Finance News – Page 240

人民币贬值现在还应进入澳洲房市吗？律师：趁早抓住好时机

由于澳大利亚经济和中国密切相连，澳元非常容易受到中国方面的影响。在近期人民币贬值后，澳元也遭遇大幅拖累，几乎跌至近10年来最低点。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外买家都遇上汇款难的问题，对在澳洲购房造成了一定影响。

诚然，人民币贬值对于中国买家在澳的购买力有一定影响，但由于人民币对澳元的汇率同时暴跌，总体来看，海外买家反而比本地买家更加受益。举例来说，2014年购入悉尼市区附近的两房公寓房约80万澳元。当时澳元兑换人民币约在1澳元换6.5元人民币左右，折合人民币该物业价值约为520万元人民币，如贷款80%，则买家需支付约104万元人民币。一年后，该区同类型物业市值约为100万澳元，以目前汇率1澳元换4.5元人民币折算，买家支付20%房款首付90万元人民币。因此，虽然澳洲这两年澳洲房价上涨较为迅猛，目前一线城市的房价可能会使不少本地买家望而却步，对于人民币买家而言，在今年购入澳洲物业的费用还是十分合算的。

相比而言，美国加息对于澳洲市场的影响可能更为直接。今年以来，澳大利亚储备银行几次降息及近期利率保持不变的决定极大地刺激了本地房地产市场，同时吸引了大批的投资者在市场里与首次置业者竞争。对于持有多套物业的投资客来说，一旦利息上涨，还贷压力就会立即增大。目前，专业预测在2015年的最后3个月内澳大利亚储备银行或会紧跟美国步调宣布加息。投资者应提前做好相应准备。从近几周的售房记录来看，澳大利亚二手房房价增长的速度已趋于平缓，购房者在出价时更为理性，一掷千金势在必得的情况已非常少见，出售方式也由公开拍卖区域私下协商出价。对于海外买家来说，这不失为一个入场的好时机。

值得注意的是，澳大利亚海外投资审查委员会（即FIRB）已确认将于2015年12月1日还是向海外买家征收海外人士买房申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过100万澳元就必须再缴纳1万澳元的申请费。按目前的市场来说，各方预测即使加收了5000澳元的申请费，也不会大幅阻止中国买家在澳购房的热情和步伐。但是对于近期有意在澳置业的海外买家来说，不妨考虑在12月前订购物业即省5000澳元。

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

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本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（9月23日）

英国《金融时报》：谷底反弹交易活跃投资者需警惕欧元区房地产风险

欧元区的房地产市场历经多年的低迷，已经走出谷底，并有可能进一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近几年已经吸引了大量的资本流入，支持其房地产行业崛起。可是新研究表明，因为一心寻求高收益资产，热情过度的投资者低估了欧元区周边地区的房地产市场风险，包括营商环境、竞争水平、市场透明度、腐败程度和更广泛的经济状况。【阅读原文】

Propertywire房地产杂志：中国香港高端房产价格雄霸全球 超伦敦、巴黎50%！

第一太平戴维斯的新研究发现，中国香港高端物业之贵称霸全球，一个位于黄金地段的转手公寓，典型的价格是450万美元，分别超出伦敦和巴黎同类型房产45%和55%。在其他顶级国际城市中，新加坡高端物业的均价是230万美元，纽约210万美元，迪拜190万美元；米兰、悉尼、威尼斯和洛杉矶则可以找到性价比高的房产。【阅读原文】

海外房产新闻网站OPP. Today：美国房地产投资移民”两手抓” 居外、外联携手促进EB-5移民项目

中国领先的房地产平台居外网与顶级移民咨询机构外联出国顾问集团达成合作关系，共同促进美国EB-5投资移民签证项目。EB-5项目以“就业为基础”的美国联邦移民项目，外国人可以获得永久绿卡，只要他们在获得批准的项目中投资了至少50万美元，并证明这项投资在两年内创造至少10个就业岗位。这两家公司将独家合作营销数项获批准参与EB-5项目的地产开发项目。【阅读原文】

