2018年越南房地產行業併購交易量將繼續增長 | 越南

越南房地產市場的潛力巨大。 專家表示,房地產行業的並購交易將在2018年繼續增長。越南AVM並購論壇的總幹事Dang Xuan Minh表示,得益於國有企業私有化的加速和日益增長的外國投資者的推動,2015年之後越南房地產市場迎來了第二波並購浪潮。

Minh表示,2017年越南行業並購交易額預計將達到80億美元,其中房地產交易的價值占最大比重, 平均每筆交易的價值約為5000- 6000萬美元, 整體房地產行業的並購交易估計約為20億美元。

2018年越南房地產行業並購將繼續增長 | 越南
圖壹:居外網胡誌明市真實房源,物業編號:28417333,點擊圖片查看房產詳情

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房屋價格: 約¥ 96萬; 建築面積: 82平方米
土地面積: 19200平方米; 房型: 2 臥 2 衛
房齡(年): 尚未竣工; 其他屬性: 河景觀 朝向東

 

越南SOHO (Soho Vietnam)房地產咨詢公司的董事長Phan Xuan Can表示,房地產行業的並購交易只是冰山壹角,還有很多其他交易並未披露。

據估計,房地產行業並購交易額僅占實際交易額的20%至30%。

2018年,預計將會有許多大型交易,主要集中在公寓、寫字樓、旅遊地產和城市用地的部分。

越南迅速的全球化也對房地產市場產生重大影響。目前的越南房地產市場火熱,尤其是高端房地產,正吸引著來自日本、韓國、新加坡和中國,以及德國和英國的外國投資者紛紛來投資。

越南世邦魏理仕研究與咨詢公司董事Duong Thuy Dung表示,市場透明化和程序的簡單化也推動了房地產市場的並購。Dung表示,房地產並購趨勢在未來將繼續增長,這將為市場註入新的資本。

越南房產網站batdongsan.com.vn每月平均瀏覽量達5000萬次,網站顯示,來自新加坡、美國、日本、韓國和澳大利亞投資者正熱絡地在線搜索越南的房地產市場,尤其是河內和胡誌明市的公寓、別墅很受歡迎。

 

來源:vietnam.net

編譯:Shelly Du

500萬元以下詢盤倍增 馬來西亞成為中國人投資置業新熱點 | 馬來西亞

馬來西亞買房靠譜嗎?中國知名的海外房地產平台居外網(Juwai.com)指出,馬來西亞深受中國購房者歡迎,已成為中國人的置業投資新熱點,他們在大馬物色價格介於120萬至300萬令吉(折合約190萬至475萬人民幣)之間的理想房產。
 
居外網董事會主席喬治柯米爾(Georg Chmiel)說,據2017年上半年的調查報告顯示,中國買家購買大馬房產的目的大致可分為投資、自住、教育及移民,其中不乏帶有多個目標的買家。
 
他說,中國買家熱衷於購買在吉隆坡馬六甲新山檳城浮羅交怡亞庇仙本那的產業,並期盼獲得更多的大馬房地產融資選擇權。
 
他11月11日在馬來西亞房地產發展商會學院舉辦的“年度區域產業發展大會”上,發表演講時指出,該網站於去年展開調查,發現中國買家對大馬房產的詢盤數量增加一倍有餘,這意味著需求將會顯著增加。

吉隆坡房價具吸引力

喬治柯米爾展示從網站用戶身上收集的數據指出,去年下半年,詢盤人數比上半年激增67%,而到了今年上半年,又再增加42%。
 
“很顯然,價格是在位置之後的重大因素之一,若參照美世(Mercer)第22次生活品質調查,吉隆坡與全球房價最貴的9個城市(包括中國在內)相比,其房產是非常有吸引力的。
 
“有關調查亦顯示,中國城市如上海、北京、深圳、廣州、南京、天津、瀋陽、青島及成都,居於全球房價最貴的前35名之列,相比之下吉隆坡位列151名,其房價較鄰國城市如新加坡(第4)與泰國曼谷(第74)更合理。”
 
吉隆坡房價較鄰國城市如新加坡與曼谷合理,其房產別具吸引力
吉隆坡房價較鄰國城市如新加坡與曼谷合理,其房產別具吸引力

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“中國買家的理想投資額介於120萬至300萬令吉(折合約190萬至475萬人民幣)之間,其中投資吉隆坡、新山與馬六甲房產的中國買家,希望從中獲得至少7%的投資回報率。他們也在物色可靠的產業管理服務,幫助他們打理一切。”

未來3年房價不會大變

喬治柯米爾認為,外國買家不是造成大馬房價上漲的最大因素,尤其他們不會分別以不同的價格購入房產再抬高價格。
 
他以中國買家為例,指這些買家正物色120萬令吉或以上的房產,與價格介於25至50萬令吉之間的可負擔屋並不起衝突。
 
他也向媒體透露,中國買家對大馬房產採取長期的投資策略,大馬的地理環境比起歐美國家更接近中國,也擁有良好的醫療與素質教育體系,被視為走向西方國家的最佳跳板。
 
“我認為,大馬房價在未來3年內不會有太大變化,並將繼續保持吸引力。”
 
