海外买家 – Page 4

澳大利亚海外人士购房申请更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政已过了一年多，在这期间，FIRB的政策也进行了小幅变更。今天让我们一起关注一下有哪些变化：

购房豁免证书

此前我们曾讲过，FIRB有一类豁免证书（当时称为“拍卖豁免证书”，相关阅读：【拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了！】、【澳大利亚购房的外国投资审查（FIRB）实例披露】）可以给申请者自审批日起为期6个月的豁免时段，在这6个月内申请者可以持证参加证书规定金额内的物业拍卖会并拍卖购买一套物业。

而目前，澳大利亚政府考虑到使用该类证书的买家多为持有澳大利亚临时居住签证者，并需要为其在澳居住期间购买一处自住房用来居住使用，而推出了“现房豁免证书”。该证书允许持有者在限定的地区（一般为澳大利亚州或领地）及限定的时间内（一般为6个月）购买一处现房作为其自住房。值得注意的是，持有现房豁免证书的买家可以使用任何方法多次参加购房流程，例如：拍卖、出价、投标、暗投等方式（而非限定在拍卖物业），并最终购买一处物业。

不同于楼花或新房一般是从开发商将物业卖给个人买家，现房的买卖双方通常均为个人。在处理交易时，个人卖家一般不倾向于在合同中加入限制条款，给予买家额外的时间做FIRB申请。因此，买家在购买现房（俗称“二手房”）时，必须在签订合同前就获取FIRB批准函。这样就意味着买家在支付FIRB申请费时并不能保证其一定能成功购买该物业，尤其是考虑到FIRB的申请一般需要2-3周的时间才能获取，抢手的物业很有可能在这2-3周的时间内被别的买家买下。而现房豁免证书很好地帮助买家放心地签订购房合同。

同时，现房豁免证书基本保留了过去拍卖豁免证书的其他限制及条件，包括：

澳大利亚临时居民签证持有者只能购买一处现房作为其主要居住地使用；
澳大利亚临时居民签证持有者必须在临时签证到期后三个月内出售该物业；
所购物业在成交时必须是空房（无人居住，例如租客）；
澳大利亚临时居民签证持有者不能出租所购物业的任何部分，不能将所购物业作为投资物业、度假屋使用。

FIRB批准函审批流程和时间

目前来看，FIRB申请的标准审批周期并无改变，但在实际操作过程中，批准函下发的时间的确提高了不少，一般在支付申请费后的2-3周内就可以获得批准函。如果买家在支付申请费后3周内还未获得批准函，可以电话咨询FIRB，一般FIRB的工作人员都会耐心配合很快处理您的案件。

开发商豁免证书

澳大利亚的地产开发商可以向政府申请“新房豁免证书”。如果开发商就其某一开发项目获取该证书，则海外买家在购买该项目新房时无需另外单独向政府递交FIRB申请函。

根据2016年11月26日的通告，澳大利亚政府将会实行新政，允许海外买家向特定开发商购买之前已经出售过但未成交的楼花。该项新政将包含新的规定并引入新的豁免证书机制允许开发商将为成功成交但已出售的楼花视作新房卖给其他海外买家。税务署长表示在新的规定落实前不会对这些海外买家启动任何合规行动。

举例来说，开发商A公司就其开发项目获取了一份“新房豁免证书”。海外买家B在2015年时与A公司签订了楼花购房合同，并在新房豁免证书下无需单独递交FIRB申请函。A所购买的楼花即为已出售的楼花。

2017年3月该项目竣工成交，由于资金不足，B未能按时与开发商A成交，并将10%定金损失给了开发商A。2017年4月，另一位海外买家C有意购买这套新房。按照FIRB原有的规定，新房的定义为“未曾出售过的物业”，因此严格来说虽然A与B未能成交，这套物业也不能视作新房再卖给海外买家，而只能寻找本地买家。但根据政府新的通告，在AB不能顺利成交的情况下已经出售过的楼花还可以视作新房继续卖给海外买家C。

根据市场需求和综合考虑，在不违反国家利益这一准则的前提下，FIRB的政策也会随着时间推移进行一些修正和补充。建议买家在购买物业前和自己的地产经纪、律师和会计师做好沟通工作，了解FIRB的新政和规定。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

