要与时间赛跑?英国买房租房差距减小,只因买房成本增加太快 | 英国

陈新宜-700x190

Halifax最新报告指出英国首次购房者购房月支出与租房租金差距缩小,只因购房成本增加太快。专家称房价增涨太快购房越早承担的成本压力越小。所以如今购房每月还贷£705 vs租房每月付租金£759,您准备选哪个?

对于英国人来说,到底是买房还是先租房是一个永恒的问题,愿景与现实间的纠结总是会带给两边各自不同的理由。但目前来看,在英国购买首套房的月支出是实惠于在外租房的,这点显而易见,只不过大部分英国人凑不足买房的首付。

截至目前为止,首次购房者在英购买三居室房产每月需要支出的花费约为705英镑,而如果租一套三居室则要花费759英镑的月租金。虽然买房仍然比租房划算,但目前二者月差距也不到60英镑,每年算下来约650英镑,年差额与去年数据相比减少约230英镑。大家来看看2008年到2016年二者之间差距的变化:

年份/买房月支出/租房月支出/差距%/差距金额/年度相差金额
年份/买房月支出/租房月支出/差距%/差距金额/年度相差金额

也就是说,由上表数据来看,2008年金融危机过后政府为鼓励经济恢复以及解决住房问题,廉租房数量明显增多,那个时候倒2009年基本是租房比买房便宜。不过情况在短短两年内发生了变化,2010年起买房的花费开始接近最后低于租房,到2011-2013年买房支出要比租房年花费少约1,000英镑。之后这一差距再次减小。

地区/买房月支出/租房月支出/差距%/差距金额/年度相差金额
地区/买房月支出/租房月支出/差距%/差距金额/年度相差金额

就地区来看,目前伦敦地区租房买房支出差距最明显,也就是说能买房最好尽快买房,一年可以节省近2,000英镑;富人区较多气候较好的英格兰西南地区紧随其后,买房花费也能比租房一年节省近1,000英镑。只有东安格利亚和约克地区二者差距较小。

虽然目前购房贷款利率已经为历年新低,但是每月需要支付的费用仍然逐步升高,Halifax将这归结于房价上涨过快,与5年前相比首次购房者不得不支付更多房款,对支付的比例达45%。

Halifax首席住房经济研究员Martin Ellis表示,在购房月支出方面,我们除了考量月还款数额,还将房产的地租,物业费,维修护理费,以及保险花费算入其中。但即使加总了这些,现在仍然是买房比租房划算,这点是毋庸置疑的。

目前对于首次购房者来说三居室房产首付均价为3.1万英镑,最便宜的北爱尔兰地区1.6万英镑,最贵伦敦地区约11万英镑,但英国家庭的平均资产却呈现下降趋势。根据英国最大保险集团Aviva本周公布的家庭资产报告,目前英国有25%的家庭月收入少于1,500英镑,即低收入家庭;而高收入家庭(月收入超过5,000英镑)占比则不到8%。平均存款和投资金额从去年夏天最高水平的4426镑下降到了3134镑,为2015年夏天3116镑以来的最低水平。

研究还显示,英国家庭拥有自己房产的比例(64%)为4年来最低水平。其中低收入家庭拥有自己房产的比例最低,为41%,而一年前该比为43%。而另一方面,高收入家庭拥有房产的比例为90%,高于2015/16年的88%。这可能是因为首次购房者难以获得房贷,或者低收入家庭被银行认为非“优质”借款人,因此在购房的道路上陷入“死循环”。

Aviva UK负责人Paul Brencher表示,虽然房贷利率为历史低位,但低收入家庭要符合贷款要求和存够首付仍然困难重重。由于收入增长停滞,很多人可能越来越难攒够购房首付,因此政府必须快速采取行动来根除这一波不平等的风潮。

2016年共有33.9万人加入首房购买大军,为2008年以来最多。为今看来,想要尽可能守住自己的钱包只能不断与时间赛跑,与同样准备买房的购房大军赛跑。而这样仍不知能否跑过购房成本的上涨…

 

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洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

真的“富不过三代”?据英国路透社3月20日报道,美国亿万富豪戴维·洛克菲勒去世,享年101岁。洛克斐勒家族是少数能够财富传承六代人的家族,至今有240几位家族成员,但从无一人争产,始终保持和谐繁荣!

洛克菲勒家族“传承六代”的秘密

假如老洛克菲勒活到今天,他的财富将比全球前十大富豪的总资产还多10%。这些惊人的财富除了用于慈善,大部分被他传给了儿子小洛克菲勒。小洛克菲勒又分别在1934年、1952年设立一系列信托,分别把财富传给妻子、子女和孙辈。在信托委员会和别名“5600房间”的家族办公室的打理下,老洛克菲勒当年积累的财富已传递到家族第六代成员。

约翰·戴维森·洛克菲勒(JohnDavison Rockefeller,简称“老洛克菲勒”),标准石油(Standard Oil)的创始人,他是美国第一个财富达到10亿美元的富豪,他所积累的财富至今仍然在为家族服务,现在这一家族已经走到了第六代。

在财富内部传承之外,洛克菲勒家族更是运用他们的财富为社会做出贡献,并使家族的影响力渗透到世界各地。洛克菲勒家族的财富是如何传承及管理的?他们又是如何通过财富增加家族影响力的?

