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吉隆坡马六甲国际投资客新宠 | 海外

距离马来西亚首都吉隆坡二小时车程的马六甲，近期土地买卖非常热络，市调指出，政府主力开拓马六甲，其中包括印象马六甲丶皇京港丶隆新高铁等投资计画，都为马六甲地产增值加分。（吉隆坡房价多少钱一平？）

历经2016年马币走软，全球经济放缓等对房市造成的冲击，大马今年的经济发展相对理想。根据大马财政部预测，全年的国内生产总值（GDP）预料可达到5%的成长，优於去年的预期。

随着大马今年的经济展望较为理想，马国人对房市的投资信心也大为恢复。根据大马2017年购屋意向调查显示，高达83.7%的受访者打算在今年买房，购屋主因是认为现在入场门槛较低。

马六甲位在马来半岛西南面，面积1,650平方公里，是马来西亚第三小的州属，总人口只有86万人，在2008年正式列入世界文化遗产，每年吸引1,400万人次到此观光旅游。

马六甲近期最受到国际投资者瞩目，主要就是发展总值400亿马币的“东方之珠”皇京港计画，此计画由三个填海岛屿构成，总发展面积616英亩，预计2025年全部竣工。

亚太国际地产吉隆坡营运长曾智伟分析，皇京港属於马来西亚国家级二号工程计画，其中包括100公尺高的大马眼摩天轮，可了望整个马六甲海洋；建设东南亚最大游艇码头丶建造主题公园丶打造海洋遗产博物馆及七星级灯塔酒店。

马六甲海峡货物进出口量，是苏伊士运河的三倍丶巴拿马运河的五倍，堪称世界第一海峡。但马来西亚的港口没有发展起来，却成就新加坡的繁荣。

对此，马国一直想从马六甲海峡获得更多利益，随着中国一带一路进入马来西亚，皇京港规划被寄予厚望，预计在2025年全部完工，届时马六甲海峡60%的货物，将从新加坡转移到皇京港。

另一大工程“印象马六甲”，也是中马共同携手打造的总合型发展计画，印象马六甲是印象系列国际导演团队张艺谋丶王潮歌所执导创作，踏出海外的第一站。

此案投资额达3亿马币，周边发展项目包括零售丶餐饮丶饭店以及旅游等，印象马六甲将打造成为国际舞台。

再加上2026年启用的隆新高铁七个站点，其中一站将在马六甲爱极乐站停靠，搭高铁从马六甲北到吉隆坡只要30分钟，往南到新加坡只需60分钟，将促进马六甲州经济蓬勃发展。

曾智伟表示，马六甲市中心价格，预售屋每平方英呎大约590令吉至1,000令吉不等，房产分永久地契及99年地契。2016年，马六甲房产增值10%至12%；马六甲的崛起，让国际投资者争相卡位，来自中国丶新加坡和中国香港是最大买家。

（据经济日报）

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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在美国买房中国人不再豪放 | 美国

中国外汇管制新政策推行后，中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中，已不再晋入前五名之列。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

据财新网报道，由NAR公布的2017年数据显示，外国购屋者最钟意的美国房市为迈阿密、洛杉矶、纽约市、华盛顿州的贝灵厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡鲁伊／怀卢库／拉海纳(Kahului-Wailuku-Lahaina)地区，在2016年，这五个房市是中国买家的热门目标，但到了2017年3月，中国买家甚至不是这些市场的前五大外国买家之一。

报道指出，相反地，这些房市的首位外国买家是加拿大，事实上，在20个美国最热火房市中，加拿大几乎全部独占鳌头，仅有加州的中央市(El Centro)，加拿大买家位居第二。

NAR统计显示，大部分中国买家购屋是为了迁居，占61%，而加拿大、英国买家购屋是用来偶尔居住。在2016年，80%加拿大人、61%英国买家购屋却未迁入，中国买家仅39%。

报道说，中国有13亿1700万人口，而中国公民2016年在美国购置住房2万9195栋，其中1万1386栋住屋，中国买家用来投资或偶尔居住。相反地，加拿大有3585万人口，2016年，加拿大公民购买的美国住屋为2万6851栋。由于80%加拿大人购屋并不迁入，其中2万1480栋住屋是加拿大人买来投资或偶尔居住。

