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深度：当大数据与人工智能应用到房产领域将如何改变房地产业的未来？

前言：大数据、人工智能化时代，人们日常生活的各个领域都面临快速而深刻的变革。不可避免的，大数据与人工智能也正在走入房地产行业，并迈出了变革的第一步。下文是介绍了当前这一领域的领先者——美国房产经纪巨头BHHS（Berkshire Hathaway HomeServices）的探索之路。

一、数据分析的4个阶段

在数据分析的进化过程中，我们已经走了很长一段路，但引用摇滚老将艾丽斯-库珀（Alice Cooper）的话而言：“我们还有很长的路要走。”上世纪90年代初，缓慢、基础的后台程序占据统治地位。数字分析主要用于支持内部决策，与实际的前台业务并无关联。为了便于讨论，我们且称之为数据分析的1.0阶段。

接着来到了21世纪初，数据分析进入2.0阶段。谷歌、支付宝等公司开始关注大量的非结构化数据。“数据科学家”由此兴起，在他们的观测之下，数据管理活动日渐盛行。

随着大数据开始被大型企业采用，数据分析进入3.0阶段。集团企业聘请数据科学家、收购规模较小的数据公司，充分利用分析的力量。

最后，数据分析进入4.0阶段，也就是我们现在所处的时代。随着预测分析和认知分析的出现，机器学习也开始了。突然间，人工智能不再是科幻电影里的情节，而是一种可行的商业决策工具。对大数据和分析的适当迷恋与人工智能时代结合之后，商业领袖们必须面对这样一个现实：当数据分析过程完全自动化以后，机器可能会决定我们下一步的行动。但是，作为一个商业团体，我们是否已经准备好相信这些机器的一言一语？

二、从Facebook开始，人工智能逐步进入商业运作

从脸书的经验中得到的启示而言，答案是肯定的。2017年3月，脸书推出了一项试点项目，该项目使用人工智能来主动识别脸书上有潜在自杀倾向的帖子，仅在第一个月就检测出100个“有自杀倾向的用户”，并在第一时间采取措施阻止悲剧发生——这都要归功于脸书的人工智能系统。

人工智能拯救生命的消息出现的恰逢其时，此时大数据分析正从人为参与向自动化转变，这一转变意味着管理层领导必须相信人工智能的力量。

在广告业，人工智能目前虽是小众市场，但确实很受欢迎。2017年11月初，宝马开发了一款Snapchat高清仿真车用产品，该产品与Snapchat著名的“跳舞的热狗”或“人工智能滤镜”不同，这是增强现实版产品的广告首例，也是庆祝宝马X2上市宣传活动的一部分。用户彷佛就站在车旁，手里拿着手机，可以自定义车辆颜色及从各个角度观看车辆细节特征，用一种全新的方式与X2互动。

同月，阿迪达斯与Salesforce合作推出一款新的移动应用游戏。通过与用户互动，该应用会根据用户的偏好及行为习惯进行调整，从而创造出高度个性化的移动体验。该应用内的嵌入式人工智能可以了解用户的特定喜好，为他们展示定制化的产品推荐、文章、博客文章、视频以及用户最喜爱的体育和运动员情况的实时更新。

据2017年普华永道发布的一份名为“全球人工智能研究：探索人工智能革命”的报告预计，截止到2030年，人工智能将为全球经济贡献15.7万亿美元，而在同一年，当地GDP将从人工智能活动中获得约26%的增长。

该研究证实，人工智能的核心问题并非是其生存能力，而是负责任地使用它的能力。（Facebook防自杀检测系统还开发了自己的语言，于 2017年夏初被迫关闭。几周之前，SpaceX CEO 伊隆·马斯克（Elon Musk）在推特上说，“几年之后，机器人的行动会如此之快，你需要闪光灯才能看得到它。”）

人工智能除了作为一个科学概念尚未被完全理解之外，它还是一项必须保护消费者利益的举措，而不能成为商誉受损的先兆。对任何行业而言，拥有精通专业且具备数据分析能力的员工都是成功的关键。客户数据须保护得当；随着科技的发展，人工智能技术必须及时更新。你是否拥有合适的人才来操控人工智能技术？这个答案将确定你是否做好了拥有人工智能增强系统的准备。

三、从主观到客观的转变，当人工智能进入房产行业

如果你仍未理解人工智能的作用，那么由一个精通数据的领导者或员工进行预测分析会给你的业务带来很大的帮助。位于底特律的Berkshire Hathaway HomeServices Loft Warehouse公司总裁杰罗姆·韦斯（Jerome Huez）创造了一个“理想指数”（Desirability Index），用以记录消费者购房时最看重的内容——康乐设施、房产位置、单位面积等等。这个指数有助于确定房产的预测价值，方便开发商对多种饰面、便利设施及可选项进行成本效益分析。

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该指数由MLS数据系统生成，并经季度验证以确保录入到模型中的数据是准确及最新的。之后韦斯花了几个小时分析该指数所产生的数据，他说：“基于这个需求曲线模型可以告诉我消费者想要什么，但它无法告诉我为什么。”

韦斯和他的经纪人与全市房地产投资者合作，在完全基于数据和预测分析上，正在打造一个全新的底特律——一座正在经历自身变革复兴的城市。

他解释说：“我厌倦了各种各样总是主观而非客观讨论物品定价方式的会议，” 韦斯预计在一到两年的时间里，“理想指数”的生成过程将会完全自动化。届时，有关房地产开发的决定将取决于机器，即人工智能与预测分析的结合。

韦斯对这个目前尚处于手动模式的系统进行了解释，“能为客户提供这种服务让我们非常兴奋，”他还指出在底特律没有任何经纪公司拥有类似于“理想指数”的系统，能帮助投资者确定最佳建设方案。他表示：“这种竞争优势意味着客户只愿意与我们合作，不然他们还能到哪里获取这种每天生成的信息？”