《澳大利亚时报》：澳洲房产投资贷款急剎車 你要如何突围？

最近澳元的快速贬值鼓励外国投资者加入购房者的队列，称澳大利亚为财富的避风港。然而，为了避开房地产价格不断上升的影响，澳大利亚政府通过了针对银行房地产投资贷款的新规。除了增加投资贷款利率，银行针对房产投资贷款申请人也制定了更严格的规定。在当前的市场情况下，寻求专业的咨询可以节省你大量的时间和金钱。【阅读原文】

美国房地产投资移民”两手抓” 居外、外联携手促进EB-5移民项目

中国领先的房地产平台居外网（Juwai.com）与顶级移民咨询机构外联出国顾问集团（Wailian Overseas Consulting Group Ltd，以下简称“外联”）达成合作关系，共同促进美国EB-5投资移民签证项目。

这两家公司将独家合作营销数项房地产开发项目，这些项目获批准参与EB-5项目，并经由外联审查。

论及EB- 5投资签证的未来，房地产新闻网站OPP.Today 9月16日报道，90%的申请者来自中国。

外联将帮助中国投资者确定优良的投资机会，获得绿卡，满足签证项目繁琐的要求，而居外网将发布合格的EB-5投资机会，并把潜在投资者介绍给外联。

居外网将合格的EB-5投资机会发布在其每月有260万中国国际地产买家访客的官网Juwai.com上，然后将其中的潜在投资者介绍给外联因私出入境服务有限公司。

外联总裁兼首席执行官何琳达（Linda He）说：“这次联盟将极大地造福我们的客户，使他们更容易发现新的EB-5投资机会，因为这些机会将在很受欢迎的居外网平台上显示。”

“许多国际购房者对移民和签证的法律也感兴趣。美国EB-5签证程序对潜在投资者非常有吸引力，因为它允许他们携带配偶和孩子，而且不用绑定到某个工作或雇主上。

“与居外网的合作给了我们一个战略优势，因为居外网拥有最大的中国国际地产投资者访客量。”

居外网联合首席执行官冼明（Simon Henry）说：“我们非常高兴能够将居外网的访客介绍给中国最好的移民咨询集团。我们信任外联，我们非常放心将外联介绍给我们的用户。

“刚刚超过三分之一的用户告诉我们他们有兴趣移民，移民是国际房地产购买的第二大推动因素，仅次于纯粹以投资为目标的购房。想要获得美国绿卡得高净值个人对EB-5项目表现了极大的兴趣。

“中国拥有世界第二大高净值人群，每年新诞生4万个百万富翁。即使只有很小的比例决定移民，他们也可以为美国创造就业机会的项目提供大量的资金。”

EB-5项目以“就业为基础”的美国联邦移民项目，旨在利用富裕移民的投资资金为美国人创造就业机会。从2011年到2014年，该项目在美国25个州和地区至少创造了10.3万个工作岗位。外国人可以获得永久绿卡，只要他们在获得批准的项目中投资了至少50万美元，并证明这项投资在两年内创造至少10个就业岗位。

对于房地产开发商来说，这可能比从传统金融机构贷款更便宜的一个资金来源，原因是外国投资者有时接受较低的回报，因为他们的主要目标是获得绿卡。

外联在全国上拥有超过300名员工和20个办事处。居外网每月有260万访问量，这些访客来自中国315个城市以及世界各地的48个国家，该平台还展示了来自89个国家250万套房源

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澳洲房产投资贷款急剎車你要如何突围？

如果你想在澳大利亚购买房产，现在大多数州新房供应量大大高于今年前几个月，和去年同期相比也大幅增涨，这对你来说将是好消息。因此，将有更多的房子可供选择，这将改进供需平衡，卖家可能不再要求跟此前相同的价格。

