天空街區,自然社交,可持續住宅 – 家原來可以這麽美

說到買房子這件事,很多人想到的首先就是:帶不帶學區? 是不是滿五唯壹? 首付多少? 離地鐵站多遠? 不知道什麽時候開始,買房子這件事情似乎已經失去了它最初的意義: 生活的避風港與加油站。

新加坡,大部分公民可以以較低廉的價格享受政府組屋的福利,社會購房壓力並沒有那麽大。這樣的環境下,就誕生了很多直達生活深層意義的公寓設計。這些設計多將生活與自然結合起來,利用有限的空間,在保證環境可持續性的同時,鼓勵人跟自然更多更好地接觸。今天我們就回歸住宅的本質,為大家介紹三個獲得各方好評的獲獎公寓設計。

1. Scotts Tower: 生態新加坡,從垂直城市開始

新加坡,許多現代派的建築師是拒絕綠化的,她們認為房子是壹個光光的盒子,像雕塑壹樣,在它的面前不能有綠化,它的身上更不能沾綠化,綠化只能在它後面待著當背景。可是,來自現代主義“風格派”的荷蘭建築事務所UN Studio 的設計師們卻更喜歡將綠化融入到建築之中。

這個大樓是新加坡城市的壹個有趣點,跳出了壹般的慣常設計手法,我們創造了壹個在天空之中的街區,壹個每個區域都很獨特功效的垂直城市。

——  UnStudio 垂直城市

自然,是很多人都最為向往的,對於建築而言尤為重要,但是自然本身不具備詩性,建築的指向並非自然本身,而在於自然與人之間的關系上。

UNStudio 設計的Scotts大樓位於新加坡的黃金地算,靠近烏節路豪華購物區,在大樓的頂層能壹覽新加坡全景。

在設計中,城市近景和遠景都通過規模、細節和材質的變化得到強調。

擬建的外立面將相鄰的幾個樓層各自以同樣模式組合在壹起。

居民可以根據自己的意願裝點配置自己的生活。每壹個單元都有露臺空間可以享受外面的自然風光。

塔底層天空框架的景觀與地面結合天衣無縫,多層次的環境為居民提供不同的休閑區域和設施。

從電梯中走出來,不是進入壹個公共走廊,而是立刻看到中央公園或者河景,這大概是對於奢華的終極想象了。通過竭力使用原有土地的容積率並購買上空使用權,並通過在設計和建造上投入昂貴的成本,創造獨壹無二的建築,纖細的外觀帶來壹層壹戶,從電梯出來就看到中央花園的“哇”的體驗。

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2. Marina One: 綠色社交生活,由Marina One連接

焦慮的原因,常在於這樣的社會缺乏安全感。孤立的個體,無論地位有多高,財富有多少,都會覺得不安。因為人與人缺乏連接,社會也因此充滿了變化,人們對未來的預期會變得更加不確定。來自德國的Ingenhoven Architects認為壹個好的社會應該是壹個“健康細胞體社會”,認為居住環境應該是“自每個人,為每個人”的,在這種概念下 ,新加坡Marina One誕生了 。

在營造Marina One之前,我們就在考慮有什麽辦法能讓人們找到小時候鄰裏之間的美好關系,重建人與人之間的連接。最後發現景觀是個很好的切入口,經過和Gustafson Porter + Bowman的通力協作之後,擴大公共景觀區域的使用,使人們的生活更加接近自然,同時場地中的有效空間達到了原先的125%

