蒙特利尔2018房产投资关键詞:地段、地段还是地段 | 加拿大

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蒙特利尔是加拿大第二大城市(2016年大都市区人口接近410万),是世界上仅次于巴黎的第二大法语城市
蒙特利尔加拿大第二大城市(2016年大都市区人口接近410万),是世界上仅次于巴黎的第二大法语城市

2016年魁北克省蒙特利尔的增长优于预期,经济有望在此之后增添动力。根据加拿大咨议局(CBoC)的数据,2017年和2018年地方生产总值(GDP)预计增长1.9%。

图一:蒙特利尔MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—蒙特利尔;蓝色—合计
图标:红色—蒙特利尔蓝色—合计

图二:蒙特利尔MLS®房屋基淮价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合绿色—单层独立房红色—两层独立房橙色—联排别墅紫色—公寓

图三:蒙特利尔各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

蒙特利尔岛、拉瓦尔(Laval)和南岸的空置率正在下跌,2017年空置率降至 2.8%。大蒙特利尔地区平均租金的估计变化在2%左右。 租赁共管公寓空置率为1.8%,与2016年相比有所下降。

图四:2017年蒙特利尔各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 2018年西山(Westmount)和西南省(Sud-Ouest)的豪宅市场将持续增长,预料价格涨势强劲。此预测基于显示低库存和高需求导致多个报价的数据。
  • 潘特查尔斯(Pointe St-Charles)将会是个可靠的投资地点专家预测其未来的发展潜力,将其比喻为下一个格裡芬城(Griffintown)。靠近市中心的地理优势使其成为下一个值得投资的社区。
  • 独立住宅售价最高的是地方“黄金平方英裡” (Golden Square Mile),这个历史街区的要价达到1,190万加元。
在潘特-圣-查尔斯的河畔自行车路径,连接旧港(Old Port)和拉欣(Lachine)运河的街区
在潘特-圣-查尔斯的河畔自行车路径,连接旧港(Old Port)和拉欣(Lachine)运河的街区
  • 蒙特利尔的电子游戏业持续增长,加上政府最近批淮了该行业的几笔赠款,使其成为吸引公司开设办事处的热点。像育碧(Ubisoft)、CGI集团和Stingray Digital等公司构成了这裡的科技生态系统。
  • 千喜一代消费者正在舍弃对大面积的追求;相反,位置成为最终的奢侈品。通勤时间缩短,蒙特利尔市中心的核心位置需求量变大。
  • 家居装饰的质量也变得越来越重要。

以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡,安阁物业(Engel & Völkers)业务遍布全球33个国家,专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后,旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上,为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

2018年房市的机遇和挑战

正如我们在其他主要城市中看到的情况,年轻的蒙特利尔人渴望住进城市的核心地带,在那裡他们可以真正享受都市工作生活方式带来的好处:新公寓项目开始融入新的设施,以吸引年轻一代的买家,包括汽车共享设施,接受电子商务交付的服务等等。许多机构已经开始剥离旧的资产,专注于旨在吸引千喜一代和老年人市场的新楼盘项目。这对老建筑的业主造成了一定的竞争压力,导致新老建筑之间的差距越来越大。

蒙特利尔的写字楼市场也表现良好——至少对于技术租户所需的A类物业而言。贝尔加拿大(Bell Canada)投资8.54亿加元,在蒙特利尔扩展其宽带光纤网络,这是该省有史以来规模最大的通信基础设施项目,这将有助于商业地产开发商提供技术租户的需求。老的B类和C类商业物业的业主目前面临一些困难。虽然为了适应现代化的需要而对这些老房子进行改造和重新开发的需求是显而易见的,但很少有投资者或业主愿意花钱进行必要的升级或建设。

延伸阅读:别再盯著多伦多和温哥华了 前景最好的房市在这个城市

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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2018温哥华:工商业地产更被看好 住宅板块等待触底 | 加拿大

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国际买家主宰温哥华的豪宅市场,占交易量的85%
国际买家主宰温哥华豪宅市场,占交易量的85%

加拿大咨议局(CBoC)发表预测,看好温哥华经济预计2018年温哥华经济将增长2.5%,持续近年来稳中有升的态势。 对于温哥华房市,CBoC则认为可能短期内前景走弱,原因是加联邦和省政府各自采取措施来为住房市场降温,加上2017年春季温哥华二手房转售市场萎缩。但也有迹象表明,房地产市场正在摆脱外国买家附加税的影响:根据大温哥华房地产局的数据,2016年8月至2017年8月期间,温哥华公寓的基准价格暴涨了19.4%,尽管独立屋价格在同期仅上涨了2.2%。

图一:温哥华MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—温哥华;蓝色—合计
图标:红色—温哥华蓝色—合计

图二:温哥华MLS®房屋基准价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合绿色—单层独立房红色—两层独立房橙色—联排别墅紫色—公寓

图三:温哥华各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

尽管新楼盘开发量为历史新高,但租赁住房需求强劲,使温哥华可出租公寓的空置率保持在1%以下。入门级房价的快速上涨以及该地区的移民增长刺激了租房需求。连续第三年,温哥华的平均租金上涨5.9%,高于省级允许增幅(2017年为3.7%)。