作者：HomeServices Franchise (HSF) Affiliates LLC业务发展和运营高级副总裁克里斯·斯图尔特（Chris Stuart）

位于加州尔湾的HSF Affiliates LLC经营和管理房地产经纪网络Berkshire Hathaway HomeServices 、Prudential Real Estate和Real Living Real Estate。而作为举世闻名的沃伦巴菲特（Warren Buffet）旗下企业，Berkshire Hathaway HomeServices是美国发展最快的房产经纪网络之一，共有43,000名专业房产经纪丶共1,300家经纪公司，遍布美国主要城市和城郊市场。2017年Berkshire Hathaway HomeServices正式与居外网展开合作，用中文向中国买家展示他们的美国挂牌房源。

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美国纽约第五大道721号

房屋价格：1,150万美元（约7,647万元人民币）
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房型：2卧3卫
房龄：35年
景观：城市，中央公园
配套设施：定制家具丶顶级厨房丶步入式衣橱丶家庭音响系统丶禅宗浴室装饰

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美国佛罗里达州Ponte Vedra海滩大道1271号

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房型：4卧5卫
房龄：30年
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配套设施：私人庭院丶环形车道、壁炉丶露台

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责编：Zoe Chan

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仲量联行：2018年亚太区商业房地产投资看“这六类”

仲量联行董事总经理赵正义2018年1月16日表示，综观2018年亚太区房产投资趋势，多元化的投资组合，将是投资人在传统地产选择下的新投资标的，如(1)共享办公、(2)银发住宅、(3)养生村、(4)数据中心、(5)个人仓库、(6)物流仓储，都将为全球投资市场增添投资动能。

赵正义指出，在智能科技丶共享办公浪潮带领之下，全新办公体验将可望为企业提升员工工作效率丶吸引优秀人才及办公环境管理方便性，成为企业租户於未来办公空间规划上的主要考量。他回顾2017年亚太区重大房产交易，中国香港创下全球商办大楼交易单笔最高成交金额，52亿美元出售中环中心（The Center）；雅高酒店集团（Accor Hotel）以12亿美金收购澳洲曼特拉集团（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投资信托以15亿美元收购新加坡亚洲广场2号大楼（Asia Square Tower 2），皆引发全球房产市场及媒体的高度关注。

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展望2018年房产市场，仲量联行预测，由於亚太地区核心市场成长动能持续增加，投资人看好发展中市场投资意愿攀升，2018年亚太地区房产交易量将可望成长5％达到1,350至1,400亿美元。那麽2018年投资人和企业租户该聚焦於哪些房产趋势呢？

仲量联行表示，2018年印度丶中国将持续成为亚太地区被受瞩目的投资市场。印度在经济成长趋动和房产基本面良好，一线城市的办公大楼和零售地产预计将为投资人带来丰厚的投报率。中国的住宅市场在长期供应不足丶人口红利以及政府监管调控政策下，一丶二线城市住宅库存量仍处历史低点，促使租赁住宅将成为2018年市场关注焦点，并为中国的房地产开发商和投资者带来新商机。

银发住宅丶养生村丶学生宿舍丶数据中心和个人仓库，都将是2018年投资人於房产市场中的新选择。仲量联行研究显示，新形态地产项目的市场需求已明显超过供给量，人口高龄化及人口成长皆是驱动新形态房产需求的主要因素。与其他传统资产类别相比，个人仓库的收益率相对吸引人，在东京和新加坡为5-7％，澳大利亚为5-8％，中国和印度甚至高达8％。

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房产科技将是2018年房产界的新潮流。根据研究显示，2013-2017年期间，全球房产科技总投资额高达78亿美元，其中48亿美元来自亚太地区。长期来看，服务数据化、物联网(IOT)应用和自动化将对企业房产策略、团队组织产生巨大影响。物联网智能系统和通过网络运行的设备，将更有效率的清楚呈现资产使用率和效能，智能建筑将帮助业主和企业租户节省成本并提高绩效表现。

尽管成本控管在公司营运上仍为大多数企业的主要考量，但聘请优秀人才更是企业成长不可或缺的重要资产。为提高员工彼此间的互动并吸引和留住优秀人才，2018年考虑使用共享办公空间的公司将持续增长。创造全面用户体验的转变正在开始改变办公空间。未来的工作空间是能够满足员工需求，同时提高效率和参与度。那些提供高科技、个性化和创新空间的公司，如：共享办公空间、健身房，创造以人为本的办公环境将脱颖而出，在人才争夺战中吸引最好的人才。

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地址：澳大利亚新州悉尼Orion路2-6号
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来源：仲量联行
责编：Zoe Chan

巧用科技和豚鼠解构纽约新型私立学校如何改变传统教育 | 美国

长期以来，纽约市的私立学校由一小部分精英学校主导。这些学校学位有限，每年的学费可高达5万美元，入学程序繁杂得能让最冷静的家长陷入恐慌。其中有些学校的办学宗旨偏传统，而另一些则更激进。但是总体上来讲，即使这些学校有任何改变，也都相当缓慢。

现在，一些新涌现的公司号称，他们将为家长们提供更适合21世纪的选择——并从中营利。

AltSchool是一家位于旧金山的新公司，号称将使用新科技革新教育。该公司自2015年在纽约开办了第一家“微型学校”后，又陆续开办了另外两家。

有一些学校则注重削减成本，比如说去年在TriBeCa开办的小小Portfolio学校（Portfolio School），该校使用高科技减少行政支出，强调实验性学习，如让学生为班级的豚鼠设计笼舍等。另一家位于布鲁克林和曼哈顿的连锁学校BASIS 独立学校（BASIS Independent Schools），采用较传统但侧重科学的课程设置，学费也仅为该市顶级私立学校的三分之二。

还有一些学校则致力于跨文化方面的知识，比如Wetherby-Pembridge学校（Wetherby-Pembridge School），该校是英国威廉王子和哈里王子曾就学过的一所学校的分支，对那些今年在纽约明年可能就在伦敦的国际企业的工作人员非常有吸引力。

