Finance News – Page 122

梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國

英國當地時間2017年4月18日11時許，英國首相特蕾莎·梅在唐寧街10號首相府門口宣布，將於今年6月8日提前舉行大選，確保脫歐進程取得成功。

按照目前民意(領先第二名的工黨約20%)，壹旦保守黨以明顯優勢當選，梅姨政府的合法性將不容質疑，尤其是在蘇格蘭獨立黨鬧獨立的問題和脫歐談判中。消息壹出，英鎊停止此前的下滑，迅速反彈並呈現上漲趨勢。

壹旦保守黨大幅領先當選，將對脫歐談判有強有力的民意支持，有利於英國政局和市場的穩定。掃除民心疑雲的新政府將極大程度地消除目前英國房產市場中存在的不確定性，使英國樓市快速回歸穩定狀態。屆時，根據英國住房市場嚴重供不應求的基本面情況，房產價格將繼續維持快速上漲趨勢。此前，受英國脫歐的不確定性影響，2016年英國平均房價的年增幅跌至近幾年來的低點。

梅姨領導的執政保守黨在最新民調中獲得45%的支持率，遙遙領先第二位的工黨（24%）。現在舉行大選幾乎肯定會出現保守黨大勝的可能性，從而使保守黨在英國議會下議院的多數議席大增，而目前只有17席的多數優勢，而這也將鞏固梅姨推行英國脫歐的各項政策的認受性和權威性。

在講話中，特蕾莎·梅表示，盡管不情願但她已經做出了提前大選的決定，但她補充道堅信國家需要確保強大且穩定的領導。

針對英國脫歐，蘇格蘭獨立公投等事宜，英國議會中的分歧將危及脫歐中取得的成功。

關於改變心意提前舉行大選，梅首相解釋道，確保未來幾年安全與穩定的唯壹方法就是提前舉行大選。

有分析稱，特蕾莎·梅計劃提前舉行大選，是因為其所屬的保守黨現在大幅領先其它反對黨，是想借機擴大對議會的控制，為推進英國脫歐清除障礙。

瑞穗銀行對沖基金銷售主管Neil Jones稱，梅可能考慮過若更晚舉行大選，保守黨恐將面臨選票縮水。

首次消息影響，英鎊兌美元匯率也出現了壹定程度的短期波動。在唐寧街將發表臨時聲明的消息公布後，英鎊大跌0.5%至1.2514，刷新4月14日來新低。在特蕾莎·梅正式宣布了提前大選的消息後，英鎊匯率從此前低位反彈。

特蕾莎·梅講話要點：

國家需要更強大、穩定的領導，確保度過脫歐及未來時期。

投給特蕾莎·梅及保守當政府的每壹張選票都將使英國在脫歐談判中更強大。

我們將堅持更強大的英國計劃，並為了穩定的未來做出正確的長期決定。

需要在由特蕾莎·梅及其內閣領導的強大穩定的保守黨政府，與科爾賓領導的脆弱且不穩定的聯合政府中，做出抉擇。

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（英國房產周刊）

澳洲政府或引入中國政府“限購”政策負扣稅限制金額或受限制 | 澳洲

澳大利亞聯邦政府壹直以來都在研究如何才能限制投資房稅費減免，因為解決住房可負擔性依舊是聯邦政府需要面對的棘手問題。

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雖然聯邦政府已經確定排除了工黨提出的取消負扣稅的計劃，另外也將改革資本利得稅減免的方式低調處理，但近期有消息稱：聯邦政府接下來可能會通過調查，了解投資者目前擁有的物業數量，並對投資者可以購買的物業數量進行限制。

另外，也有可能進壹步引入壹個針對負扣稅政策的限制金額條件。

目前，政府正在對各種方案實行的可能性進行討論，以期能有效調控全國各地房地產市場之間日益加大的價格差異，並試圖避免出現房價失控上漲出現在新的區域。

據悉，目前澳大利亞有很多投資者利用負扣稅減稅的同時，擁有大量物業房產。澳洲財政部長助理Michael Sukkar本周壹表示：澳大利亞有有房民眾中，72%只擁有壹個房產，90%擁有不超過兩個房產。

