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多倫多房子難搶 買房人免驗房成風 年輕人最苦 | 加拿大

多倫多房子難搶 買房人免驗房成風

如今多倫多房市壹房難求。許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌。

今年多倫多房價繼續上漲，搶房越來越激烈，與此同時，多倫多驗房公司Carson Dunlop營業額大幅縮水34%。安省驗房師協會(OAHI)會長帕瑞希(Murray Parish)對《金融郵報》表示，他名下的驗房公司Parish Home Inspections同期驗房業務大跌30%。

免驗房成常態

Century 21 Leading Edge Realty房產經紀公司多倫多房產經紀吉安諾卡基斯(Tasis Giannoukakis)稱，關鍵問題是房源緊張，買家開價高出賣方要價20萬已是常態，這種壓力下，大夥都爭搶著免除驗房條件。

吉安諾卡基斯稱，由於網絡信息的發達，以及家裝電視節目的普及和流行，如今的買房人在房屋維修和裝修上，普遍比壹、二十年前的人精明。許多人雖不是出於自願免除驗房條件，但在眾多搶房人中，提出免驗房條件肯定會加分。

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多倫多房子難搶 買房人免驗房成風 年輕人最苦 | 加拿大
許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌

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多倫多iPro Realty公司房產經紀西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示，如果只有妳壹個人開價買房，當然可充分提條件，但和多個買房人爭搶壹個房源時，就沒這麽好了。
 
專家警告
 
專家提醒，免除驗房條件買房的，房子買下後可能會有許多問題，維修成本巨大，尤其對於遠超預算許多的買房人來說，更應謹慎。Carson Dunlop驗房公司創辦人卡森(Alan Carson)表示，他的公司多年驗房過程中發現的問題很多，如水管接錯，地基嚴重侵蝕，蟻害嚴重，屋頂破舊，浴室水管破損等。有時驗房過程中，還會發現閣樓藏有裝滿子彈的來福槍，大包珠寶，甚至還看見過臟兮兮的浣熊在壁爐減震器跳上跳下。
 
多倫多Capital Lending Centre房貸經紀公司老板達斯古普塔(Shubha Dasgupta)稱，不驗房的話，根本不知道墻壁後面有什麽。
 
其它城市也流行
 
實際上，無論哪個城市，只要房市火爆，無條件買房肯定會盛行。溫哥華Royal LePage West Real Estate Services地產經紀迪納尼(Adil Dinani)表示，去年上半年溫哥華無條件買房交易曾壹度飆升。
 
房屋同樣火爆的美國舊金山也是這樣。灣區Bay Sotheby’s International Realty地產公司總裁阿塔哈(Mark Attarha)說，他曾見過許多人無條件買房，開價超要價許多。他估計，他接待的客戶中，高達75%接受賣方提供的驗房報告就行了，不會自己請人驗房或在買房條件中增加驗房條件。
 
吉安諾卡基斯稱，並不是人們不想驗房，而是因買房競爭太激烈不得已而為之。從另壹方面來講，能買得起百萬大屋的人，多掏幾千塊錢維修也不算個事。
 
投機浮現
 
有幾種情況下，買房免除驗房條件不用擔心。如新屋和共管公寓。達斯古普塔稱，新屋都是按建築標準法規建，不驗房沒關系。共管公寓壹般有較好維護，不像獨立屋可能有破損殘缺問題，不驗房也沒問題。
 
西安大略大學房產律師兼教授蘭姆(Michael Lamb)認為，從法律角度來看，買家在買房時，應自行發現問題，發現問題後，應能講價。如免除驗房條件，今後壹旦出現問題，責任由買方承擔，法律也沒辦法保護。
 
華盛頓特區房產律師西蒙(Marcus Simon)表示，上次華盛頓出現大波免驗房潮是金融危機暴發前的2007年，此次華盛頓部分郊區又出現這壹現象。出現這壹現象，說明市場開始出現投機，有些人看到房價飛漲，不想失去機會。
 
唯壹不擔心驗房業務大幅下滑的是房貸機構。達斯古普塔稱，銀行只關心房價漲，根本不關心房屋交易後可能導致的成本昂貴的維修。驗房本身更多是保護消費者，對於銀行來說，房屋有無問題根本無需負責。
 
多倫多房價飆升，也帶動周邊小城市房價瘋漲和驗房生意下滑。北距多倫多近65公裏的巴裏(Barrie)市地產經紀希爾(Peggy Hill)女士說，過去3個月內，高達80～90%的房屋交易免除驗房條件，比過去的10～20%高出數倍。巴裏(Barrie)驗房公司EnerOne的老板伏格爾(Derrick Vogel)稱，今年公司的驗房生意大跌近45%。
 
