欧盟或将建立统一对外移民政策 严控投资移民

据欧联网援引意大利欧联通讯社报道,欧盟委员会日前就投资移民和国籍申请问题发布通告,要求欧盟各成员国审慎对待以投资方式换取居留,以及来自欧盟境外移民的入籍申请。

据报道,欧盟司法事务专员对欧盟个别国家开放投资移民、放宽境外移民入籍条件换取资金的做法表示担忧。并强调,欧盟委员会对“黄金护照”的经济发展模式甚表忧虑,并决定在秋季成员国领导人峰会上,就投资移民和境外移民入籍问题进行磋商,谋求制定欧盟统一的国籍和移民政策,全面禁止“金钱换护照”。

欧盟委员会要求欧盟各成员国审慎对待投资移民和国籍申请问题,点名批评以发放“黄金签证”着称的希腊等国

欧盟委员会指出,受欧债危机影响,近年来,欧洲成员国中的某些国家,为了缓解市场经济赢得外来资金,纷纷制定相关移民政策,以投资的方式吸引外来移民,或向欧盟以外国家的移民发放护照。此举尽管在短时间内取得了一定的经济效果,但从长远利益而言则弊端重重。

欧盟委员会在通报中直接批评了塞浦路斯马耳他希腊等国。认为上述有关国家向欧盟以外的投资者发放长期签证、居留和护照的做法,有违欧盟的统一纲领和政策。

欧盟官员表示,长期以来,就移民政策和国籍问题,欧盟尚未形成统一的政策和法令,移民和国籍事务原则上属于成员国中的内政,欧盟少有参与和干涉。但是,大量的欧盟境外投资移民涌入,难免为欧盟的安全带来一定威胁,使欧盟变相成为洗钱、不法分子和贪污腐败者的藏身之地和天堂。因此,欧盟很有必要改观各成员国移民政策自成一体的问题,建立统一的对外移民政策和法律。


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来源:中国新闻网
责编:Zoe Chan

纽约公寓楼资本化率开始上升

投资者已经不像以前那样乐意付高价来购买纽约公寓楼了。曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降,而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。

城市里的公寓楼依然有买主——相比去年同期,投资者今年上半年花费了更多的钱来购买公寓。而数笔金额庞大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合资企业以1.55亿美元收购布鲁克林的小星城(Starrett City)的那笔交易,正在推高销售额。随着利率上升,投资者已变得越来越谨慎。

纽约一家调查公司Real Capital Analytics(RCA)的高级副总裁Jim Costello说道:“没有人愿意支付最高的价格。” 

纽约公寓的价格失去了上涨的势头

资本化率上升

曼哈顿大部分地区,投资者为房地产支付的价格的上涨速度已经跟不上房租上涨的速度了。纽约一家商业房地产服务公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈顿96街南侧每套公寓的平均价格为79.8万美元(约549万元人民币)。相比去年70.9万美元(约488万元人民币)的水平,公寓的平均价格有所提升。

然而,根据Ariel Property Advisors的统计结果,2018上半年,公寓楼的平均资本化率已从去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率环境使得人们对资本化率的预期变得更高,从而对物业定价造成了一定的压力,”Ariel的总裁兼创始人Shimon Shkury说道。

市政府官员也开始向城市物业租赁法规的执行和监督投入了更多精力。这可能会打消潜在买家在租金管制建筑中提高租金的念头。

从总体上看,相对于曼哈顿的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常缓慢。RCA提供的曼哈顿公寓物业数据显示,2018年第二季度,投资者承担的资本化率为3.6%。相比一年以前,这项指标略有下降(去年为3.7%)。

纽约外围区域物业第二季度的资本化率稍有变化,现已跌至4.4%(去年同期为4.6%)。

大额交易推高投资金额

2018年上半年,纽约市的公寓销量有三分之一来自6笔交易,这6笔交易的交易额都超过了1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相较之下,去年同期只有一笔交易的销售总额超过1亿美元。

根据RCA的数据,2018上半年,投资者共花费了28亿美元来购置曼哈顿的公寓,相比去年的16亿美元出现了大幅上涨。但与2015和2016年上半年投资者所花费的40亿美元相比,这个数字算不上十分可观。

Costello说:“业主可能觉得自己的公寓楼还能以过往的价格出售,或者认为自己还能获得融资……他们没有积极行动的动力。”

