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2016年年全球房价回顾:货币宽松跨境资本流动活跃多国房价继续上扬 | 海外

欧洲是2016年全球房市(除中国以外)中的最大亮点，在房价数据可得的23个欧洲国家或地方中，有18个国家2016年房价上涨。当然，被不少中国投资者青睐的北美加拿大、大洋洲的新西兰和东亚主要国家和城市房价涨势也不容忽视。

回顾2016年全球住宅市场，同比涨幅最大 (经通胀调整后)的五个市场为:冰岛 (+12.53%)、罗马尼亚(+11.01%)、加拿大 (+10.66%)、新西兰(+9.47%)和日本的东京 (+9.32%)。

居外研究院(Juwai IQ)与全球房产指南 (Global Property Guide)定期监测的44个国家和地区中，其中66%(29国)的市场房价上涨(剔除通胀因素的房价指数)。如果不考虑通胀因素，则有七成市场房价上涨，其余三成(12个)的市场房价出现下跌。

点击查看居外2016年第四季度全球房价报告全文

2016年年全球房价回顾:货币宽松跨境资本流动活跃多国房价继续上扬 | 海外 — 2016年Q4全球房价同比变动

2016年，石油和大宗商品价格下跌，继而带来中东、俄罗斯、蒙古等资源型国家或因货币兑美元贬值、国内经济走势低迷、或高利率等因素，而导致房价出现下跌。 2016年全球房价(经通胀调整后)跌幅最大的国家分别为: 黑山 (-12.95%)，俄罗斯 (-9.27%)，卡塔尔 (-5.69%)，巴西 (-5.51%) 和蒙古 (-4.85%)。

2016年房价同比增幅在44个房价被纳入研究范围的市场中，有23个地区的房价同比增幅大于2015年，而剩余21个市场房价增速弱于2015年。房价增速同比反映的是“变化中的变化”。简言之，如果该区域房价同比涨幅大于(或下跌幅度小于)前一年，即代表房价上涨在增速。本次调查结果的房价同比增幅数据清晰显示，2016年全球住宅市场仍然一片繁荣。

欧洲大部分国家房价同比增幅继续攀升。2016年全球房价涨幅前三甲中，两个来自欧洲。在我们的全球房价样本库里有23个欧洲国家，其中近八成房价在2016年走强。

亚洲市场跌多涨少。在我们定期监测的8个亚洲国家(不含中国及中国台湾)中，75%的国家房价在2016年下跌。 2016年亚洲地区的房价涨幅日本东京紧随中国上海，房价涨幅为9.5%，中国香港市场在经历了上一年的萎靡不振之后，也在2016年反弹，涨幅( 6.4%)。越南房价在2015年小幅攀升后，2016年房价加速增长。

北美房市涨势稳健。 2016年美国住宅价格(剔除季节因素)涨势正逐渐放缓，不过在美国经济基本面趋好预期下，2017年美国房市被普遍认为平稳增长。与此同时，2016年北美住宅房价涨幅最快位加拿大，但该国似乎已经进入了房价周期曲线的顶部。

拉丁美洲住宅房价跌势不止。受经济衰退货币贬值的影响，巴西房价指数已经连续九个季度下跌，2016年第四季度环比下跌 0.41%，首都圣保罗房价在2016年下跌 5.51%，小于2015年跌幅7.37%。邻国智利与墨西哥的房价也受政府出台打击炒房者的税收政策等因素而在2016年下跌。

西亚北非住房地产喜忧参半。受出口贸易、国内消费及投资上扬带动，以色列房价保持涨势;而在2015年房价经历了大跌( 14.2%)的埃及房价在2016年开始回暖，涨幅为1.19%，但卡塔尔和阿联酋的价格却出现下跌。

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为何在保加利亚买房，并且选择ARTSTROY作为长期合作伙伴 | 海外

我们是谁？我们是ARTSTROY，致力于为您在我们这个美丽的国家提供更好的生活。我们是房地产行业的创新先锋，不断寻找让我们的客户生活得更好的新机会。我们通过开展大量关于市场需求和目标客户的研究实现这一目标。本公司成功的关键在于，我们的所有工作都由高素质专业人才负责。我们为人才和公司的未来投资。所有这些让我们的公司成为业界的佼佼者。这正是我们可以自豪地说，我们是房地产行业领先企业的原因所在。

我们深知，地段就是一切，因此我们细致严谨地为每一个项目寻找最佳地段。我们希望客户能够感到安全，项目及周边拥有客户所需的一切，并且能够让客户与家人朋友相聚在一起，过上幸福的生活。大自然、壮观美景、便利设施——我们的房地产项目都能够为您提供。ARTSTROY倾力打造的每一个综合体项目都有自带的基础设施，让您投身大自然的怀抱是我们的一项主要宗旨。绝佳的生活品质、亲近大自然、安全性和奢华感——我们的每一个项目都能够为您提供！