——  Ingenhoven Architects


濱海盛景的四座高層建築包含辦公、住宅和零售等多種功能,並獲得綠色建築白金獎以及LEED的白金級認證。

其中,兩棟辦公樓各自包含17.5萬平方米的使用面積;兩棟住宅樓則包含1042間公寓和套間,可供3000人居住。

大樓與新加坡六條地鐵線中的四條線路直接相連,加上便捷的公交站、自行車停放設施和電動汽車充電站,私人交通工具的廢棄排放量被大幅降低。

海濱視角。

建築立面和室內空間皆選用了平靜而質樸的古銅色,帶來壹種和諧舒適的氛圍,標誌性的百葉窗為綜合體帶來了動態的外觀。

以亞洲常見的水稻梯田為靈感,由四棟建築圍合起來的中央地帶呈現出多層次的立體效果,展現出熱帶風情的多樣性,營造出壹個全新的生態。

Marina One種植著超過350種不同的樹木和植物,包括700棵樹,以及3萬7千平方米的景觀區域。

建築中的餐廳、咖啡廳、健身俱樂部、遊泳池、超市、美食街以及位於戶外平臺的各種活動區域不僅僅服務於居民和辦公人員,更提供了社交與互動的場所。

步移景異,逐漸來到空中的壹個熱帶花園,在青翠的熱帶花園中感受涼爽的綠洲:從綠色中心景觀雲花園,豁然開朗,所有的焦慮消失不見,

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3. D’Leedon: 低碳新加坡,D’Leedon“自然叢林”的啟示

當代文明需要更智慧的生存,我們在思考:植物是否可以是人類的老師?在新加坡溫暖濕潤的氣候作用下,極其茂盛的植被使得壹層平面看起來非常綠色。來自Zaha Hadid 的D’Leedon用園藝的視覺盛宴喚醒我們重新認識人類文明與地球生態之間的關系。

 大自然是壹切最有力的法則,植物,有著不可思議的智慧。將水域、茂盛植被、體育場地、城市廣場和綠地作為D’Leedon的元素,每個元素被用以構成由巖石、森林、水、丘陵和草地作為山脈組成靈感的獨特景觀帶,以形成壹個真正的花園。

——  Zaha Hadid Architects

環境因素和位於赤道的地理位置決定了高層住宅的南北朝向以減少吸收日光。可持續的特點通過場地能源的生成和再利用以減少消耗,D’Leedon被授予Gold+獎項。

由7個空中私家花園構成的塔組成,井然有序的流體塔從公園中脫穎出,郁郁蔥蔥的人造樹隱隱約約,塔身根據每層的居住單元分為花瓣形狀。

場地內以及面向周圍城市的連接和導向,作為規劃整個場地的驅動性因素,通過將主車道移到地下以最小化汽車動線,從而在整個住宅區內建立壹個更加人性化的景觀。

 

從高層住宅“花瓣”式的形態結構到立面的垂直表達,以及相連的屋頂公寓和底層花園:通過在不同設計尺度具有高度差異性的個性化定制,項目為住戶提供了多元的選擇。

結構的設計和分布包含了反映高層住宅的幾何構成的設施,與“花瓣”的形式有著壹定的連貫性。

根據高層住宅的位置,場地被分為成束的帶狀使得每壹棟高層在壹片延伸的“花瓣”,擁有壹個可以進入的私人花園。

開闊的景觀視野,既能欣賞新加坡美麗的天際線,又能飽覽綠意盎然的植物園和武吉知馬天然保護區。步行壹公裏,就能抵達南洋小學,如果妳正考慮送小孩去新加坡,那麽,這裏真的是不錯的選擇。

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人其實是很渺小的,人類的壽命很短暫,在大自然這樣壹個時空格局中,我們應該更加輕柔地、謙和地接觸自然。購房的行為,並不是為了社會附加在這個空間上的其他意義。願我們每個人都有機會可以讓住宅回歸本身的意義,願每個人都自然的居住者。

 

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作者:Lisa Zhu

 

雖是彈丸之地,選對區域也很重要 | 新加坡

新加坡-寸土寸金的彈丸之地

雖然已經通過不斷填海實現了國土面積23%的擴張,新加坡的全部土地面積仍然只有720平方公裏,僅約為北京市面積的1/23。但在這麽小的國土上,卻居住著超過550萬人口,這使得新加坡成為世界上人口密度第三高的地區(前兩位是中國澳門與摩納哥)。在高人口密度影響下,新加坡的城鎮化水平達到100%,除生態保護區之外基本沒有未開發土地。而在當地政府的長期規劃下,新加坡人口將在2030年增長達到690萬,為了滿足更多人口的生活與對環境的影響,政府還在規劃更多的自然保護區於公共設施用地。可以說,新加坡的每壹塊土地都有著可見的升值空間,是開發商的必爭之地。

