ZoeChan – Page 330

錢轉不出來中國人投資移民受阻 | 美國

美國投資移民簽證政策EB-5上周再度延期，立法者正在討論這項政策的改革方案，預計新政策於今年9月30日前出台。有華裔地區中心表示，雖然EB-5仍然是中國富人喜歡的移民方式，但是由於現在的外彙管制政策，中國投資人的比例正在下降。

5月5日，美國國會延長了爭議已久的EB-5投資簽證計劃，下一個過期日為2017年9月30日。經過了兩年的重新審核的努力，有消息說，今年或真要動手改革了。

目前獲得EB-5投資移民的條件是：如果你投資50萬美元以及創造十個就業機會，全家就可以獲得美國的長期居住權（綠卡），綠卡滿5年後可申請美國國籍。美國移民局一直要求把對目標就業地區（Targeted Employment Areas，簡稱TEA）的投資額度提高到135萬美元；非TEA地區投資漲到180萬美元。地產界和立法者們則建議是80萬和100萬美元。

“估計EB-5的最低投資要漲到100萬美元。”擁有自己EB-5地區中心的紐約華裔酒店大王林建中對記者說。

“50萬美元對於受外彙管制的中國投資人來說需要2至3個月轉出錢來，如果漲限額的話，需要的時間會更長。”DLA Piper全球法律公司合伙人Lynn Cadwalader對《國家地產投資者》雜志說。

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另外，美國對投資移民門檻的抬高也會在國際上失去吸金競爭力。根據Lynn Cadwalader的意見，現在移民局對EB-5簽證排期長達7年，“其他國家的類似EB-5類型的簽證正在變得更具吸引力，因為他們大多數是給錢就行。沒有創造就業的要求。”

林建中說，對於想到美國投資的中國投資者來說，最關鍵的是看項目。“我們以前項目都批得很順利，到現在為止我們手頭的現有項目，不管是新建的酒店還是改建的，也都通過審批了。這個因素對投資者的選擇起到很大作用。”他說。

中國人喜歡政府參與的大項目，所以地產界認為，EB-5改革重點是利用“公私合作”（Public Private Partnerships，簡稱PPP）的方式。“從我們訪問亞洲投資人的經驗來看，當他們看到政府介入的時候，他們認為是個保障。”一家長期利用EB-5投資的硅谷金融公司NES Financial的CEO對上述媒體表示。“如果你真想拉動對農村地區的投資的話，PPP對TEA地區更有效。”

雖然中國投資人對EB-5的申請仍然很踊躍，但是鑒於目前政府嚴苛的外彙管制，成功投資的中國人比例比以前有所下降。

“我們中心的中國人比例從以前的90%降到了70%多。”林建中說。“另外的國家比如印度和巴西的投資比例漲上來了。”

除了最基本的最小投資額之外，對EB-5簽證的審查制度、目標就業地區的劃分以及移民局審批EB-5簽證的效率都將是立法者討論的重點內容。

目前，已有2.2萬人正在排隊申請EB-5投資移民簽證；全美有1,277個活躍的辦理EB-5簽證的地區中心，其中紐約州有101個。

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美國移民數量最多的20個大城市紐約居首 | 美國

皮尤研究中心最新研究顯示，亞洲移民比例今年在增加，預計到2055年，亞裔將會成為美國最大移民群體。

皮尤研究中心（Pew Research Center）周三（5月3日）發表的最新研究顯示，亞洲移民比例今年在增加，預計到2055年，亞裔將會成為美國最大移民群體。大多數移民分布在20個大城市。紐約、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。

皮尤研究中心的這項研究主要是基於1960年至2015年的移民數據。研究報告顯示，美國是全球擁有移民最多的國家。2015年的移民人數超過4320萬，占當年全球移民總數的五分之一。