绝佳的生活品质、亲近大自然、安全性和奢华感——ARTSTROY的每一个项目都能够为您提供！

但为何要选择保加利亚呢，这个国家能够给您带来什么。我们来自ARTSTROY，希望为您介绍一下这个国家。美丽的自然风光、巍峨的群山、壮阔的大海、悠久的历史和光明的未来——保加利亚，这个玫瑰和醇正酸奶之国，还有更多精彩等待您的发掘！

保加利亚位于巴尔干半岛，地处欧洲、亚洲和非洲交界地带，属于东南欧。它是一个巴尔干半岛上的欧洲国家，毗邻黑海，多瑙河流经该国。

保加利亚地形丰富多样，有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷。黑海位于保加利亚东边。广阔的海滩带每年夏天都能吸引众多国内外游客。美妙绝伦的金黄色海滩、带有滑雪场的高山丘陵、河流和大海——这里能够满足游客的所有冒险喜好！宜人的气候和美丽的风景对于142个度假村和众多SPA中心的开发至关重要，其中有28个度假村位于海边，56个山区度假村，58个度假村提供浴疗。保加利亚的生物多样性位居欧洲第二。该国矿泉水资源丰富，大多数城市的水资源非常干净，可直接饮用。

自古以来，保加利亚境内就有人类居住。该国随处可见的古代村落和古坟可以证明这一点。如今的保加利亚是若干欧洲早期文明的发祥地。该国于公元681年正式建国——拥有超过1336年的悠久历史。遍布全国的博物馆中收藏了在该国境内考古发现的大量古代装饰物。其中一处遗址是索佐波尔（Sozopol）镇和内塞伯尔（Nessebar）镇，这里紧邻全新奢华联排别墅综合体 Majestic Sea Village 和布尔加斯（Burgas）——南保加利亚黑海沿岸的经济、文化和行政中心。

布尔加斯可提供多种服务和舒适条件。它拥有完善的基础设施以及能源和供电网络。经济、社会和技术基础设施中的创新成果让这座城市成为重要的工业、商业、运输和旅游中心。它已三次被评为“保加利亚最佳居住城市”！该城市拥有出色的生物多样性以及保加利亚最大的沿海湖泊群——阿坦纳索夫思科湖（Atanasovsko Lake）、波摩莱湖（Pomorie Lake）、曼德拉湖（Mandra Lake）、布尔加斯湖（Burgas Lake）和瓦亚湖（Lake Vaya）。欧洲候鸟“Via Pontica”的一条主要迁徙路线位于该城市附近。布尔加斯国际机场每年为超过200万名乘客提供服务。

布尔加斯市是深受欢迎、备受追捧的旅游城市，原因在于该城市拥有美丽干净的海滩、特别保护区——公园和自然保护区——以及丰富的文化遗产。

内塞伯尔是最著名的旅游胜地和黑海沿岸港口这一。这里拥有众多历史遗迹。内塞伯尔于1956年被选为建筑和考古保护区，1983年，其文化纪念碑入选联合国教科文组织世界遗产名录。

内塞伯尔拥有全球著名的度假胜地——阳光海滩（Sunny Beach），它享有“欧洲拉斯维加斯”的美誉。这里拥有每位游客所需的一切。您可以在金黄色的海滩上放松休息，与家人爱人一同前往水上乐园，在数以百计的酒吧和餐厅中挑选一间开派对，在度假村众多赌场中丰富多彩的赌博类型中选择几样小试手气，或者尽情逛街，等等。

保加利亚能够为您提供丰富的资源。城市里有多所中小学、大学、各种娱乐设施、SPA和滑雪度假村、保护公园和保护区。您将有机会品尝传统美食，感受当地风土民情以及我们的热情好客，参观古代文化珍品等等。

如果您选择居住在保加利亚，购买ARTSTROY的任何房产，我们都会协助您处理一切法律问题，并代表您与该国移民局沟通。您可以将ARTSTROY当作值得信赖的合作伙伴！

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（本文内容资料由客户提供）

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欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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全球最有价值护照排行榜澳洲排16位

据新闻集团报道，日前，国际咨询公司Nomad Capitalist根据“公民权价值”对全球199个国家进行排名，得出“Nomad护照指数（Nomad Passport Index）”排行榜，其中，澳洲的护照排名第16名。

据了解，该榜单通过对各国护照可免签的国家和地区数量、国家对居住海外公民征收的所得税、国家全球名誉、公民个人自由、以及同时持有多张护照的能力等条件进行加权法，最终得出结果。

