什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

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责编:Zoe Chan

 


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中国9月首次自动交换CRS 征税期或未同步到来

经过一年多准备工作后,CRS(共同申报准则)即将进入倒计时,按照税务总局的要求,中国将在今年9月首次开展金融账户涉税信息的自动交换。

作为一个新事物,到目前为止,全球尚未有任何国家具有CRS涉税信息交换的完整实操经验。对于高净值人群来说,CRS一度被理解成劫富济贫的税收政策,并造成高净值人群的“恐慌”。

根据《中国经营报》记者最新了解到的消息,CRS交换来的信息主要用来核查纳税人是否依法履行了纳税义务,并不是交换回来信息就直接征税。税务机关需要根据这些信息依法判定纳税人是否需要征税,以及按照什么标准,征收多少税的问题。“更为重要的是,9月份我国首次开展CRS自动交换工作,具体的实施进度要依据OECD(经合组织)政策和税务总局的要求进行。”一位国际税务人员解释。

目前已有100多个国家和地区参与了CRS,第一批以英国德国法国意大利等欧盟国家为代表,承诺于2017年9月开展第一次账户信息交换,第二批包括中国、中国香港地区、中国澳门地区等。

税收身份界定

“中国实施CRS 后,信息交换给谁,谁来征税的标准是以税收居民身份来判定的,主要看其是否中国税收居民,而不是根据国籍来判定。”中国国际税务研究院研究员刘爽表示。

一个很简单的例子,假如你是英国国籍,但是多年来都在中国工作、居住,那你就是中国税收居民,在境外的金融账户信息也要交换给中国税务当局。

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定,我国的个人税务居民分为两类情形:一类是在中国境内有住所的中国公民和外国侨民,但不包括虽具有中国国籍,却并未在中国大陆定居,而是侨居海外的华侨和居住在香港、澳门、台湾的同胞。

其中,在中国境内有住所的个人,指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

另一类是在中国境内居住,且在一个纳税年度内,一次离境不超过30天,或多次离境累计不超过90天的外国人、海外侨民和香港、澳门、台湾同胞。

上述国际税务人员表示,这两类税务居民在中国的金融账户信息不会被交换至其他CRS参与国或地区,但是其在境外的金融账户信息需要交换给中国税务当局。

今年早些时候,中国金融当局已经对此进行了全面布局。

记者了解到,今年1月份,中国资产管理协会向其成员发出通知邮件,提醒各金融机构要做好CRS的应对工作,并使其影响降到最低,邮件特别强调金融机构需要完全遵守规则内容。

澳洲会计师公会大中华区分会理事及大中华区税务委员会副主席刘明扬在接受采访时表示,中国CRS的实施意味着中国可能对非居民金融账户展开摸底调查。今年9月进行的第一次信息交换,中国个人或机构的海外账户信息将被呈报至中国税务机关。

他介绍,目前中国各类金融机构都在按照自己的节奏推行CRS相关工作,但进展不尽相同。“银行等金融机构完成度较高,相比之下,一些金融机构对涉及CRS合规承诺的重视度有待进一步提高,工作进展相对比较缓慢”。

按照国家税务总局的时间表,2017年12月31日前,金融机构完成对存量个人高净值账户的尽职调查。2018年5月31日前,金融机构报送信息。

2018年9月,国家税务总局与其他国家(地区)税务主管当局第一次交换信息。2018年12月31日前,金融机构完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

合规性申报

“据我们了解,中国税务机关可能会重点针对公司法定代表人、实际控制人、个人账户等开展税务稽查,因此该类金融账户的尽职调查也将被重点关注。”刘明扬坦言。


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来源:中国经营网
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英国房产的海外所有者被迫公开姓名!违者将被罚款监禁

为洗脱英国作为高风险洗钱国家的恶名,英国的一项草拟法案规定英国房产的海外所有者必须公开其真实身份,否则将面临监禁和高额罚款。

几年来,海外公司通过收购高价值英国房产洗钱的丑闻频出,缺乏管制导致腐败资金进入房地产市场的担忧呼声越来越高,在此背景下,新的法律应运而生。

国家打击犯罪局称,3年前,海外犯罪团伙通过英国房产交易转移数十亿腐败资金。议会外交事务委员会称,俄罗斯的腐败资金通过房地产等途径在英国得以合法化,对英国的国家安全造成威胁。

