加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸(一)房貸的前世與今生

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引子

本來應網友要求,撰文談談房貸renew 和 refinance的話題。後轉念一想,與其寫這種隨機的話題,不如干脆寫一個系列,把關於加國房貸的方方面面都說個通通透透。既有連續性和系統性, 又以讓更多讓讀者都能從中找到自己需要的東西。大概想了一下,從今天概述開始,接下來會涵蓋的話題包括:加國貸款機構,獲得貸款的渠道途徑,貸款經紀,銀行agent及分行,審批的流程,申請人的資質,個人信用管理,renew和refinance,怎樣應對銀行罰款,port和blend,等等。

房貸的前世與今生

房屋貸款,是把房地產實物抵押給金融機構獲得融資。其英文mortgage是由兩個詞根mort和gage組成。 mort在拉丁文裡是指與死神相關的。mortal(致命的)這個詞便是由mort衍生而來。gage則暗含綁定之意,例如,engagement(訂婚),說白了就是某兩個人彼此被綁定了。mortgage在剛剛被發明出來時,它的本意就是一份終身賣身契,借款人會用長達幾十年的時間來慢慢償還這筆債務。彼時,房貸的關鍵詞除了利率還是利率,只有拿到盡可能低的利率,才能保證把借款成本保持最低。80年代那會19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世紀初,能搞到5%的利率都高興地做夢能笑醒。

但是,在這樣的一個時代,當汽車可以無人駕駛,土豆也能當選總理,你就得知道,一切都是會變的。

今天,房貸已經迅速從過去單一的金融借貸關系,演變成了普通民眾對抗全球資產加速泡沫化的金融工具和護身利器。這裡,全球資產加速泡沫化的概念是Bruce Li的原創。過去,資產泡沫的概念雖屢屢被提及,但多是持泡沫將破裂之論調。Bruce堅定的認為,在一個相當長的周期內,這種泡沫非但不會破裂,更會呈現越來越加速之趨勢。有人說,泡沫終究會破裂。who cares?重要的不是泡沫何時破裂,而是這個過程你看到了沒有?參與了沒有?受益了沒有

下面這張圖是世界主要央行的當前指導利率。日本是負利率,歐洲是零,美聯儲和加拿大央行是0.50。 這些看似平常的數字其實是於無聲處聽驚雷:存錢的就是loser,投資的才是贏家

世界主要央行的當前指導利率
世界主要央行的當前指導利率

有人說咋沒有天朝的? 天朝利率水平也正處在史上最低水平。請看下面:

中國歷年公積金貸款利率
中國歷年公積金貸款利率

下面是加拿大的Prime Rate 80年來的圖表,怎麼樣,我們現在是不是身處一個百年一遇的低息時代?顯然,跟貨幣對應的資產,尤其是承擔貨幣蓄水池功能的房地產別無選擇,只有一路走高。這時,能否貸到款,買到房,實現以小博大,撬動資本杠杆,是擺在每一個不想在資產泡沫化大潮中被吞沒的人們面前的一個重要課題!

加拿大80年來的最優惠利率
加拿大80年來的最優惠利率
2006 - 2016年加拿大5年房貸優惠利率
2006 – 2016年加拿大5年房貸優惠利率

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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美國 | 美國10個最可負擔的房地產市場

美國房地產市場在2016年期間有所改善,買房活動增加,止贖活動下降,基於對美國經濟的信心投票,美聯儲去年宣布今年將加息。

為了找出最經濟實惠、可負擔的美國住房市場,24/7 Wall St.根據房地產數據資料公司ATTOM Data Solutions對美國住房和城市發展部的數據分析,對美國各縣住房負擔能力和租金負擔能力進行了調查,評選出美國最可負擔的房地產市場。

這份排名的評定指標包括每個縣住房所有權和租金負擔能力度量的加權平均值,即擁有住房的花費或租金所占收入的百分比;以及房價和工資數據,以用於確定房價和工資,或租金和工資之間,哪個增長得更快。

租金支付能力是以三臥室物業的市場租金中間值占平均月工資的百分比來衡量。購房者的購買負擔能力是基於中位數房價房子的每月房屋支付(基於3%的首付,包括抵押貸款、房產稅、房主保險和私人抵押保險)占平均月工資的百分比來對比。

美國家庭在決定買房、租房還是搬家問題時,一般會針對買房時間和地點仔細地考慮他們潛在的房屋購買能力,而對那些能夠負擔起首付款的家庭,在美國大部分地區買房比租房更實惠。此外,盡管經濟強勁,在美國大多數房地產市場,租金和房價上漲速度超過工資上漲速度。

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以下是美國10大最可負擔住房市場。

1、格林縣(Greene),田納西州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,055美元的14.5%
租金占月工資的百分比:每月工資3,055美元的29.6%
房價和工資哪個增長更快:工資
租金和工資哪個上漲更快:租金

2、安德森(Anderson),田納西州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資4,489美元的16.4%
租金占月工資的百分比:每月工資4,489美元的25.1%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:租金

3、Wayne,密西根州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資4,710美元的14.4%
租金占月工資的百分比:每月工資4,7103美元的27.5%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:租金

4、Trumbull,俄亥俄州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,267美元的16.1%
租金占月工資的百分比:每月工資3,267美元的27.7%
房價和工資哪個增長更快:工資
租金和工資哪個上漲更快:工資

