Author: EricSong

泰國房地產受到強烈關註的因素是什麽？這樣的因素會讓他們的房地產市場持續受到關註麽？對於2015年投資來說，泰國房地產真的會迎來黃金年麽？依據什麽？

解讀：今年泰國房地產受到強烈關註，主要原因在於泰國經濟持續發展，居民購買力提升，拉動房產消費增長，泰國地方政府對復蘇當地房地產市場也起到重要作用。其次，泰國旅遊業較為發達，受到投資者青睞。對於國內投資者而言，投資泰國房產可以擁有永久產權，距離較近，價格相對較低，地段較好的房產未來具備升值潛力和滿足度假住房需求。

致力於投資泰國的投資者群體是怎樣的？相對於老牌投資國家，如美國加拿大，有什麽不同？在泰國投資需要註意哪些風險？面對這些風險又該如何處理？

解讀：投資泰國的有單個投資者，為了滿足度假需求以及分散資產風險，還有大量的企業以及投資客進入泰國，投資當地房產。相比美國等老牌投資國家而言，泰國房產投資尚有待進壹步規範，中介服務等有待提高。投資泰國房地產也要註意房產地段因素，壹般而言，曼谷郊區及周邊地區，多分布在市區與城郊的交接地帶，以及郊區BTS輕軌沿線地段具有較高的投資價值，且總價相對低，風險小。另壹方面，要註意政治風險，泰國內地的反政府遊行等時有發生，國內局勢村隱憂。

據迪拜土地局發布的1季度數據，當季共發生1.16萬筆交易，總額640億迪拉姆（1美元合3.67迪拉姆），同比增長30億迪拉姆。其中，抵押貸款約3000筆，金額370億迪拉姆；買賣約8000筆，金額240億迪拉姆；其他類交易546筆，金額約20億迪拉姆。

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按交易標的分，土地交易3919宗，金額520億迪拉姆，其中商業類土地占57%；房產交易7823宗，金額110億迪拉姆，其中住宅類占3/4，商業類占1/5，其他為壹般建築。商業灣和迪拜海濱的商業房產最受歡迎，分別售出18.5億迪拉姆和11.8億迪拉姆。

從出售的房地產中，來自海灣的1964名買家投入90億迪拉姆，其中阿聯酋人投資58億迪拉姆，沙特19億迪拉姆，卡塔爾5.2億、科威特5億、阿曼1.5億、巴林2億。來自其他阿拉伯國家的投資30億迪拉姆，其中約旦、埃及、黎巴嫩的投資最多。非阿拉伯國家買家投資120億迪拉姆，其中印度人投資30億、巴基斯坦人投資14億，其他是來自英國（19億）、伊朗、俄羅斯的買家等。

2014年迪拜房地產交易金額共2180億迪拉姆，其中買賣占51%，抵押貸款占44%，其他類交易占5%。

中國香港差餉物業估價署３０日公布的壹份物業報告指出，中國香港住宅物業市場自去年４月起售價攀升並普遍持續上揚，租金在第四季度也錄得顯著上升。房屋市場出現泡沫的風險依然顯著。

報告指出，中國香港住宅物業市場２０１４年第四季整體售價同比增長１２％，整體租金指數也同比增長５％。同時，預計今年的私人宅落成量將微降至１３２９０個單位，到２０１６年再回升至２０１４０個單位。

根據該報告，去年私人住宅落成量回升至１５７２０個單位，同比增加９０％。去年入住量為１６５２０個單位，同比增壹倍，超過年內落成量的５％，年底的空置量因而進壹步下降至４３２６０個單位，相當於總存量的３．８％，是１９９７年以來的最低水平。

在二手房市場方面，報告指出，整體售價在２０１４年最後壹季同比錄得１２％的增長；租金則錄得滯後升幅，同比增長５％。在中小型住宅方面，預期今明兩年落成量分別為１０１９０個及１８３３０個。這類單位去年第４季售價同比增１２％，租金同比增６％。

報告分析認為，內地全力推行反腐措施，中國香港自去年第四季起出現政治不穩定情況，以及美國聯邦儲備局在１０月結束購買資產計劃，在這些情況下，住宅物業市場２０１４年大致持續暢旺。但供求情況緊張加上超低利率環境持續令物業價格上漲，導致房屋市場出現泡沫的風險依然顯著。

展望今年，報告指，環球經濟會保持溫和增長，內地經濟持續穩步增強，將繼續為中國香港經濟提供主要支持。不過，物業市場容易受到利率上升及金融市況波動影響，特區政府會保持警覺和審慎，繼續密切監察市場，有需要時會毫不猶疑推出合適措施，令物業市場維持健康平穩發展，確保經濟和金融體系穩定發展。

日本《產經新聞》報道稱，中國遊客在春節到日本瘋狂購物的勢頭並未減弱，壹些中國富豪花大手筆購買日本公寓、住房，此舉有可能引發日本房地產市場的混亂，卻也有可能推翻原有收益模式。