他有信心大馬將會越來越受中國購房者歡迎,同時預測房價將依照所描述的水平上漲,惟他也表示,中國在未來幾年會在大馬投資多少,仍是未知數。

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吉隆坡麗思卡爾頓豪華公寓

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售價約人民幣425萬元

新山別墅

樓高兩層的獨立房,帶有4臥4衛3車庫,建築面積300平方米,土地面積400平方米。
 
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售價約人民幣314萬元

檳城海景房

夢想之城社區提供完善的設施和豪華的配置,提供勞斯萊斯豪華轎車接送服務,私人遊艇服務,保齡球館,電影院,室內高爾夫模擬器,3合1足球、籃球及網球場,無邊際天空泳池、豪華宴會廳、水上健身房、林蔭車道、全天候保安服務、私人電梯等,打造檳城最宜居之城。

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售價約人民幣292萬元
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責任編輯:Zoe Chan

 

看世界第五高科技城市的房市投資潛力 | 臺灣

一家專門從事分析創新型城市的研究機構2thinknow,將台北列為世界第五高科技城市,超越韓國新加坡等亞洲競爭對手,位居亞洲之首。面積只有1/18個上海市的台北聚集了一些全球最大的個人電腦公司,其中包括華碩、微星、技嘉、宏碁等。

而且,最近政府提出了一項名為“前瞻性基礎設施發展計劃”的建議,計劃為未來四年在國家基礎設施上花費高達140億美元。

台北已經超越了韓國、新加坡等亞洲競爭對手,在高科技行業名列亞洲第一
台北已經超越了韓國、新加坡等亞洲競爭對手,在高科技行業名列亞洲第一

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 “前瞻性基礎設施”的發展重點是鐵路運輸建設,數字化發展和城鄉項目,這些項目將推動“亞洲硅谷”的規劃,並將分別加強內湖、南港區和桃園的研發和制造產業鏈。

物業占用趨勢

台北寫字樓市場目前具有相當的競爭力,原因是市區重建以及寫字樓改建為酒店導致供應下降。

南山廣場預計於今年年底(2017年)竣工,預期優質寫字樓的租金水平將上調3-5%。但台北市優質寫字樓市場租金水平還低於其他一些國際城市,預計新沂規劃區將吸引更多企業入駐。

預計需求的主要來源來自生物技術、金融和軟件行業。

南山廣場的建築師須部恭浩解釋,設計靈感來自於西洋棋——101是國王,南山廣場是王後
南山廣場的建築師須部恭浩解釋,設計靈感來自於西洋棋——101是國王,南山廣場是王後

商業房地產市場

2017年上半年商業地產交易量與去年同期相若。工業用房地產的需求量最大,但土地市場最活躍。

今年最重要的投資項目C1D1將推動台北市西部的重建。政府提供的發展價值超過20億美元,成為今年台北最重要的投資項目。

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根據發展計劃,這兩座雙子塔將高達76層和56層。塔樓的底部,中部和頂部將分別安置零售商店,辦公室和酒店房間。

住宅市場

去年房屋交易量創歷史新低,但2017年上半年房屋銷售額增長了20%,價格下行壓力較小,結果買家逐漸恢復了信心。

對於豪華住宅交易,開發商已經下調價格以吸引買家。豪宅價格預計下降,交易量會略有增加。

台北市大安區的3臥朝南豪華公寓,現以約2,400萬元人民幣在居外網上出售
台北市大安區的3臥朝南豪華公寓,現以約2,400萬元人民幣在居外網上出售

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信息來源:萊坊
責任編譯:Zoe Chan

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紐西蘭房產禁購令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士財產購置權是包括紐西蘭和澳大利亞在內的許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲,提高本國公民的住房自有率,紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在紐西蘭購買住宅,日前,該提案已經提交紐西蘭立法機構。

圖:纽西蘭新當選總理在今年秋提出這壹提案,禁止外籍人士購房

紐西蘭住宅物業上漲去年達到10.46%,在過去三年價格上漲了34%。因此,紐西蘭政府開始擔心中低收入人群會徘徊在樓市之外。 雖然紐西蘭的住房擁有量已經達到了65年來的最低水準,但是四十歲以下的成年人只有四分之一擁有自己的住房,而1991年則為一半。

紐西蘭移民人數在上個財政年度增長了19%。 大量的移民數量,低利率和有限的住房供應,特別是在最近地震的影響,推動了房價的上漲。

2017年12月14日,紐西蘭禁止外國人購房立法正式提交議會,該提案有望在3月底通過后實施。外國人在紐西蘭購房更加困難 – 紐政府卻認為這是未來打擊投機性房地產市場的第一步。

在紐西蘭對海外買家關上大門以前,居外網為各位找來獨家新西蘭房源,獲取超速紐西蘭房源購買資訊專業服務,請訪問居外網。

該提案立法時間表

* 12月14日(週四)引入國會;

* 下個星期進入一審;

* 立法要走的“特別委員會”流程縮短加快;

* 新年后紐國會將繼續二審三審;

* 2018年3月底之前通過並實施;

在未來,只有紐西蘭和澳大利亞公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能購買住宅而不需要經過特殊的篩選。

新房產部長Phil Twyford表示,“雖然禁止外國人購房有可能違反貿易協定,但這壹屆聯合政府把提高住房自有率和實現房價的可負擔性作為最重要的目標。”

目前紐西蘭執政的工黨、綠党和優先黨都是反外國買家黨派,預料此項法案通過沒有問題。

除了澳籍人士在該法案規定內可以獲得豁免之外,新加坡公民也可能最終會獲得豁免。因為根據自由貿易協定的一般精神,締約國不能在締約之後再出臺和此前協定精神相違背的投資規定。而現在雖然TPP沒有最終簽署,但是紐西蘭和新加坡的自由貿易協定中,已經規定了自由對等投資。