房價太高 安省年輕人最苦
 
近年，安省房價瘋漲，漲幅與工資漲幅嚴重脫節，苦了許多人，但最苦的是年輕人。CBC新聞報導，卑詩“受擠壓壹代”(Generation Squeeze)紅色警報運動最新報告指出，在全國年輕人中，安省年輕人經濟狀況排倒數第二，僅次於卑詩，導致這壹切的主要罪魁禍首是高房價。
 
報告說，自2003年以來，安省是唯壹壹個存在25~34歲年輕人群，全職收入出現下滑的省份。該組織創辦人、卑詩大學教授科肖(Paul Kershaw)說，雪上加霜的是，安省的住房成本不斷上揚。
 
報告說，自1980年代初以來，扣除通脹因素後，安省平均住房成本上升30多萬，同期全職收入卻下降4,600元，使得安省年輕人全職工作收入低於全國平均水平。住房力惡化，不僅影響人們生活質量，還迫使年輕人推遲人生規劃，如買房、自立和成家立業。
 
結構問題需改革
 
安省24歲米尼尼(Victoria Mininni)女士，除做全職設計師外，還在酒吧打第2份工，1周工作60小時，她努力賺錢付房租、水電和還學貸，同時攢點錢以備急用。即使這樣努力賺錢，買房對她來說仍遙遙無期。
 
多倫多大學高級研究員帕拉迪斯(Emily Paradis)說，許多像米尼尼這樣的年輕人，可能都覺得賺不到錢攢不到錢，是自身問題。但實際上不是，這種情況不是個別現象，不是哪個人運氣好運氣差的問題，而是社會結構性問題。
 
科肖也認為，改變目前這壹結構性問題唯壹辦法是，讓住房成本與收入同步。報告則建議，安省應增加房屋供應，將房價控制在年輕人能承受的範圍內，同時制定政策控制日托成本。報告還呼籲，省府應廢除1991年房租漲幅法案，禁止1991年後新建的房屋亂漲租金。
 
安省兩性收入僅得C評級
 
與此同時，加拿大咨議局(CBC)另壹份最新全球15個發達國家和國內各省社會經濟表現報告評級中，安省在收入平等、貧窮和兩性工資差距上，僅得C評級，綜合評級為B，在所有被評國家和各省中，評級屬中遊。加拿大兩性收入得B評級的省，僅新布省和愛德華王子島。
 
CBC首席經濟師亞歷山大(Craig Alexander)說，安省收入平等、貧困水平和兩性工資差距排名和加拿大兩性工資差距的評級都只得C。主要是因為加拿大職場中，高層管理職位仍多為男性，女性太少。上周公布的安省年度陽光薪資榜單，證實了這壹說法。陽光名單顯示，收入最高的省府高層管理人員中，僅4分之1為女性。
 
兩性收入得最高評級A的國家，有挪威、丹麥和瑞典。加拿大評級最高的壹項是生活滿意度，得A評級，這說明加人對生活現狀普遍滿意。
 
加拿大總體評級雖得B，但卻高於美國的D評級。亞歷山大說，縮小兩性收入差距，提高收入平等，是構建健康社會的關鍵。
 
上述結果說明，加拿大社會安全網比美國更牢固，但卻比不上這些北歐國家。
 
相關資訊：加拿大會議局：2017地產行業展望
 
（據加拿大家園）

八問八答：國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

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10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期，不少地產經紀人在此日前忙得不可開交，幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時，我便與的地產圈的朋友們打趣說，10月中旬或許會比那時更忙，因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時，他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司，澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局（ATO）的監管。果然，近日受到不少經紀人和客戶求助，到底應該如何安排國際匯款且避稅？匯款金融超額，不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO的“虎視眈眈”。

不唬人的例子，擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是，在2015年末，ATO寄來一封長達42頁的意見書（Position Paper），裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細（匯款日期與匯款人等），付款明細與使用明細（車！房！生意！一清二楚並細思極恐）。你不知道的是，比你老婆更明帳的是ATO。最後，ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由，要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金！

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法，特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢，澳洲政府憑什麼要求我交稅？

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定，當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄，並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入，即有權要求補交所得稅。

嚴重的是，一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查，則可以根據與中國政府的稅收協議，通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元，而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休，那怎麼能說明這真的是合理且合法收入？細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎？有什麼限制嗎？

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》：年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元，即一張身份證每年5萬美元額度。

