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澳洲三大银行下调在线储蓄账户的利率

据《悉尼先驱晨报》报道，本土四大银行中有3家——国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）及西太银行（Westpac），都悄悄在上个月下调了在线储蓄账户的利率。与此同时，各银行都试图减少激烈竞争及疲软经济环境对其利润率造成的影响。

澳洲三大银行下调在线储蓄账户的利率

利率对比网站Mozo的资料显示，澳新银行在线储蓄账户的基础利率下跌0.2%至1.8%，国民银行iSaver的基础利率减少0.1%至1.8%。

除了下调基础利率，它们还减少了用来吸引新客户的限时先期利率。其中，国民银行将4个月先期利率降至2.5%，西太银行将3个月先期利率减少0.21%至3.1%。

上个月，四大银行还上调了房贷利率，幅度为0.15-2%不等，并称这是因为监管规则变动使得贷款利润减少。

晨星（Morningstar）的澳洲银行业研究主管埃利斯（David Ellis）指出，各银行利用存款及房贷来降低利润率承受的压力。

数据显示，大银行的平均净息差已锐减到了历史低点2.02%。这是因为超低的利率使得大量客户可以快速偿还债务，迫使银行通过低折扣来争夺新业务。

过去1年里，各银行下调在线储蓄利率的幅度比澳储行（RBA）现钞利率的降幅（0.5%）还多，平均减少0.7%至1.8%，先期利率则下滑0.82%至2.83%。

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（据新快网）

为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第二部分）

在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。
 
2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

 

Sidney Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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悉尼房市繁荣结束？外资撤离悉尼房价增长乏力

过去两个月内，悉尼西北区房地产经纪人卡尔（Chris Carr）已经说服卖家将至少六套房的价格下调，以完成交易。

悉尼房市繁荣结束？外资撤离悉尼房价增长乏力
悉尼房市繁荣结束？外资撤离悉尼房价增长乏力

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澳洲日报引述《悉尼晨锋报》报导，由于中国人需求减少、银行上调按揭贷款利率、买家回避创历史新高的房价，这样的降价使得悉尼房价在11月下滑了 1.4%，录得五年来的最大降幅。在Gilmour & Orley工作的卡尔表示，三个月前，一趟公开看房可能吸引多达30个看房团，现在平均只有六个左右。

“卖家不得不接受削价多达10%的建议，”卡尔说道。他主要负责卖距离CBD约30公里的Hills地区的房产。“国际买家，特别是来自中国背景的买家变少了，房价的上涨有他们一份功劳。本地人对房产依然有需求，但他们很关注价格。”

房价经过三年的突飞猛涨后，使得悉尼成为全世界最买不起房的城市之一，不过最近的价格回落使得房市得以稍微退烧。在贷款利率接近50年来的最低水平，以及中国等海外买家涌入的刺激下，悉尼房价在过去三年内猛增了44%。

房地产研究机构CoreLogic周二公布的数据显示，由于新规定迫使银行收紧信贷标准、上调房贷利率，全澳各州府城市房价在11月下跌了 1.5%。其中墨尔本以3.5%的跌幅领跌其他城市，而悉尼1.4%的跌幅也是2010年12月以来最大的一个，还是今年5月以来的第一次下滑。

Domain集团资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，悉尼房价的突飞猛涨以及墨尔本房价最近的攀升势头，明年很难重现。

从2011年起，中国买家就为从旧金山到悉尼等全球房市的反弹贡献了一份力量，不过自从人民币贬值和国内经济减速后，他们的投资就更为谨慎了，对澳洲房产的需求也在收缩。瑞士信贷（Credit Suisse）在上个月曾预计，中国对全球房产的需求将缩水30%。

悉尼房市需求疲软反映在拍卖会清盘率跌了九周。CoreLogic周一公布的数据显示，清盘率已经低至56.3%，和4月逼近90%的结果截然相反。

悉尼房屋拍卖商拉姆比（Kate Lumby）从业已经有15年之久，表示过去三周内，她的成功率已经从以前的85%降至65%到70%。几个月前，注册竞拍的人通常超过10人，最近平均只剩不到5人。

