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全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

近年來，歐洲房地產市場持續火熱，不僅是住宅，商業房產同樣如此。

據法國巴黎銀行統計，盡管2018年全球貿易增速下滑、市場動蕩，但仍有約2645億歐元的資金流入歐洲商業地產，與歷史最高的2017年相差無幾。

而作為商業地產的第三大資產類別，物流資產因其管理成本低、租金收益高，而深受基金經理們的喜愛。

去年，德國的物流地產湧入了近70億歐元資金，在歐洲排在第二，僅次於英國（87億歐元）。據房地產服務公司高力國際（Colliers）統計，這70億歐元的投資資金將近一半來自海外。

德國房地產咨詢公司布爾維格薩（Bulwiengesa AG）的研究顯示，2015年起，亞洲投資者對德國物流地產的興趣逐漸增加，到2017年已有三分之一的交易額直接來自亞洲，而2018年，有著中資背景的基金在德國物流地產上的投資則高居第一。

探索新絲路協會（Sirpioneer e.V）總干事在接受第一財經記者采訪時表示，“一帶一路”倡議的提出，給中國資本出海創造了一個良好的政策環境。隨著物流的暢通，中資企業也樂於在“一帶一路”沿線落戶，設立倉庫及貨物集散中心，優化自身供應鏈，而德國作為中國在歐洲最大的貿易伙伴以及“一帶一路”在歐洲重要的中轉中心，自然是他們首選的目的地之一。

柏林地區投資同比增長179%

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國位於歐洲中部的中心位置，不但基礎設施完善、房產品質優秀，且擁有多個空運、陸運、海運的交通樞紐城市，這讓德國成為世界上最具吸引力的物流市場之一。

高力國際今年3月底發布的《2018~2019德國工業、物流房產市場報告》中提到，2018年德國物流業的營業額約2740億歐元，是德國經濟增長的重要引擎之一。

報告顯示，2017年德國物流地產出現了井噴式增長，投資總額同比上漲了89%，達86.6億歐元，其中外資占了65%。事實上，主要來自中國。

據人民網援引外媒報道，2017年秋天中投公司以122.5億歐元重金收購了歐洲最大的物流倉儲地產公司Logicor Oy。這家公司的資產遍布歐洲，其中約有20億歐元位於德國。

2018年，由於全球貿易局勢緊張，物流地產上的投資有所回落，但仍以68.1億歐元創下歷史第二高位，其中外資約占47%。而2019年，德國物流地產有望再次受到市場，特別是私募投資基金的熱捧。

就在不久前的3月27日，德國Nagel集團宣布轉讓旗下36處物流、倉儲地產，涉及面積約26萬平方米，交易額達數億歐元，其中大部分被一家美國私募基金買走。

與英國、法國不同，由於歷史原因，德國缺乏一個全方位的核心城市，因此物流地產也比較分散。在西部，法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫都是各自地區的物流中心；在東部，則主要集中在柏林與萊比錫。

高力國際在報告中指出，按物流地產的面積算，法蘭克福排在第一，其次是漢堡；但按投資額算，柏林居首位，去年拿到了6.45億歐元的投資，同比增長179%，其次是法蘭克福約5億歐元。同時高力國際預計，2019年科隆、萊比錫有望成為物流地產最熱門的投資目的地。

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物流地產是大機構的最愛

近年來，歐洲絕大部分國家貨幣都處於低利率周期， 市場上缺乏風險較低，同時具有一定回報率的投資項目。因此，不少歐洲的基金經理都把目光投向了房地產行業，而相對價格波動小且現金流穩定的物流地產，更是受到大機構尤其是保險公司的追捧。

據德媒報道，2018年歐洲物流地產總吸金490億歐元，歐洲保險業三巨頭——法國安盛、英國保誠和德國安聯都有意繼續增加物流地產在其投資組合中的份額。

安盛房地產投資部門負責人賽馬馬（Isabelle Scemama）表示，一直在關注物流地產，“我們喜歡投資物流（地產），因為其增長潛力巨大”。

歐洲投資公司AEW的CEO威爾金森（Rob Wilkinson）認為，隨著歐洲電子商務的迅猛發展，物流倉儲市場需求正快速增加，而實體零售商則將面臨越來越大的壓力。