澳大利亞銀行收款方（往往是開發商或賣家的律所信托賬戶）的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼（swift code）、開戶支行代碼（BSB）、信托賬戶帳號（account number）與賬戶名稱（account name）。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可，並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分：手續費＋電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1％收取，但單筆收費的限額不同，最低約為80元人民幣，最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取15～30澳元不等的手續費，不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元，我該怎麼辦？

此時，你可以選擇金融貨幣交易公司，幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞，錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率，算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶，收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶，不是公司賬戶。所以實際上，錢並不是從中國匯來的，更不是從本人或家人的賬戶轉來，而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些，對於大額交易，有些可以免除手續費。

但同時，金融貨幣交易公司交易風險較大，應謹慎選擇可靠的金融機構，即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房，為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅？

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額，使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入。

ATO規定成為澳大利亞居民後（不包括臨時居民），需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入，就業收入，養老金，年金收入，銀行利息，股息，特許權使用費，租金，資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下：

  • 任何海外收入，包括產生的，衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入，即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民，海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義，你應該可以長呼一口氣，重點詞是：周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資，則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅？

根據ATO的規定，如果過去幾年中，銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報，及有可能收到ATO的通知函或意見書，要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話，該匯款金額將被定義為“海外收入”，除補交稅款外，還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復，稅務局有權修改你的個人收入，從而影響應交稅款，產生稅務欠款，滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO暢通的信息渠道，第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅？

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款，用於在澳大利亞學習、生活和置業，許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上，如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時，需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書，我該怎麼辦？

一般情況下，你收到的國際匯款來源分為三類：由親屬直接匯出，由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款，你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、（帶英譯）相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制，通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證，以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款，並非投資收入。如果資料准備時間不充分，可向稅務局致電要求延長時間，一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後，哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅？

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時，你需要准備以下材料：

  • 匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
  • 親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時（由於外匯金額限制），請你准備以下材料：

  • 匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
  • 你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人，且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符；
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
  • 親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時，請你准備以下材料：

  • 你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號，且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符；
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料：能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶；
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具，並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款，而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取，為了保護你在澳洲的個人稅務利益，建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料，以備ATO檢查之需。

注：

  • 澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站；
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房子買回來自己管理出租，可行嗎？| 英國

大家通過Buy to Let模式買好英國房子，就准備出租了。

其實，我們當中大部分人不是專業做房產投資的，沒那個時間去管理，就直接統統丟給出租中介了。

但有時候也會想：這房子我如果不交給中介，自己來管理出租，行麼？

今天我們就來給大家聊聊：

怎麼最大程度減少工作量來自行管理投資房？

第一步：費力的事情外包

首先，雖然我們不是說把所有事情都一股腦交給中介去做，但為了節省自己的時間成本，有些費力不討好的事情，依然可以選擇外包！

以下我們給大家列出主要可以外包的工作，以及預計的花費：

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這樣一來，其實房屋出租前期的准備工作基本就完成了，接下來就是出租房子了。

第二步：租房前准備工作

在英國，出租房子之前，我們有幾點需要注意的：

  • 跟各方確認房屋的租賃條款（比如貸款方和你的freeholder），確認房子可以出租，或者是以什麼方式出租
  • 申請一個Energy Performance Certificate（EPC）。這是在出租房之前必須取得的一個證書。網上查一查，是否自己的房子已經取得了EPC（如果買的是二手房）。

第三步：找租客注意事項

之後，我們就可以開始去尋找租戶/簽約了。

在這個過程中，我們需要做的事情主要有這些：

  • 對租戶身份進行核查（比如是否是合法居住在英國）
  • 在收到定金的30天之內去注冊一個政府認可的government scheme（uk/tenancy-deposit-protection/overview）
  • 在英格蘭和威爾士，如果收取的租金是Assured Shorthold Tenancy（ATS）合同下，房東或者中介必須在30天內把收到的押金交到政府授權的三個押金管理機構之一。這三家是：MyDeposits；Deposit Protection Scheme（DPS）和The Tenancy Deposit Scheme（TDS）
  • 在房客入住的時候給一份《How to Rent – the checklist for renting in England》手冊。這手冊裡告訴房客，如果房東沒有按規定把你的押金及時依法交給指定機構保管，法院可以判決房東在14天內支付押金三倍的賠償金  （結果出租房圈裡產生了一個新行業—專吃房東罰款的“專業房客”，所以不要偷懶哈~）
  • 起草房屋租賃合同，跟租客簽訂合同（合同模板可以在uk/tenancy-agreements-a-guide-for-landlords/tenancy-types找到）
  • 如果房子裡面是有天然氣供應的，確保天然氣的檢查證書之類都齊全
  • 水、電、煙霧等安全的檢查
  • 准備好房屋現狀清單（配照片，甚至牆上有斑點也要列進去）
  • 告知水電等供應部門以及當地市政管理部門關於居住人的變更