5、洛克島(Rock Island),伊利諾伊州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資4,052美元的17.5%
租金占月工資的百分比:每月工資4,052美元的25.5%
房價和工資哪個增長更快:工資
租金和工資哪個上漲更快:租金

6、Bay,密歇根州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,293美元的16.9%
租金占月工資的百分比:每月工資3,293美元的31.0%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:工資

7、Sullivan,田納西州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,497美元的18%
租金占月工資的百分比:每月工資3,497美元的25.4%
房價和工資哪個增長更快:工資
租金和工資哪個上漲更快:工資

8、Saginaw,密歇根州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,410美元的16.4%
租金占月工資的百分比:每月工資3,410美元的31.1%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:租金

9、Madison,阿拉巴馬州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資4,550美元的19.5%
租金占月工資的百分比:每月工資4,550美元的23.5%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:租金

10、Aiken,南卡羅萊納州

房屋所有權成本占月工資的百分比:每月工資3,896美元的18.9%
租金占月工資的百分比:每月工資3,896美元的27.9%
房價和工資哪個增長更快:房價
租金和工資哪個上漲更快:租金

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美國 | 美聯儲已加息 2017年美國買房會更難嗎?

不平凡的2016年結束了,想要在美國買房的你,還在猶豫嗎?今年不買的話,明年買房的成本或許會更高。

一方面,美聯儲已經加息25個基點,美國房貸利率不斷上漲,從而導致買房成本增加。

美聯儲在上周三宣布,將聯邦基金利率從0.25%~0.5%升至0.5%~0.75%,符合預期。這是美聯儲一年來首次加息、十年來第二次加息。美聯儲預計2017年加息三次,比9月會議時預計的加息兩次要快。

美聯儲在2008年底將利率降至近0水平,此後維持了大約7年的超低利率。去年12月,美聯儲開啟十年來首次加息,官員們同時表示今年將繼續加息,預計會有四次加息。然而年初金融市場出現大幅震蕩、海外經濟形勢不穩、美國勞動力市場報告一度變糟、英國退歐、美國總統大選等因素,令美聯儲在今年前11個月中都未能加息。

美聯儲在聲明中表示,通膨預期已大幅上升,貨幣政策依舊寬松,這將使勞動市場情勢進一步轉強,並使通膨率回到2%。另外,美聯儲也重申將以“漸進”步調升息,未來決策將取決於經濟數據。

如果美聯儲在2017年如預期加息的話,住房貸款利率也會相應提高,房貸成本將會更高。

2016年美聯儲加息25個基點,美國房貸利率不斷上漲,從而導致買房成本增加
2016年美聯儲加息25個基點,美國房貸利率不斷上漲,從而導致買房成本增加

另一方面,美國房地產市場的發展現狀,也導致明年買房或將更難。

據美國Mercury News網站消息顯示,很多美國人都想擁有一套屬於自己的房子,但以美國房產市場的現狀來看,買房並非易事。那麼,美國房產市場的現狀到底是怎樣的呢?

美國房產市場的現狀大概可以總結為以下8點:

1、住房擁有者數量增速加快

2015年,美國新增130萬住房擁有者,回到了正常趨勢。在2013年,美國僅增加了65.3萬住房擁有者。

2、獨棟住房面積變大,公寓面積變小

數據顯示,去年,美國新建獨棟住房的平均面積為2467平方英尺,而新建公寓的平均面積則為1075平方英尺,低於2007年的1200平方英尺。

3、自建房較少

去年,美國只有110萬家庭選擇自建房居住,比經濟危機之時增加了10.8%。

4.高租金

租房者平均花費30%的收入在房租上。在紐約、舊金山等大城市,花費50%的收入租房也很常見。

5、為了買房少吃飯

房貸壓力最大的25%人群每個月的飲食支持減少了41%,此外還有一些人減少了健保支出。

6、建築工人高齡化

由於裁員人數增多、新房建設增加,更多人選擇做建築工人。2014年55歲以上的建築工人數量比2007年增加了16%。

7、政府支持不足

只有四分之一的符合住房補貼要求的租客領取了政府資助。這意味著政府支持不足。

8、貧困社區翻倍

2000年到2014年,美國貧困率超40%的社區數量翻了一倍,達到1370萬個。這與社區之間的種族隔離有關。25%貧困人口為非裔,18%為西班牙裔,6%為白人。

土地越來越少、房價越來越高等因素導致買房難,美聯儲已經加息,而且預期今年還將加息3次,美國房貸利率會不斷提高,今年不買,明年成本或更高!

(據網易)

美國 | EB-5或漲至180萬 新法案公聽中

美國國土安全部(DHS)近日在聯邦公報上表示,正在考慮對EB-5投資移民區域中心計劃進行監管修改。新提案擬將最低投資額從100萬美元增至180萬美元,高失業率和農村地區(TEA目標就業區)的投資額則由50萬美元漲至135萬美元,並計劃今後每五年隨通貨膨脹率調整。

DHS表示,根據經營該計劃幾十年經驗,已確定需要進行計劃變革,以更好地反映區域中心和EB-5移民投資者的業務現狀,提高利益相關者裁決過程的可預測性和透明度,提高代理部門的運作效率,並提高計劃的完整性。