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在这其中，澳洲在双重国籍和国家的文化自由程度方面表现较好，使其护照价值高于许多国家，而且澳洲也拥有较好的国际声誉。但在免签证旅行和税收方面的得分则较低，拉低了整体排名。据了解，澳洲免签地区和国家共有169个。而在税收方面，澳洲的分数则在倒数第二。Nomad Capitalist指出，澳洲公民移居海外或许可以避免被征税，但这比较困难。

据悉，在免签方面排名最佳的国家是德国，共有177个免签国家和地区。

欧洲国家的护照则是最有价值的。榜单中前10名的国家全部来自欧洲。其中瑞典位列榜首，成为护照价值最高的国家。据悉，瑞典的免签国家为176个，少于德国，但该国具有较好的国际声誉，有较高的自由度，移居海外的公民也较容易摆脱税收束缚，因此，在这几方面，瑞典的表现较佳。

进入前10名的国家还包括比利时、西班牙、意大利、爱尔兰、芬兰、德国、丹麦、瑞士和卢森堡。

美国则与斯洛文尼亚（Slovenia）并列第35名，都拥有174个国家的免签许可。但美国的税收律法规定，美国公民无论在哪里赚钱都需要缴纳税收，而且该国的国际声誉不高，自由度也比不上其它的国家，因此排名靠后。

排名最后的是阿富汗，该国只有25个免签国家，而且禁止拥有其它国籍，在税收问题和国际声誉度方面的表现也较差。

（据澳洲新快网）

居外网发布2016年3季度全球房市报告

世界住宅市场涨势开始放缓，但欧洲大部分地区与加拿大仍然保持强劲上扬

全球领先的中文国际房产平台——居外网，最新发布了2016年3季度的全球房市报告。截止2016年3季度的一年中，世界住宅市场的部分地区正在释放出涨势放缓的信号。其中亚洲大部分地区、中东、拉丁美洲、非洲和新西兰甚至出现房价下跌或涨势大幅走弱的现象。但是现在就判断上涨期结束还为时尚早。在截止 2016 年 3 季度的一年中，已公布地产统计数据的 45 个市场中，仍有 28 个市场保持上涨势头（使用通胀调整后数据）。公众更熟悉的名义数据，则显示共有 32 个国家房价上扬，下跌国家只有 13 个。

2016 年 3 季度房价同比涨势（经通胀调整）排名前五位的市场分别为：冰岛(+10.85%)、加拿大 (+10.18%)、罗马尼亚 (+9.02%) 、德国 (+8.64%)以及瑞典（+7.56%）。

同期房价跌幅前五位的国家为：卡塔尔 (-13.32%)、俄罗斯 (-11.34%)、巴西 (-7.71%)、蒙古 (-6.66%)和中国香港 (-5.9%)。

欧洲房价涨幅保持强劲。本次调查中涨幅前十位中，8个为欧洲国家。已公布截止 2016 年 3 季度房地产市场统计数据的 23 个欧洲国家中，17 个国家的房价保持上涨。

大部分亚洲地产市场持续恶化。在截止 2016 年 3 季度已公布数据的8个亚洲市场中，七个市场出现价格下跌，只有 3 个市场的表现好于去年同期。

美国地产市场增速放缓，加拿大房价则上涨加速。 尽管美国的需求不断走强，经济前景也在走好， 2016 年3 季度，美国标普凯斯席勒的全国季度调整房价指数（通胀调整数据）同比增长幅度仅为 3.92%，低于去年同期的4.82%。。

中东地产市场仍然低迷。此次报告中的 4 个中东市场，除了以色列以外，其他3各市场均在2016年3季度出现房价同比下滑的现象。埃及和阿联酋的同期表现好于去年同期，而卡塔尔和以色列的表现则弱于去年同期。

大洋洲房产市场增速降温明显，政府对住宅贷款与税收的收紧政策开始显示成效，澳大利亚与新西兰的房地产市场均开始释放冷却信号。2016年3季度澳大利亚与新西兰房价虽仍实现同比上涨，但增幅均远低于去年同期水平。

南非的经济仍然存在不确定性，地产市场仍然低迷。 2016 年 3 季度，该国中等面积公寓价格指数同比下滑 0.16%，也是连续第四个季度同比价格下滑，环比则较上一季度略增 0.37%。

拉丁美洲国家的表现大幅走弱。 巴西的经济危机仍未结束，政治状况风雨飘摇，因此地产市场持续低迷。 2016 年 3 季度，圣保罗房价同比下跌 7.71%，差于去年同期 5.54% 的跌幅。也是该国连续第七个季度房价下跌。从季度的角度来看，2016 年 3 季度的房价环比下跌幅度为 1.23%。

