2018年加拿大房價將溫和緩速上漲 | 加拿大

核心觀點

  • 在2017年大力推動住宅建設之後,預計到2019年新屋開工數量都將呈現下滑趨勢。
  • 相對於2016年超過535,000套的創紀錄水平,MLS(Multiple Listing Service)中現有住宅的成交量預計將在2018年下降。
  • MLS均價將上漲,但漲幅會比過去四年要慢。市場均價在2017年應該介於493,900美元與511,300美元之間,到2019年預計漲至499,400美元與524,500美元之間。

影響房地產業的趨勢

在詳細的預測之前,本節回顧了加拿大房地產市場的主要假設。這是加拿大按揭與房屋公司(CMHC)提出以下房屋市場展望的基本要素。

  1. 2017年GDP增長高於預期之後加拿大經濟增幅將放緩至2019年

根據市場的預測均值,CMHC目前假設2017年加拿大實際GDP增長率在2.4%至3.2%之間,2018年為1.2%至2.5%之間。2017年的強勁增長是由於寬松的財政和貨幣政策,家庭財富和收入的增長。預計到2019年,加拿大經濟增長將放緩,因為利率上升,消費的貢獻減少,財政政策刺激減弱。不過,商業投資和出口預期加速將緩解壹些實際GDP增長的負面壓力。 2019年,加拿大GDP的增長預計在1.0%至2.4%之間。

  1. 加拿大就業市場形勢將繼續有所改善

在過去的壹年中,整體就業的增長對全職和兼職就業都有積極影響,但兼職就業增長強於全職就業的增長。通常認為兼職工作對住房市場提供的支持較少。即使就業人數增加,實際工作小時數卻會下降,導致對住房市場的支持減少。就薪酬水平而言,2017年的加拿大實際平均每周收入與2016年同比下降。

然而根據CMHC的預測,加拿大就業市場狀況有望改善。根據市場預測預測,加拿大整體失業率預計在2017年下降至6.5%,2018年下降至6.4%(2016年為7.0%)。另外,預計2017年和2018年時薪增幅(分別為2.7%和3.5%)將比同期物價增幅更高(分別為1.9%和2.2%),這增加了家庭購買力。CMHC預測對平均每周收入今年的增長率為1.0%,2018年和2019年均為1.9%,這種預測將為住房需求增長提供更多支持。

  1. 2016大量移民凈流入將持續支持2017年新住宅的需求

2016年凈移民的歷史性高增長繼續支持所有住房類型的新房需求。 2015年至2016年,凈流入移民人數大約增加了60%,接近了新移民人數的歷史紀錄。根據最終預測這個數字可能會更接近過去十年的平均水平。

  1. 按揭利率預計將逐步上升

預計2017-2019年期間抵押貸款利率將緩慢上漲。這壹增長與加拿大的經濟狀況的預期改善和世界整體利率的增長預期是壹致的。 在CMHC預測的基準情景中,預計5年期抵押貸款利率在2018年將保持在4.9%-5.7%的範圍內,2019年將在5.2%-6.2%的範圍內。因此,預計2017-2019年最多增長160個基點。如果在CMHC的預測範圍內,那麽抵押貸款利率將維持在低於“大蕭條”時期的水平。

詳細房市展望

  1. 到2019年,房市新增供給將開始趨穩

全加拿大新房開工數量將在2017年達到20萬套,與去年同期相比有所提升。2017年的預測範圍為20.63萬至21.49萬套新房。

然而,到2019年底,新房開工數量應該比2017年有所下降。2017年第二季度,每萬人中待售現房的庫存量為4.2個單位,是6年來的最低水平。這壹趨勢表明,庫存管理正在適應市場狀況,因此在新房開工數量在短期面臨上行壓力。

2018年房價預計繼續上漲,但漲幅放緩 | 加拿大

人口的增長和近乎創紀錄的移民增長將持續對預測範圍內的住房開工產生積極影響。就業應該保持增長,並為新的住房市場新鮮血液,但到2019年底,這種影響應該會削弱。CMHC預測與2017年相比,2018年和2019年的新房開工數開始下降,因為刺激經濟的政策將減少,抵押貸款利率逐步增加。因此,住宅建設預計將在2019年年底前平穩,但與之前的預測相比仍然上調。 2018年房屋開工量介於19.22萬到20.3萬,2019年介於19.23萬到20.38萬。

  1. 預計到2019年,獨棟別墅供給將開始減少

自2016年第壹季度以來,獨棟別墅的開工數量壹直在增加。部分原因是對這類住房的需求增強,因為新建和未售出的單獨住房存量持續低迷,特別是在加拿大的壹些主要城市,刺激短期內單獨住房的開工量。預計為75,900到77,100套新建獨棟,而2016年為74,100套。

隨著大量的建設會讓越來越多的獨棟別墅投入市場,與此同時會有更多家庭選擇較為便宜的公寓,CMHC預測獨棟別墅市場的房價提振是暫時的。獨棟別墅的開工數量在2018年預計為66,200到68,400之間,在2019年為66,100到68,900單位。

  1. 新建公寓數量將保持強勁增長

新建公寓數量預計今年將增加,並在2019年達到平衡,但預測值仍高於的歷史平均水平。

預計潛在的25-34歲首次購房者會放慢腳步,對公寓需求產生負面影響,但人口老齡化導致的需求將部分抵消這種負面影響。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程  | 加拿大房貸流程  | 加拿大房產稅費