美國的移民數量自1970年以來大增，1970年的移民數量占美國人口的4.7%，而到了2015年，移民人口占美國人口的13.4%，幾乎是1970年的3倍。

移民集中在三個州20個城市

全美的4320萬移民中，大約有一半（46%）的移民生活在三個州：加利福尼亞州（25%）、德克薩斯州（11%）和紐約州（10%）。加利福尼亞州是2015年擁有移民人口數量最多的州，為1070萬。德克薩斯州及紐約州各自有大約450萬移民。

根據區域來看，總計大約有三分之二的移民住在美國的西部（35%）及南部（33%）。大約五分之一的移民在東北地區（21%），還有超過十分之一的移民居住在中西部地區（11%）。

根據2015年的數據，大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。其余移民較多的城市為舊金山、芝加哥、休斯頓、華盛頓、西雅圖、聖荷西、聖地牙哥、拉斯維加斯、河濱市、鳳凰城、達拉斯沃思堡、奧蘭多、亞特蘭大、底特律、費城、波士頓、沙加緬度。

這20個城市擁有2790萬移民，占全美移民總數的65%。大多數未經批准的移民也生活在這些地區。

根據2015年的數據，大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。圖為去年9月在紐約的入籍儀式。

移民來自哪些國家？

2015年的數據顯示，墨西哥是美國移民人口最大的來源國，有1160萬墨西哥移民，占移民總數的27%；占據第二位的中國移民，為270萬，占移民總數的6%，排名第三的是印度移民，為240萬（5.5%），第四是菲律賓，為200萬（5%）。如果按照地區來看，南亞和東亞的移民占移民總數的27%，和墨西哥移民的比例持平。

新移民的來源

近年來，新移民的來源在發生變化，從傳統上的墨西哥國家逐漸轉到亞洲國家。根據皮尤研究中心，每年大約有100萬新移民到達美國，2015年來美的新移民最多的國家是印度（11萬），其次是墨西哥（10.9萬），中國（9萬）以及加拿大（3.5萬）。

自2010年以來，每年來美的亞裔移民已經超過西班牙裔。自經濟大衰退以來，來自拉丁美洲特別是墨西哥的移民人數放緩。

預計到2055年，亞洲人將會成為美國最大的移民群體，超過西班牙裔。皮尤研究中心估計，到2065年，亞裔移民將會占據所有移民的38%，西班牙裔占31%。

移民的受教育程度如何？

總的說來，移民的教育水平要比美國出生的人口低。但如果按照移民來源來看，情況則大不相同。墨西哥和中美洲的移民完成高中畢業的比例遠遠低於美國出生的公民。

但在另一方面，來自南亞和東亞、歐洲、加拿大、中東等地區的移民要比美國出生的居民獲得學士學位及更高學歷的比例更大。其中，來自南亞和東亞的移民獲得高等學位的比例最高，為51%。

此外，總部位於美國的全球知名求職搜索網站Indeed.com的報告顯示，近年來美的新移民與早期移民相比，在教育程度和職業類型上都有很大不同。從教育程度上來看，Indeed發現，非常明顯的是，近年來的新移民比早期移民受教育程度高，有更多人持有學士學位。從職業類型來看，與早期移民相比，新移民從事的工作更多是在科學、技術領域。

移民人口是否在增長？

展望未來，如果目前的移民趨勢持續下去的話，到2065年，美國人口增長的88%都可以由來美的移民及其子孫後代來承擔。

研究還發現，除了新來移民外，移民家庭中在美國出生的孩子也將是促使美國人口增長的重要因素。從2015年的統計結果看，移民婦女生孩子的比率（7.4%）要比美國出生的婦女生孩子的比率高（5.8%）。

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加拿大房市黑天鵝來襲 | 加拿大

2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊，不只是美國房市重挫，更帶來全球金融市場大災難。相隔9年，華人很喜歡投資房地產的加拿大，開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司，近期遭存款戶大幅提領資金，出現資金周轉風險，是否會演變成加拿大版次貸風暴，後續發展值得注意。

中國資金大量流入加拿大房市

加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷，但因為較開放的移民政策，吸引不少華人移居加拿大，也帶動房地產市場成長。早期吸引不少中國台灣、中國香港民眾移民，近年則吸引中國大陸新富階級移民，華人眾多的溫哥華，房地產市場非常火熱。