创富传奇

出生于普通家庭的老洛克菲勒第一份工作是簿记员,年轻时每个星期挣5美元,而在他此后人生的一长段时间内,他平均每半分钟就能赚5美元。就算以今天的眼光看,他也是一个成功的企业家,他注重技术、成本以及营销,把石油事业做成了标准化的连锁企业,他的公司经常送出灯笼,为了让更多的人使用煤油。他是一个低调的富豪,在一部分人眼中,他是一个邪恶的资本家,而在另一部分人眼中,他又是善良的慈善家。在生意上,他壮大自己,打击对手,建立托拉斯;而在慈善上,他慷慨解囊,毫不吝啬,他的资本服务着很多有需要的人,因为他是一个虔诚的基督教徒并严格按照浸礼会的教条生活,所以他相信没有善举的信仰是没有意义的。

老洛克菲勒的一生充满传奇和争议,而这一切都始于1870年其创立的标准石油公司,他本人持股25%。老洛克菲勒在商业上是一个冷血的天才,他和合伙人用了不到30年的时间就垄断了全美90%的石油市场,这让美国政府不得不专门立法来阻止他们的垄断。1911年,美国最高法院判定标准石油公司违反《谢尔曼反托拉斯法》,从而将公司拆分成34家小公司,而老洛克菲勒的持股也被平均替换成了这34家公司的股票,这些股票此后成为洛克菲勒家族财富的主要成分。

被分拆后的那34家公司并没有从此衰落而走向消亡,其中的一些公司通过重组合并,逐步演化成了如今的石油巨头:埃克森美孚(Exxon Mobil)、雪佛龙(Chevron)、BP以及康菲(ConocoPhillips,表1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外老洛克菲勒到底有多少财富?这个问题没有确切答案,因为他的财富基本是以股票的形式存在。老洛克菲勒去世那年,外界对他财富的估值是14亿美元,当年美国的GDP是920亿美元,他的财富占GDP的1.5%。1906年有一个统计学家预测,如果老洛克菲勒继续让财富利滚利30年,他将拥有900亿美元。2006年,《福布斯》参照各时期美国国内生产总值(GDP),将历史上富豪的个人资产转化为 2006年的美元,结果显示洛克菲勒的资产为3053亿美元,而当年福布斯全球富豪榜前10位富豪的总资产为2774亿美元。也就是说,如果老洛克菲勒活到今天,他的财富比全球前10大富豪的资产合计总数还多10%。2012年,埃克森美孚、雪佛龙、BP、康菲四家石油公司的市值在8000亿美元左右,如果洛克菲勒家族仍然持有25%股份,那仅仅股票就值2000亿美元。

老洛克菲勒的资产价值是惊人的,而资产还会带来收入。有一份数据显示了老洛克菲勒在当时的真实收入情况,在1882-1906年的24年间,老洛克菲勒共从标准石油公司获得分红1.45亿美元,平均每年600万美元,而当时一个工人的年收入为700美元,老洛克菲勒一年的收入是普通工人的8500倍(表2)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

如此巨大的财富要如何处置,也成了老洛克菲勒必须要面对的问题。

财富传承触发点

1917年,老洛克菲勒78岁,这一年之前,他累计给了子女价值3500万美元的资产。当时他唯一的儿子小洛克菲勒43岁,其个人资产在2000万美元左右,而那时一个美国人的平均工资是800美元/年,这些财富应该已经是天文数字了,然而在接下来的6年内,小洛克菲勒还将从他的父亲那里收到总价值将近4.7亿美元的股票,他也将成为拥有5亿美元资产的全球第一富豪。

在那个时点,用这么快的速度把那么多的财富传给小洛克菲勒,原因应该有两点。

第一,拉德洛事件。

 1913年,科罗拉多燃油与铁矿公司(CF&I)的工人举行罢工。CF&I是全美第二大钢铁公司,洛克菲勒家族持有其40%股份,家族虽不直接参与经营,但小洛克菲勒仍然在董事会任职。罢工事件导致公司警卫与工人的暴力冲突不断升级,致使当地州长派遣国家警卫队增援,1914年,双方在一次激烈的冲突后发现,11名妇女和儿童在一个燃烧的小帐篷中死于窒息,工人们的愤怒让事件进一步升级,直到威尔逊总统派遣联邦军队镇压才宣告结束。

一开始,洛克菲勒家族对拉德洛事件是采取强硬措施的,这也是老洛克菲勒一贯的作风,因为他厌恶工会。这导致了民众极大的愤怒,他们情绪激动,在洛克菲勒家门口游行,洛克菲勒家族承受着极大的压力。压力最大的是小洛克菲勒,因为他一直致力于净化洛克菲勒这个姓氏,而拉德洛事件却有可能让他过去多年的努力付诸东流。经过艰苦的思考,小洛克菲勒承认,他一直依赖的父亲在劳工关系方面的思想是陈旧与不正确的,他必须脱离老一辈的思想禁锢从而作出自己的决策。

小洛克菲勒也明白,凭他一个人要处理好拉德洛事件是不够的,所以他找来了日后成为加拿大总理的麦肯齐·金(Mackenzie King)。金在25岁时就成为了加拿大劳工部副部长,34岁成为部长,不过小洛克菲勒找到金的时候他正处于人生的低谷,1911年,他所在的加拿大自由党竞选失败,他也随之失去了部长的职务。金在拉德洛事件中起到了决定性的作用,经过了漫长而艰难的工作后,他和小洛克菲勒一起处理好了拉德洛事件,重塑了家族和劳工的关系,这一事件也被后人认为是洛克菲勒家族以及小洛克菲勒的转折点。

