投资 – Page 68

專家提業主：利率或上升投資或償貸先考慮風險 | 加拿大

按揭利率接近歷史低位，令不少業主會考慮應否提前清還按揭貸款，抑或用資金投資賺取更高的回報。有專家提醒，業主在作出決定前須考慮可承受的風險、還款年期等因素。

萬錦投資機構Objective Financial Partners財務策劃師希思（Jason Heath）表示，在理論上如果是壹個長期及積極的投資者，進行投資應該勝過償還債務。根據過往歷史，加國股票回報在長遠而言是高於平均按揭利率，但他提醒並非每個人都可以把所有資金壹直保持投資於股票，以及不在錯誤的時機沽售股票。

低風險投資者應先還貸款

希思表示，相比起保守的投資者，壹名較為進取的投資者即股票占投資組合不少於50%的人士，則較有可能會賺得較高的回報，但不能保證壹定會賺得較高回報，不過如果業主的風險承受能力較低，就應該只償還抵押貸款。

多倫多投資機構Industrial Alliance Securities投資組合經理迪高爾（John De Goey）說，優先考慮投資的人士亦應考慮要支付的費用。

壹名投資管理費比率低於1%的交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，ETF）投資者，其凈回報可能比投資管理費高於2%的互惠基金（Mutual Funds）更為佳。
迪高爾表示：“投資產品的費用愈高，回報就愈低，因為費用蠶食回報。”他指出，另壹個重要考慮因素是是否有投資加拿大註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account，TFSA），因為這可以享受退稅或免稅的好處。

勿忽視按揭年期違約風險

希思指出，最後壹個不可忽視的考慮因素，是按揭年期和違約風險。

如果是新業主，申請最長的還款年期，而且家中沒有太多資產，就要考慮如果壹旦遇上失業、死亡、配偶傷殘時，償還貨款的能力。

（據加國觀察）

英國學生公寓市場交易創新高 | 英國

大學投資面臨挑戰

2016年，在逆風環境下學生公寓床位成功交易6.8萬個，價值45億英鎊。第壹太平戴維斯（Savills）估計，2017年學生公寓床位可售出7.5萬個，價值53億英鎊。

這意味著在增加10%庫存的情況下，可增加17%的交易額。今年還會有壹些大型投資組合進入市場，交易溢價或將上升。

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英國學生公寓市場交易創新高 | 英國 — 第壹太平戴維斯預測2017年學生公寓的開發投資將持續走高

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2016年的交易額略低於2015年，2015年學生公寓交易額超過60億英鎊。

盡管如此，2016年的交易量與過去5年的平均值相比仍高出54%。其中大多數為二手交易，脫歐公投之後投，資者更傾向於觀察市場動向再行動。英國脫歐並未給房產投資帶來重大影響，實際上甚至推動了投資。英鎊貶值也增加了對海外投資者的吸引力。

目前學生公寓投資的火熱程度已經超過了庫存可供應量。2016年的45億英鎊交易當中，有11億英鎊（25%）為前期開發投資，有2.23億英鎊（5%）為開發資金。現有庫存交易量占69%，是史上最低比例。

第壹太平戴維斯預測2017年學生公寓的開發投資將持續走高。

全球投資

2016年英國學生公寓在全球投資市場上取得了進壹步成功。過去2年國際投資資金在市場中所占比例翻了將近2倍，從2014到2016年，外國投資交易比例從35%增加至64%。

新加坡對英國學生公寓的投資顯著增加，從2015年的3500萬英鎊到2016年增加至12億英鎊。其中近1/3的資金來自壹位投資者：新加坡主權財富基金GIC和GSA合資企業收購了超過7000個床位。

另壹個新加坡基金會Mapletree也在2016年大力投資英國學生公寓，收購了超過6000個床位。預計該國在這壹方面的交易量還會再創新高。

北美是2016年英國學生公寓市場的第二大資金來源，投資額超過13億英鎊。其中大多數來自加拿大的Brookfield SRE和CPPIB。

脫歐公投對該市場的影響喜憂參半。盡管脫歐導致大學流失部分海外學生，但同時英鎊貶值也對國際投資者和學生產生了更大吸引力。公投前學生公寓的交易額約為19億英鎊，脫歐後卻超過了21億英鎊。

學生需求的公寓質量高過數量

研究顯示，大學畢業生收入和大學入學條件有壹定的關聯。許多頂級高校對於學生公寓的需求持續增加，而排名較低的大學則需求減弱。

2015-16年，英國政府完全解除了招生限制，允許大學招收更多學生改善財政狀況。

此舉最初的目的是增加學生人數，但卻帶來了意外的結果：申請入學的總體人數並未增加，但主要都湧向了少數排名較高的大學。

這其中有大量經濟意義。2017/18年，英國大學學費將上漲至9250英鎊，生活成本也隨之增加，學生希望在能確保在教育投資方面有好的回報。

英國財政研究所（Institute for Fiscal Studies）的報告指出，今年年初已經肯定了大學準入條件和畢業生薪資之間存在明確的相關性。以英國高等院校招生辦公室（UCAS）的20分評分標準來看，學生成績每多2個A等，他們畢業後的年薪可多出930英鎊。

