ZoeChan – Page 168

解码中国赴美国留学移民新趋势：学费上涨专业签证申请更难

近两年，美国留学和移民政策逐步收紧，给中国留学生与投资者带来诸多不确定性。中国作为美国第一大生源国，留学生目前申请来美的情况如何？签证的申请难度提升会否影响学生的选择呢？而海外置业，尤其是投资美国有何新趋势？在3月24日于北京举办的2019津桥国际春季服务展上，多位留学界人士对此进行一一解析。

医学、计算机等专业留学签证变难

美国国际教育协会（IIE）去年11月发布的《2018美国门户开放报告》显示，2017至2018年度，在美留学生中，来自中国的留学生数量是36万人，持续成为最大生源国。从国际学生整体情况看，STEM（科学、技术、工程和数学）专业依然热门。这一学年中，工程专业就读人数近23.3万，占总留学生人数的21.3%。其次是商科专业，就读学生人数为19.6万，同比上一学年下降了2.3%。而数学和计算机科学就读人数为18.6万，同比上一学年则上升了11.3%。

从中国学生的选择来看，工程专业和商科依旧是最受欢迎的专业。其次是数学与计算机科学专业，物理与生命科学。

不过，中国留学教育机构津桥国际创始人兼董事长赵鹏对《侨报》介绍，近年，包括控制留学生数量、缩小STEM专业范围、收紧H-1B等政策的变化，都给中国留学生带来不少影响。

就去年留学美国的情况而言，赵鹏分析认为主要有几大变化，一方面，医学类、计算机、工程类的专业，由于涉及国家科技最前沿的核心信息，以及就业前景良好，因此留学签证申请难度增加，审核时间变长，有效期变短。同时，STEM专业的3年OPT（F1学生签证毕业后的实习期），也很难一次性申请到3年的，一年一续签成为常态。此外，H-1B中签率越来越低，很多毕业生直接放弃抽签，返华择业。

在赵鹏看来，这些局面正倒逼正计划出国的准留学生和已经在美的留学生提早做好职业等相关规划。从留学教育机构的角度，可将留学与移民相结合，提前帮助学生做好家庭身份规划方案，先移民后留学，或边移民边留学。尤其是对于近些年十分火热的低龄留学申请而言，这样有助于学生在享受优质教育资源的同时，还能有更高的录取率，以便毕业后在美实现自由就业。

学费上涨也是考虑因素

一直以来，中国都是美国国际学生数量排名第一的国家。去年以来，有报道称中国学生留学美国呈现下降趋势。

不过，据《2018美国门户开放报告》中指出，2017至2018学年中国在美留学生总数为36.3341万，占留学生总人数的33.2%，比排名第二的生源国印度多了近1倍，并贡献了超138亿美元。结合对过去美中留学环境、政策的分析考量，留学界人士认为2019年中国学生留学美国仍将保持好的发展势头。

在24日的津桥国际春季服务展上，海外百所名校在展会上进行了现场面试招生。斯坦福大学博士Angela Zhang表示，国际化教育最大的好处就是给学生提供了很多不同的尝试，学生对未来职业规划要从兴趣、擅长方向、不同领域发展趋势多做考虑。

美国驻华大使馆Education USA副主任于叶对媒体表示，教育作为长远投资，获得的是“长期受益”，因此学生在申请留学时，也不能过度聚焦当下政策的短期影响。

除了申请难度的变化，学费方面也是留学生们值得关注的地方。USNews去年9月发布的一项报告显示，2018至2019年度，各州公立大学学费增速大约为2%。而私立大学的学费远超过公立学校，平均每年学费超过3.5万美元。

EB-1A、EB-2/3等高端移民方案受青睐

另外，移民积分制和投资移民涨价的提案也已出台，这也给获取移民身份带来更大的难度。

针对投资移民涨价及排期问题，赵鹏介绍说，EB-1A、EB-2/3等高端移民方案迎合美国吸引高学历、高技能、高净值人才的倾向，让有需求者更快且无风险地获得合法身份。

据了解，只有EB-1类别排期最短1年左右，EB-1A在移民申请上还有诸多优势，比如没有年龄、学历、语言、职业限制，无需美国雇主、无需投资等等。据美国国务院上月公布的3月移民排期情况显示，最亮眼的当属EB-2，这也是中国留学生通过技术移民美国的主要方式。

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中国与全球化智库主任王辉耀在接受媒体采访时说，美国对人才的标准提高了，但门槛的提高不意味着美国不需要引进海外人才，从短期来看，美国对理工科人才仍有很大需求，只不过可能对学校的要求有所提高，相应的对语言的要求也会提高。因此，中国留学生也要有针对性地提高综合素养。

