Adam Chen – Page 14

在英國房東驅逐租客有哪些辦法？ | 居外專欄

最近的一個法律案件引起了人們對房東占有權的關註。

如果房地產部門要確保長期租賃的可行性，則首先必須確保英國的房東及未來的房地產投資者收回物業的權利得到充分的保護。然而，引起物業收回的情況應當符合法律規定。

在私人房地產領域，政府支持人們提供時間更長的租約。然而，出於對占有權的擔憂，房東們對長期租約表現出了一些抗拒。他們擔心，更長的租期可能會影響他們收回物業。

在特雷卡爾住宅有限公司（Trecarrel House Limited）訴朗斯菲爾德（Rouncefield）一案中，房東試圖收回他們的物業，但法院駁回了他們的訴訟請求。然而，租客向法院提出上訴，稱房東在他們搬入之前沒有向他們提供燃氣安全證書。

房東在他們搬入後才提供了證書。因此，法院裁定，第21條不適用於本案。法官說，如果房東在租客入住前沒有提供燃氣安全證書，則房東就不能按照第21條的通知規定驅逐租客。他補充道，房東無法在租客搬入後再通過提供證書來解決這一問題。

根據《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例（Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998）》，房東必須在兩年內保存好燃氣安全檢查記錄。此外，他們必須在任何新租客搬入前向對方提供一份燃氣安全證書副本。如果不這樣做，他們就不能按照第21條通知規定行使自己的權利。

因此，房東應確保其行為滿足《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例》的所有要求。他們應該在租客搬入之前，而不是搬入之後提供燃氣安全證書。過去，房東在租客搬入後才提供燃氣安全證書的做法是一種慣例。然而，最近的庭審案件證實了這是一種錯誤的做法。

如果房東在租客搬入前未向租客提供燃氣安全證書，則第21條通知的規定無效。面對這種情況，住宅業主協會（Residential Landlords Association）表示了對房東的支持。他們的論點是，如果房東第21條通知送達之前就提供了燃氣安全證書，則該證書應視為有效。然而，這樣的觀點是錯誤的。如果您想按照第21條通知的規定行使自己的權利，則您必須滿足1998年《氣體安全（安裝和使用）條例》的所有要求。

如果您需要了解更多作為房東的物業權利信息，請咨詢您在倫敦的房地產經紀公司——石聯國際（StoneLink International）的房地產顧問。

責編：Adam Chen

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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沒有法律保證的銷售到底少了啥? | 居外專欄

現在正是買房季節，到處看房的朋友們肯定能在CENTRIS網上上看到一些價格偏低，寫明了沒有法律保證的銷售的房子出售，令人心動價格，大多數糟糕的房屋狀況，但最鬧心的還是那個“沒有法律保證”所帶來的不可知的風險，讓大多數買家望而卻步。大家都在琢摸著，這法律保證到是保證了什麽呢？少了它又會怎麽樣呢？。。。

在解釋它之前，先說說幾個朋友碰上的與之相關的故事吧。一個朋友買了五十年代的獨立屋，基本沒怎麽住，才一年多時間因為家庭情況變化決定賣房。賣出去大約才半年就收到新主人的掛號信，說是發現地基有問題，需要朋友負起法律保證的責任，付錢修房。想想有點冤，自己也是剛買的房，憑什麽這地基的問題得我來修。於是找到律師，被告知這地基是在朋友做房主是就有的問題，所以朋友是有責任修的。並建議朋友繼續找上一家屋主索賠，因為這個問題不是短時間的問題，肯定在上一家屋主住的時候就有。沒辦法，只能先賠償，再找上一家屋主，這才發現老人家已經不在世了。所以這樣看來，這個法律保證的責任就只到他這兒結束了。

另一個朋友買房住了5年，一次意外的廁所漏水發現了地下室墻體滲水，接著發現地基早期就有裂縫維修過的痕跡，但從來不知道。咨詢了一下，房屋四周挖開維修墻體的費用得在2-4萬之間，得知有法律保證這回事後，她決定找律師向原賣家索賠，開始了漫漫的追訴之路。

那麽到底什麽是法律保證呢？

在魁北克，法律保證基本原則是：每個房屋被出售時都是有保證的，這個保證主要是保證房子的所有權和房屋質量。也就是說，如果買家買下房子後，如果發現產權和房屋質量的問題是在交易時不可能合理知道的話，他可以找賣家索賠。

什麽樣的房屋會是沒有法律保證的銷售?