居外提示：

本报告使用的全部为通胀调整后数据，区间为截至 2016 年 2 季度末的一年。本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

查看2016年第3季度全球房市报告

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欧洲最美小镇一块去旅行吧！

欧洲小镇，因为拥有幽美静谧的湖光山色，古老精湛的艺术建筑，自然淳朴的生活和文艺气息，芳香四溢的花花草草，让人心驰神往，在那里一切变自然而从容，远离尘嚣，净似天堂，宛如仙境，甚至看一眼就想携手相爱的人共赴终老！下面一起看看欧洲最美小镇，你是否会想在那片静谧如童话的世界中慢慢变老呢？

欧洲最美小镇:波恩小镇（德国）弥漫优雅浪漫的文艺气息

拥有2000年历史的波恩曾是联邦德国的首都，静谧祥和的波恩小镇极具田园风情，至今仍保持着自然的乡村风貌。这里有和其他欧洲小镇一样美丽的教堂、博物馆、民居，可是却绝对找不到一盏红绿灯。著名的樱花大道Heerstraße两旁种植着数不清的樱花，每年3、4月间绚丽绽放，走在花下小街，让人流连忘返。

波恩充满了浓郁的文艺气息，贝多芬的故居、音乐家舒曼的故居、August Macke的故居就位于此！

欧洲最美小镇:拉姆绍小镇（德国）画家眼中的完美小镇

慕尼黑与国王湖之间的小镇拉姆绍可谓是德国的世外桃源，夹在山峰中间迷你的它，蓝天、雪山、小桥、流水、淳朴的乡间教堂，完美的画面让人赏心悦目，一年四季，这里都有着令人窒息的美景。

阳光下，小教堂镶铜尖顶在闪闪发光，澈蓝溪水，那种的水穿透中含着浅浅的蓝，在木桥下哗哗流淌，刚开始发黄的白杨树叶在温和的秋风中微微摇曳，远处的山峰露出赭色的岩石纹理，好一派绚丽的阿尔卑斯山风光。

欧洲最美小镇:丁格尔小镇（爱尔兰）面朝大海春暖花开

说到爱尔兰，很多人想到的或许是电影《泰坦尼克号》用苏格兰风笛吹奏的主题曲，又或是痞子蔡的《爱尔兰咖啡》中爱尔兰人向往自由，才情满腹，极爱浪漫的性情。可是却忽略了爱尔兰优美的自然风光和浓郁的乡村风情。丁格尔就是这样一个小镇，如同爱尔兰的音乐一样神秘、粗砺、千回百转、自然空灵，仿佛可以直接触摸到凯尔特人的灵魂。

坐落海滩边上的丁格尔小镇，静谧得宛如一幅凝固的画，吹海风、晒太阳，感受“面朝大海，春暖花开”那清新怡人的画面。蔚蓝的天空镶嵌着朵朵如絮的白云，千姿百态的形状伴随人们的想象而变换；淡墙青瓦式的小屋点缀在翠绿的山坡上，象一双双明亮的眼睛，日夜企盼着远海归来的点点白帆…

欧洲最美小镇:科尔马小镇（法国） “德法混血”的童话小镇

科尔马是法国一个浪漫童话般的小镇，有很多充满着阿尔萨斯风情的房子，让人第一眼就想把它装进口袋中带走。如果小镇也有混血的话，那么科尔马就是一个名副其实的德法混血儿，极具德式建筑风格的特色让人仿佛置身德国某个熟悉的小镇，而路旁的咖啡浓香和法国大餐又让人真真切切的闻到了法国的殷实气息。

科尔马的灵性来自于城中的运河，蜿蜒曲折犹如一条缠绕在一个美丽姑娘身上的温柔的缎带，运河的小桥两端上都一脉相承的有鲜花装点，在运河的任何一个位置定格快门，都是一幅无与伦比的清新画面。而河道中最精华的部分，莫过于“小威尼斯”(PetiteVenise)了。

欧洲最美小镇:哈尔施塔特（奥地利）被誉为“世界上最美小镇”

哈尔施塔特是奥地利一个在1997年被列为世界文化遗产的小镇，这座在险峻的斜坡和宝石般翡翠的湖泊间伫立的湖畔小镇，到处可见童话般清幽的漂亮木屋, 在湖边不远处的山坡上，耸立着罗曼式尖顶的教堂。

这里久远以前因为产盐而富裕，才有了后来的哈尔施塔特镇，所以小镇也被称为“最古老的盐都”。这里优美的环境和发达的经济，吸引了众多画家、艺术家、诗人和作曲家，从而留下了美丽的建筑和文化艺术遗迹，被誉为“世界上最美小镇”。