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2017年西班牙房市报告：海外买家买什麽好？| 海外

随着房地产市场崩盘，买家偏好转向现代风格建筑，大量玻璃和平顶设计，而随着建筑活动再次开始，这种趋势只会加速。但每个趋势都有一个适用期，我想知道，以前被视为超级未来派和独一无二的建筑现在是不是看来有点过度——2016年年底的时候，我曾为之服务的数位客户明确强调，对于那些“白盒子”，他们甚至连看都不想看，他们想要的房子外部装潢偏向传统的西班牙建筑风格，但内部装潢却要完全的现代化。

因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑，我认为买家偏好开始偏向个性主义，至少最高端的市场是如此，我认为安达卢西亚（Andalucía）的两个新项目将在2017年独领风骚，远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján，五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等，每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助，定于2017年初开工，2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德（Sotogrande）将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区（La Reserva de Sotogrande）将制定新标准，并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外，还会有少量的特殊住宅，被称为“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计，这些住宅将跻身全球最好的房产之列。

房地产市场重心仍然偏向于转售市场，转售在2016年房产交易中比例约为82％，不过这其中包括银行销售数字，因为银行收回被视为第一次销售，因此随后被最终业主购买被视为转售。虽然全国范围内的建筑许可证批准正在上升，但在项目审批和销售预备之间总是有时间滞后，所以我不能预见短期内买家购买偏好是否会发生实质性变化。比起内陆地区，市场重心更偏向沿海地产，在我看来，对于非常特殊的买家而言，农村现在不过是一个利基市场。买家被挤出沿海市场转向内陆的日子已经不复存在，买家选择在农村买房并不是因为他们特别想要一个农村房产，而是因为这里的房价在他们的预算范围内，我认为将来这种光景将不复存在。

马贝拉市（Marbella）与马拉加市房产成交量占马拉加全省2016年成交量的一半左右，不过，马贝拉在2015年9月废除建筑规划法（PGOU）之后便处于不利地位。建筑规划法废除之前，2015年1月至9月期间，492个建筑许可证获批，而2016年同期，即2016年1月至9月，仅有128个建筑项目获批，其中78个项目是个人住宅，另外50个项目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波纳（Estepona）457个项目获批建筑许可证。这并不是因为马贝拉建筑许可申请量减少，而是因为马贝拉市政厅不得不重新规划该市建筑，等待审批的项目已经排成长龙。有位开发商同事在等待18个月后终于在2016年12月收到了新安达卢西亚（Nueva Andalucía ）3个别墅项目的许可证。

所以，2016年的市场全部都是关于转售，预计2017年也将是这种情况，在我看来，这是必然的发展。事实是，黄金地段的最佳地段早在多年前就已经房屋林立，我对客户的建议是，买二手房，经济效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到独立式住宅需要全部拆除重建的情况，也不要因此退缩，因为即便如此，建筑成本仍然具有竞争力。几乎肯定你将拥有一套成品房，每平方米价格比新建房更便宜，若是公寓或联排别墅，比新建房或近几年来新建的房子，面积也将更宽敞，位置更佳。然而，非常清楚的一点是，新建房一上市，海外买家就如同飞蛾扑火样被吸引过去，即使是相对于转售房产，新建房价格过高，面积较小，地段也不是最佳。关于这一点，我也觉得费解，我将在这份报告后面部分讨论房价趋势时进行讨论。

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墨尔本期房税收优惠取消长期空置住宅将要收税 | 澳洲

近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。

本地居民购房租房优惠政策增加

其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：

针对60万澳币以下住房首次置业，免除印花税，75万以下有印花税折扣；
在边远地区购房首次置业优惠奖金加倍；
州政府直接和首次置业购买者作为共有人共同购买房产以帮助首次置业者承担购房费用；
通过更快的规划审批提高房产供应；
通过租赁法律改革以及鼓励提供长期租赁选项等地为租房者提供更多更好更稳定的租赁机会；
为本地居民提供更多的公共住宅支持并为无家可归者提供更多居住帮助。

投资者购房税收优惠减少

上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：

目前在维多利亚州购买期房，购买者仅仅只需要按照签署合同时土地价值为基本税基征收印花税，会节省大量的印花税。维多利亚州政府为了确保该优惠仅仅适用于真正需要房屋居住者，将从‪2017年7月1日起实施新政，该税收优惠将不再适用于投资者，仅会适用于a 将来会将购买的房屋自住的购买者；或者能够满足首次置业优惠税收政策的首次置业者。2017年7月1日前签署购买房产合同的将不受此限制。