在美国置产的外国买家另一有趣的情况是他们购买的房屋种类的不同，在2016年，中国买家在美国购房总金额最大，投入约270亿元到美国房市，加拿大以89亿元遥遥落居第二，两者金额差距极大，但加拿大人购买的房屋间数几乎与中国买家相同。

中国买家购房金额平均为93万6615元，加拿大买家平均为33万2072元，而美国人购屋平均仅花费27万1000元；由此数据显示，美国人竞购住房的对象，较可能是加拿大人而非中国人。

史上最严外汇管制

据侨报网此前的报道，大陆央行接连下发规定，先是于2016年12月30日规定，自2017年7月1日起，对跨境超过20万元人民币的交易，银行需要上报给央行；随后又于2016年12月31日夜间对银行下发文件，从2017年1月1日起，个人购汇申报需要细化到用途和时间，禁止在境外用于买房及证券投资。

尽管官方强调此次调整的目的，主要是为了进一步加大对洗钱、恐怖融资及腐败、偷逃税等犯罪活动的监测和打击力度，然而，外界还是敏感地猜想，中国是否将要顺势加大力度管控资金外流了，一场外汇储备保卫战是否即将打响？

从1月1日开始，希望用人民币兑换外币的中国居民将面对一大堆文书负担。在人民币贬值、外汇储备下降速度超预期的大环境之下，被称为“史上最严外汇管制”的央行新政分别从换汇目的、换汇人员关系，以及换汇和转款环节金额等方面进行严格审查和控制。

尽管2017年中国居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但流程变得更为复杂。不但对个人购汇用途进行了更详细的调查，还界定了被称为“蚂蚁搬家”式的换汇行为，并表示实施该行为的个人将被列入个人购汇黑名单，取消两年的10万美元换汇额度。

新规规定，从2017年1月1日起，无论柜台或是网上银行办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》（下简称为“申请书”），明确填写购汇用途，而以前对此并未做严格要求。

《申请书》对个人购汇用途进行了更详细的调查，允许的个人经常项目下的购汇用途包括：因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务及其他共9大项。

银行相关人士表示，如果学费或生活费超过5万美元，还需要提供境外学校录取书、学校相应年度或学期的学费或生活费证明等文件。除留学外，其他类别等也需要提供完整的资料证明。

值得注意的是，投资移民、购置海外房产、保险等投资类用途并不包含在《个人购汇申请书》内。也就是说，这些用途，现在不能从银行直接换汇。

其次是对换汇人员的关系进行控制，增加“关注名单”，根据《申请书》，如果违法违规套汇，除了可能被列入“关注名单”，此后两年都取消了5万购汇额度外，还可能面临逃汇金额30%左右罚款，以及5万元以下罚款。

除此以外，还对换汇和转款环节的金额进行了严格把控。将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，对跨境资金交易，金融机构应当报送大额交易报告。

（据侨报网）

《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置 | 美国

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点，例如有表哥住在纽约，或是曾在佛罗里达州读书，抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中，一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划，这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率，和当地商业环境等。下面，我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温，许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产，最集中的财富，高速增长的经济，以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反，小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量，流动性也更低，所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场，往往环境舒适宜人，并且可能有石油开发的机会，但是却鲜有交易，例如位于西德克萨斯州，售价$7.25亿美元的瓦格纳农场，自1849年建成以来最近第一次出售！

美国的门户城市（Gateway Cities）相当于国内的一线城市，一般所认为的门户城市包括：纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场，以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的，房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动，经济增长带动就业率提升，吸引更多就业人口来到当地工作、居住，并因此推动房地产价值上升，新兴地产开发项目接连动工，从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率：

另一方面，房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制，并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性，正如一句房地产业名言所说，“他们无法创造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的，并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品，如果某一地区的建筑用地供给不足，没有人能够运进来更多土地以满足需求，因此，只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划（Zoning）对房地产供给有着显著影响力。举例来说，加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例，通常，更改一块土地的区划，获取建筑许可证（Building Permit）需要数年之久，这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间，这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区！例如，洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年，因此，任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求，以及随之而来的高水平投资收益。通常，在房地产投资开发中，与当地拥有丰富经验，熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本，以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格，则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前，绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系，首先，他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期，之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内，绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终，他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目，项目不仅靠近久负盛名的南加州大学（University of Sothern California）和数量众多的文化娱乐场所，而且坐落于南公园（South Park）区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区（Live-Work-Play）和市内新建或重建项目区（Urban Infill），这一区域近年来物业大幅升值。如今，绿地集团的“洛杉矶绿地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名，这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如，上文图中根据就业增长率的排名，以及普华永道（PwC）和城市土地学会（ULI）针对2017年商业地产投资市场的排名（下图）。