根據統計自2010年到2015年，有900多億美元中國資金流入加拿大房地產，至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有，全加拿大房地產外資占比也有19%。

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對外國人課重稅，房市降溫

資金流入持續推升房價大漲，去年更來到高峰。根據加拿大央行統計，2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%，多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱，讓卑詩省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅，此外，若賣房獲利50%也要課稅，希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果，2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。

根據今年1月的統計，加拿大房價雖仍呈現持平狀態，但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下，房屋貸款審核也更為嚴格，房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是，當時美國利率從低檔快速調升，基本利率已調高到5.25%，民眾繳不起房貸，因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位，並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升，也將對房市帶來衝擊。

房貸公司面臨流動風險

加拿大房市泡沫的擔心，已經在市場上喊了好幾年，但至目前為止，房市仍未出現大幅逆轉。不過，4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣，作為緊急流動准備，此舉讓該公司股價單日暴跌65%，並引起其他同類房貸公司股價重挫。

這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶，再將資金轉作房貸貸放，但4月份出現存款大額流失現像，因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌，產生類似擠兌現像，帶來惡性循環。

Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司，他面臨的資金周轉風險，究竟只是單一事件，還是可能進一步引發其他房貸公司風險，仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金，是否也預見到房市危機？

小心蝴蝶效應，提高警覺

回顧美國2008年的房市危機，第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產，之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家，若沒有透過層層金融商品轉包，不一定會轉嫁風險給全世界。同時，也有金融業者表示，該公司占加拿大房貸市場規模僅1%，且加拿大金融體系穩定、體質好，發生系統性風險機率不高。

不過，從Home Capital Group事件看來，房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關系，是否會引發蝴蝶效應，值得密切注意了。

（據好房網）

最熱新興房產投資地——越南

2017年，人民幣貶值與海外置產配置依然是國內投資者熱衷的話題。隨著越來越多人加入海外投資者的行列，更多房產新興市場也隨之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外網收到越南房產問詢較2015年上升10倍以上，漲勢十分驚人。在2016年問詢房產的潛在買家中，超過八成打算為投資而買房，而胡志明是最受關注的投資地點。

如此強烈的需求增長並非偶然。2016年，越南經濟同比增長約6.2%，勢頭十分強勁。雖然增幅略低於6.7%的政府預期，但在2016年充滿不穩定因素的國際市場環境中仍屬難得。放眼整個東南亞，當下經濟增幅能與越南媲美的也只有柬埔寨。值得關注的是，盡管整體增長略低於預期，越南制造業與服務業卻表現喜人。得益於境外投資的增加，制造業同比增長11.9%；而隨著越南零售與旅游行業的巨大潛力逐漸被挖掘，整個服務業已經占據越南經濟總量的40.9%。截止2016年底，越南吸引了約240億美元的境外直接投資，同比增長7.1%，韓國、日本與新加坡的投資額列前三。中國則在2017年1月趕超新加坡，成為越南第三大境外投資來源。國際旅游業方面，2016年越南境外游客到達數量同比增長26%，超過1000萬人。來自中國與韓國的游客數量分別同比增長51.4%與38.7%。2017年，更寬松的簽證政策與便捷的電子簽證預計將進一步推動海外游客數量的顯著增長。物價方面，越南整體CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增長幅度為4.7%，其中醫療服務與產品價格在當月同比漲幅度超過77%。住房與建築材料價格12月同比增長2.5%，自2015年12月來持續呈現上漲趨勢。2017年，全球經濟穩定繼續受到多方挑戰，不過越南發展的基本面良好，本地就業市場與物價增長勢頭強勁，預計將延續2016年良好的發展勢頭。

越南主要投資城市是最大城市胡志明與首都河內。胡志明舊稱西貢，是越南的經濟中心，貢獻約全國近五分之一的經濟總量。服務業，工業與建築業均是胡志明的支柱產業，高科技產業、港口與旅游業也為其經濟發展發揮著越來越大的作用。擁有完善的基礎設施與友好的招商政策，越南的海外投資也大多集中於此。胡志明的住宅類投資選擇主要有公寓與別墅。