针对很多投资者空置持有房产以等待资产升值，一个全新的税种，住宅空置税，会征收以便减少在墨尔本内城和中城区空置房率。该住宅空置税会针对一年内空闲超过6个月多住宅征收，税率为房产价值的1%，每年征收。该税总会从‪2018年1月1日起征收。当然该政策会考虑将拥有合法理由的房产，比如休闲度假屋，市区工作通勤用公寓，遗产，以及临时需要在海外的本地居民拥有的房产等等，排除在外。

上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。

澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：

澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。

目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。

和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。

该新政将于‪2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。

此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。

住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。

（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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Lendlease: 限制贷款和资金外流对中国买家影响微小 | 澳洲

澳洲著名开发商Lendlease最新提供的证据表明，银行针对海外买家严厉的贷款限制，对于高层公寓的销售仅造成了微小的影响。

据《澳洲金融评论报》报道，当涉及到房地产投资的资金，中国人占大多数的外国买家群体是不可阻挡的。对贷款的限制以及中国投资者从中国转出资金的能力都将对房产投资造成影响，但所造成的影响并不像去年的行业警告那般严重。

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周一，Lendlease的主管Steve McCann发布了半年的利润报告，称住宅房产的违约率在1%以下。Lendlease报告称，在墨尔本Docklands的Collins Street 888号住宅项目中，第一阶段销售的133套住宅中，仅有一处出现交割失败。

Lendlease表示，购房者要花更长的时间来达成价格，因为财务政策的变化，他们需要更多的时间来安排资金。也因为澳洲四大银行削减海外投资者的贷款。Lendlease表示，现金交割是差不多在30%到40%。在Collins Street 888号共440套公寓中，需要花费28天到30天才能完成交割，外国买家的整体所占比例没有改变很多。

McCann表示，18个月前高调宣传的一些项目已经退出市场，特别是在墨尔本和布里斯班。“悉尼仍然非常强大，特别是在内城地区”。他指出，新公寓建设将有序放缓，供应不足将在几年内重新出现。“这让我们对中期前景充满信心”。

（据今日澳洲）

2017年西班牙房市报告：海外买家市场优於想像 | 海外

计算2016年上半年海外买家数量的公证回执统计数字完全出乎我的意料。去年上半年，海外买家共在西班牙购置了43,519套房产，市场份额占比19.1%。海外买家年度成交量在2007年达到历史最高值——8万套，市场份额占比约8.9%，当年西班牙总成交量约90万套，有鉴于此，目前正处市场顶峰时期，上半年在西班牙购房的海外买家成交量就高达43,519套，这意味着2016年有望成为有史以来海外买家数量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍预计全年海外买家数量至少与前一年的高位持平，不过考虑到第四季度海外市场的持续增长，这似乎不太可能，尽管有报道称自英国脱欧公投以来，英国买家数量有所减少。事实上，我认为海外买家数量将创新高，虽然我们将不得不等到2017年5月才能获得公证回报2016年全年数据，全年数据通常在第二年的二季度公布。我可以感觉到，2016会是个好年份，但我并不希望海外买家这么快就创纪录高位。

不过，总是会有一个“但是”，目前的海外市场并不那么关注谁是买家，而是他们在哪买房，从这些公证数据明显可以看到，市场复苏仍然是局限于少部分地区，并且集中在这些地区最主要的位置。结果显示，目前在西班牙购买房产的海外买家数量等同于危机前的峰值，但集中在少数地方，这有助于解释为什么5大地区房地产市场活跃度那么高，但在我称之为二级和周边地区，成交量仍然没什么变化。

西班牙最大的自治区安达卢西亚（Andalucía）就是市场不平衡一个很好的例子。自2014年以来，安达卢西亚一直是西班牙房市最活跃的地区，销售量位居首列，但是通过数据分析，明显可以看出，该地区活动主要受一个省份的推动，即马拉加省（Málaga），也是海外活动热点地区太阳海岸（Costa del Sol）所在之处。据2016年上半年的数据，我毫不怀疑当我们得到全年数据的时候看到2016年全年都是复制这一趋势，安达卢西亚房产75%的海外买家集中在马拉加省，该省海外买家上半年共购置买5,570套房产，为有史以来最高，超过2007年的峰值。