资料来源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，还有针对城市多元化的排名。例如，德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展，然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业，所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下，达拉斯和奥斯汀则有很大不同，达拉斯是全美经济最多元化的城市之一，由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置，它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示，芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

通过研究这些排名，你可能发现一些二线城市，它们并非国内投资者首选的门户城市，但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市，城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人，这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所，以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭，他们会选择一个他们能负担得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

资本成本

在选择投资地时，另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低，那么主要门户城市中的，提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如，安邦保险拥有大规模的保险资金，而从2012年开始，中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%，从而促进投资多元化，和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下，2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所，亦是纽约主流社交活动的中心地带，被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低，但考虑到保险公司的低资本成本，以及对于全球多元化投资的需求，这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业，则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子，安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司，在中国以外不多为人所知，但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后，安邦保险在纽约、美国，以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说，不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市，并投资于这些城市的房地产项目，这样，当一个地区经济放缓时，如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑，其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外，从而达到多元化，那么，投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如，加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值，如果国内经济增速下滑，温哥华的房地产价格将很可能下跌，因此，在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的，由于加州拥有优质的气候条件，并且距离中国相对较近，很多亚洲投资者在加州购买房产，构成了这里需求和供给的重要组成部分，这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在，加州大部分地区均是如此。所以，在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素，从风险/回报水平到品牌影响力，从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划，咨询投资顾问，并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

关于本书

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中国为澳洲海外投资主要来源国澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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加拿大三类购房贷款大解析看看哪款适合你

2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。

新移民房屋贷款项目（New immigrant Home Ownership Program）

新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。

无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核。

贷款额度

按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。

举例：

注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产

首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行

贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明）

新移民房贷最长为30年

可申贷房屋：

一般的独立屋（Single House）
公寓（Condominium）
连体别墅（townhouse）

注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。

新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。

另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。

如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。

国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program)

国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书，来确定被加拿大符合资格的学校所接受。

贷款额度

申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。

举例

注：最长房贷期（amortization）为25年

首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明）

贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank）

另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。

留学生房贷申请要求

财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等）
与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32%
总收入负债率（TDSR）不超过40%

非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）

非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。

非居民房屋贷款申请要求

提供财务证明
房屋相关收入负债率不超过32%
总收入负债率不超过40%
现未定居加拿大
无移民身份
提供子女准读证（如果给留学子女购买）

贷款额度

房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65%
房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50%

举例

注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年

非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。

【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同，且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考

附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类

房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。

总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。

前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。

另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。

活期房屋贷款（Open Mortgage）：一般银行提供六个月，一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。

死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期，七年期和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。

还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。

浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。

最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。

银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。

固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。

五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015：

从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行（Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。

加拿大理财师Liya CHEN专栏全集

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英国提前大选：对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息：英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选，此番却突然变卦，分析人士普遍认为，这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪，实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英镑上演深V反弹买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时，当时传闻四起，英镑兑美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”，从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比，此次提前大选相同的是“政治的不确定性”，不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年，不确定性渐渐散去，梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度，让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是，保守党在大选中获得大胜的可能性较大，而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示，目前英国保守党的支持率达44%，工党23%，自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观，就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样，梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢？但是个人认为这种概率是极低的，英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件，上下一心，继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析，基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后英国留学走势分析和预测

文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月，扩建文法学校的计划最初由梅姨公布，她认为公立文法学校的“分数选拔制”，有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”，彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状！2016年11月，英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时，宣布未来四年里，将每年拿出6千万英镑扩建文法学校，到2020—2021年，一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部，也有不少反对的声音。

那么可以预见的是，复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里，一旦梅姨通过大选，那么该计划的实施将不再有阻碍。