澳盛银行周一称，只要经济不衰退，“强劲的基本需求”将使得各大州府城市的房价跌幅控制在10%以内。

上周六，悉尼Chatswood一个开发案的111套公寓楼花在三个小时内就卖出106套，总价值约为1.6亿元，显示买家需求依然强劲。

Digital Finance Analytics负责人诺斯（Martin North）预计，如果央行不降息，明年房价的降幅在5%到10%之间。他认为疲弱的工资增长不足以撑起住房市场的发展势头。

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（钜亨网）

您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？纽约篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

美国纽约——极尽繁华的现代都市生活范本

 

20世纪90年代，一部《北京人在纽约》令纽约成为了广大中国人心中的梦想之地，这座被誉为“世界之都”的城市一个多世纪以来一直都是全球最重要的商业和金融中心。

近年来，越来越多的中国投资者在美国投资置业，纽约就是最受青睐的目的地之一。房地产咨询公司高纬环球2014年10月发布的一份报告显示，纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场。

 

一、你不能错过的纽约景点

 

美国纽约有许多著名景点，其中自由女神像已被列为世界文化遗产之一，也是纽约地标性建筑，可谓整个纽约乃至美国不可不看的景点。纽约最高楼帝国大厦则是许多电影大片取景的地方，来了纽约也不可错过。

当然你也不能错过常在美剧中露脸的布鲁克林大桥、同样出镜率很高的中央公园、全球金融枢纽华尔街、购物血拼天堂第五大道……

 

二、四大要点了解纽约房市

 

1 纽约房价——并非全美最高

尽管纽约是美国第一大都市，但纽约的房价并非全美最高，排在旧金山、洛杉矶、硅谷等地区之后。

2014年9月纽约平均房价  $471/sq ft

相比2013年9月，增长  2.17%

相比2014年8月，增长  5.84%

  • 471美元/平方英尺相当于人民币31023元/平方米，也就是说，纽约的平均房价跟中国上海差不多。
  • 2014年9月，上海平均房价为31859元/平方米，相比2013年9月增长了8.71%，超过了纽约的2.17%。上海2014年9月平均房价跟8月相比未增反降，下降了1.1%，远不及纽约的5.84%。
  • 事实上，从2014年6月起，上海房价一直处于下降趋势，而纽约2014年平均房价虽有升有降，但总体处于上升趋势。

2 曼哈顿——纽约房市金字塔的顶端

纽约平均房价跟中国上海相当，已不算便宜，但纽约市中心——曼哈顿地区的房价远远超过了纽约均价，想来还是比较惊人的。举个例子，位于美国曼哈顿下城的新建公寓项目“公园广场30号”，单位售价约为人民币1594万至3亿6777万不等。【了解更多信息】

2014年9月曼哈顿平均房价  $1310/sq ft

相比2013年9月，增长  11.3%

相比2014年8月，增长  3.4%

  • 1310美元/平方英尺相当于人民币86285元/平方米，也就是说，纽约曼哈顿的平均房价已经比肩中国北京学区房和上海外滩住宅。
 
  • 当然，86285元/平方米还只是曼哈顿的平均房价，比如，Carnegie Hill是曼哈顿价格最高的地段之一，正对中央公园和第五大道，是纽约最具复古范儿的高档社区。Carnegie Hill的平均房价为2556美元/平方英尺，相当于人民币168355元/平方米，跟上海汤臣一品不相上下。
 
  • 即使是在曼哈顿这样高房价的地方，也是有潜力股可以挖的，比如：东哈林区（East Harlem）、华盛顿高地（Washington Heights）、下东区（Lower East Side）等。这些地方房价并不惊人，但发展势头很好。【了解更多信息】

 

3 法拉盛——美国华人的曼哈顿

纽约皇后区的法拉盛被当地人称为“华人的曼哈顿”，亚裔是法拉盛的主要居住群体，占据了总人口的69.2%。法拉盛给人一种亚洲城市的感觉，因此不断吸引着更多的亚裔美国人、新移民和中国投资者。【了解更多信息】