至于文科等其他专业的学生，在美国并不享受3年实习期，一般只有1年。因此，找工作的时间就更加紧迫，留学生们就需要更有效地利用实习，如果可能，甚至可以申请OPT延期，尽量拉长在美国的合法居留时间。

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来源：侨报
责编：Zoe Chan

新西兰限购令影响尚未浮现海外购房份额基本持平

居外网首席执行官罗雪欣预计，中国买家对不受限于外国买家禁令的新西兰新建公寓项目的兴趣将延续下去。她又表示，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六。

新西兰的首都惠灵顿维多利亚山（Mount Victoria）的房子群。惠灵顿的平均房价达到56.2万新西兰元。

作者：佩塔·汤姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·汤姆林森为《南华早报》撰文称，利用数据来评估外国住宅买家限制性政策的影响还为时过早。

在当前阶段，新西兰阻止众多外国人在其房地产市场上购买住宅物业的举措似乎对交易量影响不大。

根据新西兰统计局（Stats NZ）发布的最新数据，2018年第四季度，2.3%的住宅被转让给了没有新西兰公民身份或居民签证的人。相比之下，这一指标在2017年第四季度的数值为2.9%，而2018年第三季度为2%。

房地产统计管理人员梅丽莎·麦肯齐（Melissa McKenzie）表示，这些结果可能无法充分反映2018年10月22日生效的法律修订案对外国买家的影响，“因为在合同完成之前，我们的统计不会纳入交易的数据，而完整的交易可能需要花费一个月或更长的时间。”

“如果有人在10月22日之前同意购买新期房，那在施工结束后的数月后，住宅交易数据才会被纳入统计范围，”她说。

根据《2018年海外投资修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多数没有新西兰公民身份或居民签证的人会被禁止购买住宅物业。新西兰统计局称，澳大利亚和新加坡公民，在大型开发项目中购买新公寓的人以及通过建造新房产增加新西兰住房供应的人均不受此法案的限制。

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数据显示，在截至2018年12月的一整年内，全国有2.6%的房屋转让给了非居民的外国人，与上一年2.4%的比例基本持平。在怀特玛塔地方委员会区域（Waitemata local board area，即奥克兰内城），这类买家所占的比例最高（17%），超过了去年同期的10%。

在奥克兰置业的此类买家激增可能是因为许多外国投资者试图在禁令生效前抢购物业。

新西兰房地产研究所（REINZ）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）认为，这项禁令“肯定会对销售量产生影响”。

“9月份，房地产销售量同比下降了3%，但到了10月份却飙升了15.6%以上，这表明有一些人十分热衷于在禁令生效之前通过海外买家的抢购浪潮获利，”她说。然而，她警告说，这项禁令对全国各地房产的可负担性并无较大影响。

新西兰房地产研究所的数据显示，奥克兰是1月份全新西兰仅有的两个房价下跌地区之一。2018年1月，奥克兰的房价中值从原本的82万新西兰元下跌了2.4%，低至80万新西兰元——这是自2016年2月以来该地区房价中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房价中值同比下跌0.7%，从43.5万新西兰元降至43.19万新西兰元。统计部门还统计了其余14个地区的房产价格上涨数据，包括马纳瓦图/旺加努伊（上涨21.7%，达到34.8万新西兰元）、吉斯伯恩（上涨21.1%，达到33.3万新西兰元）、南地大区（上涨15.6%，达到27.75万新西兰元）和惠灵顿（上涨12.2%，达到56.2万新西兰元）。

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诺威尔认为，大多数地区的价格上涨现象“再次”凸显了全国物业供应不足的影响。“作为一个国家，我们必须尽早解决这一基本问题，”她说。

诺威尔指出，一如往常，奥克兰今年年初的房价走势相对平缓。

“在通常情况下，12月和1月房产价格会下跌，然后在2月和3月再次回升，因此我们将密切关注当前的发展趋势究竟是一般的圣诞节/新年放缓现象，还是广泛影响的体现，”她说。“现在把这些变化称为一种趋势还为时尚早，而且我们也无法确定奥克兰市场是否确实经历了变化。”

中国国际房地产网站居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士认为，中国人对新西兰的物业依然有着浓厚的兴趣。“这条外国买家禁令没有禁止人们投资新建的公寓项目，”她说。“我们预计中国买家对这些项目的兴趣将延续下去。”

罗女士补充道，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。“由于这些买家没有新西兰公民身份，他们不会出现在新西兰的统计数据中，但他们将参与明年开展的大多数交易活动。”

罗女士指出，已移居新西兰的中国买家所进行的交易笔数比中国海外买家进行的交易笔数多两到三倍。

“在我们公司接触的新西兰置业者中，有69%的买家告诉我们，他们购买房产是为了自用。在这些买家中，有23%的人认为一个优秀的学区是首要的购房条件，这表明许多人将和其子女一起搬入新居。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六，前五名分别为美国、澳大利亚、泰国、加拿大和英国。”她表示，在新西兰，中国物业买家最多的城市是奥克兰、基督城、惠灵顿、皇后镇和汉密尔顿。