投资者一反常态,开始花费更多钱在曼哈顿外行政区外购买公寓楼。2018年上半年,他们花费31亿美元在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗克斯购买公寓,而去年这些地区只售出了价值为20亿美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,这个数字分别为33亿和35亿美元,依然高于目前的水平。

布鲁克林区小星城出售

交易额占今年房地产交易总额(截至目前)将近三分之一的一笔大交易产生于外行政区。Brooksville和Rockpoint斥巨资购买了小星城,一个位于布鲁克林,面积辽阔,包含5881套公寓的经济适用型住宅建筑群。

自1974年以来,卖家Starrett City Associates一直拥有着这一片高大的棕褐色公寓楼。许多公寓的阳台都可以观赏到牙买加湾附近的景色。卖家还包括美国总统唐纳德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

这笔交易还包含一个附带条件:在未来几十年内,把公寓的价格维持在低收入的纽约居民可以负担的水平。小星城就第8节租金补贴签订的联邦合同将持续到2049年,并于2054年正式参与纽约州的Mitchell Lama计划,该计划专为中等收入家庭提供经济实惠的租赁和合作住房。

布鲁克林小星城(Starrett City)的一套经济型公寓正在居外网上出售。公寓位于二楼,包括社区停车区的停车位、2间大卧室、一间用餐厨房、一间起居室/餐厅组合、两间完整的浴室和一个阳台。房价仅为30.8万美元(约¥205万)。
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来源:National Real Estate Investor
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全球富翁涌至“避难”推高房价 新西兰的外国买家购房禁令进入倒计时

作者:夏洛特·格雷厄姆·麦克莱(Charlotte Graham McLay)

大批百万富翁纷纷赴新西兰购买豪华的末日避难所,致使当地购房者无房可买,且房价飙升,因此新西兰政府将出台相关禁令,禁止外国买主购买当地房产。

继科技业亿万富翁彼得·泰尔(Peter Thiel)——贝宝(Paypal)创始人兼脸书(Facebook)早期投资者,还有因性行为不当指控而丢掉工作,名声扫地的前NBC主持人马特·劳尔(Matt Lauer)等一大批富有的外籍人士在新西兰购置物业后,新西兰政府正准备采取严厉措施以阻挡这一趋势。

新西兰吸引了众多超级富豪在当地购下躲避世界末日的安全避难所。近年来,这已成为一种屡见不鲜的现象。领英(LinkedIn)联合创始人里德·霍夫曼(Reid Hoffman)去年在接受《纽约客》采访时说道:“在新西兰买房子已经是一件心照不宣的事。”延伸阅读居外看点:财富自由后,他们去新西兰寻找诗意生活

那些准备躲避世界末日的海外百万富翁显然十分青睐新西兰温和的气候、宽敞的空间和干净的水源,并把这里当成了理想的避难所——但政府已经忍无可忍

然而,以总理杰茜达·雅登(Jacinda Ardern)为首的新西兰中左翼政府指责这些末日准备者造成了重大住房危机,使新西兰的无家可归率达到了发达国家中的最高水平。

雅登女士所属的工党坚信,通过修改法律,禁止外国人购买该国大多数种类的住宅(修订法案预计将在本周的议会上获得通过)将有助于降低房价。再加上政府在十年内建造10万套经济适用房的计划,新西兰的划区和基础设施问题将得到妥善的解决,而境况不佳的建筑业也会有所提振。

更早之前草拟的禁购法案更为严格,而现在的版本已经有所放宽。根据最新提交的法案,外国购房者可以购买大型楼盘或高层大楼中的新公寓。该禁令禁止非当地居民购买现房,但根据自由贸易规定,澳大利亚和新加坡籍的买主将不受此禁令限制。

新西兰经济贸易和发展部部长兼这项法案的负责人大卫·帕克(David Parker)表示,这项禁令所涉及的内容并不只是房价。

“在这个财富不断集中的世界上,我们不希望海外小圈子里的富人因为能够开出更高的价钱,而赢取那些成功新西兰人与生俱来的权利。”他说道。

然而,一些经济学家及国际货币基金组织质疑这是否是新西兰的真实情况。6月份公布的官方数据显示,今年前3个月内转手的物业中,被外国买主买走的物业只占3.3%。

但新西兰最大的城市,也是国际人口统计组织(Demographia International)房价过高城市榜单上的常客——奥克兰的中部地区,外国买主购买的物业占比高达18.7%。在南岛(South Island)皇后镇,一个风景宜人的度假村,9.7%的物业转让给了外国购房者。