美國國土安全部(DHS)近日在聯邦公報上表示,正在考慮對EB-5投資移民區域中心計劃進行監管修改。
美國國土安全部(DHS)近日在聯邦公報上表示,正在考慮對EB-5投資移民區域中心計劃進行監管修改。

盡管目前該項提案還需等待DHS在接收公眾意見後發布最終法規和實施日期,但律師建議目前正在辦理投資移民的申請人,在EB-5項目4月28日到期前遞交申請,確保能趕上50萬美元投資額的規定和原先的TEA界定。

公聽意見4月11日截止

針對該項議案,想提供意見的民眾必須在今年4月11日當天或之前提交書面意見。民眾可任選以下方式提交,為了確保妥善處理,請在通信中注明DHS文件編號USCIS-2016-0008。

  1. 聯邦電子政務網址:http://www.regulations.gov。
  2. 直接向美國公民和移民服務局(USCIS)寄件或親自遞送紙張文件或CD,通知美國公民和移民服務局政策和戰略辦公室法規協調處處長Samantha Deshommes。地址:美國國土安全部,20 Massachusetts Ave. NW., Washington, DC 20529。

EB-5歷史背景

1992年的投資移民法是因應美國政府鼓勵外來投資而創設的,主要內容為允許外國投資人通過投資獲得美國的永久居留權。一般EB-5的最低投資金額不低於100萬美元,但美國移民局為了刺激偏遠地區以及高失業地區的發展,推出了目標就業區TEA(Target Employment Area)的概念,即人口低於2萬的偏遠地區或者失業率為美國平均失業率的1.5倍以上的高失業率地區,投資金額可下調到最低50萬美元。

2015年,美國參議院司法委員會就擬立法提高EB-5投資移民門檻,其中最受關注的幾條分別是最低投資金額的上漲(漲幅在20%-60%)、TEA(目標就業區域)的重新定義,制定從業要求,對投資項目有更嚴格的監控,以及對開發商進行背景調查。此法案最終未通過,投資移民最低投資金額仍保持不變,但也造成了短時間內原持觀望態度的投資人大量提交申請的現像。

投資移民的簽證名額為每年1萬個,近兩年起申請數量開始超過配額數量導致出現排期,供不應求的現像也可能是促使投資移民漲價的重要因素。

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一帶一路機遇:馬來西亞蓄勢待發

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馬來西亞買房靠譜嗎?最近,我在網上看到一篇文章,說馬來西亞是一塊“福地”,因為這個地方沒有颱風、沒有海嘯,也沒有地震,更沒有核電廠。因著她的獨特地理位置,不只讓馬來西亞遠離自然災害,更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心,亦是中國“一帶一路”計畫沿線其中一個最大的國家。馬來西亞是東盟十國中的第三大經濟體,僅次於印尼及泰國,領先新加坡。服務業、工業及農業分別佔該國GDP的55%、36%及9%。主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產、批發零售業。(馬來西亞首都

馬來西亞毗鄰新加坡,無論語言、文化及政府均與新加坡相近,但新加坡貴為東南亞的經濟“老大哥”,其市場早已成熟飽和,競爭也非常激烈,也許不適合新的投資者貿然加入。相對之下,大馬市場仍存在發展空間,特別在房地產市場方面,新加坡的房價是馬來西亞的70倍,而馬來西亞去年的房價上漲了17%,漲幅是亞洲之冠,值得投資者留意。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心
馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心

年輕購買力助推高樓價

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別(15至64歲),而當地消費開支增加,同時私人儲蓄率下降,令大馬成為消費力強勁的國家。而現時十多至二十多歲的大馬青年,即將成為樓市的主要買家,這些年輕購買力有望成為當地房價上升的催化劑。

為了吸引外國投資者及海外資金,大馬政府推出“馬來西亞第二家園計畫”,顧名思義就是希望投資者把她當成“第二個家”——雖然海外投資者只能投資或購買當地價值100萬馬幣以上的資產,但借貸比率可高達50%至60%,加上沒有限購規定,自由度比大部分國家大,對海外投資者來說,是非常吸引的條件。近年,多家中資大型發展商,包括碧桂園、富力及雅居樂等,紛紛向大馬進發,可見當地的發展可能性。

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別,推動當地消費力增長
馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別,推動當地消費力增長

令吉下滑 海外投資者愈買愈便宜

除了優秀的投資環境外,馬來西亞的貨幣令吉(Malaysian Ringgit、MYR)持續下滑,對海外投資者而言,馬來西亞資產可謂“愈來愈便宜”。單單以去年11月的令吉兌港元匯價比較,現時令吉已較一年前下跌5%;若以2014年11月的匯率計算,現時令吉更“便宜”了24%——換句話說,假設當地資產價格維持不變,中國香港投資者現在入市的話,比兩年前可謂打了個七六折。在美國預告明年將會升息3次、美元持續走強的情況下,相信令吉跌勢將會持續,繼續利好海外投資者。

馬來西亞最為國人熟識的城市,非首都吉隆坡莫屬。事實上,吉隆坡(Kuala Lumpur)亦是投資馬來西亞樓市的首選。吉隆坡是大馬華人的聚居地,加上大馬政府在2010年公佈了“大吉隆坡計畫”(Greater Kuala Lumpur),銳意要在2020年前,將吉隆坡打造成全球首20個宜居城市之一。加上連接吉隆坡及新加坡的隆新鐵路預計將於2021年啟用,屆時來往新加坡及吉隆坡所需的時間,將由原來的4小時大大縮減至1.5小時。現時吉隆坡的樓價僅僅是新加坡的三分之一,在交通時間減少下,相信吉隆坡的黃金地段如雙子塔一帶將成為搶手貨。