2018年房價預計繼續上漲,但漲幅放緩 | 加拿大
加拿大多倫多2臥2衛公寓,開啟都市新生活(物業編號:34296625)

點擊查看居外網加拿大精品房源

供給過剩仍然可能是壹些都會區的問題,與此同時壹些較大的都會區及周邊地區則正面臨公寓空置率以及新建公寓庫存的歷史性低點。再加上與單獨住宅相比公寓成本相對較低,這將對公寓供給帶來上行壓力。

因此,新建公寓預計於2017年增加,介於128,800和139400之間,在2018年和2019年分別為124,400-136,200單位和123,200-137,800單位。這相比2016年的123,800套有所增加。

  1. 成交量預計將在2018年下降,並於2019年底前漸趨穩定

MLS的成交量在2016年創下歷史新高,但預計在2017年失去增長動力。而在2018和2019年,MLS的表現預計將回歸到與預測宏觀經濟條件相符合的水平上來。盡管有證據表明很多主要都會區的房產二手房市場存在過熱的跡象,但由於近期二手房市場的房源供給量相對於需求量有所增加,過熱的現象已經有所緩解。

2018年房價預計繼續上漲,但漲幅放緩 | 加拿大

境外移民的大量湧入在2017年為MLS成交量提供了強大的支持。但這壹驅動因素預計在2019年前逐漸消失。此外,預測按揭利率的上升趨勢也將給二手房成交量的增長帶來壹定阻力。

因此,MLS 2017年的成交量預計將在493,900至511,400個單元的區間內。2018年的預測區間為485,6000到504,400。2019年則為484,700到509,900。

  1. 二手房價保持上漲勢頭,但增速放緩

2016年,大多數市場均價的快速增長來源於壹個綜合性的因素:高端獨立住宅在總銷售量中的高占比推動了平均房價的上漲。 2017年,單元公寓的銷售占比有所增加,而單元公寓的價格通常又比獨立住宅的價格相對較低。這就給MLS平均價格施加了壹些下行壓力。

2018年房價預計繼續上漲,但漲幅放緩 | 加拿大

但另壹方面,公寓的需求增長同時也會推動公寓價格的上漲,而獨立住宅價格指數則相對於巔峰值有所回落。

雖然MLS的平均房價相較之前峰值($536,000)有所回落,但2017年仍然將較2016年有所上漲,預計年度平均價格將落在$493,000與$511,3000的區間內。2018年和2019年,預計MSL的最終平均房價區間分別將落在$491,900到$512,100,$499,400到$524,500的區間內。

加拿大各省情況概覽

從各省的情況看來,主要的房地產市場變量相較之前的預測數據顯得綜合性,聯系性更強。不列顛哥倫比亞2018年到2019年新建住房銷量增速將放緩,但仍將在歷史水平之上。而由於市場供需趨於平衡,該省的房價上漲速度也將放緩。租房需求在該時段會繼續保持強勢,這將伴隨著租金的上漲以及空房率的降低。

艾伯塔薩斯喀徹溫正在逐漸擺脫2014年石油危機的陰影,這使他們的省際移民人數恢復到正數,這是對房產市場的利好信號。預計未來兩年該兩省的房產市場條件將從原來對買家有利,逐漸趨向更加平衡的狀況。但是,三省中的諸多都會區都存在地產開發過分,這可能導致房價下行。對比上述兩省,馬尼托巴具有更多樣化的經濟體系,這讓他們在面對像石油危機那樣的經濟波動時比那些依托石油的省份更加從容。

安大略省,新建住房數和成交量有下行的趨勢。房價依舊在上漲,但漲幅將放緩。租房需求預測將繼續增長。按揭成本的提高使新房和二手房的市場需求都有所下降。需求方面的利好因素在於健康的勞動力市場和凈移民流入,可能在壹定程度上緩解上述的下行壓力。

魁北克的房產市場預計在2018年和2019年將會受到強勢的就業市場的刺激。因此,當地的二手房供應將會持續收緊,價格也會相應上升。同時,人口老齡化的趨勢將對新公寓的供給提供有力的支持。

大西洋地區,新建住房數,MLS的銷量和平均價格都預測在未來兩年持續走高。但該地區的經濟對出口和低匯率的依賴依舊存在。

未來前景及風險評估

雖然加拿大的房地產市場前景未來還是趨於穩定,但加拿大市場的各種風險依然存在。自上次報告發布以來,各個風險因素暫時保持穩定。

  1. 全球影響
  • 商業投資的不景氣意味著加拿大的公司缺乏足夠的生產能力來面對出口需求。這將主要影響到幾個依賴出口的省份。
  • 壹個潛在的利好因素是美國GDP的增漲,經濟向好,從而利好加拿大的凈出口,就業率以及真實GDP數據。
  1. 家庭負債

近期消費者信心增強,國內消費提升。居民消費的提升會刺激GDP以及房地產市場,但另壹方面也意味著已經擁有很高負債水平的家庭變得更加脆弱。家庭負債水平壹直是加拿大經濟的壹個不確定因素,使得居民對經濟或者利率的波動更加敏感。如果利率和失業率飆升,壹些高負債的家庭可能被迫變賣資產,包括他們的房子。這會給房產市場施加下行壓力。

  1. 房產估值過高

在溫哥華,多倫多等大城市及其周邊地區,壹些基礎的經濟社會變量,比如收入和人口,並沒有與房價的增長實現同步。房產市場如何對這樣的不平衡自我調整充滿了不確定性。如果實際房價和市場均衡房價的不平衡突然失控,那麽整個市場將會被壹致看跌。