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在市政規劃上,新加坡分為東、西、東北、北與中央五個區域。中央區又分為核心中央區(Core Central Region) 與其他中央區(Rest of Central Region)。核心中央區,包括萊佛士坊以及濱海灣的CBD區域、繁華的商業中心烏節路、武吉知馬富人區。以及旅遊勝地聖淘沙島等地,是傳統投資熱點地區,房價較貴;其他中央區則包括了壹些靠近市中心的傳統居民區域。除中央區外的其他四個區域統稱非中心區(Outside Central Region),包括了相對較新開發的居民與商業區域。

國家面積雖然不大,新加坡各個區域的狀況卻有所不同。並且根據市政規劃,各個區域的投資前景也隨時會發生變動。那麽在2018年,有哪些投資者必須要關註的區域呢?我們來看看新加坡最大的房地產經紀公司ERA市場總監陳野文先生帶來的分析。

傳統投資熱點區域 烏節路、武吉知馬富人區

陳野文先生表示,新加坡傳統投資熱點地段為第9、10、11郵區,也就是大家熟知的烏節路、武吉知馬富人區及周邊地區。由於優質的居住環境並且鄰近購物區、中央商業區,這些區域是海外投資者的首選目的地。在這些區域擁有地產也是新加坡本地人的身份象征。

由於投資比重較大,這些區域在過去四年的熊市中價格跌幅相對較大,形成了價值窪地,因此目前是投資這些黃金地段的好時機。

 

裕廊:第二CBD與高鐵始發站

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位於裕廊東的新隆高鐵始發站藝術設計圖

隨著新加坡的基建與市政規劃不斷發展,陳野文先生認為除了傳統投資熱點區域,如烏節路、武吉知馬、中央商業區之外,近幾年最激動人心的區域就是裕廊第二中央商業區的規劃。連接新加坡與馬來西亞首都吉隆坡的新隆高鐵始發站也將落戶裕廊東,給這壹區域註入新的經濟活力。管理新加坡城市規劃藍圖的新加坡市區重建局發言人表示,裕廊第二中央商業區的成型將是歷時15年的中長期規劃。鑒於新加坡政府向來以執行力聞名,這壹區域的物業將給投資者帶來可期的穩健增值。

 

巴耶利峇:便利性與商業潛能大大增加

除此之外,陳先生認為投資者也可將目光投向坐落於中央商業區和樟宜機場中間的巴耶利峇區域中心。巴耶利峇是兩條地鐵線的轉換樞紐、交通便利,並且距離市中心和樟宜空港的通勤時間均在20分鐘以內。政府將大力發展該區域的商業潛能。Paya Lebar Quarter 城市綜合體項目即將在未來壹兩年內落成,該項目集寫字樓、購物中心、精品住宅於壹體,其中三座寫字樓將可容納約壹萬名白領在此辦公。其住宅項目Park Place Residences總共只有429個單位,未來在租賃市場上想必會成為香餑餑。該住宅項目壹期已全部售罄,二期預計會在今年開盤。巴耶利峇區域中心還有兩幅大型地塊可供未來發展,對於現在先入為主的投資者來說也可謂壹大利好。

雖是彈丸之地,選對區域也很重要 | 新加坡
將建成的城市綜合體 Paya Lebar Quarter

 

作者:Adam Yang

排版:Shellly Du

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

 

 

最新美國房價走勢(每月更新)