威爾金森表示：“僅在英國，電子商務的份額已占20%，未來數年內將漲至30%”。

他當前管理的最大一只物流基金為17億歐元，擁有25億歐元的資產。威爾金森稱，目前物流地產約占AEW投資組合的10%，預計不久將會上升至15%。

盡管如此，據德銀旗下的資產管理公司DWS調查表明，德國房地產投資經理們依舊看好物流地產未來的表現。預計未來五年內，歐洲物流房地產的空置率會保持在4%以下，同時每年租金將以2%穩定增長。

對於養老基金、保險公司和家族辦公室而言，在債券收益極低的時期，物流地產無疑是一項誘人的投資。

“一帶一路”加成

另一方面，中國“一帶一路”倡議的提出與推進、中歐班列的火熱運營，都使得不少中資企業選擇在沿線地區設倉、最大化物流優勢、改善自身的供應鏈。

致力於促進中國與“一帶一路”沿線國家商業、人文交流的探索新絲路協會總干事對第一財經記者表示，“一帶一路”倡議，給中國資本出海創造了良好的政策環境、鼓勵中國企業走出去。德國作為歐洲最大的經濟體地理位置優越，交通運輸基礎設施完善，半日內的物流基本可以覆蓋歐洲中西部主要城市和消費市場。中歐班列優惠的價格和較短的運輸時間贏得了不少國際企業的青睞，而德國的杜伊斯堡正是中歐班列在歐洲最大的集散地，每周有超過35趟中歐班列由中國駛來。

探索新絲路協會總干事稱，渝新歐班列、漢歐班列等的平台公司已在杜伊斯堡落戶，渝新歐還投資了鐵路場站附近的倉儲資源。此外，這裡還聚集了海豚供應鏈等一批中國的跨境電商企業。除杜伊斯堡之外，德國漢堡、曼海姆等地也憑借自身作為轉運港口和鐵路樞紐的優勢，成為中歐班列多式聯運海外發展的重要落腳點。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時也表示，受“一帶一路”倡議及中歐貿易的推動，不少歐洲商業地產經紀人看好來自中國市場的購買力，近年來在居外網掛牌的歐洲商業地產房源增幅較大。居外網目前已有11.8萬條全球商業房源信息，其中掛牌中的德國商業地產包括酒店、水療中心、倉儲和寫字樓等。

在居外網上掛牌出售的德國商業地產。項目位於北威州杜塞爾多夫南部，商業建築附帶室內辦公區域，包括一個大型的倉儲空間以及生產大廳。辦公面積770平方米，倉庫面積1,615平方米，土地面積4,397平方米，停車位28個，市場租金173,760歐元。現僅售約¥1,442萬。
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一名不願透露姓名的資深房產投資業內人士對第一財經記者表示，隨著電子商務的發展及對海外商品的需求增加，近年來國內的幾大電商巨頭都在歐洲直接或間接建立了物流、倉儲中心，這個趨勢還會繼續下去，因為歐洲當地的電子商務業務還有很大的拓展空間。比如德國電子商務的占比目前僅約一成，但每年的增速接近10%，考慮到兩者之間關系之緊密，物流地產的投資潛力巨大。

原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吳將
責編：Zoe Chan

報告認為，與同樣火爆的東南亞市場相比，中東歐地區的商業房地產投資回報率更具吸引力。

撰文：吳將

在長期低利率貨幣政策的刺激下，近年來歐盟各國房價保持快速上漲，其中漲幅最快的是在東歐、南歐國家。

近日，歐盟統計局（Eurostat）發布了2018年第四季度的房價報告。報告顯示，該季度歐盟、歐元區的房價與2017年第四季度相比，均上漲了4.2%。與2018年第三季度相比，則分別上漲了0.6%與0.7%。

