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美國僑報刊文稱，高租金並不是美國紐約市住房的唯一劣勢。在一項新的研究中，大蘋果被評為全美第三差的大型房地產市場，部分原因是紐約人出售房屋的等待時間過長。

文章摘編如下：

美媒根據22個房地產和經濟因素（如取消抵押品贖回權和失業率），對美國300個城市的市場進行了排名。

紐約市排名第281位，在63個城市中排名第61位。 WalletHub發現，比紐約更差的房地產市場只有兩個：克利夫蘭和底特律。

根據WalletHub的說法，在紐約市出售房屋之前平均需要等上149天。研究表明，等待時間足以與全國最差的揚克斯（Yonkers）、新澤西州伊麗莎白以及佛羅裡達州的邁阿密和邁阿密海灘並列。

根據WalletHub的數據，紐約市13.71%的違約抵押貸款持有人的比例也與其他五個城市（包括新澤西州的三個城市）持平，並列全美最高。

研究發現，從好的方面來看，紐約市的止贖率最低，僅為0.0028%。

那些希望在不犧牲城市生活方式的情況下更容易買房的紐約人，應向西“膜拜”西雅圖，因為它在大城市中排名第一，在全國排名第8。

根據美國人口普查數據，全美最好的房地產市場德克薩斯州的弗裡斯科（Frisco），其人口較少，約為17.7萬人。

| 全美10大最好的房地產市場：

1．華盛頓州西雅圖

2．科羅拉多州丹佛

3．得克薩斯州沃斯堡

4．科羅拉多州奧羅拉

5．科羅拉多州科羅拉多泉

6．田納西州納什維爾

7．北卡羅來納州夏洛特

8．德克薩斯州奧斯汀

9．加利福尼亞州聖何塞

10．肯塔基州列克星敦

Gridiron項目是由西雅圖知名開發商丹尼爾斯房地產公司開發建造，項目位於西雅圖最古老的社區——先鋒廣場（Pioneer Square）。Gridiron項目總體有12層，107套房。有單間公寓、一房、二房和LOFT房型。擁有落地玻璃觀景窗可以看到艾利奧特海灣美景。一房房價約¥373萬。
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| 10大墊底的房地產市場：

63．密歇根州底特律

62．俄亥俄州克裡夫蘭

61．紐約州紐約

60．德克薩斯州科珀斯克裡斯蒂

59．伊利諾伊州芝加哥

58．馬裡蘭州巴爾的摩

57．俄克拉荷馬州塔爾薩

56．佛羅裡達州邁阿密

55．密蘇裡州聖路易斯

54．賓夕法尼亞州費城

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

作者：《中國投資參考》中國區研究和運營經理 蘇婭

華盛頓早上6點，很多人仍然在熟睡，本地新聞還在播著提醒大家注意商品的標簽。因為貿易戰的原因，很多來自中國的東西可能要漲價了，但這絲毫不影響Eric在大陸的客戶。

Eric Chen是美東最大的房地產公司榮富地產的亞太區總監，每天早上這個時間他已經開始打開微信，熟練地和客戶溝通了。他的微信好友已經快接近上限，其中大部分都是他在中國的客戶和合作伙伴。按照客戶不同的購房需求，Eric將他們分成不同的群組，如學生、投資、自住等，他會在全美各地為客戶尋找合適的房產。來自台灣的Eric會用略帶台灣腔的國語，通過微信語音解答客戶的疑問，通過微信視頻、圖片等向遠在大陸的客戶展示房源信息。由於中國赴美購房熱的持續火爆，像Eric這樣有語言優勢並且熟知美國市場的中介越來越受歡迎。

“來自大陸的客戶已經是我們最大的客戶群，市場上會中文的地產中介都供不應求。連不會中文的經紀人也開始學著用微信和客戶溝通。”Eric說。

中檔房源購買是主流

根據Zillow數據顯示，2017年中國人在海外購房排名前10位的目標國家分別是——美國、澳大利亞、泰國、加拿大、英國、新西蘭、德國、日本、馬來西亞與西班牙。憑借著教育和經濟的優勢，美國成為了中國消費者投資和教育買房目的地首選。據全美房地產經紀人協會（NAR）統計*，2016年中國買家在美國住宅房地產上投資額已達317億美元，相比於2015年的273億美元增長了16%，而這一數字在2012年僅為120億美元。其中來自中國購房者的購買均價為78.1萬美金（約532.4萬元人民幣），位列第一。盡管總價仍是最高，與2016年相比，中國購房者購買的數量上升了38.9%，平均單價卻降低16.5%，大量的中檔房屋的購買拉低了平均單價。

