Category: Finance News

澳洲昆士蘭州府城布裏斯班，亦是昆士蘭州人口最多之城市。位於澳洲本土的東部，北緣陽光海岸， 南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。大都會區人口230萬，是澳洲人口第三大的都會，僅次於悉尼與墨爾本。而以布裏斯班為中心的昆士蘭州東南部城市群人口達到327萬。布裏斯班擁有多所壹流大學，是澳洲最適合以房養學的城市之壹。下面將從最新房市概況，並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

壹、“以房養學”的基礎：布裏斯班房價與租金保持穩健增幅

11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。布裏斯班11月房價較10月持平，同比仍漲2.4%，資本回報率達到6.7%，表現不錯。12月，布裏斯班房價較11月房價環比基本持平，同比增長2.4%，表現穩定。

受益於經濟發展與城市吸引力增長，布裏斯班的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月布裏斯班租金中位數每周491澳元，預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看，阿德萊德別墅回報率約為4.1%，公寓的回報率則在5.2%左右。

現在可以說是在布裏斯班投資房產的好時機。鑒於此，居外為您推薦靠近布裏斯班大學附近的學區房。這裏聚集了St Joseph’s 學院、Fortitude Valley 公立學校、St James 學院、昆士蘭大學、昆士蘭科技大學和昆士蘭社會大學。

 

二、布裏斯班適合“以房養學”的房源展示

布裏斯班公寓價格目前中位數在40萬澳幣左右，但是由於近兩年公寓價格漲幅放緩，加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅，這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學，就需要挑選租金與房價都較高的房源，以求回報最大化。

坐落於布裏斯班Fortitude Valley區內的公寓，與眾多國際名企（包括新聞集團總部、Virgin 航空總部等）也只有壹步之遙。步行5–10分鐘可達All Hallows 中學、步行20–25 分鐘可達布裏斯本文法學校、步行15–20 分鐘可達St Joseph’s 學院、步行5–10 分鐘可達Fortitude Valley 公立學校，距昆士蘭大學僅30分鐘步行路程，步行至昆士蘭科技大學，步行只需25–30分鐘。詳情

新建的公寓，有多種選擇，從40萬起，65萬封頂。

房型：2房2衛1車位
價格：$630,000澳元

當然，如果不想購買高出平均價格的房子，您還是可以選擇其他價格低壹些的房源，只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此，租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。

三、實例計算布裏斯班“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報，2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：購買上面推薦的房源，接下來5年出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。以此對比采用“以房養學”和未采用“以房養學”兩種不同情況的收益和花費，幫助大家更好了解其實施的可行性。 

以下留學費用主要以昆士蘭大學為計算標準。

1、學費：昆士蘭大學國際學生商科學位需要4年完成，四年間總學費約125,510澳元。

來源：https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf

2、生活費用

國際學生四年間生活費約 46,384澳元；住宿費用四年89,232澳元，通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。

來源：https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living

來源：https://my.uq.edu.au/information-and-services/student-support/accommodation/about/guaranteed-accommodation 

3、購房花費

首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為252,000澳元。

貸款：378,000澳元

利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X  7 X 378,000= 100,548澳元

稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；南澳也對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下，目前在阿德萊德購買房產需要交納約44,100的額外稅費，不過仍然低於悉尼與墨爾本。 （律師費，保險等未包括在內）

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元

4、租金收益：700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元（布裏斯班Fortitude Valley區域目前2臥2衛的全新別墅租金要價在每周700澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年阿德萊德別墅0.4%的年租金增幅計算每年租金增幅。）

5、房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為布裏斯班房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%；別墅房價增幅3.5%；以2018的增幅作為平均年增幅，阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為：630,000 X 22.9%= 144,900澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學4年期間租金收益 + 出售收益 + 留學4年期間住宿費用節省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元

結果：收益>花費

以上計算僅為壹個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在布裏斯班“以房養學”是可行的。

 

歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多布裏斯班學區公寓項目， 更多澳洲城市的“以房養學”案例，歡迎點擊查看。

 