換句話說，要想解決房產可負擔性問題，澳大利亞政府需要對其進行精細的“外科手術”而不是“壹刀切”的方式進行改革。

澳洲財長莫裏森（Scott Morrison）此前在墨爾本的澳洲住房與城市研究所（AHURI）發表演講時表示，政府承諾幫助在租房市場中掙紮中的年輕人解決住房可負擔性問題。同時，他也重申了聯盟黨強烈反對修改負扣稅優惠政策的態度。

莫裏森稱，解決住房可負擔性問題需要在可負擔住房領域中吸引更多私人投資，以增加房屋供應量。而對房屋供應量的限制需要被解除。

莫裏森引用2016澳洲政府理事會（2016 COAG）的報告稱，聯邦政府每年投入68億澳元來提高住房的可負擔性，各州政府也投資了50億澳元，但仍有更多的澳洲人面臨著租金壓力，無家可歸的澳洲人也越來越多，政府需要對此進行調整。

他說：“我們（政府）不需要投入更多資金，也不能減少投資，而是要進行更有效的投資。

莫裏森認為，對澳洲經濟、社會和國家財政來說，擁有自己的居所是壹個主要的積極因素。 “如果澳洲人能夠負擔得起購房消費，擁有穩定的居所，將有助於他們和他們的下壹代實現安居樂業的目標，減少對社會福利金的依賴。”

數據顯示，過去二十年來，澳洲的住房擁有率已從71%下降至67%，其中昆士蘭和維州的下降幅度最大。25歲至34歲的澳洲年輕人所受沖擊最大。在2002年至2014年期間，這個群體的住房擁有率下降了近10%，其中只有約30%的人擁有房產。

“（如果不是因為房價可負擔性問題）本來應該有16萬多年輕人可以擁有自己的房產，” 莫裏森說。

澳洲年輕人面臨的不僅有房租的壓力，還有頻繁搬家所帶來的不穩定性。有超過85%的私人租戶曾經在五年內搬過家，其中有近三分之壹的人是被迫搬家，這壹比例是其他租戶的三倍。

莫裏森在講演中重申，聯盟黨政府不會贊同修改負扣稅，否則市場會因此受損，租金也會上漲，而住房可負擔性卻不會獲得改善。

政府在解決住房可負擔問題時面臨的最大困難就是各有不同的市場狀況。因而聯邦政府無法使用壹刀切的預算策略，也不可能在壹個預算中就解決住房可負擔性問題，而是需要和各級政府進行合作。

在過去壹年中，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了19%和16%，十年來的年平均漲幅約為8%。但在布裏斯本和阿德雷德，房價在過去十年的年均漲幅只有3%。珀斯的房價漲幅更少，只有0.3%。

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（據澳洲財經見聞）

多倫多炒房者噩夢從4月27日開始？3劍客4大措施 | 加拿大

多倫多市長莊德利星期二與加拿大聯邦財長莫諾及安省財政廳廳長蘇善民舉行三方會談，討論如何冷卻多倫多過熱的房地產市場。

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市長莊德利會談前表示會提出三項措施切實解決市民買不起房子的危機，並強調說此次會談可不是擺擺樣子作秀，而安省財政廳廳長蘇善民則誓言打擊炒樓花和把房價炒高的“房產黃牛黨”(property scalpers)。

市長莊德利提三項措施

莊德利對CP24表示，他計劃探討的問題包括：多倫多出租房供應缺乏;推行房屋空置稅 (vacant tax);以及如何獲得多倫多房產數據。莊德利還將呼籲省府投入更多資金建設廉租房。

過去幾個月裏，多倫多的房屋價格近直線上升，無論是獨立屋還是高級公寓，壹進入市場就成為爭搶目標，搶標大戰幾乎已經成為慣例。

3月份，多倫多獨立屋的平均價格達到121萬元，比去年同期上漲33.4%。同時，出租房租金價格也壹直在上漲，有些報告顯示，壹些房東把不受租金控制條例約束的房租價格上漲了壹倍。

上個星期，加拿大央行行長波羅茨(Stephen Poloz)警告說多倫多房地產市場投機現象越來越嚴重，市場正在呈現泡沫的特征。如果再不解決會危及加拿大其他城市。

發展商們指出房屋供不應求，要求政府允許開發更多的土地。但其他人指出，投資者和外國買家受到低利率的刺激，可能是房價飆升的真正驅動力。

財政廳長：打擊炒房黃牛黨

安省財政廳長蘇善民(Charles Sousa)星期壹對CP24表示，政府即將出臺的抑制過熱房市措施之壹，是打擊炒樓花和把房價炒高的“房產黃牛黨”(property scalpers)。