從上表中，我們不難發現胡志明公寓市場整體供需關系較平衡，市場活動集中在中低端公寓；別墅市場則略微偏向買家市場，不過由於別墅市場流動性較低、供求匹配的困難性較大，數字上的輕微供大於求在現實中往往並不會體現在房價上。胡志明住宅市場要價變化證明了這一觀點。無論是新房還是二手房，別墅要價增幅均高於公寓，尤其是22萬至44萬美元這一區間的別要價增幅明顯。從不同的市場區間來看，公寓二手房要價增幅略高於新房，而新房別墅的要價則顯著高於二手房。從要價增幅來看，目前在胡志明投資別墅新房與中低端公寓較為明智。

越南首都河內是越南第二大城市，也是越南歷史上最重要的一座城市。充滿著藝術與人文氣息，河內是越南人類發展指數最高的城市。河內在近些年發展迅速，是即胡志明之後吸引海外投資第二多的越南城市。主要產業包括工業與貿易。經濟的迅速發展也進一步推動了河內基礎設施的改善。同胡志明一樣，河內的房地產在近些年增速迅猛。

2016年4季度河內公寓新房要價連續第11個季度上漲，平均季度增幅1.6%。其中，中端公寓要價增長最快，環比上漲2.3%，個別項目增幅可達到4%-6%。受到高端公寓增幅減緩的影響，二手房市場要價增幅整體減速，環比增幅下降。整體來看，中低端新房的供求形勢最為健康，在新的一年有望繼續保持高增幅。

需要注意的是，對於不在越南生活工作的外國人來說，想要通過貸款在越南購買房產並不那麼容易。由於越南不具備發達國家成熟的貸款體系，要在越南獲得住房貸款需要購房人（或機構）在越南本土有一定的財政信用記錄。這也就意味著大部分的海外投資者必須選擇全款購房。人民幣在今年對越南盾有一定的彙率優勢。2017年2月份，1人民幣大約可兌換3300越南盾，雖然較2015年3500越南盾的峰值有所下降，但較10年前仍增值60%，處於歷史高點。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國近半數無房者希望未來5年內買房 | 美國

美國民調機構蓋洛普5月8日發布的民調結果顯示，美國無房者中49％的人希望在5年內買房安家，另有20％的人希望在未來10年內買房。此外，約五分之一有房者打算在未來5年內出售房屋。

根據民調結果，今後5年至10年內，美國購房大軍主力以中青年為主。55歲及以上年齡的無房者中，大多數沒有在未來幾年購置房產的計劃；但35歲至54歲人群中，58％的人期望在未來5年內買房；18歲至34歲人群裡，52％的人打算在5年內買房，另有31％的人打算在10年裡買房。

在美國有房者中，64％的人表示不考慮在未來5年至10年內出售房屋，考慮在未來511年內售房者占20％，另有13％考慮在未來10年裡售房。這些數據與4年前的蓋洛普民調結果相近。

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民調結果顯示，美國無房者中49％的人希望在5年內買房安家，另有20％的人希望在未來10年內買房

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美國人賣房原因多種多樣，最常見的是生活環境發生重要變化，如找到新工作、生兒育女或子女成年後搬出去自住。

比較特別的是，計劃在未來10年內賣房的美國人中，期望換購空間更大或更昂貴住宅者僅占約三成，近一半人打算換購面積較小或更便宜的住宅。還有13％的人打算售房後租房居住，這些數據與4年前基本一致。

總體上，有售房意向的美國人中，年齡越大越趨向於換購更小、更便宜的房屋。分析人士推測，這或許與美國有房者須每年繳納房地產稅有關，有房者年齡越大，越可能更多考慮節約支出和養老問題。