以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。

“以房養學”作為壹個投資理財的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

責編： VX

堪培拉，澳大利亞聯邦首都，澳洲最大的內陸城市，人口超過36.7萬人，在澳洲所有城市裏排名第八。距離澳洲東岸兩大都會城市悉尼和墨爾本分別為280公裏和660公裏。這裏是澳洲最適合以房養學的城市之壹，擁有多所世界壹流名校。下面將從房價概況，並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。

1、堪培拉“以房養學”的基礎：房市強勁房價持續上升   

11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。堪培拉11月房價強勢增長，同比增漲5.8%，資本回報率達到10.6%，表現不錯。12月，堪培拉房價較11月房價環比增長1.0%，同比增長4.9%，繼續表現上升態勢。

作為澳洲首都，堪培拉對公共與服務行業的年輕白領有著非常強的吸引力。受益於經濟發展與城市吸引力增長，堪培拉的人口增長勢頭也很強勁。堪培拉壹直是澳洲失業率最低的城市之壹。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。2017年12月堪培拉租金中位數每周512澳元，同比租金增幅打到了4.9%，在澳洲名列前茅。預計接下來租金還會有可觀增幅。從租金回報率來看，11月堪培拉別墅回報率約為4.1%，公寓的回報率則在5.3%左右。

這麽看來，現在可以說是在堪培拉投資房產的好時機。鑒於此，居外為您推薦靠近澳洲國立大學附近的學區房。

 

二、堪培拉適合“以房養學”的房源項目

項目位於堪培拉Braddon區，距離市中心僅有1公裏，到國立大學僅不到2公裏，配套生活設施齊全，項目屬於底層公寓，壹共27套，現在僅剩下17套公寓，項目包括1室，2室，3室，3室+書房戶型，價格區間38萬 – 69萬之間。項目屬於高質量公寓，其他普通用於投資的項目EER只有6，這個公寓的EER有8.5，質量和造價很大程度區別於普通投資房，地理位置好，到國立大學，堪培拉大學都非常方便，附近還有堪培拉很好的高中，屬於好校區的高質量公寓。詳細

 

房屋價格：500,000澳元

房型：3臥2衛2車庫

更多周邊房源需求，請致電居外服務熱線  400 041 7515 。

 

三、實例計算堪培拉“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報。根據2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅預計，2年後的租金水平也預計將比現在高出8%左右。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：如果我們現在買下上面這套推薦房源，2年後交付，接下來5年期間出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。這樣所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢？

1、學費：澳洲國立大學商科學位需要3年完成，三年間總學費約117,072   澳元。

來源：http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf

 

2、生活費用：國際學生每年生活費用 26,190澳元，三年間生活費約 78,570澳元；住宿費用三年間花費 37,440澳元，通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。

來源：：http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living

3、購房花費

首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為200,000澳元，貸款：300,000澳元。

利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X  7 X 300,000= 79,800澳元

稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；在最新政策下，悉尼、摩爾全本、布裏斯班、阿德萊德等地還要對對外國買家征收附加印花稅。堪培拉目前尚無外國買家附加稅，在這裏購置50萬澳元的新公寓需要交納約13,312澳元的稅費（律師費，保險等未包括在內），遠低於澳洲其他主要投資城市。

購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 117,072  + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754  澳元

4、租金收益：650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元（堪培拉 Braddon區域目前3臥2衛的全新別墅租金要價在每周650澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年3.6%的年租金增幅計算每年租金增幅。）

5、房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為堪培拉房產接下來5年內走勢較為樂觀，2018公寓房預計同比增幅在5%左右；以2018的增幅作為平均年增幅，阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到34%。具體增值為：500,000X 34%= 170,000澳元

5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 =150,940+170,000+37,440  = 358,380澳元

結果：收益>花費

以上計算僅為壹個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在堪培拉阿德萊德“以房養學”是可行的。

 

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以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。