考慮到這些因素,我們將預測數據進行了如下調整:

  • 2017年整個國家新建房屋數量區間是190,100 到 231,100,而2018年為176,000到219,200,2019年為275,600到220,400。
  • MLS的2017年成交量區間為 465,500到539,700。2018年為455,000到535,000,2019年則是452,500到542,000。
  • 房價方面,MLS的2017年均價區間為$478,900到$526,300。2018年預測為$477,000到$527,000,2019年為$482,300到$541,600。

 

來源:加拿大按揭與房屋公司(CMHC)

翻譯:Theo Luo 

責任編輯:Adam Yang 

排版編輯:Shelly Du

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

大力推動城市優化 2018年埃德蒙頓加房產稅3.2% | 加拿大

估價39.7萬加元的普通家庭房平均需多繳付77加元房產稅至2,462加元。

明年,加拿大阿爾伯塔省府城市埃德蒙頓的房產稅將增加3.2%,較目標委員會11月份開始辯論的略有減少,更遠遠低於春季時的5%增幅預測。

埃德蒙頓理事會於周四(12月7日)批准增加稅收,作為該城市2018年27億加元的運營預算的一部分。

增稅意味著居住在估值為39.7萬加元普通家庭房的人們,明年的物業稅將要多付77加元。2017年該房屋的房產稅為2,385加元,明年將達到2,462加元。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程  | 加拿大房貸流程  | 加拿大房產稅費

埃德蒙頓市議會已經批准,從2018年開始將房產稅上調3.2%
埃德蒙頓市議會已經批准,從2018年開始將房產稅上調3.2%

查看居外網上埃德蒙頓精品房源

將近一半的稅收增長(1.4%)將被投放至城市的社區重建項目,以升級和重建現有社區的道路、人行道和路燈,包括阿倫代爾(Allendale)、貝爾維尤/弗吉尼亞公園(Bellevue / Virginia Park),牛頓(Newton),查爾斯王子(Prince Charles)和雲杉大道(Spruce Avenue)在內的幾個區域將在2018年進行改善。

除了社區振興工作之外,增加稅收對應付基礎設施和服務、輕鐵谷線(Valley Line LRT)、通貨膨脹和警察服務提升的各項支出也是必要的。

經營預算還包括了維護該市1500個園地草坪的300萬加元,用於修剪和使用除草劑來解決埃德蒙頓的年度蒲公英問題。

這套正在居外網上出售的埃德蒙頓3臥4衛獨立房,價格僅為250萬元人民幣
這套正在居外網上出售的埃德蒙頓3臥4衛獨立房,價格僅為250萬元人民幣。(點擊圖片查看房源信息)

市長Don Iveson說,他為市工作人員成功削減稅收增幅而感到自豪。

理事會還批准了14億加元的2018年資本預算,其中包括新建消防局、圖書館升級,警察分局和過境車庫。

原文來源:CBC News
發表日期:2017年12月7日
責任編譯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

在國內房價高漲的形勢下,國人開始大舉進攻海外市場,買房移民,投資移民,以房養學,以租養房等等創造了空前盛況,但是海外購房如何購,需要準備哪些材料以及適合哪些國家是投資者的疑問,居外為大家壹壹講解。

壹、美國買房交易流程圖解

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

二、澳洲買房交易流程圖解

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

三、英國買房交易流程圖解

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

四、加拿大買房交易流程圖解

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

五、新加坡買房交易流程圖解

居外課堂:五大海外熱門國家買房流程彙總

 

 

海外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管你是打算在海外買房,還是已經在海外買房,你在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,海外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

居外課堂:到海外買房,你必須知道的10個問題(一)| 海外

你是否想去海外買房?是否仍對海外購房有一些疑問?是否對海外置業流程還很不熟悉?是否擔心貸不了款?你的問題是否還很多很多?居外就讀者來電諮詢,根據買房前容易弄混淆的一些問題,做了一個簡要歸納,希望可以幫到大家。

一、中國公積金能不能在海外買房?

中國公積金只能在中國買房,不能在海外買房,但在海外一些國家在住房保障方面也有類似的政策措施,只是叫法不同。

我國的公積金制度,最早就是借鑑新加坡的中央住房公積金制度而來。新加坡在1955年就建立了中央住房公積金制度,實行的是會員制。會員所繳納的公積金是一種帶有強制性的社會保障制度,能夠提供購房、養老、醫療等多方面功能需求。其中特別重點突出住房保障方面的作用,在中央公積金中,80%用於購買住房和支付各類保險。

而在韓國實行的是國民住宅基金,在1981年設立。它屬於國家設立的政策性住房金融機構,為中低收入家庭住房需求提供政策性貸款和補帖,並重點為低收入者和首次購房者提供優惠購房貸款。

在歐洲具有代表性的是德國,叫做住房儲蓄銀行,就是以要約形式(要約是訂立合同的必經階段,不經過要約的階段,合同是不可能成立的,要約作為一種訂約的意思表示,它能夠對要約人和受要約人產生一種拘束力)將住房儲蓄合同提供給市場,提供給有需求的人購買使用。老百姓購買住房儲蓄合同後,開始存款,成為儲蓄者,日後買房時候可以從住房儲蓄銀行獲得專項貸款。據瞭解,德國居民買房、建房的資金中,有大約40%至50%的貸款都來自住房儲蓄銀行。

二、在海外買房,買房人一定要到現場親自交易嗎?

