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受澳洲華人買家推動墨爾本市郊成為澳州增長最強勁的房市

在過去的三年裡，受中國買家推動，墨爾本北貝沃尼（Balwyn North）地區房價上漲了87%，成為澳大利亞增長最強勁的房地產市場。

中國投資者和移民長期以來被視作貝沃尼、格倫威弗利（Glen Waverley）和威弗利山（Mount Waverley）等市郊的房地產最大買家。

教育環境、眾多中國社區的建立是關鍵激勵因素，許多中國買家在這裡購買房產目的是為了讓他們的孩子進入當地著名的高中──博文公立中學（Balwyn High School）和格倫威弗利中學（Glen Waverley Secondary College）就讀。

這套5室別墅位於威弗利山坎普大道（Kemp Avenue）22號，售價286萬澳元。

Domain 集團數據顯示，北貝沃尼正在加入東部第一流的郊區行列，平均房價高達180萬澳元，公寓均價100萬澳元。

北貝沃尼的房市現在比悉尼郊區查茨伍德區（Chatswood）更火熱，查茨伍德區一直受到悉尼澳籍華人追捧，房價漲幅高達69%，目前均價高達205萬澳元。

在墨爾本，中國買家也推高了在貝沃尼的房價，該地區平均房價增長了54%至190萬澳元。

但是在過去的一年裡,威弗利山地區房市表現出色，平均房價飆升40%至120萬澳元,超越了格倫威弗利地區，後者平均房價增長25%至116萬澳元。

Domain集團資深分析師安德魯•威爾遜（Andrew Wilson）表示，北貝沃尼正在迎頭趕上貝沃尼的房市，他稱，據傳, 北貝沃尼曾定位為墨爾本澳籍華裔至尊郊區。

「我並不是說中國買家不關注圖拉克（Toorak）或傳統(著名)郊區,」他說,「但是大數而言,我認為華人圈普遍認為北貝沃尼是精英郊區。」

威爾遜博士說查茨伍德區房市也是受悉尼市場活躍度推動，而墨爾本郊區房市比全市區市場的增速更顯著。

展望未來，這些郊區房價預計將持續增長，這將迫使一些買家到更遠的地區買房。

無法承擔北貝沃尼和貝沃尼房價的買家目前關注蒙特艾伯特（Mont Albert）、盒子山（Box Hill）,唐卡斯特（Doncaster）和東唐卡斯特（Doncaster East）地區的房市。

而那些已經放棄在格倫威弗利和威弗利山買房的買家正在將目光轉向東伯伍德（Burwood East）和南旺加拉塔（Wantirna South）。

房產中介機構巴裡普蘭特（Barry Plant）威弗利區銷售總監馬里奧•穆納佛（Mario Munafo）說, 過去12至24個月威弗利區郊區的中國市場一直在增長。

他說，特別是中國買家對新豪宅的需求，這推動該地區房市價格進入第二象限。「主要是受對（包括）威弗利山中學在內的公立學校的需求影響，但好的私立學校也是一個不錯的選擇。

「威弗利山新豪宅市場沒有像格倫威弗利那樣佔有優勢，所以一旦推出一個新豪宅——無論它是成為投資還是新居，就會出現對這些風格房產的大量需求。」

該房產中介機構最近在出售日期之前，以2,860,500澳元賣掉了一套位於威弗利山中小學區，坎普大道（Kemp Avenue ）22號的兩層樓高的房子。

穆納佛說，一共有四群人出價競拍，但最終由一個當地的中國買家贏了這套房子的鑰匙。境外中國投資者通常先買地，然後建造豪宅，而當地的中國買家選擇直接住進豪華住宅。

根據澳洲統計局（ABS）2011年普查數據顯示，中國人口占查茨伍德區26.3%，佔北貝沃尼的15.9%，佔貝沃尼的17.4%。

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【英倫控必看】倫敦中心房地產投資最佳地點大公開！

倫敦市中心的高端住宅市場主要以市中心兩個最高檔的市鎮──皇家肯辛頓-切爾西區（Royal Borough of Kensington and Chelsea）和威斯敏斯特市（City of Westminster）為界，該地區2014年平均房價1,773,337英鎊。根據英國土地登記所（HM Land Registry）提供的數據顯示，在過去的20年裡，該地區房價年均漲幅高達10.4%。

然而，即使在這個6平方英里，住戶不到20萬的小區域，房價水平和長期增長速率也有很大差異。小部分非高端房產毗鄰傳統的富裕地區，地方當局擁有的地產與不動產並排在一起。