在过去的两年里，利率下降鼓励买家进入市场或再次购买以扩大房地产投资组合。在连续23年的经济增长后，考虑到澳大利亚的良好以及相对稳定的经济和政治环境，投资者已经开始关注澳大利亚房地产的机会。

澳大利亚：资产避风港

最近汇率的机会（即澳元兑英镑和美元的快速贬值）鼓励外国投资者和澳大利亚“海龟”加入的澳大利亚购房者的队列。许多人称之为财富的避风港。

谈及房地产价格的增长，在截止2015年8月的过去的12个月里，澳大利亚州府城市房产价格涨跌不一。悉尼和墨尔本平均房价继续强劲增长，全年分别增长了17%和17%，而其他城市，如达尔文和珀斯，平均房价微降。你应该一直注意，即便是同一个州内，不同地区房价也与平均水平大不相同。

澳大利亚投资房地产贷款新规

然而，为了避开不断上升的价格影响，并在某种程度上抑制市场的涨势，澳大利亚审慎储备监管局（Australian Prudential Reserve Authority）最近强调了房产投资以及不负责任的借贷行为对澳大利亚房市以及整体经济的威胁。他们通过并引进了针对澳大利亚银行房地产投资贷款的新规。

此举令银行直接差别对待房地产投资者（而不是房主借款人），提高现有的住房投资贷款和新投资贷款的利率。这将帮助银行符合澳大利亚审慎储备监管局对投资贷款“合理增长”的预期。

其他变动

除了增加投资贷款利率，澳大利亚审慎储备监管局还决定不让银行2016年投资贷款规模增长10%以上。随后，银行针对房产投资贷款申请人制定了更严格的规定。曾多次抵押贷款买房的投资者将受最大的影响，这类借款人将更保守地对待他们现有的抵押贷款，以便限制新增贷款的数量。

由澳大利亚审慎储备监管局带动下的其他变化还包括大多数银行降低投资者最高贷款价值比率至80%。

以我们看来，其他银行自动发起的变化包括取消对房地产投资贷款相对于自住房贷款的促销和特殊折扣，在某种程度上或许旨在减少需求。

在当前的市场情况下，寻求专业的咨询可以节省你大量的时间和金钱。确保你的中介与能提供真正适合你的贷款政策的银行有来往。否则当你的首选银行拒绝你的申请，你可能会措手不及。

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中国香港高端房产价格雄霸全球超伦敦、巴黎50%！

新研究发现，中国香港高端物业之贵称霸全球，该城市部分高端物业的价格甚至超过最大的竞争对手伦敦60%。

在中国香港，一个位于黄金地段的转手公寓，典型的价格是450万美元，分别超出伦敦同类型房产（一般价格是310万美元）45%和巴黎同类型地产（一般价格是250万美元）55%。

中国香港高端房产价格雄霸全球超伦敦、巴黎50%！ — 中国香港高端物业之贵称霸全球，该城市部分高端物业的价格甚至超过最大的竞争对手伦敦60%

国际房地产公司第一太平戴维斯（Savills）分析还表明，在其他顶级国际城市中，新加坡高端物业的均价是230万美元，纽约210万，上海200万美元。

迪拜的高端物业价格在100万美元至200万美元之间，属于二线城市级别。在迪拜，黄金地段的两室户公寓的均价为190万美元，但每平方尺单价只有800美元，该报告解释说这是由于阿联酋的新建房产数量更大。

第一太平戴维斯称，投资者可以在米兰、悉尼、威尼斯和洛杉矶找到性价比高的房产。在那些城市，大空间的标准将单价压低到每平方英尺650美元。相比之下，旧金山典型的两室户高端公寓价格可能只要135万美元，但如果户型更小的话，就意味着每平方英尺的单价更贵，接近1,000美元高位。出于同样的原因，日内瓦的房产单价也开始与一线城市分庭抗礼。