“但是各处的房价都在涨,”奥克兰咨询公司Sense Partners的住房经济学家Shamubeel Eaqub说道。

他也认为新法案可能会产生某种层叠效应,因为从最高端的豪宅市场中剔除外国购买者可以自上而下地释放出可出售的房产,“但这会引发一个问题:实施这项举措是否可以推动房价的大幅变动,”他说道。“我正在努力思考这个问题的答案。”

中国大陆居民是最常见的外国购房者,其次是来自澳大利亚、英国和中国香港的投资者。然而,自美国总统唐纳德·特朗普(Donald Trump)当选以来,越来越富有,喜欢在新西兰购买世界末日避难所的美国人常常登上国际头条新闻。

瓦纳卡湖上的阻尼湾(Damper Bay on Lake Wanaka),硅谷大亨彼得•泰尔在此拥有土地
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一家奥克兰房地产经纪公司的经纪人格雷厄姆·沃尔(Graham Wall)的客户包括文莱苏丹(Sultan of Brunei)人和泰尔先生——此人仅在新西兰居住了12天就获得了公民身份,这件事引发了许多争议。沃尔说,这项新法案让一些富有的外国客户感到不安。

“人们对此感到惊讶和困惑,因为以前新西兰非常欢迎他们,他们无法理解这种新的敌意从何而来,”他说道。

沃尔说,富裕的外国地主为新西兰人创造了成千上万个就业岗位,还有数十亿美元的旅游收入。他还补充道,这些外国人还会向当地学校和社区活动提供捐助。

许多富人购买的物业都位于或邻近风景如画的新西兰南岛皇后镇一带,而中产阶级人群几乎买不起那里的房产。

皇后镇的镇长不希望政府把外国买家拒之门外。吉姆·博尔特(Jim Boult)表示,如果高端房产的业主受到禁令的限制而无法向理想的买主出售物业,那么新西兰的“国际声誉”就会受到威胁。博尔特说,想抢夺皇后镇的经济适用住房的并不是外国买家,而是那些想购买度假别墅的新西兰富人和澳大利亚人——不管怎么样,他们都不会受到这条禁令的影响。

占据皇后镇山(Queenstown Hill)的绝佳位置,这块独特的1,907平方米地块可以容纳一座宏伟的山顶住宅,并已建有私人综合设施,包括温水游泳池、豪华水疗中心、桑拿蒸汽浴室和最先进的健身房。

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三月,该地区计划实施的一项社会住房计划失去了一位欧洲投资者——基础资本公司(Foundation Capital)的支持。这项即将实施的禁令使这家公司望而却步。该项目的房产信托基金已经获得银行贷款,住房建设目前在持续推进,但发言人朱莉·斯科特(Julie Scott)表示,现在的条款和条件“绝对不像离岸投资模式下的条款和条件那样富有吸引力”。她希望更为宽松的新法案可以重新激发投资者的兴趣,让他们回到新西兰。

一位来自中右翼国家党派的议员艾米·亚当斯(Amy Adams)表示,她听说,由于投资者对新法律持谨慎态度,某些住宅项目现已搁置。然而,负责该法案的部长大卫·帕克否定了新西兰似乎对外国投资持敌对态度的说法。

“人们都是基于收益率进行投资的,不会掺杂个人情绪,”帕克先生说。

他说新西兰依然是一个理想的投资目的地,并赞扬了新西兰所谓的“包容性”企业海外投资制度,还有处于高位的外国直接投资率。

今年早些时候,该法案还处于草拟阶段时,政府委员会收到的一些文件请求立法者将高净值个人(这些个人表示自己购买的房产价格可能远远超出新西兰人的平均价格 )剔除出此禁令的限制范围。

然而,贸易部长帕克先生称这些让超级富豪享受特殊待遇的建议让他感觉被“冒犯”了。

 

原文:英国电讯报
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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澳昆州房产交易法律指南(3)置业税务、(首次)补贴与印花税减免|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师)
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师)
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师)
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师)
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师)

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书(即书面文件)和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率,文件和交易类型不同,税率也会有所差别。如今,有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税,现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下:

关于缴纳时间,现房与期房也有所不同,如未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;如晚交印花税有特殊原因,可提出申请豁免或减免利息。

  • 如买的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
  • 如买的是现房,买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后,昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

  • 澳大利亚公民
  • 持有永久居留签证人士
  • 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016101日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着,如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件,就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后,海外买家除了需要支付正常的印花税外,还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例,取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%,则:

  • 一般印花税:×3.75%=22,500澳元
  • 附加印花税:×3%=18,000澳元
  • 总印花税额为:40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。州税局(State Revenue Office)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value)为基础进行土地税计算的,而此“土地价值

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税如下:

关于土地税豁免的更多信息,请参阅以下文章:

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同,澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下,昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大,主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业:

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理,旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造,申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同,最多可高达2万澳元。20171231日前签订交换的合同,昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后,或在物业建成拿到建成证明之后,即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下:

  1. 必须是澳洲永久居民或公民;
  2. 置业者年龄满18周岁;
  3. 不能以公司的名义购买;
  4. 置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产;
  5. 新房合同价值不超过750,000澳元;
  6. 必须在成交后12个月内提出申请;
  7. 至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月;
  8. 联名置业者中的任何人未曾申请过补贴;
  9. 联名置业者只可以申请一次,并仅限于一套物业;
  10. 如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用,而且从来没有住过此投资房,并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产,同样有申请资格。

2.2 自住(房屋)印花税减免

申请自住(房屋)印花税减免的主要要求如下:

  1. 置业者以个人名义购买;
  2. 置业者年龄满18周岁;
  3. 置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住;
  4. 置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租;
  5. 置业者必须是首次购买房屋,在世界上任何地方没有拥有过房产;
  6. 置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下:

2.3 自住(空地)印花税减免

申请自住(空地)印花税减免的主要要求如下:

  1. 置业者是首次购买空地,世界上的任何地方没有拥有过任何房产;
  2. 置业者购买的空地价格少于$400,000;
  3. 置业者年龄满18周岁;
  4. 置业者承诺在空地上建筑自己的自住房;
  5. 置业者承诺只会在空地上建一套房子;
  6. 购买时,空地上没有其他建筑物的存在;
  7. 置业者未曾申请过类似补贴;
  8. 置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住;
  9. 置业者必须自住满一年,且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下:

声明:

  • 《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:
    • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
    • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师
  • 《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


居外责编:Zoe Chan

 

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比迪拜更有钱的地方 对中国实行免签

在亚洲,有这么一个国家,与欧洲最富有的国家持平。在人潮都涌向了泰国、越南这些签证手续简单的落地签国家时,这个国家悄悄地对中国实行了免签

综合媒体7月13日报道,7月9日,中国国务院委员兼外交部长王毅与卡塔尔外交国务大臣穆莱基,分别代表两国政府在北京签署《中华人民共和国政府和卡塔尔国政府关于互免签证的协定》。

根据该协定,中国公民持有效的中国外交、公务、公务普通和普通护照在卡塔尔停留不超过30天,免办签证。

拟入境卡塔尔从事工作、定居、新闻报道等需该国主管部门事先批准的活动,应在入境前办妥有关手续。

中国与卡塔尔日前签署互免签证协定

协定将在双方完成各自国内法律程序后生效。生效前,双方公民持上述有关护照前往对方国家,仍需按现有规定办理签证。

有报道指,卡塔尔航空常年占据世界排名第一的航空公司,还连续两年获得“全球最佳商务舱”称号。商务舱和头等舱之间的通道处,设有吧台,头等舱设有餐厅、浴室等,就连座椅都镶有金边。

乘坐卡航可以直飞到卡塔尔首都多哈的中国城市有:北京、上海、广州、香港、重庆、成都、杭州等。

获五星评级的卡塔尔航空

卡塔尔位于亚洲,也属于中东地区,因为地理位置的原因,除了丰富的石油和天然气,什么都没有,一切都需要进口,包括淡水。都“败家”成这样了,却依旧以人均GDP 78,829.24美元排名世界第三。

卡塔尔政府不仅提供免费教育、免费医疗、就业保障,还发放各种补贴以及为老百姓的水电燃气买单。


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来源:多维新闻
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迪拜房主面临高涨的物业设备维护费

作者:GCP公司设备管理部门负责人 哈桑·阿拉丁(Hassan Alladin)

随着盛夏的到来,空调、水箱等设备的维护需求也随之而来。每年的这个时候,国内住房基础设施都无一例外地迎来压力最大的时期。

随着房产不断老化,不到位的日常维修工作便开始在这个时候有所体现,带来重重问题。为了省钱而在早期维护工作中偷工减料的后果现在开始找上门来了。

随着房产维护市场的不断完善成熟,迪拜房市从以投资为中心的租户主导型市场转向房主/住户型市场,这一转变过程中,维护市场的成熟也带来了一定的破坏性影响。

随着永久产权市场的出现,房产维护供应商以惊人的速度被取而代之,维修业出现了严重分散化。以往降低维护成本的惯用做法便成了权宜之计,这也主要是因为:1)由于房产处于全新状态,因此没有维护需求;2)由于预防性维护工作将减少整体收入,在以房产转售为主的市场尤其如是,因此没有受到应有的重视。