蘇善民稱：有投機者購入大批樓花多次重售圖利，但卻沒有繳付應繳稅項。那些房產投機客進入新樓盤市場，通過炒賣購房合同，利用契約轉讓條款漏洞，在房屋正式交割前出售手中合同，牟取暴利同時又逃稅。

蘇善民表示，合約轉售並不觸犯法律，不過由於資本利潤只是從所有資本利潤的壹半金額中再賦稅，變相讓投機者不需要把全數從重售樓花所得的收入征稅，因此他希望消除物業黃牛把從炒賣投機所得盈利視為資本利潤的漏洞。

蘇善民 (Charles Sousa) 還透露，在4月27日公布的預算案中會有解決房屋負擔能力的措施出臺。他不排除征收海外買家轉讓稅，溫哥華去年向海外買家征收15%的物業轉讓稅。

相關資訊：又壹個“房地產大國”：加拿大進入火爆的地產投機時代

（據加拿大家園）

新財年第壹講：住房政策全解讀 | 英國

今天的專題是進入新財政年度的第壹期。我們就利用這個機會為大家溫習壹下已經宣布多時，但是剛剛開始實施的對Mortgage Interest Relief限制。然後再次解讀壹下今年年初開始實施，同樣對Buy to Let（BTL）房東影響巨大的按揭貸款Stress Test新政策。

首先，Mortgage Interest Relief政策雖然幾天前才開始真正實施，但是卻早在BTL如火如荼的2015年就發布了。

簡單地來說，新政策對個人房東實施歧視性稅收對待。如果房東的個人收入超過40%個稅稅率檔就將不能把按揭利息全部作為支出抵扣被稅收入。

隨著時間的推進，這個政策實施的壹些細節逐漸明確，我們也曾經不止壹次為大家更新過最新消息，並且解釋過可能造成的影響。比如我們原先沒有估計到房租總收入會在扣除哪怕是縮水了的利息支出之前直接計入房東個人收入。這樣的話幾乎肯定會把很多房東直接推到40%甚至更高的稅檔，影響到壹些社會福利等等的申報。

雖然海關稅務總署（HMRC）在線self assessment的算法還無從而知。但是很多大機構都已經發布了比較明確的演算流程。我今天就借花獻佛給大家看壹下著名的mortgage broker John Charcol給出的算法。寫得還是挺清楚的。要點就是：

1. 房租收入減去可抵扣支出（比如中介管理費，水電煤等等。由於和新政前沒有變化。簡單起見演算裏忽略）全部計入房東個人收入，合並其它個人收入（比如工資）征稅。

2. 無論房東實際邊際稅率多少，按揭貸款利息壹律按照20%的稅率抵扣。

3. 新政從2017/18到2020/21財政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二個話題是我們以前也介紹過的從今年起，BTL按揭貸款的stress test要求提高到了5.5%和125%標準。也即是說銀行要求房東的租金收入必須至少能夠償付按照5.5%計算的按揭貸款利息的1.25倍。實際上很多銀行已經提高到了1.45倍的要求。這無疑大大增加了房東貸款的杠桿比例，從而影響了房東的收益率。

先在我給大家看壹張圖。這是某壹家按揭機構給出的stress test要求：

不知道大家有沒有發現兩個問題：

當按揭產品是五年期或者更長時間的話，沒有5.5%最低利率的要求。而是可以采納實際利率。

使用limited company構架貸款的話，銀行要求的interest cover比例比個人房東要低。僅僅使用政府規定的125%下限。

總結壹下，我們今天踩著時間點炒冷飯加了點新料。得出的結論是：

個人房東從這幾天開始從稅收上很可能要收到損失，而用公司構架則不受影響。
個人房東按揭貸款杠桿受到限制，而公司受到的限制比個人房東要小。

（英中時報）

進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期（四月二十七日）要舉行的三級政府聯席會談（多倫多市長John Tory，安省財長Sousa，聯邦財長Morneau）更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息，還因為利益決定立場，往往屁股決定腦袋，以訛傳訛，使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，趁著長周末，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀，也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。