除了吉隆坡外,投資者亦可考慮較冷門的柔佛州依斯干達(Iskandar)及檳城(Penang)。依斯干達是大馬與新加坡兩地積極發展的經濟特區,與新加坡僅一個海港之隔,分為五大旗艦區,其中A區包括著名的旅遊景點樂高樂園(Legoland)、商業辦公室、酒店、購物商場等,著名地產商碧桂園亦在去年底於當地插旗,建設“森林城市”計畫。而一向大受旅客歡迎的度假勝地兼美食天堂檳城,其發展潛力同樣不可忽視,投資者不妨多加留意這兩個地點的發展潛力。

檳城一向受遊客歡迎,樓價或可看高一線
檳城一向受遊客歡迎,樓價或可看高一線

 

中國香港丶中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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美國 | 盤點2016年美國“留學圈”裡的大事件

據美國《僑報》綜合報道,最近湧現出各種關於特朗普上任對留美學生影響的傳聞,期待在美國學習STEM專業拿綠卡的同學也會擔憂。而匆匆忙忙的2016一年裡“留學圈”也發生了很多事情。

1、STEM專業OPT延長至3年

美國國土安全部正式公布OPT(專業實習)新規定,STEM(科學、技術、工程和數學)專業的學生OPT時間延長至(12+24)36個月。具體延長包括以下領域:Computer science applications,Lifesciences,Mathematics,Engineering,Military technologies,Engineering technologies,Physical sciences等。而非STEM專業學生的OPT時限為1年即12個月。OPT開始工作的時間最晚為畢業後的60天。根據美國勞工部預計,2014年至2024年,STEM領域的就業機會將在現有基礎上增加17%,而其他領域為12%。到2018年,僅科技公司就需要新增650,000個就業崗位,有利於留學生就業。

2、CAAS申請系統正式開放

2016年8月1日起,CAAS大學申請系統正式向9至11年級的高中生開放。學生從9年級開始就能上傳自己的語言成績、高中成績、課外活動、作品和興趣愛好等方面的材料。推薦大家多用CAAS系統,因為這裡面能夠體現個人的成長模型,很多名校也在躍躍欲試,只是新系統上線不夠穩定,建議同學們也不要放棄別的網申系統(如Common Application或學校自己的網申系統),具體還是要以所申請的學校喜好為准。

3、SAT辭舊迎新

俗稱“美國高考”的SAT考試今年進行了全面改革,首考以來的學生考試成績由最初的適應期逐漸過渡。今年10月份之前的SAT考試成績普遍較低,之後略有回升。學生已經逐漸適應新題型與相關變革。

4、GMAT一生只能考8次

GMAT公布新規,一生最多只能考8次。該政策對參加GMAT考試的同學不會有太大影響。因為GMAT是自適應考試,主要考核學生分析和解決問題的能力,考試難度會根據考生的個人能力而有所調整。

5、Open Doors 2016發布

Open Doors 2016(2016美國國際教育門戶報告)正式發布。數據顯示,本科留學人數連續兩年超過研究生,背後的直接原因來自中國就業市場的壓力。國內對於海歸的招聘逐漸趨於理性,短時間或者排名不高的留學鍍金已經不能滿足很多家長對孩子的教育需求。國內高考的巨大壓力,以及國內各企業單位對於一本、985及211高校的背景要求,使得很多家庭條件好的孩子選擇以早留學的方式“曲線救國”。同時工程學科已經超越商科成為最熱門留學專業,STEM專業成為中國學生赴美就讀研究生項目的首選。建議同學們不要人雲亦雲,根據自己的興趣和職業規劃合理選擇專業。

6、小別離持續上演

  (1) 中學階段留學,起始年齡更低

赴美讀中學的中國學生群體已由原先的北上廣深大本營逐漸擴散至更多的城市。這一趨勢背後不僅是低齡留學的加深,也不同程度地體現了美國中學追求校園文化、學生群體多樣性的需求。家長在選校時的態度也在不斷趨於理性:對院校地理位置的要求已擴散至更廣闊的區域,采取寄宿走讀混申的策略,甚至考慮從更早的年級開始申請。

  (2) 本科階段留學,更多海外生源向留學機構求助

海外生源(即目前在美國讀高中的中國學生)人數較2015年有明顯增長,也充分體現了留學低齡化的趨勢並未減退,仍在持續。

2016年海外生源(即目前在美國讀高中的中國學生)人數較2015年有明顯增長
2016年海外生源(即目前在美國讀高中的中國學生)人數較2015年有明顯增長

7、本科專業Undecided

美國本科申請中,“專業未定(Undecided)”申請占比為44%,依然是多數學生的選擇,有利於學生進入大學後通過活動和經歷發現自己真正的興趣從而更加明確專業方向。但是對於專業方向非常明確的學生而言,還是建議按照專業意向來選擇,更加有利於未來職業的發展。

8、名校自帶光環

本科階段,申請熱門學校以公立的研究型大學為主,同時理工科專業優勢明顯。研究生階段,學生越來越傾向於選擇排名靠前的學校。盲目選擇也在一定程度上影響了最終的申請結果,建議學生們能理性看待美國學校的排名,結合個人情況和興趣進行選校。