Phil Twyford表示,在紐西蘭立法之後,如果和新加坡方面無法達成協議,那麼會再在法律中增補一條,將新加坡籍公民增補至澳大利亞籍公民同樣待遇。

在14日上午對紐西蘭電視臺發表講話,Phil Twyford表示,這是迎接新一輪市場繁榮的第一步,也是讓年輕的紐西蘭人擁有自己的房子。 “我們正在修訂”海外投資法“,讓住宅用地的管理也納入投資法的適用範圍。“以免房市再次因為外國直接投資的湧入而暴漲,過去五年我們已經見到外國投資帶來的傷害,接下來我們不希望再重複這種歷史。”

“現在市場非常冷靜,我不認為海外買家現在在紐西蘭房市上還有什麼影響力 。”

Phil Twyford繼續表示,政府不希望阻止移民 – 只是想知道在這裡買房子的人想留在這裡。他在媒體解釋新法重點:外國人新建房產然後出售可以不在約束範圍內,因為這會為紐西蘭增加房源,修改後的政策將和澳洲類同。

隨著立法程式啟動,房產新政的更多細節也被披露。

截止目前媒體披露的新政策細節,買房優先順序如下:

(預期2018年4月1日前實施)

第一類    紐西蘭公民和澳大利亞公民,直接買房,無審批;

第二類    紐西蘭永久居民和澳大利亞永久居民,可直接買房,條件是過去一年需要在紐西蘭居住。(過去一年在紐西蘭居住的標準是過去12個月住滿183天);

第三類    居住不滿1年的紐西蘭或澳大利亞永久居民,以及紐西蘭其他非永久居民簽證,需要通過海外投資辦公室審核後可買房;

上述其他非永久居住簽證包含工簽、創業移民工簽、以及技術移民類和投資移民類別下的resident visa,以及配偶、父母團聚、未成年子女以及難民、薩摩亞和太平洋島國特殊簽證。但不包含短期(臨時)工簽和學簽。

第四類    利用公司及信託購房的,如公司和信託的外國股份大於25%,就需要先通過審核批准才能買房;

第五類    在紐西蘭本地的外籍人士以及離岸的外籍買家,原則上不能購買二手房,除非推倒造新房,然後出售;可購買公寓期房,但購買後也不能自己居住。一句話,其他的非永久的居民簽證類別要買二手房均需審批。而學簽待遇比工簽更差,基本算成外國人,他們今後租房會成為主流。

檯面上,法案中留了2個例外豁免:

* 可增加房源的例外。任何人購買土地建造新房然後出售的,可以獲得新法豁免。包括買家購買一個現有的二手房,推到之後重新建造多套然後出售的,可以豁免;

* 可證明長期心系紐西蘭的例外。針對持紐西蘭非永久的居民簽證的,需證明自己準備在紐西蘭長期居住安家的可例外。

Phil Twyford說,“海外投機者把首次購房者和家庭趕出了房產市場,而這一法案將保證房產價格由紐西蘭的買家決定,而不是國際買家。這類人群“可以買一個房子自己住,需要通過審核,審核標準目前暫時未定”。但是,這類人群“在離開這個國家或者簽證到期的時候,必須把房子賣了。”

 

 

居外網海外房產分析師楊嘉錫認為禁止外國人法案的推出並不會立刻對紐西蘭房價帶來立竿見影的冷卻效應,因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果,澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同樣觀點得到紐西蘭房屋研究院的資料支援,目前,紐西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。 

編譯:Lisa Zhu

參考來源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

 

2018年亞太嶇房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中,流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面,也帶來意想不到的後果:

趨勢壹:傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬(為了達到投資回報承諾)或在風險曲線上下滑(以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報)。

趨勢二: 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值,大多下調了投資回報預期。

趨勢三:主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而,越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力,而更少去依賴杠桿或租金增長(因為兩者的增長在多數市場已經放緩)。

趨勢四:對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊,比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。

普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市
普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市

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日本:機構轉向謹慎 東京將面臨辦公資產過剩

2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升,繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率, 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。

最新的普華永道的房產投資業者調查顯示,諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降,機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩,辦公室租金收益下跌到3%以下,許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時,由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產,目前出價者和資產持有者已經出現預期差,詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前,辦公樓板塊的供應量會大大增加,目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下,新辦公樓的空置率在30%,壹旦大量新辦公樓出租率上升,將帶來舊辦公樓收益危機。

此外,日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益,而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場,因為租金收益率大概為4%左右,而借貸成本不足1%,不用借貸杠桿的情況下,現金收益在7-8%左右,目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了,壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。

與此同時,諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹,低成長、低利率時代,因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢,投資機構和房產業者的觀點不壹,不少認為日本缺乏工資上漲的可能,而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市,例如福岡和大阪。根據CBRE的數據,日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低,為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場,有些買到了,有些未能如願,因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間,

>>>日本置業百科日本購房流程  | 日本房貸流程  | 日本房產稅費

良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市
良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市

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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧

投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好,都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底,2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外,越南印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中,印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。

越南

投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。 越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結,該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市,反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目,但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。

菲律賓

菲律賓市場繼續保持健康,該國GDP增長在6.5%左右,基建投入正是繁榮期,因而租金和資本價格都在上漲。國際投資者對該市場的主要擔憂來源於美國的基準利率上調的可能性,以及菲律賓的政治局勢的不確定性加大了挑選合適業務夥伴的挑戰。

 

參考鏈接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻譯:HY

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海外買房 「菜鳥」十五問

妳知道什麽是好的房產麽?是不是有個小院子,院子裏面種著花就是很棒的房屋了呢?購房的時候需要考慮的可遠遠不止這些問題,下面就跟著居外壹起來看壹下海外買家在諮詢購房問題時最關註哪些問題。

買房前期

1、中國人可以在海外買房嗎?