蓋洛普民調專家傑弗裡·瓊斯認為，與2008年金融危機前相比，美國房地產市場在很大程度上已經恢復，在可預見的未來將保持強勁勢頭，未來或出現供不應求現像，某些地方房市還可能過熱。不過，如果房價超過多數美國人可承受水平，許多人買房安家的計劃將會落空。

這一調查結果是蓋洛普公司於今年3月9日至29日在全美範圍內隨機抽樣電話調查得來的，針對不同問題的抽樣調查數量各不相同。

（據新華社）

研究：UIUC附近是學生買房熱點 | 美國

Realtor.com研究表明，伊利諾大學厄班納——香檳分校（UIUC）是學生買房的熱點區域。研究說，這個區域學生買房比租房便宜，屬於美國第十大買房值的大學城。

美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）下屬的Realtor.com進行研究發現，UIUC附近3臥2浴房價中位值略高過14萬9千美元，如果首付20%，30年的按揭，房主每月支付$875養房，而當地同類房子的月租金是$956。可見，在UIUC一帶，買房比租房劃算。

UIUC附近買房的另一大優勢是，那裡的房價沒有明顯上漲，一套獨立屋的均價是$157,450，只比2016年增長2.9%，而2016年比2015年只增長3.4%。這說明，房價仍有漲價空間，房主在幾年後出售時不會虧。

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Realtor.com研究發現，巴爾的摩的約翰‧霍普金斯大學（John Hopkins University）是最值得買房的大學城，那裡養房費用是$775/月，遠低於月租金$1443。

其次是印第安納州South Bend的聖母大學（Notre Dame University），養房$470/月，租金$856/月。其後是普渡大學（Purdue University）、密西根州立大學（Michigan State University）、賓州大學（University of Pennsylvania）、馬裡蘭大學（University at Maryland at College Park）、俄亥俄州的凱斯西儲大學（Case Western Reserve University）、賓州的斯沃斯莫爾學院（Swarthmore College）、及密爾沃基的馬凱特大學（Marquette University）。
　　
另一個房地產數據網站Zillow.com研究稱，在UIUC附近買房，如果月租金收入是$1200，25個月就可以收回投資成本。
　　
UIUC當地一名學生在居住了五年後，打算把房屋出售。他的房屋距離校園僅2條街，他以為可以賣個好價錢，所以當經紀人建議他售價為10萬2千美元時，他有些失望。經紀人分析說，他的供房費用每月為$700，而房租市場價為 $1000，等於他每月在房屋費用上節省了300元，所以他的售價只需比當時的買價高出2000元，就相當於他這5年免費住了。

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全球城市生活質量最新排名北京倒數第六 | 海外

德意志銀行在上周發布了全球47座城市生活質量最新排名，其中新西蘭首都惠靈頓位居第一，中國北京排在第42位。

據新浪網5月5日報導，在德銀最新的城市生活質量排名中，英國愛丁堡排在第二位，奧地利維也納排在第三，排在第四至第十位的分別是：澳大利亞墨爾本、瑞士蘇黎世、丹麥哥本哈根、加拿大渥太華、美國波士頓、荷蘭阿姆斯特丹和澳大利亞悉尼。

中國上海和北京分別排在第37和42位。在污染方面，上海和北京分列第42和47位，在房價收入比方面分列第44和46位，在通勤時間方面分列第32和38位，購買力方面分列第36和38位。另外，中國香港位居第36位。

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報告還同時發布了最不適宜定居的五個城市，它們依次為：菲律賓首都馬尼拉、馬來西亞首都吉隆坡、印度孟買、印尼首都雅加達和巴西里約熱內盧。

德銀使用八個方面的數據作為城市的參考。這八個數據分別是：購買力、安全、醫療護理、生活成本、房價收入比、通勤時間、污染和氣候。

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投資美國房地產狠賺一筆！哪裡的租金回報最高呢？| 美國

近期美國的房地產市場比以往任何時候都更有競爭力，而且投資者源源不斷的進場。

美國利率仍然非常低，這使融資和投資回流更容易。低利率也為投資者帶來更高的收益，而單戶住房是一個有吸引力的選擇。它們不僅提供了穩定的月租收入，而且隨著房價持續上漲，初始投資的利潤也在增加。