一般是銀行賣破產房，財產繼承人賣遺產房時，會提出賣房沒有法律保證，因為自己沒有在這個房子都居住過，對房子的情況並不了解，所以希望不承擔後續可能發生的風險。

什麽風險才是法律保證保證的呢？

就物業的所有權而言，魁北克有著相當可靠的對外公示的系統。在房產交易過程中，不管房產銷售有沒有法律保證，公證員都會仔細核查物業的所有權，所以這個層面而言，風險很低。

出現的絕大多數是房屋質量問題。這種在法律保證下擔保的房屋質量問題有兩個關鍵問題需要向法院證明：

問題不是驗房能夠發現的，也不是買房時能看到的，必須是買房時不管是買家還是賣家都沒有辦法發現的問題。
必須是在房子過戶前就存在的問題。

那麽賣家對這樣的房子質量問題就負有責任。比如說驗房時誰也不能看到地下室的墻體滲水，因為有石膏板等裝修在外層，但如果新房主進去裝修打開發現墻上有大裂縫，就可以要求賣家維修，因此這明顯是在過戶前就發生的問題，但驗房時沒有辦法知道。還出現過買了房，發現土地因為油罐泄露造成汙染，向賣家索賠成功的案例。

當然也有不少案例，雖然上面兩條都可以證實，卻是因為房子年代久遠造成的問題，並不是都由賣家按新的全賠。比如說屋頂是20年年限，買家知道是20年的屋頂，買下出了問題，就是索賠也不能指望按個新屋頂賠給你，很有可能贏得機會很小，因為這屋頂到時間了，出現問題也是自然的。房屋也有年代時效，所謂的質量保證也有一定年限，這些都要具體情況具體分析了。

賣房時說好沒有法律保證,真得就可以沒有後顧之憂了麽？

現在在賣房時，房主都必須填寫一份聲明，這是一份格式化的問答卷，上面包括了房屋方方面面的情況，房主如實回答，就等於把房子的基本情況做了詳細說明。作為經紀，我們都勸客人詳細如實說明，不用擔心房屋有過什麽問題，會造成賣房困難，相反如果隱瞞，被買家事後發現倒有可能告上法院。

也有客人嫌麻煩，說幹脆就沒有法律保證的賣吧，有了問題別來找我。為此我特地咨詢我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律師為法律保證的問題打交道的她告訴我，律師說了，法律保證是法律賦給個人的，神聖不可剝奪的權利，所以不管有沒有法律保證，有了問題，都可以找賣家索賠。只不過，通常一句“沒有法律保證的銷售”讓很多買家就放棄了這一權利。真碰上較真的主，有明顯的房屋缺陷，不管怎麽賣的，上庭還是大有贏的機會。

但話說回來，能不上庭還是不上庭吧，按小時收的律師費、漫長的等候時間，都讓一場官司最後變成沒有贏家的戰爭。所以現在跟著REMAX買房的客人有福利了，只有通過REMAX買房，可以花約1000元買一個法律保證的保險，有了這個保險，可以在發現房屋質量問題後，得到最高至4萬元賠償，不用找賣家撕扯糾纏，不用請律師上庭等待漫長的判決，保險公司為你買單。這對賣家或買家，都會省不少心啊。如果有感興趣的朋友，可以電話我，具體再解釋了。

沒有法律保證銷售的房子平均比市場價格要低至少8%，所以還是正常賣房吧，加上有關保險，一樣可以讓你賣房無憂。

責任編輯：Adam Chen

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

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怎樣做好房屋內的裝飾和擺設（二） | 居外專欄

很多朋友自己動手改造出售的房屋時，總是感覺力不從心，明明自己的構想很好，操作起來卻又無從下手，改造結果也不盡如人意。那麽我們改造過程中有哪些軟配件能讓整個房屋一下提升檔次呢？

新移民登陸後往往需要通過一段時間才能穩定自己的生活，在這個過程中生活所需基本處在零零散散湊齊的狀態，很難有統一的家居風格，出售房屋時想要房屋風格統一，讓觀客有種迫切入住的心態就需要家居軟配件的配合了。

布藝

現代裝潢中布藝的采用更為廣泛，床上用品、沙發、靠枕、桌布、窗簾等等，由於變化性強，選擇性廣等特點成為了家居裝飾中不可忽視的重要環節，好的布藝搭配一起能起到統一裝修風格，提亮家居特點的作用。

在采買布藝之前，應該想清楚自己要什麽樣的風格，是鄉間田園、雍容歐風、簡約現代還是典雅中式的。布藝的選擇要搭配好整體格局，萬萬不要輕易嘗試在一個空間內混搭風格，這會使房間顯得淩亂不堪。

色彩的應用在布藝選擇上顯得極為突出，一樣的客廳可能換一個顏色的靠墊就有了很大的不同，莊重與活潑，復古與現代等都能隨著顏色的改變而轉換。平時生活中您也可以多購買幾套合適的布藝進行替換，換一種顏色換一種心情，同時體驗品質生活。