住宅投資顧問公司倫敦中央投資組合（London Central Portfolio，簡稱LCP）首席執行官內奧米·希頓（Naomi Heaton）表示，對倫敦不同行政區細微差別的理解可以成就或者毀掉一次投資。

「清楚瞭解市中心高端地區每條街房產的每平方英呎的價格和長期增值狀況（對我們來說）是至關重要的。」她說，「這裡劃分了無數微型市場或『村莊』，郵區不同，特性也各不相同。」

LCP公司分析了倫敦市中心51 個郵編地區過去20年的交易數據裡，從中找出當今最好的投資熱點，即那些房價低於平均水平，長期增長率最高的地區，以及那些房價上漲的地區。

倫敦最熱門的投資郵區

連騎士橋（Knightsbridge）高檔郵區平均房價都漲至600萬英鎊，倫敦市中心的重心從這些傳統飛地轉向毗鄰的威斯敏斯特市也就不足為奇，白金漢宮和國會大廈諸如此類的地標都位於威斯敏斯特市。

明顯的住宅高檔化，標誌性建築和全部交通都能連通倫敦金融區，如今從國際上來講，這裡已經成為了必去的地方。

倫敦著名的蘇活區（Soho）是最熱門的投資郵區，緊隨其後的是聖詹姆斯/白廳（St James’s / Whitehall）、馬里波恩（Marylebone）、貝斯沃特園畔區（Bayswater Parkside）以及東諾丁山（Notting Hill East）。

明日贏家

「我們的倫敦高端住宅基金一直關注這些有前景的地區，以建立能獲得最高回報的多樣化投資組合，」希頓女士說，「但是現在平均價格從140 萬到160萬英鎊不等，這些地區房價高得很，是時候再看一遍。」

LCP公司指出，未來的投資熱點分佈集中，但均價低於100萬英鎊，房價增長速度低於平均水平。如貝斯北部（Northern Bayswater）、皮姆利科泰晤士河畔（Pimlico Thames-side）、費茲洛維亞（Fitzrovia）等地區便是其中翹楚。

毗鄰帕丁頓車站（Paddington Station）、維多利亞車站（Victoria Station），英皇十字區（Kings Cross），還有一棟棟通勤酒店和辦公室，這些明顯的優勢讓這些郵區變成「理想住所」。倫敦目前正在進行的一項耗資260億美元的鐵路項目──Crossrail工程竣工後，將橫貫帕丁頓、托特納姆法院路（Tottenham Court Road），加上維多利亞和伯爵法院區重大翻修重建，精明的投資者無需多考慮了。

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投資泰國普吉島房產：房價年漲20% 早買到早大賺！

泰國普吉島是投資世界上房產最後的天堂之一，在那裡，你可以安全無虞地投資房地產，並能夠獲得豐厚的資本回報率。

目前島上正在建造超過200個新房產開發項目，將來還有更多的項目，因為這裡房地產市場仍處於初級階段。盡管過去兩年發生全球危機，但大多數普吉島房產開發項目銷售良好，尤其是已建成的項目，因為可以避免買家風險。普吉島有經驗的中介和開發商都認為這裡的房地產市場未來前景光明。

投資普吉島的理由

普吉島無疑正在成為新亞洲游樂場，盡管還是一個小島（僅550平方公裡），但現代便利設施齊全，不僅有國際化的醫院和學校、現代化的基礎設施、道路和寬帶通信、還有美麗的海灘和風景、最好的酒店和餐館、國際購物中心。這裡的居民熱情友好，生活愜意和犯罪率低，而且全年氣候溫暖。目前正在新建數個碼頭和高爾夫球場。

如何投資普吉島房產

如果是投資性買房（不是轉售房產），你先需支付一定預訂押金以預定這塊地段或是別墅、公寓等。在尋求法律咨詢、審核合同以及完成盡職調查之後，通常是在30天內，你要簽訂合同，付首付，一般是售價的15%到30%。其余的可根據項目進程，在一段時間內分期付款，直至項目建設完成。對於大多數開發商來說，這段時間通常是一年。通過這種方式買房，你可以有機會以低於市價30%以上的價格買到房產。原因是開發商希望借此吸引早期買家，後者不急於入住也知道早買優惠多。這既幫助開發商贏得早期買家對項目信心，也為銀行贏得資本注入和擔保，同時提升了房產項目財政狀況。這對各方都是一個雙贏局面！在項目建設階段，由於材料成本上升，房價通常會大幅上升，開發商和買家也可以實現投資回報最大化。只有最先購買的買家能得到最大的優惠，能以比後期買家低得多的價格購得房產。