一些世界顶级度假胜地的房地产单价也与国际大都市相匹敌，例如瑞士阿尔卑斯山（Swiss Alps）和法国里维埃拉（French Riviera）的那些带四间卧室的别墅，目前的每平方英尺单价要高于巴黎、新加坡和纽约的公寓。

瑞士阿尔卑斯山是置购“退休”或“休闲”类房地产最贵的地方。阿尔卑斯山一个四室户的小屋均价要450万美元，紧随其后的是法国维埃拉——地理位置好的别墅成本要375万美元。目前，阿尔卑斯山的高端房产单位均价是1,650每平方英尺美元。这反映出，在这个旅游胜地，小面积的房型十分走俏。

排名第三的是葡萄牙阿尔加维（Algarve）高端房地产市场，均价刚超过300美元，但单价要便宜很多，因为这里典型的别墅要比阿尔卑斯山和维埃拉地区的大很多。

其他城市的高端二手房产定价相对比较接近，巴巴多斯（Barbados）210万美元，意大利托斯卡纳（Tuscany）和翁布里亚（Umbria）地区150万美元，圣基茨（St Kitts）和尼维斯（Nevis）价格更低：130万美元。

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谷底反弹交易活跃投资者需警惕欧元区房地产风险

新研究表明，因为一心寻求高收益资产，热情过度的投资者低估了欧元区周边地区的房地产市场风险。

超低的利率和债券收益率驱使投资者从其他资产类别如房地产寻求更高的回报率。信用评级机构穆迪（Moody’s）警告称，欧洲央行（ECB）每月600亿欧元的资产购买计划，即量化宽松政策，也可能会推高房价。

不久前，欧洲央行称，欧元区的房地产市场历经多年的低迷，已经走出谷底，并有可能进一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近几年已经吸引了大量的资本流入，支持其房地产行业崛起。此前，这些国家的楼市崩盘，是欧元区金融危机爆发的重要诱因之一。

商业租赁的需求正在回升，国际投资者纷纷预期未来租金上涨。房地产顾问莱坊（Knight Frank）的数据显示，截至7月底的过去12个月中，西班牙的商业地产交易量同比暴涨121%，至115亿欧元。同期，意大利的交易量攀升99％，至84亿欧元；葡萄牙的交易量暴增200％，至15亿欧元。

但是，英国一家大型投资机构称，购房者承担的风险要比他们预期的大。标准人寿投资公司（Standard Life Investments）的关于风险回报新研究表明，欧元区周边国家是发达国家经济体中投资风险最大的市场之一。

根据标准人寿，中国、韩国和波兰是另外几个投资者散失本金风险相对较高的国家。分析称，爱尔兰的投资风险仅次于欧元区周边国家。

去年，全球商业地产的价格和收益率触及金融危机前水平。上周早些时候发布的研究报告显示，全球金融危机之后，整个欧元区房价停滞不前，最近开始上涨。

莱坊欧洲资本市场负责人Andrew Sim表示，整个欧洲大陆的房产交易量正“逼近2007年市场高峰期水平”。

“在强烈的欧洲商业地产需求和日益增长的大型投资组合交易的推动下，欧元区投资量继续上行。欧洲商业地产的国际需求强烈，尤其是来自美国投资者的需求”，Andrew Sim说。莱坊预计，今年欧洲房地产投资量将同比增长20%，触及2,300亿欧元高位。

标准人寿推算了投资者可以从每个国家的最佳写字楼获得的总回报，还将其与一系列风险因数作了对比，包括营商环境、竞争水平、市场透明度、腐败程度和更广泛的经济状况。

报告还将市场的其它买家数量也考虑进去，因为这是投资者出售房产难易程度的一个重要指标。

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林瑞生：新加坡外劳紧缩政策不会U转

尽管执政党政府在大选中取得压倒性胜利，人力部长林瑞生重申，政府将不会一味迎合中小企业当前诉求，而在紧缩人力政策方面作出U转。

林瑞生部长指出，面对人力短缺挑战，企业转型势在必行，政府将通过精益企业发展计划（Lean Enterprise Development Scheme），致力协助有意转型的中小企业，让它们能在转型过渡期，灵活地处理外籍员工问题。