布藝制品清洗後要記得熨平整，再好看的東西一旦皺巴巴就掉價不少。靠墊和床上用品擺放整齊也是非常重要的，。賣房裝飾時一定要記得給買家留下整潔的好印象。

裝飾畫

空蕩蕩的墻面總是讓人感覺單調，偌大的房間整片整片的墻面總少些溫暖，如果能夠配合房間功能性和色彩采買幾幅有品位的畫作為裝飾，那麽整個空間的質感就會上升不少。畫可以擺放的地方非常多，就連衛生間裏也可以裝飾幾幅小幅的畫來作為點綴，私密的空間一下就不再冰涼了。另外，在出售房屋時由於要避免太多個人信號，用畫來替代您及家人的照片是一個很有效的方法。

現在市面上的畫種類很多，大小參差以外，連畫的形式也有了不少突破，有些作品由多幅構成，根據組合可以達到不同效果，當然作為藝術品，畫的價格也跨度很大。

哪裏能買到合適的畫呢？出售畫的商店非常多，耳熟能詳的Walmart裏就有不少選擇，價格公道。另外，掛畫的釘子、鉤子也很容易找到，一元店就有賣，便宜又好用。記得掛畫時不要潦草了事，要細心的對整齊。

植物

想要房屋“活”起來，室內就需要花卉植物的點綴。漂亮的鮮花和小盆栽可以放置在桌面，圍坐在旁聞著陣陣花香感覺舒心宜人，而大型的綠色植物靠著墻角擺放，陽光灑下它透露健康的信息。

很多人覺得鮮花偏貴，大量采用鮮花布置家花費太高，並且由於不懂得養護，沒有幾天鮮花就會枯萎，看著非常可惜。其實室內一些裝飾只為營造一種氛圍，像昏暗的地下室、衛生間本身采光就不充足，不適合擺放喜好陽光的植物，這些地方就可以選擇運用假花來布置，市面上現在的假花做工越來越細，非常逼真，乍一看都難以判斷是真是假，在假花花瓣上噴上點香水，散發的香氣也能以假亂真。

地毯

大面積使用地毯清潔起來比較麻煩，但整片的木質地板和瓷磚使家特有的溫暖感又失去不少，因此小面積的地毯點綴是不錯的選擇。

地毯以其獨有的特點一直以來在家居裝潢中起著舉足輕重的作用，地毯不僅能分割房內功能性區塊，也能為裝飾的多樣性增色。地毯的花紋樣式隨著

隨著時代的變化，地毯的樣式也更具有可塑性，地毯的材質、圖案選擇範圍變得更廣，但即便如此很多地毯的圖案樣式還保持著傳統，蘊含了民族性的元素，在售房布置時要註意盡量避免太多自己民族的元素，用簡單大方的地毯做點綴，迎合更多人的審美品味。

香薰

踏進一個家門的一瞬間觀客就有了自己的判斷和打分，精致的內部裝潢和搭配只能滿足視覺的需求，人們的感官在打分時都非常苛刻，只滿足視覺還不夠，如果您是有心人，記得要清除室內的異味，用鮮花或者香薰給家居環境增添一些怡人的自然芬芳，不至於難聞的氣味使剛踏入房門的買家趕跑。

舒適的氛圍和精美的內外裝潢布置能吸引別人逗留更久，這樣買家對房屋觀察更細致發現的美也就更多，下手也會跟爽快。

其他

除了這些大物件比較容易註意到以外，其實還有許多可以妝點房屋的小飾品。鐵藝的擺設如今越來越受人們歡迎，充滿藝術感的造型使得鐵藝如今在家居裝飾中也占得一席，很多盆栽桌、墻上的誇張裝飾、火爐的圍欄等都是用的鐵藝。感覺冰冰涼涼的鐵，到了現代有演繹出了一種別樣的風情。

鵝卵石和幹花的運用能為家增添一些藝術氣息，各地旅遊搜羅來的紀念品也能成為點綴的好元素，另外，逢年過節，適宜的放一些節日擺設也能體現主人熱愛生活的態度。

總之，一切皆有可能，重要的是您有一份做好Staging的心。吸引更多的潛在買家就是Staging的神奇作用。

江曉清解析加拿大房產投資

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日本主要城市OFFICE的租金和價格趨勢 | 居外專欄

據日本總務省最新的統計，日本有3,856,457個企業數（2016年6月1日現在）,事務所有5,578,975個。其中東京都就有685,615個事務所。加上埼玉縣的250,834個，千葉縣196,579個，神奈川的307,269個，首都圈就擁有全日本1/4以上的事務所。

現在，日本國內主要城市的Office市場需求處於高水平。主要原因有以下幾種。
① 國內景氣的持續成長
② 主要城市人口入遷數的增加
③ 有史以來的失業率的低下

◆自2013年1月日本銀行提出【物價安定的目標-消費者物價上升率同比2%】之後，日本的景氣得到了很大的改善。通過數量以及實質的金融政策的改善，企業的盈利可以說是已經到達了2007年次貸危機之前的高水準。有很多的企業想擴張或新設營業所。