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然而，城市土地学会（ Urban Land Institute，简称ULI）和普华永道（PwC）联合发布的一份房地产预测报告——《2019年亚太地区房地产市场最新发展趋势（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》显示，部分投资者对于在新西兰置业持谨慎态度。

“奥克兰在我们参考的22个城市中排名第20位，低于去年报告中的第9位。由此可见，该城市的下降幅度很大，”城市土地学会内容部门负责人科林·加洛韦（Colin Galloway）说。他表示，这一排名“并不只针对住宅市场，还纳入了商用物业市场，因此投资者在投票时会考虑所有行业的情况”。

排名下降不一定是异常现象，因为排名“每年都会出现大幅震荡”。“排名纯粹只是衡量（投资者）情绪的一种手段，而这种情绪可能会随着各种因素变化而变化，”加洛韦说。

他认为，调查中所反映的观点受到了外国买家限制政策的部分影响，“但更有可能的原因是机构买家认为他们已经赚到了可以轻松赚到的钱，而这样的想法体现在了这一结果上。

“几年前，奥克兰备受专业投资者青睐，因为他们发现新西兰的物业价格落后于亚洲的其他地区。因此，有大量外资流入新西兰，其中来自澳大利亚、新加坡、美国和中国的资金尤其多。这些资金对新西兰这样规模较小的市场产生了显著的影响，大幅推高了房产价格，同时拉低收益率。与投资者可能更容易进入的其他市场相比，目前在新西兰置业的优势已大为减少。”

加洛韦同意宾迪·诺威尔的观点，他也认为供应短缺可能是推高房价的最大因素。

考虑到目前“摇摇欲坠”的全球经济形势，他预计新西兰的市场活动“可能会在一段时间内处于低位，但我认为并不存在太多阻碍价格持续下跌的因素”。

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

“黄金签证”再受打击欧洲移民且办且珍惜

近日，备受全球投资人关注的欧洲“黄金签证”再次被欧盟委员会“点名”：3月26日，欧洲议会全体投票以505票赞成，63票反对和87票弃权，通过了“反金融犯罪和反逃税”报告，该报告提出敦促欧盟成员国尽快停止出售黄金签证和护照项目，以遏制洗钱。侨外出国移民专家指出，该报告的通过并非欧盟第一次对“黄金签证”做出的举措和警告，而且预示着通过各种投资方式就能获得多数欧洲国家身份的“捷径”，离整改甚至关停只差时间问题了。

“黄金签证”政策整改势在必行

“黄金签证”政策诞生的初衷，是欧洲国家在经历金融危机和欧债危机后做出的复苏本国经济的重要举措。据统计，实施“黄金签证&护照”政策的欧盟成员国多达20个，这些国家均以购房、购买国债或融资、投资商业等简单的投资方式直接或间接的出售本国乃至欧盟的居留身份和公民身份。但随着欧洲经济的回暖以及全球税务改革风潮的袭来，欧盟委员会对“黄金签证”的态度由默认、关注到不得不采取措施，以监管、治理该移民政策可能带来的洗钱、逃税以及滋生的腐败问题。2018年欧洲议会多次对“黄金签证”政策进行公开讨论及调查，并于2019年2月27日通过一份有关废除“黄金签证”的提议，并于昨日迅速确定了相关的报告。为敦促欧盟成员国尽快整改“黄金签证”政策，欧洲议会还计划于2019年底前成立专家小组和统一的移民申请人背景及资金审核流程。

抓住快速获取欧洲身份的机会

与其他国家的移民政策相比，欧洲的“黄金签证”政策可以说是既简单又快速。希腊、葡萄牙、西班牙等国仅需投资25万欧-50万欧购买当地房产，就能获取该国身份，在欧洲经济复苏的大环境下，投资房产无疑更是保值增值、实现税务规划的好选择。据统计，通过投资能够直接获得欧盟国护照的国家目前有4个，其中马耳他和塞浦路斯因其低门槛的投资方式、地理位置、经济、教育、医疗上的全盘优势成为热门的移民投资国。

尽管欧盟在法律层面，对于成员国的内部事务并无权进行干涉，但是通过不断发布报告、制造社会舆论压力、制定反洗钱及资金法审查法案等间接方式不断对成员国施加压力。面对压力，部分成员国也做出了相应地让步和政策的调整，尤其是欧洲热门移民国家：英国和塞浦路斯。

自英国宣布2019年1月1日起暂停黄金签证计划以来，目前已发布将于3月29日实施移民新政，即改变200万英镑投资移民政策原有的投资国债的标的，增加资金来源解释和持有时长的要求。