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另外，WeWork公司也将触手伸进了该领域。WeWork是一家专注于办公区域分享的公司，近期因购买了Lord & Taylor大楼而震动了纽约的销售业。本月，该公司宣布将于明年开办一所叫做WeGrow的自有学校。公司创始人之一瑞贝卡·纽曼（Rebekah Neumann）在一篇博文中这样写道：“（这所学校）将以社会责任和企业家精神为本，致力于释放每个孩子的超能力。”

WeWork期望其教育板块与房地产板块能够相辅相成，在同一栋大楼里，家长工作，孩子学习，双方甚至可以共进午餐。从长远来看，该公司希望在52个已有公司分支的城市建立这种学校，以使需要出差或调职的员工能够将孩子从一所学校转到另一所，就像将笔记本电脑（MacBook Air）换个地方充电一样。

与纽约其他私立学校不同的是，这些新学校都是营利性的。

专注教育技术的风投公司ReThink教育（ReThink Education）的管理合伙人马特·格林菲尔德（Matt Greenfield）认为，这些新学校涌现，是对现存教育选择感到挫败的家长，他们渴望创造理想学校与冷眼风险投资交织的结果。

他说：“学校本质上是一门不错的生意。纽约房价高得吓人，其他生活成本也不低，纽约学校的学费也很高，所以我认为，从经营的角度来讲，这些学校是不错的生意。”

当然，这并不是说一定能成功，有些学校已经开始经历挫折。AltSchool的投资人包括Facebook的首席执行官马克·扎克伯格（Mark Zuckerberg），该学校近期宣布关闭了包括东村校区在内的两所校区，反映出该公司将工作重心从建立全国性的学校网络“转移至”推广其开发的教育软件。该公司宣称，即使纽约校区学费为小学32,000美元，中学37,000美元，仍无法维持其收支平衡。

过去十年建立的一些其他营利性学校也几易其主。一所以学前教育为主的Mandell学校（Mandell School），曾开设小学部，但在上个学年末忽然宣布将其关闭。现在BASIS在使用它们上东区的旧址。

最令人瞩目的营利性学校当属2012年开设的国际学校Avenues （Avenues: The World School）。该校以其野心和惊人的学费著称。Avenues为学生提供西班牙语—中文双语课程，以助其适应全球化。创始人说明将最终建立一个拥有20所位于世界各地的学校网络。

Avenues成功地吸引了学生，在位于切尔西（Chelsea）的校园总共有从幼儿园到12年级大约1600名学生。但是其全球扩张计划进行得似乎不是很顺利，目前仍然只有纽约一所学校。

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一些建校时间更短的学校，特别是像Wetherby-Pembridge这样的学校，使用英国标准课程设置，甚至拼读都遵从英国传统（比如说在“colour”里坚持带有“u”），也在努力吸引国际家长。明年将要开始招生的Polis国际学校（Polis World School），宣布提供中文浸入式蒙特梭利教学，并招募“创办家庭”（相当于教育领域的种子期投资人）以顺利起步。

一些观察家对这种新型的学校持怀疑态度。曼哈顿私立学校顾问公司（Manhattan Private School Advisors）为不同家庭在入学程序方面提供服务，它的创始人及所有人阿曼达·乌西（Amanda Uhry）不鼓励家长申请营利学校，因为她对这些学校的长期稳定性没有信心。

她说：“有些人确实被这些学校所吸引，学校也确实有学生，” 但这是因为那些人没办法进入更有声望的非营利性学校。在她看来，很多家庭“宁愿去公立学校也不愿意进入没有一点历史的私立学校。”

但是，WeWork对于找准市场似乎很有信心。一位因其工作情况还有待确定而要求匿名的建议者透露，该学校教学方法将结合华德福和蒙特梭利，学生在校将修习瑜伽和冥想。他们也会定期到纽曼家（Neumanns）的农场活动，该农场位于纽约Pound Ridge，占地60英亩。学生将学习使用地产食材进行烹饪。

纽曼夫人（Ms. Neumann）及她的丈夫，WeWork的合伙创始人亚当·纽曼（Adam Neumann），养育了5个孩子。在接受彭博社采访时，她说，在他们家里，工作和家庭生活之间“并没有界限”。类似地，WeWork公司也模糊了工作和休闲的界限，办公室配备有桌上足球以及生啤。

在彭博社的采访中，纽曼夫人说道，学生将会接受在WeWork租用办公空间的企业家的指导，并鼓励其开展自己的生意。她举例说，一位8岁的孩子在农场自己经营的摊位上出售自己设计的T恤衫，他在WeWork今年经营的小飞行员学校上学，马上将要成为在WeWork办公的时尚设计师的学徒。

该学校可能将会在位于西18街的WeWork空间开始上课，随后可能会搬迁到将来位于第五大道的Lord & Taylor大楼的总部。学校设计师为丹麦建筑师比约克·英格尔（Bjarke Ingels），将寻求“消除传统学校环境的分区设计”。

WeWork的目标为明年以约70位3岁到四年级的学生开始，逐渐扩张至12年级。

ReThink公司的格林菲尔德先生说，根据他获得的信息，纽曼夫人看起来很真诚，而且，让学生接触商业和其他可能的职业是有利的。“不是说一定管用，但是，毕竟也不会对孩子有什么巨大的坏处。”

原文来源：纽约时报
发表日期：2017年11月20日
责任编辑：Zoe Chan

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智能科技如何提升物业管理的操作效率？| 美国

科技正帮助物业管理者达到以前不可想象的操作效率。在从出租、住户保留到维修的一系列领域中，新工具都在提升物业管理的操作。

总部设于芝加哥的业主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的应用创意总监艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在众多前景光明的新科技中，有一项是高级分析平台。尽管传统系统擅长挖掘具体的网络流量，但总是存在一些盲区会歪曲顾客的全面体验，波特解释道。现代系统能够收集更多数据，采用开放源和专用数据设备，并结合复杂的机器学习算法，“从而更好地理解公寓住户，以及理解操作中涉及到精确至颗粒层面的各种因素。”

