Author: Jane Yuan

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為准房東，買家們要注意些什麼問題呢？

首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用，還能與租客建立更為直接的友好關系。如果業主居住所投資房的附近，並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話，這不失為一個可行的辦法。相反的，選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主，由於沒有過多的時間來管理出租物業，所以，及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。

無論買家做出何種選擇，值得注意的是，擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時，作為房東，業主也應當購買適當的房東險，例如房屋損壞時的房租損失，租客違約搬走的損失等。

其次，買家需要考慮的問題是，如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而，術業有專攻，買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業，可以繼續選擇該公司代為管理出租物業，當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗，買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽，了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是，一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的，只會給出相應的市場標准，買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時，買家可以考慮以下問題：

• 該經紀公司從事租賃物業管理事宜的歷史及經驗；

• 該經紀公司目前管理著多少租賃物業；

• 該地產經紀在當前公司工作了多久？

• 該經紀公司是否定時檢查出租物業？

• 該經紀公司如何有效審查潛在租客？

• 如果租客遲交房租了，該經紀公司有何辦法來解決？

• 管理費用包含了哪些服務？

一旦買家確定了經紀公司，應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定，例如：多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服務協議裡也會列出其他的費用，例如：出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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我前幾期的一篇文章中，曾提到當年我從一位猶太富翁手中購得“霍克大樓”的故事。這件事對我的意義，不僅僅是為我事業發展提供了至關重要的“一桶金”，更讓我在這位猶太富翁那裡學到了一條房地產經營的金科玉律——“Buy one, keep one（買下一棟，守住一棟）”。

我和很多國內來的投資者打過交道，他們有些是我的客戶，有些是我的朋友，我發現過去一些人會有這樣的念頭，即還沒有買房子的時候，就已經在考慮賣房子的事情了。當然咯，房地產作為一種產業投資，兼顧買入賣出，全盤計劃也是無可厚非的。問題在於，他們賣掉房子的理由是什麼？

首先，有的人認為，房產增值再多，總歸是數值上的增加，唯有低價買入後高價賣出套現，拿到“真金白銀”，才算是真正賺錢了。因此，他們對於房地產市場固有的波動規律總是缺乏足夠承受力，往往一見風吹草動，就會迫不及待地把房產賣掉，換來“可靠的”現金後，才能安心。

其次，有些人可能是多種產業的投資者，出於維持“現金流”運轉的考慮，覺得房產持有太多，會“栓死”太多現金資金。因此或不願持有太多房產，或者在別的領域經營遇到問題時，由其是不幸遭遇“金融危機”這樣的大氣候困局時，首先想到的就是賣掉投資房來解決問題。

其三，部分本錢較小的投資者，加之受到中國傳統的“求穩、保守”觀念的影響，奉行“賣掉一棟，才買一棟”的做法。所以他們在購買新的房產之前，會先考慮賣掉原有的房產。

最後，還有一種人，他們無論在哪一個領域內，都只打算做短線的投資。也就是所謂的低價買入，高價拋出；快速買入，快速拋出。這些投資者，在中國的股票或房地產市場上也呼風喚雨過，因此也帶著這一經驗運用到了澳洲的房地產市場中。