塞浦路斯则进行了更大的调整，不仅对投资入籍的人数限定至每年700人，还将于今年5月15日正式实施投资移民新政，新政将投资当地二手房的投资额提高至250万欧，所投资物业持有期由3年延长至5年，增加总计15万欧的捐款要求，并对申请人的背景和资金来源进行严格的审查。

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塞浦路斯投资入籍政策的一系列调整，从正面回应了欧盟对“黄金签证”在反洗钱、反腐上的要求，也成为了打响黄金签证保卫战的“第一枪”，对其他欧盟成员国调整投资移民政策也起到了借鉴的意义。

对于投资人来说，无论是出于资产配置、税务规划、财富传承、身份规划等任一方面的需求，欧洲多国多样化、低门槛的投资移民方式，都是各种需求的完美解决方案。面对国内税改的紧张环境和欧洲各国日益收紧移民政策的趋势，快速选择和匹配适合自己个人、家庭及企业的投资移民方式，是每个投资人应该迈出的一步。

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来源：中国贸易金融网
责编：Zoe Chan

香港房地产市场震荡高端豪宅重获关注

香港的高楼大厦。根据香港差饷物业估价署的数据，从2018年7月到12月，住宅价格降低近10%。

中国香港房产市场近期发生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位买主预付了5%的定金，欲购买在香港岛山顶一栋售价9250万美元的三层豪宅。

这栋房子带花园和游泳池，可纵览山下的城市，眺望远处的海港。

一个月后，买主退出交易，损失了460万美元的定金。

尚不清楚是什么导致了如此之大的违约事件。不明身份的买主可能是遇到了财务问题。或者买主也可能认定那是笔赔钱的买卖。

但如此规模的违约“相当罕见”，投资与经纪公司里昂证券（CLSA）亚太地区房产研究总监王豔（Nicole Wong）说。

它也反映出对香港房产市场普遍存在的不安状态。虽说没收定金的情况仍相对罕见，但近几月来，潜在房屋买家突然接连违约，似乎表明市场信心在减退。

多年来价格的急速上升，使香港成为全世界房价最高昂的城市——这一殊荣香港已连续保持了9年。去年夏季开始，房市进入了数月之久的跌势。

“总的来讲，从去年年中到现在，房产市场的氛围一直不佳，”香港房产机构领域佳士得（Landscope Christie’s）创始人兼首席执行官许赓胜（Keng Shing Koh）说。

普通住宅市场的价格已下跌，抵押贷款申请骤然下跌，交易数量骤降，9月份跌至自2005年以来的最低点。根据香港差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）的数据，从2018年7月到12月，住宅价格降低近10%。在这一轮自2008年全球金融危机以来环比幅度最大的跌势中，去年11月房价指数降了3.5%。

在连续上涨28个月之后——该市有史以来最长的记录——市场似乎终于开始降温了。

专家表示，这一趋势背后存在多种因素。虽然香港经济仍在稳步推进，但过去几个月来的一连串事件给房价造成了不利影响：中美之间的贸易紧张关系不断加剧，美国利率提高，中国经济降温导致人民币贬值，引发恒生指数震荡。

但一些分析人士已看到回转迹象。

里昂证券的王豔称，她对市场十分看好。她指出，美联储1月公布将停止加息，中国的央行已采取措施稳定人民币汇率，香港股市也在回弹。王豔称她预计房价将再度上升。

早在1月底和2月初（这期间是中国春节假期，平常是淡季）看房人次已经增加。她表示，据银行自身的估值来看，交易量已从持续数月的下滑中回到两年来的均值。

去年，山顶两栋别墅分别以1.149亿美元和1.785亿美元的价格售出。王豔称，“近期房价事实上已趋于稳定，并正从底部开始上升，”她接着说她预计房价将上涨15%。

王豔称，需求的大幅增加还可能来自一大批已在香港住满7年、今年将获香港永居资格的中国大陆人士，届时他们将无需缴纳对非居民房产购买者所征收的额外税费。

无论香港房产市场是会如一些行业观察人士担心的那样进一步下跌，还是重获动力、继续上涨，可能都不会改变一项基本事实：香港的住宅房价远远超过多数居民的承受能力。

“香港的汉普顿”

最能体现香港摩天房价的地带莫过于太平山顶，也就是前述那位潜在买家放弃460万美元定金的一片富豪云集的高端住宅区。在香港昔日的殖民时代，有专门的法律确保只有欧洲人才能获准拥有太平山顶的房产。那些法律早已成为过去，今天任何能负担得起的人都能住在那里。只不过只有极少数人可以。

“对普通人而言，年收入可能只够买浴室，”香港房产公司亚太房产亚太置业有限公司（Asia Pacific Properties）创始人兼总裁贝佛利·孙（Beverly Sunn）说。去年，一栋房子以1.149亿美元售出，折合每平方英尺2.04万美元，另一栋售价1.785亿美元，每平方英尺1.94万美元。