“以房養學”作為壹個投資理財的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

責編： VX

珀斯是西澳大利亞州的首府，也是澳大利亞第四大城市。由於地處澳洲大陸西岸地中海氣候地區，擁有溫和的氣候與天鵝河岸的別致景色，使珀斯得以成為非常受歡迎的觀光旅遊目的地。曾經在澳洲的礦業繁榮時期，受到采礦業的振興，珀斯房市曾經有過壹段高速增長期。不過隨著礦業繁榮期的結束，珀斯正在經歷經濟轉型的陣痛，房市也處於長期調整階段。

西澳大學國際學生的留學生活費用參考

• 學費 = 37,300澳元 X 3 = 111,900澳元
• 生活費用（包括住宿費） 22,520澳元/年 X 3 = 67,560澳元
• 3年的學費和生活費 =179,460澳元

參考信息

• 西澳大學3年制商科學費細節
• 2018年商科的國際學生3年的生活費 （包括住宿費）

 

留學西澳大學 值得抄底的房源

居外網海外房產分析師Adam Yang表示，2017年12月，珀斯房價環比微跌0.1%，同比下跌2.3%，為2015年5月以來的最小跌幅。在不斷復蘇的經濟與就業影響下，整個房市特別是公寓市場的反彈趨勢比較強烈。不過由於供給仍然大於需求，2018珀斯的房價預計將與目前基本持平。不過如無重大動蕩，隨著澳洲經濟回溫，整個珀斯市場可能在2-3年內出現價格反彈，當下可以說是壹個較好的抄底機會。為了您能夠在西澳大學學習，我們為您推薦距離珀斯中心商務區僅3公裏路程的精品公寓。

近西澳大學房源推薦

房屋價格：AUD 645,000 / 約¥ 329萬

房型：2臥1衛

地址：110/18 Atkinson Street, Perth, Perth, Western Australia, Australia

該公寓位置優越，地處蘇比亞科最熱門地區，為您提供無價地段的壹流的資本投資！距離珀斯中心商務區有 3 公裏路程，步行 5 分鐘可至蘇比亞科火車站。詳情

 

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撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

責編： VX

悉尼位於澳大利亞東南沿海地帶，是新南威爾士州的首府，是澳大利亞人口最多也是人口最稠密的城市。都會區人口5,005,400人（2016年）。2017年12月澳洲整體房價較11月環比下跌，同比上漲4.2%，遠低於去年同期。在幾大首府城市中，悉尼環比跌幅0.9%，為全澳最高。相比於2016年12月，悉尼在2017年的房價同比增幅只剩3.1%。由於2018年預計悉尼房價將繼續降溫，再加上外國人附加稅的征收，目前並不是特別適合以房養學。不過，房地產市場有自己的周期性，對於海外學生而言，在市場調整的時候逢低買壹套學區房先投資起來，等待下壹波市場掘起，也是個不錯的選擇。

悉尼：全球著名教育與旅遊目的地

在這個金融之都——悉尼，還有壹個不得不說的“景點”就是澳大利亞悉尼大學，悉尼大學被眾權威媒體譽為全世界最漂亮的大學校園之壹 ，已然成為澳洲最為重要的景點之壹，每到周末遊人絡繹不絕。

這裏還匯集了世界上著名的五所大學，分別是：悉尼科技大學、悉尼大學、新南威爾士大學、麥考瑞大學、西悉尼大學。在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education)2017-2018年度世界大學排名中，悉尼大學（University Of Sydney ）排名四十八。位於復旦大學（第116名）和上海交大（第188名）、中國科技大學（第132名）之前。

 查看世界壹流名校 悉尼大學

房價漲勢走弱  逢低買入學區房是聰明選擇 

2017年12月，澳洲整體房價環比下跌0.3%，同比漲幅為4.2%，表現比2016年同期遜色不少。在各大城市中，悉尼房價回調幅度較大，環比下跌0.9%，同比僅增長3.1%，遠低於之前兩位數的房價同比增長水平。自去年7月達到頂峰以後，受到加稅、貸款政策與可負擔性等因素影響，悉尼房價壹直在下調，但幅度都不大；雖然墨爾本的房價增幅也有壹定程度的縮緊，但相比悉尼依然表現更好壹些。租金方面，2017年悉尼租金中位數為每周581澳元，為全澳洲最高水平。同2016年相比，同比上漲3%，但近幾個月來增幅也有放緩趨勢。