随着市场的成熟和房子的老化,房产维护的需求越来越大。前期建设条件参差不齐而导致后期建筑问题不断涌现,因此维护需求愈发迫切。

然而,面对分散的市场,由于维护行业的更新成本十分高,租户和房主都无法找到最有效的解决方法。通常情况下,他们无法找到一个月前负责其房子维护工作的人员。而随着新的、更大规模的市场参与者进入市场,他们将会发现,多达半数的开支都花了在解决此前维护公司不到位的工作所导致的问题上,这令他们对房主/住户型市场感到失望。

这一现象引发了普遍了幻灭感,而解决方式往往是按兵不动。同时,在如今技术化解决方式享有高成本效应而成为主要应对策略的背景下,这一问题却主要仍以人工方式来解决。

房产维护市场的现状与整体房市的现状相似。在高端市场上,大量的供应商推出定制服务以迎合富有买家的需求;而在低端市场上,最低服务标准的下限不断降低,以达到成本的最小化。因此,在这些低端住宅区,房产的老化失修问题十分明显。

而中端市场的终端用户逐渐成为主流,这一细分市场的供需差距最大,维护供应商仍尚待提供具备高成本效益的整体解决方案。

如果能够提供技术支持,情况将大大改善。净水器、空调、空气质量、火灾探测、摄像系统等设备都可以通过手机远程监控。这不仅能够有效节省能源,还能够提醒房主和住户及时维护维修设施。

房主有责任确保按时维护房产设施。在不断推出新房产的房市中,房主虽然可以侥幸避免承担几年的维护投入,但历史经验表明,即使在迪拜,该投入的成本最终还是要投入的,否则房产的再售价值就会大打折扣。

随着市场竞争越来越激烈,加强预防性维护工作越来越有必要。

居外精选阿联酋迪拜房源:精英住宅(Elite Residence)

精英住宅(Elite Residence )大厦位于迪拜码头(Dubai Marina)的中心,距离许多景点仅有几步之遥。

您可以步行前往著名的码头步行街(Marina Walk)、海滩、朱美拉海滩住宅区步行街/海滩(JBR Walk/Beach)、地铁站、渡船站、公交站、迪拜码头的购物商场、超市零售商店以及数百家餐馆、咖啡馆和酒吧。

92层高的塔楼高层顶楼公寓,维护良好,为寻求舒适和奢华的住户提供带有度假式便利设施的现代化公寓!点击查看房源信息


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来源:Gulf News
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德国社会福利梦寐以求 买环保房产送德国移民

一说到德国,大家就想到高精尖

是的,德国是一个高度发达的国家,欧洲最大经济体。世界一流的教育水准,从小学到大学,免费的公立教育,大家都知道去德国留学的含金量是非常高的,最知名的高等院校包括慕尼黑大学、亚琛工业大学以及科隆大学等等。德国的社会保障制度堪称“从出生到坟墓”的完美,从生育、儿童、教育、工作福利补助到医疗、养老保险一应俱全,国民具有极高的生活水平。

德国的福利
德国的生育福利
德国的儿童福利
德国的教育
德国的雇员福利
德国的医疗福利
德国的养老福利

今天居外推荐的项目位于德国西部的北莱茵-威斯特法伦州(Nordrhein-westfalen),是德国人口最多的州,也是德国经济最发达的州,亚琛工业大学(是全世界最负盛名的理工科大学之一)和科隆大学都在这个州。这个项目就坐落在该州的迪伦(Dueren)地区的迪伦市中心,距离科隆只有半小时车程,到法兰克福的火车也才一个半小时。

迪伦是一个颇具德国特色的安静城市。位于德国北威州西部,隶属于科隆行政区,距离杜塞尔多夫约40公里,科隆约20公里。迪伦人口约27万。整个迪伦共有21所学校,其中14所学校设有国际班。