图四:2017年温哥华各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 2018年豪华公寓板块将继续维持强劲增长。
  • 持续增长的科技产业吸引着新的买家,目前亚马逊在温哥华的投标激发起更高涨的情绪
  • 奢侈品的消费需求从传统的设计特征转向现代主义美学,优先注重简洁的生产线、优质的材料和智能家居技术。
  • 企业家、开发商和一小部分的富裕居民开始加速迁入温哥华市中心东区。
  • 盖斯镇(Gastown)不拘一格的魅力将在2018年继续为社区带来需求。
  • 国际买家主宰温哥华的豪宅市场,占交易量的85%。中国公民是这里最大的买家群体,其次是法国和德国买家。
  • 2017年前三个季度,独立屋的要价达到3,580万加元。
热闹的盖斯镇以蒸汽钟楼和夹杂纪念品商店、独立艺术画廊和装饰店的维多利亚式建筑而闻名。时尚的饮食场所有别致的鸡尾酒酒廊、三明治快餐店和当地的海鲜餐厅。
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2018年房市的机遇和挑战

据普华永道的2018年房地产新兴趋势调查显示,温哥华的投资者需求和重建机会是加拿大最大的。但是由于政策变化和利率上涨的影响,预计区域开发商和投资者在2018年会更加保守。因此,业内人士正通过搁置收购维持现状,提升运营效率,并在构建投资组合时更具选择性和耐心,来为“最终的下滑”做好准备。调查中的一位受访者观察到,温哥华是一个卖方市场,这促使企业往往为了避免错失机会而快速行动。总的来说,受访者看好工商业地产——因为这些房产类型的“管理少于住宅”,以及在“第二核心”地区的混合式住宅项目。

在温哥华,人们对该区房地产价格和租金上涨的解决办法各有不同。有人主张政府需要更激进的思维。2017年不列颠哥伦比亚省选举中,住房负担能力是首要问题。在竞选期间,新民主党甚至承诺在10年内建造10万多个可负担的租赁丶非盈利和合作社住房单位。其他人则认为新项目(包括公寓项目)的审批过程耗时太长,而且太贵。如果市政当局能加快进程并降低收费,那么短期内住房供应就会大大增加。

延伸阅读:房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易

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由信誉良好的Concord建造,坐拥One Pacific无与伦比的地理位置!这套绝佳的角落套房尽享自然山水和城市的壮丽景观丶大小适中的阳台丶屋顶室外游泳池和礼宾服务。物业编号:37138841(点击图片查看详情)
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这栋西海岸现代风格的定制4卧房子令人赞叹,设屋顶花园丶南向后院丶罕有的车道连车库,室内外流动畅通,座落于迷人的Steveston村庄。物业编号:37111120(点击图片查看详情)
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坐落在久负盛名的肖内西(Shaughnessy)绿树成荫的松树林(Pine Crescent),这栋房屋于1999年为现有业主重建,并一直得到良好保养。交通便利,步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号:37139042(点击图片查看详情)
坐落在久负盛名的肖内西(Shaughnessy)绿树成荫的松树林(Pine Crescent),这栋房屋于1999年为现有业主重建,一直得到良好保养。交通便利,步行即达肖内西小学丶约克学校丶湖森林学院和商店。物业编号:37139042(点击图片查看详情)

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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan

 

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“草原城市”温尼伯 2018年继续以实惠房价打动买家 | 加拿大

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加拿大第八大城市温尼伯,座落於草原三省东缘,半数多的马尼托巴省人口集中於此,是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇
加拿大第八大城市温尼伯,座落於草原三省东缘,半数多的马尼托巴省人口集中於此,是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇

马尼托巴省(Manitoba)省会和最大城市温尼伯(Winnipeg)经济持续良好态势:据加拿大咨议局(Conference Board of Canada)数据显示,温尼伯实际GDP继2016年2.6%的增长之后,2017年增长率为2.2%,预计2018年达2.3%。

图一:温尼伯住宅平均价格(2008年1月—2017年12月)

图二:温尼伯住宅销售活动(2008年—2017年11月份

图标:黑线—10年均值

在MLS®共享数据库中,2017年11月房屋销量为878套,比2016年多1套,高出十年平均水平4%。11月的亮点是高端市场,在该月共售出50套售价在50万加元以上的独立屋,而2016年11月仅售出34套;其中售价在100万加元以上的有4套,这4套中有1套以200万加元成交,1套共管公寓售价157.5万加元。

MLS®共享数据系统中独立屋和共管式公寓占据总销量的86%,非独立单户住宅今年市场表现稳健,已售出500余套,占据4%的市场份额。11月单位产品销售额上升22%,从年初至今销售额增长11%。

温尼伯经纪人声称,温尼伯是全加拿大价格最实惠的区域市场之一,支持这一说法的是温尼伯30万加元以下房屋所占比例。去年11月,59%的独立屋和77%的公寓售价均于30万加元。占销售总量26%的共管公寓售价在15万加元到19.9999万加元之间。

租赁市场概览

温尼伯普查都会区的空置率从2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月,一套两居室公寓的平均租金为1,107加元,而2016年10月为1,068加元。总体来说,同样公寓的租金比去年同期增长了3.9%。

图三:2017年温尼伯各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

尽管住宅市场仍然疲软,但大量非住宅项目弥补了这一弱势。耗资4.67亿加元的西南公交专用道系统将把曼尼托巴大学(University of Manitoba)和市中心连接起来,这一公交专用道系统将在未来几年成为发展的焦点。在市区核心地段,价值4亿加元的True North Square正在施工,该项目含4栋塔楼,属于多用途建筑。此外,楼高45层的综合项目天空之城(SkyCity Centre)预期将开工。还有位于Portage和Main交叉口的40层,价值1.65亿加元的公寓大楼预期也将启动。该公寓大楼将于2020年完工,届时,除了可供出租的单元外,还将提供零售和办公空间。

温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城(SkyCity Centre),45层高,是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼
温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城(SkyCity Centre),45层高,是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼

居外马尼托巴人气房源:

总价 227万人民币 3卧 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
总价约320万人民币, 177平米,4卧3卫, 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息来源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)

责任编辑:Zoe Chan & Shelly Du

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多个大型重建项目齐头并进 2018多伦多房市不会大跌 | 加拿大

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大多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展
多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展

根据加拿大咨议局(CBoC)的数据,多伦多的实际国内生产总值(GDP)在2017年增长2.7%,预计在2018年将增长2.5%。尽管经济增长率出现小幅下滑,但该地区并未出现有问题的迹象,房地产业将继续受益于这一强劲的经济表现。以千禧一代的单身人士和夫妻为主的居民,仍然追求在市中心的工作生活方式;而企业则渴望招揽人才,热衷于进驻附近的新办公室,以填补他们正在创造的新技术和研究职位。

潜在的购房者可能会不同意,但业内人士并不认为多伦多太贵——至少与目前的世界级市场,包括温哥华在内相比。预计国内外的移民和投资将继续导致整体价格上涨。虽然价格可能暂时下跌,但除非出现令全球经济不振的突发事件或政府政策的重大变化,否则没有人会预期价格出现大幅回落。

图一:多伦多MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计
图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计

图二:多伦多MLS®房屋基准价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓

图三:多伦多各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

多伦多大都会区的主要空置率达到了16年来的新低1.0%。房屋可负担性问题使更多的家庭租房居住。专门为出租而建造的私人单位新供应不足以满足日益增长的需求,共管式公寓继续充当新租赁住宅的供应来源。

图四:2017年多伦多各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 由于豪宅需求持续加上供应短缺,多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。报告显示,多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的。
  • 安阁物业 (Engel&Völkers)预计,被形容为“熔融”的2017年春房价急涨不会在2018年重演。相反,2018年预计增长相对稳定,显示市场调整已经结束。
  • 千禧一代将继续迁离独立式和半独立式住宅,转向靠近市中心的公寓。
  • 多伦多地区最贵的永久产权公寓是玫瑰谷(Rosedale),每平方英尺1,300加元。这个中心社区以其绿化覆盖和丰富的教育资源而闻名,深受家庭欢迎。
  • 受益于轻轨的完工在即,央街 (Yonge)和埃格林顿(Eglinton)走廊将持续增长。
  • 渥太华有“北方硅谷”之称,多伦多也不逊色。其创业经济的蓬勃发展将会持续吸引由企业家丶风险投资家和技术高管组成的全球消费者群体的兴趣,包括最近宣布的谷歌的城市创新实验室——Sidewalk Labs将选择开发多伦多的东边码头和海滨地块,该区域被称为金丝雀区(Canary District)。
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区

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2018年房市的机遇和挑战

由于机构资本和其他投资者继续寻求稳定的长远投资,对于最佳资产的需求将保持高位。但同样地,这些投资者会采取谨慎态度,因为他们不会为新的物业付出太高的代价——至少不是在其他地方有可能以更好的价格找到更好的收益时。在多伦多,获得资本肯定不是问题,如何找到一个好的地方来善用资本才是。

城市集约化将持续下去,特别是在多伦多。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的大多数受访者指出,大多伦多地区将在今年及以后看到建筑密度明显提高。随着土地供应紧张,有志扩张的公司正在寻找拥有“次等”房地产的地段。一位受访者补充说:“核心还是要让政府把重点放在增加供给上。”他指出,多伦多需要商量出一个新的建筑密度,来提供更多的供应以应对对房屋不断增长的需求,同时保持可负担力。

随着多伦多周边地区的集约化发展,几个滨水棕地项目释放出原先关闭的土地进行重建,引发轰动。一是港口地块(Port Lands)的长期重建,这是占地800英亩的市中心以东的海滨地产。再向西行,克雷迪特港(Port Credit)的开发商最近公布了一个空置海滨土地的大型混合用途重建项目草案。

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央街/布鲁尔豪华Casa Ii公寓大楼——位于黄金地段的一套2卧1卫角落公寓,设有最先进的设施,包括无边泳池丶宴会厅丶健身房和宾客套房。物业编号:37063795(点击图片查看详情)
央街/布鲁尔豪华公寓大楼Casa Ii——位于黄金地段的一套2卧1卫角落公寓,现在仅售约342万元人民币,设有最先进的设施,包括无边泳池丶宴会厅丶健身房和宾客套房。物业编号:37063795(点击图片查看详情)
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着名Valecrest庄园的定制杰作,豪华生活的终极!超过4,000平方英尺的空间,包含高品质饰面的地下室,无可挑剔的娱乐设备,宽敞的主丶客房,以及主层的20尺高天花。物业编号:37085600(点击图片查看详情)
多伦多湾畔联排别墅。开阔的天空和水域是您梦寐以求,宽敞的露台给您独特而壮观的湖景,优越的地址则给您日常生活中最高的享受。物业编号:35690985(点击图片查看详情)
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责任编辑:Zoe Chan & HY

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限购令下的新西兰房市:房价涨 建房速度加快 | 新西兰

目前建筑业的规模达到了创纪录的水平,有17万人在其中工作。

在限购政策下,新西兰房产投资变难。2018年新西兰的房地产行业可能会受到政府在基础设施方面的大力推动,以及从政府资源管理法的改革中受益。

物业委员会(Property Council)首席执行官Connal Townsend对新系统抱有很高的期望。

他表示,政府将非常重视推动基础设施的建设,以及改善建筑和资源许可的同意程序。房地产行业每年为新西兰国内生产总值(GDP)贡献了834亿纽币,相信2018年,房地产行业对经济的贡献会重振。