新法律规定,拥有英国房产的海外公司必须向对公众开放的注册处公开所有者的真实身份。政府称这些注册处是房产部门打击洗钱网络的一部分,旨在方便执法者查抄违法资产。

海外公司匿名购买房产是完全合法的,但房产活动人士担心海外资金的流入将迫使英国房价上涨。

该草拟法案针对规避注册处的行为制定了一系列的处罚措施,包括:

  • 未公开实际所有人的房产将被禁止出售或出租,不服从者将面临最高五年监禁和高额罚款
  • 未登记注册或企图注册不实信息的个人将面临最高两年监禁和高额罚款。
《卫报》一项调查显示,伦敦圣乔治码头一栋大楼1/4的公寓由海外房主所有

支持透明化处理的活动人士对这一法律表示欢迎,他们中的一些人为推动这些法规的实施已经奋斗了数年。

英国透明国际(Transparency International UK)的政策主任邓肯·哈梅斯(Duncan Hames)表示,“这些法规终于得以实施,成为了我们盼望已久的法律工具,房产所有者的身份不再神秘,房产市场不再是贪污腐败行为的温床了。我们很高兴通过几年来的宣传与运动,我们终于迈出了第一步。”

“一直以来,英国都对腐败资金敞开怀抱,而我们的房产市场常常成为了这些腐败资金的藏身之处。这一法案的实行使得腐败人员又少了一处藏匿非法资金的避难所。咨询审议期过去后,我们希望政府能够将这一法律作为当务之急来处理。”

非政府组织全球见证的反腐败活动人士齐多·唐恩(Chido Dunn)将新法律称为“改变游戏规则的关键因素”。她表示,“政府终于开始采取严肃态度,禁止罪犯和腐败人员通过英国房产来洗钱。我们拭目以待,看看究竟谁才是我们国家房产的所有者。”

英国房地产代理商协会也对新法律表示欢迎。该协会的总裁马克·海伍德(Mark Haywood)表示,“房产是洗钱的高风险市场,因为海外公司无需在英国设有办事处就可以在这里购买房产。”

“无法查证的‘公司’可以通过购买房产将腐败资金合法化。当相关机构想要确定房产的实际所有人时,查到的通常只是空壳公司。”

此外,经过洗钱的资金所购买的房产通常是无人居住的,占据了市场上原本可为实际家庭提供的房产,对整个住宅区也将产生广泛的消极影响。为了确保英国房市的健康发展,弄清房产背后的真实所有人十分有必要。

两年前巴拿马文件泄露后,卡梅伦提议建立房产实际所有人的公共注册处。《卫报》发现,在泄露的文件中至少有价值70亿英镑的房产由海外公司所有,至少1,700亿英镑的房产由低税率国家的所有者所有。

允许海外购房者匿名购买英国投资房产导致大量资金流入房产市场,迫使房价上升,加剧了房市危机。2年前,《卫报》的一项调查显示,一栋设有50所公寓的摩天大楼中,1/4的公寓都为海外公司所有。

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原文:卫报

翻译:LPS
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中国买家首次净卖出美国房产 海外投资态度转变

2018年第二季度中国投资者成为美国房产的净卖家,这是近十年来第一次。

综合媒体7月25日报道,中国保险公司、巨头地产商们曾经豪掷千金在美国购买酒店、办公楼等地产项目。但是根据Real Capital Analytics的数据,今年第二季度中国投资者共出售价值12.9亿美元(约87.8亿美元)地产项目,仅买入1.262亿美元(约8.6亿美元)商业地产,十年来第一次呈现净卖出状态。

超10亿美元的净卖出反映了中国买家海外投资态度的转变。

几年前,国内投资者大肆投入美国房地产市场,并在洛杉矶、旧金山以及芝加哥等华人较多的地区开疆拓土,其中最出名的是2014年安邦保险集团以1.95亿美元(约13.3亿美元)收购纽约华尔道夫酒店,这是有史以来美国酒店收购的最高出价。

现在,随着国内去杠杆稳步进行,包括海航、绿地等集团都在着手出售海外项目以偿还巨额债务。同时全球贸易关系紧张引发的市场动荡也影响国内企业的海外布局。

纽约华尔道夫酒店

有分析指出,中国投资者的撤退可能会加速美国商业地产的衰退。在2008年金融危机之后,美国商业地产曾迎来大幅上涨,但在过去18个月中,价格一直比较稳定。细看整个美国房地产市场,中国投资者只是其中一小部分,但是这些买家都愿意支付高昂的价格,这又助推整个市场价值逐步走高。