说拉德洛事件是小洛克菲勒的人生转折点,是因为他在金的帮助下增强了对自己判断力的信心,他在严峻形势下表现出来的坚毅果断以及能力与勇气,也证明了他有资格担负起管理整个家族的重担。老洛克菲勒决定通过把财富集中在儿子一人身上的方法,让他的财富影响力在后世发扬光大,而在拉德洛事件之前,他曾经考虑过把绝大部分财富捐献给慈善事业。

第二,遗产税以及馈赠税。

 1916-1917年,美国政府三度上调了遗产税的税率,从最初的10%上调到25%。由于担心未来继续上调遗产税以及征收馈赠税的可能,老洛克菲勒加快了传承财富的速度。后来的事实证明他的担心完全正确,美国政府在1924年首次开征馈赠税,最高税率40%,而此之前,馈赠是不需要交税的,也就是说,老洛克菲勒在1917-1922年的6年间传给小洛克菲勒的4.7亿美元都不用交税。

小洛克菲勒继承的财富是巨大的,他所承受的压力也是巨大的,按照他的传记作者的说法就是“一个正常的人被置于非正常的环境中”,他后半生的时间基本都用在了慈善事业以及家族管理上,沉重的工作以及压力使他长期受到头痛的折磨。1917-1960年间,小洛克菲勒为慈善事业投入将近11亿美元,其中的5.37亿美元为直接捐赠,另有5.4亿美元投入了各个慈善机构。此外,他还上缴了3.7亿美元的税收,并留给后代将近2亿美元的资产以及举世闻名的洛克菲勒中心。

神秘的家族信托

小洛克菲勒传承财富的主要方式是信托,而信托资产的主要组成是老洛克菲勒留下来的石油股票,也正是他设立的这些信托让洛克菲勒家族的财富能够传承至今。

小洛克菲勒有6个孩子,最大的是女儿,其余是5个男孩。小洛克菲勒在1934年他60岁时,为妻子以及6个孩子设立了信托,他的妻子得到1800万美元,6个孩子分别得到1600万美元。小洛克菲勒又在1952年他78岁时为孙辈设立了信托,注入“1952年信托”的具体资产数额不详,但相对“1934年信托”要少(图1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

关于信托的具体信息属于家族机密,并不为外人所知,不过还是有一些其他信息来源让我们可以大致了解这一有点神秘的财富传承工具。这些信托的受益人是小洛克菲勒的后代,一份信托协议对应一个受益人,每份信托的本金自动传给其受益人的子女。受益人在30岁之前只能获得分红收益,不能动用本金,30岁之后可以动用本金,但要信托委员会同意,例外的是,小洛克菲勒的妻子和女儿在任何条件下都不能动用信托的本金,只能获取收益。

这种机制使遗产始终是一个整体,家族企业既不会因为分家而变小或终止,也不会因为代代传递而被逐渐分割成若干个部分,可以发挥规模优势,获得更好的经济效益。

这些信托的委托人是小洛克菲勒,形式是不可撤销信托,即信托协议不可以被更改或终止,除非受益人同意。这意味着,委托人把资产注入信托之后,即在法律上完全失去该资产的所有权以及控制权,这样可以在有效避税的情况下,把家族财富至少传至第四代。

“1934年信托”的受托人是大通国民银行,“1952年信托”的受托人是FidelityUnion Trust(后被收购为美联银行的一部分,美联银行在2008年金融危机中被富国银行以150亿美元全盘收购)。

虽说受托人在信托协议中被授以处置信托资产的权力,但小洛克菲勒另外指定了一个由5人组成的信托委员会,并给予其处置信托资产的绝对权力,包括有权指示受托人按其指令行动以及在信托委员会投票一致通过的情况下更换受托人,这个委员会也将成为日后洛克菲勒家族财富传承的核心。由于第一任信托委员会成员包括三个小洛克菲勒的心腹:福斯迪克(Raymond Fosdick)、德贝沃伊斯(Thomas DeBevoise)以及温斯洛普·奥尔德里奇(Winthrop Aldrich),小洛克菲勒事实上仍然间接控制着他设立的所有信托(表3、4)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外信托委员会作为信托资产的实际受托人,在家族财富传承的过程中起到了关键的作用,但小洛克菲勒的儿子大卫·洛克菲勒(David Rockefeller)曾经在自传中对信托委员会强大的权力颇有抱怨,因为在处理有关洛克菲勒集团有限公司的事项时,信托委员会绕过了公司的董事会,直接向管理层传达了指示并得到了执行。

关于信托资产的信息外界一直知之甚少,直到1974年洛克菲勒家族应要求提供给政府一份文件,才显示了家族信托资产当时的情况(图2)。我们可以看到,当时信托的总资产价值为7亿美元,包括1934年的6亿美元资产及1952年的1亿美元资产,其中股票资产占90%。从持股情况中可以看出,受托人对信托资产进行了分散化的投资,但石油资产仍然占到股票资产的44%。从信托资产的持股明细来看,负责投资的信托经理是保守随大流的,信托所持有的基本都是蓝筹股,例如默克制药、IBM、通用电气等,当时的评论认为这反映了当时整个信托行业的投资习惯。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外家族办公室