执政党政府在大选高票当选，许多新加坡本地企业希望政府下来能更关注中小企业的处境，尤其是对新加坡本地企业有重大影响的外劳政策。林瑞生日前在为《新明日报》和老板联谊会联办的“游轮学习之旅”主持启航仪式时说：“政府是绝对不会前功尽弃，U转这几年实行的紧缩外劳政策。但政府不是要整天为难企业，而是因为我们过去的劳动力增长模式已经行不通了，大家必须在劳动队伍增长率放缓的情况下，寻找新的出路。”

谈到新加坡本地企业必须转型的原因，林瑞生表示主要有外在与内在的因素。

就外在因素而言，新加坡正面对中国经济放缓，以及全球经济增长的不确定性等周期性因素。此外，我国经济目前也在全球与区域环境影响而放慢下来。

就内在因素而言，新加坡人口增长速度逐步放缓，新加坡本地员工与外籍员工的比例已开始减少，从2000年的三比一，如今已缩减至二比一。如果人力部持续放宽政策，这个比例将在2020年进一步缩小至一比一，甚至出现外劳数目超越本地员工，新加坡本地员工成为劳动队伍中的少数的局面。

三个方向，四个重点和五种转型角色

为确保新加坡人继续成为劳动队伍的核心，以及企业的可持续发展，林瑞士指出，企业不得不转型，减少对外来劳动力的依赖。但林瑞生强调，企业在转型过程中并非孤军作战，因为人力部将通过精益企业发展计划的“三四五”，即“三个方向，四个重点和五种转型角色”，协助中小企业克服人力挑战。

将从三方面协助有意转型中小企业人力部上月推出的精益企业发展计划，旨在让有意创新和转型的中小企业，能在该计划下获得援助，包括允许他们在短期内雇用更高比率的外籍员工，以缓解转型期人手不足的问题。林瑞生说：“我们不会U转外劳政策，但如果中小企业有意争取转型，朝提高竞争能力、拓展新市场和培养员工新技能等三个方面迈进，我们将会帮它们一把。”

他也指出，企业在转型过程，应注重善用员工、加强本地员工为核心队伍。提高外籍员工的技能水平，以及为未来做好准备等四个要点。

由于该计划难以同时帮助所有企业，林瑞生表示，政府将从企业转型角色出发，优先考虑那些推动转型的先锋者（pioneer）和优先采纳者（early adopter），然后才会考虑后期转型的企业。他说：“我们先帮哪个企业，并不是由我们决定，而是由企业自身决定。如果企业尽早转型，我们也将尽早给予它们援助。”

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（互联网资讯综合整理）

看居外日历知海外新政（2015年10月）

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英国购房嫌麻烦不验屋？烦心又失财

一份由特许测量公司e.surv发布的报告显示，有8成买房人在购买房屋时没有进行相关的验屋工作，这导致很多隐藏的受潮、沉降问题不为买家所知，由此带来的维修费用更是平均高达5750镑。

包括沉降在内的结构变动是验房报告中最常见的问题。其他问题还包括木材和受潮问题、老化电路、屋顶瓦片问题和有缺陷的取暖系统等等。

去年，由于买房人没有购买验房服务而为后期维修支出的费用高达35.6亿镑。2014年一共有77.34万户家庭获得了房贷，但只有15.47万户选择购买了Home Condition Report, HomeBuyers Report或Building Survey 验房报告。