歐盟國家中，去年第四季度房價同比漲幅最高的是位於東南歐的斯洛文尼亞（18.2%），其次是來自東歐的拉脫維亞（11.8%）和捷克（9.9%）。

而在西歐發達國家中，去年盧森堡、荷蘭的房價均上漲了9.3%，並列第一。其他歐盟主要國家的房價漲幅由高到低分別為：葡萄牙（9.3%）、西班牙（6.7%）、德國（4.6%）、法國（3.2%）、英國（2.6%）、比利時（2.5%），唯有意大利出現了下跌（-0.6%）。而希腊未進入統計。

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自2013~2014年歐洲央行開啟量化寬松與降息的閥門以來，歐盟各國房地產市場便迎來了牛市，至今仍未有消退跡像。隨著今年歐元區通脹再度疲軟，加息遙遙無期，樓市的熱度或將進一步延續。

在中東歐地區，近年來，由於外來資金流入，該地區房地產市場明顯升溫。

美國房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE）奧地利分公司的CEO裡德（Andreas Ridder）表示，東歐的房產十分受到投資者的歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個東歐國家，就有125億歐元的資金流入，創下歷史新高。

據歐盟統計，波蘭房價去年上漲了7.6%，斯洛伐克6.8%，匈牙利8.9%，羅馬尼亞5.3%。

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房地產服務公司高力國際（Colliers）在最新的中東歐（CEE）房產報告中指出，2016~2017年起，東亞的資金開始大量流入中東歐地區，其中主要來自新加坡、中國、馬來西亞、日本和韓國。

報告認為，與已經較為成熟的東亞房市相比，中東歐地區的商業房地產投資回報率更具吸引力。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

今年，英國終於要正式脫歐了。您現在會購買歐洲的物業嗎？對經濟不確定性、英鎊走弱以及英國脫歐後歐洲房產購買限制的擔憂令許多人望而卻步。而西班牙和塞浦路斯等過去依賴於英國二次置業者的房產市場已經迅速在俄羅斯和北歐找到了新買家。

第一太平戴維斯（Savills）國際部總監雨果·西斯利韋特（Hugo Thistlethwayte）充滿信心地表示，英國人仍然會在歐洲購買房產。“在英國脫歐造成的諸多影響中，只有一種因素會抑制某些人購買海外房產的欲望，那就是他們對於財富安全的個人感受，”西斯利韋特說。“與此相反的論點是，脫歐為人們敲響了警鐘。有些人認為，他們必須讓自己的財富變得更具多樣性，並購置可以用歐元或美元保值的資產。”

那麼，2019年的歐洲豪宅市場有什麼吸引人之處呢？

葡萄牙阿爾加維（Algarve）和西班牙太陽海岸（Costa del Sol）

西斯利韋特稱，更頻繁地造訪第二住宅並停留較短時間已成為一種日益明顯的趨勢，因此從常住地搭乘數小時的航班即可抵達物業所在地，而且距離機場只有不到半小時車程的住宅“十分有價值”。“這種趨勢為西班牙和葡萄牙房市提供了後續的發展動力。它們可以提供人們所需要的交通便利性，氣候，樂趣，相對穩定的環境以及美妙的生活方式，”他說。

英國退出歐盟後，各國實施的黃金簽證計劃可能會為英國國民帶來更進一步的好處。英國人只需要進行價值不低於50萬歐元的房地產投資項目就能獲得居住權——這也適用於在退歐前已經購置物業的英國人。

“如果你擔心英國脫歐後的房產使用情況，那你可以申請一份黃金簽證。它可以降低各類風險，”西斯利韋特說。即使對超級富豪來說，物業的租賃潛力也是至關重要的。“一個越來越重要的理由是：人們可以購買提供租賃管理服務的開發項目或名牌住宅物業，然後通過一站式租賃渠道來支付購房的費用，”西斯利韋特說。