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责编:Zoe Chan

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外国买家购新加坡豪宅 上半年比率上扬占38%

本地豪宅市场的外国买家比率今年上半年上扬,钟情乌节路等地区的印度尼西亚买家比率也增加。

不过,随着新一轮房地产降温措施在下半年开始发挥效应,有分析师预测外国买家将遭受最大冲击,豪宅市场下半年销量将大跌高达四成。

根据高纬环球(Cushman & Wakefield)提供数据显示,今年上半年共有224个豪华公寓单位成交,其中,外国买家(包括公司)占38%,高于比去年的32%。

反观同时期本地豪宅买家所占比率却下跌6个百分点,报38%。至于新加坡永久居民买家大致维持在24%水平。

高纬环球对豪宅的定义是屋价至少400万元,面积至少2000平方英尺的非有地私宅。

高纬环球研究部高级总监李敏雯指出,外国买家向来是本地豪宅市场的最大支撑力量,2011年占豪宅交易的一半左右,不过2013年外国买家须支付额外买方印花税(ABSD)增至15%后,占比随之滑落,去年只达三分之一。

虽然今年上半年外国买家的豪宅交易比率有所增加。李敏雯认为,今年7月新一轮降温措施,外国买家的额外买方印花税增至20%,预料会重挫他们的购买情绪。她说:“很多外国买家过去几年都在观望本地豪宅市场,等着良机进场。措施推出后,他们可能又会继续采取观望态度了。”

由于外国买家需求下跌,她估计下半年豪宅销售会下跌三四成。

莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳有相似看法。他说:“外国买家流动性一般较强,如果他们觉得这里印花税过高,他们就可能选择在其他国家置业。”

根据莱坊整理数据,外国买家主要以中国、马来西亚、印度和印尼为主。高居榜首的是中国买家,近几年占比一直维持在30%左右水平。

值得一提的是,中国买家购买豪宅有增加趋势。例如2009年,他们购买的私宅单位中,只有2%是总值超过500万元,去年增至4.4%。

本地买房印花税率与其他大城市相差不远

李乃佳也指出,今年上半年印尼买家购买177个私宅单位,比去年多4.1%,这又以乌节路等黄金地区豪宅为主。

然而,利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪指出,本地买房印花税率其实跟一些大城市相差不远。

例如,中国香港的外国买家须交付的税率可达30%;伦敦的外国买家则须支付12%至15%的印花税,外加每年3500英镑(6130新元)税款。

加拿大温哥华去年也把外国买家的印花税从15%增至20%,另外超过300万加元(315万新元)房子转手时,也须支付额外5%的转让税。

梁文豪说:“外国买家在选择房地产投资地点时,除了考虑价格和税率,往往也考虑地缘政治稳定性和汇率走势等其他因素。”

世邦魏理仕研究部主管沈振伦是另一个对豪宅市场持较乐观态度的分析师。

他说:“新加坡始终是具吸引力的居住城市。处于优越地点和被视为物有所值的豪宅项目,依然会让买家趋之若鹜。

长期而言,沈振伦认为,一些豪宅项目仍可带来客观投资回报。

世邦魏理仕最新豪宅市场报告显示,上半年共有232个位于核心中央区,总值至少500万元的豪华公寓成交,比去年同期高出36%。它们的平均尺价为2798元,也比去年同期高出14%。其中,尺价最高单位来自银峰(New Futura),高达4630元。

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另一方面,戴玉祥产业执行总裁高春华指出,外国买家选择在新加坡置业,不仅是为了投资,有时也包括提供孩子安定学习环境等因素。

她说:“降温措施或许会‘吓走’一些外国买家。但我相信,新加坡凭借宜居环境、良好教育条件和完善基础设施等长远优势,始终能吸引这些买家回流。”

 


来源:联合早报

责编:Zoe Chan

中国香港按揭利率提高 为5年来最大升幅

北京时间8月9日彭博称,中国香港住房贷款利率创5年以来最大升幅,全球资金成本上升促使市场愈加猜测当地银行最终将不得不追随美联储脚步。

据周三晚间的电邮声明,汇丰控股、中银香港和渣打将从下周一(8月13日)开始提高香港银行间利率挂钩按揭贷款利率上限至2.35%,以最优惠利率为基准按揭利率将提高至2.25%。

中原按揭的数据显示,与最优惠贷款利率挂钩的按揭利率目前定价为2.15%。这意味着该利率的上调幅度为10个基点。数据显示,上次出现这样调升幅度是在2013年3月。

自2016年以来,抵押贷款行业俨然是一个战场,因为居住单位价格升至纪录水平,而银行将利率维持低点以吸引客户。不过,借款人现在开始消化利率上升,因为市场都猜测香港的大型银行将开始追随美联储步伐提高利率。

