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泰國房產投資相關常識十問 | 泰國

泰國是全球最受歡迎的旅遊目的地之一，也是東南亞最受投資者青睞的國家。事實上泰國現在處於高速的發展中，政府在大力修建基礎建設，改善交通狀況，從而促進了泰國房產市場的發展。下面為大家總結了一些關於在泰國買房的常識性問題，希望對大家有所助力。（泰國清邁購房）

Q1：泰國房產(公寓)產權是多少年?是否限購？

泰國公寓產權多數是永久產權；少數為皇室土地的是30年產權。房屋不限購，可購買多套，一套用來自住，其他的收租以供養貸款或在當地生活度假開銷。

Q2：在泰國買房手續如何辦?

1、買賣雙方確定最終銷售價格和意向後，需及時確定房款支付時間，於此同時買方需要支付訂房押金來保留預訂。

2、買方轉賬支付訂房押金後會收到押金付款收據及文件聲明該特定公寓房間已為該客戶預留。

3、付款日，雙方簽訂購房及銷售協議並簽字，同時，購房所有必要文件也要全部確定，詳細列表如下：

賣方：

a. 銷售方的身份證明文件;

b. 泰國業主：身份證+房產證

c. 外國業主：護照及有效簽證

d. 泰國公司業主：全套公司註冊文件(由泰國政府提供，文件出具日期3個月以內，建議最好1月以內)，公司董事長身份證或護照

e. 無債務文件：該文件表明所購公寓沒有任何債務，例：物業費、水電費等。銷售方會從公寓管理物業獲取該文件。

f. 如需要授權委託代理書，及代理人的身份證明文件。

買方：

a. 買方的身份證明文件;

b. 泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form(FETF證明文件(舊稱：Thor Tor 3，任意轉賬數額超過20,000美金即可向銀行申請，此文件甚至可向第三方購買)

c. 有外國身份買方會因各次轉賬數額不到20,000美金而無法申請FETF表格，這種情況銷售方可要求出示相關證明函來代替， FETF表格只要求外國身份買方提供。

d.（如需要）授權委託代理書，及代理人的身份證明文件。

Q3：養老選擇哪個城市比較好?

泰國各個城市都有自己的特點。需要就個人的喜歡和需求對泰國的城市進行評估。總體來說北部的物價都比南部沿海區域的便宜。甲米做為新興的被國人熟知的沿海度假小城，具有較高的投資價值也是養老度假的首選。清邁環境清幽，房價低廉也是養老的絕佳之地。

Q4：泰國養老政策怎麼樣?

年滿 50 歲的外國人可以在泰國申請養老居留。（在當地銀行擁有 80 萬泰銖存款，約合 16 萬人民幣）

Q5：投資泰國選擇的城市不同之處?

1、對於投資曼谷房地產(公寓)來講，由於受國際化的影響，曼谷作為泰國首都，國際化水平較高的城市，很多投資者會選擇曼谷作為他們的投資商業基地。

2、對於投資普吉、甲米、華欣和芭提雅房地產(公寓)來講，大多數是對生活方式的一種投資，主要為度假型投資;既能增值，又能為帶來豐厚的租金回報，是非常好的投資。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

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房屋價格：約¥ 80萬
建築面積： 26平方米
土地面積： 26平方米
房型： 1 臥 1 衛 1 車庫
樓層：共 8 層
房齡（年）：尚未竣工
其他屬性：海景觀朝向東

3、對於投資清邁房地產(公寓)來講，多數人會把清邁當做退休養老生活的理想之地，對於想永久居留在泰國的外國人來講，能夠擁有一個夢想中的房子是一個重要的事情，所以自住養老為主要目的，投資是其次。

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房屋價格：約¥ 113萬
建築面積： 305平方米
樓層：共 1 層
房齡（年）： 1
其他屬性：原裝保留城市景觀朝向東

Q6：泰國房地產（公寓）物業設施有哪些?

一般泰國公寓物業設施有：停車位、健身房、游泳池、圖書館、桑拿室;這些都是免費使用的。

Q7：泰國房地產（公寓）物業管理費是多少?

一般為 35—50 泰銖/平方米/月，具體按房地產開發商的規定收取物業管理費，物業費的高低和樓盤的配套設施齊全度有關係，不會有樓盤物業什麼都沒有物業費還高的道理。

Q8：泰國房產有無公攤面積?

