奧克蘭的人口增長完全超出了此前絕大多數的預算結果。

新西蘭統計局估計，奧克蘭的人口數量在2014年6月突破了150萬大關。假如2018年6月人口真的突破170萬，那也就意味著未來4年內，奧克蘭的人口可能會增加20萬人，即13%的增長。如果奧克蘭再增加這20萬人，按照3個人住壹套房來算，就意味著未來需要多建66500座新房。從2014年年中刀2016年年底，奧克蘭壹共向23500座新房發放了建設許可。也就是說，43000套新房要在未來18個月內建設完成，才能趕上人口增速。