不愧为世界上最美的小镇，一年四季皆醉人，世间一切关于美的事物似乎在哈尔施塔特都能找到。

欧洲最美小镇:吉维尼小镇（法国）让人想在此终老的鲜花小镇

如果把法国喻为花之都，那么位于巴黎郊区的吉维尼小镇便是法国让人想在此终老的鲜花小镇！吉维尼是法国西海岸诺曼底典型农村，层层起伏山地，白墙红顶农舍，条条深绿林带，片片艳红花朵,尽善尽美呈现。一片片花枝招展，五彩缤纷综合性花草，美得让人眼花撩乱，久久流连忘返。

吉维尼小镇到处是诗情画意的田园风光,每一处都宛如一幅印象派风景画，怪不得印象派大师莫奈43岁时决定在这里定居并在此终老一生。

欧洲最美小镇:羊角村（荷兰）

诗意栖居地，绿色威尼斯

羊角村位于荷兰的De Wieden自然保护区内，水上田园般优美的风景到处可见，当地人除了骑车便是乘坐撑篙的平底船在小镇里四处游荡，而汽车则停泊在小镇的外围，不许扰乱这里的祥和氛围。

青草绿树，鲜花盛开，静谧的小房子倒映在水中……这就是梦想中的“诗意栖居地”，也被美誉为“绿色威尼斯”。1958年，荷兰电影导演Bert Haanstra在羊角村取景拍摄了电影《吹牛》，它便开始闻名世界。

欧洲最美小镇:安纳西小镇（法国）卢梭在此度过“最美好的12年”

安纳西是法国最接近瑞士边陲小镇，既有法式的浪漫，又有瑞士的恬静。它背倚壮丽的阿尔卑斯山，头枕被称作欧洲最清澈的安纳西湖，幽美的湖光山色让人一瞥心醉！法国人称它为“阿尔卑斯山的阳台”，当地人称它是“萨瓦省的威尼斯”。

无论你选择泛舟湖上，或者绕湖环山，都能从不同的角度欣赏这座城的美丽。法国思想家卢梭曾经在安纳西度过了他一生中“最美好的12年”。

欧洲最美小镇:科托尔小镇（黑山）湖光山色隐藏着的古老追忆

科托尔位于黑山共和国南部，欧洲最值得去的海湾小镇之一，已被列入世界遗产名录。古老的科托尔拥有蔚蓝的海湾、栉次鳞比的红顶屋、风格迥异的教堂，还有蜿蜒伸展在山坡的城墙和要塞顿时映入眼帘，总之每个角落都很精致，在这样的地方居住，或许你才会发现生活应该是这个样子。

欧洲最美小镇:班贝格小城（德国）雷格尼茨河岸边的古老小城

班贝格是位于德国南部雷格尼茨河畔的千年小城，随便一处街角都能让人动心，1993年被列为世界文化遗产，也有人称它为“德国的威尼斯”。莱茵-美茵-多瑙运河和雷格尼茨河并行地穿城而过，岛城区是如今班贝格的心脏地带，河上的桥与河岸边的风景，给老城更添几分风情。

老城里的建筑，多建造于18世纪初，运用了当时流行的巴洛克风格，优雅大气虽然它的名声或许不算太响亮，但这个小城的景色丰富、优雅、大气，实在值得细细品味一番，尤其小城的夜特别温婉唯美。

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德国柏林成欧洲房产热门投资地 | 海外

地产专家Laura Henderson发现，德国前卫的首都城市柏林，正迅速成为欧洲最受欢迎的国家，大批国外买家正在涌入。

有人说时间是最好的治愈师，德国的首都柏林便是这句话最好的印证。这是一座充满矛盾的城市, 丰富的普鲁士文化和电子音乐弥漫的地铁与有着斯大林风格的郊外形成鲜明对比。这座城市在整个1950年代几乎都处在无人统治的政治动荡之中，在盟军之间的利益冲突之下被撕裂。到了1960年代，人民又被柏林墙分成两部分——东德属于共产主义的前苏联，西德属于资本主义的美国。在这座声名狼籍的墙壁倒塌30年后的今天，其残骸成为了城市的地标，昭示着这座统一了的城市背后仍然有着深深的分裂烙印。

这座城市自打那之后便开始奋起直追，从冷战制度结束到21世纪，慢慢发展起来，以便应对快速增长的流动人口。在过去的20年中，有超过100万的人移民至此，这其中大部分人填补了东部郊区人口迁移带来的空缺。人口交流使政府指定了大片的开发区，这打开了商业机会的大门。