泰國房產無公攤面積，都是按實際使用面積計算。

Q9：在泰國買房是否可以辦理銀行貸款?

在泰國買房可以辦理銀行貸款，目前中國工商銀行(泰國)為外國人在泰國買房提供原則上不超過房款總額50%的購房貸款。有某一些樓盤的開放商也有專門針對外國人的貸款政策。

Q10：購買泰國房產如何管理?

您可以委託物業管理處管理出租您的房產，在您需要入住的時候提前和物業管理處溝通聯繫即可。並且部分樓盤還有返租的服務，你投資完成首付後即可享受無風險的回報。

從當前的泰國房價、租金回報率的增長，可以看出泰國房產已經進入了“黃金十年”，如果你錯過了10年前的北上廣，泰國正是你現在不可錯過的選擇。

來源：網易房產

責任編輯：Shelly Du

學者建議加政府住房補貼助力西亞韓菲裔移民融入社會 | 加拿大

加拿大吸納外來移民的宏大目標給該國經濟帶來了新的活力，也為新移民的融入問題帶來新的考驗。近日，加拿大不列顛哥倫比亞大學的地理學家Daniel Hiebert 在《加拿大城市研究》期刊上發表了對加拿大不同族裔移民的住房擁有率做了細致研究，並建言加拿大政府有針對性的對購房困難族裔例如西亞、韓語族裔及菲律賓裔移民提供住房資助，幫助新移民早日融入加拿大社會。

英國哥倫比亞大學地理學家Daniel Hiebert最近在“加拿大城市研究”（Canadian Journal of Urban Research）冬季刊上的壹篇論文上表示，“首先，移民政策本質上也是壹種房產政策。”

“如果移民的規模發生巨大改變，那麽加拿大的大城市房產市場很有可能會是另壹番景象。對於加拿大最近的移民決策，將移民人數從從2015年的約270,000提高到2020年的340,000，5年內增加7萬移民，這壹政策當然會拉高房產的市場需求，“Hiebert說。

通過研究加拿大不同移民種族在購買房產和出租房產的行為模式，Hiebert得出結論，相對於加拿大本國出生公民，移民的住房購買力當然要高很多。

Hiebert表示，華人移民在溫哥華和多倫多這樣昂貴的城市中的房屋擁有率相當高，程度令人驚訝。“新移民中，華裔的個人擁有房屋的比率特別高：在2006年到2011年期間，每10個華裔移民中，有7個擁有加拿大的自有房產。

研究還發現，華裔移民在抵達加拿大後的幾年內就購買了住房 – 比如溫哥華，整體購房率就高達69％。此外，研究還表明來自東亞的新移民是用在自己國家積累的資本購買加拿大的房產。

來到多倫多和溫哥華的華裔移民中有73%的擁有加拿大的房產。鑒於從中國，中國香港和臺灣到溫哥華的個人移民規模，華裔移民的湧入無疑對兩個加國大都市房產市場產生影響。

Hiebert還深入分析了英國哥倫比亞大學地理學家David Ley的早期報告，並多次提議加拿大企業聯合會要關註快速增長的移民數據和溫哥華和多倫多的高價住房之間的關聯。

Hiebert經過對加拿大統計局這十年來的數據分析之後，認為移民和住房價格之間存在必然聯系，即富裕移民正在擡高加拿大主要城市的住房價格，與此同時，低收入移民卻不得不支付租方費用。

“最近幾年湧入加拿大的移民”無疑對多倫多和溫哥華住房價格的上漲產生了必然影響，也刺激了房產市場。“Hiebert說。 “但與此同時，成千上萬的低收入的新移民卻不得不為支付房租而焦慮。”

而在上個世紀90年代興起持續二十年的移民潮卻並未對當時的加拿大房產市場帶來多大影響，這是Hiebert的另壹個發現。那個時候，來到加拿大的低收入移民或者難民是買的起房的。 “即使是當時全加最昂貴的城市，大多數難民也能夠生存”。

溫哥華地區的住房是加拿大最貴的，Hiebert說：“溫哥華地區個人住房市場壓力最大，三分之壹溫哥華人在住房上的支出超過其收入的30％其次是多倫多，27.6％，蒙特利爾是21.8％）。”