第二活跃的省份是阿尔梅里亚省（Almería），只有797位海外买家，而科尔多巴省仅有49位，为安达卢西亚8个省份中最低。安达卢西亚整个地区海外市场占比仅14%，低于全国海外市场占比平均水平19.1%，而马拉加省却是全国平均水平的两倍，海外买家成交量14,364套，市场占比39%。

同一省内，不同城市房地产活动水平不平衡也非常明显。例如，马拉加省超过50%的交易集中在两个直辖市，马拉加市和马贝拉市（Marbella）。而马贝拉市和贝纳阿维斯市（Benahavis）这两个城市占该省销售总量的25%。其他海外投资高的地区也没有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群岛（Balearics）、加纳利群岛（Canaries）和巴塞罗那（Barcelona）；这些地区2016年海外买家购房量均高于全国平均水平。例如，在西班牙东部沿海最活跃的地区阿利坎特省（Alicante），海外买家市场占比高的惊人，为46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地产市场，意识到该地区一个趋势非常重要：那就是同一个地区，省份不同，情况各不相同；同一省份，城市不同，情况也不相同。当地若有热点地区，市场份额更高。

2016年全年走势将延续至2017年第一季度和第二季度，与此同时，我将根据已经公布的2016年上半年和第三季度数据做一些预测。2016年西班牙房产平均价格将上涨2%-4%，尽管各个地区差异很大；据我预计，地中海黄金地区房价至少上涨5%-10%，如巴利阿里群岛、巴塞罗那和马贝拉，若多个地区房价增幅达到两位数，也不会令我感到意外。

我相信市场成交量至少将上涨10%，所以我预测2016年的成交量将从2015年的40多万上涨至45万以上，这意味着房地产市场总规模已回升至峰值的50%左右。银行贷款规模也将随之复苏，尽管银行对住房贷款仍然比较谨慎，不过2016年成交量的50%是通过抵押贷款，较2015年上涨约30%；平均贷款额增长了近5%，就足以跟上平均房价的上涨。

然而，尽管我如一年前一样，维持整体向好看法，不过，从2016年已显示的增长趋势大体可以看出，西班牙房地产市场仍非常依赖海外买家的增长，这一点预计2017年也是一样，尤其是在房价进一步上涨的情况下。2016年底，我开始为一个国际买家工作，他想要在马拉加市买一所房子，而显而易见，西班牙本地人对国内市场很快复苏并没有太大的信心。我曾经打交道，房产售价超100万欧元或以上的业主们都非常怀疑西班牙本地人意愿买房的可能性，他们认为最好是把房子卖给外国人。

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匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲

首先，给大家拜个年！祝居外团队与各位读者朋友们新春快乐，鸡年大吉！

回顾过去一年，2016年的澳洲投资市场无疑是近六年来最令华人投资者与相关从业人士最为印象深刻的一年。这一年中，投资环境稳健发展，汇率走势稍起稍落，但对外投资的法规政策却扮演着“打你十个巴掌后揉你一脸”的狠角色。

然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境投资市场愈演愈热的大势。古人云“以史为镜，可以知兴替“，此文将归纳并逐一解析2016-17年澳洲投资法与移民法相关的十大政策新规。

2016-17年澳洲投资法/移民法十大新政一览

投资（产权）法类：

2016年6月 | 针对新维昆三州，海外买家购房需缴纳附加印花税/土地税
2016年11月 | 财政部公布购房新规，海外买家被允许购买“二手楼花”

移民法类：

2016年7月 | 移民局重大改革学生签证，特别开放小学生留学签证
2016年7月 | 投资移民利好新政！132/188门槛降至历史最低
2016年9月 | 澳洲移民再添新成员，新签证188E创业移民正式开放
2016年11月 | 澳洲移民随行子女年龄由25岁降为23岁
2016年12月 | 澳洲对华十年访客签12月12日正式生效

金融法规/政策类：

2016年4月 | 澳洲四大银行正式收紧海外收入贷款
2016年5月、8月 | 澳联储RBA降息至历史新低，澳元受大影响
2017年1月 | 中国政府严格控制外汇交易，再限资金外流