普吉島房產的投資回報

上面的例子表明，如果費用低，你可以一年內分期付款，甚至在入住之前，你已可以獲得豐厚的投資收益！許多投資者是先買房，等房產建成就轉售。不過，一直保有房產所有權可能是更明智。因為房價每年上漲15%至20%，加上材料價格上升，通貨膨脹，長期投資普吉島房產非常穩妥。你也可以出租房產以獲得租金收入。

現在是投資普吉島的絕佳時候，我們可以提供島上最好房產項目建議，因為我們是這裡所有開發商的共同代理中介。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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買房投資國外的月亮比國內的圓嗎？熱門海外房市大PK

又到中秋月圓時！以前，我們常用“外國的月亮比中國圓”來批評沒有全面了解國外現狀，壹味崇洋的現象。那麽，具體到買房投資領域，國外的月亮真的比國內的圓嗎？在國內買房和在國外買房，究竟會相差多少呢？居外網特意選取熱門的海外各國房市，與國內“北上廣深”壹線城市做壹個對比，幫助大家更好地了解各國真實的房市情況。

壹、美國

中美房產PK

居外分析

美國房地產市場復蘇強勁。今年1月份，美國房價同比上漲8.1%。在集中了超過40%華人移民的加州，房子出租後的毛租金回報率壹般可達到7-9%。加州房價漲幅為全美最高，舊金山和洛杉磯房價年漲幅介乎20-40%。美國房產經紀人協會公布的最新數據顯示，美國房價最貴的五個大都會地區有四個位於加州，分別是聖何塞、舊金山、安納海姆和聖地亞哥。

紐約周邊有很好的教育資源，當地的房產獲得不少中國人的註意和青睞。去年以來，紐約的房價持續回暖。壹方面由於買家的湧入，市場存量房庫存下降，另壹方面，就業率上升，經濟好轉，也讓賣家不再急於出手。目前紐約公寓的租金回報率大約在8%，總體上比較吸引人。

底特律市政府因負債185億美元，於2013年7月宣布破產。包括華人在內的房地產投資人湧入底特律，不僅是因為那裏可以找到全美最低的價格，也因為當地房屋入住率和租金都在上漲。投資者在底特律市區買房，年租金回報率可達30%，相當於全國平均水平的三倍。居外發現，底特律的維恩縣（Wayne County）更是全美房東回報率最高的地方。今年1月底特律都會區房價中位數只有10.66萬美元，同比上漲20.0%。可是，“汽車城”的治安壹直備受關註，犯罪率在美國城市中壹直居於前列，日前底特律市警察局局長更呼籲“守法”市民購買槍支，以保護自己免遭犯罪分子侵害。

金牌經紀：舊金山房產太渴市出價要高、要快、要全現金

舊金山是美國房地產市場最熱的一個，因為該市的高科技產業正蓬勃發展，房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的，舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面，舊金山與北京或上海是同一個標準。然而，考慮到舊金山全城只有49平方英里，那裡的房價還算比較便宜。

1）價格。從長遠來看，投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看，市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月，舊金山單戶住宅（single family homes）中位價達到127萬美元，同比上漲31％；公寓中位價則為100萬美元多一點，同比上漲了11％。一年前買房的客戶，短時間內已經大賺了一筆。

舊金山單戶住宅及公寓中位價（2014年8月-2015年8月）

2）掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時，他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」，但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言，8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16％。所以，如果你想在舊金山置業，請做好準備支付高於掛牌價的資金。

舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比（2014年8月-2015年8月）

（3）當中國買家來到舊金山，我們告訴他們提前準備好資金，因為銷售週期很短。8月，單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天，公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期（contingency period）。在其他情況下，房產一般在一、兩個星期內就能賣出，所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價，將會起到很大的作用。

舊金山單戶住宅及公寓銷售天數（2014年8月-2015年8月）

4）正如我前面提到的，舊金山的房產庫存非常有限，且最近的庫存量在進一步減少，同比下降了27％。目前市場上的庫存不足，部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是，很快會有大量的房產入市。

舊金山單戶住宅及公寓月庫存（2014年8月-2015年8月）

希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題，請聯繫我們。

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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澳洲房產投資熱點追蹤：為什麼現在是投資新州拜倫灣的好時機?