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房地產投資公司 HomeUnion 的研究主管 Steve Hovland 表示，我們正看到更多的投資者到來和新的投資者進場，美國聯准會真的在幫助我們。利率並不像過去周期那樣高。商業房地產過熱，牛市已經持續了一段時間，所以投資者正在尋求投資的多元化。

中西部可能看起來不像是最有吸引力的市場，但進入成本卻很低。Cleveland 的房價是全國最低的。中西部城市也看到了一些房市重生的現像，特別是在市中心和近市中心地區。尋求工作和低生活成本的千禧一代正在振興這些城市。

位於西海岸的城市在過去十年看到了巨大的就業增長，但是在這個地區的大部分地帶，房價已經過熱了，目前投資的進入成本很高。而且在此地區，將房屋出租的租金也無法抵消初期的投資。

無論何區域，對投資者而言，最具有吸引力的是初階住房，但是供應量都很稀少。倘若住房狀況良好，就有機會吸引各種投資人，而且該地區的投資者越多，投標越多。Hovland 表示，這將使購屋更為困難，投資人必須快速行動。

根據 HomeUnion 的資料，越來越多的投資者正在尋找新屋，而且是十多年來人數最多的時刻。雖然新房的價格較高，但投資者獲得了具有建築保證的房產，而且需要大幅翻修的可能性非常低。

（據鉅亨網）

對話美国地產公司CEO：房地產投資是最好長線投資之一 | 美國

美國房地產市場歷來是投資藍海之一。在今年巴菲特股東大會上，新浪財經北美站第一時間在大會展廳采訪了Home Services地產經紀公司高級副總裁兼CEO麥克•沃卡（Mike Warmka）和美國Kentwood房地產CEO彼得•尼德曼（Peter Niederman）。二人對新浪財經表示，美國的房地產事業深受中國投資者們的喜愛，這也因此成為了Home Services地產經紀公司的機遇。他們表示想要抓住時機，進一步發展和中國投資者的關系。除此之外，他們認為長期的投資房地產事業，回報一定會超出短期之內外彙帶來的任何負面影響。

麥克•沃卡（Mike Warmka）是美國HomeServices地產經紀公司的高級副總裁兼CEO，他負責公司的會計制度和記錄、經營分析以及監督子公司的財務活動。加入HomeServices之前，他曾擔任通用電氣資本的技術會計經理，參與了企業並購和業務發展。並在房地產開發公司擔任泰勒投資副主席和管理員。

彼得•尼德曼（Peter Niederman）是美國Kentwood房地產的CEO，擔任全國房地產經紀人協會和青少年糖尿病研究基金會主管的職位。

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彼得•尼德曼（左二）麥克•沃卡（左三）和於新浪財經特約通訊員譚雲心合影（攝影師：王榕浩）

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根據美國地產平台Zillow的數據，2106年全美房價上漲4.8%，並且預測2017年房價將會上漲3.6%。而中國投資者對與美國房地產的青睞有增無減。不管是對紐約，洛杉磯這種國際化大都市還是在主要州之間的小城市，房地產投資帶來穩定回報的同時，也為很多投資者營造了更佳良好的居住環境和接受教育的機會。來自中國的投資者也為美國房地產市場帶來更好的資金平台。兩位房地產CEO表示，在這種你來我往的合作中，美國房地產市場建立了更廣闊的機會。

以下是采訪實錄：

新浪財經：謝謝你們願意接受我們的采訪，你們早上參加巴菲特股東大會了嗎？

彼得•尼德曼：是的，我們參加了。

新浪財經：你們對這次巴菲特股東大會有什麼感想嗎？

彼得•尼德曼：這是我第一次參加會議，我很享受會議的正能量以及人們的熱情，我喜歡聽兩位老先生講述他們在建立企業、收購企業時的理念，以及他們選擇企業時的判斷標准。他們的理念都非常的實用。