十大新政 ① | 针对新维昆三州，海外买家购房需缴纳附加印花税/土地税

生效时间：2016年6月起

由于澳洲2015财年即将在6月30日结束，各州政府均选择在此时发布了2016新财年的财政预算。对于海外投资者最显著的影响则在于，各州政府财长均有计划提高海外买家购房的印花税支出，从而平衡海外买家与本地买家的购置比例。

维多利亚州附加税概述：

在2015/16财年，针对海外购房买家，维州工党政府新增加了3%的额外印花税。此印花税基于房屋买卖合同价格，不受标的物的当前价值影响，因此也不能享受印花税减免。
而维州政府2016/17财年的财政预算决定，将海外买家额外印花税，在3%的基础上增加至7%。同时，海外买家如果被定义为缺席个人/企业/信托，则需要额外支付5%的土地税。

新南威尔士州附加税概述：

在新州2016/17财年，从7月份开始，海外买家将会被要求支付额外4%的印花税。从2017年开始，海外投资者还将被要求支付额外75%的土地税。
新州政府在之前的政府议案中已经提出，从2016年7月起，所有新州房产交易，买卖双方均需要首先证明他们的国籍才能进行下一步交易。

昆士兰州附加税概述：

早于2016年6月14日昆州财政预算报告，昆州财长宣布，他们将追随维州政府的决定，向海外买家征收额外3%的印花税。此印花税将在正常印花税（最高上限75%）的基础上征收。
以企业或信托形式购买物业，税务局会利用穿透法则追查实际控制权是否在海外买家手中。如果是，那么额外的印花税即会被征收。

海外买家购房附加税数据表一览：

十大新政 ② | 财政部公布新规，海外买家被允许购买“二手楼花”

生效时间：2016年11月起

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的楼花因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。不过，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，一部分中的他们被迫选择放弃定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲财政部长Scott Morrison于2016年11月宣布，将允许海外购房者接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。

在我们解读这条新政策之前，我们先来谈谈澳洲法律对于新房和二手房定义上的区别。根据澳大利亚海外收购法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的规定，纯海外人士在澳大利亚只可以购买新房（new dwelling）而不可以无条件的购买旧房或二手房（established dwelling）。在澳大利亚财政部长Scott Morrison更新政策以前，法律规定新房必须是第一次被销售，也就是说之前没有被卖给过任何买家。

显然澳洲政府也认为，如果房产因为种种原因导致无法完成过户，但房产确实为新建的，那么仍旧被定义为二手房产这一政策并不合理。因此新政中支出，无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件：

房产合约在所有权过户前已经被终止；且
房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。

请注意，此处并没有要求对被终止合约的买家身份进行限制，也就是说，一手的买家不必要是海外人士。

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澳联邦银行房贷再收紧新客户海外买家贷款无门 | 澳洲

Bankwest，澳洲联邦银行的子公司，在新客户的物业投资贷款上急踩刹车。针对现有客户，该银行也收紧了投资贷款，对于侨居和海外的客户，征收高达60个基点的费用以及收紧贷款的条款和条件。

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据《澳洲金融评论报》报道，但有人怀疑，该银行已经超过或接近澳洲审慎监管局10%的贷款速度限制，这是在每月滚动的基础上进行计算的。来自银行经纪人的备忘录声称，“在符合监管的指导方针之下，银行仍然致力于支持国家住房市场的稳定性和可持续性”。

但银行没有透露新政策可能适用多长时间，有多少借款人可能会受到影响，或提供抵押贷款经纪人或客户的选择指导。银行发布给经纪人的秘密备忘录中表示：“我们将继续监测这种变化对客户和市场的影响，以保持审慎的贷款和可持续的业务。”

澳联储最新的市场分析显示，去年12月，整个行业的投资贷款增长了0.8%，这是自住业主贷款的两倍。该银行已告诉经纪人，“银行将不再接受新客户寻求再融资的申请，不再向他们发放独立投资贷款”。

相关阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

（据今日澳洲）

海外 | 哪些国家限购？海外房产限购那些事

哪些海外房产限购限购？随着经济、观念等各方面原因，海外置业、海外投资这两年越来越热门，但是很多国人并不了解海外房产，全球各个国家对海外买家的要求限制也不同，下面我们一起看看海外房产限购那些事！

海外房产限购：在澳洲你只能购买新房

澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产，对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购；另外澳大利亚的最高贷款比例为80%。

