Author: ZoeChan

转售价格是一回事，黄金地段数量非常有限的新建项目的房产价格又是另一回事，我相信很多买家进入这个日益增长市场的时候并没有做必要的研究，以确保在当前市场的条件下他们所支付的价格是合理的。对于西班牙市场，我主张最可靠的方法是看特定的地区每平方米的价格，这是进行对比唯一的方法。在这份报告中，我早些时候曾提及，国际买家似乎遇到一些非常奇怪的事情，当他们参观新项目的时候，他们也许会被巧妙的营销吸引，但他们不会关注每平方米的价格，因为如果他们关注了，就不会为这些买单。对于2016年转售和新建房产存在奇怪的价格差异，这是我可以提供的唯一解释。

马贝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地区第一个房价上涨的直辖市，2014年第一季度，马贝拉房价上涨了4.8%，所以截止目前，马贝拉房价增长已经有3年之久。第一批新建房产项目在同一时间开始投入使用，并且马上就有买家，几乎全部来自海外，而期房的每平方米价格是同一地区面积更大更豪华转售房产的两倍多。2015年，一个位于圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）新建房产项目每平方米价格超过4000欧元，到2016年该项目最后一期每平方米价格上升到了6000 欧元。项目的位置很好，位于的海滩第三线位置，但质量装潢不见得特别高，没有花园，只有一个非常小的公共游泳池，靠近通向海滩主道。但却在几个月内就售罄，这些买家忽视了离一线海景100米开外，面积更大的转售公寓，这些公寓的质量建材更好、还带花园和大型的游泳池以及一天24小时的礼宾服务，且价格更优，买家有可能找到每平方米价格仅3000欧元左右的房产。在各方面来讲，开发得更好，但是买家却选择价格更昂贵，质量却低的房产，而不是建于2004年的转售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能会好，但也不值得买家支付老房每平米价格的两倍。当然，这也没有金融意义，因为新房也只能新一次，一旦业主将其出售，就成转售房，而转售的要价将看其他转售房的价格了。

这种情况正变得更糟。2016年，同一家开发商在同一地区销售另一房产项目，但却远离海滩，位于繁忙的主干道，内部装潢也没有特别之处，有小池塘，但没有花园，而每平方米价格相当于9000欧元，能俯瞰街道上红绿灯的顶层公寓价格超过120万欧元，现已售出。同时市场上一套建于2005年的复式公寓，面积更大，更接近海滩，远离交通噪音，还有花园和泳池区域，在2016年第四季度以每平方米价格2800欧元的价格售出。

也有买方计划全部翻新公寓，即使他们在翻修上花费大量金钱，他们最后也将以每平米价格约为4000欧元得到一个各方面都优越的房产。就我个人而言，我无法想象一种情况，就是以9000平方米的价格买下的公寓的买方将永远看不到利润。举一个例子，当2008年泡沫破裂前，马贝拉直辖市房价最高为每平米6000—7000欧元，但在2016年，房产购买者认为支付比这个价格高出30%以上都可以接受，而与此同时，最好地段的房产转售价格仍远低于峰值水平，2016年7月，我的一位客户完成了六个月前买下的新安达卢西亚一线海景高尔夫公寓的翻新改造。包括建筑成本，总成本也仅为每平方米2365欧元。这位客户买下这套公来是用作出租投资的，买下后立即长期租赁出去，每年总收益率在5.5%，这样的价格才有利润，而每平米9000欧元就没有。

新别墅和二手别墅也是一样。马贝拉地区将推出几个新项目，建立单栋住宅或住宅群，在大多数情况下，他们是卖期房。据我计算，目前新建别墅每平方米价格大约是转售别墅价格的两倍。但是如果你看一下马贝拉地区的鸟瞰图，你就会意识到最佳黄金地段剩下的可发展的土地非常之少，必然的结论是，人们为次等地段的新建房付出太高的代价。

我的一位客户在2016年12月以每平方米3750欧元的价格买下一套5居室房子，所在地块占地总面积1710平方米的，位于科尔蒂霍布兰科（Cortijo Blanco）海滩250米处，10分钟可步行至圣佩德罗（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banús），相比之下，位于新安达卢西亚后面一套4卧室的房子以每平方米5500欧元的价格刚刚卖出，所在地块面积1000平方米，所在区域大多公寓林立，而不是类似质量的别墅。我自问为什么会有人花250万欧元买下质量价值更低的房产？有没有可能他们真的没注意到相邻的公寓可以看到他们新别墅的花园？

虽然我举得是马贝拉的例子，但同样的道理可以应用到其他任何地区，当然，首先假设存在一个有效运作市场。在这些地区，市场已经复苏，你只能通过每平方米价格进行比较，如果没有销售，这种方法就不管用。所以这个假设前提是你关注在一个黄金地段，因为那里销售活动集中。遵循简单的规则，你就不会犯错误。

找出位于你想要地段的房产，你想要类型的房产转售每平方米价格，要看实际销售价格而不是要价。离最佳的黄金地段越远，就要减少每平方米的价格。如果你正在考虑购买新建房产的，也要做同样的计算，还要比较开发商给的新建房价格与黄地段转售房产价格，如果差异巨大的，就需要三思而后行。永远不要忘记，当你卖掉你的新房后，新房就成了二手房，这个时候你付了转售房产的双倍价格并不意味着你可以增加要价到超过市场所能忍受。现在以合适的价格进入市场的买家可以期待中期内价值大量的增长，假设是2—5年，但对于那些买入因缺乏库存价格虚高的新建房买家，我不确定是否可以在预见的未来看到他们收回成本，有些买家可能永远得不到利润。但当谈到黄金地段转售房产是，买家需要注意，在很多情况下会有一个以上的买家竞买同一个房产，好地段优质的房产质量肯定会有竞争。此前已经说过，2016年最后几个月许多地区房价大幅降低，我觉得这是一个信号，复苏的迹象让许多供应商已经变得过于亢奋，他们的要价过于进取。

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