麥克•沃卡：Home Service作為一個和母公司伯克希爾一樣有探索精神的公司，我們共享很多的共同的公司文化，比如說下放權力、自治管理和運營。我很高興聽到二老今天也提到這一點，這也是為什麼我們能夠收購到好的公司，並且保持他們良好的運營的原因。

新浪財經：你對中國的市場發展有什麼看法嗎？

彼得•尼德曼：我無法對中國的市場做出很多的評價，但是我知道的一點是，有越來越多的中國投資者來到美國，並對美國的房地產事業感興趣。

麥克•沃卡：這是一個很大的市場，有很多中國的投資者喜歡美國的房產，對我們來說也就意味著有很多的機會。我們旗下很多的公司都受到越來越多的國外投資者的青睞，所以我們想要抓住時機，進一步發展和中國投資者的關系。

新浪財經：你覺得你們會專注於什麼樣的中國客戶呢？

麥克•沃卡：當然是對美國市場感興趣的客戶了，很多人來到美國，對舊金山以及美國西北部海岸城市的房產非常感興趣，還有紐約曼哈頓。我們在這些城市都有業務，而且我們也努力的加強在這些城市的業務關系。我們也知道有很多中國客戶，比如來自北京，中國香港，喜歡來美國旅游和留學，總的來說中國市場有很大很大的發展空間。

彼得•尼德曼：就像麥克•沃卡說的，很多中國投資者來到西北海岸購買房產，因為和國內相比，在這裡買的房子可謂物美價廉，而且他們想要在海外進行投資，所以他們來到美國，並且很快意識到這裡市場的巨大價值。就像麥克•沃卡說的，無論是在西北部，加州，還是東北部，Home Service在這些城市都有足跡。

新浪財經：你們公司對於今年國內外市場的戰略是什麼？

麥克•沃卡：我們的戰略就是繼續收購好的企業，與好的企業進行合作。而我們的母公司，他們的戰略也是繼續並購好的公司，而且他們在國際上也有一定的野心，想要進一步拓展歐洲，南美，亞洲，包括中國的業務。在他們拓展業務的同時也會在當地不斷繼續尋找好的合作伙伴來進一步發展業務。我們預計2018和2019年公司利潤會有顯著的增長。

新浪財經：哪個國家會成為你們下一個目標呢？

麥克•沃卡：我們現在同時看好好幾個國家，這取決於哪個國家擁有最好的機會。我們計劃在今年落戶於一個新的國家，但是還不知道是哪一個。

彼得•尼德曼：房地產業變得越來越國際化，美國的投資者想要在海外進行房地產投資，反之亦然，海外的投資者也想要在美國投資，而這正是我們的機遇所在。

新浪財經：你們提到想要向海外拓展業務，那你們打算如何處理在文化上的一些差異呢？

麥克•沃卡：這正是我們要學習研究的重要部分：去了解那個國家的房地產文化，並且尋找合適的合作伙伴來實現共贏。Home Service的名聲對我們來說非常的重要，所以我們必須找到那個不僅在業務上更是在公司文化上契合的合作伙伴來進一步拓展業務。

彼得•尼德曼：對，當你們聽到巴菲特和芒格的名字時，你們知道他們代表的是一種誠實守信，高質量服務的企業文化，而人們正是被這些文化所吸引。所以像麥克•沃卡提到的，作為伯克希爾的子公司，當我們去尋找國際上的合作伙伴時，我們希望找到的也是這樣一種擁有類似文化的企業。

麥克•沃卡：伯克希爾的子公司在國際上已經多有涉獵，我們也可以借鑒在我們的姐妹公司關於國際上的經驗，幫助我們拓展國際業務。

新浪財經：和去年相比，美國政府的監管體系是否有所提升？

麥克•沃卡：的確，我們國家的政權是有所改變。但是，目前來看具體政策上還沒有很大的變動，但是我們會持續觀望，並且留意對我們產業會產生巨大影響的政策。

彼得•尼德曼：我們會特別留意，比如抵押貸款的利息，資本稅等這些會影響人們在房地產類投資的政策。像麥克•沃卡說的，我們的政府最近說了很多，但是真正實施的變化確沒有多少。