1个月期港元Hibor今年以来已上升16个基点,周三触及1.35%。6月,该利率触及2008年10月以来最高水平2.125%。


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来源:新浪财经

责编:Zoe Chan

印尼总统维多多让雅加达捷运驶入正轨 有望明年3月底通车

日本和印度尼西亚的承包商花费五年时间,不惜在已经十分拥堵的城市引发交通混乱并花费15亿美元(约102.3亿元人民币)巨资后,终于看到了雅加达开创性的捷运(MRT)系统第一期工程完工的曙光。

绝大多数人,尤其是雅加达捷运项目负责人William Sabandar根本不需要别人提醒也能牢牢记住捷运开始运营的时间:2019年3月31日——立法和总统选举前27天。在这次竞选当中,所谓的“基础设施总统”佐科·维多多(Joko Widodo)将争取连任。

自2016年10月地面工程由于土地收购问题而处于停滞状态,而Sabandar开始负责该项目以来,维多多已经进行了六次现场视察。每次视察期间,总统都会提出同样的问题:“工程赶上进度了吗?”

印度尼西亚总统佐科·维多多(Joko Widodo)在2017年2月23日视察雅加达的大众捷运(MRT)项目。

实际上,捷运工程的进度大幅落后。在全亚洲没有现代化轨道旅客捷运系统的城市当中,雅加达是规模最大的一个。根据专家预测,除非通勤者愿意放弃使用汽车和摩托车,转而乘坐公共交通工具,否则到2020年,雅加达将出现全面拥堵。

雅加达市区内已经容纳了1000万名居民,但雅加达南部的茂物(Bogor),东部的勿加泗(Bekasi)和西部的唐格朗(Tangerang )还有广阔的住宅区,每天有400万人要从这些地方出发,前往雅加达市区上班。

捷运路线以莱巴布鲁斯(Lebak Bulus)南郊27公里长的走廊为起点,一路延伸到雅加达市中心的印度尼西亚酒店(Hotel Indonesia)环线,止于雅加达北部历史悠久的科塔(Kota)区。2030年完工后,捷运网络沿线覆盖的路程将达到108公里。

遗憾的是,曾经矗立在雅加达繁忙的主干道——苏迪曼大道(Jalan Sudirman)两旁的高大树木早已被砍倒,而这是“严爱之城”为了完成400年历史上最大的基础设施所必须付出的代价。

2018年6月7日,记者在雅加达捷运建设工程的隧道里看到了工程师和工人。在雅加达交通繁忙的街道下方,一条捷运隧道可能是缓解该市严重交通僵局的关键因素。

此外,长度为230公里的雅加达捷运公交车(Transjakarta Busway)网络,还有运输量达到50万,价值60亿美元(约409.2亿元人民币),最终长度为41公里的轻轨(LRT)系统将把市中心与偏远的茂物、勿加泗和德波克(Depok)连接起来。

如果没有1997至1998年爆发的金融危机,印度尼西亚也不必花费大量时间来恢复经济实力,那这项计划的进度本可以大大加快。缓慢的经济增长意味着该市不可能在没有获得高额国家补贴的情况下运营捷运系统。

那时还在担任雅加达市长的维多多花费了颇长的一段时间来决定是否要在2012大选后继续进行这个项目。由于当时政府已经开始为雅加达捷运公交车网络支付一年2530亿卢比(1.2亿元人民币)的补贴,他担心捷运将会造成过多的负担。

但他必须做出决策。该项目的融资机构——日本国际协力机构(JICA)承诺为两期南北工程提供24亿美元(约163.7亿元人民币)的优惠贷款,还款期限长达40年,而年利率仅为1%。

起初,雅加达政府需承担58%的债务,但在维多多执政的两年时间里,他慢慢地把这一比例降到了51%,而中央政府同意承担其余的债务。

2017年11月9日,工人们在雅加达的一个地铁施工工地上忙碌着。

当Sabandar介入时,捷运项目正面临危机,且施工进度严重落后。尽管印尼2012年颁布的《物权法》对征收权做出了新规定,但有三个地面站点周围土地的所有者们仍坚持要求政府以高于当时市场水平(每平方米2500万卢比,约11838元人民币)的价格来征收土地。