房地產專家稱，雖然悉尼和墨爾本的房地產投資回報很少，但在拜倫灣（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安發展（sea change）計劃覆蓋的地方，投資回報卻很可觀。

Corelogic RP Data的研究負責人Tim Lawless表示，「嬰兒潮一代」回到正軌，再加上海安發展計劃，他們正在塔斯馬尼亞州（Tasmania）、新南威爾斯州拜倫灣、維多利亞州巴斯海岸（Bass Coast）和衝浪海灘（Surf Coast）等地尋找可以承租或購買的宜居房產。「如果投資者想尋找有價值的投資標的，就應該看看霍巴特和拜倫灣地區。」

萊坊國際（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton稱：「現在這種情況，加上強勁的租賃需求和被低估的房價，塔斯馬尼亞簡直是投資者的夢中之地。「當然，我們已經減少了供應量，但程度和澳洲大陸不一樣，因為這裡的房價還是處於被嚴重低估的水平，」他說，「況且我們還沒有獲得那麼多外國人士的關注。」 Scott Newton還說，越來越多的人搬遷到霍巴特和朗塞斯頓（Launceston），他們尋求一種更安靜、更實惠的生活方式。

回報率仍然很高

嬰兒潮一代、學生和年輕家庭對帶小型游泳池的現房需求，使得塔斯馬尼亞的房地產回報率要比澳大利亞大陸高很多。

澳洲最大的房地產代理商Ray White的Ant Manton稱：「我們看到，房地產代理在悉尼為他們的投資者客戶尋找合適的投資物業，他們多以城市邊緣為目標，那些地方的房產空置率很低，價格在300,000澳元至450,000澳元之間。」

對投資者來說，塔斯馬尼亞島、拜倫灣及其他海安發展計劃覆蓋的地區，房價低且回報高。在拜倫灣，房產單價中位數為54.2萬澳元，回報率為6.7％；而在維多利亞州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位價只有25萬澳元，投資者可預期收益率為5.6％。相比之下，悉尼的中位價為80萬澳元，回報率為3.4％；墨爾本中位價為55.1萬澳元，回報率為3.7％。

「房屋購買力是大問題。相比悉尼和墨爾本，你在這能買到的房產簡直是『無以倫比』。」澳洲房地產代理公司LJ Hooker朗塞斯頓（Launceston）分部的Col Edwards說。拜倫灣的房地產銷售人員格Graham Dunn向投資者保證，那裡的房屋空置率很低和租金在海安發展區域很靠譜。

小戶型推動需求

「拜倫灣的整體空置率小於1％。很多人在這裡都選擇小一些的房型，尤其是嬰兒潮一代，他們賣了自己在雙灣（Double Bay）的大房子，選擇一種更適合生活的房型。

塔斯馬尼亞的房產空置率為2.9％，Ant Manton說。但Herron Todd White的首席執行官Brendon Hulcombe提醒投資者要當心。「房地產市場仍然相當脆弱，人們應該知道，我們與全球市場相連，現在的回報率可觀，但未來事情可能會起變化，我們不會與世界孤立開來。」

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經濟放緩加拿大房價繼續逆勢上升

儘管加拿大經濟放緩，不過該地區房價預計將繼續上升。路透調查指出，預計2015年房價加拿大將繼續上漲5%左右，2016年上漲2%，即使房地產活躍度已經放緩。

加拿大路透社報導，2015年第一季度，加拿大經濟已經開始收縮，並在4月和6月持續下滑。顯然，經濟放緩的主要原因是石油價格下降的影響。但儘管如此，房價無視經濟衰退。住宅房地產的價格不斷飆升。

經濟放緩加拿大房價繼續逆勢上升 — 儘管加拿大經濟放緩，不過該地區房價預計將繼續上升

根據路透對20位分析師的調查結果顯示，房價今年預計將增長5.2%。與今年6月份的調查結果高出3.4%。對於2016年和2017年的房價預測，結果也有不同，從之前的1.3%、1.7分別上漲到2.0%、2.3%的。此外，7月份，加拿大Teranet/國家銀行房價指數（Teranet-National Bank House Price Index）上漲1.2%。

投資評級機構穆迪分析（Moody ‘ s Analytics）資深分析師馬克·霍普金斯（Mark Hopkins）將加拿大房地產市場描述為「防彈」,因為它在全球經濟大幅下降的時候能夠逆勢增長。霍普金斯說, 現在房價仍然增長有點奇怪。