Hiebert在分析不同種族買房意願和能力時發現在溫哥華，白種人的平均房屋擁有率為67.4％，低於非白人種族72%的擁有率。

溫哥華地區華人居民中有八成成年人住在自有屋中，大概規模為23.3萬。而來自南亞地區例如印度等區域的移民中，有75.1％的人擁有自有房產，規模問12.1萬；菲律賓人和南韓人的房屋擁有率為61％，而拉丁美洲人和黑人則為46％。阿拉伯人最低，達到37.3％。

其次，在加拿大三大城市住房困難的群體分別是韓語族裔，和來自伊朗等阿拉伯語系國家的人，他們中的很多人處於頻繁更換租賃房的狀態。Hiebert還表示，“ 菲律賓人的財務壓力看起來最小，因為他們看起來不是很急於買房置業。”

基於上述研究，Hiebert這位地理學教授提出了加拿大聯邦和省政府應該針對不同族裔的加拿大移民的收入情況有針對的“增加住房補貼“以使新移民更好地融入加拿大社會。

來源：《蒙特利爾憲報》

原稿發布日期：2017年12月24日

責任編輯：Lisa Zhu

加拿大房市上的海外買家調查壹城市成投資“新寵” | 加拿大

12月20日，加拿大統計局與加拿大房屋按揭公司（CMHC）聯合發佈一項報告，揭示海外居民持有加拿大物業的比例。結果顯示，多倫多及溫哥華擁有住宅物業的海外居民比例不足5%。然而，海外買家所購置物業均比本地居民的物業要貴一些。資料又顯示，各類型住宅物業中，擁有公寓樓的海外買家最多。加拿大統計局相信，這與公寓價格低廉，有人定期管理，且容易打理有關。

據悉，這是加拿大統計局得到聯邦政府撥款後。當即蒐集海外買家置業資料所作出的首份報告。但該數據報告中未包括海外買家來源地。

海外買家喜歡買貴房子

數據顯示，多倫多市由海外居民持有的住宅物業達3.4%，佔總物業價值3%。而溫哥華由海外居民持有的住宅物業則達4.8%，佔物業總值的5.1%。

多倫多市及其鄰近地區中，海外居民持有物業比例，以多倫多市最高，佔4.9%；其餘依次為烈治文山市（3.6%）、萬錦市（3.3%）及喬治娜鎮（Georgina）（2.9%）。

多倫多及周邊地區，海外居民擁有的獨立屋平均價為94.41萬加元，較本地買家買入（均價84.06萬元）高出12.3%；溫哥華海外買家擁有物業平均價為230萬加元，比本地居民160萬加元物業價格，高出43.7%。

此外，公寓市場情況類似，海外買家購置的物業價格均高於本地買家。多倫多市，前者為42.05萬加元；後者為38.5萬加元；溫哥華市則分別為69.15萬加元及52.67萬加元。

由於加拿大統計局與CMHC蒐集數據的方法不同，導致兩者公佈的海外買家擁有公寓比例有差別。前者指多倫多公寓約有7.2%為海外買家持有，溫可華則佔7.9%；後者卻指海外買家在多倫多及溫哥華地區持有的公寓比例各佔2.5%及2.2%。

海外買家轉戰蒙特利爾

CMHC又指，由於安大略省府及卑詩省府先後推出海外買家稅，故令部分海外買家轉移至多倫多及溫哥華以外的市場置業。其中，蒙特利爾市中心及Nun’s Island地區的公寓倍受海外買家追捧。今年1月至11月為止，已有860名海外居民買入當地的公寓樓，較去年同期上升33%。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

蒙特利爾的中國買家已上漲至21% | 加拿大 — 蒙特利爾市中心及Nun’s Island地區的公寓倍受海外買家追捧（圖片來自於居外網真實房源，物業編號：34659642）

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升幅雖大，但海外居民擁有當地公寓比例僅達1.5%。據悉，這些買家中有21%來自中國，17%來自法國，28%來自美國。CMHC首席經濟師杜根（Bob Dugan）表示，蒙特利爾不僅房價偏低，且經濟也十分強勁，所以吸引了無數海外投資者。