9、留學安全事件頻發,增強意識,安全生活

2016年1月26日,中國19歲女留學生在美國遇車禍後遭槍殺身亡;美國加州大學洛杉磯分校1日上午,一名工程系的男生疑因對期末成績不滿,持槍進入校園後將任課教授當場殺死;2016年6月12日,佛羅裡達州奧蘭多一家名為“脈搏”(Pulse)的同志酒吧發生的一起大規模槍擊案,共造成58人死亡,44受傷;美國紐約曼哈頓當地時間9月17日晚間發生爆炸,造成至少15人受傷;11月28日美國俄亥俄州州立大學(Ohio State University)驚傳槍擊案,槍擊事件至少造成10人受傷送醫,1人傷情危重。准備奔赴陌生的國外繼續深造的同學們,一定要做好“留學安全”的功課,只有安全生活,才能提高留學質量。

10、美國大選跌宕起伏,留學生過山車

第58屆美國總統選舉,這場持續12個月的“娛樂真人秀”終於季終了。“騙子”最終輸給了“瘋子”。而特朗普當總統,留學生們該何去何從? 我們只能靜靜等待新的政策。

(據中國評論新聞網)

美國 | 洛杉磯豪宅 2.5億美元挑戰全美最貴

豪宅建築商麥考斯基再壹次挑戰美國房地產市場的高峰,1月18日推出壹幢全美最貴的豪宅,報價高達2.5億美元。(洛杉磯房價走勢

《洛杉磯時報》報導,這幢位於洛杉磯西城區(Westside)Bel-Air社區的豪宅,奢華程度非常驚人。房子共4層,內部面積有3.8萬平方遲,有12個臥室、21個浴室、3個廚房、1個帶吧臺亭的遊泳池、1個保齡球館、1個糖果房以及1個電影院。

四周的環繞水渠讓房子顯得像浮在水面上。房屋建造者——手提包大亨麥考斯基(Bruce Makowsky)希望給註重家庭的買家壹個天堂,讓他再也不想離開這裏。

這幢豪宅是在沒有買家情況下設計和開發的。過去6年,麥考斯基在西城區直徑10英裏的區塊內為億萬富豪建了9座豪宅。

Bel-Air豪宅可說是麥考斯基豪宅建造的高峰作品,他親自設計了這幢豪宅的每個細節,從浴室的獨特石頭,到兩個酒窖儲存的各式香檳,處處都體現出他奢華旅行的收藏、他的興趣和品味。上周他帶人參觀該房子時說:〝我喜歡享受生活。〞

為了顯示該房產與眾不同,吸引億萬富豪買家,麥考斯基搭配了豪華訂制家具、3000萬美元的汽車館藏、130個藝術裝置,包括可互動7個小矮人藝術造型與幻想未來航行的壹艘泊於船塢Hobie Cat雙體帆船。最高峰是屋頂上的壹架全新內裝退役直升機,是用起重機吊上去的。

洛杉磯 2.5億美元豪宅,挑戰全美最貴
洛杉磯 2.5億美元豪宅,挑戰全美最貴

四年獨資精心打造

這幢玻璃墻現代豪宅整整建了四年,是250人投入的成品。麥考斯基還不惜工本,為該房子配了7個全職人員,支付他們兩年工資。這些住家雇員或大額奢侈物品等額外贈品,都是為了吸引好買家。

在房產投資上,麥考斯基是個獨資冒險家。他說自己開發豪宅是受到世上最富人群的財富迅速增長的激勵,以及他對船的熱愛。

他說,現在人們會花費3億美元買艘遊艇,壹年才使用8周;然後住在3、4千萬美元的房宅內。這種矛盾沒道理,因此他就想,建造壹幢會讓人聯想到豪華遊艇的帶裝修和陳設的房子,再配上壹個匹配的價格。Bel-Air的這幢豪宅就是航海主題,也反映出麥考斯基熱愛收藏汽車、槍枝和吉它等物品的嗜好。他說:〝我會做自己想做的。〞

與麥考斯基在2014年賣出的另壹套價值7000萬美元的比佛利山莊豪宅相比,這幢Bel-Air豪宅刺激性少了壹些,更多了些家庭的溫馨感。

當芝加哥公牛隊偉大的皮彭(Scottie Pippen)去年在佛羅裏達買房時,1090萬美元的報還送壹個55英尺長的VanDutch遊艇。而在Bel-Air,壹幢由電視制片人Andrew Scheinman開發的1150萬美元豪宅,配有14臺平板電視和全Minotti名牌家具等,吸引了多個海外買家,建立了聲譽。

麥考斯基沒有為新豪宅開售舉辦香檳酒宴會,他打算只向進行預約的前景客戶展示該豪宅。

迄今為止,麥考斯基的新豪宅已經吸引了超過半打買家。上周他向壹隊人介紹該房子的華麗元素時,房間的大屏幕上播放著Beyoncé和Katy Perry的音樂會錄像。所有的影音設備都是頂級品牌,各個房間內處處配有娛樂系統和電視屏,四樓層的每層都展示著從城市到海洋的驚人景觀。

誰來買房?

那麽,2.5億美元的高價,有誰會買?