公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病，财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏，越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款，但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言，作为数学老师，她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生，一共好几百人，每周除了密集的课程安排，还要批改每一个学生的数学作业，疲惫不堪，更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了！笔者也听到从家长方面的反馈，孩子在伦敦家附近的公校上学，每次去开家长会询问老师孩子的学习进度，老师都只有一句话“还不错”，别的就没有了！还是同一个原因，师生比太大，老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

可以预测，梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案，或者未来将新建多少所免费学校的计划，但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时，反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党，目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐，对私校学生征收学费的VAT（增值税）。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后，英镑汇率的下降造成实际学费便宜了，一方面是打了折的学费，一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中，尤其以中国学生居多，在过去十年里，在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学，还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子，大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校，但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币，还不包括住宿费，笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长，都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异，这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说，他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势，还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到，英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作，且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%，且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化，因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后，受政治不确定性因素影响，英镑汇率跌了，造成英国房产实际价格便宜了，于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日，也就是公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后，北京首都开发控股（集团）有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着，总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月，有“重庆李嘉诚”之名的张松桥，其旗下的中渝置地以10.2亿英镑（约合人民币85亿元）收购伦敦天际线成员Leadenhall Building，该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕，中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑（432.5亿人民币）的投资，显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说，脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选，对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示，57%的卖家和59%的买家将继续他／她们的房产交易，不受英国提前大选的影响。

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相，那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度，如果不开发让地闲置的话，可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为，此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为，但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市，伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动，对比国内一线城市的价格优势越来越明显，对比美澳等其他国家，房产投资的准入和维护成本更低，因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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澳大利亚海外人士购房申请更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政已过了一年多，在这期间，FIRB的政策也进行了小幅变更。今天让我们一起关注一下有哪些变化：

购房豁免证书

此前我们曾讲过，FIRB有一类豁免证书（当时称为“拍卖豁免证书”，相关阅读：【拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了！】、【澳大利亚购房的外国投资审查（FIRB）实例披露】）可以给申请者自审批日起为期6个月的豁免时段，在这6个月内申请者可以持证参加证书规定金额内的物业拍卖会并拍卖购买一套物业。

而目前，澳大利亚政府考虑到使用该类证书的买家多为持有澳大利亚临时居住签证者，并需要为其在澳居住期间购买一处自住房用来居住使用，而推出了“现房豁免证书”。该证书允许持有者在限定的地区（一般为澳大利亚州或领地）及限定的时间内（一般为6个月）购买一处现房作为其自住房。值得注意的是，持有现房豁免证书的买家可以使用任何方法多次参加购房流程，例如：拍卖、出价、投标、暗投等方式（而非限定在拍卖物业），并最终购买一处物业。

不同于楼花或新房一般是从开发商将物业卖给个人买家，现房的买卖双方通常均为个人。在处理交易时，个人卖家一般不倾向于在合同中加入限制条款，给予买家额外的时间做FIRB申请。因此，买家在购买现房（俗称“二手房”）时，必须在签订合同前就获取FIRB批准函。这样就意味着买家在支付FIRB申请费时并不能保证其一定能成功购买该物业，尤其是考虑到FIRB的申请一般需要2-3周的时间才能获取，抢手的物业很有可能在这2-3周的时间内被别的买家买下。而现房豁免证书很好地帮助买家放心地签订购房合同。

同时，现房豁免证书基本保留了过去拍卖豁免证书的其他限制及条件，包括：

澳大利亚临时居民签证持有者只能购买一处现房作为其主要居住地使用；
澳大利亚临时居民签证持有者必须在临时签证到期后三个月内出售该物业；
所购物业在成交时必须是空房（无人居住，例如租客）；
澳大利亚临时居民签证持有者不能出租所购物业的任何部分，不能将所购物业作为投资物业、度假屋使用。

FIRB批准函审批流程和时间

目前来看，FIRB申请的标准审批周期并无改变，但在实际操作过程中，批准函下发的时间的确提高了不少，一般在支付申请费后的2-3周内就可以获得批准函。如果买家在支付申请费后3周内还未获得批准函，可以电话咨询FIRB，一般FIRB的工作人员都会耐心配合很快处理您的案件。