完成這些，我們的房子就算是妥妥當當地租出去了。

第四步：出租期間的注意事項

事情當然還沒完，在租約期間，我們還是有一些事情要去處理的：

  • 定期檢查房屋的情況（一般半年一次）
  • 及時處理房屋中設備電器出現的問題
  • 每年更新用氣安全證書！
  • 按時收租

收租金這個，就應該是自己親力親為了。

最基本的是，如果租客出現遲交租金的情況，盡早確認到底是什麼情況。

我們會遇到那種很優質的租戶，每個月按時交房租，完全不用擔心房租收不上來的情況；

但事實是，我們也會碰到那種總是會有問題的租戶。

或者最常見的就是，人無完人，租戶在交租這方面總會時不時出現一些問題或者破壞房屋的行為。

這種心累的情況很難避免……

那麼如果作為房東，要給租客一個很明顯的信號，按時交租金這件事是完全沒有商量余地的，必須每個月按時按量交完；或者留下證據，去相關協會比如交過押金的TDS去申訴（電話 08452267837），要求押金裡面扣除租客不合理行為帶來的損失~

第五步：如何終止租約

最後呢，就是如果要終止租約，我們自己需要做的一些工作了：

  • 發出一個正式的section 21 notice（具體參照uk/evicting-tenants/section-21-and-section-8-notices）
  • 做一個徹底的房屋檢查，跟出租之前的情況做一個對比，看看是否需要扣除一部分的押金（這個過程必須要有租客在場）
  • 確保所有的鑰匙，門卡都從租客方收回
  • 在10天之內將押金返還給租戶

結尾提示：

今天我們給大家只是簡單介紹了以下房子出租大概要辦的一些手續和一些基本的流程。

其實大家應該也發現了，在這個過程中，有非常多繁瑣的事情需要處理。

雖說很多東西都可以外包，省時省力。

但總而言之，自己管理出租房這件事情還是比較繁瑣的，如果不是專職做投資房屋管理的各位，還是找個靠譜中介吧。

 相關資訊：英國好學區房價比平均高2萬鎊！
 
（據英倫房產圈）

2017新展望：未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國

倫敦寫字樓未來走勢

脫歐公投使得倫敦商業陷入了長期的不確定性中。但在未來兩年裏還需要作出正確的商業決策，第壹太平戴維斯（Savills）認為，隨著企業需求的變化，短期內倫敦將面臨辦公產所短缺。

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2017新展望：未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國
第壹太平戴維斯（Savills）認為，隨著企業需求的變化，短期內倫敦將面臨辦公產所短缺

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目前倫敦市中心寫字樓租金創下歷史新高，市郊地產開始受到關註，能夠提供更靈活且價格更實惠的辦公場所，以滿足倫敦的動態增長。

倫敦33個區未來5年的就業預測顯示，辦公場所的需求還將繼續增加，但活躍買家和熱門地點有所變化。例如，根據預測，Tower Hamlets區的藝術和娛樂行業就業率在未來5年將上升11%，但該行業在Hammersmith和Fulham的就業率增幅或只有6%。這反應出倫敦各地區不同地理位置市場情況也各不相同。

辦公場所需求增加

倫敦市內三大關鍵行業預計將增加7.2萬個工作崗位，包括藝術、娛樂、金融、商業服務以及信息通訊等行業，相比之下倫敦市郊增加的崗位數量約為2萬個。在平均就業密度下，相當於倫敦市內在未來5年需要增加580萬平方英尺的寫字樓面積，而倫敦市郊共需增加160萬平方英尺。所以，倫敦能提供這麽多辦公用地嗎？

除金融城和西區之外，倫敦市內未來五年計劃增加320萬平方英尺的辦公室面積，而外倫敦則只有70.7萬平方英尺。由此可見倫敦內外辦公用地供需缺口的巨大。壹方面原因是開發商對於倫敦市中心高昂租金的考量，另壹方面則是政府通過特許開發權（Permitted Development Rights）允許將部分寫字樓改為住宅。據估計，過去3年倫敦至少有300萬平方英尺的寫字樓被改造。