加拿大地產協會的數字則顯示，多倫多及溫哥華的房價指數由2005年1月至2017年11月止，分別上升145%及173.7% 。單在過去3年，多倫多及溫哥華的房價也分別上升超過40%及60%。

來源：加拿大頭條

責任編輯：Shelly Du

硅谷房產火熱創新高 2017年10幢房產溢價超百萬美元 | 美國

都知道舊金山灣區房地產火熱，但熱度到底如何，近期靠近硅谷的中半島房產市場令這種熱度達到新高度：有成交房屋的溢價（成交價高出標價的部分）已經達到驚人的百萬。

通常來說，靠近硅谷高科技公司的房子，往往成交價比標價超出不少。在谷歌（Google）公司總部所在的帕洛阿圖（Palo Alto），一幢位於科羅拉多大道（Colorado Avenue）的房子標價為290萬美元，最終以390萬美元售出，溢價100萬美元。

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帕洛阿圖Colorado Avenue的物業溢價100萬美元（截圖自CBS News）

位於洛斯阿圖斯（Los Altos）山上的Anacapa Drive的一幢標價280萬美元的房子，最終以450萬美元成交，溢價更是高達167萬美元。

洛斯阿圖斯Anacapa Drive的物業溢價167萬美元（截圖自CBS News）

這還不是溢價最高的，位於洛斯阿圖斯大學大道（University Avenue）的一幢標價790萬美元的房子，溢價更是達到了驚人的180萬美元。

洛斯阿圖斯University Avenue的物業溢價180萬美元（截圖自CBS News）

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2017年，溢價超過100萬的房子，在中半島（Peninsula）地區多達10幢，其中有6幢是由德利昂房地產公司（Deleon Realty）代理。

這麼高的溢價，到底背後是什麼原因造成的呢？

德利昂房地產公司總裁邁克‧瑞卡（Mike Repka）承認，房地產市場太瘋狂了！

瑞卡說，這是由於一種房地產市場常見的策略——拍賣競價造成的。為一幢1,800平方英尺的房子花上300～400萬美元看起來不可思議，瑞卡說，但當你知道有另外11個人跟你在競爭這個房子，你就不會那麼想了。

由德利昂房地產公司經售的一幢房子位於帕洛阿圖的Waverley Street，標價390萬美元，最終以超過500萬美元售出。瑞卡說，像這樣的房子往往會將標價故意壓低，以吸引更多的競標者，如果操作得當，最終成交價將會更高。

瑞卡表示，到拍賣場就知道，一般每個人可能准備舉2～3下牌子（加價），如果有12個人這麼做，那麼最終加上去的價格就會很高。

正在居外網上掛牌出售的舊金山灣區洛斯阿圖斯山6臥5衛房產——日出農場莊園（Sunrise Farm Estate）

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延伸閱讀：【聖誕前買拍賣房的六條致勝之道】

來源：CBS News
責任編輯：Zoe Chan

泰國房產2018年存量房趨勢預測 | 泰國

據泰國住宅銀行房地產信息中心負責人威猜透露，泰國經濟數據呈現良好增長趨勢，預測2018年國內生產總值（GDP）增長率有機會超過4％；房地產市場的風向標是房屋過戶數據，自2017年底開始呈現好轉趨勢。

房地產信息中心預測，明年全國房屋過戶量將增長6.1%，曼谷及周邊府增長率達8.6%以上，主要原因是泰國註冊興建的房產物業項目增加17%。另一方面，由於泰國房價上升達12.6%，同時令新增樓按貸款提高3.9%，達6,100億泰銖。威猜表示，今年底估約26萬個單位，預測2018年待售房屋數量將增至27萬個單位。以房屋類別劃分，低樓層項目約15萬4200個單位，公寓約12萬1900個單位，可進一步分為公寓項目佔44.1％，多棟聯建房屋佔24.3％，獨棟別墅佔23.5％，雙拼別墅佔8.1％。

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泰國房產2018年存量房趨勢預測 | 泰國 — 泰國房地產市場發展良好（圖片來自於居外網清邁真實房源，物業編號：15469735）

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當中，曼谷及周邊府的待售房屋來自公寓及低樓層項目，各佔一半，依次為7萬9900個單位及7萬4300個單位；外府地區的待售房屋則主要來自低樓層項目，約佔7萬9900個單位，公寓項目約4萬2000個單位，大部分位於普吉島及清邁府。