居外網海外房產分析師Adam Yang認為，進入2018年，悉尼房市將進壹步回調，年度房價同比增幅將在2-3%左右，並將在之後的1-2年內持續這種行情。不過任何房市都有周期性，目前悉尼房價走勢很大程度針對投資者的限制政策引起的。悉尼有著穩定的經濟與人口增長基礎，房價增幅減緩會導致市場供給放緩，壹旦購房限制措施松綁或者市場供給轉向緊張，房價就又會回到高速上漲的軌道。對於打算在悉尼留學的學生與家長來說，趁著市場低迷的時候入手，用不錯的價格先進行學區房的投資，等待市場回溫以獲取收益也是個不錯的選擇。

 悉尼大學周邊學區房推薦

該公寓項目位於Rosebery區核心位置，距離Green Square的Gunyama公園及新建的水上活動中心僅數步之遙，距離悉尼CBD僅5公裏。周邊環繞多個公園綠地及園景花園。步行及自行車道可通往Green Square購物區、休閑區和公交站，僅需10分鐘即可輕松抵達悉尼CBD。從Green Square火車站出發，僅需5分鐘即可到達CBD、海港和悉尼機場。壹站即至中央火車站，兩站即至Town Hall火車站。詳情

這裏是悉尼內城區最為便捷的社區之壹。咫尺之遙便可至悉尼最好的院校，包括悉尼男子/女子高中、悉尼大學、悉尼科技大學和新南威爾士大學。距離Sydney Grammar學院、Scots學院，Ascham、Kambala、Kincoppal等多所私校和TAFE學院也僅壹箭之遙。公寓距離世界級的運動休閑場館僅500米之遙，包括占地近7,000平米的水上運動中心，擁有50米室內恒溫泳池、水療及兒童戲水區、健身房、咖啡館和兒童看護中心。Gunyama公園將建有超大面積多重功能的運動場、訓練場、室外環形跑道和公共設施。

房屋價格： 1,180,000澳元

房型：2臥2衛1車庫

 

歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多悉尼學區公寓項目， 更多澳洲城市的“以房養學”案例，歡迎點擊查看。

 

撰稿：Lisa Zhu 

責任編輯： Shelly Du

墨爾本，澳大利亞維多利亞州的首府、澳大利亞聯邦第二大城市，澳洲文化、工業中心，擁有眾多的維多利亞式建築，數量在全球僅次於倫敦，典型的建築地標有墨爾本大學、維多利亞藝術中心、國家美術館等。 這裏是澳洲最適合以房養學的城市之壹，擁有多所壹流大學。下面從當地房市概況、並結合實際房源，計算“以房養學”的可行性。

壹、墨爾本“以房養學”的基礎：房市強勢依舊

11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。雖然墨爾本的房價增幅也較之前有壹定程度的縮緊，但表現仍位列澳洲城市前列。相對悉尼，墨爾本擁有較低的房價，較低的投資者飽和度與較高的凈移民人口增長，是造成目前走勢差距的原因。租金方面，12月墨爾本租金中位數為每周438澳元，同比增幅達到4.3%，為澳洲租金增長第三快的城市。

作為澳大利亞第二大城市及維多利亞州首府，墨爾本連續多年被評為全世界最適宜居住的城市，受益於經濟發展與城市旅遊業吸引力的增長，墨爾本的人口增長勢頭也很強勁。 居外網海外房產分析師Adam Yang認為，受到政策限制與部分區域供給過剩的影響，2018年墨爾本房價增幅將有所放緩，但仍將高於澳洲其他主要城市。預計2018年墨爾本房價增幅在8%左右。不過隨著房價增幅放緩，房市供給也會相應減少。如無重大外部波動，墨爾本房市有望繼續維持現在的增長水平。