“那是香港的汉普顿，”贝佛利·孙说，她一直密切关注这片社区的房产市场，目睹了多年来的变化。

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虽然过去几十年来，太平山顶周围的大部分房产都为大型英国公司、跨国公司和非华裔的本地富人所持有，过去十年来，中国投资者开始大批注资。

“你能看到数量堪称巨大的中国公司、个人、公司高层都在购买这一带的顶级房产，”贝佛利·孙说。

老房子在消失

随着太平山顶的地产价格和这座城市其他地方的房地产市场一起增长，越来越多的房主转而将他们的土地重新开发成综合体——大多是低层公寓楼，但也有较小的联排住宅——这样可以产生巨大的利润。这通常意味着要推倒那些可以上溯至19世纪的房屋。

“我认为山顶已经没有多少房子还保留着它们最初所建造时的样子了，”新加坡国立大学建筑教授何培斌说，“它们被拆除然后重建，山顶很少有原来的房子还留着。”

今年突然没了买主的那座9200万美元宅邸“16号洋房”，是一个名为利嘉阁（Mount Nicholson）的超豪华新开发项目的一部分，建造在一块政府2010年以13亿美元卖给房地产开发商的土地上。该项目隐藏在一条安静道路的顶端，有19座独立房屋和48套公寓，首批房产在2015年上市。

比起普乐道5号那幢带草坪和游泳池的独立粉色住宅的售价，16号洋房的标价简直是微不足道。普乐道是一条独头巷道，几年前被称为世界上最贵的街道。

它是太平山顶上仅存的几栋原始房屋之一。

半个世纪前，这座房子从任何意义上来看都与豪华无关。

2011年太平山顶的何东花园。这座宅邸于2013年被拆，地产于2015年以破纪录的51亿港币售出。

当查尔斯（Charles）和罗莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代买下它的时候，这里是一片狼藉，花园杂草丛生，窗户半开，室内暴露在恶劣天气的侵蚀下。那时布朗一家的钱太少了，所以他们自己粉刷了房子。

50多年后，布朗夫人已成了寡妇，2017年，她以含税32亿港元的价格出售了这栋房子。据《南华早报》报道，在售出后，该处房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

现在，随着这栋房子被卖给了一个名叫杨建文的新买家，一名香港出生的商人，没人知道这处房产的未来会怎样。它可能会被夷为平地，就像在上个世纪70年代末至80年代初开始的那股拆迁潮中消失的大多数山顶老房子一样。又或者它会被保存起来，以向这座房子的历史以及它所见证的周遭变化致敬。

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尽管有些人对太平山顶历史的遗失感到惋惜，但也有人认为，试图保护这里仅存的几栋老房子最终是徒劳的。

2013年，一处名为何东花园（Ho Tung Gardens）的太平山顶地产被拆除，这反映了在快节奏的香港，历史保护所面临的困境与现实。该地产是1927年由香港商人何东爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一个获准拥有太平山顶房产的华人。

市政府原想将整个建筑群保存下来，但与业主的谈判破裂了。业主下令以推土机清除主楼，并在2015年以创纪录的51亿港元的价格将其卖给了开发商。对于财力雄厚得多的私人开发商来说，政府的保护工作根本无法与之匹敌。另一段历史就此丢失。

香港大学教授、建筑保护学部主任李浩然认为，解决办法很简单：如果历史在太平山顶上消失了，那就顺其自然吧。“关于香港的保护，我们不能再回顾过去，”李浩然说。“这里没有足够的过去，也没有足够的历史。香港的保护工作必须放眼未来，想想二十年后、三十年后、五十年后会发生什么。”

他说，未来的工作将围绕城市核心老城区的遗产保护展开，那里有大量的战后建筑可供保存或翻新，用于商业用途。

“香港是什么？香港的本质是什么？”李浩然说，“这是一座经济城市。那是我们的特点。是我们之所以成为今日的我们。我们必须发挥我们的优势，而不是试图成为其他东西。”

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来源：纽约时报中文网
责编：Zoe Chan

348万人民币入手欧洲房产投资前景出众城市：柏林市中心全新公寓

在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中，柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作为德国的首都，柏林的房价曾长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产牛市中，没有多少投资者关注柏林，但自从2009年全球经济开始复苏，柏林的楼市从此便一涨不可收拾——据柏林古特曼（Guthmann）房地产公司最新统计，2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米，到2018年秋已接近4400欧元，在不到11年的时间里上涨了超过130%，涨幅高居德国各大主要城市之首。（数据来自第一财经）