在阿爾加維島上，外觀精致而且設施不斷升級的Quinta Do Lago度假區仍然是富裕英國和愛爾蘭買家眼中的一片淨土（這些買家在業主中所占的比例高達80%）。這裡新建了一個名為The Campus的運動場，朱迪·默裡（Judy Murray）偶爾會來這裡來擔任居民的網球教練。

您在這裡花幾百萬美元就能輕易地買到一棟別墅，而且在新建的湖濱保護開發區還剩下8套起價200萬歐元的公寓。

這棟豪華而現代風格的別墅坐落在葡萄牙阿爾加維Quinta do Lago的中心地帶，非常靠近世界著名的高爾夫球場和多樣化的設施。房價約¥3,006萬。
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阿爾加維東側的更遠處，五星級的蒙特雷高爾夫球場與鄉村俱樂部（Monte Rei Golf & Country Club）也在蓄勢。葡萄牙最年輕的米其林主廚魯伊·西爾維斯特（Rui Silvestre）已經接管了該俱樂部的餐廳；新加坡萊佛士酒店（Raffles Hotel）和洛杉磯貝爾航空酒店（La’s Hotel Bel Air）背後的設計師正在打造蒙特雷精品酒店；第二個傑克·尼克勞斯（Jack Nicklaus）高爾夫球場項目隨時可能完工。在已經建成的高爾夫球場上方，定價為82.5萬歐元的雙臥室會所住宅將於6月竣工。

洛萊附近還有一個值得關注的新項目——翁布裡亞（Ombria）。“此項目包含一個令人驚嘆的高爾夫球場和一座總督酒店，以及歐洲首套總督品牌的住宅。然而，僅僅這些還不足以讓內陸的阿爾加維開發項目產生強大的吸引力，因此開發商們更側重於自行車道和其他設備等運動設施，以及有機農場，”Sphere Estates的主管羅伯特·格林評論道。Sphere Estates負責管理該地區的酒店管理式住宅區的市場營銷代理。在這片住宅區內，單臥室住宅的價格為30萬歐元。

在西班牙南部海岸，索托格蘭德（Sotogrande）也在進行升級項目——包括對阿爾梅納拉酒店（Almenara hotel）進行成本為4000萬歐元的翻修工程。“索托格蘭德的市場本來有點疲軟，但獲得可觀的投資後它又卷土重來了，”西斯利韋特說。

索托格蘭德的內陸“海灘”中有巨大的沙底瀉湖游泳池，這裡已經成為一個新的夏季熱門景點，而瀉湖別墅開發計劃也將很快啟動。The Seven統一設計別墅期房耗資1300萬至2000萬歐元，是該度假村的頂級物業。

西班牙索托格蘭的現代化別墅，6臥10衛5車庫，房價約¥5,635萬。
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附近的芬卡·考特森假日酒店（Finca Cortesin）也謹慎地開啟了一個項目。十年前，世界房地產市場泡沫破裂後不久，此項目就已正式啟動。然而，其外觀漂亮的安達盧西亞-科爾蒂喬式酒店，品質一流的高爾夫球場和大型獨立別墅現在才引起人們的注意。第一太平戴維斯正在銷售面積為600平方米，起價400萬歐元的四臥室別墅。

“他們沒有招入知名人士來經營這家酒店，而是設立了自己的品牌，然後慢慢建設一個可提供優質服務和（我所知道的）最佳水療中心的項目，”西斯利韋特說。

阿爾卑斯山

法國阿爾卑斯山是英國購房者數量幾乎完全沒有下降的地點之一。“英國人對沙泰勒公社（Chatel）和雷蓋茨（Les Gets）的太陽門滑雪區（Portes du Soleil）和伊塞谷（Val d’Isere）特別感興趣。位於中心地段，耗資2億歐元的再開發項目Le Coin de Val今年已經啟動了，”卡米爾·勒圖夫（Camille Letuve）說。