2014年9月法拉盛平均房价  $555/sq ft

相比2013年9月，增长  11.45%

相比2014年8月，增长  1.28%

  • 从2013年1月至2014年一月，法拉盛房价保持了一整年的增长势头，突破了500美元/平方英尺的大关。2014年至今，法拉盛的房价稳定保持在530美元/平方英尺之上。
  • 法拉盛如今的平均房价超过纽约均价，2014年9月为555美元/平方英尺，相当于人民币36556元/平方米，已超过中国北京和上海目前的平均房价。
  • 虽然法拉盛现在的房价并不低，但跟华人聚集的旧金山相比要实惠得多，旧金山平均房价已达到826美元/平方英尺。不过，法拉盛的房价已经超过了洛杉矶，洛杉矶目前的房价为368美元/平方英尺。

 

4 纽约房市——沉睡之狮已经醒来

2008年经济危机前后，纽约房地产市场经历了近4年的下滑和低迷，2012年纽约房地产市场开始复苏，目前呈现平稳增长趋势。

2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%。根据2014年10月的数据，保守估计，到2015年9月，纽约房产价值中位数将达到550,000美元，涨幅为2.8%。

 

三、纽约房产投资机会：联排别墅和共管公寓各有千秋

 

1 资金充足、讲究隐私、全家入住，选联排别墅

在纽约，尤其是曼哈顿这种寸土寸金的地方，居民住宅一般是高层公寓楼，但也有较为豪华、高档的住宅，也就是联排别墅（townhouse）。如果您有充足的资金，对居住环境和私密性有较高要求，家中人口较多，那么大可以选择位于纽约市中心的联排别墅。

2 用有限的资金享受市中心便利生活，选共管公寓

如果你喜爱都市生活，想住在生活设施齐全、交通便利的市中心，是单身人士或者家中人口不多，那么可以选择共管公寓（condo）。高档共管公寓楼内配备游泳池、健身房等公共设施，condo最大的好处是有专业的物业管理公司统一管理，每月按时缴纳管理费，无须亲自打理。【了解更多纽约房产】

 

四、纽约房产未来趋势展望

 

为什么纽约房地产值得投资？至少有两个很有说服力的理由：纽约房产的租金回报率都不低，纽约房租近期一路上扬；现在的纽约房地产市场尚未恢复至经济危机之前的水平，未来将保持增长势头。

1 纽约房子不愁租

根据房地产网站zillow的数据，2011年12月至今，纽约房租指数一直在上涨，2014年9月纽约平均房租为2180美元，超过2013年9月的2095美元和2012年9月的1964美元。

  • 纽约平均租金回报率：4.9%
  • 曼哈顿平均租金回报率：3.8%
  • 布鲁克林平均租金回报率：4.3%
  • 皇后区平均租金回报率：5.2%

2 纽约房价还会涨

2008年经济危机后，纽约房价在2009年9月跌入谷底，从2012年开始显露复苏迹象，并保持持续增长势头。

根据房地产网站zillow的数据，2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%，预计未来一年内涨幅为2.8%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

澳洲央行近日开会议息：否认下调官方利率的可能性

澳洲联储在近日的会议中就是否下调利率做出讨论，并且向市场宣布否认削减官方利率。

澳洲房产网报导，经济学家们表示，几乎可以肯定，澳洲联储将再次宣布维持现金利率在2%的历史低点不变。

澳洲央行近日开会议息：否认下调官方利率的可能性
澳洲央行近日开会议息：否认下调官方利率的可能性

澳大利亚央行行长格伦·史蒂文斯上周曾经明确暗示，他准备等到在2016年的央行第一次会议时才考虑是否再次降息的问题。

澳元汇率于本周二上涨至US72.34c。周一收于US71.95c，仍呈现上涨态势。

OM金融高级客户顾问斯图尔特·伊夫表示，澳元兑美元的飙升高，主要市场参与者在澳洲联储会议之前“站队”定位。

“我认为，市场预期史蒂文斯行长今天下午会给出一个与之前非常类似的声明，就像我们最近一直看到的那样，”他说。

伊夫先生预计，澳洲联储继续保持对澳洲本地经济地正面看法，尽管昨天新加坡期货市场的铁矿石价格已经跌至＄US40之下。

“但是，澳洲央行可能会在未来的会议上，开始淡化言语。在以前的会议上，他们一直对澳洲经济从采矿业到多元化的转变信息十足，”他说。

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（据钜亨网）

俄罗斯房地产遭遇疯狂寒冬！八张图表看透2015俄罗斯房市

为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

2015年首9个月基本市场指标

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

布伦特原油价格与卢布兑美元汇率

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

房地产投资额，十亿卢布

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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柬埔寨投资：中国为最大的投资来源国