滿足當地需求

外倫敦部分地區缺乏供給對壹些房東和開發商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地區的房租因此水漲船高，甚至某些市場的A級租金上漲高達40%。許多業主紛紛搬離倫敦市中心。對他們而言，外倫敦的租金仍相對低廉。但這對當地居民和新興公司而言就是壞消息了。

第壹太平戴維斯認為，為了確保倫敦未來的發展，房東、開發商和策劃者必須確保全面提升樓盤質量和性價比，同時辦公樓必須租有所用。盡管目前倫敦市中心的寫字樓租金有所下降，但這裏仍然是全世界最昂貴的辦公地，因此企業會繼續選擇外遷，或采用軸輻模式（hub-and-spoke model）。

通勤極限

能獲得成功的地點不僅僅是需要辦公樓或住宅的其中之壹，而是要兩者兼顧。由於市中心房價飛漲，倫敦的通勤者通勤距離更長，時間越來越久，價格也越來越貴。那麽今後理想的辦公樓地點應該設在哪裏？

當然，金融城和西區市場依舊非常重要，問題在於今後區域內辦公網絡的規模如何。企業能否在大倫敦各地區設置較小的辦公場所？

根據第壹太平戴維斯和BCO的“員工想要什麽”（What Workers Want ）調查，倫敦50%的通勤者單程通勤時間約為46-90分鐘，而英國其他地區花費同樣時間通勤的人數比例只占22%。

此外，有29%的倫敦白領迫切希望改變“通勤距離過長”的現狀，對此英國其他地區只占21%。對雇員來說，通勤時間最短的辦公地點最具吸引力，隨著交通基礎設施的改善，外倫敦地區完全能夠做到這壹點。

相關資：跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

（據英中時報）

加拿大會議局：2017地產行業展望 | 加拿大

加拿大會議局（The Conference Board of Canada）最近發布住宅建設展望報告。盡管這份報告並未用博人眼球的字眼，諸如泡沫、海外買家之類吸引媒體矚目，不過我們依舊可以從這份長達14頁，關於加拿大地產業展望的報告中，壹窺端倪。

“對於整個加拿大地產市場來說，今年將會是苦難的壹年。公寓和連排屋將會拖累整個地產市場。”加拿大會議局經濟學家Cory Renner註意到，石油的暴跌和負債為整個地產市場蒙上陰影。

  1. 加拿大會議局預計2017年加拿大住宅建築利潤將會達到420萬加幣 （稅前）

Renner認為，盡管住宅建設動工減緩，預計今年稅前利潤增長仍有4.7個百分點。除建築行業外，物業管理及房屋設計類公司也被計算其中。

  1. 今年，近三分之二的住宅建築將為公寓和連排屋，十年前，多戶住宅數量則不到住宅建築總數壹半。

Renner解釋稱，自2009年經濟復蘇以來，加拿大地產市場已經轉向多戶住宅物業為主。

  1. 60%的住宅建築產業收入來自於裝修翻新

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加拿大會議局：2017地產行業展望 | 加拿大

“裝修翻新的花銷在這個行業中通常是被忽略的。”Renner表示。由於信用問題，引來較高的負債，讓許多消費者望而卻步。

  1. 僅有5%的住宅建築公司擁有超過20名雇員

加拿大建築市場較為零散，而大型建商僅占市場的壹小部分。

相關資訊：多圖！壹百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房？

（據西岸居）

海外炒房年賺600萬！英國學區房成買家新熱點 | 英國

快人壹步，總能抓住機遇。

壹名中國留學生在溫哥華豪宅區購置千萬豪宅，壹年後出手賺116萬加元（折合人民幣約600萬）。去年，該事件被加拿大媒體曝光後，整個加拿大都震驚了。

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海外炒房年賺600萬！英國學區房成買家新熱點 | 英國

據《溫哥華太陽報》（vancouversun.com）報道，加拿大新民主黨（NDP）住房政策評論員伊比（David Eby）在2016年9月14日的壹個記者會上，展示了壹份該黨對溫哥華地區豪宅區格雷岬區（Point Grey）住宅買賣情況研究的文件顯示：

在格雷岬區的上百宗房產買賣中，有9棟豪宅物業的業主標註為“學生”，其中6棟的唯壹登記業主是學生，另外三棟則是由兩人共有的物業，分別是商人與學生、女商人與學生、未標明職業者與學生共同所有。

伊比特別提到了壹處位於格雷岬區西八街（West 8th Avenue）的豪宅，由名為“Xuan Kai Huang”的學生在2015年4月以719萬加元買下，然後在2016年5月以835萬加元賣出，壹年之間通過買賣房產獲得了116萬加元的利潤。