英國高等教育統計局（HESA）針對畢業生的調查結果也相差無幾。由此看來，沖著潛在的高薪工作，難怪大多數學生紛紛向頂尖大學遞交申請。

大學學費高昂，除了在時間和金錢上的大量投資外，資金返還也非常緩慢，學生希望能得到保障。對此英國政府采取大力支持學徒制和職業資格培訓，這些費用遠低於大學學費，甚至還能得到補貼。因此，學生對於英國大學將會有更多種選擇。

（據英中時報）

在美國買房後，如何獲得最大投資回報？

不少人購買美國的房產，都是衝著其高於國內的投資回報去的。而衡量美國房產的投資價值，計算其投資回報率是不錯的辦法。通常，出租賺取租金與持有增值，是投資美國房產的兩大常見手段。今天，就讓我們一起來看看你投資的美國房產是否合算。

中國嚴控資金外流澳洲海外房產投資少6成 | 澳洲

據《澳洲人報》報道，澳財政部門認為，由於中國當局對其國實施嚴控信貸增長政策，致使海外投資澳洲房產比率下降了60%。

澳洲財政部秘書佛雷澤（John Fraser）表示，中國目前致力於保持金融的穩定性，這其中就包括實施資金外流限制政策，根據2016年數據顯示，中國限制資金外流的政策減緩了中國在澳房地產投資數量。即使投資勢頭仍強勁，我們仍然看到了中國的政策對於澳洲市場的影響。這其中就包括外國投資者申請住宅建築人數從2015年的4萬人或將降至2016至2017年預期的1.5萬人。

另外，周壹，投資服務機構取消了中國的AA評級，正式降級為A。澳洲財政部秘書佛雷澤（John Fraser）表示，中國是通過不斷增長借貸的方式保持6.5的經濟增速。

佛雷澤在周壹的會議上表示，“中國當局現在已經意識到借貸的風險，並且會更多地考慮到周壹的降級。”

據悉，作為與美國現任總統達成多項協議中的壹項，當局自1989年以來，即首次允許美國三大評級機構對國內經濟進行評級。周壹的評級結果指出中國需要放慢債務方面的增長，另外，報告與中國政府渴望刺激經濟的想法相悖。“這種舉措最重要的壹點是，中國當局希望通過對經濟的刺激實現和保持國內強勢的經濟增長，而這種激勵政策定會造成國內經濟債務的增多”佛雷澤說。

（據澳洲新快網）

華裔開發商拆掉千萬房產單賣地塊價翻倍 | 澳洲

墨爾本華裔開發商花費960萬澳元買下豪宅，拆掉房屋後將空地掛牌出售，報價竟然翻倍達到1,750萬澳元。

據Domain報道，2015年5月，墨爾本華裔開發商何鴻（Hong He ，音譯）及何宇翰（Yuhan He，音譯）斥資960萬澳元買下尤基（Kew）愛德華街（Edward Street）9-11號豪宅。本周早些時候，兩人將拆掉豪宅建築後的2,700平米空地掛牌出售，報價高達1,750萬澳元，幾近翻倍。

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據悉，這棟建於聯邦時期的豪宅原歸墨爾本霍桑足球俱樂部（Hawthorn Football Club）主席安德魯·紐博爾德（Andrew Newbold）所有。何鴻及何宇翰購置豪宅時，維州政府剛剛發布墨爾本最新規劃藍圖，取消地塊建房套數上限，引入綠化空間最低限制規定。根據相關規劃，愛德華街9-11號地塊可申請開發高層房產項目。

此前，由於維州前任規劃廳長馬修·蓋伊（Matthew Guy）嚴格規定，愛德華街所在區域屬於房產開發凍結區域。當地布倫達拉市議會（City of Boroondara）同樣反對大肆房產開發，在區域規劃調整後發起抗議活動，可惜未能取得成功。

昨日，自由黨議員蒂姆·史密斯（Tim Smith）獲知愛德華街9-11號地塊報價1,750萬澳元出售消息後，表示拆掉歷史建築的行為相當可惡，高價出售空地更不光彩。這起事件顯示現任規劃廳長理查德·韋恩（Richard Wynne）及工黨政府根本不關系墨爾本的歷史遺產。

（據澳洲新快網）

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房？

A. 所有權

公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有，是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裏面的資產，而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護，但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是，公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

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2.海外人士如何開設“澳洲公司”？

A. 註冊公司要求

標準法定股本：通常法定資本100澳元，而註冊資本無須驗資，資金到位不限。

公司名稱：公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾，其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。

股東：最少壹個股東，沒有國籍限制，而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

向澳大利亞證券投資委員會（AustralianSecurity & Investment Commission，簡稱ASIC）進行申請Australian Company Number，簡稱ACN；相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number，簡稱ABN，以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費？