梅傑夫（Megeve）也在推進大型項目。Athena Advisers公司發現，當地一個名為Stallion的新項目啟動後僅兩周內，英國購房者就提前買下了價值900萬歐元的房產。剩余公寓的價格從39.4萬歐元到192.5萬歐元不等。

Athena Advisers目前在阿爾卑斯山達成的平均銷售額為170萬歐元，而2015年為76萬歐元。該公司擁有65%的英國客戶。“預算較低（30萬歐元-60萬歐元）的購房者的需求有所下降，但價值超過100萬歐元的物業正變得越來越搶手，”勒圖夫說道。

法國阿爾卑斯Megeve3臥3衛的房產。
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Sphere Estates的創始人羅伯特·格林表示，經過一段相對平靜的時期，瑞士度假勝地物業的需求也在上升。韋爾比耶（Verbier）的物業似乎特別受歡迎。

“我們發現許多來自英國的首席執行官和銀行家對這個度假勝地表現出了濃厚的興趣，”格林說。他正在推銷最後一處房產——一棟四臥室的復式聯排別墅。這套物業售價為958萬英鎊，位於亞歷克斯住宅區內，“這是韋爾比耶有史以來建造的最高檔公寓項目”。

瑞士Verbier中心的4臥3衛公寓，占地面積超過200平方米，能夠欣賞到獨特的山地和山谷景觀。房價約¥3,516萬。
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歐洲城市

裡斯本仍然是一個優秀的成功典範。“這是一處可以創造豐厚收入的優質度假租賃物業，”Athena Advisors公司的卡米爾·勒圖夫評論道。Athena Advisors正在嘗試出售價值75萬歐元，在前咖啡廠法布裡卡21號設有地下停車場的河景公寓。勒圖夫建議投資者考慮在北側山坡連綿，歷史悠久的波爾圖（Porto）置業。那裡是裡斯本新開發的地區，但房價只便宜了15-20%。

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作為全西班牙最時髦的城市，盡管巴塞羅那的政治環境較為混亂，其房市依然保持著穩步發展，而且它在全球擁有一群忠實的追隨者。值得關注的新項目包括格拉西亞大道（Paseo de Gracia）的文華東方住宅（Mandarin Oriental Residences），那裡有34套1至4臥室戶型的公寓將在春季由第一太平戴維斯代理出售。

此外，馬德裡正在逐漸擺脫巴塞羅那的陰影。現在，它更是在歷史中心——四季私人住宅（Four Seasons Private Residences）啟動了專屬的五星級品牌計劃，其中有22套住宅起價250萬歐元，其服務供應者為西班牙第一家四季酒店。

這棟復式公寓坐落在馬德裡的中心地帶，最近經過翻新，設有5間臥和6間浴室，住宅為650平方米。只需步行7分鐘即可到達黃金地帶（The Golden Mile）購物區、生鮮市場和
地鐵站。房價約¥3,644萬。
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在巴黎，馬克龍效應可能已經逐漸消退，但巴黎的住宅卻依然煥發著光彩。在強勢美元的推動下，美國買家又回來了。Athena Advisors公司的卡米爾·勒圖夫表示，在倫敦的法國僑民即將離開南肯辛頓（South Ken）前往光明之城巴黎。卡米爾·勒圖夫和Vingt Paris房地產代理公司的主管蘇西·霍蘭德斯（Susie Hollands）首次看到了人們對超大型高端租賃房產的需求。

“企業正打算把他們的高管帶來這裡——這些高管可能在此長住並購買物業——他們也有可能每月支付3萬歐元的租金來租房。英國人還沒有做好購買房產的准備，因為他們還在等待英國脫歐的消息，但他們也很樂意以這麼高的資金出租物業。

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“這些人往往是銀行家、企業家和技術人員，”霍蘭德斯說。她目前代理的房產中有一套建於19世紀末的豪華四臥室公寓。這套公寓下方就是第七區的巴黎奧賽美術館（Musee D’Orsay），其每周的租金高達3.5萬歐元。

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原文來源：每日電訊報
責編：Zoe Chan

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