Townsend 说,“过去六个月,房价出现了小幅下跌。虽然我不确定明年房价是否会强劲增长,但一定会有所增长的,这个行业的整体表现仍然是很不错的。”

房地产专业咨询公司RCG的副总裁John Polkinghorne表示,目前建筑业的规模达到了创纪录的水平,有17万人在其中工作。“进一步扩大规模确实存在挑战,重点必须是提高生产率。”

他也指出,2018年,将会出现明显的地区差异:如基督城房价过高,最终可能会导致住房供应过剩;而许多其他城市的住房短缺问题依然存在,奥克兰将需要数年时间才能解决这一问题。

预计2018年新西兰房市的建设速度将加快
预计2018年新西兰房市的建设速度将加快

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房地产公司高力国际(Colliers International)对2018年新西兰房市的预测:

新西兰投资集团将成为农场土地的主要买家。海外买家将转而购买城市资产,一方面是由于具有吸引力的回报,但还有一部分原因是工党政府的新法案,限制将5公顷以上的农场土地出售给海外人士

奥克兰惠灵顿额外的写字楼供应,不会削弱强劲的资本价值,也不会增加租金。资金投资管理者/联盟(Syndicators)和海外基金将继续成为大量城市中心物业的主要买家,因为国内机构难以在目前的价格水平上购买。

• 工业物业投资者在2017年表现出的高度信心将证明是合理的。 投资者可以期待更多的租金上涨和稳定的收益率,特别是在主要中心地区。

• 越来越多的网上零售活动,将增加零售物流供应商的仓库需求。

• 增加员工成本,降低移民数量,将开始让零售商们担心。这将特别影响到餐饮行业的人。然而,这些措施的滞后效应和持续的正面的消费者信心,将推迟给2018年带来的负面影响,而强劲的旅游业增长将抵消旅游热点的上述影响。

• 在一年内,全国房价中位数将比现在高,对房屋的基础需求依然强劲。

• 政府的限购令将调高住房供应量。

• 政府的一些政策,例如一年的免费高等教育、减少移民等,将影响培训或引进更多的劳动力,短期内建筑成本通胀不会消失。

官方现金利率可能要到2018年底才会上涨。在高需求的环境下,优质物业的短缺是一大问题所在。

点击图片:追赶居外网专设“新西兰海外买家购房特快专车” 

 

来源:新西兰先驱报中文网
责任编辑:Zoe Chan

房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易 | 加拿大

2018年1月1日起,加拿大金融机构监管方OSFI的“压力测试房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房(即首付至少达到20%)的民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。专家认为,该政策在抑制购买力丶降低房市风险之余,可能会进一步推高房产买家对公寓和城市屋的需求量。

新政规定,无保险贷款购房者需证明有能力承付个人所获现行利率上加2%的贷款利率,或加拿大央行的五年期固定利率,二者中以较高利率为准。但与同一贷方更新现有贷款时,无需进行此压力测试

更严格的房贷新规则旨在保障借贷双方。“更高的利率标准意味着以相同的收入,你将借到更少的钱,”UBC房地产经济学家萨默维尔(Tsomer Somerville)说。以前,只有保险借款人才必须通过“压力测试”。

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1月1日起加拿大房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款
1月1日起加拿大房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款

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新政影响程度不一

温哥华地产经纪克里斯·瑞恩(Chris Ryan)对CBC表示,首次购房的年轻买家是遭受新政冲击最大的购房群体,而独立屋则是受影响最大的房产种类。“那些想买250万的房子的人,现在就要把目标下调到190万左右。所以每个人的(购房能力)都会下降一些。”他说。

加拿大人的债务水平达到了历史最高水平。“虽然这对于借款人,特别是年轻人来说是困难的,但是联邦监管机构希望在危机发生前就注意大局,采取行动,“萨默维尔说。

卖家也将受到冲击

瑞恩还指出,压力测试新政之下,购房者会倾向于能产生更多租金回报的房产,例如包含地下室套房的独立屋“那些没有套房或后巷屋的独立屋会变得更难卖一点。”他说。

地产专家还预测,随着房产买家购买力下滑,价格偏低的公寓和联排别墅市场将面临更大的需求量。

加拿大房贷新政正式生效,预计公寓将面临更大的需求量。图为居外网上出售的温哥华1卧1卫全新公寓,带高端装修
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加拿大央行在2017年末指出,城市家庭债务过高和房市过热依然是加国经济面临的最大风险,出台压力测试新规即意在缓解这一风险,但其实际效果仍有待观察。

 

原文来源:CBC News
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2018加拿大实施新政策 这些与你息息相关 | 加拿大

2018年1月1日开始,在加拿大全国范围将开始实施一系列新法,包括小企业税率降至10%,重新开放父母及祖父母移民申请以及大麻合法化等等;而在安省,将实施最低时薪$14等的新政和新规:

全国范围实施的新法 小企业税率降至10%

2018年1月1日开始,小企业税率将由目前的10.5%降至10%。与此同时,对小企业税法还将作出其它改变,包括使得小企业业主让家庭成员来分摊收入以降低税率的做法变得更加困难。

不过,这些税改政策理论是从今天开始实施,实际上要到2019年报税(报2018年的税)时才能真正兑现。

重新开放父母及祖父母移民申请

2018年开始,加拿大公民及永久居民又能开始申请父母及祖父母移民了。根据加拿大移民部(IRCC)的新规定,想要资助父母、祖父母移民的申请者可以先向移民部递交一份名为Interest to Sponsor的申请书,以表达自己的申请意愿。移民部将从中随机抽取一定名额,中签者即可为父母、祖父母申请移民。