消息震驚加拿大，但對於經歷過房價極速暴漲壹夜暴富的中國人而言，投資尚未被當地人覺醒的海外房產，基本上是十拿九穩的事情，看上去並不驚艷。

何止是加拿大，英國這樣的例子也不少，雖然英國的貸款比起加拿大，要稍微多走幾道彎，但對於在英留學生來說，可以通過中資銀行的英國分行貸款買房，因為英國當地銀行在獲取中國買家的財務狀況時，表現總是落後於中資銀行。

事實上，早幾年前就有在英留學生不願住學校宿舍，更不願在外租房，於是自己買房大賺壹筆的故事。如曼徹斯特王同學於2014年花19萬英鎊買了壹套house，僅僅過了壹年，就賺到16000英鎊，學費生活費輕松賺足。

當下，倫敦黃金地段租房貴得離譜。根據全球數據庫Expatistan網站統計，25平米的房子，月租要達到2270英鎊，約合人民幣19000元。於是不少富爸爸直接買房，不僅為子女輕松解決住宿問題，而且成為壹項收益不錯的投資。

甚至因為英國房價在脫歐背景下穩定增長，加上英鎊下跌，令投資其他國家的中國投資客把目光聚焦到英國來。英國《金融時報》報道說，中國公寓投資客，從澳大利亞轉向英國。

海外炒房年賺600萬！英國學區房成買家新熱點 | 英國

還不僅僅是投資公寓，英國學區房近來也成為各國投資客下手的最好投資。

據BBC報道，英國教育部的壹項調查顯示，好的小學附近的房子，價格要比普通住宅高出8%，好的中學附近的房價則高出6.8%。調查還顯示，英格蘭好學校附近的房子，平均增值18600英鎊。

海外炒房年賺600萬！英國學區房成買家新熱點 | 英國

英國教育部表示，倫敦有10%的小學，附近的學區房價，會比均價高出將近4萬英鎊。

之前勞埃德銀行所做的調查甚至顯示，壹些地區的學區房要比均價高出17%。

英國學區房和國內不同，英國的入學資格認證不限於學區房業主的子女，租住在學區範圍內的家庭的子女都有入讀資格。因此，很多家長會選擇在小孩就讀之前，搬到相應的學校周邊租房居住。這也使得優質學校周邊房租市場十分火爆，租金回報非常可觀。

那麽如何選擇最劃算優質的學區房呢？

位於倫敦西南部的優質學區金斯頓（Kingston）的住宅項目，既能解決孩子上學期間的住房問題，又能避免因為租房或搬家帶來的困擾。從投資角度而言，也實現了家庭財產的全球配置。即使孩子畢業回國，無論是繼續出租或者出售，這套房子產生的價值都遠遠超過孩子的留學開銷。

金斯頓（Kingston）位於倫敦西南六區，是倫敦四大皇家自治區之壹，同時也是牛津劍橋升學率最高的金牌學區。

該區域以出色的教育資源聞名倫敦，家長們對這個區域內的優異中小學趨之若鶩，許多英國和國際家長也是早在孩子出生時就選擇在此區域落戶，為將來孩子入學時擁有壹席之地。

金斯頓轄區內有34所公立中小學，其中24所被英國教育部評定為壹等優異（outstanding），9所學校位於全英優秀10%之列。例如重點文法學校：The Tiffin School女校和男校，每年這兩所學校的1/4學生畢業後考入牛津和劍橋大學。該區歷年來都穩居牛津劍橋等英國名校升學率的榜首。

Kingston University和 University of Roehampton 也為該區域提供了穩定的學生租客市場。

不僅有優質的學校，金斯頓區歷史悠久，是英格蘭王國的誕生地，早期的撒克遜國王中，有七位國王在金斯頓加冕。被三個超大皇家公園環繞的金斯頓，可謂是大隱於市的“世外桃源”。英國最大的房地產網站Zoopla數據顯示，金斯頓區的居民滿意度高達93%，是全英居民生活滿意度綜合排名最高的社區之壹。

世界五大行之壹的戴德梁行給大家帶來好消息，倫敦西南金牌學區精裝住宅——皇後苑（Queenshurst）二期全新開盤！

地理交通

位於金斯頓核心地段的皇後苑項目由英國知名房產公司Berkeley開發，位置優越，距金斯頓火車站僅500米，從該火車站出發能夠快速到達倫敦市中心與周邊城鎮。

  • 金斯頓火車站——步行 5 分鐘
  • Sainsbury 超市和 John Lewis 購物天堂——步行 5 分鐘
  • 泰晤士河岸——步行 5 分鐘
  • 乘坐火車約30分鐘即達倫敦Waterloo火車站
  • 乘坐火車35分鐘即達Victoria火車站
  • 駕車30分鐘內到達希思羅國際機場，90分鐘即達牛津
  • 購物休閑也方便