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在兰特拉城堡置业公司的力嘉塔·斯隆湖边社区（Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community），住户可用密钥卡进入例如健身房之类的控制区域

因此，业主能够更好地对提升住客体验的投资做出决定，“而非只依赖直觉和经验，直觉和经验总是有层出不穷的偏见和问题，”他补充。

瓦特通公司总部距离芝加哥的技术中心——芝加哥块链中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一个街区，这也让该公司关注了另一项快速发展的相关技术。这种名为“分布式分类帐”的技术是跨多个站点进行数据共享和同步的数据库。

“在多户住宅，能够即时使用不论任何名目的100％防欺诈分类账，将让业主管理公司人员迅速知道，谁搬进了他们的房子，转租者是什么样的人，进行更好的背景调查等等。”波特解释道。

物联网一体化

第三方物联网服务的发展繁荣也利于提升多户住宅的管理操作。产业业主和物业管理人员已经早就意识到智能家庭技术对吸引和留住住客的影响，现在他们也发现了物联网这个高级应用能够提升操作效率。位于纽约西沙芬（Suffern）的兰特拉城堡置业公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的创始人及执行总裁艾力·雷德（Elie Rieder）观察道，物联网曾经只是一个让住户控制他们的居住环境的平台，现在成为多户住宅物业管理人员最重要的操作工具。

在其位于丹佛的拥有369套产业的力嘉塔·斯隆湖边社区（Regatta Sloan’s Lake）中，有着大量的零售商店，这要求物业管理人员严格控制公寓的出入，CLP公司最近投资建设了电子安全系统——银河系统，该系统能让物业全天候远程控制楼房和相关便利设施的出入。住户使用密钥卡进入大楼、自己的寓所、所有的公共区域以及住户专用停车场。

机智的物业管理人员还使用智能科技来提高与住户的交流。“在线门户网站是我们和住客即时交流的一种方式，他们可以选择自己任意的平台进行交流，可以在电脑、平板或者智能手机上操作。”马克·杜拉克维克提到，他是位于芝加哥的第三方管理公司卡司管理服务（Kass Management Services）的主管。

在降低开销的同时，科技方案也帮助业主和管理人员解决无数的操作难题。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖边社区安装了银河系统，可远程控制楼房和相关便利设施的出入

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加利福尼亚州千橡市汉斯置业公司（Hanes Properties）的运营总监布莱恩·汉斯（Bryan Hanes）从产业管理软件AppFolio获益匪浅，该软件能够处理租赁、会计、保养以及其他事务。他高度欣赏该产品简化了租赁流程的双向短信功能。该公司之前主要靠电话以及邮件跟进潜在租户的拜访，AppFolio的短信功能“大幅度提高了沟通，让我们能够跟他们全方位沟通并完成交易”。汉斯说。

广告空房也简化成了点一下鼠标的事儿。“即使房间仍然住着人，你也可以在广告里包括该房的细节，照片、视频、以及根据模板建立的房间描述，”他解释说，“一旦你得知现租客的任何停租通知（或暗示），只需要点一下鼠标，广告就能发到20个不同的租房网站上。……AppFolio还能自动整理出（该房）何时租出并撤下广告。”

CLP公司也开始使用一个叫做Rentlytics的产品。雷德介绍，该产品基于房地产和整个投资组合捕捉、维持及分析数据。它能够整理出诸如物业保养、建筑翻新等日常活动对其整体的财务表现的影响，包括收入、单位租金、设施花销、租赁到期管理以及净收益，也表示出了与预算的差异。

长期可负担

可负担型住房的管理者也从使用高级技术工具方面获益匪浅。例如，公司老板卡洛琳·卡西里（Caroline Caselli）说，可负担型住房的管理人员使用了在线应用平台Haven Connect，更容易管理物业的租赁、与申请人交流以及自动化管理等待名单等。“管理人员减少了行政负担，提高了公司监管，而且申请人也不必再打电话来确认他们的申请状态或更新资料，”她说。

Haven Connect的顾客包括C&C公寓管理、Palo Alto房产公司、HIP房产以及加利福尼亚州的圣卡洛斯市（San Carlos）。

像机器学习和人工智能这样的工具也在物业维护方面取得重大进展。波特说，随着现成可定制的人工智能方案数量不断提升和传感器成本不断下降，非技术公司可以获得所需的工具来创建与财富500强制造企业相媲美的复杂的、具有预见性的分析平台。例如，这可以帮助公司确认空调机组故障的平均时间。

物联网传感器的平均成本，包括主动和被动传感器，从2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，这些传感器几乎可以免费使用。“这是一个只会被想象力局限的领域。（只有想不到，没有做不到。）”他指出。

Motionloft公司的传感器能够测量交通情况，帮助业主和物业管理人员优化维护和安全问题

位于旧金山的Motionloft公司生产的传感器，可以区分人、汽车和自行车，为业主和管理人员提供数据，以测量通过其物业的交通量。据Motionloft公司的合伙人丹尼尔·马拉克（Daniel Malak）说，这有助于管理人员优化维护和安全操作，并建立一体化的步行空间。

为控制垃圾，芬兰的Enevo公司将传感器安装于垃圾箱上，与技术连接起来，以产生以前无法获取的废物流数据，从而洞察每栋物业的废物产生情况。垃圾箱装满之后就会被收集，既提高了效率，也减少了成本。

波特说：“是直到最近，新兴的分析平台和物联网平台才能同时被物业管理公司采用的。”