而我的“買下一棟，就守住一棟”的房地產持有理論，恰恰與以上這些投資人士的觀念截然相反。

為什麼投資房地產，尤其是在澳大利亞投資房產，無論買入了多少套房產，始終不該賣掉房產，又怎樣能夠做到不賣掉房產呢？

第一，土地的擁有者，永遠是整個時代的最大贏家。人類近200年的歷史告訴我們，自從進入近現代社會以來，整個社會其實就是由三種人群所構成：工人、資本家和地主。雖然今天的工人已經進化到“白領階級”，但不變的是什麼？是一天八小時的工作；是一周五天的周轉；是一年到頭的勤勤懇懇；是一輩子的辛勞；但換來的是無論工資多高多低，反正一失業，就要面臨窘境的結果。資本家呢？當然錢比工人賺得多，可日子過得一定舒服嗎？他要從別人那裡租來地皮開商店、辦企業、開工廠，怎樣籌集成本；怎樣控制支出；怎樣管理雇員，工人只要一天工作8小時，可資本家除了睡覺都要把所有精力都投入到自己的事業中去的，有時還得赤膊上陣。就是這樣還有經營失敗，破產倒閉的風險在等著他，論辛苦可不亞於工人。那麼誰最開心？就是把土地和土地上面的廠房租給資本家的地主了，他不用勞動，無需費心經營，不管旱澇雨晴，只管到時收錢。只是在這個世界上，工人到處可以招工，資本家什麼生意都可以做，唯獨土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能夠靠土地獲利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亞的環境中，同樣也是這個道理。因為澳大利亞的別墅都是帶土地的，買房子其實就是在買土地，占有房產越多，意味著占有的土地越多。而且澳大利亞的房地產在過去的半個世紀中呈現出穩定的上升趨勢：20世紀60年代，全澳的房產均價為8千澳元/套，80年代上升到8萬/套，90年代達到15萬/套，2000年前後升到30萬/套，如今更是達到了56萬/套（2010年）日後星移鬥轉，世事變遷，但不會改變的是你，或者你的家族後代，作為“澳洲地主”獲得的房產紅利。土地，只有土地，才是最終的“真金白銀”。

第三，房地產在澳洲，不僅可以作為“保值器”，也是一個靈活方便的“現金吐納箱”。這是由兩點決定的。一方面，澳大利亞本地居民的居住習慣培植了穩定的租客市場。根據調查，目前澳洲的永久定居者當中（也就是不包括留學生在內）有30%的人是長期租房生活的，有的甚至是終生租房者。而且和中國人理解的不同，這些長期租客並非都是低收入群體，他們當中不乏收入較高且穩定的中產階級。再加上流動人口的因素，因此租房一定是一種剛性需求，龐大的租客數量撐起了堅強的出租市場。正因為如此，純粹作為投資的房產（非自住房）從出租中所獲得租金收入，可以一定程度解決不少投資人對現金流的擔心。另外，澳洲貸款制度對於民用住宅是最為寬松優待的，這一點區別於其他一些國家（比如中國），許多國內投資者正是對此不甚了解，才缺乏持有房產的信心的。我舉一個例子，根據澳洲銀行的規定，如果購房者所購房產升值了，即可向銀行申請升值部分的80%作為新的貸款，而且申請來的貸款金額，完全可以用到別的行業領域投資上。這個優越性，往往被本地的很多投資人，生意持有者用於成本籌集或資金周轉的利器。所以不要擔心房產會淤塞住你的資金。

第四，我是最反對帶著“投機”的目的來做澳洲的房產投資的。因為要“投機”，所以為了實現利潤最大化，從投入上看，可能要冒資金鏈緊張的風險；從目標上看，可能會冒“所有雞蛋放在一個籃子”裡的風險；此外作為來自國內的炒房者，彙率風險，宏觀經濟風險，都會因為他們“投機炒房”的做法而被大大放大了。再穩定的一個投資行業，也不能保證在一兩年的短暫時間段中，可以穩賺不賠。所以奉勸所有有意投資澳洲房產的人士，千萬不要把它當作賭場，靠擲骰子來博取你的運氣！

其實通過這幾年與國內投資者接觸了解，我發現人們在海外買房的動機已經發生了變化，如今越來越多的國內投資者已不再是人們過去所說的“炒房團”了，因為他們並不是把房產作為買進賣出的一種投機行為，而是更多學會了如我以上所說的長期持有了。因此，要想真正成為一名成功的房地產經營者，一定先要學會“Buy one, keep one”。

澳中集團主席金凱平專欄全集

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澳洲最受歡迎的投資方式是什麼？投資房產。隨著越來越多的海外投資者湧入澳洲房產市場，新一輪的澳洲房產投資熱將繼續升溫。很多人不禁疑惑，澳洲房產為何如此受歡迎？針對此番熱景，本期我將給出自己的獨到見解：吸引，源於優勢。