除信托之外,还有一个机构在洛克菲勒家族的财富传承中起到了决定性的作用,这就是洛克菲勒家族办公室,它为人所知的名字叫“Rockefeller Family& Associates”,又被称为“5600房间”。这个机构可以被看作整个家族运行的中枢,100多年以来,它为洛克菲勒家族提供了包括投资、法律、会计、家族事务以及慈善等几乎所有服务。

该机构的前身由老洛克菲勒在1882年组成,当时老洛克菲勒需要一些专业人士来帮助他打理庞大的资产以及一些慈善活动,但由于他在很长一段时间内都拒绝将其投资团队专业化,所以家族办公室一直非正式地运行着,直到1908年,他最得力的助手盖茨竭尽所能终于说服老洛克菲勒组成了一个4人委员会来管理其资产。这个委员会包括盖茨以及小洛克菲勒,由盖茨全权负责。盖茨之后,麦肯齐·金、雷蒙德·福斯迪克、艾维·李(Ivy Lee)、查尔斯·海特(负责房地产)以及卡特勒等各界人才先后加入了家族办公室的核心顾问团队。

当时的美国金融界由两家公司主导,摩根银行和库恩-洛布银行(20世纪70年代和雷曼兄弟合并),这两家银行在各个方面有着激烈的竞争,由于考虑到洛克菲勒的名字已经足够有争议性,盖茨尽可能地避免趟这两家公司的浑水,但他事实上还是偏向了库恩-洛布银行,因为它提供的服务更为有利。他们从库恩-洛布银行买入了大量优质的铁路股票,参与银行为日本和中国政府提供贷款,一起联合垄断了芝加哥的肉类加工业。家族办公室和库恩-洛布银行进行了广泛而深入的合作,而这也为日后的家族办公室带来了两位有名的金融顾问兼管理人:刘易斯·斯特劳斯和理查德森·迪尔沃斯。这两人都曾经是库恩-洛布银行的合伙人,其中,斯特劳斯除了投资银行家之外还有另一个身份,他是物理学家,后来成为了美国原子能委员会的主席。迪尔沃斯因代表家族办公室出席关于提名纳尔逊·洛克菲勒(NelsonRockefeller)为副总统的听证会而为人所知,他在1958-1981年间的领导,使得家族办公室逐步从松散的组织转变成现代化管理的机构。

文件来看根据1974年迪尔沃斯提供的,家族办公室负责除1934年以及1952年信托资产以外的家族资产,并根据不同家族成员的需求提供不同的投资顾问服务。在迪尔沃斯的领导下,家族办公室旗下有三个投资部门,分别负责传统投资、房地产和风险投资。传统投资部门负责股票和债券;房地产部门负责家族成员的房地产管理以及投资;风投部门通过家族公司Venrock进行投资(图3 )。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

Venrock的历史可以追溯到20世纪30年代,当时小洛克菲勒的儿子劳伦斯·洛克菲勒(LauranceRockefeller)参与资助了麦道飞机的创立,他还为当时美国东方航空公司(1926-1991)的重组提供了资金,洛克菲勒家族也成为该公司的重要股东。劳伦斯相信,许多重要的进步都来自于独立的投资者和小公司,所以为他们提供资金很有必要。由于他对飞行行业有着强烈的兴趣,他投资的公司中还有Vertol,该公司生产开发了著名的“支努干”直升机,后被波音公司收购。

 在传统投资方面,家族办公室和信托一样采取了分散投资的策略,但投资标的却不相同,除石油股以外的21家被投公司中,只有8家公司的股票同时被家族办公室以及信托所持有:IBM、伊士曼柯达、德州仪器、通用电气、美国铝业公司、卡特彼勒、摩托罗拉以及惠好公司(Weyerhaeuser)。这其中IBM是绝对的重仓股,可能因为迪尔沃斯和IBM的托马斯·沃森是好朋友。这8家公司以外,家族办公室显示了对化工以及先进科技的投资偏好,比如相干辐射公司,这是一家研究如何将激光应用于医学领域的公司(图4)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

1977年,刚从副总统位置上退下来的家庭成员纳尔逊对家族办公室做了调研,并建议成立一家家族拥有的公司来重组家族办公室,该公司将向外部客户提供服务并收取费用。他提出该建议的原因是要削减支出,小洛克菲勒时期,家族办公室每年的运行费用就在数百万美元,而后随着家族规模的日益庞大,费用也不断上升,纳尔逊认为这会对家族的延续性造成影响。

家族采纳了纳尔逊的部分建议,但他提出的管理层方案没有被采纳,其中包括了让他成为家族办公室董事长的提议。因为之前家族事务都不需要投票,所以纳尔逊认为,只要他的另外3个兄弟支持他(温斯洛普1973年已经去世),他的全部计划就能实现,但这一次,家族成员却采用集体投票的方式否决了这项提议,并坚持让他的弟弟劳伦斯继续担任家族的领袖。