慘照以往美國房價幾十年的歷史數據,我們可以大概總結出3條基本的規律:壹、以12年為壹個周期;二、美國房市調整周期大約持續3年;三、整體而言,美國房價每年的整體漲幅為6%左右。由此可見,及時把握最新的美國房價走勢,對大家投資美國房產有著重要的慘考意義。為此,居外網將每月發布美國主要都市的房價信息,為大家投資美國房產提供慘考。

 

居外獨家可視化數據:2018年3月美國住宅市場動態

2018年3月,美國住宅市場繼續高歌猛進,供不應求仍是房價走強的最主要原因。

【詳細】

 

1月房市庫存卻依然稀缺,房價增速卻創15個月新低

雖然許多市場依然供不應求,2018年1月美國Zillow住房價值指數仍創下15個月來最低的同比增長,房價中位數較去年同期增長6.7%。【詳細】

萊坊:2018年壹帶壹路國家房地產投資機會初探

壹帶壹路的發展戰略龐大而復雜,不少居外用戶和個人投資者對於這壹戰略中究竟存在怎樣的投資機會而困惑。 本月初,英國老牌房產投資研究機構萊坊發布了2018年壹帶壹路國家房地產投資展望報告。該機構對壹帶壹路沿線67個核心國家的經濟發展潛力、人口結構優劣勢、基礎設施、以及政府效率、市場進入難易度、抵禦自然災害的能力等六個維度做了評估,編撰了壹帶壹路投資指數,供各位有意進入壹帶壹路國家投資者參考。

經過評估,新加坡、卡塔爾和阿聯酋在壹帶壹路投資指數上排列榜首。

東南亞國家投資潛力有相對優勢,尤以馬來西亞越南為主。除去新加坡,許多東南亞國家目前都面臨基礎建設資金缺口問題,而提供基礎設施建設時期的資金對於中國的投資者而言沒有難處。 

就中東諸國而言,他們在壹帶壹路國家的投資指數上表現相當分化,體現該區域的投資風險與機遇共存的現實。卡塔爾、阿聯酋巴林阿曼、和沙特阿拉伯在榜單上排名靠前,而伊拉克和也門的投資風險略大,值得投資者註意。 

自2013年9月到2017年10月的四年多時間裏,接受來自中國投資金額最多的壹帶壹路國家分別是新加坡馬來西亞韓國。這三國總共吸納了來自中國約100億美金的投資,其中有超過壹半的投資用在購買開發土地上,另外三分之壹用在了辦公空間上。

 

此份報告的作者萊坊亞太區研究部主管Nicholas Hol表示,壹帶壹路投資更適合那些著眼長期有足夠耐心的投資者,因為它的投資周期可能不是幾年,而是幾十年。 因此,尋找壹帶壹路投資標的需要了解當地情況和相當的專業能力。 

欲下載該報告英文版全文,請點擊 http://bit.ly/NewFrontiers2018 

欲尋找壹帶壹路國家房源,可點擊文章中國家頻道鏈接;或致電居外客服熱線:400 041 7515。

原作者:Nicholas Holt, Knight Frank

數據圖表:Adam Yang 

編譯:HY

 

 

《居外網2018年海外房產投資意向年度報告》澳洲仍為海外置業首選國

文&數:Lisa Zhu & Loka Lo

編:HY

 

由中國社會科學院旅遊研究中心發布的《世界旅遊經濟趨勢報告(2018)》(以下簡稱報告)顯示,2017年全球旅遊總人次達119億人次,是全球人口總規模的1.6倍,出境旅行成為中國人的度假常態也不為過。

2017年與2018年跨年之際,居外網隨機訪問了來自中國28個省份及11個不同國家的二百五十多位華語用戶,詢問了這些用戶們在2018年的海外旅遊的計劃和海外置業意向,現將調研結果匯總於《2018年中國海外房產投資意向調查報告》, 報告基於中國買家在2018年的海外旅行意願及海外看房安排,嘗試了解居外用戶的海外房產投資偏好新趨勢及未來關註點等。

 