与巴黎、日内瓦相比，柏林的房价虽然连相年上涨，但仍有足够的成长空间，有三个重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市发展局今年2月发布报告称，柏林住宅的供应“明显落后于需求”，目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求，却没有合适的房源；其次，柏林近年来吸引了大量的互联网公司驻扎，成为欧洲创业型公司最偏爱的城市；另外，柏林的文化氛围非常浓厚，教育资源丰富，越来越多的留学生涌入了这座城市，买房或租房成为了他们的刚需。

在这样的发展前景下，精明的中国投资者自然不甘落后，2018年，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。

每个城市都有它的“黄金地段”，柏林当然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）区为例，2007年房价约2300欧元/平方米，如今每平方米涨到了6400欧元，涨幅达178%。而米特区下属的蒂尔加滕（Tiergarten）区更是享有得天独厚的地理优势——位于蒂尔加滕区的勃兰登堡门和波茨坦广场，过去是东柏林和西柏林之间的边境，现在是旅游和购物的必经之地。勃兰登堡门附近的文化广场，从柏林爱乐厅到新国家美术馆，从圣马太教堂到柏林油画馆，应有尽有，艺术氛围极其浓厚。

而在蒂尔加滕区的中心位置，一套全新四居室公寓的价格却意想不到的美好。这套位于Lützowstraße大街68号的公寓位于三楼，一面朝着Lützowstraße大街，另一面朝向内部庭院。附近有柏林城市快铁（U-Bahn），出行便利。

进入公寓，有一条走廊通向第一间卧室，可以用作育儿房。孩子们在这个属于自己的小天地里，可以有更大的玩耍空间，也能集中放置一些他们喜爱的玩具和书籍。再向内走是家中最大的一间房，开放式的结构，涵盖餐厅、客厅和阅览室的功能。Loft风格的挑高天花板，巨大的落地窗户可以眺望整个社区的街景。客厅的拱门通向另外两个卧室，另一条小走廊通向厨房和带有浴缸的浴室。

公寓内部：

这套公寓目前带有租约，租金可观。无论是购入作为长期投资，或是租约到期后用于自住，都是很好的选择。您可移步至居外网https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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美国房贷利率下跌全美本地购房市场需求逐渐回暖

居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。同时，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。

紧接着美联储前一天宣布联邦利率不变，当地时间3月21日，美国最受欢迎房贷平均利率即刻下跌至过去一年中最低，购房还贷压力减小，需求或上升。

根据美国贷款新闻网mortgage news daily的数据，最受欢迎的30年固定利率平均值从稳定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因还贷期间利率不变，月供较低，成为很多人的第一选择。而在去年的11月初，这一利率曾猛涨到超过5%，导致去年12月和今年1月的房地产成交量一片惨淡。

这一抵押房贷利率的下跌是在美联储3月20号的新闻发布会之后，预计还将下跌。

美联储主席杰罗姆 · 鲍威尔表示，“联邦基金利率现在是在中性的预测大范围内，这一范围的利率不会倾向于刺激或收紧经济。像我强调的，我和我的同事都认为现在的利率符合目前的经济前景。我们也相信在衡量是否需要改变某些政策的事情上我们要更耐心点。这种耐心表示我们认为现在没有急于做决定的必要。”

美联储官员们在两天的会议后宣布美联储利率将会不变，并将会在今年九月结束缩胀活动，主要是美联储把金融危机以来大量购入债券卖出以防止经济过热的行为。这一活动的结束比华尔街金融专家们预测的要来的早，而被看作美联储对经济将发展将滞缓的推断。

相比于降低利率，美联储停止售出债券的行为，或是金融危机时的量化宽松政策大量购入的行为对长期利率更有直接作用，特别是振兴房地产市场。十年债券的利率与房贷利率走势相同。当债券利率下降，人们将本该用于购买债券的钱转存入银行，可贷出存款增加，房贷的利率相对也会下跌。

在线购房网站居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。

“以美国本地的人来说，当然美联储的汇率是非常重要的。因为它牵扯到贷款。还有当然对第一次购买的人群造成非常大的影响力。大部分的华人是以全款买房居多，那假如是以全款买房，利率的影响就不会像本地的人的影响这么大。”

但是他还补充，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。那么对这群人来说利率的下降是不利的。

对于美国本地人来说，特别是第一次购房的人，利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元，那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点，每个月可省下50美元。

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而据美国抵押贷款银行家协会这周统计的市场综合指数，统计房屋抵押贷款的指数比上周增加了1.6%，而再融资指数、衡量申请新贷款来还旧贷款数量的指数也上涨了4%。在所有申请中，再融资申请占了接近40%的比重。

来源：看看新闻
责编：Zoe Chan

居外报告：中国买家对澳大利亚房产的兴趣反弹回升

去年，中国买家对澳大利亚房产的购房意愿持续减弱，但2018年最后一季度，中国买家购房意愿回升。中国房地产网站居外网数据显示，澳大利亚成为中国大陆购房者第二大感兴趣的房地产市场。