在海外買房,一般都需要本人在當地簽署合同,進行交易。但在澳洲,如果遇到確實無法飛赴當地的情況,可以選擇簽名影印件或授權委託書的方式簽署合同。

簽名影印件簡單經濟,卻又一定的風險。因為,並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。一旦賣家拒絕影印件交換的請求,即便買方立即郵寄出所簽署好的合同原件,這幾個工作日的時差之中,看中的房子很有可能會被重新放入市場或被賣給別的買家。因為此時買家與賣家還未正式交換合同,彼此之間並無直接的法律關係,賣家並沒有向買方做出任何承諾。

授權委託書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險,使代理人可以及時簽訂合同。但簽署授權委託書涉及一定的律師費用及土地局登記費用,約在500澳幣。

——詳細介紹,可參見海外買家該如何有效簽署購房合同

三、在海外買房了,就能不受限制一直在當地居住?

在大部分熱門國家中,無限制居住和移民簽證有直接的關係,和買房本身並沒有太大關係,如果想要買了房就可以無限制居住,可以選擇一些買房可以移民的國家,目前買房可以移民的國家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘、韓國(濟州島)、拉脫維亞、馬耳他、斯洛伐克、意大利、安道爾、升級尼維斯、聖基茨、法國(留尼旺盛)。

四、海外房貸需要抵押物嗎?在中國國內的資產可以當作貸款的抵押物嗎?

海外買房房貸一般不需要抵押物。以澳洲為例,如果你在澳洲買房子,房子本身就是你的抵押物,不需要額外的抵押物。同時,如果你在國內有資產,這會幫助你申請貸款更有說服力一些,申請到貸款的可能性更大,你在國內的資產是“充分非必要條件”。此外,如果購房人能一次拿出物業售價20%以上的首期付款,銀行就會對你的經濟能力很有信心。

五、對於尚無收入的留學生,能在海外貸款買房嗎?留學生需要出具收入證明嗎?

留學生是可以買房的,不論是以父母的名義,還是自己的名義。無論你以什麼身份貸款,收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少,但是可以以父母為擔保人,以擔保人的收入來擔保你的貸款。對於有穩定收入能力的海外人士,在澳洲購房,可以申請到物業價格80%的貸款;但是,對於尚無收入能力的留學生,在銀行信貸收緊的大環境下,頂多只能申請到物業價格60%的貸款。

此外,如果貸款比例超過80%的話,是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明,不過一般存款多過5%的貸款額即可。貸款還款的最長期限是30年。

——關於澳洲留學生能否貸款買房的問題,居外專欄作家曾詳細介紹 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎?

六、投資者購買了海外房產,物業出租後帶來的租金收入是否要繳納相關稅金?

海外物業出租後帶來的租金收入一般都要繳納相關稅金,只是各國所交納稅金的比例不同。美國租金個人所得稅最低為10%,最高為39.6%。澳洲租金個人所得稅最低為32.5%,最高為45%。加拿大租金個人所得稅最低為15%,最高為29%。英國租金個人所得稅最低為10%,最高為50%。

七、外國人出售海外房產需繳資本利得稅(所得稅)嗎?

外國人出售海外房產基本都需繳資本利得稅(所得稅),只是各國交納稅費的比例根據政策有所不同。

以美國加州為例,外國人出售美國房產,需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅,聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金,賣出是100萬美金,賣主賺了20萬,這所得的20萬,要交25%(5萬美金)的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款,可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時,若符合一定條件,會有一定的免稅額度,比如夫妻可以50萬美金的免稅額,單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產,除了替自己找一個好的中介或管理公司外,還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納,避免麻煩。

八、在海外購置了一套房產,是不是每年都要支付養房費用?

在海外購置的房產,基本都要支付養房費用,只是各項費用的比重會有所不同。

以美國為例,每年都要支付房產稅、房屋保險、物業費、維修費四項養房費用。

房產稅:房產稅在美國各個州和地區都不同,加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估,然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念,可是只有70年產權,把房子的土地成本分攤到70年裡,你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。

房屋保險:在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍捲風或是水災。如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

物業費:如果買公寓或集合式住宅,通常會有物管費(HO A fee),用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。

維護費:如殺白蚊、換屋頂(屋頂的壽命通常是15-40年),剪草及其他維修費用。

九、海外買房改主意了,定金可以退嗎?

各國買房政策不同,所以情況不同。

在韓國,一旦你如果交了定金的話,這個定金是不會被返還的。

在澳洲和加拿大買房,都有一項特殊條款叫“合同冷靜期”,買方一旦發覺房屋有嚴重問題,或者是無法辦理貸款,在合同冷靜期內可以取消合同,退回定金。

十、在海外買過一套房,再買第二套在交稅方面有沒有變化?需要額外再繳納其他稅嗎?