根據調研數據,92%的受訪者計劃2018年出國旅遊,60%的人有意向在旅遊目的地買房,另有17%的人表示會考慮但尚無明確時間表。

在海外買房投資預算上,90.9%的受訪者投資預算最多不超過300萬人民幣,而9%的受訪者表示他們的海外房產投資預算超過500萬人民幣。

此外,58%的人表示會移民到他們曾經旅遊過的國家,20%的受訪者則以觀望為主。23%的人還是會選擇美國作為投資目的地,19%的選擇澳大利亞,18%則考慮亞洲國家。

 

隨著2018年春節以及海外旅遊季的開始,將陸續有中國買家采用“邊旅遊邊購房”的形式,去實地了解當地房地產市場和尋找購買標的。根據居外此次調研的數據, 有77%的消費者會考慮旅途中順帶看看房,49%的人計劃到達目的地後安排與房地產經紀人會面,而54%的受訪者通過居外網(Juwai.com)尋找聯系海外房產代理人。

但不是所有的有意向海外置業的受訪者都會提前安排好與房產經紀會面。此次調研中,仍有超過壹半的人(51%)不打算提前預約與房產經紀人的見面時間。他們表示,如果在旅途過程中看中適合的房源,會自動與經紀人聯系;或者回國後再與經紀人聯系。

盡管澳洲政府為了保證本土居民不至於被海外投資客推高的房價逼得買不起房而出臺諸多“降溫”措施,依然無法“澆滅” 居外用戶們去澳洲置業的心。 我們推薦閱讀“在澳洲如何選擇買房代理?” 請點擊以下補充閱讀鏈接

在澳洲買房,如何選擇買房代理?

外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

居外網澳洲墨爾本南雅拉優質公寓房源推薦

 

 

 

 

編輯:Lisa Zhu

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歐元/美元再度上攻1.25失敗 接下來將何去何從?

今日歐元對人民幣匯率——1歐元=7.8478人民幣,週四(2月1日)歐市早盤,歐元/美元位於1.2390附近水平徘徊。

FXStreet網站外匯分析師Haresh Menghani撰文對歐元/美元走勢作出簡要技術分析和預測。主要內容如下:

歐元/美元一直嘗試努力尋求一個明確的方向,但繼續於相對窄幅區間內震盪交投。上一交易日公佈的歐元區1月CPI年率初值為1.3%,前值為1.4%;與此同時,歐元區1月核心CPI年率初值自0.9%攀升至1%。受此影響,歐元/美元一度嘗試走高。

歐元/美元再度上攻1.25失敗 接下來將何去何從?
歐元人民幣周k線

但歐元/美元再度上攻1.25關口無功而返,因美國ADP就業數據向好助推美元溫和反彈,且美元因美聯儲(FED)最新出爐的貨幣政策聲明偏鷹派而獲得進一步支持。

美國聯邦公開市場委員會(FOMC)表達了對通脹的信心,預計最終將上升,並穩定於2%的目標附近。然而,美聯儲的決定被證明基本對市場了無新意,未能為匯市提供任何實際有意義的動能。

目前投資者似乎在等待系列經濟指標的公佈,以作為進一步的刺激因素,包括週五(2月2日)備受關注的美國非農就業報告。本交易日晚些時候將公佈的歐元區1月製造業PMI終值及美國1月ISM製造業PMI,將被視為短期交易的驅動力。

歐元/美元近期走勢似乎反映出市場的猶豫不決,而隨著動能指標轉向中性,匯價在決定下一步走勢之前,謹慎地等待決定性的方向性破位。

與此同時,10日均線位於1.2365區域,料對歐元/美元構成初步支撐,若跌破則將很容易下行測試1.2300一線。

而上行方面,歐元/美元初步阻力位於1月高點1.2535/40區域,突破則可能重啟此前上漲趨勢。

 

來源:FX168財經網

責任編輯:Shelly Du

加州橙縣:加州房產投資不敗的秘密

橙縣(Orange County, California),位於加州南部,屬於洛杉磯都市圈的壹部分,縣內有許多新興規劃的小城市,環境、設施壹流,吸引了眾多中上階層定居於此。熱播劇“橘郡風雲”(The OC)反映的就是當地主流社會的生活方式。橙縣,是您進入美國主流社會的最佳途徑。