居外网首席执行官罗雪欣表示，2018年第一季度，居外网面向澳大利亚房地产的购房者询价量下降超过一半，但随后下降速度放缓，相比去年，询价量于第四季度回升了近54%。

居外网的一份报告指出，2012至2013财年以来，中国购房者成为澳大利亚最大的购房群体，2017至1018财年，中国购房者占外国购房者总数的1/4。

去年，中国购房者对悉尼和墨尔本房产的兴趣分别下降了13.6%和18.7%，但中国购房者的询价要求中有超过一般仍是面向这两个城市。

霍巴特房地产接收到的询价要求猛增了77%，布里斯班和堪培拉分别增加了30.8%和24.6%。

罗雪欣表示，布里斯班正迅速成为墨尔本和悉尼这两个传统门户城市切实可行的替代选择。

居外推荐的这个布里斯班项目位于纽斯特德区的Stratton Street和Ann Street之间，占地 10,000 平方米。五期工程共将打造957套豪华公寓。距离布里斯班市中心不到1.5公里。步行可达斥资11亿澳元的老煤气厂改建区、前往布里斯班唐人街只需短途步行。2卧1卫1车库房价约¥208万。点击查看房源信息

她还指出，泰国取代美国成为在澳大利亚购房兴趣最高的国家，但美国的投资额仍然领先。

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原文链接：https://www.theaustralian.com.au/business/property/australia-stays-on-chinas-radar/news-story/64770689e22bb1d6850e999cc905b2e5
撰稿：Turi Condon
责编：Zoe Chan

新加坡与中国投资者引领美国学生住房市场

报导摘要：

分析人士指出，美国学生住房市场成为热门的主权和养老基金选择
欧睿信息咨询公司数据显示，2008至2018年期间，美国外国留学生数量增长近半，达到918000人

据《南华早报》报导，美国学生住房市场外国投资的增长反映了美国大学海外留学生数量的增加。

总部位于伦敦的房地产资本分析公司数据显示，新加坡是美国学生房产的最大投资国，2016至2018年间的投资额达到50亿美元。

其余国家远远落后新加坡。其中，德国位列第二，投资额达3.731亿美元。巴林位列第三，达到3.421亿美元。法国位列第四，达2.01亿美元。

中国大陆和香港位列第五，投资额达到1.431亿美元。

截至2019年3月的第二个星期，学生住房市场获得投资1.965亿美元，其中，荷兰贡献9310万美元，中国大陆贡献5510万美元。

美国法律公司Polsinelli房地产服务部门负责人丹·弗兰尼根（Dan Flanigan）表示，“目前真正热门的是学生住房。过去10至15年间，高质量学生住房的质量和需求量显著提高。”

在高回报率的吸引下，投资者纷纷涌入学生住房市场。大部分投资者认为即使在经济低迷时期，学生住房在稳定学生数量和强大市场需求的支持下，也能够保值。

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欧睿信息咨询公司数据显示，2008至2018年间，美国大学的留学生数量增长近半，达到918000人。

世邦魏理仕资本市场学生住房主任贾克琳 ·菲茨（Jaclyn Fitts）表示，美国1/3的留学生来自中国。

他指出，“此外，中国中产阶级的壮大还会进一步推动美国大学中国留学生数量的增加。”

世邦魏理仕亚太全球资本市场执行主任世邦魏理仕亚太区全球资本市场执行主任萧以文（Yvonne Siew）表示，学生住房是热门的主权和养老基金选择。

新加坡政府投资公司去年以11亿美元收购了美国24处学生房产，共13666铺床位。

到达大学年龄的人口数量预计至少在2040年前还将持续增长，这一趋势确保了学生住房市场需求量的稳定增长。

萧以文指出，美国拥有全球200所顶尖大学，英国位列其后。

波士顿地区拥有哈佛大学，麻省理工学院，卫斯理学院，波士顿大学，东北大学，麻省大学，布兰迪斯大学等。图中这套波士顿3卧1卫的房产现正在居外网上出售，土地面积364平方米，房价约¥402万。
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尽管贸易战导致部分中国学生难以获得在美国学习的签证，但贸易战的整体影响并不大。

两个中国学生社团在微信上发文称，过去一年，约100名中国学生遇到了签证推迟的问题，导致其学业受到影响。

萧以文表示，“美国大学的排名及其代表的教育质量是学生选择在该国留学的动因。”