新浪財經：你覺得彙率變動會對中國投資者有什麼影響？

麥克•沃卡：彙率顯然會對中國投資者購買美國房地產產生影響。但是我認為，盡管彙率一直在變，但是投資房地產的人們大多數還是長期投資者，而美國房地產業是一個非常好的長期投資選擇，甚至可以說是世界上最優的幾個長期投資選項之一。所以無論彙率如何變化，如果你能夠長期持有這個投資，長期的回報一定會超出短期裡外彙帶來的任何負面影響。

新浪財經：你覺得稅收政策對人們有什麼影響呢？

麥克•沃卡：對於房地產行業，稅收當然會在一定程度上影響人們的決定。

新浪財經：謝謝你們接受我們的采訪！

（據新浪財經）

怎樣在美國實現“以房養學”

“中國買家以20%的年增長率不斷強化自身存在感，近五年裡僅在美國住宅地產上的累積投資就達930億美元。”中國海外美國公司的CEO李榮升在第七屆投資美國高峰論壇北京站預測稱，未來五年中國將成為美國房地產市場的領“投”者。

根據仲量聯行研究報告顯示，2016年第三季度，中國超越美國成為全球最大的房地產跨境投資者；前三個季度中國中國在全球商業房地產市場的投資總額已接近180億美元，超過2015年全年創記錄的歷史最高水平。其中，美國成為中國投資者的主要投資目的地之一。

外聯出國北京公司總經理顧瑞珩先生表示，2016年，中國對美投資創下新高，達到了460億美元，相比2015年度增長200%以上。對美投資的主力軍中，除了昂首闊步“走出去”的中國企業家，還有希望在美國拓展事業和生活版圖的個人投資者。

在中國的投資家庭中，置業美國以房養學的概念深入人心，逸鼎投資CEO傅浩強也是以房養學的支持者和受益者。他透露，自己四年前以12.8萬美金在休斯敦買的房子，現在已經漲到18萬美金，每年還有15%左右的穩定租金收入。差不多等孩子留學回來，再把房子賣了，學費基本也就都回來了。但在傅浩強看來，正確的以房養學之道，並非投資豪宅，而是平均價位在35萬美金以內的高性價比房產。如果是衝著房產獲利目的進行投資，建議選擇一線城市擁有高品質物業的高價房產。

李榮升介紹，以房養學優勢很明顯，它與良莠不齊的出租屋比，家長購置的房產往往給孩子提供一個非常舒適的居住環境，不用跟租介打交道，又省去了搬家的苦惱，孩子有志同道合的朋友需要解決住房問題，適當租出去可以獲得穩定的收益，有些家長趁這個機會讓孩子學習理財，美國房產適合長期投資，孩子在外苦讀十年畢業學成回國，多數房子增長不少，轉手出去還是出租都會讓你覺得這個投資是值得的。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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不過他也同時提醒廣大投資者，有很多細節需要謹慎考慮的：

要做好充分的市場調查選擇好地段。房子好壞直接決定出租轉手的難以程度，進而決定能否保值或者增值；
彙率的波動起伏不定，美元來說近十年彙率一漲一跌差異不小，利用彙率的杠杆實現利益最大化也是非常重要的；
如果有出租的打算，最好選擇配套設施比較齊全的公寓、物業，服務比較到位的，方便日後把房子租出去；
提前了解稅費問題，買房可以獲得土地所有權，卻忽略了房產稅，這是日後不小的開支，這些投資之前要考慮清楚考慮周全；
投資者在既有信息支持下做決策要非常謹慎，咨詢專業人士和機構建議，充分了解所投資的市場，避免不必要的麻煩。

他認為，在經濟條件允許和大環境合適的前提下，以房養老是增加投資回報的好方法，對於資金充裕的投資者來說，子女離開上學的地方，也可以不著急轉手，繼續收取房租，作為去美國度假的棲息之所。

（據新華網）