這麽看來，現在可以說是在墨爾本投資房產的好時機。鑒於此，居外為您推薦靠近墨爾本大學附近的學區房。

二、墨爾本適合“以房養學”的房源

墨爾本目前房價中位數在72萬澳幣左右，別墅價格更高，中位價約為83澳幣。雖然在房價高速增長的環境下，更高的房價意味著更高的回報，對以房養學是有利的。但是較高的房價也意味著投資者也要支付更多的房貸利息與稅費，所以其實在高房租區域選擇較為便宜的房屋更容易達到以房養學的目的。

Life項目位於墨爾本西部發展最快和近壹年價值增長最高的Point Cook區, 隨著該區域的蓬勃發展，地價不斷上漲。Life小區周邊有火車站，購物設施齊全，去海邊只需要幾分鐘，絕美的環境和便利的位置是快速增值的基礎。最重要的是，緊靠Alamanda中小學，步行壹分鐘。步行到墨爾本大學醫學院分校、維多利亞大學分校、綜合醫院、公園濕地及威廉姆斯蘭釘的巨大購物區僅壹站火車站距離，開車到海邊15分鐘。詳情

房屋價格：647,000澳元

房型：4臥2衛

三、實例計算墨爾本“以房養學”的可行性

“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報。根據2017年墨爾本公寓5%的租金增幅預計，2年後的租金水平也預計將比現在高出10%以上。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。

接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：如果我們現在買下這套推薦房源，2年後交付，接下來5年期間出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。這樣所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢？

1、學費：以墨爾本莫納什大學為計算藍本。莫納什大學商科學位需要3年完成，三年間總學費約36,000澳元。

來源：https://www.monash.edu/study-abroad/inbound/financial-information

2、生活費用：國際學生每年生活費用27,090澳元（包括住宿費用），三年間生活費約81,270澳元（包括住宿費用）；其中住宿費用每年花費7,800澳元，三年住宿費用總花費23,400澳元，通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。

來源：https://www.monash.edu/study/why-choose-monash/our-locations/life-in-melbourne/cost-of-living

3、購房花費

首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為258,800澳元。

貸款：388,200澳元

利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X 7 X 388,200= 103,261澳元

稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；在最新政策下，悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德等地還要對外國買家征收附加印花稅。按照政策，在墨爾本購置壹套價值64.7萬澳元的新公寓需要交納約 80,904澳元的稅費（律師費，保險等未包括在內）。

購房與留學總花費 = 學費+生活費（不包括住宿費）+貸款利息+稅費 = 36,000 + 81,270 – 23,400（包括住宿費）+ 103,261 + 80,904 =278,035 澳元

4、租金收益：480 X (1.05^2+1.05^3+1.05^4+1.05^5+1.05^6) X 80% X 52= 121,645澳元（墨爾本Point Cook區目前4臥2衛的全新公寓租金要價在每周480澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年5.0%的年租金增幅計算每年租金增幅。）

5、房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為墨爾本房產接下來5年內走勢較為樂觀，2018公寓房預計同比增幅在7%左右；以2018的增幅作為平均年增幅，墨爾本別墅未來7年間的復合增長率可達到50.1%。具體增值為：647,000X 50.1%= 324,147澳元。

5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 =121,645+124,950+324,147 = 570,742澳元

結果：收益>花費

 

以上計算僅為壹個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在墨爾本“以房養學”是可行的。

 

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以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。

“以房養學”作為壹個投資理財的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

責編： VX

由於對國際買家征稅以及信用監管加強等因素， 海外買家對澳洲房產的需求幾近降至冰點。 前往澳洲購買住宅的海外買家在壹系列新政下數量急劇下降，澳洲當地的開發商們開始就此表達不滿。

根據澳洲當地房產開發商的數據，兩年前海外買家在澳洲購房者中數量占比40%，現如今海外買家的交易量下降到只占期房銷售量的1%，導致整個澳洲住宅交易量萎縮近20%。

碧桂園澳洲分公司營運總監胡國濤（Guotao Hu，音譯）說：“在我們看來，澳洲的海外買家正在急劇變少，背後的原因是澳洲銀行的房貸政策鎖緊、印花稅附加費以及中國政府的調控造成的’。”  從2018年1月1日開始，澳洲最後壹個開始對外國買家征收附加稅的南澳州也開始效仿其他地方，增加7%的附加費。