◆另外，從日本總務省的住民基本臺賬人口移動報告數據可以看出，日本的主要城市的人口趨勢是入遷超過遷出的數量（圖2-除京都市）。隨著日本人口減少趨勢的開始（2010年為日本人口最多時），日本的大多數企業對外國人的雇傭持有積極肯定的態度。現在，在日本有大約128萬人（2017年10月）的外國人勞動者。其中東京占27.8%,愛知縣占8.0%,大阪市占6.6%，神奈川縣占6.5%，埼玉縣占4.7%。這也是主要城市的人口入遷數增加的一個重要因數。

[日本主要城市人口遷入超過數]

◆日本現在的就業人數（2018年10月）是6725萬人，同比增長144萬人，是連續70個月的增加。完全失業者是163萬人。同比減少18萬人，是連續101個月的減少。現在可以說是1993年以來失業率最低的時期。

下面是表示主要城市擁有的Office庫存面積以及平均募集租金金額。不論是庫存還是租金的金額，東京的絕對優勢是不可代替的。

由於2018年到2022年東京以及橫濱的新的Office的供給相對比其他主要城市多一些，所以，空室率可能有一些暫時性的停滯以及增大（圖5）。但是，由於美國經濟的持續發展以及現行的金融政策的持續放寬，將繼續帶領日本主要城市Office的租金以及價格走向穩固的發展趨勢（圖6）。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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關於移民，中國人最容易誤解的6件事！第二個就錯的很離譜！ | 居外專欄

經過我們這些年經濟的飛速發展，移民已經成了中國人最常談論的話題。盡管社會開放程度漸深，在談論移民的時候，還是有人容易走進一些誤區。

今天我們就來講一講，關於移民，中國人最容易誤解的六件事。

誤解一：貧賤不能移

雖然有些國家的移民項目是土豪專屬，比如現在已經關閉的英國投資移民，200萬英鎊起步；塞浦路斯護照，200萬歐元入門，更誇張的是法國，1000萬歐元投資換臨時綠卡，這些項目當然是貧賤不能移的。

但不是所有的投資移民都是土豪專屬，有很多移民項目，一般中產家庭就能接受。比如馬耳他，購買25萬歐元的國債即可拿綠卡，5年後還可帶息返還。如果你沒這麽多錢，還有融資方式可以選擇，價格低至7萬歐元。

一般專業經驗不夠、又不想學英語，做不成技術移民的人，只能靠花錢投資移民。但是有一個數據很少人知道，和土豪們喜歡的投資移民相比，不需要投資的技術移民才是中國人移民的主流。

2017年中國高凈值人士移民數量突破了10000名，按照一人申請，全家移民的規則，也只有大約5萬人，10000個中國富豪家庭。和一年幾十萬移民出去的數量相比，只占一小部分。

澳洲、加拿大、美國都是中國人喜歡，既能投資移民，又可以技術移民的國家。做技術移民一般都需要雅思成績、專業經驗、年齡等等要求，中國經過幾十年的努力，已經培養了一大批符合技術移民條件的人才，移民國家可以優中選優。

誤解二：移民後是去做“二等公民”

經常有熱心的朋友在文章下留言：“你們一天到晚教別人怎麽移民，不知道移民出去就是做二等公民嗎？”

其實，這也是一個天大的誤解。

以400萬美國華人為例，有些媒體上說，華人在美國地位低下，連黑人老墨都不如，不過是二等公民。我們先不做否認，因為數據是最直接的證明，2017年美國皮尤研究中心發布了一份報告，對400萬美國華人的生活狀態做了詳盡的調查，並給出了直觀結果。

首先，目前美國共有400多萬華人，是整個亞裔中最大的群體。

整個美國家庭收入中位數比較，亞裔家庭為6,6000美元，華人家庭為6,5050美元，高出美國居民平均水平。

在25歲以上受教育程度來看，美國人獲得本科學歷的平均水平為28%，華人為51%，這與華人家庭特別重視教育有關。

有57%的華人認為，自己現在的生活比父輩要好。這也是除日裔外，大部分亞裔的共識。

在擁有醫保上，華人也高出全部移民群體，只略低於本地美國人。

一代又一代人的犧牲和努力，換來了今天華人在美國的地位，他們早就不是二等公民，而是美國社會不可或缺的力量，他們為中華文化的傳播和中華崛起貢獻了巨大力量。

誤解三：移民後中國戶口要被註銷

這個是被傳言誤導了。

移民後不一定就變成外國人，因為如果你只是拿了綠卡，依然還是中國人，沒人有權力註銷你的中國戶口。

誤解四：在國外生了孩子就能移民

這種需要具體國家具體分析，美國和加拿大的法律都規定，只要出生在這個國家的人，就自動獲得國籍。但也僅限孩子，孩子的父母不能同時獲得身份，要等到孩子長大以後再申請親屬團聚才行。

但是目前“赴美生子”的移民路也越來越難了。

其他傳統移民國家，如澳洲、新西蘭等等，孩子即使在那裏出生，也不能自動獲得國籍。

誤解五：在國外買房就能移民

這個也要因國家而論，歐洲的很多國家都可以通過購房移民，也就是傳說中的“黃金簽證”。比如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯，都有買房移民政策。很多中國人一邊投資房產一邊拿綠卡，一舉兩得。