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2017年12月22日加拿大移民部在官网发表公告:父母及祖父母移民申请重新开放
2017年12月22日加拿大移民部在官网发表公告:父母及祖父母移民申请重新开放

联邦移民部将在东部时间2018年1月2日的中午12时正式在其官网发布Interest to Sponsor申请书表格,想要担保父母、祖父母移民的加拿大公民或永久居民可以填写并提交。该表格的有效期将于2018年2月1日中午12点截止。

EI供款增加

2018年开始,EI供款将有所增加。根据加拿大纳税人联盟(Canadian Taxpayers Federation)的估计,平均每个雇员将在新的一年多交$6左右,而雇主将为每个雇员多交$13左右。

大麻合法化

杜鲁多的自由党政府将在2018年7月将大麻合法化,其中规定,大麻买者须年满18周岁,不过,各省区可以设定最低年龄限制,而且各省区也可以对大麻的销售进行规管。至于大麻销售的税收,联邦和省区按照25:75的比例分成。

安省为例,省府拟将大麻销售业务委托给酒管局LCBO(Liquor Control Board of Ontario),由LCBO旗下酒铺负责实体店及网络销售。而曼省(Manitoba)则将大麻销售交给私营企业,负责店铺和网络销售。

延长产假

从2017年12月3日开始,EI系统下新生儿父母的带薪产假或育儿假(parental leave)将从12个月延长至18个月。

联邦还将实施一项新的家庭护理者福利:如果要照看家中重病或重伤的成年人,那么政府允许此护理者休15周的假期照顾家人。如果家中有孩子重病或重伤,护理者则可申请35周的假期福利

2018年加拿大新生儿父母将享有18个月的带薪产假或育儿假
2018年加拿大新生儿父母将享有18个月的带薪产假或育儿假

根据通胀率自动调整酒税

联邦政府新的根据通胀率自动调整酒税的政策在2018年开始实施,其中包括啤酒,葡萄酒以及烈酒的消费税,正式调整时间为今年4月1日。

禁微塑料和塑料纤维产品

从2018年1月1日开始,加拿大将禁售一些含有塑料微珠(microbeads)的产品,包括目前仍在市场尤其药房出售的沐浴露,牙膏和面部磨砂膏等等。而从7月1日开始,这项禁令将延伸至含有微珠的天然保健美容健康产品以及非处方药。

专家指出,我们日常生活中有很多机会“制造”微塑料和塑料纤维,比如加拿大人最爱的胶囊咖啡,日常刷牙洗澡做美容,经常使用洗衣机和烘干机,以及大量使用塑料器具等等,都无意中增加了自来水系统中的微塑料和塑料纤维。由于微塑料是不可生物降解的,科学家们担心,它们会继续分解成更小碎片,从而穿透细胞、淋巴结以及其它器官,给人类健康带来影响。

碳税计划

从2018年开始,杜鲁多政府将在全国实施碳税(carbon tax)或“碳排放及交易计划”(cap-and-trade plan),对每吨碳排放征收至少$10;如果各省区到2018年仍然按兵不动,那么联邦就亲自下手征收碳税。

根据联邦政府的要求,各省区可以选择征收碳税,或是实施“碳排放及交易计划”,也能自主决定这笔税项收入的去向及用途。

卑诗省从2012年开始征收碳税,对每吨碳排放征收$30。阿省2017年该省开始征碳税,每吨碳排放收$20,2018年开始则调升至$30。

安省和魁省则选择“碳排放及交易计划”,以安省为例,从2017年1月1日开始,每公升汽油将加价4.3%,天然气月费平均将增加5元,估计安省每户家庭平均每月要为“碳排放及交易计划”多支付13元。

安大略省将实施的新政和新规

加拿大安省Caledon4卧4卫的豪宅,占地41英亩,采用最新技术打造新型现代家具,设有水疗浴室和无边泳池,售价约2,388万元人民币(点击图片查看房源信息)
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最低时薪提高至$14

从2018年1月1日开始,安省最低时薪将从目前的$11.6提至$14,若韦恩自由党政府可以在明年的省选中取胜,那么2019年1月最低时薪会再提至$15。阿尔伯塔则将从今年1月1日起,将最低时薪一口气提至$15。

安省劳工法改革还包括:在同一公司工作5年之后,带薪年假由目前的两周增加到三周;所有雇员每年应有10天急事事假,其中2天雇主要支付工资,且不需向雇主出示医生证明。

24岁以下青少年免费拿药

从2018年1月1日开始,安省将启动OHIP+计划,该计划也称为Children and Youth Pharmacare Program,即省内24岁以下人士将可在药店免费拿药,只要这些由医生开出的处方药属于4,400种药中的一种,即可不花钱拿药。据悉,这些药物中包含了治疗癌症及疑难杂症的药品。

新政策一旦实施,安省将是加拿大第一个推出类似药物保障计划的省份,不过省府每年将为此额外增加开支$4.65亿。

球票音乐会票重售价不超票价50%

加拿大公开活动场所的观众在新一年的购票消费获得了保障
加拿大公开活动场所的观众在新一年的购票消费获得了保障

省府明年开始实施的新法将严厉打击大批购票然后高价卖出以牟取暴利的黄牛党,新法给重售门票价设限,无论球票,还是音乐会票,其重售最高价不得超过原票价的50%。

新法还要求活动组织者或场地管理部门提高各类活动售票透明度,公开活动场所的观众容量以及门票的具体数量;同时要求门票价格包含了所有费用,门票经销商也须提供门票的位置以及座位价格的原始面值。

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来源:加拿大家园网
责任编辑:Zoe Chan

充满变数的国际学生移民政策:2018海外留学如何选择?