可以的。目前在美國和澳大利亞購房者特別多,在海外買房需要辦理的手續比在國內要復雜壹些,而且需要提供護照和資產等證明。

2、在海外買房要多少錢?

像葡萄牙這種比較小的國家,30萬人民幣大概就可以買到壹套住房,但在比較熱門的國家,像美國加州洛杉磯、舊金山,好學區的100萬美元左右,爾灣有50~80萬美元的,向鉆石吧、核桃是等50萬的也有。矽谷的現在很紅火,70萬美元的有的加價20萬美元才能買到。

3、在海外買房能不能移民嗎?

能“買房移民”的國家多集中在歐洲,且大多經濟狀況欠佳,如塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘、韓國(濟州島)拉脫維亞等。當前最熱門的移民目標國,如美國、澳洲、英國、加拿大,都是經濟發達國家,壹般不會利用買房移民這種方式吸引外資。所以在大多數國家裏,買房與移民完全是兩個完全沒有聯系的兩件事。但如果想要移民,可以選擇相應的移民方式。

4、在各種海外投資項目中,住宅投資風險如何?

投資風險最低的是住宅房屋,因為住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商業性建築通常投資風險比較高,因為它受市場影響比較大,倉庫也是壹樣。投資風險最大的是土地,投資回報最大的也是土地,壹塊不毛之地,如果被開發的話,它會在壹夜之間暴漲,同樣它也可能閑置五十年無人問津,當然毫無任何利潤可言。總之,投資回報率越高的投資風險可能越大。

5、海外投資選商業還是住宅地產?

供中國投資者購買的房屋種類繁多,有別墅、公寓、寫字樓、酒店、商店和工廠等等。然而,這些海外投資房產可分為兩大類:住宅地產(Residential Property)和商業地產(Commercial Property)。

在這兩類之中,住宅地產對於投資者來說更容易理解,因為我們平日所居住的房屋就屬於住宅地產。最近在美國,住宅地產成為了媒體們的焦點,不論是報刊還是電視,都在討論與撰寫有關住宅地產的事,為此甚至還舉行了壹場萬眾矚目的晚宴。

其實,住宅地產與商業地產都各有千秋,就看購房者海外投資時更“鐘情”於哪壹類。

6、海外可以購買學區房嗎?

可以的。對許多買家來說,學區也是考察的重點之壹。許多買家都在心儀的學區附近尋找房屋,家長想讓孩子們上最好的學校,也在無形中提高了學區房的房價。即使妳還沒有孩子,購買學區房也是明智的選擇。如果學校很吸引人,房屋就壹定不會貶值。作為房屋的擁有者,妳要關註學校怎麽樣,就像需要關註屋頂質量、社區發展,城市政府狀況壹樣。

7、海外買房可以貸款嘛?

海外買房是可以貸款的,在幾個投資熱點國家中,加拿大和澳大利亞的貸款都比較容易辦理,在加拿大,留學生也能貸款;美國和英國貸款則最為困難,尤其是美國在次貸危機之後,貸款給本國人已非常謹慎,對外國人貸款發放則更加嚴格。特別要註意的是,如果國人申請美國貸款,以房屋作為抵押或者資產證明,往往不被美國認可,貸款更容易被駁回。

8、海外房產關於土地產權的問題,是不是和國內不同?

國外購房與國內購房間的最大區別是在土地產權問題上。在我國,土地只能轉讓使用權,而所有權歸國家所有,使用權最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制,壹般來說海外購置的房產都為個人永久產權,基本無年限限制,也有極個別地區,如英國的房地有產權年限,但年限也都為90年以上。

9、投資海外房產比國內的投資回報率高嗎?

海外房產的投資回報率要遠高於國內。中國房地產市場,以北上廣為例,價值1000萬的房子,房屋的租金每月大約是1~2萬,每月收益率為1‰~2‰,而美國房市的租金收益率約為7‰~8‰,回報率相差之懸殊,中國人海外買房投資目的地主要集中在美國、英國、澳大利亞和歐洲的新興國家。其中歐洲新興國家包括葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等。

在美國加州,房子出租後的毛租金回報率壹般可達到7-9%,扣掉持有成本和管理成本,凈回報率平均在5-6%之間;美國德克薩斯州的房租收益為10%至15%左右,若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出,該區域房屋的租金回報率最高可達10%;美國奧蘭多的房產租金回報大概是6%。

10、在海外買房時,地理位置重要嗎?

購房過程中,最重要的就是房屋的地理位置了。尤其是將房子出售的時候,房屋的位置就顯得尤為重要。也許房屋的質量壹般,廚房跟浴室的布置也很糟糕,但如果房子位於好的街區或學區,這套房子也會非常受歡迎。

大到房屋所在的城鎮、學區、社區、街區,小到房屋朝向都十分重要。當房地產市場起起浮浮時,有個地段好的房屋總是保險的。

11、稅費、手續費以及其它費用是怎麽收取的?