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂，必須申請FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司；

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司，並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免海外人額外印花稅？

A. 以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？

A. 投資項目類型（購物中心、酒店等）：

案例壹：由海外人士（沒有本地收入）持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心，因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值，該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外，若通過內保外貸與Letter of Credit的形式，將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目（公寓、聯排別墅等）：

案例二：地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞，當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時，若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份，那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例，甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移？

A. 轉移步驟：

1. 準備股份轉讓協議，包含日期、對價、受讓人等關鍵條款（註意增值稅等）；

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書；

3. 出示或增加受讓人的股份證書；

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽？失去了什麽？

（作者：林匯銘）

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國

大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

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投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國 — 如何獲取投資回報的最大化呢？為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修

壹、定期維修房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要夠高）更實際。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

走進巴拿馬配置您的離岸資產

對於巴拿馬這個遙遠的美洲國家的了解，大部分國人都停留在“巴拿馬運河”上。然而，這個有著“世界橋梁”美譽的國家，除了交通便利之外，更在自然條件、宜居環境、免稅政策、經濟形勢等方面擁有獨特之處，成為全球熱門的投資城市和聞名的養老目的地。下面跟著當地知名開發商OMEGA房產公司壹起走進巴拿馬，了解當地環境、發現投資需求。

投資美國老年公寓——符合時代需求，獲得巨大回報 | 美國

老年公寓產業在美國是壹項年收入超過200億美金並不斷增長的產業。不斷增長的老年人在他們的晚年中都需要某種程度的協助生活。老年人由於有退休金的保障，支付能力極強。所以說，投資老年公寓產業是美國目前最安全，風險最低的投資項目。如今有個非常優質的投資項目——BAKERSFIELD 老年公寓，這個項目極具投資價值，能帶來豐厚回報，不容錯過。

擬建168套單位，最安全，風險最低的投資項目

BAKERSFIELD 老年公寓是個擬建開發項目，“批準”興建為168套單位的老年人的公寓社區。該項目計劃位於加利福尼亞州 Bakersfield 市的東北部，Highland Knolls 路的北邊，Fairfax 路的東邊。該項目將作為老年人的公寓社區，針對專門用戶來進行打造。租住 Bakersfield 老年公寓的年齡限制為55歲及以上的人士。此房產將限制轉讓。

投資美國老年公寓——符合時代需求，獲得巨大回報 | 美國 — BAKERSFIELD 老年公寓——優質的投資項目，這個項目極具投資價值，能帶來豐厚回報，不容錯過

美國養老缺口大，養老服務配套供不應求。美國相對歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較輕，其養老地產以商業化運營為主，突出特點是設施完善。而且，美國養老地產運營模式是成熟的市場化運作模式，會有投資商專門進行投資並進行上市，提供長期低成本的資金支持，同時會有專業的運營商來進行項目的運營。

據美國市場調查分析，隨著嬰兒潮出生的人群進入退休的人數的迅速增加，他們的衣食住行等全方位需求出現裂變式膨脹，其中最核心的當屬養老問題。據統計，美國等發達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張，供需極度不平衡。其它如生活照料、醫療護理、精神慰藉等許多為老年人群提供的服務也都存在發展跟不上需求的問題。

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投資貸款受限悉尼首次置業買家成贏家 | 澳洲

澳洲房產投資者貸款受到嚴格限制，首次置業買家從中受益，悉尼近期拍賣房產不少被首次置業買家搶下。

據澳洲房產網站realestate報道，近日，悉尼Surry Hills區壹套兩居排屋掛牌出售，吸引不少買家關註，其中96%詢盤買家是首次置業買家。地產中介Christie Mortimer表示，首次置業買家心中多多少少都會問，為什麽我要租房替別人付貸款。Surry Hills區這棟排屋拍賣指導價115萬澳元起，對於雙職工家庭來說門檻不高。

澳洲聯邦財政預算案引入新政促進首次置業買家購房，目前市場仍在觀望新政效果。

地產中介觀察近期住宅拍賣市場發現，受到銀行收緊投資房貸影響，投資買家難以獲得銀行貸款，首次置業買家在拍賣會上贏過投資買家的情況逐漸增多。

近日，悉尼Parramatta區壹套兩居公寓就被來自Bankstown壹對首次置業夫婦拿下，交易價格為76.5萬澳元。地產中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市場在近半年變化明顯，首次置業買家數量增加20%至30%，投資買家數量相應下滑。

另外，悉尼不少首次置業買家正通過父母資助買房。

上周，來自Waverly區的Pierre Laffont打敗4名投資買家，以67萬澳元的價格買入Potts Point區Macleay街壹居公寓。這套公寓是Pierre代26歲的女兒Isabella競拍，不過她還沒來看過房。Pierre表示女兒此前參加過多場房產拍賣，看上的房子全被投資買家搶走，心情沮喪到已經“無法再參加房產拍賣會”。Pierre表示將承擔公寓50%首付，其他部分當然得靠Isabella自己負責。

（據澳洲新快網）