东南地区的买房人为此支出的最多，总额约为8.2亿镑。北爱尔兰地区买房人损失最少，总额刚刚超过了6800万镑。

正确地检查房屋可以揭示房屋出现的主要问题。验房报告可以成为买房人要求降低要价的依据，甚至会成为放弃购买的决定因素。
该公司主管塞克斯顿（Richard Sexton）表示，在如今房价上涨的情况下，很多买家希望能省则省，不愿出钱购买验房报告。虽然费用最低只需250镑，不少买家还是不希望看到自己好不容易看中的房子会有什么隐患。但一旦交房，为省钱而跳过事先的验房往往会让买家付出沉重的代价。

他指出，很多买家都有一种错误的观念，认为有房贷评估中关于房屋的信息就足够了，但事实上评估报告并不会强调房屋的潜在危险。其中最常见的问题是渗入墙壁的湿气、室内凝水和霉菌问题，出现比例约为3%。对于评估员来说，他是为房贷公司而不是贷款人服务的，因此房贷评估仅会评估房子本身的价值而不是房屋状况和潜在问题。因此他建议在买房时，特别是购买年代较早或者不同一般的房屋时，还是要进行验屋工作。

如果你想了解房屋的状况，不妨在看房的时候注意下这些细节：

室内——房屋裂缝、是否有受潮痕迹、厨房和卫生间是否有凝水问题、木材有无虫蛀

室外——砖块勾缝是否完整、有没有防潮层、屋顶瓦片是否完整、外墙有无裂缝、周围有没有大树、门窗有无腐烂痕迹

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（互联网资讯综合整理）

7大利好因素推动多伦多房地产气势长红

多伦多房地产市场（尤其是在市中心）一如既往的火热，没有丝毫放缓的迹象。哪些因素推动这一趋势？详见如下：

稳定的经济
加拿大经济尽管以自然资源产业为基础，但制造业、金融、服务、技术等领域表现强劲。多伦多以及安大略省的经济不依赖自然资源，所以大多不受石油和资源价格走低影响。
1. 高质量的生活
最近多伦多被《经济学人》提名为世界上最适宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社会和卫生保健系统，加上来自世界各地多样化文化，增加了这座城市的生活质量。
1. 移民
多伦多及其周边地区仍旧是绝大多数来自世界各地加拿大移民首选目的地，从而不断推动这些地区的住房需求。
1. 毗邻优秀教育机构
多伦多城市及其周边地区有着最高质量的公共和私人教育机构。多伦多大学在这座城市有一个大型城校园，郊外也有两所校区，最近再次被评选为加拿大大学首位以及世界前20大大学之一。多伦多还有其他两所大学（瑞尔森和纽约），还有许多学院以及安大略艺术与设计学院（OCAD）。从幼儿园到高中，优秀的教育系统覆盖了整个城市。
1. 国际买家
不管是否是真正搬到多伦多，送他们的孩子去学习，还是只是将多伦多房地产投资当做一种多元化投资组合方式，国际买家都在帮助推高该地房地产市场。
1. 加元走低
在过去的几年里，加元兑加元和其他主要货币汇率大幅下降。目前，至需要花0.76加元就可购买1加元的东西。与美国房地产相比，加拿大房产更具性价比。这个因素加上前一个因素在吸引外资上起了巨大的作用。
1. 国内利率低
多年以来，加拿大利率一直处于历史低位,，这种情况没有很快改变的迹象。这点确实有助于增加国内购买力，居民继续购买新房或升级到更大的房子。

这些因素转化为实际数字吗？我们可以看一些最近的市场统计数据：

这座城市独户住房平均价格比去年上涨了2%至996,770加元。
尽管供应大幅增加，这座城市公寓平均价格在比去年增加4%至394,504加元。
今年截止7月底，价值至少3百万加元的豪华住宅和公寓供应量翻了一番，主要是受来自亚洲的买家驱动。

总之，如上所述，诸多因素推动多伦多房地产市场的繁荣以及造成市场持续的供不应求。这些因素没有任何放缓的迹象，事实上，有些可能甚至在增强。开发商继续推出极好的新项目来满足需求。因此多伦多将在未来很长一段时间里仍旧是适宜居住、工作和投资的地方，特别是在房地产业。

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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