《多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文，可以繼續往下看。

財長的講話大體上有幾個要點：

1、安省經濟增長快速，是全國平均水平的兩倍，更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口，制造業，零售，金融行業，安省居民家庭收入也同步受益於這種增長，更重要的是，這是全省範圍的增長，不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入，這是最大的，不容置疑的基本面。

2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面，有前車之鑒，財長明確暗示了他們會采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出現一些不願意看到的後果（untended consequences）。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。

3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮：爆炒樓花牟取短期暴利，和空置房屋待價而沽。這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是，對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度，更極端的做法，比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能，從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器，影響頗為深遠，一旦通過，則投資樓花要三思（關於樓花的投資價值與風險另文分析）。另外空屋稅極有可能此次拿上台面，這對囤房人士是一個利空，但我個人覺得影響不大。

總結，基本面繼續看好無疑，外國買家稅可能性不大，空屋稅可能會通過，樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面，會增加土地供給和公寓的建設。總的來說，政府不會，也不應該硬性打壓房價，這裡是自由社會，市場經濟，價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為，減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士，我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年，但也不希望人們涸澤而漁，搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息，那是央行的職能，跟這三位沒有一毛錢關系。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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5月4日居外微課堂：外國人在泰國買房能貸款嗎？外國買家如何匯款到泰國買房？

【居外微課堂】第八期5月4日即將開講啦！

本期微課堂將延續上壹期的“泰國房產”主題，為大家繼續介紹在泰國買房需要了解的壹些購房知識。新壹期的微課堂，居外小助手將要和大家分享的買房知識是：外國人在泰國買房能貸款嗎？外國買家如何匯款到泰國買房？

這兩個問題是不少想去泰國置業的國人迫切想了解的問題，5月4日的微課堂上，【居外小助手】將就這些問題為大家做詳細的講解，大家如果有相關的問題，也可以提前提問【居外小助手】哦！

第八期【居外微課堂】主題

外國人在泰國買房能貸款嗎？外國買家如何匯款到泰國買房？

開課時間：5月4日19:00

內容簡介

外國人在泰國買房能貸款嗎？辦理條件是什麽？

泰國的房產貸款利率是多少？哪些銀行能辦理？

外國買家怎麽將購房款匯到泰國？需要在泰國銀行開戶嗎？

在泰國貸款買房如何匯款？匯款流程又是怎樣的？

聽課方法

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對於【居外微課堂】第八期的主題，大家如果有關此話題的疑問，可提前提問【居外小助手】。

往期精彩內容回顧：

中美盛會雲集洛杉磯踏足夢幻之地好萊塢 | 美國

親愛的讀者，非常抱歉最近未與你們交流。這段時間我去了印度，這是一個非常迷人的地方，到處充滿了反差與設計感。在印度我學到並經歷了很多，甚至還在齋普爾（Jaipur）發現了一家正在興建分時度假酒店，該酒店只允許印度人購買。

關於中國在洛杉磯地區的投資有許多有趣的故事。我鼓勵大家投資我們這個神奇的城市及其周邊地區。不願用現金購房的投資者也可申請非居民貸款。

我對美國總統和中國主席習近平近期會晤很感興趣。會晤的焦點似乎是經濟與貿易，但在我們的新聞中很多人認為應該還有關於朝鮮問題的討論。

現在又有越來越多的事件聚焦在美國與亞洲之間的關系以及商業往來上面。就在最近，中國和亞洲其他國家召開了一次會議，討論了舊金山應對當前經濟形勢的不確定因素。上個月亞太商業展望（Asia Pacific Business Outlook）研討會在洛杉磯舉行，對於希望在亞洲及太平洋地區擴張其貿易及投資的商界領袖來說，這無疑是一次非常重要的活動，也是一個建立人際關系及學習的機會。第二屆中國周暨中美加州經貿峰會將在下月舉行。我殷切的希望能夠在洛杉磯任何一個盛會上與您相見。

中國國家主席習近平與美國總統特朗普在位於棕櫚灘上的海湖莊園（Mar-a-Lago）第一次會面

洛杉磯一年四季如春。對許多游客而言，來洛杉磯是為了享受其海灘城市特有明媚的陽光和閑適的生活。

另一個讓您感興趣的社區或許就是好萊塢。這裡所提到的好萊塢並非充斥著電影明星及電影公司的夢幻之地，但夜生活非常豐富。好萊塢露天劇場便位於此地，該劇場整個夏季都會舉辦各種音樂類型的戶外演唱會。其中一些音樂會還會燃放煙花，夏季的夜空中，美麗的焰火在劇場上方綻放，增強了音響效果。