1980年,洛克菲勒家族办公室成为了在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司,这家由洛克菲勒家族控股的机构叫洛克菲勒金融服务有限公司(Rockefeller FinancialServices Inc),原先只为家族成员服务的家族办公室现在也为外部客户提供资产管理服务(图5)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外公司的现任CEO是鲁本·杰弗里三世(Reuben Jeffery III),杰弗里是小布什政府中负责经济、商务和农业的副国务卿;首席投资官是大卫·哈里斯,哈里斯曾经是基金经理,之后就长期为公司服务。公司现在直接管理的资产为77亿美元,持有股票的总市值为29亿美元。

从持股情况来看,石油虽然仍是重仓股,但其较1974年所占的41%已经大幅下降,这也印证了公司持续分散化投资的策略。为什么家族的既定策略是持续分散化投资?因为对现在的家族来说,更重要的是在不影响家族延续以及团结的情况下,能够持续稳定地为家族成员提供部分生活以及事业上的资金支持,而分散化的投资正好能够带来比较稳定的现金流以及较低的投资风险。

洛克菲勒家族信条:

  • 每一个人都拥有极高的价值,拥有生存、自由和追求幸福的权利。

  • 每一种权利都必然包含着某种责任;每一个机遇都必然包含着某种义务;每一种获得都必然包含着某种职责。

  • 法律因人而生,并非人为法律而生;政府是人民的公仆,而并非人民的主人。

  • 无论是体力劳动还是脑力劳动,都是光荣的;这个世界绝不允许人们不劳而获,但却会给人一次谋生的机会。

  • 无论在政府、商界,还是个人事务中,勤俭节约都是合理安排生活、建立健全金融机构的基本要素。

  • 对于任何一种长治久安的社会秩序而言,真理和正义都是不可或缺的基本原则。

  • 承诺是神圣的;假如一个人能够做到言必行、行必果,说过的话能够和契约一样可靠,那么这种品质——并不是财富、权势和地位—-就一定具有无可估量的价值。

  • 做一个服务于社会的人是人类的共同职责,只有在无私奉献的炼火中,自私的沉渣才会被燃尽,人类灵魂之中的伟大情操才会被释放出来。

  • 有一位集智慧与仁慈于一身的上帝存在于世—-尽管人们对他的称号千差万别,但只要人类能够与他的意志相统一,就一定能够达成所愿,并获得一种极大的幸福感和成就感。

  • 爱是世界上最伟大的情感,只有它才能战胜仇恨;真理必将击败强权

(互联网综合整理)

澳洲沸腾了!李克强总理澳新首访全面盘点 | 澳洲

澳洲各界和本地华人朋友期待已久的李克强总理澳大利亚、新西兰首访之澳大利亚之行终于开启了!

>>>点击查看:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

这是中国总理近11年来的第一次正式访问澳洲

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲正式访问时间是3月22日 ~ 3月26日。

中国驻悉尼总领事馆也发布了3月22~24日暂停对外办公的通知。

朋友圈更是早就对此次总理之行翘首以盼!

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

包括澳大利亚重庆同乡会等多个华人组织都发起了各种欢迎李克强总理的活动,得到了爱国华人华侨们的踊跃支持和参与!

澳大利亚总理官网也发表了“欢迎李克强”的专文。

而在对澳大利亚进行正式访问并举行第五轮中澳总理年度会晤的时候,总理李克强还在澳大利亚《澳大利亚人报》发表了题为《推动中澳关系向前走》的署名文章。

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澳大利亚总理谭宝(Turnbull)总理表示,李克强的澳洲之行将对增进双方互信、加强中澳经贸合作、拉动对澳投资起重大作用。

中国一直是澳洲最大的贸易伙伴,2016年,双边贸易总额达1500亿美元,中澳自由贸易协定在拉动双边贸易、增进投资、带动就业方面发挥重大作用。

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

到2017年,中国继续保持澳大利亚第一大出口市场和第一大进口来源地地位。中澳投资再创新高,交流愈加频繁、旅游业蓬勃发展。而澳洲经济正处重要的转型期,为双方经贸合作、创新交流提供许多新机遇。

数据表明,从2007~2015年,澳接受的中国ODI累计达到781亿美金。在2012年以前,中国对澳大利亚的投资绝大多数都集中在了矿产能源等传统固定资产行业,随着矿业没落,商业地产逐渐成为了中国资金的新宠儿,占中国对澳ODI总额的49%。

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

专家预测,此次李克强访澳期间,一个重要选项就是强化双方经贸合作领域,加快从“矿业繁荣”迈向更多元、可持续的合作格局,其中地产投资成了众多企业家的首选。

最后,给大家附上由国际在线新闻中心制作的一张盘点李克强总理此次澳大利亚、新西兰首访的新图景全瞻。

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

(据澳洲第一传媒)

10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)| 澳洲

澳洲的房子好赞!海外人士也能在澳洲买房?没签证也可以?不需要有本地身份?下面告诉你海外人士投资澳洲房产有多!简!单!(注:此处特指新房/楼花,off-the-plan)一句话:准备好10%首付,还有律师费就行!

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10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)| 澳洲

下面,就具体来讲讲澳洲购房的10大流程

1、选择中介

由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解,而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的,所以国际买家基本都会在购房之前找一家澳洲当地的房产中介进行咨询,并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

H&T

是澳洲本土的大型地产投资咨询公司,在墨尔本、布里斯班以及上海均设有分部。多年来,H&T优秀的投资顾问已为数以万计的投资者提供一流的地产咨询,帮助其实现财务自由!