加拿大《環球郵報》報導，多數分析師預測，即使加拿大央行實施了降息，2015年的購房活動將放緩。匯豐銀行首席經濟學家大衛·瓦特（David Watt）表示，儘管加拿大央行降低利率，購房率，包括房屋裝修活動都將會下降，因為人們會發現現在買房太貴。

《環球郵報》也指出，住房市場已經成為加拿大經濟重要引擎。與美國房地產市場崩盤相反，加拿大住房市場正逆勢增長，幫助加拿大挺過全球金融危機最嚴峻的時期。

儘管加拿大經濟崩潰，房價預計將繼續增漲。然而，一些經濟學家希望這個問題能得到糾正，住房價格能開始恢復正常。

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人民幣貶值投資者或將受益於歐元區資產投資

中國央行連續下調中間價引導人民幣貶值，其引發的蝴蝶效應席卷全球。人民幣貶值3%並沒有讓中國對世界投資放緩，相反統計顯示中國海外投資激增，許多投資者希望為其資金找到穩定的避風港。中企對外投資的增速快於中國收到的外商直接投資。American Enterprise Institute 數據顯示，中國過去十年對全球投資額超過1萬億美元。今年前5個月，中國對外投資增至450億美元，接近外商對中國直接投資的水平。中國對外投資同期同比飆升47%，而外商對中國投資僅增長11%。

人民幣兌美元彙率走勢圖（8月17日─22日）

隨著中國經濟放緩，投資者開始在全球範圍內各經濟體尋找投資標的；中國在海外房地產市場繼續注入巨額資金，尤其大量中資在人民幣貶值後正在注入美國房地產市場，引起瘋狂“搶房大戰”。美國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示， 7月份的美國房價同比上漲5.6%，8月份大量資金的進入正在持續推高美國房價。《經濟學人》統計全球的19個市場，房價格每年平均增長5.2%速度增長，加拿大、英國和澳大利亞房價均被明顯高估，而歐元區處於復蘇的底部。對中國資金來說，其聰明的投資目的地應該在歐元區國家。

歐元在主要貨幣中漲幅居前

人民幣貶值也促成歐元自今年四月以來最長的上漲周期。歐元對美元在過去的5個交易日內上漲近3%。投資機構認為人民幣貶值不利於美聯儲加息，而美聯儲加息可能性降低也是歐元上揚的重要因素之一。 Mirabaud資產管理公司Gero Jung表示，盡管歐元區經濟恢復速度遠未達到政策制定者的理想水平，歐元區經濟增長動力正在讓歐洲企業利潤恢復。希腊危機的平息為歐元提供了更多的穩定性，歐元已經開始展現避險資產的性質因而歐元將取代美元成為避風港。

歐元區消費者物價指數

除了外部因素，歐元區內部局勢趨於穩定也是歐元上漲的利好因素。相對寬松的歐元區貨幣和投資環境，其投資吸引力正在增加。出於資產保值的考慮，投資者用海外置業來分散他們的投資風險，歐元資產應該獲得更多的關注。而且歐洲資產總體仍然處於歷史低位，適時進入會有較大增值空間，全球資產合理配置無疑可以優化他們的投資組合。

並購和綠地投資都將在一定程度上給受資國經濟帶來溢出效應和示範作用，也有利於投資者選擇符合全球戰略目標的投資規模和區位。筆者認為加重歐元資產的比例是投資者全球資產配置明智之舉。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析意大利房地產市場

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中國買家最關注的海外投資問題（截止2015上半年）

自居外名家專欄推出以來，許多用戶通過我們、或直接與專欄作家聯系，希望專欄作家能幫他們解答海外各國投資的相關問題，涉及海外購房、移民、留學等各個方面。為此，我們從中精選出壹批頗具代表性的問題，刊登與此，希望能為更多讀者的海外投資提供參考。

如您有關於海外買房、移民方面的難題，歡迎來信，我們將與專欄作家團隊共同為您解答，完全免費！您的海外投資難題，居外專欄作家為您解答！

1、Q ：我是澳洲的永久居民，已經遞交了父母的移民申請，現在正在排隊。現在父母看中了壹套二手的房子，正準備在兩年內拆掉原來的房子，建兩幢房子的理由來申請FIRB的批準。現在我的問題是，如果得到FIRB批準的父母以外國人的名義買下了房子，但如果父母在今年內拿到澳洲的居民身分，那是不是可以不拆房子，不再受外國投資者的購房限制呢？