在好萊塢山（Hollywood Hills）有許多隱蔽的區域。我最近去過比奇伍德峽谷（Beachwood Canyon），這裡是觀賞好萊塢標牌的絕佳位置。目前好萊塢在售房價介於1,000,000美元到11,750,000美元之間。對於那些喜歡洛杉磯繁榮市中心的文化活動但又不想購買共管式公寓的人群來說，比奇伍德峽谷（Beachwood Canyon）便一個很好的選擇。此外，新潮時尚的銀湖區（Silverlake）以及處處透露著貴族魅力並擁有漂亮住宅的帕薩迪納（Pasadena）也是不錯的選擇。

我還想補充一點，當地非影響力極大的報刊——《洛杉磯時報》於3月22日刊登了一篇名為“洛杉磯是全球房產買家在美國的首選市場”。文章寫道，“參照國際標准，該地區的房產價格算是比較便宜。”“今年已是洛杉磯成為美國最佳投資選擇的第二年。”因此在洛杉磯進行商業及住宅房產投資無疑是明智之選。

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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商業銀行上調逾270種房貸產品利率 | 澳洲

澳洲儲備銀行上周二壹如市場所料維持利率不變，連續7次在貨幣政策會議上按兵不動，這或多或少反映出澳儲行正處於兩難局面。

雖然美國步入加息周期，並預言今年的加息行動陸續有來，但澳儲行面對本土經濟復蘇力度未如理想，現階段難有條件馬上跟隨美國上調利率；另壹邊廂，在房市壹片火紅的情況下，澳儲行亦不欲再減息去提振經濟，以免房市進壹步升溫。其實，就算澳儲行不加息，商業銀行近月來已連番上調房貸利率，涉及的房貸產品估計超過270種。

澳儲行上壹次減息要追溯至去年8月初，當時把基準利率下調0.25厘，至1.5厘的歷史新低點；與2011年11月今個減息周期展開前的4.75厘相比，基準利率在這五年多的日子裏，累積減幅達到3.25厘。

央行何以不敢減息又無力加息？

早幾個月之前，澳儲行因應就業市場指標和低通脹率令到經濟前景顯得不明朗，指出有理由繼續奉行超寬松的貨幣政策。然而，新任澳儲行行長洛威（Philip Lowe）卻斬釘截鐵地表明不願意再減息，並提出本地和環球經濟前景已見改善。

洛威還特別提到房市，認為悉尼和墨爾本的房價正在“輕快地”上漲，而且悉尼在未來數年料陸續有新的雅柏文樓盤推出市場，可是租金回報率卻是20年來最低。他並警告，家庭貸款增長已超越工資増長的速度，銀行透過收緊貸款條件，將有助於控制房貸風險過高，減少倚賴供息不供本的房貨方法，這對澳洲房市來說是正面的發展。

QIC首席經濟師彼得（Matthew Peter）表示，目前澳儲行無法減息，也未有空間加息，意味著其貨幣政策正處於“無能為力”的狀況。

銀行壹直未有緊貼央行步伐

即使澳儲行看來不欲貿然加息，可是商業銀行已先行壹步，四大銀行以至其他多間中小型房貸機構近期均“偷步”加息，導火線之壹正是澳洲審慎監管局（APRA）限制銀行借予物業投資者的貸款增長。

自從澳儲行再上壹次宣布議息意向以來，房貸機構已後對超過270種房貸產品實施加息。事實上，就算是在商業銀行這壹波上調房貸利率之前，它們也未有緊貼澳儲行的減息步伐。單在過去兩年，澳儲行的基準利率由2.25厘降至1.5厘，減幅達到0.75厘；可是在這段日子裏，自住人士的標準浮動按揭利率僅平均下跌了0.37厘，較澳儲行減幅的壹半還要少壹點。

澳元息差優勢恐再收窄

面對澳儲行在短期內看來加息無望，另壹邊廂美國聯邦儲備局又計劃在今年余下日子至少加息兩次，這意味著澳元對美元的息差優勢將會進壹步收窄，再加上澳元兌美元於今年2月底和3月底先後上闖0.78水平無功而還，技術上亦對澳匯構成壓力。