相关专栏文章：【新创科技对房产业的冲击与机会】

原文来源：Multi Housing News
发表日期：2017年11月19日
责任编辑：Zoe Chan

蒙特利尔：迅猛发展的高科技和新经济

今年夏天，美国的WIRED杂志对全球四十个大城市在世界上的高科技地位进行了一次全面评定，蒙特利尔是加拿大唯一入围的城市，排位也名列前茅。它在新经济方面创下了三个北美最强：每百名就业人口中在高科技领域就业人数在北美第一，每百元加币出口的产品中高科技的含量北美第一，蒙特利尔岛180万人口中每百人中的在校生人数超过波士顿，名列北美第一，优秀的人才质量得到众多企业的赞赏。目前，蒙特利尔有四所综合大学、一系列专科学院、八百多个研究所等，在培养人才及科技攻关上起到了重要作用。但面对这些成绩，蒙特利尔市市长布克先生仍然不断地告诫大家：成绩是脆弱的，转眼间都会花为乌有。只有不断的发展，才能不落后于世界水平。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 |加拿大房贷流程 |加拿大房产税费

目前，蒙特利尔的第一大支柱工业是航天航空业，从北美自由贸易协定签署的十年以来，这个产业的发展增长了560%，这里有仅次于波音和空中客车之后的第三大航空器生产厂家庞霸叠（Bombardier Canadair）飞机制造公司、普惠（Pratt&Whitney Canada）公司、贝尔（Bell Helicopter Textron）直升飞机公司等，国际中小型飞机市场的一半被蒙特利尔的厂家所垄断，贝尔直升飞机公司的产品占了国际直升飞机市场的半壁河山；另外，象波音飞机的飞行模拟舱，其市场的95%产品也由蒙特利尔制造；美国航天飞机上的机械手由蒙特利尔研制，而操作这一机械手的科学家当然也是来自蒙特利尔市，他已经是第三次随美国航天飞机遨游太空。

生物工程是蒙特利尔的第二大支柱工业，加拿大50%的生物工程公司及发明专利都是在蒙特利尔注岬模幽么蟮谝煌房寺∨５诿商乩辉贒ovral机场高速公路的两旁，一家又一家接连不断的生物制品公司和研究机构，构成了蒙特利尔高新开发区的一道景观。

蒙特利尔的第三大支柱工业是电脑及多媒体，近年来，蒙特利尔市政府推动建设了多媒体城，在财政上给予高新企业极大的优惠，两年不到的时间里，创造了七千六百个就业岗位，形成了类似于美国的硅谷效应，在这个多媒体城建设完成后，市政府还计划投资八亿多加币建设一个世界级电子商务中心，更加全面地发展高新科技。

蒙特利尔的第四大支柱工业是电子通讯，这里有领先于世界同行业的光电纤维和网络通讯产品生产企业“北方电讯公司”，其生产规模和水平目前都领先于美国的同类企业。另外，蒙特利尔市的水电工业、制药、医疗器械等传统产业都在加拿大占有举足轻重的地位，蒙特利尔的工业产值高达一千多亿元，这些都是这座古老城市在新经济上时代的腾飞所具备的坚实基础。

有些新移民和游客由于对蒙特利尔还不太了解，看到城区废弃工厂的残垣断壁，就说蒙特利尔在走下坡路。齐先生解释说那是一种误解。蒙特利尔在上个世纪经历了百年大发展之后，需要产业的调整与转型，而20世纪七、八十年代的加英裔资本撤出，工厂南迁等，正好为蒙特利尔的工业从劳动密集的加工型转向技术含量高的技术型带来了大好时机。

在谈到法语文化对蒙特利尔的影响时。齐先生介绍说，蒙特利尔有70%的人可以讲英法两种语言，这使得人们的视野和思维更加开阔。既可以兼收北美的先进技术，又可以并蓄欧洲文明的科技成果。以国际时装业为例，蒙特利尔既是北美了解欧洲时装设计潮流的窗口，又是欧洲了解北美时装趋势的前哨。法语文化是蒙特利尔发展的一个优势，今后将会继续巩固和保持。

（据北美旅游网）

纽约为何一直这么美？（下）| 美国

导读：科技与艺术结合发展，让纽约房地产迅速成长。

众所周知，纽约不但是美国第一大城市，而且也是多种行业的首都。真所谓罗马不是一日建成，纽约今天的成绩得来不易。如果您在过去十年里游览过纽约的话，您可要重新认识这座美丽的大都会，因为房地产的发展改变了城市的面貌。上篇文章：【纽约为何一直这么美？（上）】

科技

美国科技发达，许多科技公司在纽约都设有东岸总公司为吸纳人才的基地例如：面子书、亚马逊及谷歌等。因为纽约拥有科技公司的助阵而吸引了国内外精英的到来，这也促使了房地产需求量大增同时也提倡了开发商开发商业楼宇的机会。近年，曼哈顿中城的商业楼宇出现了出埃及记式的大迁散现象，这是因为下城的金融区有大量的A级商业楼宇。许多龙头行业如：金融、媒体、保险业等都选择聚集在下城。下城的发展也为该区房地产增值不少。哪里将会有大量的新建房源，社区现象也比以往的年代大有改善。不但如此，位于布鲁克林也有硅谷坐落在DUMBO（曼哈顿桥下）。商业楼宇的蓬勃发展让也带动了附近一代的房地产。因为人口流量增长自然的会有更多的商业机会，这也促使了纽约州政府投资改善公共设施和促进当地的旅游业。

此外，纽约人口的生活环境也被科技公司利用为研发的大蓝图。在过去几年里，大都会捷运和政府扩大免费无线网络服务也在各个地区增设网络亭。这些网络亭替代了旧时代的公共电话亭，它不但提供免费的无线上网，也提供免费资讯、充电及电话服务。