A ：通常來講，買家獲得永久居住權後，不再受到 FIRB許可下的限制。但壹般我們不建議買家通過這種方法購房。且目前由於FIRB法案正在修正中，不確定因素較多。同時建議妳父母獲得永居時應當通知FIRB委員會。

居外點評： 相信大家對在澳洲買房第壹個想要知道的問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是壹個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。這壹點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的具體相關規定，可閱讀楊泱律師的專欄文章：http://www.juwai.com/news/66684.htm

2、Q：楊泱律師：妳好！看了妳的“省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房”很感興趣。我馬上就要退休了，很想能到澳洲買地建房養老，不知道能否可以？

A：目前澳大利亞政策是允許海外人士到澳購地建房的。貸款細節則需要根據買家自身情況做出進壹步判別。

居外點評： 對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。為此，澳大利亞持牌律師楊泱就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解：http://www.juwai.com/news/80902.htm

3、Q：海外投資者是否可以購買原業主重新建造的房屋（舊房屋推倒重建）？

A：海外人士是可以購買全新物業的，如果推倒重建的物業符合此要求，則可以通過申請購買。

居外點評：在澳洲對外國投資法規的限制下，海外投資者在澳洲必須購買新房，只有在如下情況下才能購買澳洲的二手房：他們打算再細分地塊，建造2套房產；他們可推倒重建那些“已遭廢棄、無法居住的”房產。

4、Q：請問我太太是澳洲公民，我是中國公民，我們想在墨爾本買二手房，那麽據說需要以我太太的名義去購買才可以，我的問題：我是否可以加進房產證，如果我加進來，是否還算澳洲公民購買還是海外投資？還可以買二手房嗎？

A：如果妳的太太是澳洲公民（永居持有者不在此範圍），且兩位以自然共有權益（ joint tenancy）的聯名方式購買澳洲房產（包括二手房）是有豁免不需要提出申請的；如果以妳本人名義買房，則只能購買新房或空地，並需要遞交買房申請。

居外點評： 如果澳洲房地產是共同擁有，即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。

5、Q ：前壹陣，壹個墨爾本的房產中介朋友介紹了當地的期房公寓給我，壹開始覺得還不錯，因此交了500澳元定金，之後中介發了份房產銷售合同給我，讓我簽字，並在壹個月之內支付房產總價的10%。由於我在中國國內，只能簽字後掃描件郵件給他了，未寄正本。壹周後，我收到他的合同電子版，開發商已經在上面簽字。但當時已經不準備買了，所以向中介提出，但中介稱開發商態度強硬，聲稱我已經過了冷靜期，如果我不支付10%押金的話，可能要起訴我。

1、在維州，合同的電子版是否有效?

2、如果合同的電子版有效，那麽合同生效之日是開發商簽署之日，還是我收到合同電子版的郵件之日？

3、冷靜期的起始之日是開發商簽署合同之日，還是我收到其簽署的合同電子版的郵件之日？

A： 1、簡單來說，簽名電子版是有效的。但壹般會由雙方（或其代表律師）事先聯系協商好，並在規定時間內補上簽名原件。

2、合同生效日為最後壹位合同方簽署合同的日期。在買房過程中，壹般都是買家先簽合同，賣方後簽。所以合同生效日應為賣方簽名的日期，這個日期也會在合同上顯示。請看壹下收到的賣方簽署的合同以及其中寫明的日期。

3、壹般情況下，冷靜期由合同生效日開始計算。過了冷靜期後，買家不可再取消合同。

居外點評： 澳洲買房絕大多數情況下雙方都有自己的代表律師。妳的代理律師不光要向妳解讀合同內容，還涉及到後續很多房產過戶的問題。請趕快聯系自己的律師了解妳的權益和義務。

6、Q：想了解壹下多倫多公寓出租情況。

A ：多倫多的公寓出租市場非常良好，其公寓出租市場空置率 2014年第4季度低到0.8%-2.1%，應因各個區域或不同的樓盤，會有壹些區別。多倫多的公寓出租，基本上沒有現金流，想通過公寓出租獲得現金來生活是不現實的。

在過去 10年，多倫多的公寓價格每年能有8%-12%的升幅，預見未來其長幅將會低於前十年。多倫多的公寓出租所得租金，在支付首期（ 20%-30%）後，大都能完全抵消公寓的所有開銷，即是個長期投資的好市場，投資者不僅可坐享房屋的升值，還能有人給妳供房。