据金边晚报报导，2015年柬埔寨-中国四川经贸对接洽谈会”在金边市速巧酒店举行，柬埔寨商业部国务秘书春达拉表示，20年以来，中国企业在我国投资 543个项目，总投资额达101亿美元，为我国最大的投资来源国。

春达拉国务秘书指出，从1994年至2015年4月统计，中国企业投资项目有543个，总金额101亿美元。仅是2014年就有70个投资项目，投资金额5.32亿美元，同比增长22%。柬中两国领导人提出的2017年双边贸易额50亿美元的目标，预计今年两国贸易额会增至42.1亿美元（增加10% ），2016年增至43.16亿美元（增加8%）， 2017年会突破50.14亿美元（增加6%）。

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（据钜亨网）

匈牙利——一片崭新的房地产投资热土 中国人踏足获利大

很多人士都希望做有收益又安全的房产投资，但是在西欧国家城市里每平方米的房价是很少人能接受的。拥有一千万人口的匈牙利是历史悠久的文化古国，为海外买家提供了房产投资的良好机会。国家风险特别低，每平方米的房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3。不管是安家还是投资，匈牙利的房产还是值得考虑的。

旅游业刺激海外资金涌入匈牙利房地产

匈牙利受益于丰富的旅游资源，如潮的国际游客和海外投资人，他们来匈牙利旅游投资的热情没有受到当下欧洲危机的影响。来匈牙利的游客仍然在增长，匈牙利政府以积极税收刺激手段鼓励海外投资进入旅游领域并长期持有。匈牙利自然资源丰富，美丽多彩。得益于进入匈牙利旅游业的投资，匈牙利旅游业预计未来10年会每年以4.5%的增长速度递增，达到2681亿福林。匈牙利能够吸引海外投资者前来投资房地产的另一个主要原因是外国人可以很便捷的购买匈牙利的土地和房产。

布达佩斯房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3

布达佩斯房地产市场的价格在欧洲众多国家的首都中尚处于非常低的位置，突显投资价值。匈牙利首都市中心非常舒适漂亮的公寓的价格大多一般只有1万多人民币/平方米，在多瑙河布达一侧也坐落了非常多独栋别墅，这些拥有宽敞院落，数百平面物业的价格也根据所在的不同位置，价格从大约300多万人民币到/套到一千多万人民币/套。在过去的1-2年的时间里，布达佩斯的房价其实已经发生了一定的上涨。根据物业不同的性质，涨幅有5% – 12% 不等。当然这些数字在不同的媒体上会略有不同， 但是一个上升的价格趋势是被广泛认可的。

从一线房产经纪那里反馈的信息更加具体，比如房产卖家好像已经不如以前那样急于出售房产了，可以议价的空间也因此变小。对于买方来说，可以选择的物业没有以前那样多了，房产投资者的增加是房价提升的另一个主要原因。不过，基于匈牙利当前房价仍然处于一个比较低的位置，并且已经展现出逐步抬高的态势，所以很多机构的专业人员都相信匈牙利的房价很可能已经形成了一个稳步上涨的趋势，并将持续一段时间。

中国投资者的成功故事处处皆是

现在来布达佩斯投资房产的外国投资者越来越多了，中国投资者也突然多了起来。来自北京的某投资人，去年在布达佩斯才花了不到50万人民币就购置了一套市中心的公寓用作投资。用他的话说：“ 这房子太合适了， 等我儿子长大了， 把钥匙拿给他自己来欧洲玩。”

另一位中国的新移民准备全家来布达佩斯定居， 他们比较喜欢住匈牙利的老式住房，他们喜欢欧洲古典风格的设计和略有沧桑的岁月感，那些物业房间都比较高，面积比较大，位置都非常好。选择在布达佩斯定居主要源于他们对匈牙利教育资源和生活环境的认可。用他们的话说：“ 在布达佩斯生活不贵，轻松惬意，容易融入和被接受……”