由於各個國家買房政策不同,交稅政策不同,所以購買二套房產交稅也會有所不同。

以美國為例,政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅(如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅)貸款的利息從收入中減除。如果納稅人要出售其住宅,則要被徵收聯邦資本增值稅(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且戶主在近五年內於該住宅居住至少兩年以上,賣房利潤個人低於25萬美元,夫妻低於50萬美元部分無需交納資本增值稅。

僅有首要住宅可以享受這一優惠,其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管你是打算在海外買房,還是已經在海外買房,你在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究

居外課堂:海外買房的十大“戰術 ” 提前做好置業規劃

房子畢竟是壹件大宗物品,壹個不慎可能留下很多麻煩。所以去海外買房時,壹定要做好整體規劃,明確買房目的和需求,科學理性地購房置業。居外網建議置業者可以通過了解以下統計數值,幫助妳察覺市場的變化,更好地對海外房產進行了解和評估,提起做好置業規劃。

壹、海外買房 提前關註十大數據

1、人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經成為人口增長的重要來源,自然人口增長則是壹個非常慢的指標,數值通常是最近的壹次人口普查結果,是從當地市政廳獲得的數據。在人口快速增長期,將會帶動當地住房市場需求的增加,進而帶動房地產業、建築業等相關行業的發展,國民經濟總體也處於較快增長期。

2、就業率

就業率是指某壹時點內就業人口數占經濟活動人口數(就業人口數+失業人口數)的比例。壹個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題是交互並行的,就業率的高低甚至直接威脅到社會的穩定和國家政權的鞏固。全球每壹個國家都把全民就業放到了政府工作的重要位置。

如果妳想要查詢以上兩個數據,可以登陸,Monthly Bulletin of Statistics Online, http://unstats.un.org/unsd/mbs/app/DataSearchTable.aspx,數據來源顧名思義,來自各個國家統計局和組織。包括近十年來各國的人口、生產指數和價格指數、就業與收入、能源礦產和燃料、工業、交通和建築、國際貿易、金融、零售業和國民賬戶的網站。

3、房價中位數

房價中位數的變化對於房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷價值的改變。壹般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅,或者是該區比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售,或者是有首次購房者進入該區域。通常情況下,中位價格都是按月的,如果想了解長期走勢,可以查看12個月、3年、5年和10年的數值,這更能說明問題。短期的中位價數據可能會令人關註,但是通常會起混淆甚至是誤導作用。

作為專業海外房產網站,居外網提供海外主要國家的最新房價數據,大家可以點擊查詢2016年各國房價數據:

如果大家英文水平好,也可以直接到海外各國專業房產網站直接搜索、查看各國的最新房價,如美國的Zillow、澳洲的LJhooker等網站。

4、租金回報走勢

租金回報走勢是令人關註的數字。如果租金回報開始下跌,尤其是中位價還保持不變的時候,那麽妳就需要考慮租戶是否會不會再花那麽多錢租房。如果租金回報上漲,那麽可能該區域房源開始減少,可能是因為更多的業主自主者購入住宅,並且或者租戶競爭上升,需要為租房支付更多的錢。查看中位租金圖表並搜尋列出的項目,找出為什麽數字改變了。

如果想要了解租金回報走勢,可以通過查詢新、報告,或者自己算,而不同的買房方式,有不同的計算方式,現金買房的租金回報率計算方法為:

租金回報率 = 每年房租凈收入 / 購房總價%(房屋買家支付給賣家的金額)

每年房租凈收入 =年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出

貸款購房的租金回報率計算方法為:

租金回報率 = 每年凈收入(年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額) / 自付額 %(購房總價扣除銀行貸款的部分)

美國的租金回報率有多高,算算就知道

5、外匯匯率

海外買房,房價高低固然是首要因素,但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的壹環。選擇在正確的時機進行投資,可以降低買房成本,相當於房價直接打折。雖然壹個國家匯率貶值會導致當地壹系列的通貨膨脹,房價也會隨之攀升,但在正常匯率浮動水平下,這種調整壹般是緩慢且平穩的。

查詢最新的匯率,最簡單的方式就是上網利用百度或者googel查詢。如果擔心不夠準確,可以去當地銀行咨詢。

延伸閱讀:海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要

6、犯罪率

查看壹下妳所選擇社區的近期犯罪率,大部分國家的安全性都不錯,但是房產所在地的犯罪率仍是妳在當地買房關註的重中之重。妳可以知道近壹段時間這裏的犯罪情況,如有多少案件,案件嚴重與否。大多數的市政府都會將警廳記錄或者犯罪率公布到網上。

居外課堂:海外買房的十大“戰術 ” 提前做好置業規劃
查詢犯罪率

想要了解相關數據,可以通過造訪以下網站來考察房產所在地的犯罪率。

美國:瀏覽crimereports.com網站,或者查詢全國性罪犯數據庫FamilyWatchdog.us

澳洲: 瀏覽 https://www.police.act.gov.au/cri%20…%20ime-statistics.aspx

加拿大:瀏覽 http://www.statcan.gc.ca

7、房屋空置率

住房空置率,是指某壹時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報壹樣,空置率也是需要關註的。空置率的走勢對於理解出租需求和新開發項目對於市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例,商品房空置率在5%—10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%—20%之間為空置危險區,要采取壹定措施,保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007-2008年,租房空置率最高時候也就達到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低,荷蘭、瑞典壹般住房空置率只有2%,法國為6%左右,德國約為8%。

想要查詢房屋的空置率,可以登錄各個國家的數據網站,如

美國統計署:http://www.census.gov/housing/hvs/index.html

澳洲統計局(abs): http://www.abs.gov.au

英國國家統計署(ons): https://www.ons.gov.uk

加拿大統計局:http://www.statcan.gc.ca

8、市場房源量

市場房源量不論是否最近有變動,都可以給置業者及時警告,無論是賣方市場還是買方市場。當房源比較少的時候,尤其是以前的房源都已經售出的時候,這就是市場火爆的信號。相反,如果有更多房源上市,那麽就是買家有更多的選擇信號,業主可能將他們的資產套現。市場房源過高,尤其是當他們變動很大的時候,雖然意味有交易,但是那也是預警。