現今不少海外國家的房價可能並不高,但在購房、持有、出售環節,成本很高。比如投資加拿大房產,購房時,需繳納貨品與服務稅,還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、保險費和中介費等,這些費用約為房價的10%左右。房產持有階段,還要向政府繳納稅,如多倫多的稅率,現今約為房價的1%左右;出售時,還要繳納各種稅費,比如增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等,這些費用積累起來就會攤薄投資的最終實際收益。

買房中期

12、簽訂房屋合同時,要註意什麽?

雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同,但“即使是中文合同,普通人也未必會看清楚每個詞、每壹句的意思,更何況是外語,特別是壹些小語種?”因此,前往國外看房產時,最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬於中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣,從而降低被欺騙的可能。

13、在海外買房要聘請專業律師嗎?

雖然國外的房產中介壹般都是比較正規,服務也是比較規範的。但是畢竟不是投資人自己的國家,政策不同,再加上語言的問題,對於壹些房產信息或者合同內容,光靠中介壹人之言,作為買家是很難理解,也有會因為會錯意而造成誤解或者過錯的風險在。因此妳需要壹個全面為妳服務的專業律師,由他陪同妳參與整個看房、選房、簽合約和最後交易過戶的過程。壹方面可以幫妳把控過程和內容的真實性和合法性,還可以給妳提供壹些專業意見,幫妳更好完成買房過程。

14、海外買房可以私下交易嗎?

最好避免私下交易,有些投資人會為了省去中介費用或者相信熟人介紹而選擇私下交易。這樣做其實是不太明智的。先說說第壹種,為了省中介費而選擇私下交易。不要覺得繞開了中介就省錢了,也許妳不但省不了錢還會惹來麻煩。因為不同於妳在自己國家,對國情、行情、社會環境等都比較瞭解。對於壹無所知的海外,包括房產的真實情況、周邊房價的範圍等。如果妳選擇將信任交給壹個完全陌生,而只是壹次房屋買賣關系的賣家,那麽妳就太天真了,無論對方看上去如何善良誠懇,妳都應該要自我保護,不要為了省壹些中介費而給自己帶來隱患。

15、在海國外置業,如果是買二手房,應該註意些什麽呢?

首先要確定該國家是允許外國人買二手房。

其次,妳能看見的就是地段,周邊環境,房子格局,看妳喜不喜歡,是否符合妳們的需求,專業的東西妳們也看不出來,要不為什麽大家都得請驗房師, 房子有沒有問題得專業的人看,可以問中介這個房子在市場上出售了多久,房主是不是急於出手等等。

另外,註意事項都比較多,但是具體要看是針對哪些方面的,如果是簽合同時註意的就是價格,貸款,付款方式,過戶時間,稅費,交房時間等其它詳細內容。

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

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米高梅中國斥巨資開新賭場 為中國澳門租賃市場加溫 | 中國澳門

賭場將雇用大量外籍員工,預計中國澳門租金將會上漲。

將於2018年一月在路氹金光大道開業的中國澳門美獅美高梅度假村,是米高梅中國投資34億美元的最新大型項目。隨著越來越多的外籍高管被招聘到中國澳門,這有望拉動當地的租賃需求。

美獅美高梅包括1,390間酒店客房,近31,000平方英尺的會議空間,將大大增加美高梅在此以賭場林立著稱的前葡萄牙殖民地的員工人數。

由賭博業大亨何鴻燊女兒——億萬富翁何超瓊有份掌控的米高梅中國,其員工近6000人,其中75%都來自中國澳門本地。美獅美高梅的開業會輕易將這數字翻番。

中國澳門美獅美高梅度假村將於2018年一月開幕
中國澳門美獅美高梅度假村將於2018年一月開幕

在中國香港的萊坊測計師行高級董事及估價及咨詢部主管林浩文表示,這項歷時五年打造的大型發展可以從賭場工作人員身上創造500至1000套房之間的租賃需求。

 “需求將來自於即將開幕的度假村業務人員,如通常來自美國拉斯維加斯、中國香港和東南亞地區的外籍管理人員,”他說。

基於外籍員工占賭場勞動力的三分之一,在路氹全新或半新的發展將從中受益。

 “從短期來看,因為新酒店開業,明年租金可能將增長約5%,”林說。

在居外網出售的中國澳門2臥1衛海景房產(點擊圖片查看房源信息)
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據仲量聯行顧問,租金增長最明顯的證據可以在金峰•南岸看出來,出租率增加了大約5%,因為有些員工已經入住。

 “這是因為它靠近路氹金光大道和珠海的橫琴島,”中國澳門房地產公司仲量聯行董事總經理古嘉豪說。人煙稀少的橫琴島以其海灘和綠化覆蓋聞名。

金峰•南岸一套640平方呎單元房的租金起價約為9,500港元,1,200平方呎的單位租金則由12,500港元起。

在中國香港,每月約9,500至12,500港元的租金只可在新界天水圍及上水租用面積約530至710平方呎的單位。

中國澳門另一個受外籍人士歡迎的居住地區是氹仔當地海灣花園的860平方呎單位可以以8,000港元租住,或者堤岸680平方呎的單位,月均7,000港元就能租下。

中國澳門氹仔。圖為居外網出售氹仔4臥房源的景觀(點擊圖片查看房源信息)
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不過,仲量聯行指出,明年租賃市場將增加約1,500個新單位,這可能會給城市的租金增長帶來一些下行壓力。

原文來源:南華早報
發表日期:2017年12月6日
責任編譯:Zoe Chan

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重新提速 碧桂園海外擴張下壹站:泰國 | 泰國

境外投資遭打壓,碧桂園仍將瞄准海外重大工程。

周一(11月27日)早晨,在曼谷彙狂區(Huay Kwang)的一個現代化的辦公室裡,一個團隊正在按部就班地開始工作。他們是中國最大的房產開發商之一——碧桂園在泰國分支部下的員工。