开发商豁免证书

澳大利亚的地产开发商可以向政府申请“新房豁免证书”。如果开发商就其某一开发项目获取该证书，则海外买家在购买该项目新房时无需另外单独向政府递交FIRB申请函。

根据2016年11月26日的通告，澳大利亚政府将会实行新政，允许海外买家向特定开发商购买之前已经出售过但未成交的楼花。该项新政将包含新的规定并引入新的豁免证书机制允许开发商将为成功成交但已出售的楼花视作新房卖给其他海外买家。税务署长表示在新的规定落实前不会对这些海外买家启动任何合规行动。

举例来说，开发商A公司就其开发项目获取了一份“新房豁免证书”。海外买家B在2015年时与A公司签订了楼花购房合同，并在新房豁免证书下无需单独递交FIRB申请函。A所购买的楼花即为已出售的楼花。

2017年3月该项目竣工成交，由于资金不足，B未能按时与开发商A成交，并将10%定金损失给了开发商A。2017年4月，另一位海外买家C有意购买这套新房。按照FIRB原有的规定，新房的定义为“未曾出售过的物业”，因此严格来说虽然A与B未能成交，这套物业也不能视作新房再卖给海外买家，而只能寻找本地买家。但根据政府新的通告，在AB不能顺利成交的情况下已经出售过的楼花还可以视作新房继续卖给海外买家C。

根据市场需求和综合考虑，在不违反国家利益这一准则的前提下，FIRB的政策也会随着时间推移进行一些修正和补充。建议买家在购买物业前和自己的地产经纪、律师和会计师做好沟通工作，了解FIRB的新政和规定。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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海外投资贷款急救帖！澳洲贷款的法律注意点，你都了解吗？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房产投资成交量节节新高，其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策，但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。

希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。

识别和选择有资质的贷款经纪人，并在必要时请律师审查《贷款合同》

2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。

总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：

《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）；

在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。

银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利（案例分析）

分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。

2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯，得到了预先批准（Pre-approval）且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。

该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。

请注意，其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于：

个人收入达不到银行贷款申请要求
电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源
雇主单位资质达不到银行申请要求
房屋内部面积在45平米以下
中国信用记录不良等

预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified），更不同于《贷款合同》的签署

在投资金融圈，预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified）一直存在很大争议。

一种普遍的解读是，预获资格（Pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准（Pre-approval），说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。

因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格（Pre-qualified）与预先批准（Pre-approval）两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。

此外，无论您是获得预获资格（Pre-qualified）还是预先批准（Pre-approval），两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。

汇率波动及其影响（案例分析）

在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务，在其《说明》中提及到以下风险：

还款币种限制及其影响；
贷款利率波动及其影响；
汇率波动及其影响（占全文近50%篇幅）。

由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款，而用澳洲账户进行贷款与还款“，所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响，但仍然无法完全规避汇率的影响。

此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下，收入货币价值（如人民币）相对于贷款货币（如澳币）价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款，由于其在大部分情况下需将收入货币（人民币）兑换成贷款货币（澳币）用以支付每月还款或偿还贷款本金，则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。

若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一。

案例分析（引用《说明》官方情景分析）

若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：

假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%；

再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。

行政处罚或刑事罪名（案例分析）

通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时，曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年赚30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。

倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。

澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）在2016年6月30日发布通告，要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翘新会计师）几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》，“广告上用中文标注的“最低固定利率”及“无需收入证明”构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定，并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。

事发后，很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中，他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料，而面临即将到来的交付日，他们很有可能无法按时得到贷款，顺利完成交付；更可怕的是，他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。

最后，请各位投资者务必谨记：在您与银行签署正式的《贷款合同》之前，您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点，必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前，咨询相关的第三方法律或金融机构。

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外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解 | 澳洲

相信大家在澳洲买房第一个想要知道问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。（相关资讯：澳洲房产购买流程）这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下：

1、外籍人士的定义

澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：

他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；
该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

2、 外籍人士在澳洲只可买全新住宅

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

　　　1) 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

3、 外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

FIRB的政策解读

从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。

FIRB审批时间

根据法案规定，国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。

4、 外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
综合旅游度假村的某些住宅房地产；
按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。在今后的栏目里，我们会具体介绍澳洲各州对外国投资者购房的优惠政策，敬请留意！

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