9位數字的價格是只有少數超級富豪能消受。據研究公司Wealth-X數據,截至2015年,美國億萬富豪只有585位,而全世界也不過2500人。

UCLA房地產教授哈比比(Paul Habibi)說,這個市場很小。但是,這裏是洛杉磯,什麽奇跡都可能發生。或許是壹位海外富豪想買下壹個地方存放錢財,或是壹位技術大亨乘興而來。但哈比比預計該豪宅的買家不會來自老牌富豪。

他說,任何長期積攢錢財的人都很懂得,花2.5億美元買壹幢房子是怎麽壹回事。

(據新唐人)

澳洲 | 在澳洲“以房養學”,父母與孩子如何聯名買房?

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購買澳房,問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外,聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。因此,本期的《土地法專欄》邀請擁有中澳兩國律師執業資格的林匯銘律師來解析澳洲聯名購房。

實務中,許多律所客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適:自己一個人的名字,配偶的名字還是孩子的名字呢?其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下,聯名購房是一個非常靈活的購房方式,可以是夫妻聯名,夫妻一方與孩子聯名,也可以是夫妻與孩子三人聯名。

在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下,聯名購房是一個非常靈活的購房方式
在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下,聯名購房是一個非常靈活的購房方式
  • 共同共有 – Joint Tenancy

在聯名購房時,除非購房者作出特別聲明,一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。

  1. 特點:
  • “不分你我:所有購房者共同擁有該房產,即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。
  • “生還原則”(Principle of Survivorship):共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩,也少了很多法律的手續。如果其中一方過世,則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
如果其中一方過世,則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方
如果其中一方過世,則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方
  1. 缺點:
  • 如果其中一方想要把房產的產權租、售給第三方,則需要得到另一聯名者的同意。
  • 如果當初買房的時候其中一方支付了比較多的首付,但是買房之後擁有產權的形式是共同共有,那麼對於房子的產權擁有就是50/50的比例。一般來說,即使將來賣掉房子的收益,也必須是以50/50的比例去分配。
  1. 案例解析:王大哥和王大嫂以共同共有聯名購房,則王大哥和王大嫂各自擁有該房產50%的所有權。如果王大哥去世,則其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂所有,即王大嫂成為唯一的業主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有聯名購房,則三人各自擁有該房產33.3%所有權,如果王大哥過世,其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占該物業的50%所有權。

  • 按份共有 – Tenancy in Common
  1. 特點:
  • “比例分你我”:與上述共同共有不同的是,購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。
  • “自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下,較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。
  • “出資不同“的首選:如果在最初購買這個房子的時候,雙方所支付的首付是不一樣的話,那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。
  1. 缺點:
  • 購房者一方有權利將期所擁有的房屋產權賣給任何一個人,即使另外一方不同意也必須遵循。
  • 如果果聯名者一方過世,房子不會自動轉到另外一個人的名下,而是需要按照遺囑來進行分配,法律手續較共同共有會相對繁瑣。
如果果聯名者一方過世,房子需要按照遺囑來進行分配,法律手續較共同共有會相對繁瑣
如果果聯名者一方過世,房子需要按照遺囑來進行分配,法律手續較共同共有會相對繁瑣
  1. 案例解析: 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有聯名購買房產,並決定出資最多的王大哥占該物業50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂過世,則其名下這50%的利益可以作為遺產由其順位繼承人依《繼承法》全權繼承,而不是自動按25%與25%分配給王大嫂和小王。
  • 總結:

如果買家決定以聯名的方式買房,無論是共同共有(Joint Tenancy)還是按份共有(Tenancy in Common),均需要在購房合同上將所有買家的名字列明,包括聯名方式。在繳納印花稅、房產過戶轉讓以及向土地局登記買家的產權時,都需要列明聯名買房的方式及比例。因此,在簽訂購房合同時,聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師,由律師建議買家最合適其情況的聯名方式。

在簽訂購房合同時,聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師,由律師建議買家最合適其情況的聯名方式
在簽訂購房合同時,聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師,由律師建議買家最合適其情況的聯名方式

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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美國 | 特朗普收緊移民政策 中國富人趕移民末班車

周末,在北京CBD一座寫字樓內,某投資移民中介的宣講會場“爆滿”。聽眾有50歲出頭衣著體面的中年男性,妝容精致抱著泰迪狗的年輕女孩,帶著年幼孩子的尋常夫妻。他們惴惴不安,被一條訊息牽動著神經——美國EB-5投資移民簽證要漲價。

在中國人移民美國的諸多途徑中,EB-5項目是相對耗時最短、審核手續最簡的手段,而“門檻”是至少有50萬美元(約344萬人民幣)。有人將這個項目通俗地比作“花錢買綠卡”。

每年美國移民局分發的一萬個簽證配額中,超八成被中國買家瓜分,甚至2014年9月還出現中國申請者太多用完年度配額,美國政府不得不暫停接受中國人申請,於次年重新開閘的情況。

而持有收緊移民政策觀點的特朗普上台後,將如何“撼動”包括EB-5項目在內簽證移民政策,受到中國移民們的關注。

美國候任總統特朗普將在1月20日就任
美國候任總統特朗普將在1月20日就任

最後的投資移民末班車?