另一中国老移民在布达佩斯居住多年，在某楼盘购买了为数不少的公寓进行投资，由于方便的地理位置和现代舒适的生活配套，很多观光客都会选择在这里居住，所以这位投资者把公寓出租给游客，当然他的投资收益一定也非常让他满意。因为这个区域在旺季的入住率基本上都是全满的。

当然也有收购比如酒店等的商业投资， 匈牙利的旅游业为这个国家作出了非常重要的贡献。所以匈牙利的各类酒店已经被更多的海外投资者所关注，市场中经常听到关于某知名酒店被收购的新闻，收购价格从数百万欧元到数千万欧元不等。 投资者来自俄罗斯，欧盟国家， 中国……

匈牙利人非常热情，展开双臂喜迎海外朋友。这里也一定会成为海外投资者所瞩目的投资热土。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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居外特别策划：走，拿着人民币到海外买房去！

北京时间12月1日，人民币正式被纳入SDR！这一历史性时刻的到来，意味着人民币国际化迈出举足轻重的一步。

相信大家今天的朋友圈、注意力都被这一重大事件包围，那么，接下来的问题是：SDR对打算到海外买房、留学、生活的老百姓来说，会产生哪些直接影响？拿着人民币到海外买房何时能够实现？且看居外网为您解析。

 

 一、汇率风险变小，不用担心人民币贬值 

人民币加入SDR，代表了IMF（国际货币基金组织International Monetary Fund，简称：IMF）和官方机构的背书，中国经济的影响力得到认可。尽管人民币加入SDR后不能马上改变国际储备格局，但国际机构将有意愿持有更多人民币资产，在短期之内，可以增加国际市场对人民币的认同和信心，减轻人民币面临的贬值压力，尤其是在美元加息预期强烈的背景下，有助于我国百姓手中的人民币更加坚挺，减少对自己钱袋缩水的担忧。

 

二、告别换外汇，出国行说走就走 

从消费层面来说，人民币加入SDR后意味着接受人民币作为直接结算货币的国家变多，不仅汇率风险小多了，也降低了出国游换汇需求。这对于出国旅游、留学，还是比较划算的。随着人民币加入SDR，越来越多的国家认可人民币，愿意接收人民币，或者用人民币来广泛地开展各种交易，这样未来出国购物、旅游等消费都会更加方便。 

近两年国内民众出国旅游、留学的人数屡创新高，据统计，2014年中国公民出境游总数突破1亿人次，预计今年还将创下新高。这样的背景下，对于大部分国内民众来说，再不用操心地考虑换汇，出国行说走就走不再是梦想（当前中国免签国数量也在日益增加）！ 

值得注意的是，对于喜爱海淘全球购的消费者来说，未来将不用再忍受高额的海外代购费用，国内国外一样买。

 

 三、海外投资门槛降低，直接拿人民币在海外买房 

对于国内人数与日俱增的海外投资党来说，人民币加入SDR后最大的好处在于降低了海外投资门槛，可以更方便地配置海外资产。不论是有移民计划还是单纯理财投资，未来你可以到国外去投资不动产、股票和债券，直接拿着人民币到国外买房将不再是梦想。

不过由于新的SDR货币篮子将于2016年10月1日生效，直接在海外用人民币进行交易也需要许多系统与程序上的更新升级，在海外直接掏出“毛爷爷”购房或进行其他交易可能还需时日。 

延伸：

澳大利亚房市十大最值得投资地区推荐 

2015美国十大最火热的房市 

未来十年 英国十大地产热点城市PK

当然这是双向的，国外投资者也可享受到国内股票、基金、国债、P2P的更多渠道投资理财，国内个人跨境投资和境外机构投资者投资中国资本都将更加自由便捷！

 

人民币纳入SDR的最大输家是澳元？ 

12月1日，人民币纳入SDR的消息公布后，市场有观点认为，在人民币加入IMF储备货币行列之后，澳元的全球储备货币地位会受到影响，或成为最大输家。该观点认为，得益于人民币被纳入SDR，未来五年流入中国的资金将持续上升，中国国债会比澳大利亚国债受青睐，与之相反的是削减澳元持仓。 