加州橙縣房產投資
加州橙縣,美國主流社會房產奧秘所在。

為何投資加州橙縣是非常安全的選擇? 只因這裏匯集了數個世界最富裕城市,如Danna Point、紐波特海灘(Newport Beach)、拉古納海灘(Laguna Beach)、爾灣(Irvine)、聖克萊蒙特(Sandra Clemente)等地,均是全球知名的富人居住地,居民以排名前1%的富裕家庭為主,更有排名第壹的公立和私立學校。

位於橙縣聖克萊蒙特的太平洋宮(La Casa Pacifica),擁有“西部白宮”的美譽,因為美國總統尼克松在職時,曾在這所西班牙式住宅裏居住、工作多時。離開總統職位後,尼克松也主要居住於此撰寫回憶錄。 2015年,太平洋宮(La Casa Pacifica)以7500萬美元的高價售出。

在很多其他城市裏,當人們外出旅遊或外出時,只能依靠專屬設施、封閉社區來為尋求隱私保護和安全感。而在橙縣,很多城市都位列美國最安全城市排行中。

橙縣擁有超過50英裏的壯觀沙灘,2個大型港口和上百個公園,包括市級、州級和國家公園。僅在聖胡安-卡皮斯特拉諾(San Juan Capistrano),就擁有3個與克利夫蘭國家森林公園(Cleveland National Forest)同等級的州立公園。

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迷人的亨廷頓海灘(Huntington Beach),橙縣最吸引人的地標之壹。
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熱播劇“橘郡風雲”(The OC)反映的就是當地主流社會的生活方式。
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位於橙縣聖克萊蒙特的太平洋宮(La Casa Pacifica),擁有“西部白宮”的美譽,是美國前總統尼克松生前居住的豪宅。

這裏還擁有世界級的遊樂園,加州迪士尼樂園和諾氏百樂坊樂園(Knott’s Berry Farm),都是娛樂休閑的好去處! 無論是室內還是戶外休閑,在這裏都擁有豐富的選擇。

橙縣的醫院和研究中心排名全美第壹。凱薩醫療機構(Kaiser Permanente)、山多貝紀念醫院(Saddleback Memorial)、CHOC、UCI醫療中心和霍格醫院(Hoag Hospital)都是最好的醫院。此外,爾灣等地還是不少世界級高科技公司的所在地,如博通(Broadcom),谷歌,暴雪娛樂和英邁國際(Ingram Micro)。

對於國內購房者來說,亞裔集中的爾灣是不錯的選擇,這裏匯集諸如99 Ranch Market、H Mart等數個大型超市,能充分滿足華人的飲食需求。

 

蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)成立多年,是橙縣歷史悠久、值得信賴的房產服務品牌,擁有超過30多名專業房產經紀人(有中文服務),必將成為您在橙縣置業投資的專業好幫手!無論您打算購房、出租、物業管理、我們均提供讓您滿意的全流程服務。我們提供智能化住宅服務,讓您住宅的硬件和軟件都配得上現代化的您!

 

 

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國際買家回流 2018年房市活躍度有望回升 | 塞浦路斯

塞浦路斯住宅板塊預計在2018年將進一步走向復蘇,除了銷量增加,某些地區的房價亦將上漲。

塞浦路斯土地調查局最新的官方數據顯示該國房產在2017年11月份的銷量同比增長了39%。

11月的數據延續了2017年前幾個月份的上升趨勢:10月份銷量增長18%,9月份增長8%,8月份增長27%。顯而易見,塞浦路斯房地產市場正在回暖。

11月份法馬古斯塔(Famagusta)的銷量增幅最大,與2016年同月相比增長了174%;尼科西亞(Nicosia)增長98%,拉納卡(Larnaca)32%,利馬索爾(Limassol)29%,帕福斯(Paphos)也增長了16%。