不過現在歐盟已經通過了“黃金簽證”的限制和監管法案，“黃金簽證”遭遇史上最強管控。

準備移民的人士將會面臨資金來源調查、移民辦理時間延長、費用增加等困難。目前看來，晚一天就少一個機會的歐洲投資移民項目，都是機不可失的黃金限量項目！建議有意向的投資人盡早申請，把握良機！

而像美國、加拿大、澳洲、新西蘭這些傳統移民大國，目前是不可以通過買房移民的。而且為了限制外國人炒房，這些國家還推出了各種稅收。因為他們知道，房子是用來住的，不是用來炒的，更不是用來作為移民的交換條件。

誤解六：中國強大了，移民會後悔

這個誤解也是很多朋友留言過的，他們說：“中國現在這麽強大了，還你們移民出去會後悔的。”

然而後悔這件事，也是因人而異的，甚至很多人因為錯過了早些年移民比較容易的時機，現在都後悔得不行。

放眼全球，移民跟國家強大不強大沒有直接關系，不信我們可以看看2017年高凈值人士移民最多的幾個國家：中國、英國、法國，都是現在世界上國力較強的國家。就連世界第一強國美國，每年也有很多人放棄國籍。

中國每一次國力提升時期，都會出現移民潮，如49之後的十年，改革開放後的十年，08奧運後的十年，這其中的原因，很值得我們深思。而且中國目前的國力強大，是整體來說的，如果均攤到個人，我們還真的只是個發展中國家。2017中國人均年可支配收入只有25974元，只是美國的1/15 。

關於移民最容易誤解的六件事，其實最大的誤解，是自己沒有親自去國外了解情況，然後被一些媒體以偏概全的報道所迷惑，久而久之，形成了固執的偏見。

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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新周期開始了！ | 居外專欄

2018年將會被人們銘記——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市場呈現了大不相同的走勢。

2018年上半年，我們見證了新加坡方式的急劇變化：私人住宅價格僅在第二季度就上漲了9%以上，這是自2013年年底以來房價連續下跌15個季度後的首次回升。到了下半年，由於政府7月份宣布調整一系列降溫措施，住宅價格走勢較為平緩。

顯然，2018年7月政府提高買方印花稅（ABSD）後，市場受到了一定的沖擊。然而，奢華物業市場的房價短時間下降後迅速回升，之後保持穩定。

就交易筆數而言，新加坡優質獨立式洋房（GCB）市場的表現與2017年相同，共售出了42套優質獨立式洋房。但從總投資額來看，2018年的總投資額為10.29億美元，比2017年的8.855億美元高了16%。這是自2011年以來總投資額首次突破10億美元大關。如以土地價格為價格參考標準，則2018年優質獨立式洋房交易的均價為每平方英尺1515美元，比2017年登記的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易額最大的前10筆優質獨立式洋房交易中，房產價格都在3000萬至9400萬美元之間，而這也是推高2018年房產投資價值的因素之一。這些物業都包含較大的地塊或新建築。2017年售出的優質獨立式洋房中，交易額最高的十套住宅售價都在2600萬美元至4600萬美元之間。我們預計，人們對獨特的大型優質獨立式洋房地塊的濃厚興趣將延續到2019年。

2018年，聖淘沙升濤灣市場有所放緩，而放緩的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影響，如中美貿易戰和英國脫歐引發的不確定性。2018年出售的優質獨立式洋房數量為11套，低於2017年的15套。我們預計2019年的銷售活動將保持穩定，而且情況與2018年類似，即售出10至12間洋房。

2018年下半年，豪華公寓銷售活動也有所放緩。2018年共成交365套公寓，略高於去年售出的361套。

最暢銷的公寓是銀峰（New Futura）項目，共售出74套，平均售價為每平方英尺3461美元。銷量排名第二的是納森華庭（The Nassim），共售21套，平均售價為每平方英尺3260美元。排名第三的是格美華庭（Gramercy Park），共售出16套，均價為每平方英尺3196美元。總體而言，豪華公寓的平均價格同比上漲了16%左右，達到每平方英尺2692美元。

外國買家在奢華物業市場上發揮著重要的作用。每年有55%到65%的豪華公寓出售給外國買家。雖然優質獨立式洋房是僅允許新加坡公民購買的限制性房地產，但有部分優質獨立式洋房的買家是已經成為新加坡公民並在這裏安家落戶的高凈值外國人。在允許外國人購買和擁有洋房的聖淘沙升濤灣，某些人已經獲得永久居民身份，因此可以享受較低的印花稅。