購買多倫多的公寓，銀行借貸率低到 2.85%-3.09%，應因借貸年限和信用紀錄好壞而有不同，有力於利用銀行的錢，拱桿原理來做長線投資。

多倫多的公寓出租市場，應因不同的區域和樓盤，其情形會很不同，只能具體各個案例分析，歡迎具體資料提供後，進壹步詳解。

居外點評： 多倫多租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多任務作機會多，人口增長快。大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低；而房租增長很快，出租公寓相當有利可圖。大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街（Bay St.）壹帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000加元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約壹倍。了解更多：http://www.juwai.com/news/112113.htm

7、Q：我想咨詢澳洲貸款房產，多久不還房貸會被強制拍賣。我家裏前些年買了套公寓，壹直弟弟在澳洲管理，最近剛回來才說有半年多沒有還房貸了，聽說會被銀行強制執行拍賣，需要律師專業意見，能否等到過完年回去壹次性還上。萬分感激。謝謝！

A ：謝謝來信。這種情況比較麻煩，如果壹旦上了銀行黑名單以後貸款都會有問題，信用記錄也會非常不好。請盡快提供客人全名，物業地址，銀行名稱，並授權我們向銀行確定事態具體情況，以便及時采取行動，看能否和銀行協商補上欠款。

居外點評： 信用紀錄的好壞直接影響著妳未來的財務決策。小到簽約手機，大至買車、買房的貸款申請。壹般金融機構對於信用不好的客戶通常比較謹慎，甚至有時候直接拒絕服務。反之，良好的信用報告有利於為妳獲得更優惠的利率。貸款經理人在妳申請貸款之前都會通過妳的信用報告和信用紀錄進行評估。了解更多：http://www.juwai.com/news/48746.htm

8 、Q ：您好，目前我正在了解有關澳洲房產投資的事宜。我在澳洲地產商的網站上，看到了他們的房地產基金投資產品，我想向您請教壹下：

1、澳洲地產商因開發住宅型樓盤需要，壹般向銀行借貸的還貸利息是多少百分比？

2、澳洲地產商以基金形式對房產進行銷售，請問這樣的操作目的是什麽？是為了少向銀行貸款麽？

3、請問在澳洲，房地產基金都有哪些運作形式？對外國投資者有什麽門檻限制？

A：感謝您的來信，對於您的問題我簡答回答如下：

1、根據不同的項目條件（例如，購房金額、貸款金額、還款能力、已有貸款等）銀行會給出不同的貸款條件及利息。大型的項目需要預約銀行經理商談項目利息及條件。

2、設立信托基金的目的最主要為規避風險及避稅。其實不光是地產項目，商業運作通過信托的模式來運作都會有很多利處。當然，對於買家來說，將會很難追索開發商的責任。

3、信托大致可分為單位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。設立信托基金的基本要求與公司類似，主要看控制權是否在海外人士/公司手中。

居外點評： 澳洲重大投資者簽證（ SIV）的改革現已實施！其中部分政策修訂涉及到來信讀者所提及的房地產基金。

查看 SIV PIV的政策變動細則：http://www.juwai.com/news/123093.htm

9、Q ：我和先生對澳洲房產感趣，有幾個問題想請教下：

1、新西蘭公民能夠在澳洲買二手房嗎？並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？

2、新西蘭永居能夠在澳洲買二手房嗎？並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？

A：新西蘭公民是可以在澳洲購買二手房的，大部分情況不需要申請許可（例外情況例如，購買農業用地或商業房屋等）。目前沒有規定需要在離開澳洲後出售該房屋。簡單來說，新西蘭永久居民被視為海外人士，所以不能隨意在澳洲購房，都需要進行申請。

居外點評： 根據《澳洲海外投資政策》，新西蘭公民在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制。更多關於外國投資者在澳洲買房投資的相關規定的詳解，請瀏覽：http://www.juwai.com/news/66684.htm

10、Q ：請問，悉尼的哪個區域公寓機會大，墨爾本西南區別墅有投資價值嗎？

A：悉尼、墨爾本都是澳洲最好的城市。悉尼公寓的優勢在於其租金回報；而墨爾本的西南區別墅就像十年前的浦東，海邊的項目處於價格窪地，今後的潛力不可限量！澳洲土地私有，所以，包括澳洲當地人都是投資有土地的別墅。