“柏林墙倒塌之后，东柏林区域，如普伦茨劳贝格区，米特区和弗里德里希斯海因区，都吸引着具有开创精神的移民们前来，并在这些地方扎根。”

而德国的整个房产市场，近几年来迅速升温，柏林的房价一直处于领先地位，公寓价格上涨了97.7%，租房价格自2007年以来上涨了51.1%。Steinbauer还说 “德国其他城市在近几年来有很多海外买家为客观的利润而投资。重建的速度普遍加快，但每平方米的价格依然非常便宜。”

来自Black Label Properties的 Andreas Muller 说：“柏林房产是全球中价格最合理的城市，这里的价格只是布达佩斯，布拉格和华沙平均房价的一小部分唯一，远远低于西方首府城市。这里每平米£2,500英镑的价钱与伦敦的£5,000和巴黎的£6,000英镑比起来真是非常便宜。柏林的房市要达到与那些城市一样的高价还需要一段时间——所以现在买进，为来增值做准备是明智的选择。”

而在4%到10%之间的回报率使富有的海外买家纷纷投资，刺激了交易总量。这座城市的重生也在于长久以来的市场不平衡得到解决，这要依靠德国多元化的经济、失业率的下降和用于投资的新资本。Muller解释道：“历史上德国只有14%的人口拥有房产（这体现了柏林从前是个两极分化的城市），柏林从没有想今天这样拥有如此强大的本地市场。如今有43%的德国人拥有自己的住房，这里的机遇与人们的投资热情也是不言而喻的。”

对想要在市中心找个避风港的买家来说，柏林市中心不断扩大的米特区有着最多的选择。来自房产中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 说“像波茨坦广场，御林广场，古仓区和菩提树下大街都是投资热门地。市中心的那些翻修过的公寓大楼使房价复苏，每平米的价格从£1,250到 £2,750不等。边缘地区如舍嫩贝格区，蒂尔加藤区和潘科区，都因与市中心相邻而受益。”

还有一个受人关注的高端区域要属市时尚的弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格（Friedrichshain-Kreuzberg）了。成立于2001年，横跨前东柏林于西柏林之间；这里区域有着蓬勃的咖啡文化氛围，夹杂着热闹的艺术与音乐气息。这是一个将很多老房屋重新翻修的高端地段，当地的房屋中介Berlin Properties掌握着几座公寓的成套翻修项目，翻新后的公寓将拥有开放式的客厅的同时，保留原有的特质，如镶木地板，飞檐和传统的门厅；还有先进的浴室装置与设备，价钱£16,000英镑起。

当地的房屋代理人Rita Friedburg说：“柏林正在以其自己的方式诠释21世纪。第一次来的海外买家很快就会了解这个地方的价值。毫无疑问，这座城市更新的潜力会使他们不断回来进行更多的投资。”

在柏林买房注意事项一览

在柏林，没有对外国人的买房限制。
买家应该留出购买价的12%的资金，来支付5%的印花税，其中的6%是付给房屋中介的佣金（由买家支付），1.5%的公正费，以及增值税和土地注册费用。
律师费占房价的5%到3%之间。
德国的英国银行的房贷竞争激烈，利率正在上升。很容易拿到贷款，银行一般会提供估价的50%－70%的贷款。

在阿尔加维南部的三角地带，200万英镑的别墅是富人的标签，也象征着葡萄牙曾盛极一时的房产市场。但是，远离人群和商业化，低调而复古的首都城市里斯本，似乎一直都在等待着从这投资大潮中分得一杯羹。本期专栏，我会带你走进这座有着2000年历史，宜人气候和美丽海滨的魅力城市，找寻房产投资及移民的机遇。【阅读原文】

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德国住房自有率偏低房价稳定40年不升反降18%

德国房价多少钱？在欧洲，德国的房价与其它国家的房价有着不一样的变化趋势，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。

1970年-2013年，德国实际房价累计下降18%。而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。

因受欧洲经济影响，德国购房动力降低

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在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低于其他可比国家。2013年，德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。

德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。

从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。

第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。

第三阶段（1989—1995年），两德合并带动了人口的内部迁移以及大量的外来移民，德国政府加大了对民主德国的住房补贴，民主德国住房需求的释放以及统一后的经济景气助推了房价的上涨。

第四阶段（1996—2007年），这一时期，德国东西部整合完毕，经济快速增长，但是人口持续负增长，套户比在1以上，城镇化、移民都基本停滞，即使经济高增长，也无法拉动住房需求的快速上升。

第五阶段（2008—2011年），欧美金融危机爆发，德国经济一枝独秀，并于2010年取得了3.6%的强劲增长，住房市场基本没有受到金融危机的打击，其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段，德国住房价格整体升幅为15%。