从过往几年澳元的走势来看，澳元汇率波动过大，与大宗商品联系过于紧密，而人民币汇率波动较小，收益稳定和中国经济的规模必然吸引更多国际投资者的关注和喜爱。为此，澳元恐怕会因为人民币的国际化地位而受冷落，并在世界各国的储备货币地位受到严重影响。

过去5年澳元对人民币汇率走势图。尽管有所反复，但澳元对人民币汇率总体的趋势还是明显向下。

 

整体而言，近几年除美元外，其他主流外汇如英镑、欧元、澳元、加元对人民币的汇率都有较大波动，但澳元的波动是其中最大的。关于外汇汇率对海外投资的影响，大家可以“海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要”此文中了解。

 

 

 

 

延伸阅读：

 

1、什么是SDR？

SDR是特别提款权(Special Drawing Rights)的缩写，其含义是兑换“可自由使用”货币的权利。它是国际货币基金组织（IMF）于1969年创设的一种补充性储备资产，与黄金、外汇等其他储备资产一起构成国际储备。SDR也被IMF和一些国际机构作为记账单位。

创设之初，SDR与美元等价。布雷顿森林体系崩溃后，IMF于1974年启用SDR货币篮子。2015年审查前，SDR货币篮子包括美元、欧元、英镑和日元四种主要国际货币。根据2015年11月30日的汇率，1单位SDR约相当于1.37217美元。

 

 

2、现有SDR的规模和使用情况如何？

IMF按成员国份额对所有成员国分配SDR，以补充成员国的储备资产。

IMF曾于1970-1972年、1978-1981年进行过两次SDR普通分配。2007年全球金融危机爆发后，为更好应对危机，IMF于2009年分配了1826亿SDR。截至目前，IMF对SDR累计分配额约为2041亿SDR（约合2801亿美元）。我国SDR累计分配额为69.897亿SDR。

目前，SDR主要用于IMF成员国与IMF以及国际金融组织等官方机构之间的交易，包括使用SDR换取可自由使用货币、使用SDR向IMF还款、支付利息或缴纳份额增资等。

 

 

3、什么是SDR审查？

IMF通常每5年对SDR进行一次例行审查，主要内容是SDR货币篮子的货币构成及权重。

SDR审查原则包括：（1）SDR的价值与世界主要货币之间保持稳定；（2）纳入SDR篮子的货币应该在国际交易中被广泛使用；（3）纳入SDR篮子的货币所占的权重应该同其在国际贸易和金融体系中的地位相当；（4）如果无重大变化，两个审查期间SDR篮子货币的构成应当保持稳定；（5）SDR审查方法应当保持连续性，仅当货币在世界经济中角色发生重大变化时才进行调整。

 

 

4、成为SDR篮子货币的标准是什么？人民币达标情况如何？

当前SDR审查包括两个标准：一是出口规模，即某个国家或地区在考察期前5年中的货物和服务出口量居世界前列；二是该货币“可自由使用”，即在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易，实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

2010年SDR 审查时中国已满足出口标准。过去五年来，人民币国际化迅速发展，可自由使用程度不断提高。基于各项评估指标，基金组织执董会认为有充分的基础可以认定人民币为可自由货币，决定将人民币纳入SDR货币篮子。

 

 

5、什么是“可自由使用”货币？

“可自由使用”是指在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易，实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

可自由使用不同于资本项目可兑换。资本项目可兑换既不是可自由使用的充分条件，也不是其必要条件。首先，可自由使用货币发行国仍可以保留对某些资本项目的限制；其次，很多可兑换货币都不是可自由使用货币。但是，可自由使用标准隐含了对一定水平的资本项目可兑换的要求；资本项目可兑换也可以提高可自由使用程度。

 

 

6、新SDR篮子的货币权重是多少？

IMF计算SDR篮子货币权重的公式由贸易和金融变量组成，以反映货币在世界贸易和金融体系中的相对重要性。根据基金组织工作人员的计算，人民币权重为10.92%，美元、欧元、日元和英镑的权重分别为41.73%、30.93%、8.33%和8.09%。

 

 