编者按:在逆全球化和国际难民等问题的影响下,留学生作为国际移民群体的重要一支,全球留学情况也发生了新的变化。2017年,各国颁布的移民新政,对于留学移民者和持有工签即将申请移民的人群产生了很大的影响,2018年,想要移民留学生,要怎么做呢?针对这个话题,我们特别编译了Sadish Dhakal在The Wire发表的相关文章,以供读者参加。

上图:入境美国的国际学生必须持有F-1签证

2018年1月1日  The Wire —— 尽管国际学生生源增加了东道国的经济,但针对学生签证的移民政策仍不断收紧。

在去往德国慕尼黑的飞机上,一位来自尼泊尔的二十一岁学生Sonam Tamang碰巧坐在我的旁边。 她告诉我,她准备前往德国慕尼黑学习护理。 “毕业后,你打算留在德国还是回尼泊尔?”我问道。 “到时候再说吧,”她无奈的答道。 由于我正在进行一项关于留学生的调研,于是,试探性的问道:“听说,有很多人选择留在那里?” 她若有所思地回到道,“当然,很多人出国深造,都是抱着留下来的心思的”。 在这一路上,我们又聊了很多。

和Sonam一样,许多留学生都拿到了国外大学的录取通知书,希望能够留在国外发展。 根据联合国教科文组织(UNESCO)统计,2016年,尼泊尔有39,000多名学生到国外接受高等教育,印度超过25.5万人,中国超过80.1万人。 美国是留学生首选的国家。 据“时代”(TIME)杂志报导,在2015-2016学年,在美国学习的国际学生达100多万人。 大约三分之一的学生来自中国。 印度,沙特阿拉伯和韩国分别排在第二,第三和第四位。

美国申请高等教育的外国学生必须要持有F-1签证(也就是我们所说的学生签证)进入美国。 为了获得F-1学生签证,申请人必须证明自己的诚信。

他们需要从美国的语言学校机构出示的身份证明(一份名为I-20的文件), I-20是由美国政府承认的语言学校签发给国外的申请者用以证明其合法学生身份的文件。(在9/11之后为了跟踪国际学生而建立的系统)。 申请人还必须有足够的资金来支付学习期间的生活和教育费用,并且承诺完成学业后离开美国。 换句话说,学生签证并不助于想移民的留学生。

根据美国公民和移民服务局the United States Citizenship and Immigration Service(USCIS)的规定,持F1学生签证的留学生可在校内自由合法的打工,不需申办特别许可;在学期中的每周工作时间一般限制在20小时;在节假日和假期时可全职工作(可达40小时/周)。由于在学校工作的机会是有限制的,即使在校内打工,这份工作都不能作为经济来源,而且这个工作不能与学业有关,同时在第一个学年不允许打工。在校内工作之前,一般学校都要求得到USCIS允许。

此外,美国的公司还会发放给外国留学生实习签证,相比较非移民工作签证 H-1B,这种签证办理的手续很简单。

美国每年只发放8.5万个工作签证给外国人。如果申请者没有获得工作签证,任何公司都不能雇佣他们。不过,实习签证的数量没有限制。国际学生完成学业只需要满足一些基本要求即可成为实习生。尽管实习生的工作年限比工作签证的工作年限要少,但是这并不影响他们为美国经济提供了帮助。

实习模糊了学生和员工之间的界限。可是,这个和美国政府的关于“留学生学成之后必须回国”的规定相悖。一方面,美国允许持有学生签证的留学生在美国实习。 另一方面,美国大使馆又要求学生签证持有人在完成学业后要回国。

维基解密(WikiLeaks)将美国驻各国领事馆之间的文件公布之后,人们开始质疑美国领事馆是否有效评估了这些国际学生的留学意图。

2008年9月,美国驻斯里兰卡领事馆

在学校注册当日,学校要求来自斯里兰卡的14名留学生在提供社会安全号(SSN)。(对于在美国留学的学生来说,在留学期间,最好能够拿到社会安全号(SSN),尤其是想长期留下来的学生,而且也有益于往后在美国找工作。SSN 原本目的是用于追踪个人的纳税情况,但是现在用途已被扩大到包括区分个人身份,类似中国「居民身份证号码」之作用。)由于学生没有SSN,学校拒绝接受他们,并且把他们转到了当地的语言学校。

2009年,美国驻印度孟买领事馆

美国驻印度孟买领事馆对在美国持有2年学生签证的学生进行了一项研究。

他们发现,拥有2年学生签证的学生中,有14%的学生没有进入申请的大学学习,而是进入了其他大学;有89%的学生选择了同一所大学的新的专业学习。在这些改变学校或者专业的国际学生中,有40%的学生选择了低于他们现有的教育级别(即从研究生到本科,或本科到语言培训/职业)。

美国驻中国领事馆

美国驻中国领事馆的数据显示,在所有申请的学生中,只有4%的学生被拒签。 也就是说,只有4%的申请者被认为进入美国的意图不纯。

这里可以确定的是,那些有明确意向学成回国的学生,一定会拿到美国领事馆签发的学生签证。尽管,意图可能会随着时间而改变。根据 “人口、空间和地点” (Population, Space, and Place )杂志在2006年的一项研究数据:“几乎没有学生会以移民美国的目的来申请的”。

但对于Sonam来说,移民意图似乎更为明显。

“在尼泊尔没有好的收入。”她和我说到想去德国留学并希望留下来时说,“没有得到尊重。希望回报父母。”