這是碧桂園迄今在東南亞進行的最大的嘗試。此外,公司還計劃明年在泰國首都進行一系列的項目投資。

而對於兩個每年吸引著幾百萬游客的海邊旅游勝地,芭提雅和普吉島,一個在泰國房產市場有著豐富經驗的內部人員透露:“除了曼谷,碧桂園也在持續關注芭提雅普吉島的情況。

碧桂園希望能在未來不久在海外推出一個全新品牌,使公司更加年輕化和國際化。

一位物業主管提到:“很多在泰國的人不認識碧桂園。即使是知道碧桂園的,也會認為它不過是針對城郊那些普通房產的開發商。”

這個總部在廣東的公司,從2012年以來已經擴展到世界各地。現在公司事務已經涉及澳大利亞,印尼,老撾,馬來西亞,俄羅斯,越南,美國和英國。如今,他們在泰國市場正在以“碧桂園(泰國)”的名字招賢納士。

曼谷的房產市場正在持續上升的階段,也由此衍生了一些認為房產泡沫可能即將出現的恐懼情緒。最熱門的房產包括公共交通系統附近的單元公寓,以及大曼谷郊外地區的房地產開發區。

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曼谷冉冉升起的地平線不斷吸引著國外投資者,然而對房產泡沫的恐懼情緒也應運而生
曼谷冉冉升起的地平線不斷吸引著國外投資者,然而對房產泡沫的恐懼情緒也應運而生

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泰國最大的開發商之一Sansiri也在持續關注國外購房者。他們希望這個購房群體今年將會花費100億泰銖(3億美元)。這個數據是在年初7.5億泰銖的預測的基礎上調整得到的。這個泰國的上市公司2016年國外銷售額達到了5.7億泰銖,比上一年(2015)同比增長55%。

業內人士並沒有對碧桂園對泰國繁榮房產市場的關注感到驚訝。根據Sansri主席Srettha Thavisin的說法,Sansiri去年大約37%的海外需求來自中國香港,31%來自中國大陸。而政府對國外公寓所有權占比的上限是49%。

中國香港瑞穗金融集團的分析師Alan Jin說:“碧桂園在泰國應該投資更小規模的項目,這樣才不會招來中國政府的細致審查。”他還提到,中國政府現在正持續關注那些需要大量融資借貸的大型項目。這樣的管制已經限制了境外房地產行業的發展。“但這並不意味著境外投資項目就全部被扼殺了,”Jin補充說。

居外網上掛牌的曼谷Prachachuen BTS站旁的Metro Sky國際公寓,項目均價約人民幣:1.98萬RMB/㎡(點擊圖片查看房源信息)
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國務院在八月份發布的一份文件顯示,考慮到投資公司在融資過程中可能負擔過多的債務,監管部門已經阻止了一系列的海外收購。文件還列出了一些具體領域,包括對酒店,影院,房地產等的投資限制。已經受到政府嚴密監控的公司有萬達集團,安邦保險,復星國際,海航集團等。這些公司的共同特點是依靠債務融資的收購項目實現快速擴張。

這樣看來,碧桂園的首席戰略官Jeff Lin在九月份接受彭博資訊的采訪中說的“公司將在海外擴張上‘按下暫停鍵’”以及他們將“延緩一部分海外投資的計劃”,就顯得不那麼令人意外了。碧桂園原先在印度六個不同城市的投資計劃也只得暫時擱置。

在12月4日加入中國香港恆生指數評估基准的碧桂園公司有著令人印像深刻的賬面數據。去年,公司的合同銷售量達到3088億人民幣(466億美元),是上一年數據的兩倍多,這使他們成為在恆大和萬科之後營業額排名第三的開發商。2017年前三個季度裡,碧桂園合同銷售量已經達到4282億人民幣,領先於萬科的3961億以及恆大的3780億。

德意志銀行估計碧桂園今年的合同銷售額達到5030億元,同比上年增長72%。

原文來源:日經亞洲評論
發表日期:2017年11月30日
翻譯:Theo Luo
編輯:Zoe Chan

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危機中蘊含機會 中國投資者進入巴西的最好時機已到 | 巴西

中國是拉丁美洲國家資產的救星還是捕手?

現已被人唾棄的前億萬富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十幾年前建造裡約熱內盧附近的阿蘇(Açu)超級港口時,將其稱為“通往中國交通要道”。

大宗商品繁榮過後,巴蒂斯塔的巴西商業帝國所剩無幾。2014年,他宣布破產,只留下一連串言過其實的承諾和鋪張浪費的開支。但阿蘇港這個項目卻蓬勃發展。其新東家美國私募股權公司EIG Global Energy Partners令其重獲新生,現在不僅成為通往中國的交通要道,很快還可能會由中國企業持有部分股權。

阿蘇港切入裡約熱內盧州北部的海灘,擁有向南大西洋延伸近3公裡的碼頭,已經成為向中國運送鐵礦石的重要港口,以及巴西大規模海上石油勘探(即鹽下油田)的物流基地。中石化和中海油兩家中國大型石油公司持有該項目的部分權益。

目前,EIG正在尋求擴張港口和開拓新業務——從集裝箱碼頭到發電廠和軌道交通連接,其中許多項目吸引了中國企業的興趣。

 “中國企業是重要的合作伙伴,從長期來看,它們擁有舉足輕重的地位,以至於你會希望他們不僅是客戶,還是股東,” EIG首席執行官R•布萊爾•托馬斯(R. Blair Thomas)表示。該私募股權公司是負責管理阿蘇港的Prumo Logistica的控股股東。