7、新SDR货币篮子何时生效？

根据IMF决定，新SDR货币篮子生效时间是2016年10月1日，这主要是由于多年来第一次有新的货币加入SDR，需要给SDR使用者预留充裕时间做好会计和交易的准备工作。

 

 

 

人民币晋升国际储备货币 澳元要“失宠”？

国际货币基金组织（IMF）11月30日宣布将人民币作为除英镑、欧元、日元和美元之外的第五种货币纳入特别提款权（SDR）货币篮子。这是人民币国际化的里程碑时刻，意味着人民币已成为全球主要储备货币。

人民币晋升国际储备货币 澳元要“失宠”？

消息公布后，离岸人民币短线上涨，美元走高，欧元和英镑下行。

IMF此后确认，人民币在SDR货币篮子中的权重为10.92%，超出日元和英镑，但低于外界预期。在今年7月的初步评估报告中，IMF工作人员曾估计人民币的权重将在14%-16%。

新货币篮子要到2016年10月1日才开始生效。今年8月，IMF宣布将当前SDR的货币篮子有效期将从12月31日延长9个月至2016年9月30日。

对于国际市场上人民币使用的短期影响，IMF亚太部门主管李昌镛(Changyong Rhee)在周一的电话会议上对媒体表示，市场对未来人民币的需求存在两种截然不同的看法，有人认为人民币加入SDR后，受欢迎程度上升，需求会相应上 升。但也有认为，加入SDR后，中国资本市场更加开放，会出现资本流出的情况。因此两种方向的影响都存在，“净影响”目前还很难判断。

IMF总裁拉加德表示，“执董会关于将人民币纳入特别提款权货币篮子的决定是中国经济融入全球金融体系的一个重要里程碑。它是对中国当局在过去多年来在改革其货币和金融体系方面取得的成就的认可。”

市场有观点认为，在人民币加入IMF储备货币行列之后，澳元的全球储备货币地位会受到影响。

渣打银行预计，得益于人民币被纳入SDR，未来五年流入中国的资金将达到1.1万亿美元。瑞信、法国巴黎银行和日本瑞穗银行均认为，澳元将是人 民币吸引外资流入的一个受害者。被海外投资者视为人民币替身的澳元会相应“失宠”，管理外汇储备的经理可能削减澳元持仓，中国国债会比澳大利亚国债受青睐。

近期有观点认为，澳元虽然在本季度成为表现最好的发达国家货币，但这一涨势注定将要失败，人民币纳入SDR的一个输家是澳元。对此，瑞信驻纽约 的首席全球外汇策略师Shahab Jalinoos表示，过去，澳元与中国经济周期的紧密联系使澳元被当作人民币的替代品。现在，这些央行可以直接选择人民币债券，而且人民币与澳元国债收 益率相当甚至更高。同时他也指出，澳大利亚并不在大多数国家的贸易中占大头，其作为储备货币的需求是有限的。

“澳元近期的涨势不太可能持续，因为在美联储势将启动加息的当下，市场低估了澳央行将再度降息的可能性，”澳大利亚联邦银行(CBA)驻悉尼的策略师Joseph Capurso称。“中国增长乏力、大宗商品价格下跌，这些因素都不支持澳元持续走强。”

然而对于上述人民币入SDR会冲击澳元地位这一观点，及对澳元之后走势的预测，澳联储(RBA)并不认同。澳联储助理主席德贝尔(Guy Debelle)上月曾表示，投资者持有澳元，并非作为人民币的替代品，人民币纳入IMF储备货币行列短期内不会影响流入澳大利亚债市的资金。

德贝尔指出，投资者持有澳元是为了在美元、欧元和日元这三个G3货币以外实现多样化。他说道：“我认为，投资者在其投资组合当中包括澳元是出于其他原因，不是作为人民币的替代品。”

对于人民币入篮是否会给澳元带来冲击，野村控股(Nomura)驻悉尼策略师Andrew Ticehurst说：“我觉得大家应该进行更深入的思考，探寻澳元贬值的深层原因。澳元下挫是因为可能爆发地区性货币战？还是因为大宗商品价格似乎将继 续走低？亚太地区是否会出现更多降息？”

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（据新快网）