不過，由於庫存消除速度與往年相近，房地產市場不會出現供過於求的現象，而且庫存量足夠推動房市持續良好增長。房地產信息中心評估明年的房地產庫存平均約需要15個月消化，可分為低樓層項目約需要17個月消化，低於以往的19個月；以及公寓項目約需要13個月消化，略微高於正常水平的12個月。

泰國房地產市場及相關產業每年貢獻的生產總值達8000億銖，為推動國家經濟成長的重要產業之一。

互聯網綜合整理

責任編輯：Shelly Du

2018年澳大利亞房市將降溫，尚無內部崩盤風險 | 澳洲

澳大利亞房價增速正在放緩，拍賣清盤率正在下降，住房信貸增速也正在放慢，所有這些跡象都表明：在經歷多年的強勁增長之後，房產市場開始降溫。

許多人想要問的是：这样的情况下，澳大利亚的房价多少钱一平？這一放緩是否會直接導致價格下跌，還是僅僅增幅放緩？

匯豐銀行(HSBC)首席經濟學家保羅•布洛克斯漢姆(Paul Bloxham)表示，除非全球經濟受到衝擊，否則澳大利亞的住房市場在2018年很可能是軟著陸。

“我們認為房價不會急劇下跌，”他說。

“儘管澳大利亞央行在2018年開始提高貸款利率，但我們預計，隨著房產市場降溫，現鈔匯率收緊政策會適當放緩，當前緊繃的審慎政策也會有所放鬆。”

至於更明顯的經濟放緩，布洛克斯漢姆表示，這種風險是存在的，但如果發生也很可能是外部因素推動，而非國內因素。

他說:“硬著陸是可能的，但我們認為，這需要來自海外的負面衝擊，以及失業率的大幅上升。”

“簡而言之，我們沒有看到嚴重的地方住房失衡，仍然認為澳大利亞的房地產市場是繁榮的，並非房地產泡沫。”

那麼，布洛克斯漢姆對2018年房產價格走勢有何看法?

答案可在下面的表格中找到，該表格展現了他對悉尼、墨爾本和布里斯班房產情況、房屋單價以及阿德萊德和珀斯房價的預期。

“自7月以來我們對2018年全國房價增長的預測一直未變，我們預計增速將從2017年的9%放緩至2018年的3-6%”，布洛克斯漢姆說。

“然而，鑑於最近的趨勢及對人口增長預測的變化，我們下調了對悉尼2018年房價的估算，同時提高了對墨爾本2018年房價的預測。

“我們預計悉尼的房價將在2018年上漲2-4%，墨爾本將達到7-9%。”

“我們對2018年其他城市的房價預測基本沒有變化，即房價將繼續保持低個位數的增長率。”

在布洛克斯漢姆看來，今年下半年，許多盛行的主題——悉尼和墨爾本的放緩以及其他大多數首府城市的窄幅增長——仍將持續。

“悉尼和墨爾本的放緩是由一系列因素造成的，”布洛克斯漢姆說。

“首先，公寓樓的興建給市場帶來了新的住房，住房供應增加了；其次，審慎管理收緊，投資者貸款利率提高；第三，外國需求有所回落，這主要是中國政府限制資本外流以及國內銀行對海外投資者實行貸款限制、提高稅收所導致。我們預計這些因素將持續阻礙未來幾個季度的房價增長。”

編譯：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

西班牙，這次請不要錯過 | 西班牙

“默默前去朝聖的人愈來愈多，朝聖的地點開始改變。在石頭上，在森林裡，都會看到小型的獻祭——用小麥編織的花束、一束石楠上插著一枝羽毛、用蝸牛殼排成的圓圈等。” 於是，2016年4月下旬，一個人踏上了西班牙聖地亞哥朝聖之路，以萊昂為起點，聖地亞哥為終點，10天徒步了311公里。在路上，有獨行，有結伴，看過美景，翻越山丘，穿過村落和城鎮，有快樂也有沮喪，腳在地獄心在天堂。當我看到聖地亞哥大教堂時，心已空靈透徹。

—–捷克作家西列克（Václav Cilek）《看不見的蜜蜂》

根據Expat Insider 2017最新統計，西班牙在全球生活質量排行榜上排名第三，僅次於葡萄牙與中國台灣，而在Leisure options中擊敗了64個國家，取得第一。