多個消息來源證實,有興趣投資阿蘇港的中國企業正在進行談判,這是過去兩年來亞洲國家大型企業巴西投資熱潮的一部分。

除了中石化,在巴西購買資產的中國企業還有,三峽大壩建築商中國長江三峽集團(CTG)、專業輸電公司國家電網、貿易公司中糧集團以及涉足航空和金融領域的企業集團海航。百度等科技公司也已進軍拉丁美洲最大的經濟體。據Dealogic統計,2016年和今年,涉及中國企業的交易額已經超過100億美元。

對於巴西來說,中國投資繁榮來得正是時候,可以幫助巴西維持舉步維艱的經濟。過去兩年,巴西遭遇了史上最嚴重的經濟衰退,它在竭力應對大規模腐敗醜聞的同時,國內生產總值縮水7%以上。

巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面
巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面

對巴西的濃厚興趣表示中國在政策方針上發生了重大轉變。自2005年以來,中國已向拉丁美洲貸款超過1400億美元,其中近一半貸給了委內瑞拉。不過,中國正在逐步走向多樣化,從委內瑞拉和厄瓜多爾等該地區的其他傳統盟友,轉向擁有更加穩健的財務基礎和更大的戰略可能性的國家——主要是巴西。

支持者將這一合作關系視為兩大新興經濟強國的聯姻——迅速崛起的工業領軍者中國與農業和自然資源大國巴西。

“我認為,這是一種自然而然的雙向選擇,”瑞士信貸巴西投行部門前聯席主管、投資公司QMS Capital創始人馬塞洛•卡亞斯(Marcelo Kayath)表示。“中國擁有過剩資本,擅長基礎設施建設,而且他們需要我們所擁有的,即原材料和食品。”

不過,巴西民族主義政界人士開始提出中國在明年總統大選之前的影響力的問題。中國涉足美國“後院”也會引起美國方面的擔憂。

“如果在該地區擁有重要經濟地位和影響力的巴西與中國聯姻,勢必會在很大程度上改變戰略格局,” 美國陸軍戰爭學院(US Army War College)戰略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8個月,中國在除巴西以外的世界其他地區的投資減少了40%——2016年曾創下1700億美元的高峰——原因在於,中國遏制海外投資。不過,中國在巴西的交易情況剛好相反。

據Dealogic統計,年內迄今宣布的中國並購巴西企業的交易總額高達108億美元,相較之下,去年全年為119億美元。近兩年均比2015年高出近50億美元,是2010年創下125億美元的記錄以來的最高水平。

分析人士表示,2010年前後,中國對巴西的投資開始增加,這是由政府主導的通過海外收購來增強中國的食品和能源安全的指示的一部分。

中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證
中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證

“能源、采礦和農業等行業前景樂觀,可與中國經濟形成互補,”北京對外經貿大學國際貿易教授崔凡表示。“在巴西投資還能夠幫助向美洲出口的[中國企業]。”

第二階段即2014年前後,投資開始多樣化,向制造業和其他專注於巴西國內市場的行業延伸,同時,中國為國內鋼鐵、汽車和其他行業中的過剩工業產能尋找出路。

在這一階段,中國國有銀行進駐巴西。中國的銀行和投資集團還為中國巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200億美元的資金,這是一只由中國管理的基金,旨在資助於今年5月正式啟動的基礎設施項目。

“目前,巴西政府投資乏力。中國擁有資金、技術和施工能力方面的優勢,” 巴西律師事務所Demarest中國業務主管張軍表示。

律師和銀行業者稱,第三階段從去年開始。目前,中國企業不再專注於狹隘的地緣戰略目標,而是開始變得更像傳統的跨國公司,在各行各業積極尋求具有競爭力的回報,選擇恰當的時機投資。

“他們以投資者的眼光看待機會,” 位於聖保羅的律師事務所Tozzini Freire的中國業務主管雷納爾多·光·芮·馬(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我們開玩笑說,在巴西人的印像中,中國人有兩個特點:‘中國人很有錢,而且中國人什麼都買。’前半句是真的,後半句不是真的。”

裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資
裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資

分析人士表示,最新一輪中國投資也已經受到了橫掃巴西的腐敗調查行動的助推。此次調查被稱為“洗車行動”(Lava Jato),已揭發出政界人士、國有企業和私人承包商之間收受賄賂,以利益換合同的腐敗網絡,並迫使一些企業破產,一些企業出售資產。其中一家企業是大型建築集團Odebrecht,該公司在7月以10億雷亞爾(合3.1億美元)的價格將裡約熱內盧加利昂(Galeão)國際機場的控股權出售給中國海航集團。

 “洗車行動”還加劇了該國史上最嚴重的經濟衰退。為了支撐聯邦預算,總統米歇爾•特梅爾(Michel Temer)政府正在推行資產私有化,從水電公司到國家鑄幣廠均有所涉及。

“最後,但或許也是最重要的因素是,‘洗車行動’釋放了大量資產,一時間所有資產都在出售,從港口和高速公路,到機場和軌道交通,”馬表示。

“我開玩笑說,如果中國人在5年前說:‘我想要收購[巴西]最大的建築公司’,人們會狂笑不止。但今天他們會說:‘我們坐下來談談。’對話已經發生了改變。”