蓬勃的新興中產階級成為了這一輪購房的主力軍。居外網（Juwai.com）的《中國人美國置業焦點》調研報告顯示，中國買家的在美國買房的平均預算在39.9萬美元，約合人民幣268萬元。這個價位在北京市東城區僅可購買26平方米，在奧蘭多卻可以購買一個近300平方米的別墅。隨著中國最近三四線城市房價的飛漲，美國奧蘭多的這個房價甚至已經低於一些東南沿海的三線城市。從購買者所在城市的分布來看，2016年，除了北京上海和廣東，來自其他省市的消費者占到整體消費者的47.8%，而到了2017年，這個數字上升到54.1%。

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“我們的數據顯示，這兩年中產階級赴美購房增長十分迅速，主要是受到移民和投資的驅動。鑒於美國的投資回報率並不高，大部分投資美國房產的客戶主要是處於資產保值的需求而非著眼於投資回報率。”一家海外地產公司的負責人劉震告訴FT中文網。

豪宅購買增幅減小

來自傳統美國豪宅購買地紐約和洛杉磯的數據都顯示，超過300萬美金（約2,045萬元人民幣）的豪宅銷售放緩，中國買家的比例盡管仍有所上升，但是增速卻大大放緩。居外網的數據顯示，在美國購買300萬美元及以上豪宅的中國大陸買家占2018年全球買家的4.8%，比2017年增長了1.5個百分點。劉震認為豪宅銷售增速會進一步放緩，“海外購房從2010年開始快速增長，當時主要是作為超高淨值人群分散投資風險的方式，在2015年左右達到頂峰，目前已經出現了放緩的趨勢。“居外網董事CEO羅雪欣則認為，目前購買豪宅的中國買家多以自住為主，投資目的占少數：“目前來看，300萬美元以上房產的買家更多是用來自住，其比例高達83%。”仲量聯行國際部負責人劉藝淇認為，中國的高端房產購買者在購買房產時會注重周邊的標志建築，房屋所在位置以及周邊的環境。

以傳統豪宅聚集區紐約為例，來自優投房的數據顯示，300萬美元以上的豪宅在今年的前兩個季度市場份額由2017年的18%降低至16%,但是華人購買300萬美金以上房產的比例卻從6.57%上升至8.12%。其中尤以毗鄰中央公園，與新澤西隔河相望的上西區的均價最高，成交量增長最快。這是因為去年有大量的新盤入市，將本地區的房屋均價推高了10個百分點，從550萬美元漲到600萬美元。與傳統的歐美消費者不同，華人對於購買新房是非常有興趣的。

不過去年豪宅增速最快的要數坐落在西海岸的西雅圖。居外網的數據顯示，去年西雅圖是去年中國消費者買房成交量最高的美國城市。2016年，加拿大對去溫哥華買房的外國投資者開始征收15%的房地產購置稅，這使得大量的投資者轉而投向風景優美，教育和就業資源較好的西雅圖。當地媒體的報道顯示，來自中國的房地產商也紛紛來到西雅圖淘金。去年，來自北京的拓宏集團在西雅圖的高端地產一期公寓項目已經封頂。項目的負責人說，這個位於貝爾維尤地區核心的地產混合式公寓項目預計將有約一半的公寓賣給來自中國的買家，而拓宏集團也會聯合其他的中國房地產商繼續共同開發西雅圖。在西雅圖靠近湖區的地塊，房屋的均價在一年內增長了40%。“對於中國富人來說，1,000萬美金（約6,817萬元人民幣）的房子可以看到優美的湖景，享受到良好的教育資源，而且這個價格對於他們所在的城市，比如北京、深圳來說並不是那麼不可接受。”一位當地的房地產中介評價說，“我的客戶非常喜歡這裡，認為價格十分劃算。”