2、预定房产

购房者根据个人对地区和户型的偏好选择满意的房产,然后与置业顾问确认该户型是否可以认购,并由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否,包括电话号码、家庭地址、电子邮件),并附上所需的个人身份证明文件,同时支付一笔订金,一般是5,000澳币,让中介向开发商申请保留该物业。(订金在之后会退还给购房者)

由于澳洲是一个诚信至上的国家,加上又有厚厚的购房合同作保证,所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境和各项设施。

3、选定澳洲律师

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理 ,如果你没有指定的澳洲律师,H&T会为您提供澳洲顶级合作律师助您无忧投资。

4、申请海外人士购房许可买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

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自2016年6月1日起,申请FIRB的收费如下:

  • 在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者,须缴纳$5000澳元的申请费;
  • 购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者,须缴纳$10100澳元的申请费;
  • 购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者,须缴纳$20300澳元的申请费;

更多详情请阅读政府官网http://firb.gov.au/applications/fees-2016-17/

具体来说。。。

  • FIRB是什么组织?

FIRB是Foreign Investment Review Board的简称,中文翻译为澳洲投资审批委员会。

  • 谁需要申请FIRB?

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申请FIRB。注意TR持有者也需要申请FIRB, 即澳洲临时居民。

  • 哪些外籍人士可以购买二手房?

持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房,但要在签证到期离境前的3个月,必须出售该二手房。

5、签订购房合同

开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。

然后,买家需要将已签署的销售合同及10%首付款记录交给律师(比如H&T为您配备的专业持牌律师),然后律师会交给开发商签定落实;然后经由开发商签署的有效销售合同会发还给您的律师,然后再发还给买家。

由于澳大利亚各州的相关法律不同,不同地产项目的合同也是不一样的。

6、支付10% 的购房首付,和印花税

购房者需要在合同规定的时间内,一般为2周内,支付购房款的10%作为首付款。

这笔款项可以利用电子转账安排,转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户,这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户,你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中,并还能获得利息,直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以,这笔钱并非真正交给了开发商,而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前, 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说,投资者只是换了个银行存钱,可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税,比如在新州,房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府,在其他州,一般都是在交房时支付印花税。除了向政府缴纳印花税,以及FIRB,购房者不需支付其它任何大额费用。

7、房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。

8、办理贷款

在房产交割的前三个月,买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,看自己是否符合要求,然后递交申请。海外贷款的话,建议提前半年开始准备。

和中国不同,在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款,什么时候房子正式交付到购房者名下,贷款才开始,也才从那天开始算利息。

9、交割前验房

在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。在验房过程当中,如果发现任何问题,开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题,开发商也会保证维修(对有些电器等家具,保修期会达到两年)。

10、房屋交割

房屋交割的前二周至一个月左右,律师会通知购房者交房的具体日期,届时购房者需要把剩下的尾款交给律师,然后购房者的律师会在房屋交割当天,持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

相关资讯:中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

(据华信地产微信号)

澳四大银行集体上调贷款投资利率 | 澳洲

澳洲联邦银行和澳新银行上调投资者贷款利率近20个基点,自有住房者利率则上升10个基点左右。

有专家表示,自上周澳洲国民银行西太银行和澳储行进行非周期性调高利率后,澳洲联邦银行和澳新银行很可能也会有所动作。

尽管官方现金利率保持在历史最低点1.5%,但各大银行已开始提高其他方面的利率,目的旨在抑制房产投资贷款者的增长和保护银行的利润率。

>>>点击查看:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳四大银行集体上调贷款投资利率 | 澳洲
各大银行已开始提高其他方面的利率,目的旨在抑制房产投资贷款者的增长和保护银行的利润率

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从本周五开始,澳洲国民银行西太银行同时将自住房标准浮动利率上调5.32%。澳洲联邦银行在此方面的现行利率为5.22%,澳新银行为5.25%,它们分别将上调10个基点和7个基点。

与此同时,澳洲国民银行西太银行将在本周分别调整标准投资浮动利率5.80%和5.79%。 澳洲联邦银行现行投资浮动利率为5.56%,澳新银行为5.6%,它们分别将上调24个基点和20个基点。

比较网站Finder的洞察经理库克(Graham Cooke)表示,银行采取措施来提高利率,这没什么奇怪的。“近几个月来,现金利率维持较稳定,很多人认为到明年才会上涨,这只是时间的问题。”

(据澳洲新闻网)

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——马林县 | 美国

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是旧金山北湾的马林县(Marin County)。(旧金山房价走势

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

地区界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区:贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下跌4.2%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少5.9%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为61天
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.31%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为76.32%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产线下交易的房源百分比一年趋势

今年秋天,马林县房产市场活动进展减缓,到第四季度末期重新恢复,年同比略有提升。但是,马林县2015年整体房产销量低迷。特别是售价100万美元以下和300万美元以上的房产受到挑战。低价位房产的储量不足限制了销售量,而大部分买家对高价位房产仍然保持谨慎态度。

愿意竞价高于要价的买家数量逐渐减少——特别是对高价位房产——与前几个季度相比,竞标大战越来越少见。总体来说,只有售价低于100万美元的房产保持了个位数的增值率。

可售房产的数量仍然紧张,特别是相对实惠的房产。经历了今年早期的增长之后,售价高于200万美元的房产储量保持稳定。但是,由于高价位房产的销售速度放缓,房产储量每月的供应量稳定增长。