在購買奢華住宅的外國/永久居民買家中，排名前三的分別為中國人、印尼人和馬來西亞人。

由於全球經濟前景的不確定性，預計整體住宅市場的交易將於2019年放緩。豪華住宅銷售活動預計將維持2018年的水平，價格也可能保持相對穩定，這是因為洋房和公寓的庫存有限，而買家和賣家雙方都是長期投資者，擁有強大的財務支持。此外，仍有外國投資者受新加坡的經濟穩定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待著進入市場的理想時機。

盡管市場上仍存在一些不確定因素，如被多次提及的貿易戰和英國脫歐，但我認為每個人都應該保持積極的態度，從大處著眼，並走出我們的舒適區。俗話說得好，“危機中也有機遇”。

即使面對各種不確定因素的幹擾，聰明的投資者也會積極尋找投資亮點。利用合適的資源和知識，投資者可以到海外豐富其投資組合，從而獲得更多收益或讓資本進一步增值。

房地產市場具有周期性特征。投資者可以從一位值得信賴，有能力助其進入市場的專業人士那裏尋求可靠建議，以便在適當的時間進入市場，購買理想的物業，進而獲得可觀的收益。

責任編輯：Adam Chen

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

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越來越難？EB-1美國傑出人才移民到底如何快速申請 | 居外專欄

人才爭奪是當今世界的一場不見硝煙的戰爭。美國、英國、中國香港……發達國家和地區紛紛將移民政策作為吸引頂尖人才的最基本手段。

其中，典型之一是美國傑出人才移民EB-1，只要你在專業領域內擁有突出成就和傑出貢獻，不管你學歷如何，也不需要雇主擔保，你和家人就可以快速地、一步到位獲得美國綠卡。

EB-1變得沒那麽簡單

移美浪潮熱度不減，每年獲批的數量都大於美國綠卡發放數量，案件積壓導致移民條件一漲再漲，面對這樣的形勢，你還在猶豫什麽時候開始申請綠卡嗎？

事實證明，去年還能穩穩拿綠卡的條件，今年已經不靈了。

美國因其豐富的教育資源，發達的經濟環境以及投資前景，申請美國移民的海外人士絡繹不絕。對比2017財年，2018年因受投資移民排期制約，更多的申請人將目光投向EB-1美國傑出人才移民。

01/EB-1開啟排期時代

首先，EB-1適用人群非常廣泛，遍布科學、商業、藝術、教育和體育五大領域，涉及不同職位。其次，EB-1是憑借個人成就拿美國綠卡，只要申請人能夠提供材料證明自己過往的成就，就極有可能成功獲批。最後，EB-1無學歷、無語言、無需投資、一步到位全家拿綠卡的優勢更是迅速成為國人移民美國的快速通道。

但也正因為EB-1不斷的在國內受到推廣，市場關註度過熱，近兩年的申請人數與日俱增。從2016年開始，EB-1每年40000張配額就開始提前兩個月發完。2017年，配額提前四個月分配完。2018年，EB-1正式開始全球排期。

02/審案標準越來越高，補件率上升

另外，移民局雖然列出EB-1申請的10項標準，但明確的量化評估標準並不存在。近幾年隨著申請人數激增，移民局的審案標準越來越高。前些年只要申請人滿足移民局10條標準中的3條基本能夠通過，但是，移民局對於每條標準的隱形要求越來越多，被補件的概率越來越大。

移民局在審理EB-1的申請時，主要采用“兩步裁定法” ：

第一步，判斷申請人提供的證據是否足夠；若證據足夠，進入第二步，根據申請人所提供證據的質量和相關性，來判定申請人的“最終優點”。

也就是說，就算申請人提供的證據已經滿足了10條標準中的3條，但是如果所提供的的證據本身在邏輯性和相關性上不過關，仍有很大可能被拒。

事實上，每一個EB-1的申請案例能夠成功，不僅在於具備充足的申請條件，能否成功還取決於“對於申請人的定位”以及“申請資料論證邏輯是否完善”兩個方面，除了申請人紮實的條件，一個專業的移民團隊也是至關重要，甚至達到“起死回生”的絕佳效果！

拯救拒簽案例

婦產科專家H女士，某醫院副主任醫師，多年堅持婦產科的基礎研究，研究成果發表論文多篇，參與過多個市級基金科研項目，在業內算是小有名氣的人物。

（圖片來源網絡劇照）

當H女士通過朋友了解到我公司時，已經有過一次被拒簽的記錄。無奈之下只能找我們看看有沒有翻盤的機會。在我們看來，美國對於醫學學術型人才尤為看重，H女士在醫學領域研究方向比較突出，有自己的亮點。我們反復研讀H女士的拒簽信，發現H女士本身條件是沒有問題的，被拒簽純粹是材料和論述問題。