市場透明 監管體制有效

眾所周知，澳洲房產市場“高度透明”與“一視同仁”的兩大優勢，位列世界第一。澳洲房產開發商所開發的任一全新樓盤的售價，在面向海外投資者與本土投資者時，完全一致。

在監管方面，購房者無需擔心提起就讓人聞之色變的“中介”問題。因為，即便是做著拿鑰匙開門帶人看房子的差事，也是需要具備職業資格認證（Real Estate Registration Licence）的。

另外，隨著職位提高，各種強制性的再教育課程培訓，以及嚴格的職業道德操守與相關法律知識都是必備條件。這在一定程度上，形成了一個有效的監管體制，保障各投資人士的權利與資產安全。

經濟基礎堅實 投資回報可觀

遼闊的國土面積，豐富的自然資源，使得澳洲成為一個能源與牲畜的出口大國。因此，對其他國家的資源依賴性較小。堅實的經濟基礎，正是一個穩定市場經濟所需具備的大背景環境。而相較於風雨飄搖的美國金融危機、歐債危機，澳洲是一塊穩步發展的樂土，吸引著眾多投資人士前往。

投資回報方面，澳洲房產市場的租金相當之高。據瀚亞國際的數據顯示，以悉尼為例，每年淨租金收益可達到6%左右，國內的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投資項目可以做到只需要投資20%，其余80%申請銀行貸款的情況下，依靠租金收入完全可以償還貸款。這在國內的房產市場是難以想像的。

獨具優勢的房策、政府的隱性推動

1. 永久產權
2. 無遺產稅
3. 無房產稅
4. 一成首付
5. 高貸款率
6. 還息不還本

這些獨具優勢的房產政策，無疑是拋向海外投資者的橄欖枝，受到吸引也在情理之中。

同時值得注意的是，從過去數年來看，每一個政府規劃過的區域，房價幾乎都穩步上升，牢牢按照7年翻一番的規律進行著。澳洲房產市場的上升勢頭，離不開澳政府的隱性推動，日益增加的人口，住房供不應求的現狀，都使得政府在積極推動澳洲房產市場的進一步發展。

高淨值人士的增多，跨境多元化的資產配置需求，澳洲房產市場的持續發熱等現像，使得如何選擇優勢項目，如何有效規避風險，成為了投資者們需慎重考慮的問題。當然，尋求專業的投資平台必不可少，因為他們能夠幫助自己合理實現資產的增值與保值。

瀚亞海外運營總監王鵬專欄全集

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“給我一個支點，我就能撬起地球！”這句來自古希腊科學家阿基米德的名言，以其宏偉的氣魄和縝密的科學性，使人們形像地體會到了“杠杆”的意義。

在房地產投資領域內，事實上也存在著撬動“盈利地球”的“神奇”杠杆，不信？那就請看以下一組投資對比：

假定A和B在買房之前都沒有自住房，那麼A只能從房產的增值中獲利，而B卻可以將另兩套房產出租，並用租金抵消利息支出。

想來大家從這個對比中已經能夠看出，房地產投資中的“神奇杠杆”就是銀行貸款。運用好銀行貸款可以解決三大問題：

• 資本不足的問題

一般來說投入越多，產出越大。這個道理人人都懂，可並不是人人都有那麼多錢，如何能小錢辦大事？這就要靠銀行的錢來幫忙。

• 為投資做 “擔保”

銀行是比任何獨立投資人都要專業的投資專家。當它審批是否借貸給買家的時候，一定會用其擁有豐富經驗技術的專家來評估投資項目的可靠性。而一旦 同意借款時，在某種程度上等同於參與到了這個投資當中，這就意味著，銀行對買家的投資取得成功是有信心的。既然那些久富聲譽的澳洲大銀行們能做出這樣的 “保證”，自己還需擔心什麼呢？