市场统计数据太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在马林县销售房价中位数接近$1,137,500的一套房产。

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

  • 330 Ridgewood Avenue, Mill Valley, CA 94941
  • 4室/3浴/1,712平方英尺
  • 售价:$1,135,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在马林县售价最高的一处房产。

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

  • 600 Seminary Drive, Mill Valley, CA 94941
  •  5室/6浴/5,738平方英尺
  • 售价:$5,374,500

前景预期

最近抵押贷款利率提高以及新一届政府施政的不确定因素可能会在第一季度制约马林县的房产市场活动。随着新一届政府对旧金山湾区经济影响的明朗化,未来几个季度的销量有望增加。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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海外投资者在美国的租金收入纳税问题详解

当前,大家都美国房产税已有所了解,知道每年要为自己的美国房产付一笔房产税。但对于打算将房产出租获利的投资者来说,还有一个问题需要了解,那就是获取的美国租金是否该纳税,按照上面标准纳税? 下面居外网将就此问题为大家详细讲解。

 一、普通投资者的“身份”认定及对应税务体系

 按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类:

   1)  与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税

   2)  与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入——减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

 因此,美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第二类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”。海外投资者的这部分美国租金收入,可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而非30%的固定税率。

 

惠灵顿首购建房可获$5000市政补贴 哪些人可申请?| 新西兰

惠灵顿市长Justin Lester昨天宣布,今年7月1日将实施的新政将扩展到公寓地产市场,意味着只要在惠灵顿建新房的首购人群,不管房产类型将都可以获得5000元的市政补贴

Justin Lester曾经在竞选期间提出这个政策,当市长后便开始推行。

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惠灵顿房产可持续发展是我们喜爱这里的原因之一,我们希望鼓励和吸引人们来到这里建造自己的居所。”

“……这就是为什么我宣布我们将给予任何在惠灵顿建造自己的首套住房的人价值$5000的地税折扣,这包含了购买一套新房(以下均指off plan的期房),或者期房公寓。”

他说,这样有助于解决惠灵顿的房屋紧张问题,尤其是对公寓补贴后,能更好针对市中心住宅。

新西兰微财经根据这个政策,整理了政策问答仅供参考:

这个政策的指向是什么?

最近一两年惠灵顿也出了不少房源紧张的新闻,包括很多人排队抢出租房的事情。惠灵顿地方政府推出这个政策,是为了鼓励新房建造,增加更多房源。

通常情况下,惠灵顿每年的新建房的数量在700-800套,惠灵顿副市长Paul Eagle就表示,希望这个政策推出后能够达到一年1000套的数量,尤其是增加“可负担的住房”。

为何选择从地税减免入口?

改变地税是地方政府拥有权限,只要地方立法就可以了。而惠灵顿的其他政策比如增加社会性公房的供应,则需要和中央政府合作了。

同时,这可作为一种姿态,来吸引其他地方包括国外的人来惠灵顿居住。预期惠灵顿政府因此每年会少收入50万地税,但如果能吸引到奥克兰以及其他地方的人才流入,也应该是划算的。

优惠政策如何实施?

预期每年将有80-100户家庭可以享受这个政策,也就是相当于惠灵顿每年新建房的十分之一。

政策实施时,符合条件的业主,可以在拥有新房的前2年,来索偿总共$5000的地税。

索偿期限为每个“地税年度”的开始,结束为该套房产达到总折扣$5,000 (含GST) 的上限为止。

如果期间房产出售怎么办?

如果原始申请人出售房产,地税补偿即告终止。到达$5000上限和出售,这2条不管哪一条先发生都意味着补偿结束。

谁能享受上述政策?

仅适用于新建房及购买期房房屋、期房公寓的申请人。这一抵扣政策适用于首次拥有房屋产权的人,以及签署了有法律效应的申明,申明自己从未拥有房产产权的人。

其他条件?

房产的地点必须在惠灵顿市议会(Wellington City Council)辖区内。

政策性优惠不包含或追溯在2017年7月1日之前竣工的房产/公寓。

 (据新西兰天维网)

澳大利亚房产拍卖入门六问 | 澳洲

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澳大利亚出售房产有两个最常用的方法,一是通过私人(出售)条约,二是通过房地产拍卖。跟其它很少通过拍卖出售房子的国家不一样,诸如美国,澳大利亚接受这种售房形式,并且在大多数省会城市拍卖是业主最受欢迎的售房途径之选。
 
悉尼墨尔本澳大利亚最大的两个城市,同时也是进行房地产拍卖数量最多的两个城市。2017年,悉尼每周末拍卖房产平均略低于1000套,墨尔本则平均超过1200套,而且2017年悉尼拍卖清盘率为80%,墨尔本约为75%,这意味着这两大城市房产主要是在拍卖日那天售出,因此买家准确地理解什么是房地产拍卖非常重要。

1、什么是房产拍卖

房产拍卖是汇集潜在买家,公开竞标一套房产。通常是由房地产经纪人和拍卖人进行拍卖,并需遵守严格的规则。整个招标过程是公开,如果锤子落下,并且你是出价最高的人,你就必须当时当地签合同。这意味着你必须确定你所竞标的房产是你可以购买得起的。

2、房产拍卖在市场上挂牌销售多久?