西雅圖市中心高科技高層公寓建築，1、2和3臥室單位和天空閣樓從90萬美元以下到300多萬美元。提供禮賓服務、共同工作空間、健身中心、狗跑/休息室、空中酒吧、空中俱樂部等。預計在2019年中期入伙。
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關於中美貿易戰對於赴美購房的影響，盡管美國的媒體認為由於美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅會導致建築成本上升，房屋入市速度變慢，從而使房屋銷售放緩。Eric卻相對樂觀：“中低價位的赴美購房受到貿易戰的影響有限，出於投資或者移民需求的房產購買可能會下降。鑒於目前主流成交基本以100萬美金以下的房源居多，而且很多來自教育和移民的需求，受到政策的影響不是很大。”

劉震則認為對於超高淨值人士來說，如果現金流允許的情況下，很多人可能會增加對於美國房產的購買，達到財產保值的目的。“對於很多超高淨值人群來說，貿易戰可能會影響他們的現金流從而影響他們的購買決策；但是如果有充足的現金流，考慮到美元的堅挺，可能他們會選擇加大對美國的投資，只是方向由購買豪宅轉換為商業住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：該報告裡大部分的華人指的是在美國居住的華裔，純粹中國投資者為少數。

來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

要點速覽：

• 第一季度，華盛頓州的平均房價上漲了近4%，相比一年前上漲了13%，領跑全國。
• 強勁的就業增長和緊張的供應趨勢刺激了房地產市場，還引發某些人的擔憂——這樣的繁榮會不會只是泡沫呢？
• 專家表示，房地產市場很容易受到利率上升、關稅上漲引發的失業和地方性發展政策的影響。

西雅圖地區的房地產經紀人Jerry Martin表示，他早在1977年就開始在房地產行業就職，這意味著他還記得那些抵押貸款利率高達兩位數，還有多次房市從繁榮走向衰落，又從衰落重返繁榮的日子。其中包括2006和2007年的房地產泡沫以及隨後的歷史性崩潰時期。然而，據Martin所說，以往的情況完全無法和最近一直持續的“狂熱”現像相比。 

他告訴美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）的記者：“現在一間設有三個臥室，一又四分之三個浴室，面積為1,500平方英尺的住宅剛上市一兩個小時就會獲得多個報價，這是非常不合理的。” “我們曾經見過一套物業得到了20，30個報價。”

華盛頓州目前是全美熱度最高的房地產市場。根據聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）發布的數據，第一季度華盛頓州的房價上漲了近4%，增長幅度居全國之首。相比一年前，華盛頓州的房價增長了近13%。而去年全美平均房價僅上升了不到7%。盡管如此，房產庫存量，即市場上的住房供應量依然遠低於需求量。

這種情況在西雅圖周邊的普吉特海灣地區（Puget Sound）尤其明顯。由於亞馬遜、微軟和波音等大雇主加大了招聘規模，僅去年一年，當地就增加了近5.5萬個工作崗位。由此產生的人口激增與緩慢的施工速度相結合就造成了典型的住房短缺危機。

“對於任何地區而言，運轉良好且發展健康的房地產市場應該擁有可滿足四到六個月需求的房產存量。在過去的兩、三個月裡，我們主要的房地產市場上只有可維持大約兩到三周的庫存，”Martin說道。Martin是瑞麥地產（Re/Max）公司的一名經紀人兼Washington Realtors（華盛頓州有近一半的房地產經紀人加入了該組織）的總裁。

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Martin表示，房屋短缺危機在最近幾周已有所緩解。不過，就像這個地區的所有房地產經紀人、買家、賣家、房主和租房者一樣，大家都十分擔心市場會如何變化，還有這景像能持續多久。

對於住房的強勁需求對幾乎所有類型的房產——出租公寓、共管公寓，還有獨棟式家庭住宅都造成了短缺危機。在西雅圖上班的不少人甚至被迫離開這座城市，尋找其他棲身之所。

“這種情況無法繼續下去。它是無法延續下去的，因為人們找不到最終的棲息之所在哪裡，”他說。

而更嚴重的問題是：繁榮會以什麼樣的方式結束？最終能否實現軟著陸？或者說華盛頓正在走向崩潰？

｜美國房產業觀察學者：美國房地產泡沫准備破裂

華盛頓大學，華盛頓房地產研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要對房地產的需求是客觀存在的，市場就可以持續增長。