• 獲得分散投資的機會，進一步降低投資的風險

但即便如此，我仍舊發現，還是有一部分中國投資者，在澳洲進行房產投資時，不願意利用這麼好的一柄“杠杆”。這主要是基於以下3種情況：

其一，受“無債一身輕”觀念的影響。

中國傳統觀念中謹慎、穩妥一直是占主流地位的，為此負債總是為人們所極力避免的一種行為。不少人一輩子省吃儉用，辛辛苦苦也不願擔上負債的名聲。受這種觀念的影響，一些投資人盡管在財務上完全能夠承受一定的負債度，也不願舉債投資。其實只要資金鏈能夠穩定維持，適當的舉債是投資回報最大化的必要前提。說得極端一點，只要資金鏈沒問題，債務甚至都可以代代傳承下去。

其二，因不熟悉澳洲借貸的運作方式，而不敢去嘗試。

其實,投資人完全可以打消這方面的疑懼，因為，澳大利亞金融服務業是該國的支柱產業之一，在全世界範圍內也享譽彪炳。即使在全球金融危機的“風吹浪打”中，澳大利亞的金融業依舊能做到“我自巋然不動”。經過百年的發展，銀行的借貸機制非常靈活便利，客戶的各種需求都已經被它們考慮在內，更何況還有無數貸款經紀人能夠為投資人提供“一站式”服務，甚至連語言溝通的障礙都可以一並掃除。有這樣好的服務，還有什麼可以擔心的呢？

其三，有些國內朋友誤以為澳洲銀行不可以貸款給海外人士。

其實，澳洲銀行不僅允許貸款給沒有澳洲國籍或永久居留權身份的海外人士，而且它們還特別青睞來自中國的借貸人，因為中國的客戶從來都是信用度很高的。

中國 “四兩撥千斤”的諺語，就讓銀行的貸款，成為我們撥起千斤之利的力量之源吧！

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在選擇房地產投資地區的時候，人們往往會被當前某些市場正處於火爆勢頭的地區所吸引，從而大量湧入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因為這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，於是就有不少投資人把它當作了如今最好的房產投資地。

可是在我看來，這並不是一種合理的投資觀念。正如我一直強調的那樣，房地產是一種長線投資，而不是短期投機行為。因此在選擇去什麼地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地產市場火爆與否。決定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潛力；居住環境；教育水平等。

• 人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的湧入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裡斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬，到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對於悉尼來說所存在的長期優勢。

此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產業結構，決定了其人口規模很大程度上受到產業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那珀斯的房地產業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元產業發展均衡的城市絕對不會因為個別產業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

• 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領先優勢，但由於它的人口規模相對於它可開發的地區而言，已經處於飽和狀態。而要對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潛力已經非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨於飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用於整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，決定了它的發展潛力：

1. 土地資源豐富，房價為東南區一半，升值空間大；
2. 距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位於墨爾本國內和國際機場的中間；
3. 新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；
4. 墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；
5. 政府重點投資發展的地區。（請見上表）

• 教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續推進這一產業的發展。

• 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

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一些新的投資人在選擇投資房時，往往有一種“自住”情節，也就是喜歡把自己想像成就要住進這套房子裡去的人，他會按照自己的好惡來進行評判。而來自國內的投資人還會把在中國“生活經驗”錯誤地移植到海外，從而導致投資的偏差。

在澳洲投資房地產，最重要的就是“入鄉隨俗”，把澳大利亞本地人的“好惡”作為選擇投資對像時主要考慮的方面。尤其是以下幾點，往往因為與中國人的喜好不甚相似而被投資者所忽略;