這也側面印證了澳大利亞最大公寓開發商梅麗頓（Meriton）公司創始人哈利·特裏古波夫（Harry Triguboff） 在上周接受《澳大利亞金融評論》采訪時提到的海外買家“流失”過後，澳洲本土房地產業的景氣程度不是差，而是“非常糟糕”。

這種“行業的寒冬”迫使碧桂園迅速改變其澳洲公司的經營戰略方向，將業務重點轉移至項目總體規劃及土地開發，這也是碧桂園的強項。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

去年，碧桂園達成其在澳大利亞最大的壹筆海外交易，搶下了炙手可熱的墨爾本西部增長走廊溫德姆谷（Wyndham Vale）的未開發土地，該地面積363英畝，價值4億澳元。

澳洲第壹金融控股有限公司的管理總監王仁和（音）說，盡管業內人士已發出過不滿，但是澳大利亞仍然“搬起石頭砸了自己的腳”。

王先生說：“許多開發商決定停止建築開發， 因為項目有可能獲批，但還沒有動工，因為可能會面臨賣不出去的局面。澳洲對於國際投資者而言，投資環境欠佳的名聲已經眾所周知。”

澳洲第壹金融控股有限公司主營業務為房產項目營銷並為小型開發商提供資金。他提到目前他的公司面臨客源減少，因為需要營銷的期房樓盤變少，而許多已經完成預售的開發商現在也面臨結算困難的問題。

澳洲房地產委員會曾警告澳洲聯邦政府，勿再繼續“妖魔化”海外投資者，因為正是海外投資者才提振了澳洲房產業的景氣度。

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澳洲開發商呼籲為國際投資者創造“更多便利，而非各種限制”

澳洲皇冠集團管理總監伊萬·蘇尼托（Iwan Sunito）對媒體說，澳大利亞應該鋪著紅毯歡迎來迎接投資者，而不是設置各種限制。

“這些限制海外買家的措施非常短視，在澳洲投資型出租公寓的市場需求也非常大。我們應該為海外投資者提供更多便利， 而不是各種限制。比如說房貸，我們的銀行可以把貸款比例降到50%。目前的限制長遠而言只會傷害我們自己的經濟，因為它會降低政府的稅收收入，比如印花稅等。”

中國房地產開發商福星惠譽的執行總監劉浩（音譯）2014年售出了自己位於帕拉馬塔長廊（Parramatta Promenade）的幾套公寓。他說，在房地產周期的後半段增加印花稅、附加費並壓縮房貸只能表示國際投資者在澳洲會面臨不公平的投資環境， 並不能幫助澳洲政府實現其目標。

他說：“很多開發商很興奮地進入市場，反而在開發過程中遇到行業下行。”

“中國人不會挑不受歡迎的地方來投資”

在悉尼有多處公寓項目的某主要中國開發商正在試圖進入諸如印度尼西亞等其他亞洲市場，提到“海外買家並不想在不受歡迎的國家進行投資。”

這位開發商提到，“在資本出海同樣困難的情形下，尋找海外投資標的的中國買家更傾向於到沒有“額外”附加稅的英國或美國進行投資。如果澳大利亞想要可持續的發展，它應該考慮放寬這些政策。”

正在冷卻的房產行業也迫使墨爾本的壹家中文地產信息平臺將業務重點轉移至其他國際市場。該集團去年在墨爾本並未向海外買家售出任何新公寓。楊總監說，“如果不轉向其他市場，我的生意就完了。”

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但也不是所有的開發商都損失慘重，海外買家並不是完全撤離了澳洲市場。很多已經把資產轉移出中國的買家仍然在尋找澳洲的高端及豪宅項目。澳洲本地的售賣代理The Agency說道，“開發商仍在購入土地，期待行業的復蘇。”

 

原文：《澳大利亞金融評論》

編譯：Maya

排版：Zoe Chan

責編：HY

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