高達九成的西班牙僑民表示他們非常滿意在西班牙的生活且很快樂。並有超過八成的人普遍滿意於居民間的互動與許多的休閒活動選擇。更有超過三分之二的居民表示他們非常喜歡西班牙的天氣與氣候。

對眾多嚮往西班牙的人來說，移民政策上的優勢只是一方面，西班牙經濟、房產、醫療等方面的良好表現以及優質的自然環境和豐厚的文化底蘊等綜合評比才是也是人們選擇西班牙的重要原因。

西班牙買房移民現在帶來的不僅僅是一個海外移民身份了，隨著西班牙房產價格的上漲，西班牙買房已經成為一種極具吸引力的投資方式。買房的同時，不僅可以獲贈海外身份，在這個美麗且浪漫的國度生活，同時可觀的房產增值帶來的利潤也可以在平衡資產配置的同時，帶來可觀的收益。

尤其是從西班牙推出黃金簽證後，前往西班牙買房移民的中國人更是急劇增加。但是，從不少案例來看，很多中國人在西班牙買房過程中都遭遇了各種問題。

因此，今天，居外就為大家帶來一些經驗，供大家參考。

1、找居外推薦靠譜的經紀

許多客戶為了節省那區區幾萬人民幣的經紀服務費，就自己前往西班牙找當地的所謂正規機構辦理該事項，由於語言的不通以及政策的不解，往往會造成雞飛蛋打的局面。所以，這裡強烈建議有西班牙買房和移民想法的客戶選擇國內資質齊全，專業靠譜的經紀，比如維納資本（Werner Spain）。

維納資本 (Werner Spain)是業內專業的經紀公司，尤其在辦理西班牙黃金簽證的事上。除了提供購房服務以外，維納也為買家代辦西班牙銀行開戶，開稅號等服務，西班牙銀行開戶和開稅號本來是要求申請人本到現場，身份驗證後才能開辦，現在維納資本（Werner Spain）可以為國際買家代辦。目前，市場上只有Werner一家有這樣的資質。

Werner為買家辦理所有的手續，買家只要在領居留卡的時候去西班牙一次即可，減少了成本，降低了風險。

2、房產項目考察

任何項目都是一種投資，投資與風險必然連體存在。西班牙投資移民政策雖然穩定，但也只是相對而言，客觀來講，不代表沒有風險。只有清晰瞭解了房地產開發商的土地所有權、房屋所有權、房屋價格的真實性、歷史成交記錄等等，並做好綜合評估，才能有備無患。建議買家可以諮詢居外西班牙的專業房產經紀人，清晰瞭解當地房源情況。

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西班牙購房指南

季律師解析西班牙房產投資

作者：Lisa Zhu

責任編輯：Shelly Du

中國買家佔希臘房產國際買家四成 | 希臘

居外網數據也反映出了類似現象，“中國人對於希臘房產的需求基數很小，不過增長較快。我們在2015年進行的相關調查顯示，當時中國人對於市場經濟復甦是持一定懷疑態度的，但近期有跡象顯示他們的看法在發生轉變。就我們平台上對於希臘房產的詢問量來看，今年第三季度同比上漲了158.5%，目前的詢盤中位價是30萬美元。”Carrie Law表示。

紐西蘭房產禁購令可能明年二季度生效澳洲新加坡公民除外

外籍人士財產購置權是包括紐西蘭和澳大利亞在內的許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲，提高本國公民的住房自有率，紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在紐西蘭購買住宅，日前，該提案已經提交紐西蘭立法機構。

圖：纽西蘭新當選總理在今年秋提出這壹提案，禁止外籍人士購房

紐西蘭住宅物業上漲去年達到10.46％，在過去三年價格上漲了34％。因此，紐西蘭政府開始擔心中低收入人群會徘徊在樓市之外。雖然紐西蘭的住房擁有量已經達到了65年來的最低水準，但是四十歲以下的成年人只有四分之一擁有自己的住房，而1991年則為一半。