去年10月,塞浦路斯東岸城市法馬古斯塔的海外買家購房量同比暴漲130%
去年10月,塞浦路斯東岸城市法馬古斯塔的海外買家購房量同比暴漲130%

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一些激勵措施正在幫助房市重拾勢頭。例如,非歐盟國家的外國投資者可以得益於政府的兩個黃金簽證計劃,計劃的反應相當熱烈。對於塞浦路斯本土的購買者來說,物業轉讓費已經降低,並且不再征收不動產稅。

事實上,地政調查局的數字顯示,2017年10月海外買家比2016年同月多購買了65%的物業,海外買家在島內各地均表現活躍。

數據顯示,10月法馬古斯塔售賣給海外買家的房地產同比暴漲130%,帕福斯81%,尼科西亞70%,利馬索爾60%,拉納卡40%。

越來越多的海外買家回歸塞浦路斯。2017年1月至10月,對外國買家的整體銷量比2016年同期增長了45%。

居外推薦房源:馬雷亞(Marea)高爾夫海景別墅,由22間獨立別墅組成,位置在帕福斯的維納斯岩高爾夫度假村內,非常靠近海灘
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展望未來,塞浦路斯新房銷售可能會有所增長。購買房產作為其主要居所的買家現在只要符合一定的要求,便可以申請新房價格5%的折扣增值稅率(標准稅率現為19%)。

 

來源:《博徳居︱Abode2

Abode2資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

責任編輯:Zoe Chan

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特朗普總統2018.1.30 國情咨文(全文翻譯)︱ 白宮

近日,美國總統特朗普發表了首份國情咨文,其中用較大篇幅講述了近壹年來美國經濟的好轉業績:創造了240萬個工作崗位、多年停滯後工資水平開始上漲、失業率達到了45年以來新低,股市交易屢創新高等。此外,首份報告還提到了新稅改政策即將執行、重視並重啟美國基礎設施建設等重大措施。毫無疑問,當前美國經濟正迎來2010年以來的最佳階段,這對廣大美國投資者來說,無疑是壹個好消息。

以下為特朗普總統首份國慶咨文全文,譯自白宮官網(1月30日)。

特朗普首次發表國情咨文現場。圖片來源見水印。

 

議長先生,副總統先生,諸位國會議員,第壹夫人以及我的美國同胞們:

不到壹年前,我首次站在這個莊嚴的房間的演講臺上,代表美國人民說出他們的憂慮、希望和夢想。那晚過後,本屆政府迅速采取行動。現在,我們整個國家已經沈浸在樂觀主義的大潮中。

之後的每壹天,我們本著清晰的願景和正義的使命——讓美國為所有美國人再次偉大——穩步向前。

在過去的壹年裏,我們取得了令人矚目的進步和不?

實例解析阿德萊德“以房養學”全攻略(阿德萊德大學 & 南澳大學) | 澳洲

阿德萊德,澳大利亞聯邦南澳大利亞州的首府、商業和文化中心,是南澳第壹大城,澳大利亞第五大城,人口逾130萬。印度洋沿岸的港口城市,弗勒裏厄半島以北,聖文森特灣以東9.6公裏處。是壹個轄域修長的城市,從海賓到山丘寬約20公裏,長約90公裏。這裏是澳洲最這合以房養學的城市之壹。下面將從當地名校介紹、最新房價,並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

 

壹、房價租金齊漲  為“以房養學”提供很好條件

2017年11月澳洲八大首府城市房價走勢

11月澳洲房價較10月持平,同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨爾本環比上漲0.5%,同比仍漲10.1%。小城阿德萊得11月房價較10月持平,同比仍漲3.4%,資本回報率達到7.8%,表現不錯。12月,阿德萊得房價較11月房價環比增長0.2%,同比基本持平,繼續表現穩定態勢。