分析师表示,中国投资者认为购买高昂的房产项目可以给公司带来知名度,并为未来的扩张建立品牌认知度。


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来源:多维新闻网
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投资海外房首选区域

对2018年的海外房市场研判如下:

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1、新西兰将学习澳大利亚,对海外人士购买二手房采取限制(澳大利亚人不受限制),海外人士只能购买新房(更多的就是高层住宅),在此政策影响之下新西兰二手房别墅市场会有影响,但由于价格毕竟还不算太高。一年左右的滞涨期后回调幅度也不会超过20%,整体影响不大更不会崩盘,但由于公寓市场没有限制所以更多的投资客或购房者会流向公寓市场,这对于奥克兰的公寓市场是一个好消息,价格会平稳持续走高并形成泡沫。

2、温哥华实行限制海外不能买二手房之后,多伦多有可能会跟进此政策,因为温哥华滞涨,就意味着资金会流向多伦多,所以多伦多为了避开再次被冲击,也有可能会跟进该政策从而带动周边区域和蒙特利尔的房价上涨。

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3、但对于温哥华、多伦多、奥克兰的高层住宅公寓市场来说是好消息,但不限制的通常并不是优质资产因为稀缺的资源才会被限制。

4、美国房价继续上扬,特别是西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约等城市更明显,但受加息预期影响,价格还是上涨趋势。

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5、日本房价也将保持平稳上涨速度,差不多是以年5-6%的速度增长,但日本受各种税,如房产税、资产利得税、遗产税、经济通缩影响,房价可以保值但不能赚钱。

6、美国建议关注洛杉矶、西雅图、圣地亚哥这几个城市,未来投资、度假、自用都可以满足。

境外置业

自2011年以来,海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点,这其中,又以境外置业为主要投资形式。近年来,海外置业人数更是呈现持续上升趋势,平安证券2016年发布的报告显示,国内超高净值人群中,60%在海外配有资产。

境外置业
境外置业

事实上,随着国内居民收入的增长和理财观念的更新,海外置业细分人群已经发生了很大变化,海外置业不再是高净值人群的专利,中产阶层甚至一些理财观念前卫的白领,也加入了海外置业的大军(参见90度地产《走下神坛的海外置业》系列故事:《泰国买房记:就当是买了个理财产品》,《明媚的澳洲总有中介在“割肉”》)。

2017年以来,随着国家对个人购汇用途的严控以及CRS(共同申报原则)政策的实施,海外置业的难度增加了不少。在多重因素的影响下,海外置业出现了哪些新态势?去海外置业的又是怎样一群人?

中国四成海外投资流向地产

高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求,超过半数已有海外投资经验。而地产成为最为热衷的海外投资标的,占海外投资最大比重,超过四成。

随着国内房地产市场放慢速度,海外置业日益升温。

七成高净值人群海外置业为投资,三分之一为自住,平均投入600万。

资产配置/分散风险和子女教育是高净值人群海外投资的最主要原因,分别占19.8%和19.4%。

十年前,中国学生出国留学时间一般才2年,而现在的趋势是8年。胡润表示:“这就带动了海外置业的需求。”

15%的高净值人群把度假房置办在海外。

三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心,近一半较有信心。

王健林、许荣茂、郭广昌、陈丽华、严彬、潘石屹和张欣等企业家均有海外投资动向。

相关调研员表示:“今年海外置业投资趋势很明显,主要原因包括国内一线城市房价相对较高,以及国内房地产市场空间这几年看起来受限等。”

根据胡润研究院数据,中国个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人;个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人;个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。

高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求,超过半数具有海外投资(企业及个人)经验。而地产成为最为热衷的海外投资标的,占海外投资项目最大比重,超过四成;其次是固定收益和股票。

国际教育推动海外置业不少有子女正在留学的家长都有在留学国当地置业的打算,这样做既是为了妥善安排子女的住宿,也是为了投资。

调查显示,子女教育是富豪海外投资的第二大原因,占19.4%;资产配置/分散风险是最大的原因,占19.8%。

新加坡凭什么比美国更能吸引中国投资?| 新加坡

经济学人智库发布《2017年中国海外投资指数》报告——新加坡已超越美国,成为最佳中国海外投资目的地!