居外點評： 很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不壹定追求短期的升值，只是想找個地方安放資金。悉尼和墨爾本房價增幅強勁，年比增長率分別是18.4%和11.5%。了解更多：http://www.juwai.com/news/141041.htm

11、Q：我們是457簽證持有者，請問買二手房是只可以買壹套自住嗎，如果再買壹套是否可以？

A ：457簽證持有者可以在澳買壹套二手房自住，不可以投資出租。如要購房作為投資出租使用，則只能購買樓花或者新房。

居外點評：4

新加坡最赚的公寓？东部第18邮区全岛租金回报率达4%

東部的第18郵區，也就是白沙、淡濱尼和四美一帶，是全島擁有最多高租金回報率共管公寓的地區。

例如Tampines Trillant、淡濱尼閣（Tampines Court）、四美苑（Simei Green）、伊麗苑（The Eden）、美景園（Melville Park）、百馨園（Savannah）、東福苑（Eastpoint Green）、樟宜苑（Changi Rise）等項目的平均租金回報率，都超過4％。

根據房地產研究網站squarefoot研究的數據，西部的第5郵區，即巴西班讓、金文泰一帶，也能找到不少租金回報率超過4％的項目。它們包括西灣公寓（West Bay Condominium）、花柏山莊（Faber Crest）、偉大園（Vista Park）、Park West、多福景（Dover Parkview）和文藝園（Heritage View）。

新加坡最賺的公寓？東部第18郵區全島租金回報率達4% — 分析師表示，東部的第18郵區離市區較遠，房價相對便宜，但因為靠近機場、樟宜商業園和幾家國際學校，租金市場相對受歡迎，因此租金回報率高。

再來就是第3郵區，也就是女皇鎮／中巴魯一帶，以及第19郵區，也就是實龍崗花園、後港、榜鵝一帶，這兩個地區的共管公寓租金回報率一般也都偏高。

橙易產業諮詢公司（Orange Tee）研究與諮詢部經理黃顯洋解釋，這些郵區的共管公寓一般都屬於99年地契，再加上當中不少已有一定的屋齡，因此售價自然比新的永久地契公寓來得低。但由於租用需求仍相當殷切，租金回報率因而相對來得高。

他說：「以第5、第3和第19郵區來說，租金回報率超過4％的項目共有16個，當中14個的屋齡至少10年。」

其中包括已經私有化的前執行共管公寓（EC）項目——伊麗苑，就已有12年屋齡。數據顯示，過去6個月來，這個項目的平均成交價約每平方英呎750元，但是租金卻平均達每平方英呎2.60元，因此租金回報率高達4.2％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，東部的第18郵區離市區較遠，房價相對便宜，但因為靠近機場、樟宜商業園和幾家國際學校，包括東南亞聯合書院（UWCSEA）、海外家庭學校（Overseas Family School）、日本人學校（樟宜）等，租金市場相對受歡迎，因此租金回報率高。

西部的第5郵區（靠近國大、科學園、國際商業園）、中部的第3郵區（靠近市區），以及東北部的第19郵區（靠近法國學校、澳洲學校、實裡達宇航園）也可以看到同樣的情況。這些地區都有一些吸引外籍高管落戶的設施，因此有不錯的租金市場扶持，但是房價卻相對較具吸引力。

傳統黃金地區

租金回報率反而不高

反而是深受投資者青睞的傳統黃金地區，例如第9、第10、第15和第21郵區，租金回報率大多不高。幾個吸引了許多投資者搶購的「樓王」，例如濱海灣軒（Marina Bay Suites）的租金回報率只有區區2.2％，雅茂園（Ardmore Park）和瑞吉居（St Regis Residences）的租金回報率也分別只有2.3％和2.6％。

分析師解釋，這主要是因為這些地區的共管公寓，大多屬於永久地契，而且屋齡一般比較新，因此房價相對來得高。

以濱海灣軒來說，該項目過去六個月的平均成交價約每平方英呎2476元，但租金只有平均每平方英呎4.63元。

分析師指出，一些人喜歡投資郊區，例如第18、第5、第3和第19郵區屋齡較大的共管公寓，原因是這類房子的面積一般較寬裕、價格較便宜而且租金回報率較高。不過，租金回報率只是投資者買房時考慮的其中一個因素。實際上，回報率分兩種——一種來自租金，一種來自資產增值。雖然地點較偏遠、屋齡較大的99年地契公寓，租金回報率會較高，但是地點較靠近市區、屋齡較新的永久地契公寓，在房價飈升時的增值空間卻更大。

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