移民中介在講台前用視頻和圖片,繪聲繪色地展示一個位於波士頓的奢華酒店投資項目。這裡毗鄰查爾斯河,天際線融進碧藍的天空,距離哈佛大學和麻省理工學院只有幾分鐘車程。

“有個不幸的消息,這個酒店最好的閣樓公寓已經被中東的一個王子買下了。”講師頗有幾分得意地說。

但中國人的對美投資能力也不遜色。

EB-5項目在90年代開始實行,初衷是為了吸引海外投資來刺激美國經濟發展。投資人需拿出100萬美元(“高失業率地區”至少50萬美元)投資在非金融的實體經濟行業上,並在2年內創造至少10個永久性全職就業機會。

這個投資額始終沒有變化。最初十多年,年度配額一度用不完。直到2008年金融危機後,國會將建築業納入EB-5創造就業範圍,EB-5申請急遽升溫,中國富人趨之若鶩,大量資金湧入酒店、奢華公寓、高爾夫球場等建築項目的籌款中。

2007年,EB-5簽證發放不到800個,而2014年,一萬個配額很快被一搶而光,其中9128個分給了中國人。通過EB-5一般需要22個月至26個月即可獲得合法居住權,而其他簽證申請方案則需數年之久。

美國政府將現行EB-5法案有效期臨時順延至今年4月28日,國會很可能在2017年的二季度通過新的EB-5投資移民法案,提高移民投資額和審批門檻,即所謂“漲價”。

1月13日,美國國土安全部公示了一份EB-5項目改革草案征詢意見,建議考慮通貨膨脹因素,將100萬美元的投資額升至180萬(“高失業率地區”由50萬升至135萬),並根據城市消費者物價指數(CPI–U),每五年調整最低投資額。

1月13日,美國國土安全部建議提高EB-5項目投資額,文件由美國公民與移民服務局提供
1月13日,美國國土安全部建議提高EB-5項目投資額,文件由美國公民與移民服務局提供

“最後黃金三個月。”宣講人在台上鼓動。移民顧問趙思文告訴搜狐公眾號“地球外參”,這是第一次出現這麼多客人的情況,都擠到了會議室外面,宣講結束後就有5位客人立馬現場簽約。

“很多人希望給自己留條‘後路’,”趙思文說,“50萬美元說實話在哪個國家都是筆不小的數目,但在中國,可能隨便賣套房子,不僅能做EB-5,還能買理財,還能存下很多錢。”

況且一人申請,全家(配偶及21歲以下未婚子女)得綠卡。這對操心子女教育和憧憬更好生活環境的中國“高淨值人群”,有著強大吸引力。

  特朗普態度“糾結”

做個體生意的王女士計劃在春節假期和家人去波士頓、舊金山、奧斯丁等城市實地“考察”下,而幾天前,她剛剛從海南游玩回來,對那裡的環境印像深刻。移民美國和海南買房都在她的選項內。“要移就移美國,加拿大都不考慮。”

王女士對“地球外參”說,從難度上來講,海南更容易,買房便宜且不限購,但教育水平有些差強人意。她的孩子不到五歲。

但移民美國又意味著她和丈夫得經歷“痛苦的”文化磨合。她在網上買了很多本介紹美國的書,但似乎仍霧裡看花。她並不了解美國新任總統特朗普,以及他將會給她這樣的潛在移民群體帶來什麼影響。

律師們為紐約皇後區的移民提供免費咨詢,希望找到EB-5簽證計劃的潛在投資者
律師們為紐約皇後區的移民提供免費咨詢,希望找到EB-5簽證計劃的潛在投資者

主張“美國優先”的政治素人特朗普,從競選階段起就稱要收緊移民政策,以保證白人就業和收入增長機會不被削弱、白人人口比重不再下跌以及白人主流價值觀不受侵蝕。

有分析認為,美國政府之所以臨時順延投資移民法案有效期,就是要將法案改革主導權交給特朗普手中。他將如何改動EB-5投資移民項目成為中國富人們關注的焦點之一。

趙思文這樣的投資移民顧問堅信特朗普的上台只會對EB-5項目“利好”。“EB-5是合法移民途徑,給美國帶來投資和就業崗位,這兩點是符合特朗普的心理預期的。”趙思文說。

美國公民及移民服務局(USCIS)在回復“地球外參”的郵件提問中說,僅2012和2013年,美國商務部估算超過1.1萬名企業家移民在562個EB-5項目上投資約58億美元,創造17.4萬個就業崗位。

但USCIS對特朗普上台對EB-5將施加的影響及是否會限制中國移民份額的提問未予置評。

盡管特朗普總喊打中國搶了美國人的就業機會,威脅對華貿易戰,但他對來自中國人的EB-5投資資金並不抗拒。據《福布斯》報道,特朗普女婿賈裡德·庫什納在澤西城一個名叫“特朗普廣場”的地產項目,就從EB-5項目中吸納了5000萬美元資金,這些錢多來自中國人的腰包。

特朗普女婿庫什納(右)在澤西城名叫“特朗普廣場”的地產項目就從EB-5中吸納5000萬美元資金
特朗普女婿庫什納(右)在澤西城名叫“特朗普廣場”的地產項目就從EB-5中吸納5000萬美元資金

此外,相比數目龐大的拉美非法移民,通過EB-5移民的人數只占極小部分。有什麼理由苛責這群有經濟實力的移民呢?