身为一名交通工程师和在新西兰受过教育的地理学博士,且曾负责苏门答腊(Sumatra)西部,受地震破坏的尼亚斯岛(Nias)建设工作的Sabandar挺身而出,应对挑战。在那之前,2004年海啸侵袭印尼后,他还在亚齐(Aceh)和尼亚斯修复重建机构负责人Kuntoro Mangkusubroto组建的优秀团队效过力。

Sabandar用了两个月时间,把所有的利益相关者联合起来,终于攻破了最后16个钉子户的防线。这些钉子户一开始要价高达每平方米1亿卢比(约合47350元人民币),最终他们做出了让步,同意以每平方米3000万到3300万卢比(约为14205至15626元人民币)的价格出让土地。

2017年初,心情焦虑不安的维多多视察了该项目,这位心情愉悦的捷运项目主管向他汇报:任务已圆满完成。但是,自从这项工作完成以来,压力始终存在着。“这已经成为了一个政治目标,”他说。

由于涉及建设、持有和维护新交通网络,雅加达捷运系统被划分为一个归地方政府所有的实体,且政府允许其负责人在寻找替代融资时保有一定的灵活性——这是国有企业无法获得的特权。

工人在捷运系统的地下工地,摄于2018年7月。

基于距离定价的票价预计只能填补40%的运营成本。其余部分将由以公共交通为导向的开发项目(TOD),南北走廊及其沿线21个车站的电子广告和其他商业活动来覆盖。

工程的大部分重点将放在都库阿塔斯(Dukuh Atas)中心区域。根据建设规划,该区将成为郊区铁路、轻轨、南北捷运走廊,还有以巴拉拉查(Balaraja)西侧为起点,一直延伸到西卡朗东部(Cikarang),绵延87公里的待建东西向列车线路交汇的综合性枢纽。

南北捷运的二期工程耗资20亿美元(约136.4亿元人民币),其八个地下车站将需要另外五年的建设时间,这主要是因为北侧的地下水位较高,而且下方还有河流经过。

与此同时,政府还将开展耗资39亿美元(约266亿元人民币),长度为27公里的东西线中段工程。建成后,该线路将跨越从甘邦岸(Kambangan)到Ujung Menteng这两个雅加达城市边界。整个捷运网络达到盈亏平衡预计需要25年。

都库阿塔斯开发项目覆盖范围的初始半径为700米,预计将于今年末开始动工。最终在城市一分为二的玛琅河(Malang River)两侧将建起高层办公大楼,地下购物区和公园绿地。

捷运项目最初的目标是每天运送乘客17.34万人次,还存在着3万人次的缺口。谁也猜不到捷运系统要用多少时间才能改变雅加达混乱的交通状况。但是,如果参考曼谷建设空中列车的早期经验,这个目标决不能一蹴而就。

2016年2月4日,雅加达一个正在施工的立交桥(背景)附近,汽车司机在通勤过程中遇到了交通拥堵。

以雅加达捷运公交车网络为例。假设乘载客摩托车(ojek)去最近车站的成本为每天7000卢比(约3.3元人民币),乘坐捷运的来回车票,而且到站后可能还要再搭乘一次摩托车,每位雅加达通勤人员每月平均交通费为20万卢比(94.7元人民币)。

另外还要考虑到新增的1000辆新摩托车的定金,而且这些摩托车会加入到雅加达街道上的车流中,加剧交通堵塞。在某些方面,由于公共交通工具的便利性,它们在缓解交通堵塞方面可能会造成比汽车更大的挑战。

尽管鼓励驾车者乘坐公共交通工具意味着捷运全长都将计入市中心电子道路收费(ERP)范围,且停车费也会相应提高,雅加达市长Anies Baswedan至今仍拒绝发布禁止在雅加达市中心的主干道上使用摩托车的禁令。

这形成了一个重大的障碍,但它很快就会被消除。人们普遍认为Baswedan现在是总统候选人Prabowo Subianto参加2019年竞选的搭档,而更加务实的商界人士Sandiaga Uno将接手他的工作。

下个月在雅加达举办的亚运会上,捷运工程将继续进行,而且建筑工人们正沿着雅加达主要商业道路——苏迪曼大道铺设宽阔的人行道。这是令人印象深刻的“高档化”项目的一项举措。

在雅加达这样一个通常将行人视为二等公民的城市里,这是一项令人震惊的创新。但在接下来的几个月里,城市执法人员的工作量将大幅增加:他们将要驱赶那些不肯离去的食品摊贩,并确保乘坐摩托车者不把人行道当成额外的车道。


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来源:Asia Times
翻译:LPS

责编:Zoe Chan