澳元兌美元上周二曾滑落至0.7544，與3月21日錄得的0.7748高位相比回落了2.6%。從技術的角度而論，澳元兌美元下壹個關鍵支持位在0.7490，失守恐會引發新壹波沽盤入市。中短期而言，澳元兌美元壹日受制於0.78關卡，技術上仍是處於下風。

相關資訊：16萬青年買不起房財長發話不改負扣稅

（據澳洲新快網）

西班牙購房指南

在西班牙買房難嗎？

壹點也不難！不過，找到適合的房產和法律顧問非常重要，因為得到好建議，購買的過程將會簡單得多。西班牙擁有全球購買房產最安全的法律體系之壹。三個不同的法律層面為您提供最高標準法律保障：律師、公證人(*)以及土地登記(*)。

西班牙購房指南 — 過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲，投資收益率正處高點，現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

壹、依法、安全無憂地獲得西班牙房產所有權五大步驟：

步驟1：預訂協議

預訂協議是什麽？

壹旦買方已經選擇好了房產，買方和賣方將簽訂預訂協議，根據協議，買方將支付預訂保證金，從而使這套房產退出銷售市場。

需要由買方支付多少保證金？

房產不同，保證金金額高低也不等，取決於房價高低(最高為購買總價的3%)。保證金將從購買總價中扣除。

簽訂預訂協議後，賣方或買方能取消購買嗎？

這取決於預訂協議的內容措辭。

買方需要簽訂預訂協議嗎？

這不是強制的，但是建議買家簽訂，使得買家看中的房產退出銷售市場。

步驟2：初步銷售協議

初步銷售協議是什麽？

這是買方和賣方之間壹個簡單的協議，賣方同意出售房產，而買方同意以約定價格購買房產。這份協議將包含所有的相關信息，如對房產的描述、購買價格、完成日期，以及壹旦賣方或買方違約後將支付多少違約金。

需要買方支付多少金額？

買方需要向賣家加付訂金(通常是約定購買價格的10%)。

簽約初步銷售協議後，賣方或買方能撤銷購買嗎?

如果是賣方決定撤銷銷售，買方有權獲得雙倍定金作為補償。如果買方決定撤出，此前支付的定金將沒了。

買方需要簽署初步銷售協議嗎?

簽名初步銷售合同是自願的，但如果買家無法立即簽訂銷售合同，建議簽訂初步銷售合同。

步驟3：銷售合同

銷售合同是什麽？

銷售合同表示房產購買交易完成。賣方和買方在公證人面前簽署壹項公眾購買契約。在西班牙，簽訂出售契約必須由公證人作為政府官員見證。

完成交易前，非西班牙買家需要出示西班牙稅號(NIE)和西班牙銀行賬戶。

需要由買方支付多少金額?

簽署銷售協議當天，要付清購買價格的余額(銷售價格減去定金)以及其他買家必須需支付的費用

步驟4：支付轉讓稅

詳見下文關於西班牙買房稅費的介紹

步驟5：到土地登記所登記是得到充分保障的必要步驟之壹

證明您是唯壹真正的業主
保護您免受賣方的債權人騷擾
保護您免受不明產權指控
未經您的事先允許，沒有人能有效獲得任何房產權

二、在西班牙買房成本解析

整體而言，在西班牙買房，相關的買房成本大約在購買價格的12%至15%(如果適用，另加21%的增值稅)。大概包括以下幾個部分：

1、律師費：根據房產價值和交易的復雜性而定

2、公證費：購買價格的0.1%至0.4%。若房地產購買價格為50萬歐元，那麽公證費約1000歐元左右

3、土地登記費：購買價格的0.1%至0.2%。若房地產購買價格為50萬歐元，那麽土地登記費約800歐元

4、轉讓費

新建房：轉讓費為購買價格的10%

二手房：轉讓費在購買價格的6%和10%之間不等，這取決於房產所在地區(馬德裏為6%，巴塞羅那為10%)

5、印花稅：在購買價格的0.5%和1.5%之間不等。只有新建房需要繳納，二手房不需要。

6、其他費用：辦理證明、法律文書資料等

三、買房後，每年的維護費用

1、地方稅- IBI

由西班牙稅務辦公室計算土地的課稅價值，取決於地段和其他因素。以購買50萬歐元的房產為例，約為3000歐元。

2、非居民企業所得稅Non-resident income tax (IRNR)