中國投資的迅猛增長和龐大規模讓許多人都震驚不已。例如,CTG已投資230億雷亞爾(合70億美元)建立投資組合,其中包括17座水電站——其中部分收購自美國的杜克能源公司(Duke Energy)、11個風電場和1家貿易公司。

“這是一個具備強大法治的國家,因此,我們感到自己的投資和利益能夠得到保護,” CTG巴西公司首席執行官李銀生表示。該公司為三峽集團貢獻了超過10%的收入。“我們會留在這裡”。

中國曾經呼吁危機四伏的委內瑞拉等其他拉丁美洲國家在對其本國金融秩序缺失的境況大失所望之前,成為中國潛在的左翼盟友。

裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程
裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程

“對他們來說,巴西是一個可以舒適經商的地方,尤其是因為他們總是著眼於長期發展,” 聖保羅熱圖利奧•瓦加斯基金會(Getulio Vargas Foundation)國際關系學教授奧利弗•施廷克爾(Oliver Stuenkel)表示。“中國知道委內瑞拉經濟的基本面支離破碎,而且不可避免地會長期下滑。因此,他們不想把雞蛋放在委內瑞拉這個籃子裡。”

目前,中國企業在巴西並未面臨他們在澳大利亞等其他國家投資時遭遇的政治阻力。在澳大利亞,中國企業禁止參與一些農場和輸電公司的交易。2009年,前總統路易斯•伊納西奧•盧拉•達•席爾瓦(Luiz Inacio Lula da Silva)曾限制外資購買土地,此舉被視為針對中國企業收購大型農場。但這一次,巴西非常渴望獲得任何能夠吸引到的投資。

不過,隨著明年巴西競爭激烈的大選臨近,這一利好局面可能不會持久。目前在2018年大選前的民調中排名第二的極右翼政界人士、總統候選人雅伊爾•博爾索納洛(Jair Bolsonaro)表示:“我們需要意識到,中國正在買下巴西,而不是在巴西開展收購,它正在買下巴西。”

他補充道:“中國領導人在其最新聲明中表示,他正在實施新的共產主義,不接受矛盾。因此,就出售國家資產這一問題,你必須看看出售的對像是誰。”

將中國投資者領進巴西的咨詢公司Vallya的總監拉麗莎•瓦赫霍爾茨(Larissa Wachholz)表示:“從中國企業開始大舉進軍戰略領域那一刻起,他們就必須思考戰略公共關系,因為他們正在開始吸引那些不喜歡這件事的人的注意。”

“雖然這是經濟問題……但我認為也存在政治戰略要素,”埃利斯在談到中國投資時表示。他說,巴西可能需要開始對涉及中國國有企業的交易開展更加嚴格的審查,就像美國外國投資委員會(US Committee on Foreign Investment)執行的安全審查。他補充道,投資可能會逐漸削弱巴西公開批評中國的意願。

埃利斯指出,中國規模最大的移動通信運營商中國移動近期對收購困境重重的巴西運營商Oi興趣濃厚。

巴西可能會希望加大對允許中國進入的行業的監督力度。如果中國移動能夠獲得6400萬巴西移動用戶的話,這很有可能成為中國移動在全球邁出的最大一步。”他表示。

在居外網上掛牌的巴西裡約熱內盧7臥7衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)
在居外網上掛牌的巴西裡約熱內盧7臥7衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)

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一些政界人士會擔憂中國的投資動機,但被中國企業收購的巴西企業的員工只會感激他們保住了自己的工作。

亞歷克斯•巴蘭塞羅(Alex Balanceiro)在加利昂機場的行李搬運公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已經收購了瑞士空港以及加利昂機場的部分股權。“這次巴西陷入危機時,中國企業來這裡是件好事。”

原文來源:金融時報
發表日期:2017年11月13日
責任編輯:Zoe Chan

標普警告2018年瑞典房市價值可能會蒸發10%!| 瑞典

根據標準普爾全球評級公司(S&P Global Ratings)的數據,瑞典房地產市場在今年夏天達到臨界點後可能會損失其價值的十分之壹。

標普信用分析師肖恩·科滕(Sean Cotten)在壹份報告中表示,在瑞典這個斯堪的納維亞最大經濟體國家房市正在經歷壹場轉型,這是由於供應增加和新攤銷要求的影響”。

我們預測價格可能會從8月份的高點下跌7-10%,然後在2018年穩定下來。

標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點
標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點

市場擔心瑞典房地產市場將出現調整,已經引發貨幣貶值,上周克朗兌歐元匯率下跌2%。

瑞典央行已經試圖緩和這些擔憂,但該銀行也強調了與抵押貸款負債飆升有關的風險。

標準普爾指出,隨著供應量的增加,攤銷要求更加嚴格,價格可能會下跌。與此同時,瑞典央行多年的極端刺激措施逐步解除之後,市場的反應仍然存在未知。

居外網在瑞典斯德哥爾摩的壹套優雅莊園風格的海濱房源(點擊圖片了解更多)
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與此同時,瑞典經濟強勁,標準普爾表示,銀行對房價下跌的承受力很大。

這家評級公司表示:“瑞典經濟依然強勁,失業率下滑,經濟活動高企。此外,大多數瑞典的貿易夥伴都表現出積極的經濟動力,瑞典的家庭儲蓄和企業資產負債表穩健。因此,我們有信心我們評級的銀行可以維持目前的資本和盈利狀況。”

原文來源:南華早報
發表日期:2017年11月28日
責任編譯:Zoe Chan

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