首先，之前的移民機構只是單純的把H女士的材料進行規整，並沒有提煉出材料的亮點，從而給出的定位過於寬泛；

其次，並沒有篩選H女士所提供的材料，而是全部都遞交到了移民局，導致材料多而雜，看似資質達到7、8項申請要求，但是每一項都很弱；

最後，推薦信和赴美計劃泛泛而談，並沒有詳細的論述未來的規劃，翻譯文書也非常簡單。

這樣的操作導致H女士的整套材料十分混亂，沒有重點和亮點，從而影響了移民官的判斷。

通過和H女士的深度溝通和了解之後，我們重新為她進行了精準的定位，圍繞著該定位，反復突出客戶在婦產科領域的成就和貢獻，把大部分材料放到了她對行業的貢獻和同行的對比上。為此，我們重新收集了大量的客觀材料和數據，精心準備了7封行業專家推薦信，並在推薦信中反復強調這一點。

因為有過一次被拒簽的經歷，H女士忐忑又謹慎，十分積極配合，提供了我們要求補充的全部材料，並在我們的指導下，重新完成了自己的赴美計劃，明確寫出未來到美會繼續從事婦產科的基礎研究，促進美國女性健康。

經過2個月的準備，我們完成了全套材料的重新制作並再次遞交到美國移民局，客戶選擇了正常審理通道，僅8個月就收到了移民局的獲批函！

雖然H女士最終獲得了移民局批準，但這期間的艱辛只有她自己了解。這個案例告訴我們，EB-1一定要找對專業機構來辦理！

EB-1屬於美國移民申請中難度較大的那一類，需要大量的實戰經驗做基礎，這也決定了能夠擁有足夠實力承擔起EB-1業務的專業中介機構數量不會太多。

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

中外經紀人相聚居外網第13屆全球經紀人峰會

盡管去年下半年以來，中國人海外購房熱度有所減退，但3月27日由居外網主辦的全球經紀人峰會上，盛況一如往屆，30多家海外經紀公司與開發商代表，與來自國內的百多名經紀人齊聚北京四季酒店進行了熱烈的切磋與洽談。

過去7年來，通過居外峰會，已有500多名各國經紀人及開發商來到中國，聽取業內專家分析行業趨勢，對接中國經紀人；已共有近2千名中國經紀人參與峰會，結識海外經紀人，了解海外市場行情並對接項目。

居外首席執行官兼執行主席羅雪欣女士在歡迎辭中說，2010年，中國買家在海外購房總額是50億美元，2017年，中國人海外購房金額達1197億美元。中國買家市場發展之迅猛，令人驚嘆！

羅雪欣說，中國現有110萬經紀人，如何把海外經紀人和海外項目與這些中國的經紀人聯系起來，正是居外的使命之一，也是本次峰會的宗旨。

專程從海外來參加本屆峰會的有30多家房產公司，其中近一半來自美國，其他有來自東南亞，英國、澳洲，加拿大，迪拜，和歐洲黃金簽證國家，既有中國買家一向心儀的傳統海外購房目的地，也有近年來人氣急升的東南亞歐洲市場。

峰會的演講環節，居外網首席分析師兼副主編Adam Yang介紹中國人海外購房的趨勢分析，香港PropTech房產科技專家盧銘恩介紹了亞太地區科技創新與傳統房地產業結合的狀況。美國加州橙縣房地產協會國際委員會主席胡世琮先生介紹了美國經紀人協會的管理及中國買家在美國購房的特征。來自百度、新浪微博的嘉賓，向海外客人介紹了中國買家通過百度搜索海外房產的大數據和新浪微博的最新發展動態。

來自泰國的開發商Lucky Living 的董事CEO Ishmit Bajaj先生說，我們在曼谷的項目去年以來就有20套房賣給了中國買家，占買家的10%。所以這一次我就想來中國看看，感受一下中國市場。

居外網與樂居新海外也在峰會上宣布達成戰略協議，未來雙方在房源、渠道將緊密合作，服務於中國買家與海外開發商和中介機構。

下午的中外經紀人交流環節，代表買家的中國經紀人與代表賣家的海外經紀人進行了熱烈交流。來自巴拿馬的律師Michael Karemer說，他已經遇到兩個中國經紀公司對巴拿馬房產有興趣並提出了合作。

註意!澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦 | 居外專欄

最近幾年，您是否是海外人士或者曾經是海外人士現在是澳洲PR或公民（包括您的公司，信托等）並且在澳洲有過買賣或開發物業的交易，您是否發現您在出售物業時，實際收到的錢比合同成交價少很多，或者您購買或開發物業時支付了很多額外的印花稅。如果有以上兩種情況，您可能有機會從澳洲政府返一些稅回來。具體原因如下：

海外賣家
2017年的7月1日，澳洲稅局規定，凡是海外人士在澳洲出售超過75萬澳幣的物業，買家一律需要扣下成交價的12.5%代繳給稅局，剩余的部分才是轉給海外賣家的，所以您會發現實際收到的錢比合同價少很多。這個12.5%代繳稅其實是澳洲增值稅的預扣稅，預扣稅的另一個意思就是它不是最終的稅，最終的稅也即增值稅是要看實際的增值多少來決定的，如果您的物業的出售相比它的購買價沒有多少增值的話，您可能一分錢增值稅都不需要交，那麼這個預扣的12.5%稅是完全可以退回來的。即使有少許增值，最終應繳的增值稅也可能也會低於出售價12.5%的金額，那麼差額還是可以退回來的。鑒於澳洲近一年多房價的跌跌不休，很有可能您為已經出售的物業多支付了增值稅。