據了解，中國遊客在2月的春節大舉進軍日本，買高價品、大額消費等“掃貨”行為成為了話題。在賞花的季節裏也有很多中國遊客來到日本瘋狂消費，氣勢絲毫不減。在這其中，伴隨著日元貶值，中國富人對日本房地產的“掃貨”現象明顯增加。正因為這是擺脫與地價上漲相聯系的通貨緊縮的推動力，若是平常房地產業可能會對這種傾向表示歡迎，然而現如今卻傳出了“至今為止培養起來的商業習慣可能會被打亂”這樣不安的聲音。

到處搜羅購買東京都內的住房

幾個月前，壹位中國商人與某地產中介公司取得了聯系，據說要購買位於東京、六本木的“市中心區”的高級賓館“THE RITZ-CARLTON東京”的壹間房間。地產中介公司稱可以以平均每月120萬日元(約合人民幣62280元)左右的價格租出去，但是不能賣。然而對方卻繼續追問：“那麽可以買港區內的塔式高級公寓嗎？”

在外國投資者中具有人氣的地方是2020年東京奧林匹克會場附近的海灣地區以及六本木、赤阪、麻布這些港區的名牌地區。也有很多販賣價格超過1億元的“億元公寓”。中介公司的社長對位於那些部分的公寓的房間做了描述，但對方的要求是“在購買土地的基礎上建塔式高級公寓”。經費為97億日元現金(約合人民幣5024.6萬元)，還有細致的要求諸如要確保有100間房間左右的規模可以在出差的時候住宿。

這話未免說的太過宏偉，並且根據高漲的地價和建築費用，就那個價格來講這是不可能實現的工程。因此中介公司慎重地表示拒絕，這可謂是表現中國投資者驚人氣勢的壹個事例。

這個顯示中國人氣勢的插曲在都內各處都可耳聞。例如東京都中心正在建設中的大型塔式高級公寓。大企業開發商就賣公寓壹事，考慮到完成後可以順利管理，自主設定了“賣給外國人的住房占全公寓住戶的三成”這樣的基準，然而最終對中國人就賣了超過壹半的房間。

對郊區的單戶獨立住宅也伸出了手

“進軍地”不僅僅限於東京都中心地區。購買東武天空樹鐵路沿線的東京城東部地區房屋的勢頭逐漸開始顯現。而且不僅限於公寓大廈，移居分讓公寓或者說以別墅為目的的買賣也正值熱潮。

以等到安定下來確保了收益率為理由，中古壹室公寓作為投資對象持續吸引人眼球。該種公寓的中介中規模最大的公司是日本財托(東京新宿區)，其管理著1.4萬戶公寓，住戶5500人。在幾個月前還是0投資的外國投資者們也投資了20人左右。

也有這樣的插曲：某個中國顧客為了購買1500萬日元的房屋，攜帶著裝有幾千萬日元鈔票的紙袋拜訪了該公司。由於是太過危險的行為，在新宿西站口接到聯絡的社員慌慌張張地趕去迎接。買家可能很豪爽，但是購買過程極其慎重。據說與日本人不同，中國顧客要自己親眼看到布局環境以及確認是否向陽等。

然而，中國人對於房地產的“爆買”被指出有可能帶來各種各樣的弊端。其中最讓人放心不下的是市場狀況的惡化。

在交易現場持續進行著推銷遊說稱：“明年可以以現在價格的1.15倍賣出，後年可以以明年價格的1.15倍拋出。”投資家正考慮在價格達到頂峰的東京奧運會前的2018、2019年賣出，但不能保證壹定會出現需要那些房屋的人。交易相關人員吐露真情稱：“有很多人想著‘真的能賣出去嗎’這樣半信半疑地進行著交易。”結果有可能是買家導致了價格崩盤，造成房地產市場大混亂。其他負責人稱：“大部分人都覺得‘最後肯定有誰壹直把房子攥在手裏賣不出去’。”

推翻了房地產業的受益模式？

恐怕因為生活習慣和文化差異，與日本居民產生的矛盾沖突也愈發明顯。實際上，再中國購買者比率占了壹半的公寓中“日本購買者是不是取消了購買”這樣的傳言不絕於耳。實際上，從中國人在城東地區的分讓住宅地建立起來社區這件事上，日本居民認為他們“不遵守居民規則”、“很吵”等， 中日居民的關系壹觸即發。

公寓的管理方法也是導火線之壹。因為在日本必須壹直支付管理費用，而在中國有地產公司允許“不居住就不用支付費用”。

在春節中國人蜂擁至日本的時候，在百貨商場、飯店、賓館等地指責中國人舉止不文明的聲音接連不斷。只不過春節時短期的。也許只要等這股潮流過去就好。但牽扯到房地產，長時間的往來是不可欠缺的，要做好相應的心理準備才行。

在日本伴隨著少子高齡化社會的發展，激活新建市場可以依存的商務模式的前景並不樂觀。為此對於形成良性團體、提供高品質的管理服務，以及整備與股票相關的事業投入了精力。但是，中國投資者的加入有可能徹底顛覆新的收益模式。