海外房产限购：加拿大买房贷款额度大

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。在加拿大买房贷款外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

海外房产限购：新加坡海外人只能买公寓

外国人或永久居民可以购买新加坡私人公寓楼盘，以及住满十年以上的共管公寓，圣淘沙岛的别墅及排屋。新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买。带土地的独立式洋房，半独立式洋房，排屋只有新加坡公民可以购买。若在新加坡贷款买房，银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价70%的贷款。

海外房产限购：法国挣得多就可以贷得多

法国对外籍人士购买新房或者二手房是没有硬性规定的，也没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。

海外房产限购：西班牙贷款难度高

西班牙的房屋和数量是不限购的，但是贷款申请条件比较严苛，理论和是哪个能贷款60%-70%，但是中国人一般只能贷到30%，而且50万欧元的投资移民项目是不允许贷款的。

海外房产限购：韩国（济州岛）增值收益不能汇出韩国

韩国（济州岛）购买的房产必须是依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产，此类房产大多是以休养为目标的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等。但外国买家不得将房地产租金收入或房地产增值的收益汇到国外，贷款额度为30%-40%。想要了解更多可点击：2016最新韩国买房移民指南

海外房产限购：日本买房贷款需身份

现在永住身份的有正当工作收入的外国人在不动产的帮助下甚至可以零首付贷款买下房子；持三年签证的就职人员在不动产的帮助下首付200万日元左右也可以贷款买房。如果不是一次性付清，办理贷款时有非常严格的年收入审查。

海外房产限购：哪些国家买房不限购？

英国房产

英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。贷款方面没有具体规定，一般情况下，英国买房贷款有两个限制，即：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；同时，贷款比例不能超过房价的一定百分比。通俗的说假如房价是100万，如果政策规定的贷款比例为80%，那么你最多可以贷款80万。

美国房产

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。

新西兰房产

在新西兰，外籍人士在当地购房与政府方面基本没有什么限制，从贷款方面来讲，外国人也可以在新西兰贷款买房，最高的贷款比例为70%

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澳洲 | 海外买家7成来自中国澳房价高企”锅”该谁背？

澳洲的房地产价格上涨是由于缺乏新住房进入市场，而本地买家的需求空前的增加所引起的，而不是外国投资者驱动了房价的攀升。

据《澳洲人报》报道，财政部的工作文件研究发现，海外买家的购买数量增加，主要以在悉尼和墨尔本为主，但他们所带来的价格涨幅，在国内买家所驱动的价格涨幅面前黯然失色，这份文件研究了截止到去年中期、5年来澳洲的房产数据。

海外买家7成来自中国澳房价高企”锅”该谁背？

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在过去的4年半，自从房产繁荣期开始，澳洲的房地产价值已经增加了42.2%，悉尼的67.3%和墨尔本的46.3%涨幅为房市繁荣的领头羊。财政部表示，近70%的外国房产投资审批申请为中国公民，6年前这个数字是50%。

大多数海外买家的申请都是在墨尔本购买物业，但现在，悉尼的房价增幅已经超过这个位于南部的州府。海外投资审查委员会预计，在2015财年，海外买家至少购买了价值610亿澳元的澳洲房产，增长了近75%。

财政部的文件表示：“仅将悉尼的房价增长直接归因于外国投资者是不准确的，其中还有其他的因素，比如建筑批准量较低，在2000年后期开始修建并完成的房产，是近期悉尼的房价增长的潜在长期驱动力。近年来，在房价上涨的因素中，国外需求所导致房价上涨的比重，只占很小的一个部分。”

各州政府对于外国买家不断增长的需求也作出了反应，通过实施差别税来减缓这种需求，维州政府推出了3%的附加税，也将海外买家购买房产的印花税增加到了7%，对“非自住业主”的土地税提高到了1.5%。新州政府下令，对海外买家征收4%的印花税，海外买家的房产交易还要征收0.75%的土地税，将于1月1日生效。在两个月前，昆州的工党政府也提高了税收，在昆州的海外买家现在也需支付3%的印花税。

居外网的主管Charles Pittar表示，澳洲政府应该向海外投资敞开大门。鉴于房产建筑业协会的估计，2017年，澳洲将新增21.022万套新房产，他说：“如果我们持续有新建房产进入市场，那我们应该鼓励海外买家来购买房产，而不是把他们拒之门外。”

（据The Australian）