自今年7月達到頂峰以後,悉尼房價壹直在下調,但幅度都不大;雖然墨爾本的房價增幅也有壹定程度的縮緊,但相比悉尼依然表現良好。與此同時,廣受投資者關註的城市阿德萊德則繼續維持著較穩定的增幅。

受益於經濟發展與城市吸引力增長,阿德萊德的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月阿德萊德租金中位數每周368澳元,同比增長3.1%,在過去十年間增長將近30%,預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看,阿德萊德別墅回報率約為4.1%,公寓的回報率則在5%左右。

最新澳洲主要城市公寓/別墅租金回報率。

 

二、阿德萊德適合“以房養學”的房源展示

阿德萊德別墅目前中位價格在45萬澳幣左右,但是由於近兩年澳洲價格漲幅放緩,加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅,這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學,就需要挑選租金與房價都較高的房源,以求回報最大化。

作為新建住宅小區,妳可以選擇妳喜歡的住宅戶型:聯排別墅、連棟住宅和復式住宅。

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有鑒於此,居外為您推薦靠近阿德萊得大學附近的學區房。這裏聚集了南澳大利亞大學、阿德萊德大學、皇家阿德萊德醫院、北阿德萊德高爾夫俱樂部、阿德萊德球場、咖啡館、很多健身俱樂部以及寬闊開放的綠地公員,綠地公員內有燒烤區、網球場和運動場,不勝枚舉。

這個片區是新建的住宅區,房型可以根據需求選擇,價格549,950澳元起 / 約 280萬人民蔽起。我們為您推薦的是4臥2衛2廳2車庫的公寓,具體信息如下:

房屋價格:674,950澳元

房型:4臥2衛2廳2車庫

當然,如果不想購買高出平均價格的房子,您還是可以選擇其他價格低壹些的房源,只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此,租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。

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三、實例計算阿德萊德“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益,並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房,大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房,以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候,新房交付,可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報,2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後,已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值,這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來,我們就按照以上這種模式來具體計算壹下:如果我們現在購買上面這套推薦房源,2年後交付,接下來5年期間出租未居住空間,並在學生畢業後2年(購房之後7年)出售房屋。這洋所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢?

1. 學費:國際學生商科每年學費3.1萬澳元,壹般商科學位需要3年完成,三年間總學費約9.3 萬澳元。

來源:https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int

2. 生活費用:國際學生每年生活費用2550澳元,三年間生活費約7,650澳元;住宿費用每年6,270澳元,三年間約需花費18,810澳元。通過“以房養學”,這筆錢就可以被省下來。

新南威爾士生活費用預估明細

 來源:http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/

3. 購房花費

首付:由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊,我們按照40%的首付額度進行估計,首付約為269,980澳元,貸款404,970澳元。

利息:根據貸款年限與申請者個人情況不同,可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算,7年間需繳納利息為:3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元

稅費:目前在澳洲很多地方購房,都需要繳納印花稅,轉讓稅,註冊費等;根據政策,布裏斯班對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下,目前在阿德萊德購買房產需要交納約82,090.5澳元的額外稅費,不過仍然低於悉尼與墨爾本。 (律師費,保險等未包括在內)

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元

4. 租金收益:500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元(阿德萊德Allenby Gardens區域目前4臥2衛的全新別墅租金要價在每周500澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅,按80%要價收租,並按照2017年3.1%的年租金增幅計算每年租金增幅。)

5. 房產增值部分:居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為阿德萊德房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%;別墅房價增幅3.5%;以2018的增幅作為平均年增幅,阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為:674,950 X 22.9%= 154,563澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元

結果:收益>花費

以上計算僅為壹個間單的預估,並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況,不過從大的基本面上來看,在阿德萊德“以房養學”是可行的。

 

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以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況,租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測,可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為淮。

“以房養學”作為壹個投資理材的概念,必定會有壹定風險,需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時,壹般要通過房地產經紀人與律師來操作,我們會為您推薦專業的經紀人與律師,他們會幫妳搞定各種手續,而且手續費不太貴。

 

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

責編: VX