根据经济学人智库(EIU)12月7日公布的报告,美国排在第二位,而中国香港马来西亚澳大利亚分别排在第三位、第四位和第五位。

这份涵盖汽车、消费品、能源金融服务和医疗保健行业的报告指出:“马来西亚新加坡脱颖而出,成为极具吸引力的“一带一路”目的地,为外资提供了适当的投资环境、机会和低风险。

自从2015年指数上次更新以来,发达市场仍然是吸引中国资金的目的地,但发展中经济体对外资的吸引力则有显着的增长。

今年的排名,新兴市场排名明显上升,尤其是马来西亚哈萨克斯坦;美国、日本印度和伊朗在六大产业排名中都位居前列。尽管发达国家仍名列前茅,但未来中国海外投资,新兴市场更具潜力。

之前还处于老二位置的新加坡,如今凭什么可以超越美国?我们根据报告内容为你详尽分析:

新加坡整体优越商业环境

新加坡属于外向型经济,一向积极欢迎外资。

在世界银行发布的《全球经商环境报告》,新加坡连续八年名列榜首。

地理位置优惠,离中国相对近,几乎中国各大型城市都有直飞新加坡的航班,当然海上交通咽喉要道也是优势之一。

新加坡是全世界赋税最低的国家之一,也是吸引中国资金的重要原因。

新加坡是“一带一路”沿线的重要国家

中国政府自从出台“一带一路”政策后,中国企业对沿线国家,包括新加坡、马来西亚、哈萨克斯坦、泰国、伊朗等的投资比例都大幅增加。

2016年,中国对新加坡的投资,占中国对“一带一路”沿线国家投资总额的29%。中新货物贸易额,占中国与“一带一路”沿线国家贸易总额的8%。同时,新加坡也是“一带一路”沿线国家的第一大服务贸易伙伴。

经济学人智库的报告指,新加坡和马来西亚都是“一带一路”沿线国家中,属于“高机会,低风险”,最具吸引力的投资目的地。

新加坡是东南亚市场的大门

新加坡背靠的东南亚是庞大的新兴市场,许多希望进军东南亚市场的中国企业,都以新加坡为门户。

新加坡华人人口多,是难得的既有中华文化底蕴又高度国际化的国家,有着类似背景的文化、沟通成本相对低,比美国更有优势。

近期登陆新加坡的中国品牌越来越多,包括华为手机、联想、支付宝、微信、vivo、OPPO、方太、蒙牛、中石化等,在新加坡创造出一个又一个销售奇迹。

中美贸易摩擦导致美国排名下滑

特朗普上台后,中国和美国的贸易紧张程度加剧。中国企业好几桩收购交易都未能及时获得美国海外投资委员会批准。

即使马云亲自跑去与特朗普会面,蚂蚁金服(曾隶属于阿里巴巴集团)美国收购案仍然阻碍重重。

今年年初,蚂蚁金服宣布收购美国企业速汇金,虽然出价高于美国的另一家企业EW,但有美国议员质疑,蚂蚁金服收购速汇金会暴露美国用户的详细个人财务信息,甚至提高到“国家安全”的层面,一再阻止收购案。

中国加强管控海外投资

中国近来在加强管控海外投资,大力出手遏制企业海外并购潮。中国商务部数据分析,2017年头10个月,中国非金融对外直接投资相比上年同期下降了40.9%。

有专家认为,这种急速下降只是暂时的,中国海外投资目前仍然占GDP比重比较低,未来将有更大的增加空间。

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新加坡黄金地段——乌节路购物天堂区域学区房

这些楼盘坐落在新加坡豪华住宅区 (新加坡著名D9 和 D10 区),都可步行到附近的地铁站,而且附近都有学校,商场,公园等。

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信息来源:新加坡眼
责任编辑:Zoe Chan

去房产投资热地芭提雅,奢华家庭别墅恍若人间天堂 | 海外

近年来,越来越多的人选择来芭提雅置业芭提雅每年接待外国旅客接近1200万人,游客火爆使得这里的房屋空置率低,芭提雅房产市场前景一片光明。今日的芭提雅已经成为泰国的发达城市,因为她邻近首都曼谷,世界各地游客云集于此;这使得外国人将芭提雅列入他们的海外投资选择。这是一个绝佳的置业机会,物业售价格为95万美元,也可以2,500美元的月租金租赁(需提前支付12个月租金),让您拥有自己宽敞的家庭别墅,在4,000平方米的地块上,尽情的享受娱乐以及奢华生活所带来的乐趣。