根据美国驻上海领事馆在2008年的报告,移民局似乎认同经济机会对于决定是否回国的重要性。来自上海的申请者更有可能回国,因为他们在上海看到的机会比在美国的机会多。经济和专业因素通常会被认为是留在美国的强烈动机之一。

学生签证的需求爆发了留学机构产业

在南亚许多地方都有留学机构,他们会在撰写申请文书、签证面试等环节帮助申请者,以确保他们能够成功拿到学生申请。他们为学生撰写大学入学申请时提交的报告,还提供学生签证面试的培训。虽然这些留学机构是正当经营,但是领事官员却判定他们的行为是非法的。领事馆认为这些留学机构提供的服务对于申请学生签证并没有什么帮助。

美国驻加德满都的领事馆

美国驻加德满都的领事馆表示,“领事馆的人员十分熟悉留学机构会提供给申请者哪些应对面试的“专业术语” ,所以,会很容易区分哪些是留学机构培训的申请者,哪些是通过自己努力申请留学的。而我们会更倾向于后者的申请者。” 尽管如此,留学机构还是在不断壮大,不过这些机构也开始根据留学生的申请国家和申请专业进行细分。Sonam,在申请美国大学时,也寻求了留学机构的帮助,她承认:“我不知道怎么去准备申请资料。

除了留学中介之外,领事馆人员还要处理各种学生签证中存在的虚假陈述和欺诈行为。

2009年,美国驻印度领事馆

美国驻印度领事馆表示,学生签证是最常见的欺诈目标之一。 美国驻加德满都领事馆在2009年的文件中指出:“申请人经常给面试官看的文件都有虚假成分,比如估价过高的资产证明和房产证明等。 更甚的是,银行资产要么是在签证面谈几周内办起来的,要么就是银行里的某个人伪造的几个月的存款,以显示可靠的收入来源。“

对于学生签证中存在的欺诈行为,英国政府已采取了相关措施来遏制了。 2010年,由于担心大规模签证滥用,英国暂停了向来自北印度和巴基斯坦的申请人发放学生签证。

2011年,英国政府列出了一份关于作假银行的清单,名单中包括1900家印度银行,指出凡是由这些印度银行作保的学生签证均不被采纳。 尽管如此,这些举措并没有完全遏制住英国境内的欺诈行为。

2014年2月,因被英国广播公司(BBC)曝出“作弊”丑闻,美国ETS(美国教育考试服务中心)机构语言考试含金量在英受到质疑,英国内政部也据此暂停了由ETS在英国境内主持的全部英语考试项目。事件发生后,很多学校已经觉得ETS机构组织的考试不可信。其中,部分英国学校已经拒绝接受学生提供托福成绩作为院校申请的语言成绩,转而只接受雅思成绩及PTE考试成绩。如排名英国前18名的萨塞克斯大学已经向留学机构发出邮件,表示不再接受中国学生提交托福成绩进行该校课程的申请,学生只能用雅思6.5分以上成绩申请该校。随后,英国考文垂大学也在其中国官微发布信息,称不再接手学生用托福、托业考试成绩作为语言成绩进行申请。考文垂大学还表示,即便是已获得Offer的学生,也要重新参加IELTS或PTE(培生)考试。

丑闻不仅对英国高校的留学生招生产生了影响,也震惊了官方。2014年2月14日,英国内政大臣Theresa May就对媒体表示,BBC的发现令她极为吃惊。“政府已经暂停了涉嫌卷入造假考试的两所学院的资格,并且停止了通过ETS进行的全部英语考试(包括TOEIC托业、TOEFL托福)。鉴于问题的严重性,英国移民部门不再认可ETS提供的所有英语考试的成绩。”

如果学生愿意冒着欺诈的风险,那么这个风险肯定是很高的。 那么,大学的风险呢? 由于美国大学经常向来自生源国收取较高的学费,国际学生利润丰厚。 根据NAFSA(国际教育工作者协会Association of International Educators)数据,国际学生为美国经济贡献了近330亿美元,2015-2016学年创造了4,00,000个就业机会。

领事馆人员并不是没有意识到留学生给大学带来的利益。 美国驻斯里兰卡科伦坡领事馆表示,美国任何大学的国际学生不仅可以获得学位,而且可以每周工作40小时;美国驻印度孟买领事馆表示,留学机构利用并放大了学生签证可以有工作机会这个规定。

美国驻斯里兰卡科伦坡领事馆表示,斯里兰卡的留学机构与美国的指定学校签订了所谓的独家代理合同,美国大学根据实际入学的学生人数支付中介费用,如果这些学生最终没有入学、或者中途退学或违反校纪,费用不退。而正如孟买领事馆官员认为的,从这个情况来看,学校不存在任何问题。英国也存在相同的问题,据英国广播公司报导,2014年,英国至少700所大学拒绝接受来自欧盟以外的国际学生,尽管根据“卫报”(Guardian)的报导,国际学生为英国带来了近110亿英镑。

尽管大量的国际学生增加了东道国的经济,针对学生签证的移民政策仍然不断。

以2015年的“美国移民创新法案”为例。 这个法案是根据《高科技人才移民议案I-Squared》的基础上进行改进的,该法案提议将H-1B签证上限增至11万5,000个,并取消在科学、技术、教育和数学(STEM)领域取得硕士及以上学位的H-1B签证上限。虽然该法案看上去是针对工作签证做的调整,但其实是减少外国学生签证的数量,特别对于那些不打算放弃自己国家身份的申请者而言。最终,该法案没有通过。

2016年,英国开始考虑减少学生签证的数量。 根据泰晤士报高等教育报导,2017年4月,英国议会投票表示将国际学生人数算在移民人数之内。

在一个对移民的态度正在转变的世界里,对于像Sonam这样有移民倾向的国际学生而言,有太多地不确定性。不过,这些似乎并没有影响到她,很快,她就将与在德国学习医学的亲人团聚了。 她告诉我,她计划在留学期间游学欧洲,去参加慕尼黑啤酒节。尽管这是她第一次坐飞机,她表示一点也不害怕。她对未来充满信心。

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美国留学:排名和专业哪个更重要?