紐西蘭移民人數在上個財政年度增長了19％。大量的移民數量，低利率和有限的住房供應，特別是在最近地震的影響，推動了房價的上漲。

2017年12月14日，紐西蘭禁止外國人購房立法正式提交議會，該提案有望在3月底通過后實施。外國人在紐西蘭購房更加困難 – 紐政府卻認為這是未來打擊投機性房地產市場的第一步。

在紐西蘭對海外買家關上大門以前，居外網為各位找來獨家新西蘭房源，獲取超速紐西蘭房源購買資訊專業服務，請訪問居外網。

該提案立法時間表

* 12月14日（週四）引入國會；

* 下個星期進入一審；

* 立法要走的“特別委員會”流程縮短加快；

* 新年后紐國會將繼續二審三審；

* 2018年3月底之前通過並實施；

在未來，只有紐西蘭和澳大利亞公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能購買住宅而不需要經過特殊的篩選。

新房產部長Phil Twyford表示，“雖然禁止外國人購房有可能違反貿易協定，但這壹屆聯合政府把提高住房自有率和實現房價的可負擔性作為最重要的目標。”

目前紐西蘭執政的工黨、綠党和優先黨都是反外國買家黨派，預料此項法案通過沒有問題。

除了澳籍人士在該法案規定內可以獲得豁免之外，新加坡公民也可能最終會獲得豁免。因為根據自由貿易協定的一般精神，締約國不能在締約之後再出臺和此前協定精神相違背的投資規定。而現在雖然TPP沒有最終簽署，但是紐西蘭和新加坡的自由貿易協定中，已經規定了自由對等投資。

Phil Twyford表示，在紐西蘭立法之後，如果和新加坡方面無法達成協議，那麼會再在法律中增補一條，將新加坡籍公民增補至澳大利亞籍公民同樣待遇。

在14日上午對紐西蘭電視臺發表講話，Phil Twyford表示，這是迎接新一輪市場繁榮的第一步，也是讓年輕的紐西蘭人擁有自己的房子。 “我們正在修訂”海外投資法“，讓住宅用地的管理也納入投資法的適用範圍。“以免房市再次因為外國直接投資的湧入而暴漲，過去五年我們已經見到外國投資帶來的傷害，接下來我們不希望再重複這種歷史。”

“現在市場非常冷靜，我不認為海外買家現在在紐西蘭房市上還有什麼影響力。”

Phil Twyford繼續表示，政府不希望阻止移民 – 只是想知道在這裡買房子的人想留在這裡。他在媒體解釋新法重點：外國人新建房產然後出售可以不在約束範圍內，因為這會為紐西蘭增加房源，修改後的政策將和澳洲類同。

隨著立法程式啟動，房產新政的更多細節也被披露。

截止目前媒體披露的新政策細節，買房優先順序如下：

（預期2018年4月1日前實施）

第一類紐西蘭公民和澳大利亞公民，直接買房，無審批；

第二類紐西蘭永久居民和澳大利亞永久居民，可直接買房，條件是過去一年需要在紐西蘭居住。（過去一年在紐西蘭居住的標準是過去12個月住滿183天）;

第三類居住不滿1年的紐西蘭或澳大利亞永久居民，以及紐西蘭其他非永久居民簽證，需要通過海外投資辦公室審核後可買房；

上述其他非永久居住簽證包含工簽、創業移民工簽、以及技術移民類和投資移民類別下的resident visa，以及配偶、父母團聚、未成年子女以及難民、薩摩亞和太平洋島國特殊簽證。但不包含短期（臨時）工簽和學簽。

第四類利用公司及信託購房的，如公司和信託的外國股份大於25%，就需要先通過審核批准才能買房；

第五類在紐西蘭本地的外籍人士以及離岸的外籍買家，原則上不能購買二手房，除非推倒造新房，然後出售；可購買公寓期房，但購買後也不能自己居住。一句話，其他的非永久的居民簽證類別要買二手房均需審批。而學簽待遇比工簽更差，基本算成外國人，他們今後租房會成為主流。

檯面上，法案中留了2個例外豁免：

* 可增加房源的例外。任何人購買土地建造新房然後出售的，可以獲得新法豁免。包括買家購買一個現有的二手房，推到之後重新建造多套然後出售的，可以豁免；

* 可證明長期心系紐西蘭的例外。針對持紐西蘭非永久的居民簽證的，需證明自己準備在紐西蘭長期居住安家的可例外。

Phil Twyford說，“海外投機者把首次購房者和家庭趕出了房產市場，而這一法案將保證房產價格由紐西蘭的買家決定，而不是國際買家。這類人群“可以買一個房子自己住，需要通過審核，審核標準目前暫時未定”。但是，這類人群“在離開這個國家或者簽證到期的時候，必須把房子賣了。”