伴随城镇化，德国房产稳步增值

从2010年德国存量住房的拥有者结构看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房为居民家庭、小型物业企业以及专业的住房物业供应商持有并向社会出租；5.36%的住房是住房合作社持有并向社员出租；此外还有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社会底层人群廉价甚至免费提供。

德国住房市场具备非常稳定的投资回报水平，其租金回报率长期稳定在4%—5%，而德国长期国债收益率仅在2%—3%。德国专业住房物业经营机构、普通居民家庭通过长期持有并出售住宅可以获取适当回报。德国鼓励长期持有房产，如果房产被持有超过10年，那么出售该房产所获得的收益不产生资本利得税。相反，若持有的房产未满10年就出售，将严格按照标准的个人所得税累计税率征税，应税资本利得为“房产出售价—取得成本价—可抵扣的修缮成本”。

德国的城镇化已进入成熟阶段，新人口的增长不足以驱动房产的需求增长

从德国城镇化进程来看，1960年其城镇化率为71.38%，2010年上升至73.94%，50年间仅累计增长2.56%，说明德国城镇化水平已经处于高水平均衡状态。从工业化进程看，其农业就业人口占总就业人口的比重极低且仍在下滑，2010年仅为1.6%。城镇化带来了新增城镇人口，是德国住房需求的决定力量。1980年代初以来，德国房价指数与城镇化率水平的吻合度非常高。

德国的房地产政策调控，让整个市场保持着稳定

1970年代颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租人权益的特征。该法起初规定3年内房租累计涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%。2013年5月起的新规定为，要求3年内房租涨幅不得超过15%；超过20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可判刑入狱3年。

住房合作社被称为德国房价的稳定器。120年来，德国的住房合作社是其住房市场上的重要房屋供给方。住房合作社成立的目的很明确，就是通过合作的方式（而不是开发商垄断的方式）实惠地解决参与合作社的社员的住房问题。德国政府也对合作社建房给予贷款、土地、税收等多方面的政策扶持。

与住房合作社匹配的是住房互助储蓄制度。它有两大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%—50%时，才有资格贷款。二是政府有多种多样的奖励，包括住房储蓄奖金、雇员资金积蓄款、雇员储蓄奖金。

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（据欧洲时报）

偷渡悲剧考验欧盟移民政策

断发生的非法移民船海难事件引起了意大利、德国等欧洲国家和欧盟的重视，同时也考验着欧洲的相关政策

根据意大利海岸警卫队估算，截止至21日，在意大利兰佩杜萨岛南200公里处发生的偷渡船翻沉事故，可能已经导致700余人遇难，仅有28名偷渡者成功获救。不断发生的非法移民船海难事件引起了意大利、德国等欧洲国家和欧盟的重视，同时也考验着欧洲的相关政策。

近年来，大量北非民众为了逃离战乱和贫穷而选择经由海路偷渡欧洲，然而海路艰险，偷渡船翻沉事故时有发生。2013年10月3日，在意大利最南端的兰佩杜萨岛附近海域发生偷渡船海难，曾酿成366人丧生、20人失踪的悲剧。据联合国难民署统计，2014年，地中海偷渡行为共导致3500人丧生，仅2015 年前4个半月里就有900人在偷渡途中遇难。

作为北非通往欧洲的海路“南大门”，意大利在处理北非难民偷渡问题上负有首要责任。在意大利政府的不断施压下，欧盟于2014年11月启动了多国联合救助行动。同时，由于欧盟内部缺乏统一的移民政策，大量北非难民滞留给意大利造成了更大的压力。

5月8日，德国将召开由联邦和州政府领导人参加的特别会议，讨论难民问题。近年来，申请进入德国的难民人数激增。2015年第一季度，德国政府已收到8.3万份难民申请，预计全年将接收10万名难民，是2013年的4倍。去年德国联邦和州政府决定为今后两年接收难民拨款5亿欧元，但难民人数的迅速增加令各州政府感到力不从心，要求联邦政府追加预算。

德国科学和政治基金会专家斯特凡·阿格嫩特对“德国之声”说，共同的欧洲难民政策需要解决三个问题。首先欧洲国家接收难民不均，欧洲边境国家对难民问题处置不当，德国等5个国家接纳了75%的外来难民。其次，欧洲需要组建一支搜救队伍。欧洲国家在此方面的能力建设也需要加强。此外，欧洲有必要帮助黎巴嫩、约旦、土耳其等接纳了大批难民的国家，帮助这些难民融入当地社会。