芭提雅的宽敞家庭别墅,让您尽情享受娱乐以及奢华生活所带来的乐趣
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宁静惬意位置绝佳,芭提雅房产市场前景大好

这套住宅位置绝佳,位于乡村之中,距离 Utapao 国际机场仅 30 分钟车程,距离素旺那普国际机场也只有 70 分钟的车程,而前往芭堤雅市中心只需 20 分钟。对于经常有商务往来的人士,或者来此度假的人士来说,都十分方便。

泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中,每年房产增值约10%-12%
泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中,每年房产增值约10%-12%

泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中,每年房产增值约10%-12%,租金加上房产增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基础设施上投入巨资, 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成,高铁沿线的城市房地产市场前景大好。

这套住宅带有 4个 卧室,现代化豪华风格大大提升居住舒适度
这套住宅带有 4个 卧室,现代化豪华风格大大提升居住舒适度
主卧室带有休息区、步入式衣帽间以及设备齐全的豪华浴室
主卧室带有休息区、步入式衣帽间以及设备齐全的豪华浴室

芭提雅位于泰国经济最发达的曼谷—罗勇经济走廊,经济健康成长,旅游业发达,房地产业也势头凶猛,每年在芭提雅召开的国际会议也高达两三百次之多。每年接待的外国游客接近1200万人次。总而言之,旅游经济非常国际化,游客来源遍布世界,不容易受某个经济体的衰退影响。

湖景与花园增添独特魅力、设计美观带来舒适生活

这套住宅带有4个卧室,现代化豪华风格大大提升居住舒适度,并且配有巨大的私人咸水泳池。此外这里拥有优美环境,带有一个宽阔的花园,其中还有一个大小适中的小湖。花园、水景,都令这里的生活妙不可言。

巨大的欧式厨房则配有充足的橡木储藏柜,以及花岗岩台面
巨大的欧式厨房则配有充足的橡木储藏柜,以及花岗岩台面
大宅建有漂亮的餐厅,可供 8 人就餐
大宅建有漂亮的餐厅,可供 8 人就餐

室内宽敞的客厅内配有高耸的天花板,书橱以及半圆式飘窗,可以俯瞰整个住宅。主卧室带有休息区、步入式衣帽间以及设备齐全的豪华浴室。另外还有三间额外的卧室,全部带有套房浴室以及充足的储藏空间。

大宅建有漂亮的餐厅,穿过客厅可以直达这个装潢华丽的房间,这里可供8人就餐。餐厅带有朝东的房门,还可以通往户外的休息区、花园以及游泳池。巨大的欧式厨房则配有充足的橡木储藏柜,以及花岗岩台面。中岛内配备了不锈钢燃气系列家电、摆盘区域、冰箱、Belfast水槽、微波炉以及数不胜数的厨房设备。这里可供6人用餐。

豪宅配有巨大的私人咸水泳池
豪宅配有巨大的私人咸水泳池
这里拥有优美环境,带有一个宽阔的花园,其中还有一个大小适中的小湖
这里拥有优美环境,带有一个宽阔的花园,其中还有一个大小适中的小湖

这里独立的屋内还安装了桑拿和汗蒸房,提供更多生活享受。房屋的附属建筑也很多,包括了2卧室的员工住所,适合情侣入住,还有泰式的厨房、手工坊、佛舍、以及带顶棚的车位。主屋设备齐全,装饰以昂贵、品味出众且精美的艺术品。尤其值得一提的是,2米高的围墙将整座住宅都包围起来,确保了绝对的私密性,并且四周均安装了监控摄像头,保证居住安全。靠近此房产还有一座独立的三卧室住宅,也可以单独进行协商。

芭提雅是买家青睐的海外房产投资热地,如今有优质物业出售/出租,物业售价已降至95万美元,月租金2,500美元(需提前支付12个月租金),千万不要错过!