但美國立法系統對EB-5的批評從未停歇,政府監管落後導致該項目多次爆出醜聞,曾出現虛假項目欺詐募資行為,一些無法通過風控審核的項目招搖過市。加上投資來源要求及人員審核不嚴格,還曾有犯罪記錄的人通過EB-5移民的例子。

“腦力流失”

特朗普移民政策的收緊對中國移民的影響是全方面的,除了高淨值富人,受過良好教育的留學生、技術人員,赴美產子孕婦,甚至非法移民,都將會受波及。

特朗普在競選中反復提及對有犯罪記錄的非法移民的遣返計劃,而中國在美非法移民數量並不少,2012年估算約為21萬人,其中少部分有犯罪行為。此前有報道,近3.9萬中國公民因違反美國移民法等待被驅逐出境,其中900人被認定為暴力違法。

特朗普將會怎樣收緊移民政策?資料根據盤古智庫《新一屆美國政府內外政策展望》報告整理
特朗普將會怎樣收緊移民政策?資料根據盤古智庫《新一屆美國政府內外政策展望》報告整理

“如果按照特朗普提出的‘確保其母國接受被遣返的非法移民’這一主張,特朗普極有可能在中美交鋒過程中,要求中國配合美國遣返中國的非法移民。”中國人民大學國發院研究員韓冬臨認為。

除了非法移民,中國在美留學生的實習期(OPT,即持F1簽證的學生可在畢業後有1年的在美實習期)可能通過加強審批、設定最低起薪點等手段被限制,吸納國外技術人才的H1-B工作簽的數量也會受到影響。

韓冬臨認為,特朗普若限制國外留學生和專業人才,與其“讓美國再次偉大”的主張框架是相違背的,因此他“不可能自毀長城”。

“中美之間存在戰略競爭關系,特朗普不可能放任美國高端人才流失,特別是流到中國,導致美國‘腦力流失’。”韓冬臨認為。而與此同時,中國也可以此為契機,創造更公平開放的環境,吸引中國籍海外人才“回流”。

(據地球外參)

美國 | 房價為何這麼貴?西雅圖待售房屋比例乃全美國第二低

西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,但過去五年來房價飆升了約60%
西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,但過去五年來房價飆升了約60%

為何現在西雅圖的房屋這麼昂貴?幾乎每個人都會找出理由:一是亞馬遜;二是買不起房的加州人;三是海外購房者;四是拆除舊房建造新豪宅的房地產開發商。

但是,房地產行業的人們卻指出了一個更廣泛的問題,那就是:沒有人打算賣掉他們的房屋。

根據realtor.com發布的一份新報告,西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,排名全美國第二低,僅次於舊金山灣區。

換句話說,西雅圖地區每263幢房屋和分戶出售公寓僅有1套掛牌出售。這比全國平均水平低三倍以上,創造了明顯不利於購房者的市場。

西雅圖購房者早已了解房地產市場上的競爭有多麼激烈了。在西西雅圖一帶,一幢太危險以至於一般人都不敢進去的危房竟然收到了41份報價,並最終以42.7萬美元的價格成交。

但是,最新的數據僅僅顯示了西雅圖相較於美國其他熱門房市的競爭激烈程度。

西雅圖是全美國第15大房地產市場。然而卻有36個更小的美國房市比西雅圖擁有更多的待售房屋,包括奧斯汀、丹佛和聖地亞哥。

盡管波特蘭的房市只有西雅圖的一半大,但是待售房屋數量卻與西雅圖基本相同。芝加哥和邁阿密這兩個都比西雅圖更大的房市待售房屋數量均為西雅圖的九倍多。

美國供求關系最緊張的住房市場
美國供求關系最緊張的住房市場

您或許會認為房主會熱衷於賣房並賺取高額利潤:過去五年來,大西雅圖地區的房屋價格飆升了約60%。

然而,房地產經紀人卻表示,房主之所以不願意賣房,是因為他們不想重返房市購買更昂貴的房屋。

確實如此,那些上市的房屋通常在掛牌後沒多久就被賣出。據Redfin介紹,西雅圖是全國房屋銷售最快的房地產市場,平均每幢房屋上市僅15天就被售出,盡管西雅圖地區房地產競購戰的激烈程度僅次於舊金山灣區。

房屋庫存短缺已經成為了困擾西雅圖及其周邊區域數年、且日益嚴重的問題,購房者當前可選的房屋可謂少之又少。

金縣上個月的待售房屋數量創造了有記錄以來的新低:僅有1600幢房屋掛牌上市,多位於郊區。與六年前的7400幢相比出現了大幅下滑。

此外,大量上市的房屋屬於高檔豪宅,因為它們通常需要最久的時間售出。

據在線房地產信息公司Zillow公布的數據,截至本周,整個西雅圖僅有81幢待售房屋的售價低於50萬美元,其中一部分屬於拍賣和喪失贖回權。這些房屋絕大多數位於城市的北邊及南邊。

西雅圖僅有約260幢待售房屋的售價低於100萬美元。這讓競購戰愈顯激烈,使得搜尋新房的過程變為長達半年至一年的持久戰,令一些做足了准備的家庭只能先居住在市面上已有的房屋內。

但是最大的影響在價格。當需求與工作崗位及人口數量一同走高、以及租戶受夠了高昂的公寓租金時,在一段時間內的供給就會下降。

西雅圖的房屋庫存去年減少了13.4%,是二十個最大的房地產市場中跌幅第三大的。因此,要想讓故事的情節在2017年發生改變,西雅圖地區就需要一個徹底的大轉變。

(據西雅圖在線)