海外買家
對於海外買家在購買澳洲物業時，新州，維州等多數州在2015年後都相繼征收了印花稅附加稅，新州目前達到成交價的8%，維州達到7%。那有這麼一種情況，海外人士在購買澳洲期房時是海外的身份，因此交了印花稅和印花稅附加稅，但是在房屋成交時，本來的海外人士卻已拿到了澳洲的PR或公民，這時，曾經的海外人士其實是可以從政府那把之前已交的印花稅附加稅退回來的，當然您可能需要滿足一些先決條件。

海外開發商
另外，目前多數州對於海外在澳的開發商在購買澳洲物業進行開發時是免征印花稅附加稅的。但是，從2015年印花稅附加稅起征時，由於一刀切的政策，很多海外開發商也是支付了印花稅附加稅的，自從政府頒布了更改政策後，部分海外開發商也是可以申請印花稅附加稅返稅的。請註意以上印花稅附加稅的返稅是有申請期限的，過期不候哦。
如果您有以上任何一種情況並且需要返稅的話，歡迎同我們聯系。

責任編輯：Adam Chen

澳洲註冊會計師劉炳輝專欄全集

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有關日本民宿經營-（1） | 居外專欄

據2020年的東京奧運會不到1年半左右時間。民宿的經營投資在海外投資家當中正在悄悄然地火熱起來！那民宿的經營投資是否真的像開發商所說的那樣回報率好呢？接下來讓大家了解一下。

先讓我們簡單了解一下有關民宿的知識。

什麽是民宿？民宿是利用自住房/空房/別墅/公寓的一部分或全部對租給他人而獲取代價的商業模式。自從2018年6月15日【民宿新法】實施以後，現在，在日本可以做合法的民俗經營主要有以下幾種。

住宅住宿事業法
旅館業法簡易所營業
特區民宿

由上面的圖表可以看出，要合法的經營民宿需要解決很多的限制。盡管如此，那為何還有很多的人願意去民宿經營呢。這需要看一下現在日本的民宿設施的供求關系以及民宿經營模式的背景。

訪日遊客和住宿設施

據日本政府觀光局（JNTO）統計顯示，2017年訪日外國客數大約是2,869萬人。2018年超過了3,000萬人。而且每位遊客的平均停滯日數為大約是5日左右。日本政府制定了到2020年訪日遊客4,000萬人，到2030年為6,000萬人的目標。把【觀光立國】作為國家的實施方針，正在實施強有力的支援。

另外，觀光廳有關於訪日遊客利用住宿設施的調查當中顯示，平均每7位觀光遊客中就有一人是至少利用一天的民宿設施。雖然還不及利用旅館的遊客多，不過民宿設施對國外遊客來說已經是必不可少住宿設施。

讓我們再看一下現在民宿住宅設施的運營狀況。首先現在日本的民宿經營是實行申告提出制。2018年12月14日的更新情報來看，日本全國有民宿住宅的申告有12,858件（受理完件數11,612件/業務關閉287件）。不過，2018年6月15日民宿新法（住宅住宿事業法）實行之前（2018年2月）在Airbnb登錄的住宅就有超過62,000件以上。可想而知民宿新法所帶來的限制是非常大的。相反，有很多企業和個人都把這些看成為一個機會。

二．房地產價格的上升

安倍內閣設立以來，日本銀行制定了2%的【物價安定目標】和【量・質的長短利率操作金融減輕】政策。由於長期間的銀行利率的低下以及次貸危機之後的房地產價格的低迷的影響，日本的房地產價格近幾年來上升也是備受矚目的。

由於房地產價格的上升，也相對的造就了房地產投資回報率的低下。房地產開發商以及投資家想方設法尋找回報率更高的產品。民宿的經營投資也進入了範圍之內。

三．充分利用空房等創生地方經濟

據總務省的數據調查（2013年住宅・土地統計調查）顯示，日本現在大約有60,628,600戶住宅，其中空房有8,195,600戶，占整個住宅的13.52％。由於安全・防犯・景觀・衛生等問題政府也制定了【有關於空房對策的特別措施法】。對空室率相對比大都市更大的地方都市而言，積極的推進空室的有效利用也成為地方行政機關創生地方經濟的一個重要舉措之一。

上述的背景形成了投資民宿房屋的熱潮。不過所有的民宿物業是否真的都會是一個最佳的投資選擇？讓我們在下篇文章當中用具體的實例看一下實際運營情況以及民俗投資經營不為人知的秘密。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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