9、房屋待售時間

房產在市場上等待出售的時間長度也很重要。這對於那些想要買房的潛在買家來說是比較有用的快速晴雨表,但是也可以讓妳明白以後妳把它賣出所需要的時間。在熱門市場,這個數值可能會降低,當寬敞的新小區進入緊俏市場急售的時候也會降低。與此相反,在疲軟的、變動比較小的市場,待售時間可能會比較長。

10、賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業價格降低的數值,通常有百分數表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡,是業主退出市場的信號。它也表明房價會下跌,同理,如果某區域賣方折扣很小,或者說銷售價格超出了標價,說明競爭激烈,市場火爆,需求強勁。海外購房,比如葡萄牙、西班牙、希臘等國,房地產較高峰值雖然下跌不少,但整體價格都是公開透明,如果單獨壹套房源,業主或中介私下與您承諾超低折扣要格外小心。

以上數據沒有特定的官方網站可以查詢,壹般專業人士會關註各大網站,不定期的下載壹些專業報告,比如來自lj hooker、savills、knight frank的行業報告等,而相對於普通用戶來說,想了解市場房源量、房屋待售時間賣方折扣,去下載專業數據報告會比較繁瑣,所以可以通過各大中介公司進行咨詢。

二、不同投資目的應關註不同數據

房產投資

長線持有:這類人群去海外買房可能看中房子本身的壹些特點,例如古堡、海濱住宅作為純收藏之用,或者是看長期價格走勢,關註長期的投資回報。

關註指數:1、房屋中位數2、外匯匯率3、犯罪率

短線持有:這類人群目的很明確,所以壹般他們最為關註的是租金回報走勢,高租金回報會吸引投資者,壹個區域的租金回報率也會受到周邊區域租金的影響。

關註指數:1租金回報走勢 2、房價中位數 3、外匯匯率 4、就業率 5、人口變化 6、犯罪率 7、房屋空置率 8、房屋待售時間9、賣方折扣

買房自住

自住者可以包括以房養學、以房養老、度假的人群,壹般這類人群更為關註犯罪率,畢竟在異地生活,安全問題還是最重要的。如果妳看到犯罪率比妳期待的高,不要驚慌。每個地方都會有輕度犯罪。如果妳對這塊地區不熟悉並且有疑慮,妳可以咨詢房產經紀人。

關註指標:1、犯罪率 2、外匯匯率 3、房價中位數 4、賣方折扣

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

加拿大選房指南:如何選擇適合自己的房子?

Part 1 加拿大房屋類型及產權形式

x1

一、加拿大四大房屋類型

加拿大,主要有4種房屋類型:獨立屋、公寓、聯排房、多單元房。

fangwu01

fangwu02

獨立屋(House)

獨立屋的魅力在於不用繳納物業管理費的低成本優勢和升值潛力。獨立屋的土地通常為私人所有,可以永久傳承。除了房屋所佔的土地外,獨立屋通常具有比房屋所佔土地更大的院子。>>>詳細

公寓(Apartment)

加拿大,只有像溫哥華、多倫多、蒙特利爾這樣的大城市才會比較常見。從投資的角度來說,公寓是所有房屋類型中升值潛力最低的,當然它的價格一般也最便宜。>>>詳細

聯排房(Townhouse)

聯排房有獨立的前後院,因此享有比公寓更多的空間,但又因為要與鄰居共用一些設施,所以在空間的享有上不如獨立屋。而從投資價值和房屋價格來說,聯排房也剛好介於獨立屋和公寓之間。>>>詳細

多單元房(Multifamily)

多單元房通常位於較低收入人群所在的區域,而且居住者以租客為主。因此,多單元房的擁有者往往出於投資的目的購買該房屋,而自己則住在其他地方甚至其他的城市。>>>詳細

二、加拿大房屋產權形式

Freehold—自由產權

屋主(owner)擁有房子及地皮的產權,要自行負責物業的剪草、鏟雪、維修等工作。這類物業主要包括獨立房、半獨立房、排屋等。>>>詳細

Condominium—共管產權

住宅單位屬私人所有,公用地產為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理,住戶每月支付管理費。>>>詳細

Freehold Condominium—自由共管產權

主要以鎮屋、連屋為主。這類產權,屋主擁有地產的產權——整幢房子,包括外牆、屋頂、車庫等,都由屋主負責,而公共設施,例如車道、康樂設施、訪客停車場、附屬公園等,則屬共管範圍。>>>詳細

 

Part 2 加拿大買房,選新房還是二手房

x1

加拿大有很多想要買房的人面臨的第一個問題就是:買新建房屋還是二手房?