LinkNYC网络亭已从曼哈顿展延至皇后区和布鲁克林区。类似这种设备还在研发和测试当中，在未来的日子里将会扩张到其他城市。

Etsy 总部位于布鲁克林的DUMBO。（图源：officelovin.com）

艺术

艺术是西方文化的精神粮食，纽约客对艺术也非常敏感。纽约有很多著名的艺术馆和珍藏品，其实纽约本身就是一个大大的艺术中心，它收藏了服装、建筑、表演及历史艺术的城市。纽约公共场合如地铁站、公园或广场都为艺术家提供了所需的创作灵感和展示空间。身为这城市的居民也可深深的融入这城市的文化气息。纽约有很多房子窗户外的景观填满了城市的建筑色彩、临近的公园也设置了一座座的装置艺术品。纽约政府鼓励艺术团体和借用公共场地来配合艺术家，目的是要利用市民在城市里流动来提升商业机会。

基建

川普总统说过美国基建落后。我们还活在二战后年代遗留下来的基建，比起许多发展中的国家落后。川普总统为了想要制造更多就业机会，他唤醒了政府未来将大兴土木的重建美国的基礎設施。其实，在川普上任前纽约政府已计划修建机场、火车站、大桥和各主要交通设备，有些计划也将近完成。这些投资除了为了应付未来的需求以外，也希望提升人民的生活效率。今天，为了配合人口的增涨和减低汽车流量及污染，政府把公路改造为人行广场。这些广场不但成为了城中居民的休闲处，同时也带动了周边的商业机会和房价。

这座连接布鲁克林和皇后区的吊桥在2017年正式启用，将为市民每天节省时间同时也提升生产指数。

在以上的种种因素，纽约被打造成一个变化多端的国际大都会。它可能年事已高，可是老而不退的它积极的向世界各地写下挑战书！这也是它吸引了许多国内外的人才到来，不管你来自任何国家和肤色纽约市都能为你提供一个美好的生活环境。

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纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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新创科技对房产业的冲击与机会 | 美国

在多数人的的观念里，房地产业属于传统产业，不仅跟科技沾不上边，产业循环的速度也不快。不像科技业，许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法，那就大错特错了。

以银行业而言，随着新创fintech金融科技公司的攻城略地，使得许多银行业务渐被蚕食鲸吞、甚至消失，逼迫银行掀起并行、整编潮，进而导致许多城市不少大型一线金店面，有着为时不短的空租期。然而这个趋势，似乎仍未停歇。美国电商巨人Amazon亚马逊的崛起，同样也使得美国零售商场正掀起一波淘汰关门潮。这些都是新科技的运用进而掀起房地产的重大变化。

然而，新科技运用对房地产业的冲击不仅如此。事实上，全世界新创科技公司最多的美国，光是在去年，共有235家房地产科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市场上成功地募集26.65亿美金的资金。

在美国众多的房地产高科技新创公司中，根据我的观察，大致上可分成四大类：

第一类，属于运用大数据的“房地产网络搜索引擎类”公司：免费提供用户欲查询对象之历史价格、目前房屋估值与未来一年房价预估。还有欲查询对象之学区好坏、房产税、欲查询对象周边附近其他类似正在销售对象开价、照片等数据。该类之新创房产科技公司，主要假想敌就是在那达克挂牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用户欲查询对象未来房价高精准度着称。今年初也获得Google董事长Eric Schmidt艾立克･史密特的青睐，共同参与3,300万美金的增资入股。

第二类，提供短期房屋网络招租服务公司：这类主攻短租、民宿出租的新创房产科技公司，主要是把Airbnb为主要竞争对手。这类为数不少的公司，包括比较知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服务，尤其在纽约、旧金山这类房租惊的吓人的大城市，最受用户的欢迎。还有Tripping、Homeaway与VRBO等许多，跟Airbnb大同小异的公司。

第三类，有能力将房地产部分流程更为优化的公司：这种类型的新创房产科技公司，可能擅长在优化房地产营造流程，也可能专精在物业管理，又或是简化在线贷款征信流程等房地产交易流程中的某一部分。举例而言，例如: OnTarget公司，利用其优异的计算机软件程序技术，提供开发商、营造商、承包供货商、银行，甚至投资人，可以藉由随时上该网站，达到实时监控大楼兴建实际进度，并有效控制时间与材料成本的目的。Honest Buildings公司也是运用云端数据库与大数据分析，有效监控营建过程，与OnTarget有异曲同工之妙。

第四类，运用VR、AR虚拟现实与3D技术，提供潜在买方体验新销售手段之公司：其中最令我感到兴趣的两家公司，就属Matterport与Floored了。这两家公司，提供潜在买家利用该公司网站，点选任一房产对象，就能让投资人有如亲临实境，轻易取得该对象360度的各种视野，根本不必亲自到现场看屋，提供潜在买方抢先看屋乐趣的科技公司。这两家最大的差别在于Matterport专注在住宅市场，而Floored专注在商业办公室对象。

根据美国联邦储备局的一份报告，美国最大的资产是房地产，目前来到40兆美金的市值。这个数字，随美国着房价的持续上涨，市值也不断的增加。身为美国房产投资专家，与创投多年经验的我，一方面看到美国新创科技公司前仆后继地投入房地产市场，提供房产投资人更透明、更精准、更多元的房产评估信息，对美国房地产产业进化与升级做努力与贡献，感到惊艳与佩服，更使得我对美国房产后势乐观以待。

反观中国台湾，根据台经院的“2016中国台湾获投大盘点”报告，2016年全中国台湾新创公司共募得约3.5亿美金，仅为同期美国房地产科技新创公司所募得资金的12.5%，且仅有一家新创科技公司iStaging跟房地产有关，也只募得560万美金，仅为美国房产科技新创公司同期募得金额约0.2%。故想藉此呼吁中国台湾相关主管机关或过去十年有享受到房地产增值的中国台湾大型建商，应该鼓励、支持新创科技公司积极投身提升中国台湾房地产产业进化的领域。

也引颈期盼，中国国内、港澳台等地，未来能有越来越多新创科技公司愿意为华人世界的房地产产业进化与升级做贡献，提供房产置产与投资者享受透明、精准、多元的房产评估信息，进而使得房产市场交易更为有效率。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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美国人才政策不利移民硅谷人才瞄上多伦多 | 加拿大