居外網海外房產分析師楊嘉錫認為禁止外國人法案的推出並不會立刻對紐西蘭房價帶來立竿見影的冷卻效應，因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果，澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。同樣觀點得到紐西蘭房屋研究院的資料支援，目前，紐西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。

編譯：Lisa Zhu

參考來源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

紐西蘭本週有望公佈禁止外國人購買成屋法案

2017年初，匯豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham發表年度經濟展望時，曾對新西蘭的經濟強勢增長表示了樂觀看好，其觀點在《2017年新西蘭 – 再次展示強勢（New Zealand in 2017, Outperforming again）》中有所反映，但他也提示了這個“搖滾明星經濟體”裏的風險主要存在於 “住房負擔能力和民間的個人高負債率”，這兩大因素將會極大影響新西蘭的金融穩定性。

報告發表過後的這近壹年裏，新西蘭住宅租金繼續上漲，但新屋的建設仍然是追不上人口增長的速度，尤其低利率吸引而來的投機性炒房者令民眾擔憂。新西蘭財政部長羅伯森表示，「新西蘭住宅市場已完全斷鏈。土地與建物價格過高，平價住宅建案大幅下降」。

許多西方國家都存在這種現象，包括加拿大、英國及澳洲等；由於利率偏低，使房價飛漲，令許多低所得者毫無購屋的希望。外國買家大舉湧入，也拉高房租，加上工資停滯，及金融海嘯後政府削減公共住宅計劃，都打擊住宅供給量，以及民眾的負擔能力。

但新西蘭的情況尤其尖銳。據耶魯大學最近的報告指出，新西蘭遊民約4萬人，占總人口約1%，比率是所有已開發國家中最高者；這些人露宿街頭，擠在臨時收容所，或低標準住所內。

奧克蘭慈善團體“保祿之家”管理人魯雷基表示，“新西蘭是低薪國家，壹般勞工很難買得起住宅。現在無產遊民的最大挑戰是雖然有工作，仍難以找到房子及負擔的起房租”。

9月底時全新西蘭約有5,844人在排隊等待“廉租屋”，人數比兩年前增加42%。新西蘭的可負擔住宅短缺危機也是9月大選中新西蘭保守黨派「國家黨」敗選、下臺的主因之壹。

副總理兼「新西蘭優先黨」黨魁彼得斯表示，“住宅政策將改變，並將告知國際社會，新西蘭不再像過去壹樣『待售』。”

由於中國投資人湧入，使新西蘭房價10年來上漲57%，奧克蘭房價更大漲90%，並贏得全球「超級富豪之鄉」的令譽，例如科技業創投家彼得．泰爾便在新西蘭擁有龐大地產。

金融海嘯之後，新西蘭政府賣光了所有公共住宅，但並未新建足夠的平價住宅。去年奧克蘭曾出現數十個家庭在車上睡覺的情況，迫使前述新國家黨領導的政府撥款3億紐幣采取緊急措施，包括將無產家庭安置到汽車旅館內，這給新西蘭政府財政也帶來了巨大壓力。

新上臺的工黨政府除了將禁止外國人購買成屋外，並計劃新建10萬戶平價住宅，停止出售公共住宅，並對新西蘭無產家庭提供更多財務協助。為了打擊炒房客，工黨政府還希望能對買房後五年內再出售的投機客課征新稅。

但居外網海外房產分析師楊嘉錫認為此舉不會立刻對房價帶來立竿見影的冷卻效應，因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果，房價不可負擔性仍然排名全世界第三。同樣觀點得到新西蘭房屋研究院的數據支持，目前，新西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。

作者：Lisa Zhu

参考信息源

https://www.ft.com/content/66c16b5e-d8b5-11e7-a039-c64b1c09b482

https://udn.com/news/story/6811/2867578

http://www.scoop.co.nz/stories/BU1712/S00285/foreign-buyer-ban-will-have-minimal-impact-on-sales.htm