若物業用於自住，而非出租，需繳納IRNR稅為：地籍價值的2%的24%，通常約為總價的0.2%。地籍值遠小於房產價值。
如物業用於出租，則需繳納的IRNR稅為租金收入的24%。

3、非居民財富稅(Patrimonio)

在西班牙擁有房產的人(居民和非居民)必須每年支付壹次財富稅，稅金基於他們減去如抵押貸款等應扣除款項後在西班牙的資產凈值計算。

財富稅由地方政府征收。根據妳在西班牙的房地產和其他資產的凈值(股票、銀行資金、藝術收藏)計算，非居民免稅上限為70萬歐元。

稅率按比例增減，邊際稅率最低0.2%，最高2.5%。

4、物業社區成本：是否繳納取決於妳所住的房產類型。通常適用於公共領域，比如花園、遊泳池和車庫。

5、房產保險：成本取決於房產類型和所需保險範圍(基本保險金額大約為150歐元到500歐元之間)。

(*)公證人(Notario)：公證人是確保房地產交易正確執行所需的政府官員。他們的工作是通過親眼見證，將私人合同轉化為公共契約，即向所有人證明您是業主的文件。

土地登記所(Registro de la Propiedad)：土地登記所是房產信息安全屬性信息的數據庫，為業主提供安全保障，保護房產不被同時出售兩次。

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英國生活質量最佳的50個鄉村紮堆東南 | 英國

据英国《每日邮报》报道，奥克尼岛（Orkney Islands）被评为2017英国生活质量最佳的居住地点，苏格兰北部海岸有着偏远岛屿和野生的自然环境，良好的教育，低犯罪率以及悠闲的生活方式，使它获得了最佳乡村生活的美誉。

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位于英格兰西米德兰郡的Wychavon位居第二，而东米德兰的Derbyshire Dales则在去年的哈利法克斯（Halifax）年度调查中排名第三。

这份调查综合了诸多的因素，包括居民的健康水平，平均寿命以及犯罪率等。奥克尼岛（Orkney Islands）在就业和收入方面也表现良好，人们的生活焦虑程度较低。

生活在Wychavon的居民在一系列指标上都表现良好，其男女的平均寿命分别为81.2岁和84.5岁。同时，这里的平均房屋面积也是英国最大的，每个家庭平均拥有6.1个可居住的房间，并且其中98％的房屋配备中央供暖系统，92％的房屋拥有超快宽带。

Wychavon二氧化碳排放量较低（每户家庭的二氧化碳排放量为1.8吨），并且就业率高达79％，全职就业人数平均每周收入高达609英镑。

其次该地区学校教育质量也很好。15岁以上的学生有65％取得了GCSE 5门或5门以上A至C级的成绩。同时，生活在该地区的成年人也是英国最幸福的人，生活满意度很高。

Derbyshire Dales, Hambleton 和 Purbeck 也位居排行榜前五名，主要得益于个人生活幸福指数高，并且男女平均寿命较长。

排名前50的乡村居住地包括东南部的11个地区、西南部的9个地区以及英格兰东部和中东部各自的8个地区。

除了这些地区，排名前50的居住地包括威尔士的Monmouthshire和苏格兰的Shetland Islands。

南牛津郡（South Oxfordshire）是去年的冠军，但今年排名第10。主要是由于今年调查中新增的两个新类别影响了评分，这两个新类别分别是酒吧数量以及健康俱乐部和休闲中心的数量。

哈利法克斯（Halifax）经济学家马丁·埃利斯（Martin Ellis）说：“苏格兰是交通量和人口密度最低的地区之一，而且有着不列颠群岛最迷人的风景。同时，生活焦虑度低和满意度高使奥克尼岛拥有其他英国乡村无与伦比的生活质量。”

“诚然该地区就业率明显高于全国平均水平，但工作与生活之间的良好平衡也也是很重要的上榜因素。2017年乡村生活质量调查首次增加了休闲类评分，这表明,奥克尼为居民提供了很多可供选择的好酒吧。”

他补充说：“南部乡村地区普遍在周薪、健康水平以及平均寿命甚至天气状况等方面都有着较高的评价，但北部乡村地区的却在教育方面评分较好，主要表现在成绩较好、班额较小、房屋价格对比收入水平也较低、人流和交通流量都比较低几个方面。”

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（英中时报）

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