她还指出，因为学生居住区的居民主要是青少年，因此折扣力度通常比其他类型的房产要强。

她说道，“如果你在美国拥有一套房产，但人身在3万英里外的国家，你是无法真正了解当地的情况的”，并补充表示投资者应当选择可信的合作伙伴来开展这一业务。

第一太平戴维斯表示，美国的学生房产如果没有得到适当的管制将会存在极大风险。

第一太平戴维斯国际住宅房产部主管马克·艾略特（Mark Elliott）表示，“我们不会主动向客户推销学生住房。这类房产享有5%至9%或10%的高收益，但一旦进入市场就很难退出，难以转手。”

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

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SIV五百万澳洲投资移民资金解锁蓄势流向豪宅市场

188签证满四年后，移民可以选择申请永久居留权，一旦获取绿卡，他们的SIV投资也可解锁，不再受投资类别的限制。居外网首席执行官罗雪欣女士预计，解锁的部分资金将流入高端房地产市场，预计购买豪宅的富裕买家数量会上升。

被誉为“富豪签证”的投资移民SIV签证，自2012年问世以来，成为中国高资产、高净值人士想要快速移民澳洲的捷径，由于绝大多数申请者来自中国，又被看作是澳洲政府向中国高净值者抛出的橄榄枝。

澳洲的SIV签证，是在“企业创新与投资签证”类别下的一个签证，子类别为188。SIV要求申请人四年内在澳洲至少投资500万澳元于指定资产类别中，满足一定居留条件后，即可在四年时间内获得永居资格。

SIV始于2012年，在初期，SIV投资大部分都流入了联邦和州政府债券。2015年7月，联邦政府对SIV进行改革，要求500万澳元不得投资政府债券、住宅地产和非上市公司，只能投资于新规定的三个类别：合规投资产品组合（60%）、风投或PE（10%）、新上市公司（30%）。

188签证满四年后，移民可以选择申请永久居留权（绿卡），一旦获取绿卡，他们的SIV投资也可解锁，不再受投资类别的限制。即使中国政府已经对资本流出进行了限制，当地的投资仍有“转换”的可能。

据内政部的数据，从SIV诞生开始到2015年6月的约三年间，澳洲共批准了大约879个签证。此后2016、2017财年达到最高点，这两年分别批准了552个和405个SIV签证，到2018财年骤降至183个。

2019-2020年，将有数百个SIV签证满四年期限。中国的海外房地产网站居外网Juwai.com的首席执行官罗雪欣女士预计，解锁的部分资金将流入高端房地产市场，预计购买豪宅的富裕买家数量会上升。

“按照定义，这些买家非常富裕。为了获得澳大利亚的签证和居留权，他们足够富有，可以锁定500万澳元的严格规定投资，持续四到五年，”罗女士说。

Kay & Burton合伙人Jamie Mi表示，在墨尔本寻求购买高端房产的海外客户中，许多都是SIV签证持有者。她注意到有几位买家正在申请永久居留权，他们去年开始寻找房产，并预计今年会有更多这样的买家。因为很多中国买家认为今年买入很划算。

Jamie Mi推测客户“会把所有退出SIV投资的钱都用来购买商业地产或住宅”，并已准备好迎接业务繁忙的一年。

悉尼和墨尔本的高端房产目前行情看好。以悉尼为例，虽然悉尼整体住宅房市场跌势不止，但高端市场并不低迷。据Ponton Valuations的数据，2018年悉尼有超过100套房产的售价超过1000万澳元，数量比2017年增加了20％。

Kay & Burton在居外网上出售的墨尔本图拉克4卧4卫豪宅。这套私人单层西北向家庭住宅占地面积为1080平方米左右，配有游泳池和水疗中心，可为住户提供精致的体验，非凡的居住环境，以及在寸土寸金的图拉克地区难得一见的开阔空间。住宅北面的采光极佳，由杰克·梅洛（Jack Merlo）设计的私人花园美景在室内一览无余，无可挑剔的内部设计让正式起居区、家庭活动区和娱乐休闲区达到了完美的平衡。
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悉尼Sotheby’s国际地产公司董事总经理Michael Pallier说，有人退出500万SIV投资之后，可能会升级他们目前拥有的房产，但还没有看到买家这样做。相比于股票投资的不确定性，“如果他们升级到更昂贵的房产，我也不会惊讶”。

他还观察到，有许多已在澳洲入籍并定居的海外买家对房产的持续需求。

咨询公司Basis Point的董事总经理David Chin认为，准备成为澳洲永久居民的签证持有人会投资于房地产业的商机，例如房地产开发，“他们可能对非银行贷款机会感兴趣”。

本网早先曾报道，在四大银行收紧对开发商和投资者的贷款之后，非银信贷开始入局，并且在这一市场上的竞争愈发激烈。这些资本多来自高净值投资者和家族办公室。

David Chin说，商业人士还可以购买澳洲的葡萄园，并使用他们现有的中国分销网络销售更多的当地葡萄酒。

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来源：澳华财经在线
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