鉴于接连发生的地中海难民船遇险悲剧，欧洲理事会主席图斯克要求召集欧盟危机峰会。欧洲议会议长舒尔茨也要求欧盟制定新的难民政策，并采取多项措施，其中包括建立有效的海岸保护机制，打击有组织偷渡网等。欧盟外交和安全政策高级代表莫盖里尼表示，欧盟成员国领导人将于23日就移民问题召开特别峰会。此外，欧盟委员会将在今年5月推出一份全面应对移民问题的方案。

让投资者边玩边赚钱的法国旅游地产

想象一下，每年自己将有机会在法国最美丽的地区度过美好的假期。同时享受着永久产权的豪华公寓，有着稳定的租金收益保障，并且不需要支付任何管理和维护费用。这样的投资是如何实现的呢？在回答这个问题之前，首先来了解一下法国的旅游业。

法国旅游度假地产等级：1至5星

对外出售法国旅游房产的原因

世界第一大旅游国

2013年，法国迎接了近8500万全球游客，包括近170万中国游客，同比增长了23%。旅游产业创造了超过200万的就业岗位，以及420亿欧元的年营业额，占法国国民生产总值（GDP）的 7.4 %。

满足日益增长的旅游需求和开发丰富旅游资源

法国旅游产业的领军人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建议，并由法国政府支持实施了众多法国旅游业跨时代的革新措施。其中最重要的一项就是将旅游度假地产销售给全球的机构和个人投资者。

旅游住宅的开发和经营是法国政府的战略重点，这也是法国可以更好的迎接全球游客的先决条件。政府对旅游业的开发既看重“量”，更注重“质”。2030年，法国将兴建足够接待1亿人次游客的旅游度假房产。同时 “质”更意味着这些房产的高质量，尤其是将重点兴建4至5星级规格的旅游度假地产。

法国旅游业的全球化始于上世纪50年代，从1970年起，实现了真正的腾飞。伴随着各项新政策的平稳推进，法国显著提高了它的游客接待水平。至今为止，法国旅游住宅的总量如图所示：
那么什么是真正意义上的旅游度假地产 ? 必须要符合由法国经济统计局（INSEE）提出的各项条件：

房屋内部必须要配备齐全的家具设施；

由专业的旅游管理机构进行管理；

向游客提供各项服务（接待，就餐，清洁等等）；

遵守众多法律规定的安全和质量规则

80年代初，许多来自法国本地以及全球的个人及机构投资者意识到，旅游度假地产市场的重大潜力，并开始投资这项产业，在 90年代末达到顶峰。

为什么在短短二十年内法国旅游地产投资就会取得巨大成功？又是怎样的投资优势吸引着他们？

丰厚的回报
无法比拟的税收优惠
家庭度假优惠

这种投资方式一改往日单调的传统住宅投资方式，成为投资者们在欧洲备受青睐的投资。

旅游度假地产通常有两种投资方式:

第一种：带有度假权的投资

优势：安全、收益高和能在所购房产内度假

第二种：无度假权的投资

劣势：不可在所购房产内度假

优势：高租金收益

这两种投资方式在国际领域也取得了巨大的成功。因为，它不仅适用于法国投资者，也同样适用于其它国家的投资者，没有国籍限制。无论是中国人，俄罗斯人还是美国人，都能享受以上两种投资方式，以及法式的“lifestyle ”。

法国以其文化、奢侈品及美食享誉全球。此外，它也拥有全球首屈一指的税收政策。法国政府是相当务实的，正如我在文章开头提到的，旅游业是法国GDP的主要来源之一。因此，为了鼓励旅游业的发展以及度假地产的投资，政府将旅游度假地产投资的税务条款归入到 “LMNP 非职业带家具出租”（Louer en Meublé non Professionnel），这样，租金收益的个人所得税几乎为0。

这种旅游地产的开发和管理相结合的经营模式已经走向全球，并很快将被引进到中国。12月4日，法国Pierre & Vacances-Center Parcs 集团（皮埃尔度假及中心公园集团）与北京首创置业集团（Beijing Capital Land）签署了建立长期合作关系的战略协议。两大集团将鉴法国成功的商业模式，共同在中国发展旅游地产项目。这次合作再一次验证了“Made in France”的巨大成功，以及旅游地产美好的发展前景。

法国旅游地产投资贴士：

法国房产为永久产权

购房时无需缴纳增值税（VAT）。因为增值税已由地产开发商交付过，这就意味着购房时即刻拥有20%的折扣（法国的VAT为20%）

购房后与旅游运营商签订长达9至10年可续约的租约合同，这份合同将保障投资者每年的租金收益。

可在自己所购得房产中度假或者在旅游运营商管理的其它房产内度假

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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