金斯頓區歷史悠久，是英格蘭王國的誕生地，早期的撒克遜國王中，有七位國王在金斯頓加冕。被三個超大皇家公園環繞的金斯頓可謂是大隱於市的“世外桃源”，英國最大的房地產網站Zoopla數據顯示，金斯頓區的居民滿意度高達93%，是全英居民生活滿意度綜合排名最高的社區之壹。

（據英國大家談）

多倫多要學溫哥華了：收房屋空置稅 下有對策 | 加拿大

現在加拿大有這樣壹個怪圈：有些政客們做壹些事情的主要目的，僅僅是為了今後可以誇耀自己做成了什麽事情，自己的政績又是什麽。而至於這些事情到底有用沒有、有效沒效，這完全就是另外壹碼事了。

如果多倫多真的為了控制過於瘋狂的房價而開始增收房屋空置稅，那又會成為這種不幸的習慣的壹個範例。這種舉動僅僅可以讓省政府和市政府宣稱，他們確實為了控制房地產過熱在采取行動，但與此同時，毫無疑問的是根本不會有什麽實際效果。

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多倫多要學溫哥華了：收房屋空置稅 下有對策 | 加拿大
多倫多房產

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多倫多市長John Tory的言論最近引發猜想。他表示，對於空置稅對多倫多是否有好處的探索，他是持開放態度的。他希望能夠討論壹下這座城市需不需要效仿溫哥華。畢竟溫哥華剛剛針對直飛沖天的房價推出了空置稅。

當人乍壹看這個政策時，感覺還挺吸引人的。畢竟，數以千計的炒房客屯著那麽多空置的土地方和公寓，導致買房和租房都貴得驚人。如果真的能對這些空置房收稅的話，那麽價格不就都降下來了嗎?

但問題是，妳越仔細想這個建議，就越會覺得不靠譜。因為實際上空的房子非常少，比表面看起來的數字少多了;而壹旦真要落實到收稅上，會去交稅的房子還要更加少。

去年，溫哥華推測其總共擁有10800套空置房。空置稅計劃會在下壹年實行，並且按照房產價值的百分之壹收取。也就是說，如果壹套房子價值100萬的話，房主就應該支付1萬元的空置稅。

在眾多棘手的問題當中，其中之壹就是：到底什麽才算是“空置房”?比如說，溫哥華該項法律是不包括那些主要居住地在這裏的人們的，所以任何想要在過冬時離開家跑到類似於亞利桑那州的人都不會受到影響。

另外還有壹些可以擁有豁免權的理由。比如說，那些正在等待翻新自己的家許可證的人們。

把這些各種各樣的特例免除之後，將大大減少需要交空置稅的房子數量。

還有壹種情況可能會更普遍，房主們會立刻上有政策下有對策，來鉆法律的空子。家庭成員中的任何人完全可以在房子裏待上幾個星期，這樣就能剛好滿足法律的要求：房子不能被空置6個月以上。

在多倫多，Tory市長通過人口普查的數據得出，大約有65000套的土地房和公寓是空置的。但是，壹旦所有的豁免情況被考慮在內，這個數據立馬就降下去了。

溫哥華計劃通過各種稅收政策來使人們能夠負擔得起房子，但是對此的期望仍然不高。該地區預計每年可以通過空置稅增加200萬的財政收入。但是，搭建整個信息收集系統就要花掉470萬，然後每年的具體運作還要花費150萬的成本。由此可想毛利潤會相當低。

毫無疑問，多倫多現在的確面對房地產危機。上周Royal Bank of Canada報告中可見，人們的房屋可負擔能力從1990年開始就沒有這麽低過。政客們正在從這些危機中驚醒過來，並且考慮各種各樣的應對措施，從向外國買家收稅到重新審視擴張和密度政策等。

但是，壹旦他們真的決定拿這些空置房開刀，那就真的更多是只壹場表演秀。這樣的稅收項目肯定會很受人們擁戴，但最後會成為最沒有效果的政策之壹。

（據加拿大家園）

澳洲2016第四季度房價報告： 首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價（剔除通脹因素）同比增長6.1%，高於上季度同比增幅，但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%，為六個季度以來最高，同比增長亦超過10%，顯示出房價回升勢頭。