多年来，加拿大科技人才一直都是向美国外流。但近来，由于国内政策支持和创业环境日趋成熟，加上美国总统川普（特朗普）人才政策不利外来移民，国内科技企业开始日益吸引美国人才，真可谓30年河东，30年河西！

人才逆流

CBC新闻报导，上月，多伦多科技创业公司zoom.ai一个软件工程师职位收到众多美国求职者，公司总裁皮瑞拉（Roy Pereira）一度还以为是自动垃圾邮件。皮瑞拉说，在过去公司职位求职者中，仅有1%来自美国。此次面试许多求职者是硅谷人才，其中多数是少数族裔的非美国公民，仰慕多伦多科技环境并对美国移民政策不安。

大多区其它科技企业也表示，最近收到许多美国和其它国家科技人士求职信。如Shopify今年一季度收到的美国求职信比去年全年平均收到的要高出40%。

多伦多执行搜索程序公司Caldwell Partners合伙人普拉哲（Elan Pratzer）说，出现这一趋势是因为大环境，一是多伦多已日益成为科技创业温床，二是川普人才政策优先考虑美国人。

美国人亚当姆斯（Kiki Adams）从德州大学毕业后，去年7月应聘到多伦多一家人工智能企业工作。她说，多伦多人工智能发展迅速，是吸引她来多伦多工作的主要原因。如果在美国同类规模的公司工作，她可能享受不到加拿大这样的医保。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

现在的多伦多已成为一个了不起的科技中心，既有资金能力，也有人才资源。图为多伦多地标CN塔临水而建

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发展势头强劲

过去几个月来，多伦多科技界也连续发生几起令人鼓舞的消息。如新的人工智能研发中心Vector Institute宣布成立，优步（Uber）透露要在多伦多设立自动驾驶汽车研发中心，还有谷歌也说多伦多潜力巨大，透露要参与多伦多的互联网发展。此外，特鲁多总理上月也曾专门抽时间推销加拿大科技产业，承诺今年预算要为科技产业发展提供资金支持。

业内人士表示，这一势头都是过去五六年来不断努力的结果，使得科技业投资和风险资本产业日益发展，同时多大和滑铁卢大学也在为科技业源源不断提供人才。

普拉哲说，现在的多伦多已成为一个了不起的科技中心，既有资金能力，也有人才资源。Top Hat科技创业公司创办人兼CEO西拉加德兹（Mike Silagadze）说，过去五年来，他亲眼见证多伦多科技产业增长10倍。亚当姆斯说，多伦多在一些科技专业领域，如人工智能和网络安全等方面，非常有知名度，正日益开发世界上最创新和最尖端的科技。

留住人才是关键

西拉加德兹还说，多伦多能吸引外来人才固然了不起，但留住国内人才是关键，现在正是扭转和避免人才外流的好时机。在美国成功创业的加人，远远多出留在国内成功创业的人，如Slack 和Tesla等。因此留住这类人才，让他们在国内创办公司，才会对整个科技生态环境起到巨大带动。

MaRS Discovery District风险资本执行副总裁特杰（Salim Teja）说，现在许多方面都显示留住人才条件已成熟，许多科技企业都能在国内发展得很好，创业公司也日益增多。更重要的是，创业公司不仅越来越多，而且规模越做越大，意味着科技创业公司在国内越来越能募集到风险资本，如League and Wealth Simple就是其中一个成功例子。

瑞尔森大学创业孵化推动中心DMZ数据显示，现在情况出现逆转，越来越多国内科技创业者选择国内创业孵化中心，而不是选择要求他们搬到美国的其它孵化中心一段时间。这说明，越来越多创业公司在创业之初就有在国内创业的信心。

管理人才挑战

科技人士出现逆流，固然是好事，但最大问题还是科技业高层执行管理人才都流向国外。西拉加德兹说，国内企业最大挑战是缺乏高层执行管理人才，即使能吸引其中一部分人回国，也影响巨大。

普拉哲说，虽然越来越多海外的加籍高层管理人才回国兴趣日益浓厚，但真要想吸引更多这类人才回国，国内企业就得提供具有国际竞争优势的薪资待遇。顶尖的人才，需要顶尖的待遇来匹配，要能做到这点，自然会吸引更多人才。

互联网资讯综合整理

Snap上市：洛杉矶被科技新富改变房价与硅谷看齐 | 美国

Snap为洛杉矶年轻的初创企业带来希望。未来这里或许将掀起一波和硅谷类似的科技公司上市潮

一家公司的上市，不仅会催生很多新富豪，会助推当地房价上涨，甚至会改变一座城市的生活方式。

在美国第二大城市洛杉矶，这里的财务管理经理和房地产经纪人，终于迎来了一个兴奋的时期。随着“阅后即焚”应用Snapchat母公司Snap的上市，洛杉矶的科技富豪突然多了起来，这跟传统上豪宅置业者大多是来自好莱坞的电影明星、职业运动员和富豪继承人可完全不一样。

“我认为Snapchat就是洛杉矶的谷歌。”房地产经纪人康斯丁（Constine）对第一财经记者表示。康斯丁所在的房地产代理公司代理着洛杉矶最高端的一批豪宅。

Snap上市：洛杉矶被科技新富改变房价与硅谷看齐 | 美国 — 近几年来，由于加州高科技公司的兴起，在科技领域发家的富翁们都开始在洛杉矶等西海岸城市置业

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2004年谷歌上市，在硅谷造就了许多新百万富翁。Snap的上市也将给以高收入好莱坞巨星而知名的洛杉矶造就一大批科技领域的“新富”。