居外推荐:基于重视教育的传统,国内买家到海外买房时偏爱学区房,而拥有众多世界一流大学的美国自然备受国内买家推崇。不过,如今随着旧金山、洛杉矶等传统热门城市房价暴涨、投资成本随之增大,越来越多国内买家把目光转向了另一些教育资源丰富、但房价较低的新兴城市如西雅图。接下来,将为大家介绍美国西北重镇西雅图以及华盛顿州的教育资源。

美国留学热门城市西雅图大学一览

作者:Sadish Dhakal

来源:The Wire

编译:Lisa Zhu

澳洲多项房产和教育新政1月1日生效 | 澳洲

新年伊始,澳洲有关房产教育的多项新政已于1月1日起生效。例如,房产投资者维护出租房的部分费用不能再被用来退税,而青年津贴(Youth Allowance)的领取比以往变的更容易了。

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随着悉尼2018新年烟花汇演在海湾璀璨上演,澳洲多项房产和教育新政也随即生效
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为了改善2017-18财年澳洲的住房可负担性,政府出台了新政减少了房产投资者可用来申报退税的项目。之前,投资房购买者可以申报视察投资房和去中介的路费,例如机票费、租车费和住宿费都可以作为退税申报的项目。新政生效后,这些费用则需要投资者自己承担。

教育方面,特恩布尔政府的“教育修正案”也正式生效,澳洲学校获取资金的方式发生重大变化。教育拨款会受到全国学校资源委员会(NSRB)的监督,政府将按照需求划拨资金,学校地点和类型已不再是考虑因素。

对于即将上大学的学生们来说,好消息是领取青年津贴的门槛降低了通过工作经验证明自己独立性所需的工作时间已经从18个月减为14个月。

21岁以下的年轻人需要证明自己的独立性才可领取全额津贴,否则父母的收入将会被计入考量,直接影响津贴数额。

不过,这些年轻人的薪水标准没有改变,他们的最低薪水仍然只有行业法定标准的75%。

互联网资讯综合整理
责任编辑:Zoe Chan

中国香港今年拟推税务新政 吸引内地投资更有底气 | 中国香港

有志扮演内地与国际世界之间“超级联络人”角色的中国香港,近日在上海宣讲其新鲜出炉的税务新方案,鼓励上海企业善用此新政“走出去”。

该研讨会由中国香港投资推广署与上海市国际贸易促进委员会联合主办,主题为“善用中国香港税务新政策·沪港合作共赢”。

统计显示,截至2017年6月底,在中国香港上市的上海企业共计105家(如上海电气集团、东方航空、交通银行等),市值近12758亿港元。近10年来,经由中国香港投资推广署的协助,成功在港开设公司及业务的上海企业已超过200家。

中国香港投资推广署署长傅仲森认为,中国香港在“一国两制”制度下拥有独一无二的优势,配合其他竞争优势,包括优越的地理位置、蓬勃的营商环境、健全的法制、对知识产权的严格保护,以及全面的世界级金融和专业服务业等,均有利于上海企业利用中国香港“走出去”。

踏入2018年,中国香港利用税务新政吸引内地投资。图为2018中国香港除夕倒数烟火汇演
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中国香港修订税务条例 落实利得税两级制

税务新政大致包含两方面内容,其一是实行“两级制”的利得税,即将企业首200万港元的利得税率由原先的16.5%降至8.25%,其后的利润则继续按标准税率16.5%征收;至于以合伙和独资经营为主的非法团业务,两级的利得税税率相应为7.5%及15%。纳税法团或非法团业务每年分别最多可节省16.5万港元和15万港元税款。

其二是鼓励研发开支的税务政策,即首200万港元的符合资格的研发开支可获得300%的扣税,余额则获得200%的扣税。

据了解,建议的利得税两级制会惠及有应评税利润的所有合资格企业,不论其规模。为确保受惠企业以中小企为主,港府建议加入条文,限制有关连企业只可提名一家企业受惠。《条例草案》将于2018年1月10日提交中国香港立法会进行首读。

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中国香港税制具竞争 能促进中港经济发展

此举被业界认为将提升中国香港营商环境的竞争力,激发其科创产业活力。同时,中国香港投资推广署也认为,“这对于有意选择在中国香港开展业务的内地企业来说非常具有吸引力”。

鉴于上海也在全力建设具有全球影响力的科技创新中心,并加快推动产业的转型升级,傅仲森认为,“这与中国香港均有可合作互补、协同发展之处”。

傅仲森表示,中国香港特区政府鼓励业界向一些中国香港既有优势或有需求的产业进发,包括金融科技、人工智能、智慧城市和生物医学。而上海企业可充分发挥沪港两地在科技创新方面的政策及资源优势,把握市场先机。

同时他还认为,在“进一步增强沪港澳台经济合作紧密度,加强金融、贸易、投资等重点领域合作,拓展‘走出去’新空间,全面参与‘一带一路’倡议”方面,上海企业的国际商业拓展可以借由中国香港商业平台优势向海外“走出去”,比如在港设立企业财资中心(CTC)等。

人民网、中国新闻网资讯综合整理
责任编辑:Zoe Chan