“當價格上漲而需求沒有同步上漲時就會產生泡沫，”他說。“而人們對華盛頓房地產的需求仍在增長，所以我認為這個問題並不嚴重。”

在2018年第一季度的華盛頓房地產市場季度報告中，該中心認為全華盛頓州的住宅庫存量略超過五周的需求量，並將此現像稱之為“輕微失衡”。報告稱，第一季度全華盛頓州共售出11.3萬套住宅，相比上年同期增長了5.1%。

但Young警告說，市場的動態是千變萬化的。“如果人們對住房的需求馬上消失，那現在正在進行的很多建築工程就會停擺，”他說。“我無法確定房價會不會崩潰，但有一件事是必須時刻留意的。”

Young表示，市場上最大的風險之一來自於地方性政策。

5月，西雅圖市議會批准了一套所謂的人頭稅政策，即向營業收入超過2,000萬美元的公司按員工數量征收稅款，每名員工收取275美元。正式生效以後，這套稅收政策每年將為西雅圖政府帶來約4,700萬美元的稅款，而西雅圖政府將用這筆錢來緩解城市流浪漢過多引發的危機。人們普遍認為亞馬遜就是這套稅收方案瞄准的主要目標。然而，當亞馬遜威脅要阻止該市經濟進一步增長時，市議會做出了讓步並廢除了該稅收方案。

但Young擔心類似於人頭稅，同時針對供給和需求的附加措施將出台。“那些以大雇主為目標的政策和措施已經初見端倪。而政府對開發商的經濟態度，還有開發商所處的經濟地位各不相同，”他說。“很多監管問題限制了住房的供應。”

與此同時，開發商們正在試圖預測未來三年的需求——規劃項目和正式動工一般需要三年的時間。如果他們估計錯誤且建造了過多的住宅，“那房市就要走向崩潰了。”Young說。

而Martin擔心那些遠離華盛頓州的事件會造成負面影響。“如果關稅造成失業，或者貿易戰循環往復，那人們的心就會起伏不定，因為他們不知道明天會不會丟工作，”他說。

同樣值得關注的是：利率會隨著經濟升溫而上升。更高的利率會使得房屋造成的經濟負擔進一步加重，而這可能會讓一些買家望而卻步。

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開盤僅9個月，41層的天樞城（NEXUS）公寓大廈項目已預售出90%單元，創下空前的成功銷售記錄。目前僅剩30多套單元待售，設計為兩室和三室公寓單元，面積為1022-2142平方英尺不等（約合95-199平方米）。

公寓售價從50萬美元（約335萬元人民幣）起，最高可達350萬美元（約2,350萬元人民幣），包括少量躍層的空中閣樓（復式公寓）。大部分單元都可以欣賞到南聯合湖和西雅圖市中心天際線的優美景色。

2018年1月，天樞城大樓已完成地基建設，首批住戶預計可在2019年秋季入住。

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｜市場中的高壓點

與此同時，在一個對任何人而言都在飛速變化的市場中，保持克制的態度可能更為妥當——“這條建議對買賣雙方都適用，”Martin說道。

買家被迫接受飆升的價格，而賣家被迫在極短的時間內評估大量的競爭性報價，以至於他們無法持續保持冷靜並判斷他們所面對的價格是否合理。隨後，賣家還會轉換身份，成為買家，再次進入同一個令人緊張的市場。

“目前的美國嬰兒潮一代想要縮減住房的規模，但他們在華盛頓州內找不到負擔得起的房子，”他說。

壓力還影響著這個過程中的每位參與者。Martin認為，房地產經紀人要協調買賣雙方的交易預期，因此“讓我把房地產經紀人也納入考慮範圍吧”。

就連房地產估價師也面臨著挑戰。他們要以住宅區內的同類物業為基准，對房產進行估價，而現在的比較結果幾乎每分鐘都會變化。

Martin說，5月份，住宅庫存量已提升到自2008年以來的最高水平，因此形勢有所好轉。回想以往的情況，擴張總是崩潰的最初跡像之一。我們希望這次擴張只是高需求引發的短暫現像。

“誰知道政府可能會出台什麼措施，經濟會如何發展，其他因素又會造成什麼影響？”他說。“我真希望我有一個水晶球，這樣就可以占蔔一下了。”

原文：CNBC
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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