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澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前；而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力，在近幾個季度內漲勢明顯，澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減，但受限於當地新房庫存有限，而房價上漲 。

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澳大利亞統計局的最新數據表明，澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%，逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升，3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%，為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下，澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度，包括澳外國投資審查委員會（FIRB）對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅，影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模，但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖，因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率，旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

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加拿大2016房價概況：主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

盡管政府多次出臺市場降溫措施，加拿大11個主要城市在2016年的房價大漲,同比漲幅10.66%， 比起2015年4.52%的漲幅超過壹倍有余，也是自2006年以來的最大同比漲幅。2016年4季度而言，加拿大房價漲幅環比為 1.13%。caprice-01

漲幅排名：多倫多房價（剔除通脹因素後）同比漲幅最高，達到17.96%，隨後是維多利亞 (15.96%), 漢密爾頓 (15.71%)和溫哥華(15.24%)。渥太華和溫尼伯的房價漲幅更平緩，分別為2.05%和1.83%。

跌幅排行：2016年魁北克的通脹調整後價格跌幅最大，跌2.18%，隨後是埃德蒙頓(-1.35%)，卡爾加裏(-0.93%)，蒙特利爾(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

該國的住宅換手量在2016年達到53.6萬套，同比上漲6.3%（加拿大房地產協會CREA數據），其中大多倫多地區、卡爾加裏、埃德蒙頓、蒙特利爾、倫敦和聖托馬斯等地方房屋交易量總和漲幅接近70%。截止到2017年1月，加拿大可供銷售的住宅庫存量大約為4.6個月，也是近6年來的最低水平，顯示出住房市場的供應持續走緊。

但在房貸政策上，2016年10月，加聯邦政府為測試民眾對於房貸利率上漲的承受力，進行了壓力測試。對於2017年可預期的住房貸款政策收緊，加拿大房地產協會總裁Cli_ Iverson表示“這壹手段的有效性可能會因為區域不同而效果不同”。該協會首席經濟學家Gregory Klump 表示，2017年“加拿大房貸新政可能意味著銀行要求提高首付比例，或者控制可貸款房屋價格上限”。

由於加拿大居民消費水平持續走強，該國經濟在2016年上漲1.4%，好於2015年0.9% 的微弱漲幅（加拿大統計局數據）。該國經濟今年預計增長1.9%，2018年增長2%（國際貨幣基金組織數據）。鑒於美國可能出現的政策波動增加了經濟和政治的不確定性，加拿大銀行在2017年1月將其基準利率保持在0.50% 的水平，低於 2010 年9月至2014年12月之間的1%基準利率，在2018年壹季度之前，市場人士認為加央行可能會保持現有的0.50%基準利率。

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美國2016房價報告：年增長3.71% 近年來漲幅最慢的壹年

標普凱斯席勒的美國房價指數（剔除季節因素）在2016年漲3.71%，這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的壹年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價（剔除季節因素）指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢壹致，增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%，低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發布的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。

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標普凱斯席勒美房價指數顯示，2016年美國20個主要城市的房價全部上漲。西雅圖的名義漲幅最大（10.77%），隨後為波特蘭 (10.03%)，丹佛 (8.90%)，坦帕(8.40%)，與達拉斯 (8.08%)。

東海岸的紐約在2016年同比房價漲幅最小，為3.07%。

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住宅施工熱度持續走強 2017年1月，新建私人住房的批準數量同比增加8.2%（已進行季節調整），達到1,285,000套（ 美國人口調查局數據）。同期的住房開工總數同比也增加了10.5%（剔除季節因素），達到124.6萬套，同期竣工房屋數量略跌0.9%，為104.7萬套。

住房需求持續擴大 進入2017年1月，根據美國人口調查局數據，美國新房銷量同比增加 5.5%（剔除季節因素）。

鑒於目前住房處於供不應求的形勢，加之特朗普政府承諾放松對地產領域的監管力度，提高了買房者和開發商的預期，美建築業景氣指數也持續走強，該指數在2017年2月保持在65的水平，環比雖下降，但同比2016年2月的景氣指數58仍然高出不少(全美住宅建築商協會數據）。該指數將50設置為“行業樂觀”和“行業悲觀”的臨界點。

美國經濟在2016年增幅僅為1.6%，也是自2011年以來最低（美國商務部數據）。在特朗普當選美國總統之後，美國采取了大幅減稅政策，增加基礎設施投入，放松自2008年經濟危機後的行業監管力度，市場人士預期美國經濟今年增幅將超過2%。

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