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(本文内容资料由客户提供)

 

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居外课堂:到海外买房,你必须知道的10个问题(一)| 海外

你是否想去海外买房?是否仍对海外购房有一些疑问?是否对海外置业流程还很不熟悉?是否担心贷不了款?你的问题是否还很多很多?居外就读者来电咨询,根据买房前容易弄混淆的一些问题,做了一个简要归纳,希望可以帮到大家。

一、中国公积金能不能在海外买房

中国公积金只能在中国买房,不能在海外买房,但在海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施,只是叫法不同。

我国的公积金制度,最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度,实行的是会员制。会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度,能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。其中特别重点突出住房保障方面的作用,在中央公积金中,80%用于购买住房和支付各类保险。

而在韩国实行的是国民住宅基金,在1981年设立。它属于国家设立的政策性住房金融机构,为中低收入家庭住房需求提供政策性贷款和补帖,并重点为低收入者和首次购房者提供优惠购房贷款。

在欧洲具有代表性的是德国,叫做住房储蓄银行,就是以要约形式(要约是订立合同的必经阶段,不经过要约的阶段,合同是不可能成立的,要约作为一种订约的意思表示,它能够对要约人和受要约人产生一种拘束力)将住房储蓄合同提供给市场,提供给有需求的人购买使用。老百姓购买住房储蓄合同后,开始存款,成为储蓄者,日后买房时候可以从住房储蓄银行获得专项贷款。据了解,德国居民买房、建房的资金中,有大约40%至50%的贷款都来自住房储蓄银行。

二、在海外买房,买房人一定要到现场亲自交易吗?

在海外买房,一般都需要本人在当地签署合同,进行交易。但在澳洲,如果遇到确实无法飞赴当地的情况,可以选择签名影印件或授权委托书的方式签署合同。

签名影印件简单经济,却又一定的风险。因为,并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求,即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件,这几个工作日的时差之中,看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同,彼此之间并无直接的法律关系,卖家并没有向买方做出任何承诺。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。但签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用,约在500澳币。

——详细介绍,可参见海外买家该如何有效签署购房合同

三、在海外买房了,就能不受限制一直在当地居住?

在大部分热门国家中,无限制居住和移民签证有直接的关系,和买房本身并没有太大关系,如果想要买了房就可以无限制居住,可以选择一些买房可以移民的国家,目前买房可以移民的国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国(济州岛)、拉脱维亚、马耳他、斯洛伐克、意大利、安道尔、升级尼维斯、圣基茨、法国(留尼旺盛)。

四、海外房贷需要抵押物吗?在中国国内的资产可以当作贷款的抵押物吗?

海外买房房贷一般不需要抵押物。以澳洲为例,如果你在澳洲买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。

五、对于尚无收入的留学生,能在海外贷款买房吗?留学生需要出具收入证明吗?

留学生是可以买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳洲购房,可以申请到物业价格80%的贷款;但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

此外,如果贷款比例超过80%的话,是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明,不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。

——关于澳洲留学生能否贷款买房的问题,居外专栏作家曾详细介绍 

留学生在澳大利亚可以购买二手房吗?

六、投资者购买了海外房产,物业出租后带来的租金收入是否要缴纳相关税金?

海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金,只是各国所交纳税金的比例不同。美国租金个人所得税最低为10%,最高为39.6%。澳洲租金个人所得税最低为32.5%,最高为45%。加拿大租金个人所得税最低为15%,最高为29%。英国租金个人所得税最低为10%,最高为50%。

七、外国人出售海外房产需缴资本利得税(所得税)吗?

外国人出售海外房产基本都需缴资本利得税(所得税),只是各国交纳税费的比例根据政策有所不同。

以美国加州为例,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时,若符合一定条件,会有一定的免税额度,比如夫妻可以50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳,避免麻烦。

八、在海外购置了一套房产,是不是每年都要支付养房费用?

在海外购置的房产,基本都要支付养房费用,只是各项费用的比重会有所不同。

以美国为例,每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。

房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HO A fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

维护费:如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

九、海外买房改主意了,定金可以退吗?

各国买房政策不同,所以情况不同。

在韩国,一旦你如果交了定金的话,这个定金是不会被返还的。

在澳洲和加拿大买房,都有一项特殊条款叫“合同冷静期”,买方一旦发觉房屋有严重问题,或者是无法办理贷款,在合同冷静期内可以取消合同,退回定金。

十、在海外买过一套房,再买第二套在交税方面有没有变化?需要额外再缴纳其他税吗?

由于各个国家买房政策不同,交税政策不同,所以购买二套房产交税也会有所不同。

以美国为例,政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅(如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅)贷款的利息从收入中减除。如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。

 

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