二者的不同點不僅在於價格,還有生活方式上的不同。有的人喜歡現代化的室內布局,有的人則更偏愛舊式的建築風格,購買什麼樣的房屋,還是要綜合考慮。>>>詳細

duibi

 

Part 3 加拿大選房時的七大關鍵點

x1

在加拿大房地產投資中有一條金科玉律,不管你是房產持有者、買家、還是管理方,都要着重關注資產的潛在價值和長期回報,而不是過去價值的高低。在評估資產未來價值的時候要重點考慮這七大因素。>>>詳細

1、地理位置

“Location、Location、還是Location”是房地產的金科玉律,交通繁忙,人口密集的地方往往更具投資價值,特別是人口增長迅速,地鐵線路延伸、新房大量興建的區域,都是比較適合長期投資的地點。

2、空置成本

投資前應該考慮到房屋空置的成本,即使不自住也不租出,屋主依然要支付不少的稅費、管理費等。空置時間越長,成本越高。

3、政策風險

投資前要儘可能多的了解該區域的未來規劃和發展趨勢,特別是政府制定的對於周邊地區的規劃和發展。

4、學區學位

很多家庭都非常重視孩子的教育問題,住在好的學區,意味着自家孩子可以順利進入高質量的學校。優質教育資源對房價的推動作用不可小覷。

5、周邊地區可利用面積

房產周邊地區的可利用面積,也在一定程度上影響着該房產的未來價格變化趨勢。因為,周邊可發展用地的大小決定了該區未來的規模,進而左右着該區人口和住房剛需,未來需求量大,交易活躍,則升值空間大。

6、社區比族裔重要

對一個社區,不能只看居民的膚色,而是要是看社區的整體表現,如街道房子的維護狀況、各家門前的草皮樹木的生長狀況、庭院的裝飾狀況、是否有過多的車輛停靠(出租的標誌)等等。

7、投資地產的收益

買房是普通人一生中的最大的投資項目,其收益有兩個指標,硬性的是地產的保值增值,軟性的是提高生活品質。通常在資金有限的情況下,買房人都要面對“魚與熊掌不可得兼”的選擇。

 

名家觀點

x1

Jason特利爾買房:房屋種類及市場分析

華人大多都有買房置業的傳統和需求,買房子是對生活環境和質量的極大改善。對大多數人來講,房子不僅僅是房子本身,而是一個家和一個安全的港灣,有了家就有了歸屬感和穩定感。>>>詳細

郭釋仁專欄全集:

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

 

 

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

CA-640x120

居外課堂:海外買房一定要請律師嗎?

買房子對中國人而言可能是人生中最重要的交易之一了,尤其中國人如果要在海外買房,不熟悉當地的環境丶政策,如何確保房產交易的安全,保障自己的權益呢?居外以五大熱門國家為例,向各位介紹在海外房產買賣過程中的重要角色:律師。

海外買房必須請律師
海外買房必須請律師

一、律師在各國地產交易過程中起到的作用

海外置業,律師在房產購買過程中扮演著很重要的角色,負責辦理全程買賣手續,而國內的買房雖然也有律師但作用不大。國外的律師會就買賣合同中的條款進行審查,對買家不利的條款,律師會提出意見並負責幫買家與發展商談判,直到雙方達成協議為止。因此,在海外買賣房屋過程中,找個信得過的、負責任的律師十分重要。

美國

下面我們來看看美國房產知識

1、買賣合同

買賣雙方各自有自己的經紀人和律師。通過雙方經紀人幫助,買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來制定合同。通過此合同,雙方律師幫助僱主瞭解他們將要簽署合同裡雙方的責任和義務,違反的法律後果等。之後在雙方同意基礎上籤名。

2、 產權調查

只有雙方都在買賣合同上籤字後,律師的第二步工作才能開始。律師需要去地契登記處調查產權、審閱產權報告和地產證明。如果房產是遺產還要到當地遺產登記處調查。產權調查是為確保房子賣主擁有完全產權,而且可以合法買賣。

3、完成交割

由買賣雙方,以及他們雙方律師,有時也包括雙方地產經紀到場簽字。這時產權調查完成。買方資金到位,賣方完全搬出物業。簽署文件主要包括地契,貸款書(買方),貸款清償(賣方),地稅和水電煤表交割等。

4、售後登記

這時律師到產權登記處更新記錄新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存檔,包括登記售後賣主還款證明。買主在之後大約兩星期後可以收到更新後的地契。

澳洲

1、購房合同

一般經驗豐富的房產持牌律師,會在簽署購房合同之前,代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款,以其專業角度儘可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。

2、交換合同及支付定金

由於國內的外匯管制,通常中國買家需要更多的時間,將款項轉賬到澳大利亞。這時,你的律師,會與賣方律師協商,要求延長買方支付定金的時間,以確保你能正常履行合同條款。

3、印花稅計算

印花稅的計算比較反覆,一般購房者可能並不瞭解,或者不知道如何操作。而律師不但可以幫助你準確計算您所需購買房產的印花稅金額,還可根據你的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前,律師都會向買房確認印花稅的金額,並幫助買方完成所有相關文件、表格,確保滿足法律、法規的要求。

4、所有權轉讓

澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高,稍微處理不慎,可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行,律師會替你起草房產轉讓證書,提醒你按照正確的方式簽署轉讓證,並在房產交割前及時檢查證書的有效性,是否能被政府部門接受,確保你在交割後順利成為新的房主。

5、房產交割

在交割當日,買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用,以確保買方正確支付。此外,買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項,以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點,通常由律師代表買方出席交割過程,以保障買房權益、以及房產的順利交割。

6、向土地局註冊所有權

律師會在房產交割後,與當地相關政府部門聯繫,以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。

在加拿大買房,如何辦理房產過戶?