第一，房屋樓層。一般在中國說到“花園別墅”的概念，很多人都狹義地會理解為雙層或雙層以上的獨棟房屋。然而在澳大利亞，由於相對占地面積更廣大，所以“花園別墅”以單層為主。而雙層別墅在建造成本上，價格一般要高出單層6~8萬澳元，有的甚至達到10萬左右。這對於投資者而言，顯然是不劃算的。比如在墨爾本的西南區購買一套土地面積在400平方米左右，建築面積在250平方米左右的花園別墅，總費用是均價46萬澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面積上，要造一棟雙層的花園別墅，價格就會達均價54萬澳元左右（2010年年底~2011年初的價格）。問題在於，如果作為投資房，兩者之間的租金差價卻很有限，而且還有部分租戶如家裡有小孩、年歲大的或腿腳不方便的人，往往不喜歡住雙層住宅（於是就會導致這部分客戶的流失）。最重要的是，如果把這近10萬澳元的差價節省下來，再貼一部分錢，又可以再投資一套房產，那樣獲得的利潤就大多了。出售時，四房的住宅價格也遠遠高於三房的價格。

第二，臥室的多寡。有些投資人為了節省幾千元的費用，寧可選擇3居室，而不是4居室。但這是很不明智的。由於澳大利亞最穩定的租客市場是家庭型的租客。而一個典型的澳洲家庭是有4到5口人組成的大家庭（父母加兩個或三個孩子），針對這樣的家庭來說，3居室的房子顯然不夠，因此4居室要受歡迎的多。如果為了節省幾千元的建造費用而少了一個臥房，導致出租的困難，實在是得不償失啊！2011年初，在墨爾本西南Tarneit區，如果是4居室的房產，2010年周租均價為320澳元，而如果是3居室，則還不到300澳元，這樣一年下來就差了1千多澳元了。所以我建議要買4居室的住宅。

第三，房屋設施配備。在這個問題上，中國投資者與澳大利亞本地租客之間的文化差異表現的尤甚，因為觀念不同而帶來的錯誤選擇就更多。先舉一個中國投資人存有的最普遍的錯誤觀念。我們中國人做菜燒飯時油煙較重，再加上“遠離庖廚”的傳統觀念，所以投資人不少都喜歡獨立隔絕式的廚房。可是大多數西方人包括澳洲人在內，基本上家裡的廚房都是開放式，且與客廳聯在一起的。這也構成了他們最基本的生活習慣。如果一套房子其他方面都很理想，唯獨廚房是獨立隔絕式的，就很有可能讓澳洲租客失去興趣。簡單一句話，如果大多數租客喜歡開放式廚房，投資者就得購買建造有開放式廚房的投資房。除了廚房以外，還有其他很多方面，比如老外喜歡在臥室內鋪地毯，業主就不能安裝地板；老外認為洗碗機，空調是必備的家用電器，業主就不能在這個上面節省；老外家裡一般不止一輛自備車，所以雙車庫在出租時就比單車庫有競爭力。

第四，在普通居民區建豪宅。對於財力較雄厚的投資者來說，有時喜歡把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪華些。但這當中有一個度，即不能太超出房子所在地段的總體建造水准。在澳大利亞，房產市場價很大程度上受到所處地段的影響。換句話說人們一般不會在一個均價40~50萬澳元的地區購買一套價值百萬的住宅，即便這套住宅就其建築成本而言，的確值這個價。所以如果在相對價格不高的地區，建起一套富麗堂皇的住宅，雖然能獲得一時的悅目感，但無論是出租（富人不會和平民比鄰而居的），還是將來出售，都會讓你非常棘手，最後獲得與投資不成比例的回報。

第五，中西方在文化審美的某些方面也存在差異，澳大利亞民族也有著獨特的趣味習俗。這就要求中國投資人在選擇投資房的顏色、房型、層高和室內配置方面要充分考慮到當地人的文化習俗，考慮到當地的市場需求，盡量按照當地建築商推薦的意見來操作，絕不要“跟著自己的感覺走”。

總之，雖然我們中國人有自己的文化特點和生活習性，從健康衛生到柴米油鹽，從風水觀念到居住文化。但只要是在西方社會進行投資，面對的是像澳大利亞當地人這樣為主的客戶對像，就一定得按他們的習慣行事，始終想著“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

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