房价与硅谷看齐

近几年来，由于加州高科技公司的兴起，在科技领域发家的富翁们都开始在洛杉矶等西海岸城市置业。（洛杉矶房价走势）

“房产中介们之所以激动，是因为人们有钱后买的第一个保值的物品就是房产，或者说是自己梦寐以求的家，现在是我大展拳脚的时候了。”康斯丁说道。

距离硅谷以南600公里，Snap为洛杉矶年轻的初创企业带来希望。未来这里或许将掀起一波和硅谷类似的科技公司上市潮。这一前景让洛杉矶的房产中介、基金经理和奢侈品商家对潜在的大好商机抱有很大的期待。

在Snap上市前，创始人艾文·斯皮格尔（Evan Spiegel）就已经在Snap所在的威尼斯海滩豪掷千万美元购置了一处房地产。Snap上市首日股价大涨44%，让斯皮格尔和另一位创始人鲍比-墨菲(Bobby Murphy)的身价飙升到53亿美元。

康斯丁对第一财经记者表示，他刚刚接的一位客户，正是Snap的中层管理人员，他正在为对方推荐一处位于圣莫尼卡的豪华公寓。“Snap上市后，洛杉矶一下子多了好几十个亿万富翁和百万富翁，这推动了房地产价格的上涨。”

根据房产网站Trulia的数据，去年一年这里的房价上涨了13%，每平方英尺（约合0.09平方米）住宅的平均价格达到了1257美元，比同是科技公司扎堆的旧金山郊区还要高，和硅谷的帕洛阿尔托持平。

Snap发行首日，股票以24美元开盘，交易价格在3月2日攀升到25.42美元，公司的市值逼近300亿美元。除了两位创始人身价达到几十亿美元之外，Snap负责工程的高级副总裁蒂莫西·塞恩的身价也超过了1亿美元。

为了吸引这些暴富的科技新贵，谷歌和Facebook的付费搜索和社交平台的广告几乎全部被洛杉矶的房产中介、律师事务所和财富管理公司买断。像康斯丁这样的房地产经纪人也在依靠自己的人际关系网，让更多富豪了解自己能够提供的金融和财富管理服务。

科技公司的员工们已经感受到了广告正在扑面而来。洛杉矶一家从事与自动驾驶技术相关的科技公司的一位员工对第一财经记者表示：“我的LinkedIn账户收到了大量的广告，有推销房地产的，有卖保险的，也有提供财富管理服务的。”

以售卖曼哈顿海滩和赫莫萨海滩地区房产为主的莱格兰德海滩之家的房产中介李·莱格兰德说：“能目睹科技产业的大发展实在太棒了。”因为预计将有来自 Snap公司的新富和其他科技富翁的新钱涌入，莱格兰德正在建设一些高端海景房产。

Snap正在尝试帮助近2000名雇员为他们突然增加的财富做理财培训。公司甚至在考虑请斯坦福大学的专家向员工解释上市对他们生活的影响。谷歌上市的时候也采用了类似的方法。

尽管加州初创公司遍地都是，不过真正能够上市的寥寥无几，员工手上股份变现的机会也是千载难逢。美国银行洛杉矶分行财务经理霍华德·罗恩表示：“初创公司的科技新贵们会认为自己还有机会再中这样的大奖，但其实这种情况很少发生。程序员、工程师都应该把公司上市看作是人生中仅此一次的机会。”罗恩建议他们对资产进行多样化配置。

一杯果汁9美元

与此同时，Snap也在改变着洛杉矶威尼斯海滩的面貌。这里曾经是波西米亚风格的大洛杉矶海边的社区，2013年斯皮格尔把Snap搬到这个区域的时候，他们把公司安置在威尼斯海滩步道附近的一座独栋海景平房里。

到了2015年底，Snap的雇员数量比最初的600人增加了三倍，Snap已经买下或者租赁了数个分布在商业区和住宅区之间的办公地点。

Snap只是洛杉矶不断发展的科技产业的一个缩影。过去几年里，科技公司员工涌入了当地的初创公司，比如被联合利华以10亿美元收购的Dollar Shave Club、迪士尼花了5亿美元收购的 Maker Studios，以及被腾讯投资的游戏公司Riot Games。

但并非所有人都欢迎改变。科技公司的蓬勃发展也推升了洛杉矶的物价，曾经属于家庭经营小店和潜水吧的威尼斯海滩，现在那里的果汁要9美元一杯，一些店里卖的奶酪果酱土司要7美元一片。高档服饰和家居用品商店也遍布主要的商业区。

高档化进程已经把艺术家们和工薪阶层家庭赶出了威尼斯海滩。有些餐馆因为无法支付持续上涨的房租而关门。

康斯丁对第一财经记者表示：“为应对这些变化，一些政客和威尼斯海滩的居民正在敦促政府管理者实施更严格的限制。”

大量投资正在涌入洛杉矶

Snap的上市也为洛杉矶风险投资人指明未来财富的方向。“未来3至5年绝对会是资本的‘文艺复兴’时期，”圣塔莫尼卡市风险基金公司Upfront Ventures的创始人马克·苏斯特尔说道，“因为有 Snap上市这样的事件，我们能目睹这些公司的员工们将他们的资金重新放入市场。这个地区会有一波初创公司的爆发。”

当地人向记者描述，现在经常在威尼斯海滩附近看到一些知名风投的投资人和当地的企业家在一起，这些投资机构包括刚刚晋级全球风投第一梯队的光速创投。

谷歌在洛杉矶的办公室也设在威尼斯海滩。当地政府还把一个工业区改造成了办公场所。

曼哈顿合作伙伴董事总经理马克思·沃尔夫对第一财经记者表示：“硅谷风险投资人长期注重的要素洛杉矶都有，越来越多的资金会南下。大量投资正在涌入洛杉矶区域。”

Snap上市创造的财富会有多少流入洛杉矶还不得而知。这个城市长期以来一直是富翁和名人的目的地，也充斥着来自娱乐业和银行业的现金。但对于那些能帮助 Snap员工花钱和理财的人来说，这仍然是一个令人兴奋的时期。

（第一财经日报）