Part 1 加拿大買房過戶流程

x1

Step1:選中房產並且簽訂購買合同;

Step2:向銀行申請貸款;

Step3:提交相關資料,一般來說需要:身份證明、收入證明、資產證明等

Step 4:銀行會指派律師與貸款申請人談話,告知相關權利義務、審核申請人提供的相關證明、文件、資料。

Step 5:銀行指派評估師對貸款申請人購買的房產進行評估,以確定貸款金額

Step 6:律師提交《法律意見書》,評估師提交《評估報告》,銀行依據以上資料審核申請人資信,確定是否提供貸款以及所提供貸款的金額;

Step 7:銀行確定可以提供貸款後,出具《貸款承諾書》,通知買賣雙方辦理過戶,在過戶當天或者買賣雙方合同約定的時間購買方向出售方提交收付款;

Step8:過戶之後,銀行見到他項權力證或者抵押登記之後或者依據銀行規定的其他時間,銀行將貸款部分劃轉給出售方,購買方開始償還月供。

 

相關閱讀:外國買家在加拿大買房的交房流程

 

Part 2 加拿大房屋交割時需要繳納哪些費用?

x1

加拿大購房時,要預留出1.5-3%左右的資金用於支付房屋交割的所有費用,即Closing costs,具體而言,主要包括以下項目。>>>詳細

4

▶ 土地轉讓稅:由省政府和市政府分別徵收,雖然各省市的政策各有不同,但一般採用累進稅率制進行徵收;

▶ 律師費

▶ 房屋價值評估費:銀行或者貸款機構會據此做出是否同意貸款的決策,也是計算物業稅(Property Tax,通常被誤稱為地稅)的依據等;

▶ 驗屋費

▶ 預付帳單調整費:賣主可能在交割日之前預付了一些帳單,但實際是需要買主承擔的,如上文所述的物業稅等稅負,水電煤氣費等;

▶ 各項保險費

▶ 其他費用:搬家費用,一些簡單的裝修,添置適當的傢具,購買必須的家居用品等,花費多少也完全可根據自己的實際財務狀況靈活掌握。

 

Part 3 加拿大房產如何贈與子女

x1

定居加拿大的華人購房者的一個普遍的問題是: 今後, 我該如何把房產轉移給子女?居外這裡提供最常見的六套方案,且列出每套方案的均利弊以供參考。>>>詳細

guohu05

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

CA-640x120

居外研究:蒙特利爾,下一個加拿大房產投資者新寵? | 加拿大

2017年7月,多倫多房市繼續受15%外國投資者附加稅影響,銷量同比下跌四成,市場均價連續第三個月下滑。溫哥華房市銷量也較上月縮緊,不過價格也在公寓市場帶領下繼續攀升。這兩地的7月新增房源數量也都出現同比上升,退場情緒有所增加。

溫哥華:去年8月實施的外國人附加稅已經為溫哥華房市帶來新格局。獨棟別墅已經進入供求平衡的市場,房價重新回覆之前大幅增長的可能性不大。但公寓與聯排別墅市場仍供不應求,房價有望繼續攀升。

多倫多:連續幾個月的迅速降溫,對受投資者青睞的獨棟別墅市場影響最大,隨著銷量急劇萎縮,預料多倫多的獨棟別墅市場將像溫哥華一樣,很快跌出賣家市場。

蒙特利爾:相對於兩大熱門城市,蒙特利爾都會區則經歷了8年來最火熱的7月房市,銷量同比上升16%。儘管房源待售天數仍遠高於多倫多與溫哥華,蒙特利爾的新增房源數量則比去年同期下降8%, 顯示市場已經開始從向供求平衡的方向前進。推進蒙特利爾房市的主力房型是獨棟與聯排別墅,目前已經衝出買家市場,進入供求相對平衡的區域。如果市場需求持續增長,這一波別墅行情有望帶給蒙特利爾更大的房價上升空間。

蒙特利爾:下一個加拿大房產投資者新寵? | 加拿大

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

8月24日微課堂:留學黨怎樣在海外租房?

居外微課堂】第十一期8月24日即將開講啦!

臨近開學季,不少準備出國留學的學生已經踏上旅程或還在為即將到來的新生活做着細緻的準備。初次去國外留學,最頭疼的難題之一就是如何解決住的問題,本期微課堂,【居外小助手】就和大家一起分享關於海外留學租房的事宜,幫助留學黨們解決這個老大難。

 

第十一期【居外微課堂】主題

開學季:留學生海外租房攻略

開課時間:8月24日19:00

 

 

內容簡介

x1

四大熱門留學國家住宿情況調查?

海外留學租房費用大概是多少?

海外留學可以租的房屋類型有哪些?

留學生們都有哪些租房渠道?

租房時要注意哪些問題?簽合同時要注意什麼?

 

聽課方法

x1

歡迎報名參加【居外微課堂】:通過微信群免費收聽微信課堂

請按照下面步驟一步步來哦:

1、掃描下方二維碼,添加課程管理員【居外小助手】為微信好友,回復“微課堂”;

1-1

2、添加為好友後,請耐心等待,【居外小助手】將會確認申請名單,統一將大家拉入聽課群;

3、如果你願意,歡迎轉發本文到你的朋友圈,或者身邊的相關群內,邀請你周圍對海外房產、移民、留學感興趣的朋友們一起來收聽【居外微課堂】吧~

對於【居外微課堂】第十一期的主題,大家如果有關此話題的疑問,可提前提問【居外小助手】。

 

點擊下方鏈接,查看往期精彩內容:

 

【居外微課堂】系列內容回顧

 

2