房产通常在拍卖日之前在市场上挂牌销售3至4周。

3、我可以房产拍卖日之前买房吗?

可以,在大多数情况下,业主很乐意在拍卖日之前出售房产,如果提前报价是可以接受的。

4、房产拍卖在哪里进行?

通常在验房后或开放参观后在房子现场进行,或是在拍卖行的房间或是酒店会议室进行。

当房产准备进行拍卖,将会写明拍卖地点、日期和时间。

澳大利亚,最常在星期六白天进行拍卖出售。

5、保留价格有什么作用?

拍卖房产之前,卖方将指定一个保留价格,也就是房产出售的最低价格,如果出价持续高于最低价格,拍卖锤落下那刻就是该套房地产出售之时。

如果你是成功中标的出价方,你必须签署销售合同并当场交订金(通常约购买价格的10%)。

6、如果出价一直未达到保留价格水平,会怎么样?

如果出价最终未能达到保留价格水平,房产就会以流拍处理,与参加拍卖的潜在买家进行谈判商议就会开始。

JP小建议:

作为旁观者参加一些拍卖会可以熟悉拍卖流程。如果价格被抬得太高,你需要能够走开。这可能是你最大的决定之一,所以有必要做出正确的决定,尽可能准备充足,充分了解房产信息。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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中国购房者对泰国房产需求猛增 中产是主力 | 海外


对于中国投资者而言,泰国房地产的优势在于房价低、地理距离近、气候宜人和旅游设施完善,文化相近和一些特殊优惠政策

财新记者从海外房产交易平台“居外网”获悉,2017年2月,中国大陆和海外华人用户对泰国房产的询问量较去年同期上涨了256%,另外从2016年9月到2017年1月连续五个月,泰国房产询问量均同比增长100%以上,2016年9月同比增长甚至达到580%,增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。根据居外网的统计,中国人最热衷投资泰国城市为芭提雅苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

中国购房者对泰国房产需求猛增 中产是主力 | 海外
根据居外网的统计,中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈

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另外,英国《金融时报》旗下独立研究机构“金融时报机密研究”(FT Confidential Research)2017年1月发布的最新调查报告也显示,随着国内房价不断攀升,泰国房地产越来越受到中国中产阶级欢迎。而追溯到2010年,几乎没有中国人到泰国购房。虽然目前中国购房者在泰国整体市场中占比小,但在普吉岛和清迈等旅游度假地区,中国购房者的比例已经达到20%。而且在度假地区的热门房产项目中,中国购房者比例已经达到50%。中国人赴泰国购房绝大多数并非富裕阶层的投资行为,主要购房人群是年轻人和中产阶级。有三分之一的被调查者表示将在未来两年内再购买其他泰国房产。

该报告还称,中国需求正在推高热门城市的房价,但在泰国全国平均房价,以及曼谷房价上,中国购房者带来的影响不大。在曼谷房地产市场,仅有5%的购房者来自中国。不过,如果中国购房者的需求一直上升,同时政府的外汇管制措施放松的话,未来泰国房价还将普遍上升。

分析认为,对于中国投资者而言,泰国房地产的优势在于,房价低,地理距离近,气候宜人,旅游设施完善,文化相近和一些特殊优惠政策。

在房价方面,芭堤雅市中心的高级公寓,每平方米单价为一万元人民币左右,并且房屋按照使用面积计算,公寓和别墅在交房时都带装修。以居外网数据为例,芭堤雅郊区一处220平方米的精装独立住宅,售价为114万人民币。上述报告也显示,63%的被调查中国购房者在泰国买房的总价低于100万人民币,22%低于50万人民币。而计划在泰国购买第二套住房的被调查者也多倾向于购买更高价格的住房。上述报告分析认为,这反映出购房者对于未来泰国房价持续上涨的期许。

另外泰国法律规定,外国人不能拥有泰国的土地所有权,但可以合法持有永久产权的公寓。泰国买房税费低,大约是房价的1.5%,没有房产税。

而泰国的退休签证也成为另一重要因素,这一政策开始吸引不少中国养老者在泰国定居。泰国法律规定,50岁以上的外国人申请了这种为期一年的养老签证后,可以无限期续签,几乎相当于永久居留,而且,该签证所要求资产证明门槛较低,需要在泰国开设的银行账户中存有80万泰铢(约15.6万人民币)的存款,这些存款也不需要被冻结在账户中而是可以在签证拿到后自由支配。

泰国房地产开发商也同样关注到了中国人的购房需求。泰国主要房地产开发商Sansiri2017年销售计划中,主要销售对象是中国购房者。Sansiri公司2月表示,将在上海、深圳和广州开设三处销售办公室。对于中国政府加强外汇管制问题,该公司回应其主要中国客户是已经在海外有账户的购房者,但他们还是将中国加强外汇监管视为未来最主要风险。而金融时报机密研究的报告当中也提出,尽管中国购房者对泰国房产的需求显著增加,但是未来伴随着中国外汇管制进一步严格,对泰国房产的购买可能下滑。从2017年1月起,中国开始实行被称为“史上最严格的”外汇管制条例,除了延续每人每年5万美金的外汇限购额度,购汇人也将需要填写专门表格,提供有关证明材料解释购买外汇的用途,并且明令禁止用于“境外买房”。

 相关资讯:省府宣布持工签买家将取消15%转让税!| 加拿大

(据财新网)